不动产估价理论与方法模拟考试题含参考答案

不动产估价理论与方法模拟考试题含参考答案

一、单选题（共40题，每题1分，共40分）

1、某建筑物占地面积3亩，容积率为4,自然耐用年限70年，经济耐用

年限60年，已使用15年，残值率为5%,重置价格为2000元/平方米,

则该建筑物现值为（）万元。

A、1220

B、1274

C、1525

D、1593

正确答案：A

答案解析：该建筑物建筑面积=3*4=12亩=8000平方米，该建筑物重置价

格=8000*2000=1600万元，按照平均年限折旧法计算，该建筑物现值

=1600-[1600*（1-5%）*15/60]=1600-380=1220o这里需要注意，耐用年

限的选取要用经济耐用年限，而不是自然耐用年限。

2、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为（）。

A、级别升格

B、级别上升

C、级别不变

D、级别增加

正确答案：A

答案解析：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为

以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非

建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归

另一地区。

3、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（）。

A、原始价值的摊销

B、原始价值的回收

C、价值的减价修正

D、折余价值的差额

正确答案：C

答案解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧

注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成

本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。

4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与

（）及产品与服务的种类密切相关。

A、中心的规模与人口分布密度

B、居民收入水平和人口分布密度

C、中心地规模和居民收入水平

D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度

正确答案：D

答案解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心

地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地

域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律

有序的中心地一一市场等级体系。

5、城市分散布局的形式主要有分散组团式、（）和城镇组群式等。

A、自由组团式

B、一城一区式

C、一城二区式

D、分散自由式

正确答案：C

6、中心地理论是由德国地理学家（）提出的。

A、克里斯塔勒

B、让•巴蒂斯特•萨伊

C、托马斯-罗伯特・马尔萨斯

D、密而斯

正确答案：A

7、下列工业中布置在城市内和居住区内的为（）。

A、石油化工厂

B、机械厂

C、面包厂

D、大型纺织厂

正确答案：C

8、阿兰索设计了（）来表示假设的地价和距离的组合。

A、区位平衡

B、贯价曲线

C、买价曲线

D、地价曲线

正确答案：C

答案解析：阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能

力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和

距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭（或企业）将不会计较具

体的区位。

9、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行（）的定

期公布制度。

A、标定地价

B、出让价格

C、市场交易价格

D、宗地地价

正确答案：A

10、根据马克思地租理论，（）是源于农业工人创造的剩余价值。

A、绝对地租与垄断地租

B、矿山地租与垄断地租

C、级差地租与垄断地租

D、级差地租与绝对地租

正确答案：D

11、（）是与建筑已使用年限关系最密切的。

A、技术折旧

B、经济折旧

C、功能折旧

D、物质折旧

正确答案：D

12、根据马克思的地租理论，下列（）为错误的观点。

A、地租是土地所有权借以实现的经济形式

B、土地价格是地租的资本化

C、土地价格是土地价值的货币表现

D、一切地租都是剩余价值

正确答案：C

答案解析：土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买

价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。

13、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应

不超过（）年。

A、2

B、3

C、4

D、5

正确答案：D

答案解析：该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中，房屋

新旧程度评定标准.

14、（）是划分城市和乡村的主要标志之一。

A、用地规模

B、商业聚集度

C、人口规模

D、经济规模

正确答案：C

15、以下关于建筑物估价的基本原则，不正确的是（）。

A、公平原则

B、替代原则

C、估价时点原则

D、最优原则

正确答案：D

16、根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自（）。

A、农业雇佣工人创造的剩余价值

B、社会其他部门工人创造的价值

C、农业工人利用肥沃土地创造的超额利润

D、农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润

正确答案：B

答案解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某

些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些

特别名贵而又非常稀缺的产品。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄

断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部

分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不

是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造

的价值。

17、（）是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级

和区域的平均价格。

A、课税价格

B、交易底价

C、基准地价

D、申报地价

正确答案：C

18、在机器设备中（）。

A、所有的机器设备都属于不动产

B、部分属于动产，部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物

C、一部分属于动产，另一部分属于不动产

D、一部分属于不动产，另一部分属于介于动产与不动产之间的固置物

正确答案：B

19、边际产量若以货币方式计量，则根据计算方法不同，分为边际产值

和（）

A、边际收益产量

B、边际收入产量

C、边际收入

D、边际收益

正确答案：A

20、马克思在分析建筑地段地租时指出，（）是建筑地段地租的基础；

建筑地段地租同样存在着级差地租。

A、农业地租

B、垄断地租

C、绝对地租

D、矿山地租

正确答案：A

21、使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为（）。

A、广义地租

B、狭义地租

C、准地租

D、经济地租

正确答案：C

答案解析：这是对准地租概念的考察。

22、在土地评估中，涉及到房屋折旧年限计算的说法，下列那一个是正

确的（）。

A、取可使用年限

B、取土地的剩余使用年限

C、取建筑的耐用年限

D、耐用年限与可使用年限谁小取谁

正确答案：D

23、土地价格是土地权利和（）的购买价格。

A、价值

B、有效需求

C、使用价值

D、收益

正确答案：D

答案解析：土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的

权利和收益。因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

24、（）不影响建筑物的现值。

A、装修

B、结构

C、原始造价

D、建造年代

正确答案：C

25、土地的供给是指在一定的经济技术下，人类可利用的（）的数量。

A、土地资源

B、各种土地资源

C、土壤

D、土地

正确答案：B

26、建筑物重置价格乘以成新度等于（）

A、建筑物年折旧额

B、建筑物净残值

C、建筑物价格

D、建筑物折旧价格

正确答案：C

27、建筑物的重置价格等于（）。

A、估价时点上旧有房屋的建筑成本

B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值

C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润

D、重置成本和折旧成本之和

正确答案：C

答案解析：建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地

是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑

与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要

的建筑费、其他费用和正常的利税。

28、土地除了以价格表示外还可以用（）表示。

A、年期

B、租金

C、年租

D、货币

正确答案：B

29、地震烈度在（）度以上的地区，不宜作为城市用地。

A、9

B、6

C、10

D、8

正确答案：A

30、一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于（）。

A、10%

B、2%

C、0

D、重置成本乘以折旧率。

正确答案：C

答案解析：根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限、

残值率的评定，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0,砖混结构为2吼

31、建筑物折旧是指（）。

A、建筑物因时间经过所造成的损耗

B、建筑物的新旧程度

C、对建筑物的人为破坏

D、建筑物重置成本与残值率的乘积

正确答案：A

答案解析：建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损

耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。

32、按照建筑物的层数，可将房屋由低到高分为（）。

A、低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑

B、低层建筑、中层建筑、高层建筑

C、超低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑

D、超低层建筑、低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层

建筑

正确答案：A

答案解析：按照建筑物的层数，可将房屋由低到高分为低层建筑、多层

建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑。

33、区位就是自然地理区位、经济地理区位和（）在空间地域上有机结

合的具体表现。

A、社会地理区位

B、交通地理区位

C、城市地理区位

D、工业地理区位

正确答案：B

34、影响土地区位的行政因素主要是（）

A、公共设施管理

B、环境监察

C、城镇规划

D、交通管理

正确答案：C

35、（）是决定城市土地利用价值的重要因素。

A、城镇规划

B、区位

C、环境质量

D、土地承载力

正确答案：B

36、大中城市总体规划的图纸比例尺为（）。

A、1：25000-1：50000

B、1：10000-1：25000

C、1：5000-1：10000

D、1：10000-1：50000

正确答案：B

37、土地的供给按其性质可分为（）

A、弹性供给和无弹性供给

B、划拨和转让

C、有限供给和无限供给

D、自然供给和经济供给

正确答案：D

答案解析：土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种

土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。按其

性质可分为自然供给和经济供给两个方面。

38、土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种（）需求。

A、生产

B、引致

C、生存

D、直接

正确答案：B

答案解析：土地需求是一种引致需求，是由于对土地产品的需求才有对

土地的需求。

39、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（）。

A、区域平均地价

B、市场价格的平均值

C、成交地价的平均水平

D、评估价格的平均值

正确答案：A

答案解析：基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地

价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，

标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地

而言，故都属于宗地地价类型。

40、商业服务业的规模等级与土地利用的集聚效用成（）关系。

A、正相关

B、不相干

C、互补

D、负相关

正确答案：A

二、多选题（共30题，每题1分，共30分）

1、地貌条件对城市规划和建设的影响主要表现在以下那些方面（）。

A、各类地貌

B、地势

C、地形

D、地带

正确答案：ABC

2、凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，均可报名

参加土地估价师考试：（）

A、取得大专学历且从事相关工作满2年；

B、取得本科学历且从事相关工作满1年；

C、取得博士学位、硕士学位或第二学士学位，研究生班毕业；

D、不具备上述规定学历要求，但具有中华人民共和国认可的中级以上相

关专业技术职称。

正确答案：ABCD

3、土地估价机构工商设立的基本条件包括：（）

A、土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合

伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格。

B、有固定的经营服务场所。

C、机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、

地价评估。

D、依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应

明确为有限责任公司。依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结

尾宣称为事务所。

E、机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估

价等表明土地估价专业的术语。

正确答案：ABCDE

4、城市发展规划主要研究的内容包括（）

A、城市布局

B、城市性质

C、城市发展方向

D、城市发展规模；

正确答案：BCD

5、建筑物的耐火等级分为：（）

A、四级为耐火性能最差

B、一级为耐火性能最好

C、三级为耐火性能较好

D、二级为耐火性能一般

正确答案：AB

6、根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属

于城市公共设施用地的有（）。

A、文化娱乐用地

B、商业金融业用地

C、公共绿地

D、体育用地

正确答案：AC

7、影响需求价格弹性的因素有（）

A、商品的替代品数目和可替代程度。

B、消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比

例。

C、商品本身用途的多样性。

D、商品的耐用程度

正确答案：ABCD

答案解析：影响需求价格弹性的因素有商品的替代品数目和可替代程度、

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例、

商品本身用途的多样性、商品的耐用程度、时间的长短。

8、下列关于标准房价制定的主要方法步骤正确的是：（）

A、从城市各类房屋中选找的每个等级的样板房应在5个以上。

B、对样板房的造价应调查测算。

C、对样板房的造价不需要时间修正。

D、对样板房的造价需要时间修正，有关的修正主要包括材料费价格指数

等等。

正确答案：BD

答案解析：本题A、C错误，从城市各类房屋中选找的每个等级的样板房

应在10个以上，由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都

有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所

以对样板房的造价需要时间修正。

9、大城市由（）组成。

A、市区

B、近郊区

C、近郊工业区

D、远郊区

E、远郊城镇

正确答案：ABCDE

答案解析：中等城市由市区、郊区和郊区工业区组成；大城市由市区、

近郊区、近郊工业区、远郊区和远郊城镇组成。

10、下列哪些是完全竞争的市场必须具备的条件（）

A、资源禁止自由流动

B、市场上的产品是同质的

C、市场信息是完全畅通的

D、市场上有足够多的生产者和消费者

正确答案：BCD

11、影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围，总体

上可分为（）。

A、共性因素

B、一般因素

C、区域因素

D、个别因素

正确答案：BCD

12、城市用地评定主要指标有（）：

A、地基承载力

B、地形、坡度

C、地下水埋深

D、洪水淹没状况

E、气候

正确答案：ABCD

答案解析：城市用地评定主要指标：地基承载力、地形坡度、地下水埋

深和洪水淹没状况。

13、土地自然供给的制约因素有（）

A、矿产资源

B、动植物资源

C、交通运输条件

D、适宜人类生活的气候条件

正确答案：ABCD

答案解析：制约土地自然供给的因素主要有，适宜于人类生产生活及动

植物生长的气候条件及地形、地貌条件；可供人类生活的物品和生产必

需的资源，如矿产资源，水资源等；通过某种交通工具可以到达的交通

运输条件。

14、相对于各种有形资产而言，无形资产的特点是（）。

A、收益持续性

B、无实物形态

C、收益确定性

D、专有性

正确答案：ABD

15、影响商品供给的主要因素有（）

A、商品本身的价格

B、其他商品的价格

C、生产技术的变动

D、生产要素的价格

正确答案：ABCD

答案解析：影响商品供给的主要因素有商品本身的价格、其他商品的价

格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府的政策、厂商对未来的预

期。

16、目前我国需要建立的地价管理制度主要有（）。

A、基准地价、标定地价定期公布制度

B、土地交易价格申报制度

C、地价评估制度

D、土地使用权出让的计划管理

正确答案：ABCD

17、下列产品中，（）属于“杜能圈”中草田轮作区。

A、黑麦

B、谷物

C、粮食

D、畜产品

正确答案：BD

18、土地价格与一般物价相比，自身具备的特性有（）。

A、地价具有明显的地区性和个别性

B、土地无折旧

C、表示方式不同

D、市场结构不同

正确答案：ABCD

19、根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为（）

A、特殊性详细规划

B、控制性详细规划

C、修建性详细规划。

D、一般性详细规划

正确答案：BC

20、下列（）城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后,

报国务院审批；

A、省会

B、自治区首府

C、50万人口以上的大城市的

D、100万人口以上的大城市的

正确答案：ABD

答案解析：省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由

所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；

21、制造业、零售商业及写字楼郊区化的原因有：（）

A、商家的决策

B、市中心区的商业设施趋于饱和；

C、城区人口外迁，购买力转移；

D、市中心区用地和基础设施受到限制；

E、边缘区自身的优势。

正确答案：BCDE

22、影响建筑物重置价格的因素有（）。

A、建筑结构

B、实际租金

C、物价水平

D、建筑材料

正确答案：ACD

23、城市布局规划研究城市空间布局，包括（）内容。

A、城市布局形式

B、用地结构

C、功能分区；

D、专业工程

正确答案：ABC

24、下类建筑物价格类型的划分，正确的有（）。

A、现房价格和期房价格

B、所有权价格、使用权价格和其他权益价格

C、成交价格、市场价格和政府指导价

D、市场调节价、理论价格和政府定价

正确答案：AB

答案解析：建筑物价格的类型有：成交价格、市场价格和理论价格；市

场调节价、政府指导价和政府定价；所有权价格、使用权价格和其他权

益价格；现房价格和期房价格

25、影响土地区位的社会经济因素主要有（）。

A、繁华程度

B、交通状况

C、人口密度

D、环境质量

正确答案：ABC

答案解析：该题是对影响土地区位的社会经济因素的一个概括性考查，

社会经济因素包括城市的繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和

公用设施的完备程度、人口密度，而环境质量则属于影响土地区位的自

然因素。

26、按具有综合职能可将城市划分为：（）

A、地区级的政治、经济、文化中心。

B、省区级的政治、经济、文化中心;

C、全国性的政治、经济、文化中心;

D、大区级的政治、经济、文化中心;

正确答案：ABCD

27、地质条件包括的内容有（）

A、地基承载力

B、地下水

C、地形

D、地震

正确答案：ABD

答案解析：地质条件：包括地基承载力、地下水和地震等。地形是地貌

条件。

28、人口因素对地价的影响与（）密切相关。

A、人口数量

B、人口密度

C、人口素质

D、家庭人口构成

正确答案：BCD

答案解析：人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响

与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。

29、对基础房价进行调整时，应考虑同一等级房屋之间存在的（）的差

异。

A、新旧程度

B、购买者心理

C、楼层与朝向

D、建筑周围环境

正确答案：ACD

答案解析：对基础房价进行调整时，由于标准房价是按幢、新房、排除

环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝

向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价

值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评

估标的物的实际价值。

30、结构施工图包括（）

A、包括基础平面图

B、基础剖面图

C、电气施工图

D、屋盖结构布置图

正确答案：ABD

答案解析：结构施工图主要反映建筑骨架构造的图形。包括基础平面图,

基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，

楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。

三、判断题（共30题，每题1分，共30分）

1、土地价格具有明显的地区性和个别性。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

2、外部性（外部效应）：是指一个经济主体的行为不通过市场交易而间接

对其他经济主体的经济环境和经济利益产生的影响。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：外部性（外部效应）：是指一个经济主体的行为不通过市场交

易而直接对其他经济主体的经济环境和经济利益产生的影响。

3、实体性贬值是指设备由于1种和II种有形磨损所引起的贬值。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

4、对于国家提前收回的土地，国家应根据土地使用者已使用的年限和开

发、利用土地的实际情况给予相应的补偿，补偿的标准一般以基准地价

为依据。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：补偿应根据交易活动中，向国家申报并已得到认可的土地交

易价格为基础，作为财产性质补偿的依据。同时考虑土地使用者的土地

再投入开发情况和已使用年限应支付地价的实际情况。

5、城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划

前，须经上级人民代表大会或其常务委员会审查同意。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市

总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

6、建筑物因物理因素和功能因素产生的折旧与使用状态有关，而经济折

旧与使用状态无关。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：折旧在经济上的因素，是指在建筑物使用过程中所产生的经

济上不合理或不适应的因素。因此，经济折旧与使用状态有关。

7、城市用地规模常常从属于人口规模，所以一般讲城市规模常常是指城

市人口的多少。O

A、正确

B、错误

正确答案：A

8、土地附着物是指地上建筑物、构筑物、青苗、鱼塘等，不包含地下附

着物。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：土地附着物是指对依附于土地上的各类地上、地下建筑物和

构筑物，如房屋、水井、地上地下管线、坟墓等，青苗、树木、鱼塘等

土地附着物。

9、土地的自然供给是有弹性的。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零。

10、土地评估机构（合伙企业）的所有合伙人都必须具备土地估价师资

格。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业

事务的合伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格。

11、自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考

人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续2个考试年

度内滚动有效.（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效

12、城市规划与建设充分选择利用有利的自然条件，是城市规划布局的

一项重大经济原则。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

13、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生

产价格决定。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

答案解析：根据马克思地租理论，农产品的生产价格只能由劣等地农产

品的个别生产价格来决定。

14、绝对地租和垄断地租是资本主义地租的两种基本形式。（）

A、正确

B、错误

正确答案：B

15、以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法，评估

值中包括设备使用中的各种追加费用。（）

A、正确

B、错误

正确答案：A

16、投资乘数：当总投资增加时，投资增量会引起国民收入成倍增加，

这个倍数叫投资乘数。它是表示投资增加会使国民收入增