社会资本参与历史文化街区改造的案例

社会资本参与历史文化街区改造的案例一、案例介绍北京市朝阳区望京街道从把脉问诊、问需问计，到理念创新、方式转变；从空间缝合、品质提升，到综合赋能、常态施治；从单一环境整治到政府、市场、社会的多元共治……把一个设施老旧、业态凌乱、功能错位的传统街区商圈，改造成了“国际化+文化+科技支撑”的时尚活力共享街区。望京小街治理提升的全过程，始终坚持党建引领，搭建了以党建协调委员会为龙头的“三驾马车”,将产权方、管理方、使用方各类利益群体纳入统一的组织体系：通过确定各方利益诉求，营造共同愿景，构建利益共同体；通过建立政府与社会之间的新型合作伙伴关系，找到多元合作最大公约数，注入长效治理的内生动力；通过具体政策的探索、调整、出台和落地，让不同利益群体的需求得以实现、获得感得以提升。2021年，“望京小街整治提升工程”入选亚太城市可持续发展目标优秀项目库，成为北京市最美街巷、朝阳区新消费品牌孵化基地，望京小街更新写入了市政府工作报告；2022年，获评首届北京城市更新“最佳实践”荣誉称号和“首都文明街巷”。二、工作背景相比于今时今日望京小街的声名鹊起，在两年前，它还仅仅只是一条籍籍无名甚至脏乱不堪的背街小巷。这条街建成于2007年，全长380米，东北侧是国有企业时尚控股旗下的传统购物中心，西南侧是望京商业中心，小街产权分散，除方恒、万科，还有近千个零散商户持有产权。800米半径内有居民小区4个，商务楼宇11座，涉外企业1100余家，其中世界500强企业6家、德资企业42家，辐射10万居住人口、8万办公人群。小街传统空间品质、街区功能和商业层次都与实际需求产生了错位，环境质量问题、秩序管理问题突出。一是环境质量问题：设施陈旧老化，广告牌匾设置凌乱，公共休憩交往空间缺乏；二是秩序管理问题：大量商铺、餐饮带来了高频次的外卖员停车需求，与共享单车的无序停放问题叠加，步行和车行空间受限严重；三是供需错配问题：周边商务交往氛围、文化氛围要求较高，而原产权单位缺乏品牌业态规划，区域国际时尚活力不足；四是居民需求难满足问题：周边环境差、停车难、没有公共活动空间，居民期待更多获得感、安全感、满意度。三、主要措施(一)在建设目标上创新，从街区改造向打造典范转变为从根本上改善街区环境品质、提升国际化服务功能，从2019年底开始，街道利用近半年时间倾听各方诉求。开展十余次社区、业委会的共识沟通会，入户调研覆盖72%的商户和80%的办公租户(其中，100%认同改造、99%接受公约，85%支持延长营业时间),网上征集意见建议5万余条。结合国际人才社区建设要求，考虑该地区外企特别是德企集中的情况，小街确立了“五个典范”的建设目标，即打造社会资本参与城市更新和街区改造的典范、特色商业和文化街区建设的典范、国际人才社区建设的典范、城市精细化管理的典范、智慧交通的典范“五个典范”的目标。(二)在设计理念上创新，从局部改良向缝合空间转变首先遇到的问题就是怎么更新，更新哪里?传统街区更新改造方法，无论怎么改，都解决不了车辆无序停放、空间拥堵、通过性差、体验性差等问题，于是街道打破常规，提出赋予小街步行街的功能。街道组织召开了各类“吹哨报到”会20余次，从最初的步行街设计草图到方案获审通过，得益于区主要领导的开阔视野和创新精神，得益于各区级职能部门的担当意识和首创理念，以商业步行街为轴心，缝合碎片化功能分布，更新市政设施、增加共享公共空间。(三)在投入方式上创新，从政府主导向政企协同转变更新成为步行街的改造方向明确了，但新的问题就是改造所需“子弹”哪里来?巧妇难为无米之炊，怎么办?党建引领、共商共治是解决复杂难题的金钥匙，于是街道开始与民营企业万科和国有企业方恒进行了深入的磋商。“营造共同愿景，尊重企业意见，让渡权利空间，增进多领域合作”是这个过程中十分重要的环节，最后达成共识，政府投入1300万元实施小街市政、绿化、街景改造提升，万科出资3500万元、方恒出资500万元，开展空间更新和业态升级，形成了“政府引领资金投入+社会资本参与共建”的城市更新路径。(四)在品质提升上创新，从业态更新向综合赋能转变目标清晰，“子弹”充足，怎么确保设计原汁原味落地呢?街道组织商户代表和央美艺术家共同参与策划设计、把握艺术风格，并邀请德国友人深度参与，推动商业、文化于一体，打造开放性、沉浸式街区。大到街区的舞台，商户的外摆空间，小到一个果皮箱，一个灯罩，中英德三语的“小街文明公约”,在小街每走一步都能体会到匠心独运的舒适感受，实现整体调性提档增值。(五)在痛点治理上创新，从力量叠加向科技支撑转变原有的问题不能再有，小街治理必须科技加持，建成“小街之芯”指挥管理信息化平台，实时掌握人流、车流、能耗、消费指数、垃圾分类等数据，开展引导调控。推进写字楼与住宅错时停车，搭建电子围栏规范共享单车、外卖车秩序，利用地下空间建设智能垃圾房，引入德国技术实现无异味、无细菌污染，通过一户一码实现垃圾可追溯、可视化。(六)在长效运维上创新，从反复整治向常态施治转变改造初期，街道就考虑到“改易管难”,于是牵头建立了以望京小街党建协调委员会为核心，以运营管理委员会和商户自治联盟为支撑的“三驾马车”治理架构，委托万科物业开展城市物业运营，与所有小街商户签订自治公约、街区文明公约，设立小街“资金池”,收入主要有商亭租金、活动场地租金和广告收益，形成了街区经营收益反哺街区运营的自平衡运营模式，避免进入改造后维护不当而需反复投入的怪圈。四、工作成效2020年8月8日开街至今，望京小街逐步发展成为北京时尚消费、文化交流、商务休闲的新高地。(一)街区更新示范区通过宜居型城市公共空间的改造提升，打造24小时活力社区。引进柏林熊雕塑等形象标志，设置“望京之眼”和智能互动喷泉等科技景观，打造时尚市集、街区展览、艺术连廊，缝合因无序交通割裂的街区空间。万科将地下一层中庭打开，改造成近5000平方米的下沉庭院——望京坊，增加了采光和游客互动休闲空间。通过设置立式店招、15个德式商亭等，营造了独特的商业氛围。(二)经济发展增长极街区焕新带动消费活力，新产业相继入驻，片区经济能级持续跃升。自更新改造以来，小街及周边区域共新增企业超过200家，汇聚了至少6家独角兽和上市、准上市企业，估值达578亿元。万科时代中心产权估值从35亿元上升至42亿元，写字楼租金由原来的每平方米不足4元，且空置率超过80%,跃升到平均10元且基本满租，区域税收贡献翻了8倍。(三)国际消费新地标开街以来，两侧商业销售额实现翻番，其中，方恒月均销售额817万元，较改造前增长47%;万科月均销售额2096万元，较改造前增长1.4倍；商亭销售额冲破千万元。隐厨、申德勒、牛排家等国际餐饮品牌(包括3家黑珍珠餐厅)先后入驻，餐厅多样性提升8%、国际餐饮多样性提升200%。(四)时尚消费新业态建设以文化+阅读为特色的小街书馆，引入以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，央美艺术空间和北服设计创新中心，首创艺术高校与特色商业空间的全场景融合模式，推进属地高校文化共建，举办线下平行作品展和青年设计沙龙，与驻地企业共同探索艺术基因社区的建设与运营模式。(五)文化艺术聚集地月月有主题、周周有活动，定期更新艺术空间展览，举办“走进德国，点亮朝阳”、汉堡节、国潮大秀、北京时装周、望京国际人才峰会等特色活动64场、世界读书日等文化交流活动25场，小街也成为多部影视剧的取景地，公众文化活动天数由9.3天/月提升至20天1月。(六)知名网红打卡地开街以来，国家、市级媒体报道120余次，累计吸引客流千万人次以上，日均客流2万人次，12处网红打卡点持续保持高人气。通过全网数据采集分析，小街传播声量足、情感调性正面，满意度保持在高区。(七)精细化治理示范区通过科技赋能，最大限度解决了垃圾的全流程管理和车辆与车位的供需矛盾。非机动车停放效率提升一倍，机动车停车效率提升25%,人流车流秩序井然；实现2642吨垃圾总量精准监控、1389吨餐厨垃圾后厨精分。2021年，小街商圈的市民服务热线诉求解决率、满意率较2019年分别提高46和49个百分点；小街所在的阜荣街社区，居民满意度从2019年的第15位跃升为2021年、2022上半年的第1位。五、工作启示开街两年来，望京小街已逐步发展成为北京时尚消费、文化交流、商务休闲的新高地。回顾望京小街治理提升的全过程，正是因为始终坚持党建引领，搭建了以党建协调委员会为龙头的“三驾马车”,将产权方、管理方、使用方各类利益群体纳入统一的组织体系：通过确定各方利益诉求，营造共同愿景，构建利益共同体；通过建立政府与社会之间的新型合作伙伴关系，找到多元合作最大公约数，注入长效治理的内生动力；通过具体政策的探索、调整、出台和落地，让不同利益群体的需求得以实现、获得感得以提升。从2023年开始，发挥了小街治理的示范效应，开展了“望京星链”商圈提升