中山市城市更新片区策划方案

附件1：城市更新单元规划编制与审查流程示意图

附件2：城市更新单元规划景观设计评估研究控制要素与要求在城市更新过程中，为避免项目的实施破坏城市公共空间品质，须在《中山市城市规划技术标准与准则》和《关于加强城市设计和建筑特色管理的若干指引（试行）》的基础上，重点对“三旧”改造（更新）项目的建筑高度、沿街塔楼连续最大面宽、沿街主体建筑面宽和与地块该侧地块面宽比值、地下空间整体开发等要素进行控制，其控制要求具体如下：建筑高度控制按照《中山市城市规划技术标准与准则》“第五章建筑控制与城市设计”中“5.3.1 建筑物的高度控制”的要求，改造（更新）项目的建筑高度控制如下。（1）建筑高度除必须满足消防、安全、通风、日照等要求外，还应执行所在控规片区经批准的详细规划或城市设计相关规定。（2）沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度一般规定：道路红线宽度≤24米时，H≤2.5×（S+W）道路红线宽度＞24米且≤36米时，H≤2.0×（S+W）道路红线宽度＞36米时，H≤1.5×（S+W），如图1所示式中：H—建筑物的控制高度；W—道路红线宽度；S—建筑物后退道路红线距离。图1图2（3）建筑物临两条以上道路的，按较宽的道路红线计算其控制高度。此外，结合周边城市管理经验，道路红线宽度≥50米时，H/S≤tga（a≤75°），如见图2所示。式中：a—仰角S—建筑后退道路红线的距离H—建筑高度。沿街塔楼连续最大面宽按照《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》“第五章建筑控制与城市设计”中“5.3.2 建筑物连续界面的展宽控制”的要求，沿街塔楼连续最大面宽的控制要求如下（1）假设A、B、C为连续建筑物，连续界面的展宽L=L1+L2+L3,建筑高度为H（如图3），则:H≤24米时，满足消防控制要求；H＞24米时，最大展宽L不应大于80米；图3此外，结合周边城市管理经验，位于轨道站“TOD”开发地区、城镇中心区、城镇主要门户地区和其他政府与相关部门要求展示城市空间形象重点地区的沿街塔楼连续最大面宽，除上层次城市设计确定的地标建筑之外，其余须控制在40—60米。沿街主体建筑面宽和与该侧地块面宽比值参考周边城市工作经验，为保障项目沿街立面的开敞、通透，预留视线通廊，避免出现屏风效应，应在落实上层次城市设计相关要求的基础上，对沿街主体建筑面宽总和与地块该侧地块面宽比值进行控制，主干道沿线地块应控制在40—50%，次干道沿线地块应控制在50%—60%。地下空间整体开发对位于轨道站“TOD”开发地区、城镇中心区、城镇主要门户地区和其他政府与相关部门要求展示城市空间形象重点地区的项目，其地下空间应与周边地块进行整体设计，须明确其地下人、车行通道的设置位置和宽度控制要求，便于地下交通的整体组织、地下空间的整体统筹开发。成果要求城市更新单元规划中的“（6）城市设计”成果，采用“一张图+一张表”的形式，纳入市城乡规划局审批系统，并作为附件与用地规划条件一并发出，原则上不准对其规定的刚性规划设计条件进行调整，确需调整的，应按要求公示无异议后方可进行，图则样式详见附件3。

附件3：中山市XX城市更新单元规划（参考模板）第一部分规划报告项目概述规划背景规划编制主要过程规划公示和公众参与情况（完成该项审查程序后，增加相应内容）规划专家评审和部门审查情况（完成该项审查程序后，增加相应内容）现状分析项目区位更新范围及划定依据【项目范围、享受政策范围、更新范围等】社会经济现状用地土地权属现状情况道路交通现状现状建设现状概况公共服务设施现状市政基础设施现状现存问题对接相关规划情况上层次规划解读（包括：国土空间总体规划、城市更新（“三旧”改造）专项规划等）相关专项规划衔接（包括：交通、水、电、燃气、文化教育医疗以及生态景观和历史文化保护等）项目所在控规衔接（包括：上版或现行控规等）更新必要性论证城市发展功能转变、空间形象提升、服务功能完善、交通和产业等区域发展条件转变等影响因素分析（视项目实际情况而定）。定位与目标发展条件（产业）分析发展定位（或功能定位）更新目标更新规划规划布局（用地功能、空间结构、用地规划、道路系统、设施配套、市政工程规划等）拟规划建设情况（明确安置地块、拍卖或协议出让地块、村集体经济用地地块等，按公式计算开发强度、城市设计等）公共设施及公益性用地规划（附“城市更新单元公益性用地规划一览表”）其他项目编制所需内容规划调整参照控规调整启动论证报告相关内容制定。实施计划更新类型与方式责任主体（明确提供的责任主体，公共设施建设的责任主体及其完成时间表，附“城市更新单元公共设施实施责任一览表”）分年度更新计划更新工作计划。规划调整工作计划。项目招商和建设计划。其他协调事项有关事项的详细描述其他内容（视项目实际情况而定）第二部分技术图集区位图城市更新单元范围图用地现状图（附1：500-1：2000比例的地形图和“现状用地汇总表”）用地权属图相关规划对照分析图（若干）。用地规划图（附1：500-1：2000比例的地形图和“规划用地汇总表”）用地整理规划图（附统计安置区、融资区、产业发展区等于用地规模的“各类用地汇总表”）更新方式分区图公益性用地规划图（附“城市更新单元公益性用地一览表”）改造（更新）项目布局图（附“改造（更新）项目一览表”）分期实施规划图（附“规划公益性用地同步实施一览表”）项