学习情境三 物业早期介入和前期管理

第三单元如何进行早期介入和前期管理【学习目标】了解早期介入的基本概念与实际意义；掌握早期介入的方式和内容；掌握竣工验收的工作内容和工作过程。了解接管验收物业应具备的条件和资料熟悉接管验收的程序、内容和标准【技能目标】能够参与早期介入事务和对物业进行竣工验收的工作工作情景一：

君安物业管理公司刚通过招投标取得骏景花园的物业管理权，现须安排一批工作人员进驻小区进行早期介入工作，你作为早期介入的负责人负责早期介入的工作。一天刚毕业的大学生小陈向你咨询有关早期介入的工作事项，请你从早期介入的工作内容及作用上告诉小陈。工作情景二：

一天，小陈又过来找你咨询有关问题，他说：“早期介入弄明白了，但是对于什么是前期物业管理他不是很明白”。请你告诉他什么是前期物业管理，以及在这个阶段要做哪些工作，如何区分早期介入和前期物业管理。一、物业管理早期介入的概念

指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。二、早期介入的作用：

完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理（一）项目可行性研究阶段1.介入形式：提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划2.主要工作内容：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准。三、早期介入的工作内容3.注意事项在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本物业管理模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。（二）规划设计阶段1.主要内容就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计、配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议提供设备、设施的设置、造型及服务方面的改进意见；就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求提出意见。2.注意事项一定要站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，将业主、物业建设单位与物业管理企业的利益相结合。所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求（三）建设阶段1.介入形式：派出工程人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。2.主要工作内容就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设方向，特别是设计中及今后竣工资料里面没有反映的内容，从而为今后的物业管理打下良好的基础。3.注意事项此阶段既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；要特别强调记录的作用。（四）销售阶段1.主要工作内容售楼现场提供咨询服务；印发有关资料和制度宣传并展示未来物业管理企业状况督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理服务协议》对收集到的材料进行整理、分析，成立管理处。2.注意事项有关物业管理的宣传及承诺一定要合法并实事求是；宣传方式应灵活多变。四、前期物业管理1、前期物业管理的含义是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。《物业管理条例》相关规定：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。业主临时管理规约应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在签订物业买卖合同时，应当对业主临时管理规约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。2、前期的物业管理的主要内容（1）建立管理机构（2）设计管理模式，制定管理制度（3）招聘人才，培训上岗（4）深入工程建设施工现场，熟悉物业概况（5）参与物业竣工验收，为接管验收做准备（6）重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼（7）业主入伙、装修管理（8）逐步展开日常的管理工作（9）成立业主委员会3、早期介入和前期物业管理的区别早期介入是前期物业管理的重要铺垫；前期物业管理是后期物业管理的基础；后期物业管理是前期物业管理的工作延续。性质早期介入前期物业管理是否确定委托合同管理关系不一定确立必须有委托关系是否有明确管理对象未确定具体管理对象有明确的管理对象作用辅助作用主导作用五、物业接管验收一、竣工验收的含义竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收.2、种类P43隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收三、物业接管验收

定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验这是物业历经的第二次验收过程。四、接管验收与竣工验收及交楼的区别比较的内容竣工验收接管验收交楼时间物业建设完好竣工验收合格接管验收完毕交接对象承建单位与建设单位建设单位与物业公司物业公司与业主重点满足设计要求满足安全、使用功能的要求满足具体使用要求依据《建设项目（工程）竣工验收办法》《房屋接管验收标准》售楼或预售合同五、接管验收资料：P50产权资料技术资料（14项）六、物业接管验收中应注意的问题1.依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收2.落实物业的报修事宜3.重视书面移交手续4.接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限六、物业接管验收中应注意的问题1．人员选配要精干2．验收立场要明确3．遗留问题要备案4．保修事宜要落实5．特殊信息要收集6．管理配套要关注7．产权界定要证明8．管理权限要清楚9．验收手续要齐全通水管——高尔夫球派上用场如果物业公司在接管小区时认真做了检查和验收，那么就基本可以分清责任了。保利物业公司总经理韦庆忠介绍，物业公司在查验水管时都会做一个“通球试验”，即将一个高尔夫球或网球从水管的最高处放入，然后冲水，球如果顺利地到达排水沟或污水井，说明此水管里没有杂物，就可签字接收了。如果在排水沟或污水井看不到球，则说明水管里有杂物堵塞，开发商必须重新整改，直到再次放球冲水可以看到球为止。韦庆忠说：“‘通球试验’不单要在交房前的查验中使用，负责任的物业公司在以后的管理中每年都要做一两次，以确保水管畅通无阻。”看烟感——用烟头对着探头熏一下在众多的公用设施中，消防设施可以说是“危难之中见英雄”，但由于平常不用它，从而常被大家忽视。韦庆忠说到的一件事可能存在于不少小区中。今年10月，由自治区建设部门组成的检查组来到某单位小区进行例行检查，小区内郁郁葱葱，环境很美，外墙也保养得很好。大家对此表示了满意。但检查组成员很快发现，大楼的安防设施几乎完全瘫痪，无论是报警设备还是烟感设备都不能正常使用，物业公司员工不知道设备主机在哪里，连业主单位也不是很清楚。最后在一楼的一个小房间里找到了这些消防设备，上面都是灰尘。检查组人员估计，当时开发商可能安装了这些报警设备，但由于负责管理的人员不专业，接收时没有查验，更没有登记，几年下来看看并没有派上什么用场，干脆拆下“收藏”起来确实，没发生事故时，消防设施是个闲置之物，但一旦发生火灾，就是人命关天的事。特别在高层建筑，消防设施的作用更是不可忽略，所以对它的查验更需认真仔细。韦庆忠说，验收这个设备时，他们会用烟头熏一下烟雾感应器。消防控制系统和电梯是联网的，如果一切正常，这时终端控制室的报警器就会“哇哇”大叫，值班人员就会据此启动应急广播，通知人员疏散。这时，电梯不管运行在哪一层，都会自动迫降到底层，下降的过程不会开门。数树苗——小区绿化要登记备案如今不少开发商在售楼时，宣传资料上会标明小区绿化率达到30%甚至40%这样的字眼。但交房时绿化率到底是多少？路灯有多少盏？这些只有施工单位心里有数，开发商和业主可能都是一笔糊涂账。据业内人士林先生透露，在园林绿化方面，不少开发商也是外行，绝大多数都是承包给园林公司去做。如果遇上了无良园林公园，绿化就会大打折扣。而绿化作为公用设施的一部分，与公用设备相比显得不够重要，少一点绿化不会对人造成什么样的危害，因此施工方会偷工减料，检验人员和物业公司也往往会马虎验收。负责任的开发商和物业公司会组织开发企业的合约部、设计部、园林工程师、监理公司、物业公司等多方进行验收。他们拿着设计图纸去实地查看，一一数树苗，核对图上标在这里的有几棵树，树的直径是多大，是什么树种，确认无误后才在上面签字。而对于景观灯和照明灯的查验方法也是一样，要实地进行核对并登记备案。看设计——为公用设备验明正身上楼要用电梯，高层用水需二次加压，停电时发电机派上用场……不少公共设备通常安置在地下室或偏僻之处，它们的存在鲜为人知，却直接关系到小区居民的日常生活。在承接查验时必须对照设计图纸，一一为它们验明正身。韦庆忠说，查验电梯除了检查是否已取得质量监督局颁发的检验合格证外，还要看电梯承载量是否达到约定的标准，每秒钟运行多少米，是否是假货(一些电梯以刷漆方式以旧混新)等。对于消防设施，则要看灭火药粉是否过期，灭火器是否能正常使用，试放消防管道是否有水出来，检查消防泵的压力够不够。有些供货商提供的消防泵功率不够，或接管时水压不够，等于一整套消防设施毫无用处。像备用发电机，要对照设计看清楚它的型号、是否新产品、有无排烟机等，同时必须试启动至少三次，以确认其安装是否规范。启动后看输出的电压、电流是否符合要求，比如要求是220伏的，有的发电机输出来的电压不稳，波动很大。发电房须专门独立一个房间出来存放油罐，里面还要配备防曝灯。输油管道必须是铁或有保护装置的，不能用条塑料管了事。另外，类似于排污井、化粪池等公共设施，开发商为了美化景观，一般会将它们安置在角落里或埋在地下，这些公用设施在业主入住后需要定时清理的。因此，物业公司在承接物业时必须点清它们有多少个，看设计图纸分别安置在什么地方，这样才能为以后物业管理工作打下基础。1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，现派管理人员小陈去进行资料交接工作，但他不是很清楚具体应该接管哪些材料，请你告诉他。2.你所负责的小区马上要对新建的楼盘进行接管验收工作，为了理清交接工作，你安排新来的工作人员小高做一份关于新建房屋接管验收的程序文件，但是由于小高不是物业管理专业出身，他不知道怎么写，请你告诉他应该怎么写？3、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体结构时怎样注意质量与使用功能的检验，请你告诉他？4、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的装修工程，老李对这方面不是非常熟悉，请你从专业的角度告诉他装修工程接管验收的具体标准好吗？5、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？修正：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。案例1业主管理委员会能不能不请物业管理公司而自己管理物业？一些业主委员会认为，物业的所有权是自己的。因而管理权也由自己支配，物业管理实际上很简单，就是打扫卫生、看看大门之类的琐碎事，可以不请专业的管理公司管理，与其让物业管理公司赚钱，不如自己管理划算。那么，业主委员会能不能不请管理公司而自己管理物业呢？评析：业主委员会不请管理公司自己管理物业有两种情况：第一种情况：即在业主（代表）大会同意并授权下，业主委员会通过某种形式，成立了获得政府资质审批的专业物业管理公司，由该专业物业管理公司来进行物业管理；第二种情况：即业主委员会不成立物业管理公司，而由业主委员会的委员以及部分业主组织一个管理队伍（没有政府批准的资质），行使日常性物业管理的权利，对于一些复杂的项目则委托给专业的物业管理公司。我们认为，对于第一种情况，业主委员会完全可以自己行使物业管理权，因为这也符合政府对物业管理以及物业管理公司的有关政策。而对第二种情况，我们则认为是不可以的，主要有如下原因：第一、业主委员会没有经验及能力做好物业管理工作；第二，业主委员会不便自己进行物业管理；另外，如果由业主委员会来自管物业，也不利于物业管理的健康发展，不利于物业管理的水平提高，业主难以享受到称心的服务，物业管理也无法向专业化、市场化、规范化方面发展。案例2与业主委员会委员有关联的物业管理公司能被聘用吗？我们小区欲招聘某物业管理公司对小区内的物业进行管理。在招聘过程中，小区业主们发现该小区业主委员会某位委员是某物业管理公司的主要股东之一。业主们以此为由要求另选其他物业管理公司，而业主委员会却以法律没有明确禁止与业主委员会委员有直接关联的物业管理公司不能被聘用为由，坚持聘用某物业管理公司。于是，该小区的业主们在某物业管理公司能否被聘用一事上与业主委员会发生了分歧。那么，与业主委员会委员有关联的物业管理公司能被聘用吗？分析：这一问题涉及业主委员会的职责问题，其工作应为监督所聘任物业管理公司的管理工作。而如果业主委员会委员本身与物业公司紧密，那就起不到任何监督的作用了，可能会损害其他业主的利益，没有公平可言，因而需要广大业主监督业主委员会，从而杜绝此类现象的发生。我们认为，与业主委员会委员有关联的物业管理公司不应被聘用，理由有下：第一，物业管理公司是接受小区业主委员会的委托，业主委员会与物业管理公司之间的关系是委托与被委托、监督与被监督的关系。第二，业主委员会可以成立代表全体利益的物业管理公司来进行小区的物业管理，个别业主委员会委员组建的物业管理公司一般职能代表该委员的利益，很难代表全体业主的利益，在自己的利益与全体业主的利益相冲突时，很难保证该委员以全体业主的利益为先，同时，个别委员为股东的物业管理公司对小区进行管理，暂时可能没有问题，但时间一长，就很容易引起其他委员以及广大业主的不满，导致小区物业管理出现各种各样的问题，也会引起社会的不稳定。综上所述，从业主委员会的职能等方面来考虑，某物业管理公司不应被聘用进行该小区的物业管理案例3这样选聘物业管理公司合法吗？上海市某小区，由内销房、侨汇房、外销房等组成，受开发商上海某房地产开发公司委托，由上海某房产有限公司（中港合资）实施管理，并签订了委托物业管理合同。2006年7月两栋内销房的业主相继入住后，对环境脏乱差的状况极为不满，于2007年3月投诉新闻媒介。据此，某公司董事会及时采取措施，解聘了原港方总经理，组建了新的领导班子，并对该小区进行