【论物业服务合同的法律效力8700字（论文）】

论物业服务合同的法律效力摘要物业服务合同是业主方和物业服务公司所签订的合同，合同内容里明确约定了双方需要承担的责任以及拥有的权利，但是在实际生活中，由于国内的法律对于物业服务合同各方面的规规制都不太全面，导致该合同在实际使用中出现诸多问题，具体来说，物业服务合同的法律体系不健全、合同主体的法律地位不明确、安全保障义务较模糊、合同任意解除权行使不合理等问题的存在，都影响着物业服务《民法典》效力的良好实现，当前必须要要采取针对性措施对该问题进行完善，促进国内的物业服务合同在法律上拥有更加明确的地位和效力。关键词:物业服务合同；法律效力；业主；物业服务企业目录TOC\o"1-2"\h\uTOC\o"1-3"\h\u22686一、物业服务合同的法律界定 一、物业服务合同的法律界定（一）物业服务合同概念从整体上来看，物业服务合同的概念比较广泛，想要对其进行准确定义，涉及的相关主体和因素较多，牵扯到多个主体，比较复杂，所以对其进行明确界定的难度较大，虽然学术界对物业服务合同的定义进行了长期的研究和探讨，但是目前依然尚未得到一个比较准确的具有广泛意义上的概念。[[]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿,2017(6):133.]当前，可以从广义和狭义两个概念上来定义物业服务合同，从这两个角度来把握物业服务合同的概念和内涵。从狭义上来看，物业服务合同指的是业主大会依法与选聘的物业服务公司签订的合同，合同内容是要求该公司向全体业主提供特定物业区域之内的所有建筑物和配套设施维护和管理服务，向业主提供一系列专业的物业服务，满足业主对于干净舒适环境的需求，让业主满意物业公司为自己和小区提供的专业性服务。从广义来看，物业服务合同指的是物业服务过程中各个相关主体所签订的一系列合同协议，涉及到多个流程，多个因素，在此过程中也会涉及到多个主体，比如前期物业服务合同、专项物业服务合同、普通物业服务合同、特殊物业服务合同等，每种合同的具体内容都会存在较大的差异，在法律上也具有不同的效力，需要相关人员进行认真查阅和鉴别。[]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿,2017(6):133.[]袁盛楠.论前期物业管理合同的法律效力[J].职工法律天地,2015(012):270.（二）物业服务合同的法律特征虽然物业服务合同整体比较复杂，涉及的因素比较多，但是一般来说，物业服务合同基本上都会具有以下几方面法律特征：第一，物业服务合同是继续性合同。物业服务合同中的给付并不是一次性的，而是持续性的，通常是物业服务公司持续性地给予业主特定的服务，而业主也会持续性地向该公司缴纳一定的费用，在物业服务合同产生效力的期间，物业公司和业主之间存在一种持续性的服务与被服务关系，持续性的特点比较明显。[2]物业服务合同是双务合同。物业服务合同一旦签订，双方都必须承担一定的义务，需要根据合同内容履行自己的义务，物业公司需要向业主提供专业的物业服务，而业主则需要根据合同规定，向物业公司定期缴纳一定的费用，所以双方都应该主动承担起自身的责任和义务，如果一方违反了应该承担的义务，则就会影响到另一方继续履行义务的意向和工作。第三，物业服务合同属于服务合同。服务合同中的服务一般指的是非物质的无形服务，服务提供者需要根据合同规定提供一系列专业服务以获得预期中的收益，具体来说，在签订完成物业服务合同之后，物业服务公司需要向特定区域内的小区业主提供多方面的专业服务，给小区业主创造一个干净整洁、规范有序的生活环境，满足业主对居住环境的多方面要求，让小区业主满意。[3]（三）物业服务合同产生的法理基础一是建筑物区分所有权，这是不动产权的另一种形态。在现代社会，随着社会经济的发展以及科学技术的进步，建筑业也呈现出全新的发展趋势，当今时代的建筑物已经呈现出向垂直空间发展的趋势，建筑物区分所有权就在这样的背景下出现，区分所有权人拥有对共有区域的占有和使用权，当相关人员聘请物业服务公司代自己进行物业管理时，物业服务合同的法律关系就此出现，这并不是物业所有权转让给物业公司，所有业主依然对物业管理事务拥有知情权、参与权等基本权利，物业公司需要尊重业主的基本权利，并履行自身的业务。二是业主自治权，即所有业主共同享有对一定区域内共有部分的管理权，这也是保障业主基本权利的重要渠道，业主通过履行自身的基本管理权力，满足自身对于居住环境的多方面要求，而物业公司需要尊重业主的自治权，在倾听其意见的基础上持续优化和改善自身的工作业务。[[]季如进,刘继敏.论物业管理合同的法律效力[J].城市开发，2017(7):55.[]季如进,刘继敏.论物业管理合同的法律效力[J].城市开发，2017(7):55.（四）物业服务合同的法律关系在当今时代的物业服务合同中，合同内容会涉及到多个主体和多种因素，相对比较复杂。从整体来看，物业服务合同的主体主要包括三大方面：一是物业服务的提供者，一般是指提供专业物业服务的企业，该企业必须是依法成立的具有相关资质的企业。属于专业提供物业管理服务的企业；二是业主方，一般包括业主以及由业主组成的业主大会、业主委员会，业主都是在一定物业区域内获得物业所有权的人，在普通物业服务合同中，一般是业主作为一个整体和物业服务公司签订相应的物业服务合同，共同约定服务内容；三是物业建设单位，在物业建设完成但尚未交付给业主的这段时间内，物业建设单位提供前期的物业服务。[5]物业服务合同的客体指的是物业服务法律关系出现后出现的，具有复合型特征，包括物业区域内的所有建筑物、植物、道路等客观的物，也包括该区域内人的各种行为。物业服务合同的内容一般包括业主和物业公司的权利和义务，双方在签订完成物业服务合同之后，都应该承担起一定的权利和义务，在今后的合作中共同遵守物业服务合同中的内容。[6]业主具有确定物业服务内容、要求物业公司履行自身义务、监督权、知情权等方面的权利，同时也需要承担按期缴纳服务费用、遵守合同规定等义务；物业公司需要履行为业主服务、管理区域内的行为、提供安全保障等义务，同时也有着物业管理权、获得相应报酬等权利。业主和物业公司都必须遵守所签订的物业服务合同中的具体内容，履行自身的权利，承担自身的义务。二、物业服务合同存在的法律效力问题（一）物业服务合同的法律体系不健全目前，虽然国内的物业服务合同已经存在了相当长的一段时间，但是国内的法律体系对于物业服务合同的内容却缺乏系统的规范，与物业服务合同相关的法律体系不健全，具体表现在以下两个方面：1.对物业合同性质认定较模糊物业服务合同是无名合同。当前法律界对于物业服务合同的性质存在定位不清晰的问题，尚且无法将物业服务合同准确定义和归类，长期将其作为委托合同、混合合同等性质来看待。[7]国内相关部门所制定的法律规章制度都带有明显的行政法规的特质，站在行政管理的角度来管理物业服务行业，约束合同双方行为，平衡双方利益。物业服务合同属于民事法律关系范畴，长期由行政法规来管理，不利于物业服务合同的可持续发展，限制了法律管理的效果。[[][]曹东忠.论物业管理合同的变更和解除[J].中外企业家,2016(1)：85.2.国内尚未制定专门的法律制度来规制物业管理法律关系在当前的司法实践中，在业主组织尚未成立的前期物业管理期间，开发商聘用的物业服务企业通常与其有关联关系。开发商常常利用其关联企业就小区业主共有财产签订长期合同，剥夺业主对共有财产的实质控制管理权。《物业管理条例》等都被大量应用，但是比较分散，不够统一，加上各地区经济发展水平不一，都是根据本地社会发展水平来制定地方性法规，导致在物业服务合同管理方面出现不科学、不合理的状况，在现实生活中也难以处理好物业公司和业主之间出现的冲突，法律制度不完善的情况长期存在。（二）物业服务合同主体的法律地位不明确当前，根据现行法律制度，物业服务合同主体法律地位难以确定，所以在司法实践中遇到更多问题。第一，业主大会的法律地位比较模糊。对于一定区域内的业主来说，业主大会是极其重要的自治组织，相关法律也规定了这一组织的成立条件和成立流程，业主大会可以决定物业服务企业的选聘与解聘，业主大会代表着全体业主共同的主观意思，但是对于业主大会的法律地位，现行法律中并没有对此进行明确的规定，加上业主委员会、各个业主等主体存在，相互之间的法律关系纠缠在一起，难以得到有效的解决。因为业主大会在法律上的法律地位不清晰，所以业主大会所拥有的法律权利和义务也难以被真正有效落实。[8]第二，业主委员会的法律地位不清晰。《民法典》列举的业主大会决议事项系不得授权业主委员会决定的事项，其目的在于保护业主共同利益，因此业主大会不得授权业主委员会选聘物业服务企业。业主大会可以授权业主委员会进行选聘物业服务企业的准备工作，但最终选聘物业服务企业的决定应由业主大会作出。但是现行管理像制度对于业主委员会的性质没有明确规定出来。业主委员会没有代表全体业主主观意思的能力，但是其行为却需要由全体业主所承担，如果业主委员会代表全体业主和物业公司签订某合同，如果业主因为不知晓合同内容而提出异议，该合同是否具有法律上的约束力成为一个有争议的问题。业主委员会可以发起诉讼，具有诉讼主体资格，但是其是否可以成为诉讼的主体或客体，也存在很大的争议。[9]（三）物业服务合同安全保障义务较模糊1.安全保障义务的主体比较狭窄业主和物业服务公司签订物业服务合同后，物业公司需要严格根据合同内容规定履行自身的义务，做好小区建筑物和相关设施的管理，维护好小区内部人员的日常行为，满足广大业主对于小区环境的需求。在现实活动中，在一定物业服务区域内活动的人都参与到物业服务活动中，所以都要对其进行安全方面的保障。[10]现行法律对于“业主”的范围进行了明确的规定，业主一般就是在实际上已经取得房屋所有权的人员，但是在实践中，物业服务区域内往往还会出现其他种类的人员，比如业主朋友、家政人员、维修人员、来访人员等，如果这些人员在在区域内出现人身或财产损失时应该如何进行保障。[[][]陈文.物业服务合同若干法律问题研究[J].现代法学,2018(2):156.2.安全保障义务内容不清楚在一定区域内开展物业服务，往往会涉及到人、物等多种因素，所以时常在安全保障义务方面出现一些纠纷，比如物业服务区经常出现这样的场景：有业主长时间被困在电梯内，而承担物业服务义务的物业公司却没有及时上前解救，导致业主受到较大的身心伤害，业主很容易和物业公司之间出现纠纷。比如因为物业公司的安全监管工作不到位，导致物业服务区域内的也出家中遭窃，出现财产损失，业主会和物业公司产生纠纷。[11]再比如物业服务区域内存在隐患，但是物业公司没有及时做好提醒工作，导致部分业主遇到伤害。这些情况在现实生活中时有发生，但是相关法律对这些内容却没有作出明确的规定，或者做出的规定比较肤浅，仅仅是原则性的规定。在物业服务公司方面，虽然其在为业主服务时配备了一定的人力和物力，但是因为物业服务合同中的相关规定不明确，存在一些缺失，这就导致物业公司在履行物业服务合同时也缺乏明确同意的规范，即使违反法律中的相关规定，因为法律规定中也没有规定相应的法律责任，所以物业公司也不会承担多大的责任，这样就导致法律中所规定的的安全保障义务履行不到位，损害了业主的部分权益。（四）物业服务合同任意解除权行使不合理根据《民法典》的规定，物业服务企业选聘属于业主大会的决议事项。业主委员会相应的职责为代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。在实践中，由于选聘物业服务企业的程序比较复杂，如果涉及招投标则更为繁琐，而业主大会决策的方式是召开业主大会会议，这种决策方式就决定了业主大会无法参与物业服务企业选聘的所有细节，这就产生了业主委员会实际负责实施物业服务企业选聘事宜的现实需要。业主大会是否能够授权业主委员会选聘物业服务企业，其实质是业主大会是否有权将《民法典》规定的业主大会决议事项授权业主委员会决定，对此法律并无明确规定。也就说，如果业主大会对于物业服务公司的服务存在不满意的情况，可以解聘物业服务公司，重新选择新的物业服务公司，这在法律上有着明确的规定。所谓合同任意解除权，指的是合同当事人可以根据自身的主观意愿随时单方面解除之前签订的合同，不论对方是否违约，都可以选择解聘物业服务企业。[[]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究[J].法商研究,2017(3):101.[]刘兴桂,刘文清.物业服务合同主体研究[J].法商研究,2017(3):101.与业主大会所享有的合同任意解除权相比，物业服务企业是否拥有这项权利，现行法律并没有做出明确的规定，社会各界对此也颇有争议。在司法实践中，因为该问题的相关法律规定不够清晰明确，所以也遇到诸多阻碍。[[]姚辉,段睿.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用,2018(1):34.]现实生活中，确实存在一些业主不配合物业公司工作、不缴纳物业服务费等行为，物业公司面临这种情况却又受限于合同的规定和限制，难以通过使用[]姚辉,段睿.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用,2018(1):34.三、物业服务合同存在的法律效力问题的完善（一）完善物业服务合同的法律体系针对当前物业服务合同汇总存在的法律体系不健全的问题，需要从以下两方面进行针对性完善。1.将物业服务合同性质有名化从理论上来看，物业服务合同理应属于民事合同的范围。《民法典》第85条规定:“营利法人的权力机构、执行机构作出决议的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、法人章程，或者决议内容违反法人章程，营利法人的出资人可以请求人民法院撤销该决议，但是营利法人依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。”该条探讨的是营利法人内部决议和依据此决议作出的对外行为的关系，内部决议的撤销不当然影响对外行为的效力，如行为相对人为善意，则为保护善意相对人，对外行为有效。该条规定涉及的是营利法人，其目的在于通过保护善意第三人，维护商事交易的安全。业主大会作为非法人组织，其行为也有内部行为和外部行为之分，对外行为的善意相对人也有保护的必要。就业主大会而言，业主大会作出选聘物业服务企业的决议，业主委员会依据该决议与物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业的商业利益同样应得到保护。如业主大会选聘物业服务企业的决议被撤销，则要看物业服务企业是否为善意。如物业服务企业为善意，则物业服务合同不受业主大会选聘物业服务企业的决议被撤销的影响，依然有效。从法律上对现存的比较模糊的规定进行明确，可以精准解决当前司法实践中遇到的诸多阻碍，促进物业服务合同实现更好的施行，保护广大业主的合法利益。[12]2.完善相关法律体系为了促进物业服务行业实现更好的发展，让业主和物业公司之间的权利和义务更加平衡，当前国家必须完善相关的法律体系。在整个物业服务活动中，物业服务合同都属于核心内容，想要促进物业服务活动实现健康有序发展，就必须要针对物业服务合同的制定和履行，完善当前的相关法律体系制度，弥补现有法律体系中存在的诸多不足，有效规制相关物业服务活动。（二）明确物业服务合同主体的法律地位第一，可以引入业主团体制度，虽然国内法律规定了业主大会、业主委员会的成立和职责，但是其法律地位方面的规定却一直不清晰。所以在物业服务合同领域，需要明确当事人的主体问题，明确其职责和义务，确定一个清晰明确的民事主体，该主体代替全体业主的主观意愿。业主团体制度在国外广泛存在，美国、日本、法国等地区都有着业主团体方面的法律固定，其职责和权利也规定地很明确，业主团体代表着业主的利益，对外可独立代表着全体业主开展相关活动，可以独立承担民事责任，这样就可以让物业法律关系更加清晰和明确。业主团体必须是由全体业主组成，可以代表全体业主的利益，可以独立发起并参与相关民事活动，可以独立承担相关民事责任。第二，明确业主委员会、业主大会的法律地位。如果法律对业主团体的法律主体资格进行明确的规定，该组织就具备了基本的民事权利，也具备民事诉讼主体资格，拥有一定的民事权利，可承担相应的民事责任，在此基础上，业主委员会、业主大会的责任也就变得更加清晰，其法律地位也变得更加清晰，其对外可以代表业主团体，相关行为代表着业主团体的利益，权利和义务都可以落实到业主团体上，业主大会相当于最高决策机构，对外传达业主团体的意愿，同时对业主具有较强的约束力，而业主委员会就相当于执行机构，以业主团体的名义开展相关活动。（三）健全物业服务合同安全保障义务1.扩大安全保障义务的主体范围当前的安全保障义务的主体比较狭窄，需要扩大，业主的家人和亲属都应该被纳入进来，业主的亲朋好友居住在业主家时，也需要被纳入到物业服务合同安全保障义务的对象主体中来，这些人也需要享受到相关保护。此外，维修工人、家政人员、来访人员也应该被纳入到安全保障义务主体中，虽然这些人并不属于物业服务合同中所规定的权利义务承担者，但是他们会在一定时间内的物业公司所管辖的物业服务区域内活动，而物业公司对此区域有着管理和维护的义务，所以也应该将服务对象扩大到这些主体群体，如果这部分主体的人身、财产等受到损害，物业公司也需要承担起相应的责任。2.将安全保障义务的内容明确化在自愿、平等的基础上，物业公司需要根据业主的需求，明确自身应该承担的义务和责任。物业公司需要主动制定出一套行之有效的安全保障制度，用来指导自身的相关活动与行为。另外，物业公司还需要在服务区域内维护好公共场所的秩序，如果出现损害业主利益的行为，应该立即制止，发现有危险因素的存在，马上将其排除出去，做好日常巡逻工作，全方位保护业主的人身安全和财产安全。（四）规范物业服务合同任意解除权一是要限制业主大会的任意解除权。物业公司和业主方在双方自愿的基础上签订物业服务合同，共同约定了彼此的权利和义务，签订合同后，物业公司会根据合同所规定的内容在一定物业服务区域内投放一定的人力和物力，如果业主大会在物业公司没有做出重大违约行为时随意解除合同关系，会给物业公司带来较大的损失，所以必须对业主大会的任意解除权进行限定，在物业公司未作出重大违约行为时，或者不具备其他正当理由时，业主大会不可以随意解除与物业服务公司之间的合同关系。[[][]薛玉春.物业服务合同性质及效力认定分析[J].法制与社会,2018(2)：16.二是要明确物业服务公司的任意解除权。物业服务合同本是双方在公平自愿的前提下所签订的合同，物业公司作为合同中的另一方，也应该具备合同解除权，如果有业主拒不承担自身的职责，导致物业公司的利益受到较大损失时，物业公司也可以解除双方之间的合同关系。但是法律需要对此做出规定，比如物业公司在解除合同前需要将原因告知全体业主，和业主委员会做好交接工作，移交相关的材料，同时向当地的行政管理部门报备，最大程度上减少给双方带来的损失。四、结语物业服务合同是业主方和物业服务公司在公平自愿基础上所签订的服务型合同，合同签订后，双方都要根据合同内容履行相应的权利，同时也必须承担自身的义务。但是在生活实践中，物业服务合同在法律效力方面却存在着物业服务合同的法律体系不健全、合同主体的法律地位不明确、安全保障义务较模糊、合同任意解除权行使不合理等问题，针对这些问题的存在，本文从四个方面提出了相应的解决对策。希望通过本文研究，可以促进国内的物业服务合