房地产行业研究：中央出台一揽子政策再再再强call地产

11S1130521090001)分析师：方鹏(执业S1130524030001)中央出台一揽子政策再再再强call地产点评需求端再度加码，信贷政策三连发。在首付比例方面，首套商贷最低首付款比例降至1未出售的商品房，用作保障性住房。策宽松幅度及出台频率超预期；供给端白名单持续推进保障购房者权益，央行、政策行及各商业银行预计发放5000可期，有望改善地产的舆论氛围及预期，全方面提振市场对于地产的信心。投资建议风险提示22图表1：购房首付比例属于历史最低水平实施时间首套最低首付比例二套最低首付比例认定标准房贷利率2008/10/22根据各种风险因素在下限以上区别确定不低于贷款基准利的0.7倍2009/6/19-严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的比例成数--2010/1/12-40%--2010/4/1790㎡以下:20%90㎡以上:30%-二套不低于基准利率的1.1倍2010/5/26--认贷又认房-2010/9/29-二套不低于基准利率的1.1倍2011/1/27--二套不低于基准利率的1.1倍2013/3/4-对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例-对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的贷款利率2014/9/30-认贷不认房首套不低于贷款基准利率的0.7倍2015/3/30-40%--2015/9/30非限购城市25%限购城市30%---2016/2/2非限购城市20%限购城市30%非限购城市30%限购城市40%--2019/8/25---房贷利率锚定LPR,首套房贷利率不低于LPR、二套房贷利率不低于LPR+60BP2022/5/15---首套房贷利率不低于LPR-20BP、二套房贷利率不低于LPR+60BP2022/9/29---符合条件的城市允许下调或取消首套房贷利率下限2023/8/25--认房不认贷-2023/8/31-首套房贷利率不低于LPR-20BP，二套房贷利率不低于LPR+20BP2024/5/17-取消全国个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下调0.25pct332002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092002-02-212004-10-292006-04-282006-08-192007-03-182007-05-192007-07-212007-08-222007-09-152007-12-212008-09-162008-10-092008-10-302008-11-272008-12-232010-10-202010-12-262011-02-092011-04-062011-07-072012-06-082012-07-062014-11-222015-03-012015-05-112015-06-282015-08-262015-10-242022-10-012024-05-1885%图表2：公积金贷款利率降至历史底部6%5%4%3%2%0%2.2.2.35%个人住房公积金贷款利率（5年以上）个人住房公积金贷款利率（5年及以下）图表3：保障性住房再贷款的几大核心问题城市政府选定的地方国有企业收什么房？收购已建成未出售商品房用作保障性住房资金利率？1.75%图表4：A股地产PE-TTM252050PE-TTMAVGAVG+STDV2016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/112024/1/1144图表5：港股地产PE-TTM2086420PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1图表6：港股物业PE-TTM806040200PE-TTMAVGAVG+2016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/1股票代码公司评级市值(亿元)归母净利润（亿元）归母净利润（亿元）归母净利润同比增速2022A2023E2024E2022A2023E2024E2022A2023E2024E000002.SZ-46%3%2%600048.SH-34%6%9%001979.SZ48%44%30%600153.SH344109%-48%24%002244.SZ3137.725.332.7-32%29%24%600325.SH2220688.HK5.1256.1290.0322.23900.HK2124.531.236.147553214.150.378.582.656%0123.HK23531.935.739.3-19%9979.HK31%26%25%2423.HK98.0245%9666.HK金科服务48%6098.HK20871.020.3-85%250%40%68823.529.336.541.833%25%3316.HK4.920%6626.HK494.92156.HK474.789%33%平均值54155.360.768.323%29%中位值27430.235.941.1风险提示信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。66行业投资评级的说明：77特别声明：形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任咨询独立投资顾问。报告本身、报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，国金