【S市住房租赁市场供求关系的发展趋势探究18000字（论文）】

[20]。1.4研究内容和方法1.4.1研究内容本文共有五章，每章内容如下：第一章绪论分为四小节，第一小节讲述了本文的研究背景，即当下房屋租赁市场发展现状，介绍近年来本国住房租赁市场的发展历程，及其发展现状和趋势；第二小节为研究意义，即对住房租赁主体之间存在的诸多问题进行阐述，以及研究此问题的意义为何；第三小节是国内外研究综述，参考国内外关于住房租赁市场的研究文献，了解国外市场现状及相关法律制度，学习国外优秀市场结构，以及国内前人总结出来的经验，为本文研究做铺垫；最后是研究内容和方法，简单概括全文主要内容以及说明了正文的所使用的研究方法。第二章主要对房屋租赁市场的基本概念进行介绍，并分析出住房租赁市场的问题及根源。共分为两个小节进行介绍：第一小节分别对房屋租赁、住房租赁、住房租赁市场的含义进行介绍；第二小节对住房租赁市场普遍存在的问题进行了分析。第三章分别利用供求理论分析了武汉市住房租赁市场的未来供求发展趋势，共分为三个部分：第一部分根据官方数据分析武汉市住房租赁市场近年的发展概况；第二部分分析了武汉住房租赁市场的供求关系，并对未来五年的供求发展趋势进行预测，第三部分描述了武汉市住房租赁市场存在的问题及原因。第四章的内容是根据住房租赁市场存在的问题及根源为武汉市发展住房租赁市场提出相关的对策建议。第五章对全文进行总结，并对武汉市住房租赁市场存在的问题及根源进行了概括性的总结，表明了完善住房租赁市场的方法建议，以及对其未来进行积极的展望，并指出本文存在的不足。1.4.2研究方法正文使用了以下几种研究方法：（1）文献研究法本文查阅了大量有关房屋租赁市场研究的国内外文献，在此基础上归纳前人总结出的具体问题，为本文的研究提供思路。（2）定量分析法本文通过武汉市近年常住人口总数以及新增住宅竣工面积，对武汉未来常住人口总数和住宅竣工面积进行预测，进而预测武汉市住房租赁市场的供求发展变化趋势，并对其进行详细分析。（2）定性分析法本文进行了大量的资料收集、数据统计、结果分析，对武汉市住房租赁市场进行了研究，分析武汉市住房租赁市场未来五年的供求关系，对未来武汉市的住房租赁市场的发展趋势进行预测，了解武汉市住房租赁市场存在很多问题，并分析该现象出现的原因，最后针对这些问题提出相关对策建议。

2住房租赁市场的概念及问题分析2.1基本概念2.1.1房屋租赁的含义和分类（1）房屋租赁的含义房屋租赁是指由房主（一般为房屋的所有权人）将房屋交给租户（一般为房屋消费者）使用，租户通过定期交付一定数额的租金，获得房屋的占有权和使用权的行为，是房屋使用价值零星出售的一种商品流通手段，是房地产市场中的一种重要的交易形式。房屋租赁双方当事人必须签订书面合同，合同内容包括以下内容：房屋面积、租赁期限、主要用途、租金数额及交付时间等等，并持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。此外，租户在经房主同意后，可在其租赁的期限内，将租赁的房屋出租给新的租户。（2）房屋租赁的分类房屋租赁从性质分类，可分为私有房屋租赁和公有房屋租赁。公有房屋的所有权人是国家，国家采取授权的方式将房屋交给授权的单位具体管理。私有房屋的所有权是指持有房屋所有权证的个人，而持有共有权证书的房主，只能称为共有权人，当共有权人将房屋进行租赁时，必须经过所有共有权人的同意。从用途分类可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁。非住宅用房租赁包括办公用房租赁和生产经营用房租赁。2.1.2住房租赁的含义和分类（1）住房租赁的含义住房租赁为房屋租赁中的住宅用房租赁，指由房主将房屋给租户居住，租户向房主支付租金的行为。住房租赁中的住房所有权不可以转移，租户必须按照合同条款使用房屋，到合同约定期限就要将房屋归还给房主，租户不得随意改变房屋格局及装修。住房租赁的双方当事人有相应的权利和义务，房主有权利收取租金并有义务将房屋让给租户居住，租户有权利居住并有义务向房主支付租金。（2）住房租赁的分类国有住房：指由国有企业、事业单位投资建造或购置的房屋，其所有权在出售之前是属于国家的。集体所有房：指由集体所有制单位投资建造或购置的房屋。私有所有房：指由个人或家庭投资建造或购置的房屋，其所有权属于房产权所有人。保障性住房：政府为存在住房问题的中低收入家庭提供限定价格、标准、租金的住房，具有社会保障性质。2.1.3住房租赁市场的含义住房租赁市场是指土地使用者将对国家出让的土地进行开发建造后的房屋进行出租的市场。住房租赁市场是房地产三级市场的一部分，为存量房市场。房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。2.2住房租赁市场存在的问题分析近年来，本国城市规模日益壮大，城市的人口流动络绎不绝，使住房租赁行业的需求连续不绝的扩大，目前房屋出租的现象在全国各地比比皆是。在房地产行业的迅猛发展的刺激之下，很多人买房保值，而房子的价值突飞猛进，也相当于是用来投资，其中部分人房子数量可观，并没有用来自己居住，便会将多余房屋出租给其他人，这份资源在房屋租赁市场中的力量不容小觑。我国住房租赁市场发展随着城市化进程愈益显著，作为房地产行业长效体制的重要内容，住房租赁市场成为了本国近年来重点鼓励发展的方向，增加了许多优惠政策。但住房租赁市场也存在着许多问题，主要从以下几个方面进行分析：1、大量房屋空置。我国房地产市场的住宅总是由于各种原因空置，无论是销售住房还是租赁住房，都存在严重的空置问题，2018年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，我国住房空置率很高，其中指出了2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率，如下表2-1所示：表2-12011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率年份2011年2013年2015年2017年住房闲置率18.4%19.5%20.6%21.4%以上数据表明，我国住房空置率总体呈增长趋势，而按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区，住房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售以及房屋出租的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为房屋严重积压区。而我国住房空置率已增长至20%以上，因此我国住房空置率很高。在本国房屋租赁市场中，经常出现租户长期拖欠房租最后无影无踪的现象，甚至一些缺乏道德的租户在退租搬走前破坏房屋设施，对墙壁进行恶意涂画，对门窗等设施进行不可逆转的破坏，由此使得房主的相关利益得不到保障且哭诉无门。这种恶劣现象的存在不在少数，导致一部分拥有多余住宅的房主宁愿闲置也不愿将其出租，从而直接影响了房屋资源的供给，并使得房屋租金持续增长，进而导致住宅资源的浪费，政府也因此在新建很多保障型住宅。2、住宅供不应求，租金持续上涨随着房地产行业的接连不断稳定的发展，住房租赁市场的比重也在连续不停的增长，俗话说“安居方能乐业”，每个人都需要一片安身之地，但由于房价不断增高的压力，大部分人对于买房都力所不及，致使很多人只能选择价格在承受能力范围内且短期内更加优惠的租房居住方式，但房屋租金也紧接着持续上涨。例如，诸葛找房数据研究中心统计数据显示，2018年北京市平均租金为每月90.12元/平米，同比上涨25.81%。2019年北京的住房租赁中平均租金为每月92.77元/平米，同比2018年上涨6.54%。我国其他城市的租金也在持续上涨，租金上涨对住房租赁的发展有着很大的影响。3、存在很多违法违规租赁，扰乱社会治安近些年来我国城市中发生的违法犯罪的有70%以上都与出租屋有着密切的关联，有许多不法分子以出租房屋作为犯罪地点，出租房也成为违法犯罪高发地，应引起重视。例如，中国江苏网发布了一篇报道，江苏省高级人民法院在2019年公布的6起涉毒犯罪典型案例中大都利用了出租屋进行制毒贩毒；2020年北京市第三中级人民法院在《人民司法》发布了北京市24件房屋黑中介犯罪案件。因为很多房主没有主动对供于出租的房子记录在册，使得相关政府工作人员无法对城市中的来往人口进行监控，致使一些违法犯罪分子拥有了可乘之隙，由于房管部门没有办法正确高效的执掌整个住房租赁行业的确切信息，这激发了沉重的社会问题。我国现下的住房租赁体系制度相对来说比较落后，住房租赁市场中的住宅管理是社会监管的一项重要基础事务，牵累到许多其他政府部门，当下的租赁住宅的轨制以及监管方式已经不顺应行业发展的需求了，各个当局部门间未能形成一种高效的和谐发展管理轨制，存在各自为政的现象，致使出租房记录在册等制度的执行力度不足，执掌的难度也在一直提高，各部门都有各自的责任，使得市场上长久出现的各种乱象没有办法得到有用的治理，从而使出租房成为了不法分子的藏身之地，最终使整个社会的利益被损害。4、房主出租房屋不按规定进行登记申报当下的住房出租的税率比较高，需要承担的税务不轻，这成为了很多住房出租业务选择暗自进行而不登记的原因。相关资料表明，用以生产经营行业的住房租赁的综合税率在30%以上，关涉到的税种多达8个，还有其他当局部门会收取相应的费用，由此可见出租房需要承担的税务繁重，税种繁杂，税率较高，住房租赁纳税人的利益受到严重的削减，使得很多出租住宅时选择暗里进行交易，而税务部门的管理难度更加巨大，导致各种偷税漏税的现象丛生，导致应收的税费严重流失。我国房屋租赁市场制度差强人意，其存在的很多问题无法在短时间内得到有效地改善，从而导致的社会问题也在持续恶化。

3武汉市住房租赁市场的供求分析3.1武汉市住房租赁市场的发展概况武汉市是湖北省的省会，其作为荆楚之都，历史悠久，古韵十足，是一座非常适宜居住的城市，九省通衢，长江、汉江贯穿其中，交通十分便捷。早在6000年前的新石器时代，已有先民在此繁衍生息。武汉地处江汉平原东部，全市现辖13个城区，3个国家级开发区，面积8467平方公里，水域面积占全市面积四分之一，构成了极具特色的滨江滨湖水域生态环境。武汉市统计年鉴中的数据显示，2019年末全市常住人口1121.20万人，比2018年末增加13.1万，增长1.2%。户籍人口906.40万人，占常住人口的80.8%；非户籍人口214.8，占常住人口的19.2%。2015—2019年武汉常住人口数的增长趋势如图3-1所示：图3-12015-2019年武汉常住人口数2019年武汉市的常住人口已超过1100万，其户籍人口达900万，有关数据表明，武汉市的租赁住宅总面积达到仅1468.34公顷，但同比增长了34.39%。武汉市的住房租赁市场的发展趋势迅猛，但还有很大的发展空间，其前景十分可观，将会进一步促进武汉市的经济发展。2021年武汉市统计局发表的《武汉市统计年鉴》显示，2020年房地产开发投资2776.78亿元，比上年下降6.4%。其中对住宅的投资下降了10.3%。并对保障性住房投资了115.87亿元，建成保障性住房共2.21万套，筹集租赁房共6.93万套。武汉租赁住房的人群主要包括三类：面向城市中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员配租的公共租赁住房，面向大学毕业生供应的大学毕业生租赁住房（与大学毕业生安居房统称大学毕业生保障性住房）和市场租赁住房。2017年统计的数据中，武汉市长租公寓的租客以本科学历居多，占比超过一半，从业服务业的租客的比重较高。租客年龄集中于21-25岁之间，超过35岁的租客占比很少，学生在公寓市场占据了12.31%的比例，这一比例远高于北京市场中4.83%。随着2017年实施的“百万大学生留汉创业就业工程”的推进，市场需求将进一步增加。与此同时，在多种渠道培育、扶持下，武汉租赁市场将迅速发展，整体规模将上一个台阶，同时数量上的充足，也将对整体租金水平起到稳定作用，租购并举将成为今后住房保障的重要制度。仅2014-2019年，武汉市租赁房屋的常住居民家庭占比15.2%，即武汉常住居民家庭中，约45万户租房，武汉的住房租赁市场正平稳的发展。3.2武汉市未来住房供求分析为了了解武汉市住房租赁市场未来的发展趋势，对其进行供求分析，以此来预测其未来的供给和需求情况，根据武汉市的人民对住宅的需求和住房租赁市场所提供的房屋数量对对武汉住房租赁市场的未来趋势进行分析，以此判断武汉住房租赁市场是否能满足武汉众多人口的住房需求，并判断其是否存在供求问题，分析其未来供求关系的发展趋势。3.2.1住房需求预测由于武汉市经济的发展，其流动人口和常住人口每年都会新增，而新增的常住人口对租房的需求很大，因此选取2015-2020年的常住人口数作为的人口基数，计算出每年的常住人口增长率，对武汉市未来几年的常住人口的增长率进行预测，即可计算出武汉市未来五年中每一年将会增加的常住人口数量，以此来预测住房租赁市场的需求量，根据武汉市统计年鉴中的数据，武汉市2015-2020年的常住人口数如下表3-1所示：表3-12015-2020年武汉常住人口数年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年常住人口数（万人）1060.771076.621089.291108.11121.21133.87增长率26.09‰14.94‰11.77‰17.27‰11.82‰11.3‰使用时间序列预测法中的移动平均法对武汉未来五年的人口数量进行预测，其最适用于预测对象的历史数据呈水平型变动状态，逐期增长量大体相同的情况，根据表3-1的数据可看出武汉近六年常住人口数逐年增加，逐期增长量大体相同，且增长幅度平缓，因此使用该方法进行人口预测，以基数期年每年常住人口的增长率为基数，来预测规划目标年的人口增长率，其预测模型为：（3.1）该式中的表示规划目标年的人口增长率，表示基数期年的人口增长率，n表示基期年数量。根据表3-1中数据可计算出武汉市未来几年常住人口的增长率为：根据计算出的武汉未来几年常住人口的增长率，可计算出2021-2025年每年将会增加的常住人口数，如下表3-2：表3-2武汉市2021-2025年常住人口数年份2022年2023年2024年2025年2026年常住人口数（万人）1169.361187.521205.961224.691243.71因此，根据时间序列预测法预测的2026年武汉市的常住人口数为1243.71万人，未来五年武汉市将会增加92.23万人，对武汉住房租赁市场是一个巨大的挑战。3.2.2住房供给预测武汉每年住宅面积的新增，预示着可提供租赁的住宅数量也在增加，因此选择2015-2020年住宅竣工面积作为基数，计算出每年住宅竣工面积的增长率，对武汉未来几年的住宅竣工面积的增长率进行预测，即可计算出住房租赁市场可提供住房的能满足的人口数，根据武汉市统计年鉴中的数据，武汉市2015-2020年住宅竣工面积如下表3-3所示：表3-3武汉市2015-2020年住宅竣工面积年份2015年2016年2017年2018年2019年面积（万平方米）921.53880.25597.82305.7479．16增长率8.42%-4.48%-32.09%-48.86%56.74%使用时间序列预测法中的移动平均法对武汉未来几年的住宅竣工面积进行预测，其最适用于预测对象的历史数据呈水平型变动状态，根据表3-3的数据可看出武汉2015-2018年住宅竣工面积递减，而2019年又增加了一百多万平方米。由于2017年7月，住建部把武汉正式列为国家首批住房租赁试点城市，一批2017年底和2018年初挂牌的新建配建租赁住房项目新建租赁住房陆续进入开工建设阶段，因此2019年武汉住宅竣工住宅面积较2018年增加了一百多万平方米。但2015年-2019年武汉市住宅竣工面积总体呈下降趋势，且增长幅度平缓，因此使用该方法进行预测，以基数期年每年住宅竣工面积的增长率为基数，来预测规划目标年的住宅竣工面积增长率，其预测模型为：（3.2）该式中的表示规划目标年的住宅竣工面积，表示基数期年的住宅竣工面积增长率，n表示基期年数量。根据表3-3中数据可计算出武汉市未来几年住宅竣工面积的增长率为：根据计算出的武汉未来几年住宅竣工面积的增长率，可计算出2021-2025年每年将会增加的住宅竣工面积，如下表3-4：表3-4武汉市2021-2025年住宅竣工面积年份2022年2023年2024年2025年2026年住宅竣工面积（万平方米）423.93406.79390.69375.07360.06因此，根据时间序列预测法预测的2022-2026年武汉市住宅竣工面积共1956.54万平方米。3.2.3武汉市住房租赁市场未来五年供求情况分析根据以上预测的武汉未来常住人口数以及新增住房面积，对武汉市住房租赁市场未来五年的供求情况进行分析，为了更清晰的分析出供求情况，以下将对每人平均需要的住宅面积进行假设，最后计算出新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积。假设平均每人需要50平方米的住宅面积，武汉市未来五年的新增住房面积能满足的人数也可计算出来，并计算出其与新增常住人口之间的差额，以此对比供求情况，如下表3-5所示：表3-5预测武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（万人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅对应人口（万人）8.488.147．817.57.2差额（万人）9.410.0210.6311.2311.82为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-2所示：图3-2武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况由此可知，当每人平均需要50平方米的住宅面积时，未来五年武汉市新增住宅面积可满足的人口数共40.88万人，而根据以上对武汉未来五年预测的新增常住人口数92.23万人，可看出武汉未来五年新增住宅面积完全不能满足武汉未来五年新增人口对房屋的需求量，其未来五年新增住宅面积仅能满足的人口数不超过未来五年新增人口数的二分之一，其差额将会逐年增加，说明武汉市房屋租赁市场的房源将会存在严重供不应求的现象，将会造成租金的持续上涨。假设平均每人需要30平方米的住宅面积，武汉市未来五年的新增住房面积能满足的人数也可计算出来，并计算出其与新增常住人口之间的差额，以此对比供求情况，如下表3-6所示：表3-6预测武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（万人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅对应人口（万人）14.1313.5613.0212.512差额（万人）3.754.65.426.237.02为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-3所示：图3-3武汉市2021-2025年新增住房对应人口情况由此可知，当每人平均需要30平方米的住宅面积时，未来五年武汉市新增住宅面积可满足的人口数共64.21万人，而根据以上对武汉未来五年预测的新增常住人口数92.23万人，可知武汉未来五年新增住宅面积还是不能满足武汉未来五年新增人口对房屋的需求量，其差额逐年增加，说明武汉市房屋租赁市场的房源还是会存在供不应求的现象，租金仍将上涨。但差额比人均需要50平方米的住宅面积时小很多，因此当人均需要住宅面积较小时，住房租赁市场能满足能多人的住房需求。因此根据预测人口和新增住宅面积可以计算出新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积，由此可知当武汉人民人均需求面积在一定数量时，可以满足所有人的住房需求。以下将对新增住宅面积与新增人口达到均衡时的人均需求面积进行计算，如下表3-7所示：表3-7新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积年份2022年2023年2024年2025年2026年人均需求面积（平方米）23.7122.421.1920.0318.93为了更明显的体现其变化趋势，针对该表格做一张趋势图，如下图3-4所示：图3-4新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积由此可知，武汉市未来五年新增住宅面积与新增人口达均衡时的人均需求面积在20平方米左右，且每年的人均需求面积都在减小，因此当武汉市未来五年新增住宅面积与新增人口达均衡时，要降低人均需求住房面积。3.3武汉市住房租赁市场未来发展存在的问题及分析根据武汉市住房租赁市场未来五年供求情况分析，可知武汉住房租赁市场存在一些问题，主要问题包括住房供不应求、租金上涨、人均需求住房面积太大，以下将对这些问题进行展开分析。武汉市房屋租赁市场的房源存在严重供不应求的现象，其未来住房租赁市场房源的增加速度远远低于常住人口数量的增加速度，租赁房将会短缺，根据上面预测的数据，以及假设的没人平均需要的住房面积，可推算出武汉未来五年将会有超过一半的人口将会没有房屋居住，这是极其严重的社会问题，如果不解决此现象，可能会引发严重的社会问题。由于未来武汉住房租赁市场的房源存在严重的供不应求现象，将会导致通货膨胀，而造成住房的租金将会持续上涨，而武汉市需要租房的人群大多是外来人口，包括个体经营商、务工人员、毕业大学生等，这些群体的收入较低，只能通过租房来解决居住问题，而租金的上涨将会给他们带来更大的压力，而本就短缺的房源，如果因为租金负担过重而导致的更多人租不到房子，便会出现房源短缺，将会导致更加严重的社会问题。人均需求住房面积太大，而由于预测的武汉市未来五年中每年的新增住房总面积已定，如果住房租赁市场中所提供每一套住房的面积都很大，那么住房的套数将会减小，而武汉住房租赁市场中选择整租方式的人群基数很大，住房租赁市场中所提供住房的数量便不能满足每年新增的常住人口，那么将会出现严重的供不应求。主要原因有以下几点：1、人口增长太快。由于武汉经济发展速度较快，人口也随之增长，且增长速度将会越来越快，因此住房租赁市场的住房需求量也会越来越大，而住房供给量的增长速度远远低于人民对住房需求的增长速度，因此存在严重的供不应求。2、武汉土地规划有限。武汉市土地面积是有限的，住宅面积的增加只会越来越少，最终会达到极限，因此武汉市住房租赁市场的住房供给量也是有效的，并在未来会越来越少，只能满足有限的住房需求。因此武汉市住房租赁市场的住房供给量完全不能满足未来新增的人口的需求量。3、租户住房观念的偏差。出租房居住环境复杂，流动人口多，大部分是短期住房，流动性很强，租赁一段时间后便会搬走，周围居民也互不了解，容易产生矛盾。并且一些租户合租时期由于生活方式的不同更容易产生矛盾，甚至引发的社会问题。因此人们更倾向于选择整租方式，对住房面积的需求很大，以及人民对生活品质要求的提高，使其更倾向于租赁面积较大的房子，房源更加供不应求。4、房主的利益得不到保障。我国法制中与住房租赁有关的法律法规十分落后，德国的《民法典》中有专门的住房租赁的相关法律。而中国的住房租赁法律却存在着各种各样的问题，各方面都没有完善的体制规定，通过法律解决矛盾冲突实属不易。在房屋租赁的相关法律制度中，本国目前为止都没有由人民代表大会正式立法的专门为住房租赁设立的全国性法律法规。我国法律法规颇具浓厚的行政管理色彩，但是不能有效地保障房主的利益。当很多房主的利益受到损害，但得不到维护时，便会将房屋闲置而不进行出租。而住房租赁行业暂时还没有形成长效稳定的管理体制，因此房主利益受到损害想要维权时需要经过大量冗长繁杂的程序，且最终结果是否使人满意也是无法保证的，因此很多房主宁愿将房屋空置，也不愿意将房子进行出租，租赁市场的房屋供给量便会减少。总之，武汉市未来的人口基数太大，住房租赁市场的住房需求量太大，而住房供给量有限，不能满足所有人的住房需求，因此需要对此现象采取相应的措施。

4发展武汉市住房租赁市场的对策建议我国越来越重视住房租赁市场的健全发展，全文剖析了武汉市住房租赁市场存在严重的供不应求的问题，找出了其存在问题的主要根源。根据本文的研究结果，对住房租赁市场提出相关对策建议。4.1健全相关法律法规，保障房主的权益本国目前推行的相关法律相对落后，实操性不强，很多规定比较粗泛，需要具体化。当承租者和出租人发生矛盾冲突时维权需要进行的程序冗长复杂，需要花费很多精力，甚至利益得不到保障，因此很多人即使发生利益冲突，也不会选择诉诸法律。必须健全法律法规，维护承租者和出租人双方的利益，才能使住房租赁行业高效稳定的发展。帮助利益受损的房主或租户积极维权，保障各方的权益。制定收缴空置税的法律法规，降低住房租赁市场的空置率。一般来说，房屋空置率在10%以内属于健康状态，超过20%就属于严重积压。上海财经大学不动产研究所指出，在几个发达国家，住房空置率都在10%以内，像美国住宅空置率基本在3%以内，法国6%，德国8%。而这些国家空置率低，很大程度上跟空置税有关。法国法律规定住宅空置超过1年需要缴纳房屋总价值10%的空置税，第2年增加到房屋总价值的12.5%，第3年税率为15%；英国的房屋若空置超过两年，政府将对空置房屋收缴100%额外市政税；荷兰房屋空置若超过1年，国家将允许其他无房人士入住。因此我国也可发布收缴空置税的规定，在某种条件下对空置房屋收缴税费，从而降低我国的住房空置率，以此增加房屋供给量，满足更多居民的住房需求，使住房租赁市场更加规范的运作，能更快的拉动经济增长，使社会更加稳定发展。4.2加强宣传教育，改变人民的住房观念很多房主未遵循法律规定进行备案登记的原因是不知情，包括房主与租户的一些其他违法行为，都是因为法制意识的缺失。因此可以利用社区公告栏、发放宣传手册、法律咨询和法制讲座等方式，增强人民的法律意识。并督促各个租赁房屋进行登记备案，保证租赁房屋的使用是合理合法的。使住房租赁市场主体双方都严格遵守法律法规，自觉履行各自的责任和义务。房主应自觉遵守法律法规，及时进行登记备案，履行房主的责任和义务，不敲诈勒索，严格按照租赁合同保障租户居住的权利，保证住房和室内设施符合合同要求，有特殊情况应及时与租户沟通，不可随意驱赶租户搬走，不可以单方面提高租金，不能随意克扣租户的押金。租户也应严格遵守法律法规，履行租户的责任和义务，严格按照合同约定使用房屋，按时交付房租，保护房主的私有财产，不可以利用逃跑躲避租金，不可以私自更改房屋规格和硬件设施，不得破坏房屋设施，不得利用出租房违法犯罪。加强法制宣传教育，增强人民的法制意识，使人民群众都自觉遵守法律法规，可以减少各种违法犯罪案件，使住房租赁市场更加和谐的发展。协调政府部门开展相关工作，建立各级管理层次，加入信息技术管理，形成各部门公开透明的信息共享平台，简化解决纠纷程序流程，提高各方位工作效率，推进住房租赁行业稳定发展。加强对出租屋的管理，住房建筑部门对所有的租赁房屋进行登记，公安部门维护租赁房屋的日常治安，尽量减少可能存在的安全隐患，各个社区也应协助公安部门维护治安。并改变人民的住房观念，加强人民选择合租的理念，避免住房面积的浪费，降低人均需求住房面积，使每个人都有房可住。4.3对居民进行分流，缓解房屋供给压力随着科技的进步，武汉市交通的日益发达，与附近城市的交通十分便利，因此可以对武汉的居民进行分流，例如由于北京的住房供给量的不足，且租金的高昂，很多人虽在北京工作，却在天津等北京附近的城市居住。引导居民在武汉周边城市居住，例如黄石市到武汉市，乘坐高铁的时间仅需半小时，属于正常的通勤范围。且武汉周边城市的房屋供给量相对较多，住房租金相对较低，对很多收入较低的居民来说非常划算。并且交通的发达为通勤提供了极大的便利，因此距离问题可以得到很好的解决，因此在武汉附近城市居住，不仅可以解决武汉市住房租赁市场的房屋供给问题，还能为居民节省不少租金，以此可以降低武汉住房租赁市场的需求量，可以有效地缓解房屋供给压力。

5结论与研究展望5.1结论分析由于我国城市化进程，各城市经济发展迅速，住房租赁问题引发了诸多关注。各城市的经济发展令人趋之若鹜，人口增长十分迅速，住房的需求随着人口的增长持续增加，而住房租赁市场的房源供给量增长速度跟不上人口增长的速度。而住房租赁市场是房地产市场的组成部分，建立一个规范的住房租赁市场，对推动消费、刺激经济增长、维护社会局面稳定具有重要意义。因此本文以武汉市住房租赁市场为研究对象，发掘住房租赁市场存在的主要问题。本文首先对住房租赁市场的相关概念进行了介绍，介绍了住房租赁和房屋租赁的区别，其次通过供求理论对武汉市住房租赁市场的供求发展趋势进行研究，发现存在房源供不应求、租金持续上涨、人均需求住房面积太大的问题，并得出当供求平衡时每年人均需求住房面积逐渐减少的结果。并发现武汉市人口增长速度快于房屋供给量的增长速度，武汉市土地规划有限，房屋的增长终究会达到极限，并且居民的住房观念存在偏差，更倾向于选择整租的租赁方式，人均需求住房面积大，以及房主的利益得不到保障，不愿将房屋进行出租。都是引发严重的供不应求的问题根本原因，从而导致通货膨胀，使武汉市整体租金水平持续上涨，对维护社会稳定有着严重的影响，因此使武汉的住房租赁市场长久有效地发展是必要的。本文针对上述问题提出了以下相关的对策建议：①必须要健全住房租赁行业相关法律法规，清晰的界定出租人和承租人的责任和义务，使租赁主体双方严格遵循法律法规，并简化维权程序，有效的保障双方的利益。制定住房闲置税，引导房主积极出租住房，增加住房供给量，缓解住房租赁市场的住房供给压力。②加强有关住房的法制宣传教育，严格遵循法律法规，避免住房租赁市场的事故发生。政府部门维护出租屋的治安，保障居民的安全，改变人民现有的住房观念，增加选择合租方式的比例，降低人们对住房面积的需求。③对武汉居民进行分流，引导居民在武汉附近城市居住，以满足人民的住房需求，缓解武汉住房租赁市场的供不应求的现象。总之，武汉市的经济发展速度十分可观，住房租赁市场十分壮大，包括全国各大城市的住房租赁市场均如此，如果对其进行有效的引导，可以缓解住房租赁市场供不应求的问题，可以有效地控制房屋价格增长速度，减少人民的住房压力，从而增加人民幸福度，并且对促进经济增长、社会协调稳定的发展具有举足轻重的意义。5.2研究展望本文研究内容较为单一，影响因素不够全面，待改进的空间还很大。由于时间及个人能力有限，数据资料查找难度大，因此研究有很多不够完善的地方，仅根据常住人口和住房竣工面积的发展趋势对武汉市住房租赁市场的供求发展趋势进行研究。后续研究可以从租售比、租金房价比等方面对武汉住房租赁市场进行更全面的研究。

参考文献戴思龙.房屋租赁市场的博弈研究与匹配模型[D].华中科技大学．2017.吴敏洁.中国