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文档简介

第一章总论 11.1项目简介 1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 21.3项目建设单位简介 51.4研究的主要结论与建议 8第二章项目建设背景与建设必要性 2.1项目建设背景 2.2项目建设必要性 第三章市场分析与预测 3.1芜湖市旅游市场简析 3.2芜湖市星级酒店市场简析 3.3项目周边市场环境分析 3.4本章小结 第四章项目建设条件分析和需求分析 4.1项目建设条件分析 4.2县域经济基础分析 4.3发展优势 第五章建设内容与规模 第六章工程设计方案 6.2工程概况 6.3建筑设计 6.4结构设计 6.5辅助工程 第七章环境影响分析 7.1周边环境现状 7.2环境影响分析 7.3环境保护措施及治理效果 8.1设计依据 8.2节能措施 第九章消防与安全卫生 9.1消防 9.2劳动安全 9.3卫生防护 第十章项目的组织机构与运作方式 10.1组织机构 10.2部门职能 第十一章经营方式与营销策略 11.1经营方式 11.2营销策略 第十二章项目实施进度 12.1项目工程实施计划 12.2项目实施横道图 13.1估算编制依据 13.3估算编制方法 13.5资金筹措及还贷 第十四章经济效益评价 14.1成本核算 14.2利润估算 14.3财务评价结论 ★优秀甲级资质可研报告★专业设计院设计★word格式可编辑★第一章总论1.1项目简介1.项目名称:*****************建设项目3.项目负责人:4.项目建设地点*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端,南面隔滨湖为风景优美的南湖,东临芜湖南路,占地面积5.项目建设内容和建设规模:*****************按四星级标准设计,共有客房238套,贵宾房5套,主楼16层,总高72.5米,裙房3层,高19.2米,另有5幢贵宾楼和一幢商务楼,地上总建筑面积36006m²。地下一层建筑面积1270m²。6.投资估算及筹措资金总投资18300万元,其中:建设投资17900万元,铺底流动资金50万元,建设期利息350万元。项目单位自筹8300万元;融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位:芜湖市工程咨询公司1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.《中华人民共和国城市规划法》3.芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4.《芜湖县土地利用总体规划》和芜湖县其他有关专项规划5.《芜湖县城市总体规划》(2004~2020年)6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7.其他相关的政策法规和技术规划8.*****************建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势,搞好项目的规划设计,突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求,通过项目4.酒店设计既要现行特点体现行业特点(住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等),又是具有服务社会(满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等)的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介************由实力浙商投资,公司成立于2006年,注册资本3000万元,现有员工20余人,并于2007年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司,公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区(暂定名),拟建项目有皖南汽车交易市场(暂定名),目前公司以房地产开发经营为龙头,凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力,成立伊始就招揽大批高素质人才公司,通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合,形成并重点发展”酒店、房产、“日出江花红胜火”,长江之畔的芜湖县正蓬勃发展,芜生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品,肩负起建筑”名称数量备注总投资18300万元其中:1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率(%)税后财务净现值(万元)税后静态投资回收期(年)含建设期1年动态投资回收期(年)含建设期1年盈亏平衡点(产量)第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1芜湖县简介芜湖县位于安徽省东南部,长江中下游南岸,古称鸠兹,西汉元丰二年(公元前109年)置县,至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市,西南接南陵县,东北与当涂县交界,西北毗邻芜湖市,处于安徽省“沿边”(沿浙江、江苏)、“沿江”(沿长江)发展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久,当春秋时,作为聚落邑地见于史册,名为“鸠兹”,西汉元封二年(前109),汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡,领县十七,其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴,南连荆楚”,“切近玉溪,地接姑熟”,“扼中江之险”,历来为兵家必争之地。境内现存“楚芜湖县现辖湾、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区,总面积730平方公里,人口38.3万人。自2002年起,县域综合经济实力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。2007年全县实现地区生产总值47.4亿元,不含基金财政收入5.33亿元,农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5:52.2:28.3。农业上,以优质粮经济发展新的增长极和产业集聚区,成为全县对外开放的窗航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖机场江、水阳江、漳河直通黄金水道长江,县城湾镇距朱家桥外贸码头仅40公里。104省道与205国道在县境西面交会,芜宣高速(芜湖—宣城)、芜马高速(芜湖—马鞍山)已建成通车,铜南宣高速(铜陵—南陵—宣城)、芜雁高速(芜湖—这一独特的优势,构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路和东湖公园开发建设,争取用三年左右时间,建同时,有序改造老城区。目前,全县城镇化率达34心的南部行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业*****************项目,以满足湾及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来,世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增,大大超过同期工业经济的年均增长率,全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上,其发展进程和趋势表明,旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家,虽然旅游业起步较晚,但发展势头强劲,至1998年末,我国旅游业收入3237.21亿元,占国内生产总值的4.3%,1995-1998年年均增长率20%,是同期GDP增长率的2倍多,旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪,随着经济、科技的发展,人民生活水平的提高,旅游业的市场前景将更加广阔,可以预言,旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业,它的发展,对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞,是旅游业收入的重要来的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处,省级风景名胜区20处;国家级自然保护区4处,省级自然保护区7处;省级历史文化名城7个,省级历史文化保护区5处;国家和省级森林公园22个,以及多处国家级文物保护单位,数十处省级文物保结合芜湖县市场环境、特征、构成和窬量,经分析认为:务业项目建设(如建设高档酒店等)尚有很大的空间区位。因此,项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场(四星级酒店为空缺)特点,决定实施该项目项目,并通过高水平的经营2.2.1建设*****************是发展三产、构建现代经济的客观要求增长点,2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%,开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次先地位,经济集聚和辐射功能日益增强。*****************积极作用,必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东地区腹地,长三角西南部,是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户,合理开发利用当地和周边地区的旅游资源,进一步增强芜湖在安徽省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展,建设*****************具有客观必要性。2.2.2本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要芜湖机械工业园创建于2001年,经过4年左右的发展,已累计完成基础设施建设投资6.2亿元,建成“六通一平”面积24.86平方公里。累计引进入园企业697家,项目总投资442亿元,初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前,45平方公里的芜湖机械工业园东扩计划已经初具规模,发展将进一步加快。预计到2010年,园区内就业人口将达到3-5万人。随着芜湖机械工业园的发展,对配套服务提出了更高的要求,为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设,正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要,规划建设配套服务区,提升芜湖机械工业园的配套水平,为入园企业服务,为招商引资创造良好的硬件2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间,是芜湖县经济黄金发展期,到2010年,地区生产总值达到106亿元,年均增长24%;工业销售收入150亿元,年均增长19%;财政总收入10亿元,年均增长20%;固定资产投资71亿元,年均增长26%。《芜湖市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》提出,芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求,加快基础设施建设,建成区面积分别扩大到15平方公里,人口15万人。县城需要快速扩张,建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城东发展、向南扩张,是芜湖县城发展的唯一选择。*****************位于芜湖县行政文化中心,层高16米,工作为县名始于公元前109年,距今已有2000多年历史。境内有240万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、全国重点文物保之中坚”,明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全区近代工业的发祥地之一。芜湖交通便捷,是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以芜湖为枢纽的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成,更提升了芜湖作为全国重要的交通枢纽芜湖襟江带河,风光宜人。市区中山路商业步行街环境优美,鸠兹广场现代时尚,广济寺恢弘典雅,赭山翠黛环抱,镜湖水波粼粼。湖光山色,交相辉映,江城入画,美不胜收。芜湖旅游商品品种繁多,获得国优、部优和省优著名产品及名特产品40多种。其中,芜湖铁画具有三百多年历史,为“中华一绝”;张恒春国药店是百年老店,药品闻名全国和东南亚;“傻子瓜子”,富有浓厚的传奇色彩;奇瑞轿车,被誉为中国汽车行业的一匹黑马。由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国安徽省旅游局、安徽省贸促会共同承办的中国(芜湖)国际旅游商品博览交易会自2000年以来连续成功地举办了五届。在澳、台。每届会展期间,芜湖会展中心平均人流量达15万多待国内外各类游客549.82万人次,比上年增长9.6%,其中,接待国内游客548万人次,增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元,比上年增长15.0%,其中,旅游创汇收入2460万美元,增长11.8%。目前,全市公交运营线路长度761.5公里,车辆718辆,拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家,星级饭店20家,拥有AA级及以上旅游景区5处。3.2芜湖市星级酒店市场简析芜湖市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格(元/间/出租率年平均接待人数(万人次)1海螺国际大酒店四星2汉爵阳明四星3铁山宾馆四星4芜湖国信大酒店四星5沃尔特大酒店四星6花园酒店三星7希亚德大酒店8鑫海洋大酒店三星三9新南港大酒店—星奥顿酒店三星东湖大酒店三星明远宾馆二星海员楼宾馆二星东亚大酒店二星金山宾馆二星金傻子大厦二星繁阳宾馆天源宾馆龙津宾馆新环宾馆3.2.2芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析和利润率在下降,但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响,他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、3.3项目周边市场环境分析1.本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端,3.3.2市场分析容易增长的旅游、商务住宿条件,有着很大的市场空间。3.芜湖机械工业园创建于2001年,经过4年左右的发展,累计引进入园企业697家,预计到2010年,园区内就业人口将达到3—5万人。区内没有一家四星级酒店,有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大,企业交往将大大增加,会带来大量的国际国内客源,另外一方面开发区各知名企业的商务活动(包括商务会议)对该地区高星级酒店有较大的需求,商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会,同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前,项目所处范围内的没有高星级酒店,而本项目凭借其优势和管理优势,使其具有极强的竞争力,有望成为城南新区酒店中的”明星和龙头”企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多,加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理,这些都对该项目建成以后的正常西汉元丰二年(公元前109年)置县。县境东南邻宣城市,西合点。现辖湾、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区,总面积730平方公里,人口38.2万人。自2002年起,县域综合经济实力连续5年位居安徽省经济“十4.1.2县域自然条件芜湖县地处安徽省的东部,芜湖市的东南部。东与马鞍山市当涂县接壤,南同宣城市毗邻,西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足,雨量充沛,四季分明。年平均气温15-16摄氏度,无霜期每年达243天。年平均降雨量1200毫米,雨量分别比较均匀。日照时数2000小时左右,8月份最多,1、2月份最少。年平均风速3.3米/秒,风向季节性变化2.地质条件。芜湖县城区域内属于冲击平原地区,地形有一定起伏,地形标高5.8—25米之间。西部属青弋江河漫滩,工程地质条件较差,且多为蔬菜种植用地,在城市建设用地评价中属二类建设用地,此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形,有一定的比降,谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成,工程地质条件好,在城市建设用地评价中属一类建设用地,此类2007年全县实现地区生产总值47.4亿元,不含基金财政收入5.33亿元,农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为19.5:52.2:28.3。农业上,以优质粮油、特色畜禽、名区——芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长安徽省重点开发区——芜湖机械工业开发区成为全县工代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一,和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。4.3发展优势1.区位优势芜湖县位于皖南北部,地处皖江城镇带上,是马—芜一宣经济核心区的重要组成部分。北接芜湖市区,西邻宣城市,为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强,芜湖县城可主动接受两大城市的辐射,做大做强城镇经济。2.交通优势芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江,皖赣铁路穿越县城,104省道与205国道在县境西面交会,芜宣高速 (芜湖—宣城)、芜马高速(芜湖—马鞍山)已建成通车,铜南宣高速(铜陵—南陵—宣城)、芜雁高速(芜湖—高淳)即特的优势,构成了芜湖县到江浙地区的2小时高速公路网络。县城湾距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。3.其他资源优势芜湖县城工业企业发展基础良好,现已形成以机械制造、*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南积30000平方米。酒店按四星级标准设计,共有客房238套,主楼16层,总高72.5米,裙房3层,高19.2米,另有5幢贵宾楼和一幢商务楼,地上总建筑面积36006m²。地下一层建其中酒店:地上:31683m²贵宾楼:2160m²(每幢432商务楼:2208m²地下:1270地下:1270序号项目名称建筑面积备注一地上建筑面积1底层酒店大堂大堂吧自助餐厅厨房173m²商店厨房75m²棋牌室11间(面积行李房电话机房网络机房前台办公商务中心办公2间变配电间消防中心及安保BA冷库3间采购部收货营销部公关部美工室2夹层KTV包房18间(面积办公室4间培训中心职工餐厅厨房98m²男更衣室300人女更衣室300人布草间瓷器银器库干货库面包房花房ARTS工作室总库房库房工程部3二层带洗手间餐厅包房31间(面积宴会厅厨房备餐三层会议间总经理办公室财务室酒店经理办公室5四层游泳池健身房6五层男子SPA会所女子SPA会所7六至十五层1267m²/层标准间220间套间10套8十六层商务客房8套行政酒廊会议室小计二地下建筑面积1水泵房2柴油发动机锅炉房4冷冻机房5热交换机房合计(一+二)1.客房服务(为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务)▲为短期国际、国内游客服务(标准客房)。▲为短期国际、国内商务服务(标准客房)。▲为短期国际、国内政务人员服务(标准客房)。▲为短期国际、国内事务人员服务(标准客房)。▲为短期国际、国内政要服务(高级套房)。▲为长期国际、国内政要服务(高级套房)。▲为国际、国内机构办公用房服务(写字间)。经营主业:旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务▲为住店客户提供一体化餐饮服务。▲为过往客户提供特色性餐饮服务。▲经营主业:中餐、西餐、茶座、酒吧。5.娱乐服务▲为住店客户提供一体化娱乐服务。▲为过往客户提供大众化娱乐服务。▲经营主业:游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、▲根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐保健服务(医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心停车服务邮政服务▲金融服务交通服务旅游代理*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南积30000平方米。酒店按四星级标准设计,共有客房238套,主楼16层,总高72.5米,裙房3层,高19.2米,另有5幢贵宾楼和一幢商务楼,地上总建筑面积36006地下一层建筑面积1270m²。6.3建筑设计6.3.1总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于芜湖县新的行政文化中心的南端,南面隔湖滨路正对优美的南湖,东临芜湖南路,在基地的东南角有规划的公共绿地,环境优美,交通方便,是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢16层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3层商务楼。根据原有总体布置要求,沿芜湖南路布置商务楼,酒店靠基地北面居中布置,5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿芜湖南路和湖滨路都设有单向6m宽的出入车道,中间用5m宽的绿化带分隔,这一道路形式与转角的绿地(靠酒店道路一侧设向喷水池)一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置,中间是圆形的喷水池和花坛,通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置,使得每幢楼都能看到南湖景色。总的绿地围绕一个圆形大草坪的形式,组成疏密有致的高档绿6.3.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计,地上总建筑面积为31638平方米,共布置238套不同面积的客房和商务套房,配有多功能宴会客梯(1.35吨),另有一台服务电梯(兼消防电梯),每个标准层共有20个单间和1个套房,十六层布置了行政酒廊和行2.贵宾楼贵宾楼总建筑面积2160平方米,每幢都有5个带独立卫3.商务楼商务楼总建筑面积2208平方米,底层是售楼处,在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房,在南面使用荷载:根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值上人屋面2.0KN/m²非上人屋面0.5KN/m²办公室及客房2.0KN/m²商场3.5KN/m²厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m²走道、楼梯、厕所2.5KN/m²消防疏散楼梯2.5KN/m²库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4KN/m²,基本雪压值为0.4KN/m²。地面粗糙度类别——B类3.地震作用丙类建筑,设房烈度6度、设计地震分组为第一组,特征周期:0.35sⅡ累场地土。水平地震加速度0.05g。4.抗震等级:主楼采用框架一剪力墙结构体系,框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置,按〈建筑抗震设计规范〉要求,在主楼与裙房间设置抗震缝,缝宽度120mm,结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能,主楼采用框架一剪力墙结构体系,楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系,楼面为现浇梁板。6.4.3材料垫层为100厚C10混凝土。墙体:所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程由城市给水管网直接接入,经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人·日职工100L/人·次3SPA、健身150L/人·次4冷却塔补充水按冷却循环水量5车库冲洗3L/m³·日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m³·日8餐饮100L/人·次9未预见水量按最高日用水量本建筑最高日用水量估为:950m³/日。3.给水系统酒店:在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高,低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区,各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼:生活用水由城市给水管网直接接4.排水(1)污废水最高日排水量约为500m³/d。(2)酒店室内排水采用污、废水合流制,雨水单独排放。(3)室外排水采用雨、水分流制,室内排出生活污、废本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑,按一本工程中,消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源,心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明,变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷;变电所排风、货梯电力,酒店的一般客房照明等为二级负荷,其余均为三级负荷。根据当地供电情况,引入一路10KV独立电源供电,电源从当地区域变电站引来,以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组,作为消防设备应急电源,以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m²计算电容量,地下部分按35W/m²计算电容量,考虑需要系数0.68,功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计,需要系数按0.7考虑;每幢贵宾楼电安装容量按20KW计,需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率:2181KW应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑,按3.防雷接地中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋,上与雷接地共用大楼基础接地装置,接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具,直管型荧光等一律配装补偿电容器,以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房,机房设在酒店一层电话主机房内,机房设备主要有:数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成,中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统,每个楼层布置收发天线,系统采用50欧姆同轴电缆组网,前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入,商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络:酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用,客房网主要供客人上网使6.5.3暖通工程1.按全空调设计,其参数:室外设计参数:夏季干球温度35℃,夏季湿球温度28.2℃,夏季风速2.3M/S,冬季干球温度-5℃。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房:夏季温度26-28℃,相对湿度<70%,冬季温度20-22℃,相对湿度>30%,新风20~50M³/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统,其换气次数为:地下停车库排风为6次/h,送风为5次/h,晚上送、排风量各减半,厨房40次/h,职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h,制冷机房、热交换数为:地下停车库排风为6次/h,送风为5次/h,晚上送、排风量各减半,洗衣房20次/h,厨房35次/h,职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h,制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统,为避免串味,冷热负荷:本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计,采用中央空调水系统,总建筑面积约为32908平方米,空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW,冷指标为133W/4.冷、热源*****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南由于项目尚没有进行施工,场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源,主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾,产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运,对环境影响很小。4.噪声7.2.2项目运营期间的主要环境问题项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果内针类型曹1排放源重污染物名称防治措施届预期治理效果大气建筑材料、车辆汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。(2)采用商品水泥,尽(3)运输道路及时清扫、有效减少汽车尾气对环境空气的污染(4)每日定期洒水,防(5)减少车辆在场区的停留时间(6)安装汽车尾气净化装置水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水由市政管网收集,经芜湖县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放,对受纳水体—伊通河环境影响较小固体废工地、建筑建筑垃建筑垃圾及时外运,运至减少二次污弃物圾、生活垃圾建筑垃圾填埋场统一处理;生活垃圾收集到指定垃圾箱内,由环卫部门统染噪声运输车辆、噪声车辆禁止鸣笛;避免大量高噪声设备同时施工,选用低噪声设备,基础做减振处理,作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果容类型排放源污染物名称大气车辆、厨房厨房油烟(1)在场区周围绿化植树,以增加大气环(2)汽车尾气排气管安装净化装置,以消除汽车尾气对环境的(3)严格执行国家有关规定,使用高质量、高效率烷值汽油,以减少汽车尾气中有害物质的发生。(4)排油烟机对大气环境影响甚微生活污由市政管网收集,经污水经处理河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声来往车辆禁止鸣笛;选用低噪声设备,作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果:在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树,以增加大气环境的自净能力。8.1设计依据2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》8.2节能措施1.屋面采用保温隔热处理,保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材,传热系数为Km≤0.7;2.外墙在石材幕墙内铁保温板,传热系数为Km≤1.0;3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0;4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2;5.外窗的气密性等级,气密性不低于Ⅱ级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材,主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温,保温材料采用橡塑海棉;2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的;3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品;4.酒店设楼宇自控系统(BAS),对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量,使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式;5.过度季节利用全新风供冷,实现免费冷却;6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调11.照明灯具采用高效节能型光源,且荧光灯采用节能型12.所有电机选用Y型节能型高效率电机;14.采用建筑设备自动监控系统,对空调设备、给排水设第九章消防与安全卫生9.1消防2.按《高层民用建筑设计防火规范》,本工程建筑属一类4.主楼设有三座防烟疏散楼梯,均从地下室通至大屋面,5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火;7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M,位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器;10.本工程酒店属于一类建筑,火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统(FAS)。在一层设置消防控制室,消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础,地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构,地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物,耐火等级为一级,有关防火措施见有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制,并加装漏电保护,对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制,并加装漏电保护装置,但消防泵不用漏本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫,绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)第2.0.3条规定,本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施,并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计,设计时应符合加流程,避免往返交错,符合卫生防疫要求,防水生食与熟食混杂等,另外,还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统,城市自来水进入设备在地2.排水3.空调、通风及采暖般在24-28℃之间,冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为:饭店客房为120立方米/h/室,餐厅内25立方米/h/人,宴会厅、会议室、酒吧、卡拉0K厅等为40立方米/h/人,健身房为80立方米/h/人,美容院为30立方米/h/人,走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所,换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置,采暖温度为低于4.振动防治及噪声控制振动防治:本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等,设计中将以上设备布置在单独房间内,并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻,以减少对客噪声的控制:本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系,为此在经常产生撞击、振动的部位(如客房外门、设备管道等)采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯,走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内,并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层,与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场10.1组织机构不断创新,走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司7.拟定公司合并、分立、解散的方案;8.决定公司内部管理机构的设置;9.聘任或者解聘公司总经理;根据总经理的提名,聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人,决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。10.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定,执行上级主管部门和董事会的各项决议;2.直接向董事会负责,组织领导酒店的日常经营管理工作,实行统一指标、垂直领导,全权处理酒店日常事务,定期向董事会和主管上级汇报工作;3.根据市场发展趋势,结合酒店实际,研究制定酒店的发9.有权任免中层管理人员,负责组织开发酒店的人力资作风的培训与教育,培养高素质的管理者和员工队伍;10.组织开展企业文化活动与建设,对内不断提高员工的工作和生活条件,丰富员工的文化生活,增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识;对外利用各种渠道和时机,提高酒店声誉、扩大酒店影响,为经营管理创造良好的外部环境;11.建立健全各种民主管理的制度和渠道,定期向职工代表大会做述职报告;12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会,参加或列席有关业务工作会议;审核并签订酒店的重要合同,审核酒店日常各项开支;代表酒店参加重要的接待10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定;2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作,确保总经理做出的经营计划得以完成;3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况,及时把握市场动向和竞争发展趋势,对总经理提出有益的建议;4.根据总经理的安排,主持召开专项业务会议,并就业务工作进行布置、指导、协调和检查;5.总经理缺席时,代行总经理职责。10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策,遵守相关法规和财经纪律;2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作,包括拟定总体经济规划,参与酒店经济决策,审核经营投资方案,监督检查经济规划和经营合同的执行;3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划,拟定资金筹措和使用方案,开辟财源,有效地使用资金;4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核,督促各部门降低消耗、节约费用,提高经济效益;5.建立健全酒店的经济核算制度,利用财务会计资料进行6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案;组织会计人员的业务培训与考核;7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目;8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况;9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定,遵守财经纪律;2.负责酒店的财务审计工作,审查稽核酒店的财务收支和5.接受上级审计部门的审计任务,并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室主管部门及各政府机关搞好外联与协调;负责日常行政事务处理;兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7促销与公关部1.促销职能:确定企业市场目标,制定企业营销方针与策略;实施并执行企业既定方针,建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络,为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作,并保证各项业务计划的正确贯彻与执行;2.公关职能:在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁,为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门,包括客房楼10.2.10餐饮部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全,维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态,保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务,设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一,其主要任务是遵循酒店资金运动规律,遵照国家财经政策,法令和会计制度,加强经济核算和财务管理,利用货币价值形式,对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算,编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出,财务计划的控制、核算、分析和考核,以资金形式监督经营过程,确保企业正常业务的连贯进行,为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理,以确保施工质量达到如期要求。*****************将按照现代企业制度组建。企业整体11.1.2分体经营方式导下进行承包式的管理经营;餐饮经营:主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营;特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营;其他服务项目经营:按照企业一体经营理念,进行分包的管理经营。11.2营销策略酒店营销中,市场营销是酒店经营活动的重要组成部分,它始于饭店提供产品和服务之前,研究宾客的需要和促进酒店客源的增长,开发酒店市场的潜力,增进酒店的收益,市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动,最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源,可选择的宣传策略有:①可选择电视、电台、报刊等媒体,经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等,提高宾客对酒店的感官印象。②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。③以邀请知名演出的方式壮大声势,增强影响面,营造酒店的消费热点,如邀请举办省市模特大赛,时装秀;大型歌舞器乐演奏等促销方式。④设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费,增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。除了传统的公关策略,酒店还可进行一系列的创意公关,即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意,使公众通过口头传播的方式广而告之,从而起到宣传推广的效果,使酒店提高公众形象,增加市场影响力,使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异,而本酒店营销可根据销售要求,针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品,吸引客源,可开发的组合方式例如为:①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务,为公务客人提供优惠:如免费在客房供应一篮水果,免费提供欢迎饮料,免费使用康乐中心的设施和器材,免费参加酒吧,歌舞娱②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅,会议休息时间供应点心咖啡,会议期间工作餐。花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅,根据具体要求制造婚宴气⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余,来休息和娱乐一下,因而需策划组织一些娱乐体育活动:如举办周末晚会、周末杂技演出等等,将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时,为了吸引宾客,还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织,如乒乓球、网球、保龄球赛等活动,提高酒店的声誉及形象。第十二章项目实施进度12.1项目工程实施计划2008年6月~2008年7月:完成项目工程可行性研究编制及报批工作;2008年7月~2008年8月:完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查;2008年9月:完成项目工程的施工前期的准备工作;2008年10月~2009年4月:完成项目工程的全部土建工2009年5月~2009年6月:工程的全部装饰装修工程;2009年7月:完成人员培训工作2009年8月:完成工程竣工验收,并全面投入使用。111111可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3备工作4工程的全部工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第十三章投资估算13.1估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据,根据芜湖市类似工程近期造价水平估算。并参照:1.《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)2.《安徽省建设工程单位估算表》3.《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用8%估算。6.建设期利息按年利率7.0%估算7.项目建设期预计为1年,融资偿还期5年。13.2估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用,13.3估算编制方法参照芜湖市概

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