2019.12.01江阴云亭山水绿城定位报告168p

江阴云亭山水绿城项目定位报告宏观市场研究2项目板块研究3板块项目研究5案例借鉴7目录地块属性分析4未来竞争分析6项目定位及产品建议8城市及宏观经济概况1Part1：城市及宏观经济概况城市概况区域范围：位于长江三角经济开放区，地处苏锡常“金三角”的几何中心。北枕长江，与靖江市隔江相望；南近无锡；东接常熟、张家港；西连常州、武进。

地域面积：总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为52平方公里。城市人口：常住人口近200万，户籍人口约120万，外来人口70余万。交通运输：长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市；从江阴到上海、南京各148公里，到无锡、常州仅38公里，锡澄高速和江阴长江大桥使城市间往来相当便利。产业特点：以规模企业、名优产品为支撑，形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工五大支柱产业，另外电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业也发展迅猛。城市经济-GDP江阴是一个经济比较富裕，发展速度较快的县级市，被称为“全国十大财神县级市”之一，并在全国县域经济基本竞争力排名中连续几年列第一，到09年已实现了“七连冠”。GDP和人均GDP是衡量一个地区经济状况以及经济发展的重要指标，以上图表显示，江阴从2019至2009年，GDP和人均GDP是一个稳步上升的过程，其中09年人均GDP达到了142572元，突破了20000美元大关。城市经济-固定资产投资

江阴市在2019年前的固定资产投资相对在一个较低的水平（2019年约11亿元），但从2019年以来，全市的固定资产得到了大幅度提高，尤其是2009年，涨幅达到了20%。江阴经济实力的不断加强，为以后经济发展打下坚实的基础。城市经济-财政收入

江阴09年全年财政收入271.28亿元，比上年增长10.72%，其中一般预算收入110.77亿元，增长8.40%，财政收入占地区生产总值的比重为15.83%。江阴财政收入在全国十大财神县财政收入排名中连续几年排名前三。城市经济-城镇人均可支配收入2019年至2009年，江阴市城镇居民人均可支配收入增长了近一倍，增幅保持较高水平，说明江阴老百姓的口袋正充实起来。城市人口江阴近年来外来人口增速明显；预计到2019年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。城市规划城市规划区：全市域，总面积988平方公里。城市规划用地：东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市人口规模：55万人。城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。城市用地发展方向：城市用地主要向东向西、次要向南发展。城市布局结构形态：规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。居住用地规划布局：江阴城区规划7个居住区，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区。城镇的空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。小结江阴有着较好的经济基础，并有着外向型、开放式的发展趋势，城市处于健康发展阶段。江阴有着广泛的村镇工业经济支撑城市长远的、可持续发展。江阴有着四通八达的交通网络和较好的市政配套设置基础。城区做为政治、经济、文化、教育中心的地位，向村镇幅射，有着不可替代财富与人居集聚效应。城市人口的快速增长，人们收入水平不断提高，具备了一定的经济基础，对于住宅的改善性需求与投资性需求必将日益旺盛，有利于城市房地产市场的持续高速发展。Part2：江阴宏观市场研究江阴近年来土地市场异常火爆成交活跃，今后两年供应量充足。地王频出也为以后房价的上升奠定了基础。巨大的潜在供应量在2019年国家政策收紧下，市场走势将存在一定的不确定性，可能会出现市场存量剧增，销售进度缓慢迹象。土地市场房产市场江阴房产市场整体状况良好，2019年1—10月，已销售183.04万方。由于08年开发商普遍推迟施工，导致09年竣工面积大大下降，09年市场供应量减少而成交量放大，以消化存量为主。良好的市场成交推动江阴房产市场成交价稳步上升。市场存量分类区域套数面积均价待售低层住宅城区199套

61988.13M2

16,689元/M2

乡区674套

222255.37M2

10,831元/M2

待售多层住宅城区278套

61209.06M2

12,068元/M2

乡区2045套

339638.79M2

6,539元/M2

待售小高层住宅城区469套

62453.3M2

7,541元/M2

乡区891套

112637.48M2

4,666元/M2

待售高层住宅城区2502套

345558M2

9,813元/M2

乡区3628套

456611.64M2

5,107元/M2

待售商业办公用房城区2237套

257768.1M2

13,925元/M2

乡区2105套

421917.58M2

6,414元/M2

剩余存量约234.2万方，大约一年的消化体量，其中住宅约166.2万方左右。住宅房源中低层28.4万方；多层40.1万方；小高层17.5万方；高层80.2万方，占住宅房源约48%。住宅房源中城区存量较少，约53.1万方，约占32%；也以高层房源为主。江阴房产板块布局根据地理上的自然划分以及江阴客户的心理界定，我们大致可把江阴房地产市场划分为四大板块，即：城东板块、中心板块、城南板块、城西板块。板块特征城东板块：城市重点规划建设的“城市客厅”，市政府新址所在区域，居住人群主要为政府官员及公务员，就目前发展来说，城东板块将成为江阴的“贵族”居住区，城市新的中心城区；将敔山湾新城也属于城东板块。中心板块：沿人民路两侧向南北幅射，因人民路为江阴城区商业中心，也是江阴历史以来的中心老城区，在商业、医疗、文体、教育、休闲娱乐等生活配套上均有着其它板块不可比拟的优势。城西板块：以规划建设的“临港新城”为中心，城区内以通江路为界以西，地势平坦，规划整齐，道路宽阔；就目前规划建设来看，较之城东板块，其发展速度、配套、人气相对较慢，但随着政府规划建设重点转移以及区域配套不断完善，人气不断上升，该板块将成为江阴城区未来的一个主要居住区。城南板块：以环城南路为界往南延伸，区域配套较差、居住群体相对为江阴弱势群体，在江阴人的心目中属“贫民区”印象；随着城市不断的发展，以及江阴城市发展的区域局限性（东、西、北方向延伸的限制），政府在中远期规划建设中，把城南板块也纳入了重要的建设区域之一（规划道路建设的加快、旧区动拆迁的落实等举措已说明问题）。板块优劣势对比城东板块中心板块城西板块城南板块优势紧接高速公路江阴市区出入口；毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望，具有极佳的交通区位优势和景观优势；区域整体人文素质较高客户认可度高，属理想居住区域。生活配套充足；生活便利性高；地段价值较高；人气足；土地稀缺性；区域前景看好；政府规划导向清晰；可扩展性较强；整体形象较好；城市化发展板块之一，属于城市中心板块外扩区域；已列入城市重点建设板块之一，未来可塑造空间大。劣势板块可扩展余地小板块可改造型不大，区域内不合理的建设规划优化难度大生活配套、生活便利性略差，属于城市发展相对独立版块，受区域经济发展限制及人口导入限制目前人文环境差，属于市区边缘地带各板块房产市场-中心板块板块特点在售商品房较少，以办公房、商业房为主产品类型高层住宅产品（100—208㎡）在售个案中信泰富广场（综合项目）嘉福豪庭澄江福地（商业）君邻世家市场售价10000-13000元/㎡客户来源城区本地居民为主未来供应量以商业项目为主中心板块：未来供应量有限，主要是以商务办公和小规模住宅供应为主，但存在部分旧城改造的潜在供应可能。中信泰富广场（兴澄锦苑）各板块房产市场-城东板块板块特点“城市客厅”为高档商务区和居住区；敔山湾为国际休闲旅游居住区，具有高端配套（会展中心等）。产品类型“城市客厅”主要为高层住宅产品；敔山湾以花园洋房、别墅产品为主，有部分高层。代表个案丹芙春城水岸新都金色水岸东方大院市场售价公寓8500-12000元/㎡；别墅14000-20000元/㎡客户来源中心区和城东本地人和外来定居者为主，具有较高购买力。未来供应量“城市客厅”未来供应量较少，约25万㎡；敔山湾大约有60-100万㎡供应量城东板块：“城市客厅”供应量有限；敔山湾新城，作为低密度富人聚集区，将是城市房地产的热点板块。水岸新都各板块房产市场-城南板块板块特点城区发展扩展区，板块内各地段价值有较大差异产品类型高层、小高层、多层、花园洋房、别墅代表个案融科朝宗原筑阳光国际花园；铂领公馆；馨澄花园；未开盘的阳光梅园、阳光假日花园、水墨江南等市场售价普通住宅6000-10000元/㎡客户来源主要城区普通客户群体（刚性需求为主）未来供应量供应量充足，区域范围向南扩展融科朝宗原筑城南板块：未来供应量较大，同时受益于政府恢复南大门风貌的规划。（据了解，目前城南板块大量土地被阳光取得，未来区域产品定位应该是中端偏上一点）各板块房产市场-城西及临港新城板块板块特点城区主要在售项目聚集地产品类型（小）高层、多层、花园洋房、低密度住宅产品代表个案西景花苑（小高层）景锦江花园（多层、小高层、高层）长江国际（高层、花园洋房、低密度住宅）锦绣天成（高层、花园洋房）和院（别墅）市场售价普通住宅5000-7000元/㎡低密度产品10000-15000元/㎡客户来源城西本地居民及外来定居者未来供应量未知城西及临港新城板块：供应量较大以满足刚性需求和首改需求为主。长江国际小结产品类型各板块发展程度不同，在售产品类型有着明显不同。成熟度较高的中心板块和城东的“城市客厅”区域在售住宅产品基本为高层产品；而城南、城西板块产品相对比较齐全，有高层、小高层、多层、洋房、别墅类产品；另外，敔山湾新城其特有的自然环境和区域定位，别墅类产品占主导地位。户型面积各板块中的住宅产品（除别墅类产品）中，三房占主要比例，并以130以上舒适性户型面积为主，其次是二房（90-100㎡），小面积户型相对比例较少，体量与四房户型差不多；别墅类产品户型面积一般都在250㎡以上。客户需求特点各板块的购房客群基本还是以刚性需求为主，以改善居住为主要购房目的；本地居民仍是购房主体，外来购房者在09年有明显增多，一般都为私营业主和个体户，外来投资型客户比例依然较低，未形成规模；购房者选择户型一般以三房为主，尤其是本地居民，认为二房无法满足其基本居住要求；购房客户购买力总体来说还是比较强的，通过对当地人了解，江阴市很多有钱人处事低调，对自己认可的房子出手爽气。Part3：项目板块分析敔山湾新城概况区位范围：敔山湾地处江阴市城区与东部三大经济强镇之间的衔接点上，距市中心仅6公里。东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，核心区规划面积5.17平方公里。交通：敔山湾区域内现有长山大道、芙蓉大道两条城市主干道穿越，交通条件十分便捷。敔山湾新城-规划敔山湾新城的功能定位：“现代化的新城区，山水特色的生态区，休闲度假的风景区”。新城的建设目标是：力争通过10年左右的努力，把敔山湾新城打造成“山水相映，鸟语花香，宁静安逸，现代时尚”的“花园中城市，城市中花园”。敔山湾新城将成为服务于江阴和周边的现代化新城区、山水特色生态区、旅游休闲风景区，具有生活居住、自然生态、商务中心、商业服务、综合配套、公共活动和休闲度假等功能。同时将历史文化和现代城市文化相融合，突出"山、水、人、文"主题，旨在建立以自然山体为主的生态保护区，创造江南水乡特色的生活环境。住宅敔山湾新城-规划配套中央商务区：建面25万㎡综合性医院：建面8.6万㎡国际会展中心：建面3.5万㎡西堤酒吧街七夕茶庄五星级酒店，建面5万㎡国际双语学校：建面5.3万㎡敔山湾新城-景观资源耙齿山定山羊头山规划建立以人工--半人工--自然为原则的水景空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间，形成“两轴-三带-多节点”的景观结构：两轴分别为由祁头山古文化遗址、敔山湾东部现代生态居住区核心、敔山湾西部综合区核心、植物园、定山主峰顶组成的人文景观主轴和由敔山（耙齿山）、定山湖北岸生活社区、定山湖公园、定山湖南岸生活社区、羊头山组成的自然景观副轴；三带为环山景观带、环湖景观带、滨河景观带，充分体现“山、水、人、文”的城市设计主题；多节点是指根据不同地区的功能需求和景观要素，创造若干各具特色的景观节点，形成层次丰富的空间景观。云亭街道概况

云亭街道位于江阴市东南郊，距江阴市区6公里，距无锡市区38公里，面积38.9平方公里，户籍人口人口4.3万，外来人口4万人。

交通：澄鹿公路、云顾公路、云峭公路在云亭集镇交会经过；连接沪宁高速公路和江阴长江大桥的锡澄高速公路在云亭境内通过；镇区离高速公路出入口仅3公里，距对外开放的江阴港口和张家港港口分别为10公里和15公里。经济：

改革开放以来，云亭街道经济发展十分迅速。

现在云亭街道有

400余家企业，其中工业园区就有近200家，已形成以机械电子、纺织服装、精细化工、金属制品等为主的工业体系。云亭镇长山大道沿线规划云亭规划北至应天河、南至工业用地、西至规划次一2路，东至长山大道建设云亭镇富有活力的服务性生活社区、长山大道沿线重要形象展示区。总规划用地面积53公顷。用地性质规划用地面积用地占比居住用地28.5753.62%二类居住用地22.842.79%教育设施配套用地5.7710.83%公共设施用地3.937.38%行政办公用地0.541.01%商业用地3.396.36%道路广场用地11.3121.23%道路用地10.8120.29%社会停车场用地0.50.94%绿地9.4717.77%公共绿地3.777.08%防护绿地5.710.70%规划总用地面积53.28100%云亭镇长山大道沿线规划居住区综合功能区居住区科教文化节区规划结构：两轴、三心、四区。两轴：环地块景观绿化轴，支一路生活服务轴。三心：一个商业商务中心，一个社区服务中心、一个绿核。四区：北部居住区，西部居住区，东部综合功能区，南部科教文化区。区域内规划居住、酒店办公、零售商业、大型超市，另有中学、小学、体育场等配套设施。本案处于规划综合功能区中。Part4：地块属性分析地块四至及开发经济指标本案北至:规划澄杨路东至:长山大道南至:云南路西至:支一路项目基本指标地块编号占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率用地属性楼面均价（元/㎡）2009-C-1131256625122.0商业/住宅1735.67地块周边环境本案云亭镇区居住商服区域待拆迁民居在建学校及体育场工厂敔山湾片区地块交通情况道路通达度高，至市区或外地都极度便捷；便捷的交通也保证了区域的未来发展潜力。本案长山大道锡澄高速澄杨公路云南路高速出入口芙蓉大道周边配套情况云亭医院云亭中学云亭实验小学本案配套目前需依靠云亭镇区商业配套。云亭镇区配套完善，超市、银行、学校、医院、饭店、宾馆、农贸市场、零售商业等配套齐全。吉麦隆超市地块SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（Threats）所在地段是政府重点规划发展地区，相关建设已进入实际操作阶段；交通便利；市场客户需求仍以刚性需求为主，受市场波动影响相对较小。临近长山大道，未来噪音影响大。临近小区有高压线。自然环境一般，外部无太多景观资源。目前配套需依靠云亭镇区配套服务设施。江阴经济形势整体好转，大形势积极向上。云亭镇目前无商品房在售，具有一定稀缺性。政府对楼市进行调控，众多购房者购房信心不足，处于观望阶段。敔山湾片区项目客户分流的压力。地块属性总结一、当前地块周边居住为未开发土地和未拆迁的自建房，居住氛围不浓厚，但未来规划为服务性生活社区，具备较大的居住潜力价值；二、区域规划大量的配套服务，将弥补目前依靠云亭镇区配套的劣势，加上便捷的交通体系，未来具备便捷的生活环境；三、本案不具备山水人文资源优势；Part5：版块内项目分析板块内项目分布图山湾水榭东方王府爱家名邸藏品东方大院敔山湾花园水岸新都敔山湾花园物业类型公寓、别墅最早开盘日期2019-12-18建筑形态联排、双拼、独栋、小高层最早开工日期2019-8-8占地面积237920㎡建筑面积178440㎡绿化率35%容积率0.75车位配比1:1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费2.5元/㎡.月开发商江苏阳光置业发展有限公司建筑风格规划及宣传为西班牙建筑风格，实际建筑远看像中式销售报价小高层：7500元/㎡低层：联排14600元/㎡；独栋18000元/㎡物业类型户型面积段(㎡）套数配比总价段（万）小高层一房44-7739855.51%33-58二房628011.16%4691-119223.07%68-89三房120304.18%90140344.74%105170283.91%127其他194-280486.69%145-210大跃层207-23140.56%155-173联排

242-281334.60%353-410双拼

294-335243.35%529-853独栋

366-474162.23%敔山湾花园-户型配比总价段目前推出的一期房源主要分为小高层公寓及低层别墅.小高层房源分为单身公寓及普通公寓;别墅包含独栋、双拼及联排.敔山湾花园-成交情况价格走势：敔山湾花园于08年底推出别墅房源，均价8000元/㎡，目前在售联排别墅均价14600元/㎡，独栋双拼别墅18000元/㎡；小高层房源于2009年3月开盘，开盘均价6000元/㎡，目前在售均价7500元/㎡。去化速率：敔山湾花园开盘至今已推出717套住宅房源，目前已签约销售441套，销售率达71.5%；别墅共推出73套，已签约38套，签约率52.1%；小高层共推出644套房源，已签约403套，签约率62.6%。客户构成：敔山湾花园的对面即是江阴南菁高中，小户型公寓的客群基本都是因为这个原因而购买，有子女在南菁高中上学，父母买了给子女居住或陪读，另有一部分购买就是为了出租给学生或陪读的父母；大面积小高层公寓及别墅客户主要以本地客户为主，周边乡镇都有（云亭、山观、周庄），主要目的自住。敔山湾花园-户型点评复式77㎡标准层二层跃层复式户型，一层布置客厅、餐厅、厨房等三个功能区，二层为卧室及卫生间，另外二层还设置有一个储藏室。敔山湾花园-户型点评120㎡近90%得房率；南向观景阳台连接客厅及次卧，北向卧室也设有一个阳台；套房式主卧设计；全明设计；敔山湾花园-户型点评140㎡近90%得房率；4.5米大面宽客厅，客厅南向观景阳台；套房式主卧设计；全明设计；敔山湾花园-实景图墙体颜色叫西班牙风格更白，而屋顶颜色较西班牙风格更深，远看像中式建筑，品质感差。东方大院物业类型公寓最早开盘日期2019-12-27建筑形态花园洋房、高层最早开工日期2019-10-20占地面积121899㎡建筑面积243789㎡绿化率40%容积率2车位配比1:1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费2元/㎡.月开发商江阴金科置业发展有限公司建筑风格中式江南民居风格销售报价高层：8500元/㎡东方大院-户型配比东方大院共有28幢花园洋房，6幢高层。目前花园洋房已全部售罄；高层房源前5幢也已售完，目前尚余一幢高层。物业类型户型面积段(㎡）套数配比总价段（万）高层一房52543.63%44二房87966.45%74三房120543.63%102-130130-14024316.33%1541187.93%四房14120.13%120-144151-16918312.30%花园洋房

112—20673849.60%/东方大院-成交情况

价格走势：东方大院洋房及高层均价基本都呈现稳步上升的趋势。去化速率：东方大院自2019年12月起共推出738套花园洋房，至2019年初已售罄；从2019年4月七共推出6幢高层，前5幢已售罄，目前尚余11月12日新推的最后一幢高层房源。客户构成：东方大院三房以上客群主要为本地客户及周边乡镇客户为主，私营业主很多，年龄层次为30-55岁，或者准备结婚的年轻人，但此类客户大多是父母出资；两房客群主要为适婚青年购房（外地比例多于本地），另有部分老人养老居住，少部分投资客。东方大院-户型点评高层87㎡中间户型，南北不通透；卫生间门临近餐厅；客厅观景阳台；客厅卧室全南向向阳设计；全明设计；东方大院-户型点评高层120㎡中间户型，南北不通透；客厅观景阳台；客厅卧室全南向向阳设计；全明设计；东方大院-户型点评高层136㎡入户花园设计；大面积赠送；客厅及餐厅观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；东方大院-户型点评高层154㎡入户花园设计；大面积赠送；客厅观景阳台；三个卧室南向向阳设计；全明设计；书房远离卧室区域，只能作为公共书房使用；套房式主卧；东方大院-实景图东方大院金科东方大院整体住宅外立面造型以江南居民风格作为设计元素（坡屋顶，马头墙，花窗及青砖，白墙灰瓦等）。花园洋房在设计中体现“院”的主题，底层有前庭后院，临水下沉侧院，上有层层退台的立体小院（露台）等。中式江南居民建筑风格做高层建筑并不能够体现品质感。小区内部绿化景观做得较好，能够体现金科实力。东方王府物业类型公寓、别墅最早开盘日期2019-10-18建筑形态独栋、双拼、联排、高层最早开工日期/占地面积155084㎡建筑面积310168㎡绿化率30%容积率2.0车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅4元/㎡/月开发商江阴金科置业发展有限公司建筑风格北美风格销售报价别墅：18000—20000元/㎡东方王府-配比成交物业类型面积段(㎡）套数配比已签约套数签约率联排284-3516784.81%2943.28%独栋508-5141215.19%541.67%

东方王府集金科集团12年领先开发经验之大成的原创第四代别墅，位于金科东方大院西侧。规划有约17万平方米北美风格别墅群，以及约20万方的高层住宅，同时拥有纯正、奢华、明媚、安逸的大手笔园林景观。另外，还建有风情商业街区、顶级商务会所、运动场所、恒温泳池等设施。

东方王府自2019年10月18日开盘以来，已签约34套别墅，其中联排29套，独栋5套。东方王府的客户主要是江阴本地人，以市区、城东及周边乡镇企业主为主。东方王府-户型点评联排287㎡下沉式采光庭院；地下会所设计；三楼大露台；一层未设计房间，不适合有老人居住的家庭。东方王府-户型点评独栋534㎡下沉式采光庭院；地下会所设计；多露台设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；多套房设置；双车位。东方王府藏品物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积109019㎡建筑面积290000㎡绿化率40%容积率2.66车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅2.5元/㎡/月开发商无锡惠泽置业有限公司建筑风格现代融入部分日式销售报价别墅目前处于预约阶段，年底上市；高层估计在明年8月份左右上市，目前尚未规划好。藏品规划为联排、双拼以及高层住宅，一期即将上市的为联排及双拼项目。其中，联排占据了极大部分房源。藏品一期共将推出了77套低层住宅房源，主力面积从352—384平米不等，户型多为七房五厅格局，分别有地下两层及地上三层。藏品藏品移动售楼车藏品-户型点评352㎡下沉式采光庭院；地下双层设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；多套房设置；双车位。藏品-户型点评384㎡下沉式采光庭院；地下双层设计；一层设制房间，适合有老人居住的家庭；全套房设置；双车位。爱家名邸物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积204200㎡建筑面积367600㎡绿化率40%容积率1.8车位配比/装修情况毛坯建筑密度/物业管理费/开发商上海爱家投资(集团)有限公司

建筑风格早期规划为法式，后因审批未通过改为现代简约销售报价别墅年底前上市；高层明年下半年上市。预计别墅18000—20000元/㎡爱家名邸-品质全开挖地下车库；干挂石材技术；欧式皇家园林工艺；地源热泵技术，保温隔热技术；香格里拉酒店定制专属服务；山湾水榭物业类型别墅、公寓最早开盘日期未开盘建筑形态联排、高层最早开工日期/占地面积59554㎡建筑面积94400㎡绿化率30%容积率1.6车位配比1：1装修情况毛坯建筑密度/物业管理费/开发商江阴未来房产开发有限公司建筑风格地中海风格销售报价别墅已封顶，近期将上市销售，据说目前已被内部预订；高层房源明年上市。山湾水榭高层共4幢房源，17层和19层各两幢。高层供应面积段为100—208㎡，主力供应面积段集中为140—160㎡范围内。别墅供应面积段为274—350㎡。山湾水榭-面积范围水岸新都物业类型别墅、公寓最早开盘日期2019-6-28建筑形态独栋、双拼、联排、小高层、高层最早开工日期2019-6-15占地面积226000㎡建筑面积338000㎡绿化率30%容积率1.5车位配比1：1.17装修情况毛坯建筑密度/物业管理费别墅2.18元/㎡/月公寓1.58元/㎡/月开发商佳兆业建筑风格地中海风格销售报价公寓9200元/㎡南区北区分期物业类型均价（元/㎡）面积范围（㎡）套数配比已签约套数签约率一期联排、双拼15000190-33034631.37%31791.6%二期高层9000138-21831328.38%30497.1%三期高层9200142-30019417.59%12765.5%大观邸小高层/192-24612211.06%108.2%大观邸别墅/282-36712811.60%21.6%水岸新都-户型配比成交情况水岸新都一期别墅、二期高层、三期高层已处于尾房在售阶段。三期大观邸小高层、别墅处于预约认筹阶段，即将上市销售。高层今年年初均价为8500元/㎡，目前已上涨到9200元/㎡。由于水岸新都地处中心城区与城东乡镇之间，加上其外立面颜色显目，其客户来源分布较为广泛，中心城区、城东片区、周边乡镇客户均有。水岸新都-立面景观江阴水岸新都项目属于佳兆业的高端产品线，是在深圳佳兆业水岸新都的基础之上，充分结合江阴本地的居住习惯后的全面升级型物业，在景观、户型、规划方面都充分借鉴了深圳的先进开发经验，并做了进一步优化。

整个项目建筑风格为西班牙，同时融合了地中海风情，结合景观、庭院、广场塑造现代情景城镇生活方式。力求传递温暖闲适的居住氛围。水岸新都-户型点评142㎡独立洗衣房；大尺度观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；水岸新都-户型点评155㎡独立洗衣房；大尺度观景阳台；客厅卧室全部南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；水岸新都-户型点评167㎡入户玄关设置；大尺度观景阳台；客厅及两个卧室南向向阳设计；全明设计；飘窗设计；套房式主卧设计；板块内项目面积段406080100120110140160公寓别墅㎡180200500400300爱家名邸山湾水榭水岸新都藏品东方王府东方大院敔山湾花园敔山湾片区城东板块44-231㎡242-474㎡52-206㎡284-514㎡250-400㎡100-208㎡274-350㎡352-384㎡138-300㎡190-367㎡公寓面积段为为44-300㎡，敔山湾片区主力面积120-140㎡，城东主力面积140-160㎡；别墅主力面积为250-380㎡。板块内项目总价段爱家名邸山湾水榭水岸新都藏品东方王府东方大院306080100140120200300公寓别墅万元城东板块400600敔山湾花园敔山湾片区100080035-173万350-850万44-170万510-1000万450-800万85-177万450-700万630-770万127-276万285-624万敔山湾片区公寓总价集中在85-170万，城东总价为120-270万；别墅总价集中于400-750万。版块内项目调查小结敔山湾片区在售项目较少，目前公寓和别墅各有两个在售项目；年前将有大批别墅房源上市供应；公寓未来供应体量大，主要集中在明年下半年上市供应。敔山湾片区目前公寓在售价格为7500—8500元/㎡，城东近本案区域价格为9200元/㎡；敔山湾片区别墅价格为14500—20000元/㎡。江阴购房客户群体并不排斥异域风情的外立面风格。敔山湾片区公寓主力面积为120—140㎡三房户型；城东片区高档公寓主力面积为140—160㎡户型。敔山湾片区客户主力需求户型为120—140㎡左右三房户型，90㎡左右两房也具有一定的市场购买力。敔山湾片区两房客群主要为适婚青年购房（外地比例多于本地），另有部分老人养老居住，少部分投资客；三房及以上客群主要为家庭改善型居住；别墅项目客户主要为城东、市区及周边乡镇私营企业主。Part6：未来竞争分析竞品项目及地块分布图山湾水榭东方王府爱家名邸藏品苏泰地块敔山湾1号本案竞品选择原则：一、本案上市销售时有公寓项目在售或即将销售；二、与本案距离较近，同属一个片区。项目名楼面价容积率上市时点预判产品预判未来公寓产品体量预估（㎡）售价预判（元/㎡）品质预判山湾水榭756.141.62019年低层、高层740009200一般爱家名邸2352.361.82019年下半年低层、高层1100009200尚可东方王府1663.6122019年下半年低层、高层2000009200尚可藏品2994.8922019年下半年低层、高层1500009500好敔山湾1号21331.052019年上半年低层、高层200009500一般苏泰房产2019-C-04787.61.2/低层、高层60000//苏泰房产2019-C-841692.631.2低层、高层18000苏泰房产2009-C-80473.432低层、高层68800苏泰房产2009-C-81589.71.6低层、高层70000未来竞品情况竞争分析未来片区将有77万㎡公寓项目上市，市场竞争激烈。除了苏泰房产的四块地目前未知，其它五个项目的公寓房源预计都在明年下半年上市，本案应尽量避开此段时间。未来竞品销售均价预计都在9000—10000元/㎡之间。与竞品项目比较，本案：景观资源差；靠近云亭镇区，目前配套更加方便；楼板价处于中游，无明显优势；无品牌优势。竞争策略：本案需以新颖的产品、外化的品质感吸引客户眼球；避免与竞品同时上市；低价入市，快速销售。Part7：案例借鉴借鉴项目选定与本案区位相似：处于城市周边镇区，与城市距离不远。与本案产品类似：具有公寓及沿街商业。与本案周边资源类似：上市时都依靠原镇区配套；附近具有山水人文资源，但不紧邻自身项目。苏州锦和加州案例借鉴-锦和加州物业类型公寓、商铺最早开盘日期2019-9-23建筑形态多层、小高层、商铺最早开工日期/占地面积69386㎡建筑面积97140㎡绿化率37%容积率居住>1.2商业<1.4车位配比/装修情况毛坯建筑密度30%物业管理费1.1元/㎡/月开发商苏州锦和置业有限公司建筑风格地中海风格销售报价目前已售罄物业类型户型面积段(㎡）套数配比LOFT公寓一房40-4812420.03%多层洋房两房60-8025841.68%小高层、多层洋房三房90-11018329.56%多层洋房四房120548.72%住宅案例借鉴-锦和加州户型配比住宅总体量约50000㎡，面积段为40—120㎡。商业总体量46000㎡，面积段为80—1500㎡。案例借鉴-锦和加州总平图第一批第二批第三批第三批住宅部分共一栋LOFT公寓，11栋多层花园洋房，3栋小高层，分三批推出。第一批于2019年9月推出，是最北面四栋多层洋房加一栋LOFT公寓，共15400㎡，多层洋房均价3800元/㎡，LOFT公寓5300元/㎡。第二批于2019年3月推出，是中间的五栋多层洋房，共19000㎡，均价4500元/㎡。第三批于2019年9月推出，是最南面两栋多层洋房和西面三栋小高层，共15435㎡，均价5500元/㎡。案例借鉴-锦和加州商业橙色部分规划为休闲娱乐街，红色部分规划为时尚购物街，这两个部分于2019年12月入市销售，均价6400元/㎡。绿色部分规划为餐饮美食街，于2019年10月入市销售，均价9300元/㎡。粉红色部分规划为餐饮休闲街，于2009年11月份入市销售，均价14000元/㎡。目前销售策略：买1-2层约137㎡沿街旺铺送第3层约65㎡独立产权房。

“壹街区”第3层具有独立垂直通道，可与1-2层商铺连用，也可作为独立空间单独使用。案例借鉴-锦和加州商业三层商业市场接受度不高，尽量将商业做成两层。项目总建筑面积97140平米，商业建筑面积4.6万平米左右，客层主要为周边区域的私营企业主，其次为个体工商户，项目因紧临越溪老溪道溪翔路，出租比较容易，目前已经形成一定的商业氛围，现有的业态主要为餐饮、银行、美容、网吧等，租金在50-100元/月/平米不等，目前底层租出率很高，达到90%以上，二层、三层空置率较高。案例借鉴-锦和加州商业现状案例借鉴-锦和加州立面设计锦和加州立面为中海风格，住宅建筑以浅色抹灰墙面为主，红色坡屋面，轻盈的檐口，出挑的拱廊阳台的处理给墙面留下丰富的阴影，褐色的木构架点缀其间，形成了明快简洁又不失细节的立面。每一栋楼的立面都有差别，杜绝千篇一律的工厂化排布。立面的设计在把握住大的轮廓后，从丰富度和微差着手。同一个立面，屋面可以有纵坡可以有横坡；同样的阳台可以用拱廊装饰，也可以敞开用木构架装饰；山墙端部面对景观的可以加入转角阳台，景观窗等元素；同样开间的卧室窗洞在形式的处理也上下不同。

案例借鉴-锦和加州Part8：项目定位及产品建议区域客户访谈对象：张女士本地人置业：中介公司老板结论：周边拆迁房售价4500-5000，大部分还没有产证，部分小高层可以达到5500当地房子不愁卖，关键是商品房项目稀少客户接受户型在90-140之间，120-140的三房两厅两卫最受欢迎房型强调房间朝南周边商铺出租良好，价格不菲。客户接受价格应低于8000，高于这个数据选择城区的可能性大。江阴人买房喜欢买东不买西。对象：小王24岁本地人职业：公司职员（城东工作）结论：1、云亭当地的有钱人目前大多去市里买房子2、比较关注本项目商铺情况3、建议本项目做80—140之间户型，客群针对刚需加改善。4、本案可利用学区房优势对象：李先生37岁本地人职业：个体商户情况：预计一两年内会买房，希望130㎡左右三房，期望价格5000元/㎡左右。希望购买仔云亭镇区附近，离父母的老房子不要太远，另外要求采光好、不能太吵。觉得长山大道边上配套较少，购物不方便。付款方式贷款一次性付款均可。对象：季女士45岁本地人职业：国企员工情况：购房时间不定。未来可能会买四房与父母同住，期望价格5000—6000元/㎡。云亭或者市区房子均可。觉得长山大道旁太吵，且配套少，离高压线近，水泥厂污染。如果购房会选择贷款支付。客户预判：1、云亭镇本地人换房者2、云亭镇外来人员首次置业3、周边乡镇换房者4、市区首次置业者（注重性价比）客群定位判断依据:1.地缘关系2.交通辐射3.周边市场供应4.项目借鉴自我实现自尊需求归属需求安全需求生存需求满足基本居住功能环境/物业和安全性良好的社区归属感身份与地位的象征修身养性、享受生活新富、富裕阶层中产阶层普通阶层本案客群客群属性居所的舒适性交通的通达性产品的差异性环境的宜居性生活的便利性归属感舒适感客群核心需求云亭人并不缺少居住用房，他们居住在配套、物业、小区环境都比较差的拆迁安置小区里面。有这样一批人，他们厌倦了这样的居住环境，他们希望居住到品质更高的小区里面，一部分有钱人已经到外区域购房。面对这些客户，我们应该给他们什么样的产品？？？？？？主题及档次定位本案在品质方面应明显区别于云亭镇现有的拆迁小区，包括外立面、景观绿化、户型、停车、物业管理等方面。档次定位：中等偏上。主题定位：超越云亭，云亭居住新标准。形象定位长山大道旁·云亭首席生活社区产品布局定位商业住宅在规划允许的情况下，希望设置五栋住宅楼，以方便户型的排布设计。建筑风格建议建议原则：1、不建议使用现代风格。现代风格对建材及施工要求比较高，如果不使用石材或干挂石材等高档材料，很难体现出项目品质感。2、不建议使用现代中式。主要因为乡镇客户并不喜欢中式立面；现代中式立面的客群文化底蕴都比较丰厚，与本案目标客群不符；现代中式对建材及施工要求比较高。3、建议本项目使用具有鲜明风格的外立面，营造一些小造型、丰富的细节，通过线面的变化来吸引客户的眼球，并且这些方式可以通过涂料之类的非高要求的建材来实现。我们所建议的风格与江阴城市整体风格以及江南水乡的风格具有一定的挈合度。1.放射状的太阳光与喷泉形式2.摩天大楼退缩轮廓的线条3.速度、力量与飞行的象征4.几何图形5.打破常规的形式6.古老文化的形式7.明亮对比的色彩ARTDECO风格-苏州融侨城ARTDECO风格-苏州融侨城ARTDECO风格-苏州融侨城ARTDECO风格-苏州合景领峰ARTDECO风格-苏州合景领峰地中海风格-苏州天域1、简单、圆润的线条。2、色彩的组合与碰撞。3、门廊、圆拱和镂空。4、红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道。地中海风格-苏州天域地中海风格-苏州天域地中海风格-苏州天域地中海风格-苏州天域地中海风格-苏州天域纯正英伦风格-苏州伊顿小镇纯正英伦风格：红墙灰瓦，整体感觉朴素优雅，亮眼的建筑颜色。纯正英伦风格-苏州伊顿小镇纯正英伦风格-苏州伊顿小镇广告效果-电视片纯正英伦风格-苏州伊顿小镇现代英伦-昆山英伦尊邸现代英伦风格现代英伦-昆山英伦尊邸现代英伦-昆山英伦尊邸新古典主义风格-中海湖滨一号中海湖滨一号和中海御湖熙岸都是新古典主义建筑风格，整体线条比较优雅，符合江南水乡风格。新古典主义风格-中海湖滨一号新古典主义风格-中海御湖熙岸新古典主义风格-中海御湖熙岸新古典主义风格-中海御湖熙岸现代波士顿-九龙仓时代上城将美式学院派设计理念融入现代建筑，带来宜居的北美波士顿建筑，整体优雅宜居，与江南水乡整体风格相挈合。现代波士顿-九龙仓时代上城现代波士顿-九龙仓时代上城现代波士顿-九龙仓时代上城万科长风别墅沿长山大道一侧可通过类似的高围墙设置来提升项目档次感、吸引客户的眼球。万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅万科长风别墅中式风格-昆山云山诗意中式风格-昆山云山诗意中式风格-昆山云山诗意中式风格-昆山云山诗意中式风格-昆山云山诗意景观建议景观规划原则：1.与建筑风格相协调。2.减少长山大道噪音及灰尘污染。3.远优于拆迁小区景观，吸引客户眼球。4.体现品质感，注重细节。景观建议本案地块较小，无法打造全案的主题景观，建议重点打造小区入口景观。景观建议每栋楼之间打造小主题景观单元入户景观：与景观结合处理，利用水景，将道路与建筑巧妙过渡，避免了建筑与景观生硬结合，使建筑有长在景观中的感觉。景观建议景观建议延长山大道旁种植高植被树木，设置绿化隔音带，弱化长山大道噪音对本案的影响在预算允许的情况下可以对项目红线外周边环境的改良景观建议通风口引导牌垃圾桶排水口垃圾桶、通风口、引导牌等细节处理，体现小区品质。景观建议户型配比建议户型配比户型户型面积M2户数比2-2-190-95㎡10.75%3-2-2120—125㎡14.33%3-2-2130—13528.99%3-2-2135—14035.83%4-2-2160—166㎡9.45%其它2240.33%2290.33%注：两房：如须出现两个面积段产品，希望可以是两个不同的户型（前期方案中有相差7个平米左右的相同户型出现）。三房：从120—140平米三个面积段产品，至少是三种三房户型。其他：三房最大产品的面积原则是不突破144平米。户型建议建议原则：本次提供的户型主要是我公司在其他项目中提炼的运用的相对比较好的户型，特别是房屋轴线核心筒的布局，希望给设计人员提供房型布局思路，房型本身不一定完全适合本项目，请设计者灵活使用。建议参考户型-两房推荐理由：整体布局合理无浪费空间存在缺点：南入户的方式，使南侧面的利用率偏低建议参考户型-两房改造方案：核心筒楼梯与电梯位置互换，实现阳台变为入户花园改造后推荐理由：整体布局尚可，无浪费空间存在缺点：厨房过于靠内侧空间，动线不是十分合理建议参考户型-三房推荐理由：整体布局合理无浪费空间存在缺点：无明显缺陷建议参考户型-三房推荐理由：整体布局合理存在缺点：客厅与餐厅间结合部位空间利用率低建议参考户型-三房推荐理由：整体布局合理，不过本身是四房布局，须删除一房；另受制于设计规范，户内花园得调整存在缺点：不考虑其他因素，就户型本身而言，无明显缺陷建议参考户型-三房推荐理由：整体布局合理，且为南向入户花园设置。存在缺点：南入户的方式，使南侧面的利用率偏低建议参考户型-三房推荐理由：整体布局合理存在缺点：无明显缺陷智能化设施建议1、多媒体信息与通讯服务：智能化小区内部网络，提供宽带、有线电视等公网接入。2、小区周界防范报警系统：在小区周围设置红外线微波探测装置，发现盗者后能自动向安保报警。3、家庭安全防范报警系统：当室内出现煤气泄漏、火灾或可以进入时会自动发声发光报警。4、楼宇访客门禁系统：具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。5、小区重要部位监控系统：在小区重要部位设置探测器或摄像头，。6、车辆出入管理系统：通过智能卡等形式自动识别出入车辆。外部因素系数对比因素本项目云亭拆迁小区东方大院敔山湾花园15%地段因素评分10010010510020%休闲配套评分100105909015%外部景观评分100100110105内部因素10%开发商品牌评分100951101055%总规模评分10011011010515%建筑品质评分1008010510510%物业管理评分100801051055%内部景观评分100801101055%会所档次评分100100105105100%系数累加10094.4105.5102.8项目价格

480085007500参考权重50%30%20%项目价格*权重*100/系数累加254324171459理论价格6419售价建议商业规划建议-云亭业态分析业态数据来源基于云新路及太平路，详细图表如下：云新路太平路商业规划建议-云亭商业现状商业规划建议-云亭商业现状周边区域开间*进深楼层业态出售价格租赁价格备注云新路西侧4*12两层五金、窗帘、汽配、门窗、杂货等1万1左右1元/平/天左右窗帘店上下楼共212平，买卖价格250万；对3楼商铺无需求云新路中部4*12单层药房、干洗、汽贸、餐饮、彩票、宾馆等1万1左右1元/平/天左右大多商户对2楼无需求云新路东部4*12单层服饰、美容、工行等1万2左右1．5元/平/天与太平路连接，商业起始端太平路3*10单层三层繁华商业1万3左右2.8-3元/平/天单层商业繁华，三层商铺多用于宾馆用云亭镇商业较为发达，很少有铺位转租及出让，且有统一规划，布局合理。商业规划建议-云亭部分商业经营现状周边区域店名面积价格经营状况云新路西部春晖窗帘1001、2楼212方，250万买断纯年利润4