河道管理中心物业管理服务项目招标文件

招标文件

项目名称:河道管理中心物业管理服务项目

目录

第一章专用部分

第一部分投标邀请

第二部分项目需求说明及评标标准

第三部分投标人须知资料表

第二章通用部分

第四部分投标人须知

第五部分合同格式

第六部分投标文件格式

第七部分其他文件格式

第一部分投标邀请

日期：2023年2月28日

宁波市政府采购中心就以下项目进行公开招标，现邀请合

格投标人进行加密电子投标。

一、项目基本情况

1、项目编号：NBZFCG2023C002G

2、项目名称：宁波市河道管理中心物业管理服务项目

3、采购预算：标包1：人民币116万元/年；最高限价：标

包1：人民币116万元/年

4、采购需求：标包1：宁波市河道管理中心物业管理服务,

详见项目需求说明。

5、合同履行期限：标包1服务期限为三年（2023年4月

1日至2026年3月31日），合同一年一签。

6、联合体投标：标包1不接受

二、投标人的资格要求

1、符合《政府采购法》第二十二条的规定且未列入

“、”网站失信被执

行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信

记录名单在禁止参加采购期限的供应商。

2、特定资格要求：无。

3、落实政府采购政策需满足的资格要求：无。

三、获取招标文件：

请到浙江政府采购网(zfcg.czt.zj.gov.cn)或宁波政府采

购网()免费下载电子文件。

四、电子投标和开标事项

1、政采云电子投标开标平台：www.zcygov.cn

2、提交电子投标文件截止时间：2023年3月21日9：30。

3、电子投标文件解密开标时间：投标截止时间后半小时内。

五、公告期限：自公告之日起5个工作日。

六、其他补充事项：本项目在四楼开标区视频直播评审现

场实况。

七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系。

第二部分项目需求说明及评标标准

特别申明：

1、任何违反《政府采购法实施条例》第20条规定的要求

均为无效采购需求。

2、不得将注册资金、资产总额、营业收入、从业人员、利

润、纳税额等供应商规模条件作为资格要求或者评审因素。

3、招标文件要求提供的合同、资质、证明等信息按要求编

制到投标书中。

4、投标人应列出报价的明细构成表，并附上每项报价的计

算方法、过程及依据。

5、本项目标的对应所属行业：物业管理。

项目需求说明

标包1:宁波市河道管理中心物业管理服务

一、物业的基本情况

宁波市邺州区四明西路699号宁波市河道管理中心（土地

面积：4000m2,建筑面积5484m2）。宁波市江北区丽江东路

366号宁波市水利抢险物资管理中心（土地面积：4806m2,建

筑面积3453m2）o上述两处办公点合计土地面积8806m2,建

2

筑面积8937mo

二、服务范围及要求

（一）管理服务内容

主要服务内容包括物业管理范围内的安全管理、卫生保洁、

会务服务、日常维修、物资采购等，按要求做好防台防汛等相

关工作。

（二）总体管理要求

1、中标方须在采购方内设立专职行政管理处，根据招标要

求，制定各项行政管理制度。物业管理企业应根据具体情况和

约定，设置相适应的物业管理服务机构，配备专职负责人、技

术管理人员和服务设施。专职负责人总体负责物业管理区域内

的日常物业管理工作的监管、协调和考核，需与其他技术管理

人员共同遵守国家法律法规及采购方的规章制度，不得泄露采

购方各项信息，违者追究法律责任。

2、中标方应建立物业管理方案、组织架构、人员录用、运

作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式和建立各项规章

制度，中标方在实施前要报告采购方，采购方具有审核权。

3、中标方对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑

事犯罪记录、有上岗资格证。

4、中标方各类管理人员按岗位着装要求统一、言行规范，

要注意仪容仪表、公众形象，上岗的工作人员必须仪容端庄、

仪表整洁、礼貌服务。中标方必须对上岗人员按规定进行岗位

培训等，并对上岗人员定期进行安全意识教育，职业道德教育,

教育其端正服务态度、提高服务质量、遵守采购方的各项规章

制度及工作规范，维护采购方形象，服从领导。上岗人员如有

未达到岗位设置要求或者工作能力无法胜任目前岗位的情况，

采购方有权要求中标方更换。

5、中标方负责支付上岗人员的工资、津贴、社会保险及根

据国家规定应支付的有关费用，并承担培训、服装等费用。

6、采购方不安排上岗人员的食宿。

7、中标方对派驻单位的所有工作人员，都需有一定的各专

业工作经历，并经过专业培训，工作中要自觉遵守保护要求和

安全制度，规范操作程序，并在采购方处登记人员情况。

8、中标方对派驻单位的所有工作人员要建立严格的管理制

度，制订出各区域保洁要求、保安要求、会务服务要求，工作

期间规章制度，并在采购方备案，以便采购方监管。

三、服务质量总体要求

根据采购方提出的需求，参照国家及浙江省、宁波市对物

业管理的质量指标的有关规定与标准，作出物业管理响应方案

（包括物业管理服务内容、组织结构、人员录用等计划和制度）。

要求做到安全生产火灾零事故，因乙方原因导致重大火灾、

失窃等事件或其他违反法律、法规和规章规定的行为的，甲方

有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

中标方在做好工作的同时，有责任向采购方提供合理化建

议，以提高管理效率和管理质量。

乙方未按合同约定的质量标准履行物业管理职责，且给甲

方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿。

采购方有权对中标方工作质量进行考核，并作为续签物业

管理服务合同的依据。

四、项目管理具体要求

(-)安全保卫

河道中心办公大楼点和物资中心点要确保每天24小时有保

安在岗(值守或巡逻)，其中河道中心办公大楼点工作日24小

时至少有2名保安在岗。在岗保安不得睡觉或做影响正常安保

的事。

门岗职责。门岗安保人员要做好对外来人员的询问、登记

和核查；对进出门岗携带大件物品的人员进行必要的询问、检

查；未经业主单位同意，不得擅自让外来人员不经登记进入办

公区域；妥善做好应急突发事件的处理；按规定时间开关大门；

按业主单位要求做好车辆进出管理；做好报刊、快递、寄存物

品的保管和登记。

人员管控。根据疫情防控政策和业主单位要求，做好进入

单位人员核查、登记工作，按要求督促相关人员落实防护措施。

安保仪容。安保人员在工作期间必须统一着装，保持良好

的仪态；遵纪守法，遵守职业道德，熟悉物业管理工作，服从

统一指挥调度，按规定执勤。

安保巡查。负责管理区域内安全保卫工作和定期巡查，做

好防偷盗、防火、防人为故意损坏公物；维护物业管理区域秩

序，做好车辆停放引导和管理工作；对楼内外执行定线和变线

巡查，检查水、电、灯、门、窗、空调及大楼安全情况。白天

（6：00-18：00）上、下午至少各巡查一遍，夜间（18：00-次

日6：00）每3小时巡查一遍，保证巡逻到位，并做好巡查记录。

消防管理。熟悉物业管理范围内的消防设施分布，每周至

少检查1遍，并做好记录，发现问题及时向业主单位报告。具

备妥善处理应急事件能力，会正确使用灭火器、消防栓等消防

设施设备；熟悉报警电话和报警方法，一旦发现火情立即采取

应急扑救措施，控制或消除火势，必要时立即报警并报告业主

单位；火情无法控制时，协助业主单位组织应急逃生，协助公

安消防部门打开通道，维护秩序，禁止闲杂人员进入，保护现

场。

安保记录。按规定认真填写值班记录，办理交接手续，不

得弄虚作假。

（二）卫生保洁

室外保洁。每天至少1次，必要时增加次数，做到工作时

间内地面、台阶、车位、过道、绿地等室外公共场地清洁干净,

落叶及时清扫，无垃圾、纸屑及其它废弃物，无明显泥沙污垢,

无堆积物，晴天无积水；每月至少对单位进门墙面、伸缩门进

行2次保洁或清洗，及时清理污漏。

室内保洁。对大堂、走廊、通道、电梯、会议室等公共区

域采取每天循环保洁方式保持清洁，做到楼梯扶手、各办公室

门外侧无污迹、无落灰和积尘。对领导办公室、中控室、阅览

室、职工活动室、物资中心演练场、公共休息区及其他功能区

每天至少保洁1次，必要时根据需要增加保洁频次。

专项保洁。档案室库房地面每两个月保洁一次，库房密集

架每季度保洁一次，其他档案功能室每月保洁1次；配电房、

电梯机房每半个月保洁一次，保持清洁；值班期间每天1次做

好值班室保洁和被褥更换及清洗整理等工作。物资中心仓库每

两周保洁一次，有检查、参观等活动安排时，事前事后各增加

保洁一次，在物资出、入库后，增加保洁一次；物资中心发电

机房、配电房、水泵房每月保洁1次，保持地面清洁，设备外

观无灰尘。

卫浴保洁。卫生间保洁每2小时至少一次，做到地面清洁，

无纸屑、无污水、无便迹，无垃圾及其他废弃物等；大小便池

经常喷药消毒，做到无污垢、无异味；保证卫生用品充足；洗

手池干净通畅，镜面清洁；做好浴室保洁每天至少1次，保持

浴室地面及墙面清洁。

卫生消杀。根据疫情防控需要，按业主单位要求做好各公

共区域（走廊、过道、楼梯、电梯、大厅等）和相关功能区域

日常卫生消杀工作，并做好登记。

垃圾处理。严格执行垃圾分类投放，垃圾桶每天清理，垃

圾清运过程中无混投、无泄漏。

洁具存放。卫生保洁用具及设备指定区域存放，不得影响

单位整体美观；不要在显著场所晾晒被套、抹布、拖把等。

（三）会务服务

会前准备。客服应熟练应用各会议室的设施设备，每天关

注各会议室预定信息，在会议正式开始前做好会场的各项前期

准备工作：按要求开启大屏幕、音响、投影等设备；做好桌牌、

资料等物品的摆放；烧好开水，备好茶叶，开好空调等。

会期服务。开会期间，每隔20分钟左右添倒茶水1次，及

时烧备茶水；根据会务需要开关窗户、窗帘；在服务中注意礼

仪礼貌。

会后整理。会后及时收拾会议室，按规定摆放物品，关闭

各设备设施、空调、电灯等，具备下一次开会标准。

协助管理。按要求做好报刊分发和整理；按要求做好一楼

大厅大屏的宣传。

（四）日常维修

日常巡查。每天至少对物业管理范围区域巡查1遍并做好

巡查记录；重点检查各物业设施、设备是否完好，消防设施是

否正常，有无其他异常情形。

日常维修。巡查中发现的公共物品损坏、墙（地）面明显

污染、破损及其他情况，应根据职责分工及时维修；按照业主

单位要求，对各办公室、功能区的通用设施设备（专用设备除

外）进行日常维修；对需专业维修单位实施的问题及时报业主

单位。

用电管理。每天对配电房检查1次，做好高低压配电的安

全运行管理，经常对低压设备进行二次简式检查；每月1次对

发电机进行试机，停电时应迅速启动发电机发电；每月底做好

电表读数抄记。

用水管理。每天对单位各用水设施、水表检查1次，发现

问题及时修复并向业主单位报告；每月底做好各水表读数抄记。

设备管理。协助业主单位督促第三方单位做好电梯的日常

维修保养，收集和梳理第三方单位的维保台帐资料。利用视频

监控加强日常管理，发现视频监控出现故障的，及时报业主单

位维修。

地下管理。每周对污水井、隔油池、化粪池至少检查一遍,

根据业主单位提供的联系方式，联系第三方单位定期做好清理

和监督工作，确保不外溢。每周对各类管道暗沟、雨水井、排

污排水处进行检查，发现堵塞苗头要及时清理；雨天、台风天

要加强排水排污疏通，避免排水不畅、污水外益等现象发生。

防台抗台。在启动防台应急响应HI级及以上时，物业管理

单位需派2名万能工（临时增派1名，相关费用不再另行增加）

全天守候，按要求做好相关工作，其中1名在四明西路699号,

另1名安排在物资中心。在启动防台应急响应H级及以上时，

物业管理单位项目组人员全员上班，并按要求做好相关防台工

作。

专项维护。物资中心点另行维护保养具体要求：（1）生活

水泵、排水水泵和消防水泵每季度进行一次保养，每半月检查

测试1次，保证水泵润滑良好运转正常，无滴漏水现象。（2）

应急柴油发电机每月启动一次，每次运转10分钟以上。一年中

未投入过运行，需进行启动运行特性试验一次，试验一次运行

不少于30分钟；（3）重点部位的监控系统半个月检查测试一

次，发现故障及时报告，对监视系统出现无图像等故障要及时

报告业主单位。

（五）保洁物资

物资采购。由物业单位按业主单位明确的品牌、规格落实

常用保洁物资的采购，每年预算费用3万元，计入投标总价。

主要包括：卫生间擦手纸、卷筒纸、洁厕剂、洗手液；淋浴间

的洗发水、沐浴液；保洁所需的清洁液、清洁剂、空气清心剂;

各楼层、卫生间所需的各类垃圾袋；电梯地毯、防滑地毯等日

常保洁物品。具体物品清单详见附件3《物业采购日常用品明细表》。

物资管理。用于本项目的保洁物资采购后，必须存放在业

主单位提供的物资仓库，由物业单位负责分类管理，确保每类

物资都有存货，以便随时调用；如实做好物资采购、入库和领

用登记，并接受业主单位检查，不得弄虚做假。

物资检查。物业单位要经常检查，确保物资配备到位，杜

绝厕所没纸、洗手台和浴室洗护用品不足或取用困难等情形。

（六）内部管理

项目管理。由项目经理负责对本物业项目的具体管理，确

保各项管理工作到位；项目经理在业主正常上班或加班期间必

须到岗；因故无法到岗的须事先以书面、电话或短（微）信方

式向业主单位指定管理人员请假。

人员配备。按招标文件要求足额配备人员，项目组人员发

生变动的，要在24小时内向业主单位报备，并在30天内按招

标文件要求配齐相应人员（期间不能影响正常的物业服务工

作）。

出勤管理。由项目经理负责对本项目组成员的日常考勤，

要求在工作日必须全员到岗；项目组成员请假时间达到2天及

以上的，物业经理必须向业主方说明情况，同时落实请假人员

的相关工作。

工作纪律。物业员工应具有良好素质，举止文明，遵守业

主方的各项规章制度，不得在办公区域聚众闲聊、喝酒、娱乐、

打牌等做与工作无关的事情或从事影响业主单位正常办公秩序

的行为；不发生乱丢垃圾、高空抛物等行为；不得从事任何违

法违规活动。

服务意识。物业员工应有良好的服务意识和态度，服从安

排，不得因内部管理原因出现相互争吵、打骂等不文明行为；

对不能适应本职工作，或业主单位认为需要调整的，物业单位

应在7天内另派工作人员到岗。

台帐管理。物业方需建立并保存详细的物业服务与管理档

案资料（如考勤表、内部检查考核表、门卫登记表、巡查记录、

维修记录、会务服务登记表以及其他需要记录在案的文档，表

式名称可自定），并将从业人员简历交业主备案。每月将相关

管理档案资料整理，每年装订成册备查。

合法用工。物业方用工需遵守《劳动法》相关规定，不发

生无故拖延、停发员工薪资的情形；在本物业管理中不发生被

劳动仲裁部门或被其他相关部门处理、处罚、通报等情形。

五、人员配置及基本素质要求

所有物业服务人员要求身体健康，会普通话，无不适合相

应物业服务岗位的疾病或缺陷，最低配员要求：需配备物业人

员15名，其中物业主管1名（性别不限，大专及以上学历，年

龄45周岁及以下）、客服1名（女，18-45周岁，高中以上学

历）、万能工1名（男，57周岁及以下，持电工中级及以上证

书）、保安6名（男，57周岁及以下，持有保安上岗证书）、

保洁员6名（女，57周岁及以下）。

物业人员配置表

物资中心办

河道中心办公

序公区（江北

岗位区（鄱州区四工作要求

号区丽江东路

明西路699号）

366号）

1物业主管1

2客服1启动防台响应ni级及以上

台风期需临或其他特殊情况需要加班

3万能工1

时增配1人

启动防台响应n级及以上

4保洁员42

或其他特殊情况需加班

每天24小时至少1人在

岗，其中河道中心办公区

5保安42

工作日每天24小时2人在

岗

小计114

总计15

六、物业管理费用及补充说明

（-）物业管理经费使用范围

1、人工工资费用（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波

市人社局规定，否则作无效标处理）。

2、社会保险（必须符合劳动法及相关法律法规及宁波市人

社局规定，否则作无效标处理）。

3、人员综合费用（办公费用、培训费、食宿与交通费等）。

4、福利（职工福利支出）。

5、节假日加班费用。

6、行政办公费用。

7、所需的工具及耗材。

8、管理费用。

9、法定税费及基金。

10、管理设备分摊及固定资产折旧。

11、通讯费：物业公司自行承担电话，移动等通讯费用。

主要管理人员需配备移动通讯工具，保持24小时开机状态。

12、服装费用：中标方承担员工的工作服，款式及颜色需

经采购方认可。制服式样须以简洁、大方为基本原则。

13、安保器材：对讲机、手套等常见设备和物品。

14、消杀。

15、其它费用（需列支项目清单及费用）。

16、对上述费用的计算与缴纳须依照有关规定执行。

（二）其它补充说明

1、本次招标，委托管理期限为三年，合同为一年一签每年

合同金额为中标价（投标方在进行投标报价时要充分考虑未来

三年价格因素的变化；合同执行期间，遇到社保缴费基数及最

低工资标准上调，由此增加的费用由中标方负责）。当年合同

期结束后，经考核，如采购方满意，双方协商一致，续签次年

合同，最多续签2次。

2、物业管理费采用包干制。在投标报价中须提供费用构成

测算，中标方根据有关物业管理法规与采购方签订物业管理合

同，对本物业实行管理，自负盈亏、自主合法经营。

3、中标方在合同有效期内，不得以任何理由终止合同，确

有特殊情况的，须提前三个月向采购方提出书面申请，经采购

方同意后，方可终止合同。由于中标方内部违规管理造成的事

故后果，由中标方承担一切法律责任。

4、中标方需按本次合同价格标准承担合同终止时间至下次

物业管理招标中标方进驻大楼期间的物业管理工作，最长时间

不超过6个月。

5、付款方式：采购方在合同签订并且满足支付条件后7个

工作日内，向中标方支付中标价的25%作为预付款，之后采购方

根据物业考核情况及财政支付进度要求按季度支付进度款（具

体按《宁波市河道管理中心物业管理考核和资金支付办法》执

行）。

6、特种专业设备的维修保养工作由专业维修保养单位负

责，中标方做好联络和协助工作。

7、采购方不设立公用设施专用基金和房屋本体维护基金，

房屋本体及设备的大中修改造或增设费用由采购方安排。

8、管理用房。在委托管理期限内采购方免费提供相应的管

理用房，具体根据采购方的实际与管理要求而定。

9、委托管理费以物业管理单位在标书中提供的最后价格为

准。

10、中标方要按照投标文件履行承诺实行严格管理，并指

定一名负责人负责本项目的协调工作。中标方必须制定相应的

规章制度，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服

从管理。派遣到采购方的项目工作人员与中标方投标文件中项

目组成人员保持一致，人员如有差异采购方有权单方面解除合

同，并要求中标方支付不高于合同总额20%的违约金。

七、注意事项

1、中标人不得将项目非法分包或整体转包给任何单位和个

人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相

应损失。

2、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性

或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、

公正。

3、投标人使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府

颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,

评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详

细说明。

4、如投标人提交伪造资质证书、合同文件，一经发现按有

关规定进行处罚，通报批评，并在宁波市政府采购网上公布。

5、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何

形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给

予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止委托管理合同，

一切后果由责任者自负。

附件1

宁波市河道管理中心物业管理内容

及考核评分细则

第一章总则

第一条适用范围。为进一步明确物业管理内容及检查考核

依据，制定本细则。本细则适用于宁波市河道管理中心位于邺

州区四明西路699号的办公区和位于江北区丽江东路366号的

宁波市水利抢险物资管理中心（以下简称“物资中心”）等两

处物业的管理和考核。

第二条违反本细则相关条款规定情形（或未达到该条款规

定标准的），每次按相关条款后面括号内的分值扣分（款），

同时违反该条款规定两种及以上情形的，加倍扣分（款）；若

对业主单位造成经济损失或一定后果（含负面影响）的，业主

单位有权按规定分值的2-5倍扣分（款）。若括号内是金额的,

违反该条规定直接按此金额扣除当月物业经费。

第二章安全保卫

第三条安全保卫。河道中心办公大楼点和物资中心点要确

保每天24小时有保安在岗（值守或巡逻），其中河道中心办公

大楼点工作日24小时至少有2名保安在岗。在岗保安不得睡觉

或做影响正常安保的事。（500元）

第四条门岗职责。门岗安保人员要做好对外来人员的询

问、登记和核查；对进出门岗携带大件物品的人员进行必要的

询问、检查；未经业主单位同意，不得擅自让外来人员不经登

记进入办公区域；妥善做好应急突发事件的处理；按规定时间

开关大门；按业主单位要求做好车辆进出管理；做好报刊、快

递、寄存物品的保管和登记。（1分）

第五条人员管控。根据疫情防控政策和业主单位要求，做

好进入单位人员核查、登记工作，按要求督促相关人员落实防

护措施。（0.5分）

第六条安保仪容。安保人员在工作期间必须统一着装，保

持良好的仪态；遵纪守法，遵守职业道德，熟悉物业管理工作,

服从统一指挥调度，按规定执勤。（0.5分）

第七条安保巡查。负责管理区域内安全保卫工作和定期巡

查，做好防偷盗、防火、防人为故意损坏公物；维护物业管理

区域秩序，做好车辆停放引导和管理工作；对楼内外执行定线

和变线巡查，检查水、电、灯、门、窗、空调及大楼安全情况。

白天（6：00-18：00）上、下午至少各巡查一遍，夜间（18：

00-次日6：00）每3小时巡查一遍，保证巡逻到位，并做好巡

查记录。（0.5分）

第八条消防管理。熟悉物业管理范围内的消防设施分布，

每周至少检查1遍，并做好记录，发现问题及时向业主单位报

告（1分）。具备妥善处理应急事件能力，会正确使用灭火器、

消防栓等消防设施设备；熟悉报警电话和报警方法，一旦发现

火情立即采取应急扑救措施，控制或消除火势，必要时立即报

警并报告业主单位；火情无法控制时，协助业主单位组织应急

逃生，协助公安消防部门打开通道，维护秩序，禁止闲杂人员

进入，保护现场。（2分）

第九条安保记录。按规定认真填写值班记录，办理交接手

续，不得弄虚作假。（0.5分）

第三章卫生保洁

第十条室外保洁。每天至少1次，必要时增加次数，做到

工作时间内地面、台阶、车位、过道、绿地等室外公共场地清

洁干净，落叶及时清扫，无垃圾、纸屑及其它废弃物，无明显

泥沙污垢，无堆积物，晴天无积水；每月至少对单位进门墙面、

伸缩门进行2次保洁或清洗，及时清理污泊。（0.5分）

第十一条室内保洁。对大堂、走廊、通道、电梯、会议室

等公共区域采取每天循环保洁方式保持清洁，做到楼梯扶手、

各办公室门外侧无污迹、无落灰和积尘。对领导办公室、中控

室、阅览室、职工活动室、物资中心演练场、公共休息区及其

他功能区每天至少保洁1次，必要时根据需要增加保洁频次。

（0.5分）

第十二条卫生消杀。根据疫情防控需要，按业主单位要求

做好各公共区域（走廊、过道、楼梯、电梯、大厅等）和相关

功能区域日常卫生消杀工作，并做好登记。（0.5分）

第十三条专项保洁。档案室库房地面每两个月保洁一次，

库房密集架每季度保洁一次，其他档案功能室每月保洁1次；

配电房、电梯机房每半个月保洁一次，保持清洁；值班期间每

天1次做好值班室保洁和被褥更换及清洗整理等工作。物资中

心仓库每两周保洁一次，有检查、参观等活动安排时，事前事

后各增加保洁一次，在物资出、入库后，增加保洁一次；物资

中心发电机房、配电房、水泵房每月保洁1次，保持地面清洁,

设备外观无灰尘。（1分）

第十四条卫浴保洁。卫生间保洁每2小时至少一次，做到

地面清洁，无纸屑、无污水、无便迹，无垃圾及其他废弃物等;

大小便池经常喷药消毒，做到无污垢、无异味；保证卫生用品

充足；洗手池干净通畅，镜面清洁；做好浴室保洁每天至少1

次，保持浴室地面及墙面清洁。（0.5分）

第十五条垃圾处理。严格执行垃圾分类投放，垃圾桶每天

清理，垃圾清运过程中无混投、无泄漏。（0.5分）

第十六条洁具存放。卫生保洁用具及设备指定区域存放，

不得影响单位整体美观；不要在显著场所晾晒被套、抹布、拖

把等。（0.5分）

第四章会务服务

第十七条会前准备。客服应熟练应用各会议室的设施设

备，每天关注各会议室预定信息，在会议正式开始前做好会场

的各项前期准备工作：按要求开启大屏幕、音响、投影等设备;

做好桌牌、资料等物品的摆放；烧好开水，备好茶叶，开好空

调等。（0.5分）

第十八条会期服务。开会期间，每隔20分钟左右添倒茶

水1次，及时烧备茶水；根据会务需要开关窗户、窗帘；在服

务中注意礼仪礼貌。（0.5分）

第十九条会后整理。会后及时收拾会议室，按规定摆放物

品，关闭各设备设施、空调、电灯等，具备下一次开会标准。

（0.5分）

第二十条协助管理。按要求做好报刊分发和整理；按要求

做好一楼大厅大屏的宣传。（0.5分）

第五章日常维修

第二十一条日常巡查。每天至少对物业管理范围区域巡查

1遍并做好巡查记录；重点检查各物业设施、设备是否完好，消

防设施是否正常，有无其他异常情形。（1分）

第二十二条日常维修。巡查中发现的公共物品损坏、墙

（地）面明显污染、破损及其他情况，应根据职责分工及时维

修；按照业主单位要求，对各办公室、功能区的通用设施设备

（专用设备除外）进行日常维修；对需专业维修单位实施的问

题及时报业主单位。（1分）

第二十三条用电管理。每天对配电房检查1次，做好高低

压配电的安全运行管理，经常对低压设备进行二次简式检查；

每月1次对发电机进行试机，停电时应迅速启动发电机发电；

每月底做好电表读数抄记。（1分）

第二十四条用水管理。每天对单位各用水设施、水表检查

1次，发现问题及时修复并向业主单位报告；每月底做好各水表

读数抄记。（0.5分）

第二十五条设备管理。协助业主单位督促第三方单位做好

电梯的日常维修保养，收集和梳理第三方单位的维保台帐资料。

利用视频监控加强日常管理，发现视频监控出现故障的，及时

报业主单位维修。（0.5分）

第二十六条地下管理。每周对污水井、隔油池、化粪池至

少检查一遍，根据业主单位提供的联系方式，联系第三方单位

定期做好清理和监督工作，确保不外溢。每周对各类管道暗沟、

雨水井、排污排水处进行检查，发现堵塞苗头要及时清理；雨

天、台风天要加强排水排污疏通，避免排水不畅、污水外益等

现象发生。（1分）

第二十七条防台抗台。在启动防台应急响应ni级及以上

时，物业管理单位需派2名万能工（临时增派1名，相关费用

不再另行增加）全天守候，按要求做好相关工作，其中1名在

四明西路699号，另1名安排在物资中心。在启动防台应急响

应n级及以上时，物业管理单位项目组人员全员上班，并按要

求做好相关防台工作。（每少1人扣500元）

第二十八条专项维护。物资中心点另行维护保养具体要

求：（1）生活水泵、排水水泵和消防水泵每季度进行一次保养,

每半月检查测试1次，保证水泵润滑良好运转正常，无滴漏水

现象。（2）应急柴油发电机每月启动一次，每次运转10分钟

以上。一年中未投入过运行，需进行启动运行特性试验一次，

试验一次运行不少于30分钟；（3）重点部位的监控系统半个

月检查测试一次，发现故障及时报告，对监视系统出现无图像

等故障要及时报告业主单位。（1分）

第六章保洁物资

第二十九条物资采购。由物业单位按业主单位明确的品

牌、规格落实常用保洁物资的采购，违者每次扣500元，并按

业主单位要求限期整改到位；逾期未整改到位的，加倍扣款。

第三十条物资管理。用于本项目的保洁物资采购后，必须

存放在业主单位提供的物资仓库，由物业单位负责分类管理，

确保每类物资都有存货，以便随时调用；如实做好物资采购、

入库和领用登记，并接受业主单位检查，不得弄虚做假。（0.5

分）

第三十一条物资检查。物业单位要经常检查，确保物资配

备到位，如发生厕所没纸、洗手台和浴室洗护用品不足或取用

困难等情形的，每次扣0.5分。

第七章内部管理

第三十二条项目管理。由项目经理负责对本物业项目的具

体管理，确保各项管理工作到位；项目经理在业主正常上班或

加班期间必须到岗；因故无法到岗的须事先以书面、电话或短

（微）信方式向业主单位指定管理人员请假。（0.5分）

第三十三条人员配备。按招标文件要求足额配备人员，项

目组人员发生变动的，要在24小时内向业主单位报备，并在30

天内按招标文件要求配齐相应人员（期间不能影响正常的物业

服务工作）；逾期未按规定配齐相应人员的，自逾期日起，按

每人每天500元扣款。

第三十四条出勤管理。由项目经理负责对本项目组成员的

日常考勤，要求在工作日必须全员到岗；项目组成员请假时间

达到2天及以上的，物业经理必须向业主方说明情况，同时落

实请假人员的相关工作。（0.5分）

第三十五条工作纪律。物业员工应具有良好素质，举止文

明，遵守业主方的各项规章制度，不得在办公区域聚众闲聊、

喝酒、娱乐、打牌等做与工作无关的事情或从事影响业主单位

正常办公秩序的行为；不发生乱丢垃圾、高空抛物等行为；不

得从事任何违法违规活动。（1分）

第三十六条服务意识。物业员工应有良好的服务意识和态

度，服从安排，不得因内部管理原因出现相互争吵、打骂等不

文明行为；对不能适应本职工作，或业主单位认为需要调整的,

物业单位应在7天内另派工作人员到岗。（500元）

第三十七条台帐管理。物业方需建立并保存详细的物业服

务与管理档案资料（如考勤表、内部检查考核表、门卫登记表、

巡查记录、维修记录、会务服务登记表以及其他需要记录在案

的文档，表式名称可自定），并将从业人员简历交业主备案。

每月将相关管理档案资料整理，每年装订成册备查。（0.5分）

第三十八条合法用工。物业方用工需遵守《劳动法》相关

规定，不发生无故拖延、停发员工薪资的情形；在本物业管理

中不发生被劳动仲裁部门或被其他相关部门处理、处罚、通报

等情形。（3000元/次）

第三十九条其他事项。协助业主单位做好其他相关管理工

作。

附件2

宁波市河道管理中心物业管理考核和资金支付办法

第一条为切实履行物业服务合同，加强和规范物业管理，

提高物业管理水平，明确物业管理经费支付依据，制定本办法。

第二条考核方为宁波市河道管理中心（以下简称“甲方”），

具体由办公室负责组织实施；被考核方为物业管理单位（以下

简称“乙方”）。

第三条检查考核的内容、标准和扣分依据详见《宁波市河

道管理中心物业管理内容及考核评分细则》；业主单位可以根

据实际情况，就考核内容作进一步明确和细化。

第四条考核采取扣款与扣分相结合的方式。对违反考核评

分细则中扣款项的，每次按扣款条款中明确的扣款金额直接扣

除当月物业费；对扣分项的内容，根据甲方不定期抽检情况计

算当月考核得分（当月考核得分二100分-当月检查扣分之和）。

第五条甲方每月向乙方通报检查考核结果，对检查考核中

发现的问题，乙方应按甲方要求限期整改；对于屡次发生类似

问题的，甲方可视情加倍扣分（款）。

第六条物业经费支付与考核挂钩。月考核得分在95分及

以上的，不扣当月物业经费；当月考核分在95分以下的，按以

下公式计算该月实付物业经费:

月实付物业经费=（年物业合同金额〃2）X（月考核得分

/100）

（如果当月有违反扣款项规定情形的，不管得分如何，在

上述月实付物业经费中另行扣除相应金额。）

第七条月考核得分在85分以下的，甲方有权约谈乙方项

目经理，责令限期整改（包括有权要求更换相关项目组成员）；

一个合同年度内累计2个月考核得分在85分以下的，甲方有权

约谈乙方法定代表人，责令限期整改（包括有权要求更换项目

经理）；一个合同年度内累计3个月及以上考核得分在85分以

下或月均得分在90分以下的，甲方有权单方面解除合同，不构

成单方面违约，一切后果由乙方承担。

第八条物业经费在一年合同期限（4月1日至次年3月31

日）内，按季支付，具体支付金额及进度按下表执行。

日期支付月份支付金额

合同签订并且满

4月1日―6月30日足支付条件后7个预付合同金额的25%

工作日内

7月1日一9月30日7月4-6月份考核后的实付金额

10月1日一12月31日10月7-9月份考核后的实付金额

次年1月1日—3月31合同金额的25%扣除10月至

次年4月

0次年3月的考核应扣金额。

第九条本办法自物业合同执行之日起实施，与合同条款具

有同等法律效力。

第十条本办法由宁波市河道管理中心负责解释。

附件3

物业采购日常用品明细表

参考价格

序号所需采购物品名称所需地指定品牌计量单位预测数量金额

（元）

1垃圾袋（特大）大垃圾收集筒经甲方认定个

2垃圾袋（大）每楼层垃圾筒经甲方认定卷

3垃圾袋（小）卫生间垃圾筒经甲方认定卷

4擦手纸各楼层卫生间清风/维达箱

5卫生桶纸各楼层卫生间维达或清风6提

6洗洁精各楼层白猫箱

7洗衣粉各楼层汰渍或立白袋

8洗衣液三楼值班室蓝月亮桶

9洗发露3-6楼淋浴间清扬或相同价位其他品牌瓶

10沐浴液3-6楼淋浴间清扬、六神或相同价位其他品牌瓶

11洗手液各楼层卫生间蓝月亮或相同价位其他品牌楠

12洁厕灵各楼层卫生间威猛先生或相同价位其他品牌瓶

13空气清新剂香薰（瓶）各楼层卫生间爱家或相同价位其他品牌个

14空气清新剂（瓶）各楼层卫生间爱博或相同价位其他品牌瓶

15除尘剂各楼层超宝或相同价位其他品牌桶

16除胶剂各楼层安尔沃或相同价位其他品牌瓶

17玻璃水各楼层超宝或相同价位其他品牌桶

18电梯清洁剂电梯超宝或相同价位其他品牌桶

19纳米海绵擦各楼层会议室美莱洁或相同价位其他品牌包

20大门、电梯地毯大厅、电梯经甲方认定块

21合计

评标标准与评标办法

一、评标原则

1、公平、公正地对待所有合格的投标人。

2、遵守《中华人民共和国政府采购法》等有关法律法规的

规定。

3、评标必须以招标文件中各项规定条件为准。

二、无效标

资格审查由采购人负责，符合性审查及评审由评审委员会

负责。凡出现以下情况之一的投标文件将被视为无效标，不进

入技术评议及综合打分：

1、符合下列条件之一的，资格性审查不合格：

（1）不符合政府采购法第22条规定；

（2）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、

政府采购严重违法失信记录名单在禁止参加采购期限的供应商

（以投标截止日“www.creditchina,gov.cn、www.ccgp.gov.cn”

网站查询数据为准，打印不合格投标人的查询记录网页一并作

为资格审查资料存档）；

（3）不符合特定资格条件的（若有）；

（4）不符合政府采购政策要求的（若有）。

2、符合下列条件之一的，符合性审查不合格：

(1)未按要求提供诚信投标承诺书、投标函、开标一览表

的；

(2)应当提供法定代表人授权书而未提供的；

(3)实质性条款不满足的；

(4)人员数量不满足招标要求；

(5)投标有效期少于招标文件要求的；

(6)投标人应填写全称，加盖与全称相一致的公章(不得

加盖带有“专用章”等字样的印章)，未按规定签署、盖章的,

影响投标效力的；

(7)投标文件未按要求编制，内容缺失、不完整，导致无

法评审的；

(8)投标价格错误且不同意按招标文件要求进行修正的；

(9)投评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符

合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履

约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必

要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评

标委员会应当将其作为无效投标处理。

(10)出现招标文件规定作无效标处理的其他情形。

3、法律、法规和规章规定的其他情形。

三、废标

凡出现以下情况之一的，本项目废标：

(1)合格投标人不足三家的；

(2)法律法规规定的其他情形。

四、评审程序

1、招标人工作人员按评审委员会名单核对评委身份，组织

评委及监管等人员签到。

2、招标人工作人员宣布评审纪律，征询评委有无回避情形;

3、评审委员会确定评审组长，负责组织主持评审活动；

4、招标人工作人员对每个评委评审情况进行复核，有差错

的、或畸高畸低的，提醒评委进行修正，评委拒绝修正的，提

交评委会按少数服从多数原则集体决定，并记入评审记录内。

情节严重的，报监管部门处理。

5、招标人工作人员协助做好价格分和评审情况的计算、汇

总工作。

6、评审委员会形成评标报告，应由全体成员签字确认。有

保留意见的可以在评标报告中申明，未申明且拒绝签字的视同

默认评标报告并载明此情形。

7、招标人工作人员宣布会议结束。

五、评标方法

本次招标的评标采用综合评分法。

综合评分法：根据本项目招标文件的要求，按照本办法规

定的内容和分值设置，对投标人的投标文件中进行评分，最终

得出该投标的总分；按评估分自高向低次序排出评标结果排序。

六、评标细则

首先根据招标文件的完整性、有效性及资格等方面进行审

查，通过审查的投标文件才能进入综合比较与评议。

（一）评分标准

评分表

评分项目分值备注

1、投标人为小、微企业的（监狱企业和残疾人福利性

单位视同小微企业），

给予10%的价格扣除后参与评审。

投标报价10

2、基准价为所有有效评审报价中的最低报价。

3、投标报价得分=基准价/评审价格义10（保留二位小

数）。

2020年1月1日以来（以合同签订时间为准）管理过的

或正在管理的党政机关、事业单位大楼物业管理服务

项目，服务内容至少包含保安、保洁、会务服务三项

类似项目管理业绩1

，满足以上条件的一个得0.5分，最多得1分。提供合

同扫描件。合同内容没有清晰表述服务内容事项的，

需另行提供用户证明材料佐证。

投标人具有有效质量管理体系认证证书、环境管理体

系认证证书、职业健康管理体系认证证书、能源管理

认证证书6

体系证书的，每有1个得1.5分，共6分。投标文件中提

供相关证书扫描件。

评分项目分值备注

对本项目的理解和熟悉程度；对本项目整体构想的创

物业管理整体设想及策

5

划新性、充分性和相符程度；物业管理目标明确性，起

点高低程度及设置合理性。

管理指标与整体定位是否准确；指标标准是否合理；

管理指标及措施5

达成指标的措施是否有效和可行。

管理方式与管理措施是否相符；工作计划与管理指标

管理方式和工作计划5

是否相符；工作计划的是否可行和合理。

制度和档案的建立与管

3

理管理制度是否齐全、规范，档案管理方案是否科学。

拟派物业主管（8分）：

（1）45周岁以下且具有大专及以上学历的得2.5分（

提供身份证和学历证书扫描件）；

（2）具有全国物业管理企业经理岗位证书的得2.5分

主要管理人员8（投标文件中提供证书扫描件）；

（3）具有管理过或正在管理的党政机关、事业单位物

业经理管理经验的，三年及以上的得3分，一年以上不

足三年的得1.5分，其他不得分。

注：以上人员需提供社保证明材料（未提供不得分）

1、承诺配备的会务服务人员符合招标要求的得2分，

不满足不得分；

2、承诺配备的万能工符合招标要求的得2分，不满足

不得分；

物业服务团队其他成员8

3、承诺配备的保洁员符合招标要求的得2分，不满足

不得分；

4、承诺配备的保安员符合招标要求的得2分，不满足

不得分；

人员工资测算及其他费测算的物业服务费与项目管理整体定位是否相符；测

4

用测算的合理性算的物业服务费是否符合物业服务费构成要求；测算

评分项目分值备注

的数值是否合理、规范。

人员结构稳定性及持续保障人员稳定性的措施，人员招聘的渠道情况及能力

4

性评定。

服务方案是否适应本项目的需求，是否合理、可行，

是否有创新；应答是否详尽、明晰；工作范围是否齐

会务服务的具体措施6

全；岗位配置是否充分，服务标准设计是否合理等方

面进行评议。

服务方案是否适应本项目的需求，是否合理、可行，

是否有创新；应答是否详尽、明晰；工作范围是否齐

安保服务的具体措施6

全；岗位配置是否充分，服务标准设计是否合理等方

面进行评议。

服务方案是否适应本项目的需求，是否合理、可行，

是否有创新；应答是否详尽、明晰；工作范围是否齐

保洁服务的具体措施6

全；岗位配置是否充分，服务标准设计是否合理等方

面进行评议。

日常检查维修及配电房、防汛物资仓库、消防设施等

管理方案是否适应本项目的需求，是否合理、可行，

日常检查维修及设施设

6

备管理服务的具体措施是否有创新；是否详尽、明晰；工作范围是否齐全；

岗位配置是否充分，服务标准设计是否合理等进行评

议。

本项目物业管理所需的物资采购和管理、配备方案是

物资采购及管理、配备否适应本项目的需求，是否合理、可行，是否有创新

3

具体措施；是否详尽、明晰；工作范围是否齐全；岗位配置是

否充分，服务标准设计是否合理等进行评议。

有针对本项目的特点和

项目特点、难点分析是否准确，解决措施是否得当。

难点分析，并提出解决3

问题的措施

应急保障及紧急服务方

3

案针对突发事件所制定的预案和措施是否完善、周密、

评分项目分值备注

可行，是否具有针对性、可操作性；根据各类特殊时

期（大型活动或会务、节庆假日、防台防汛）保障方

案的合理性、可行性，应急的速度及可临时投入的人

力、物力进行评议。

实施方案是否适应本项目的需求，是否合理、可行，

垃圾分类实施方案3

是否有创新。

信息化管理2信息化管理措施是否合理、有效。

拟投入本项目管理的物投入和物资装备是否符合项目的管理需要，是否合理

3

资装备（提供清单）及专业化程度。

合计100

（二）评分办法

由评委对各投标人的投标文件进行审阅，然后根据需要对

投标人进行询标和评议，并按以上指标（除价格部分外）进行

记名打分。

统计、汇总所有评委对每一份投标文件的评分，然后用算

术平均法求出每一份投标文件非价格部分的平均得分。

1.价格部分

先由评委会对各投标人的分项报价进行分析。审查投标报

价是否符合招标文件的基本要求，有无明显开口、漏项、漏量

等情况，在取得基本一致的意见后进行判别计算。对出现漏项、

漏量情况的标书由评委会进行调整，得出评估价。

2.其他部分

除明确给出评判标准的项目外，由评委根据投标人情况综

合评定，各项指标的最小打分单位为0.1分。

3.最终得分与中标人的确定

1）各投标人最终分按以下方法进行计算：最终得分=价格

得分+其他得分；

2）各投标人的最终得分若出现并列分，则由报价低的排列

在前，报价也相同的则由技术得分高的排列在前，价格和技术

得分均相同的则由随机抽取的方式确定。

评审委员会在审标、询标的基础上根据事先制定的评标办

法对各投标人的投标文件进行评定，评出最高得分的投标人为

推荐中标人。推荐中标人公示无异议的将被确定为中标人；推

荐中标人的投标文件若存在以不真实材料来谋取评审优势的，

将失去中标资格，由得分次高的投标人为推荐中标人进行公示,

以次类推（需重新招标的除外）。确定中标人后由招标人向中

标人发出中标通知书。

第三部分投标人须知资料表

序号内容说明