世联行：中国房地产市场2018年回顾与2019年展望

世联行：中国房地产市场2018年回顾与2019年展望中国房地产市场2018年回顾与2019年展望2018年，行业15万亿收官，又创高峰。全年商品房销售额15.0万亿，同比增长12.2%，其中销售面积17.2亿㎡、同比增长1.3%，年末销售均价8,737元/㎡、同比增长11.3%。待售面积5.2亿㎡，同比下降11.0%，新开工面积20.9亿㎡、施工面积82.2亿㎡、竣工面积9.4亿㎡，分别同比增长17.2%、5.2%和-7.8%，从数据看来形势喜人。2018年，政策频繁的微调延续，年末略有松动。从年初兰州部分区域限购调整，到二季度政策小高潮，上半年调控以各类微调为主，首套房认定调整、房贷利率持续上浮、公积金门槛提高陆续出台；房地产市场各类频繁整顿中夹杂着各地愈演愈烈的人才导入政策，以及意料之中的降准，购房从连夜排队发展到“500万蹲”，客户买房除了要看产品还要看缘分。下半年公积金额度不断上调、用地指标流转规模扩大、房贷利率增速持续放缓，渡过三季度政策加码的尾声后，以广州放开限价为第一枪，试探性的政策向上微调于年末到来。五限政策(限购、限贷、限售、限价、限商)的出台进入尾声，全年共录得86宗，一至四季度分别为20宗、33宗、33宗和0宗，全年总量比2017年下降63.4%，按季度分别下降59.2%、67.0%、36.5%和100.0%；11月房贷利率松动迹象明显，以部分商业银行为首的下调上浮比例为开端，至年末已有多家银行对首套房贷款执行上浮5%-10%，比年中的15%甚至20%有了明显的下降。抑制政策出台力度持续放缓，从单一的抑制向保压并举过渡，不仅是城市之间有保压之别，城市内部政策也遵循着“房住不炒”持续深化。四季度确立政策底，但并不意味着又一轮的托举将再现，我们更愿意阐述为：支持居住，遏制投机。在此纷繁乱眼的环境中，市场仍然持续向上，再创新高的市场背后，有着一些值得关注的事实：特征一：高位增长，量价背离热点城市调控手段延续2017年的强硬，限购限贷几乎为一二线城市“标配”。总体来看，调控手段除五限外，金融、社保、公积金等手段继续保持，大部分城市在2017年出台的调控政策在2018年全年充分显现影响，加之四季度棚改货币化安置缩减等都进一步削弱了购买力；城市销售量跌价稳虽是主流，但不同城市群大区之间，库存与销售分化加剧。特征二：土拍回落，流拍高走土地供应从全国齐步走的增供应演变为有增有减，从价高者得走向摇号、熔断、限价、自持、资金审核细则更替。土储不足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声，地价涨幅与溢价已收窄；除了按需供给的新原则外，租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新模式。特征三：业绩无忧，回款见肘自2017年全年政策频繁落地，房地产市场确立进入下行周期。与过去不同的是，本轮的下行周期降速缓慢而平稳，不再有以往大起大落的，纵观前几轮周期，销售额增速从顶峰下降至负增长，间隔都在1年左右，而本轮自2016年9月开始的下行趋势至今已历时逾2年，至4季度销售额仍然有两位数的增长，销售面积也才刚开始负增长。两次中央经济会议不再提及房地产颇有深意，我们更关心目前开发商的经营情况如何，现金情况如何。技术上来说，在上市公司的会计准则之下，开发商结算周期存在