330星河城颠覆细节(改)-(NXPowerLite)

星河城品牌服务组

2005.4.25形而上的过程前期思考一个历经3年、开发成功的、南城超大规模项目现在正在面临迈进颠峰状态的时刻，从一个平民化明星楼盘进化为一个高品化领袖楼盘的质变阶段，从平视到仰视，我们如何创造这一形而上的过程？我们现在的形态-------卖点梳理3.17的容积率30%的绿化率纵横交错，变化丰富超大双主题会所星河城开发商玺萌地产在南城大盘上的品牌知名度与良好的口碑南城玺萌苑的成功操作品牌经验会所地块东南亚风情社区，临街八百家商铺，一期全面入住南城热点区域，马西路繁华版块。麦当劳大中国美苏宁三环四环之间，地铁四号线直线到达西单配套交通环境区位规划曼佗罗的布局形式

35—180平米的南向房间建筑的色彩、花饰、园景都是南亚热带的风光主题

阳光观景立面，莲花顶部造型形态户型景观立面产品容积率水体绿化分主题和关键词核心理念品牌·大盘·信誉口碑传播成熟社区环境差异化产品第一居所·城市·升值舒适·现代·人性化稀缺新兴板块潜力地段市场地位附加价值核心价值中产阶层的居住梦想中产阶层的城市生活中产阶层的第一城市居所南城领袖产品自身价值提升大体量产品差异化曼陀罗式规划东南亚风格主要诉求认同化大盘品牌效应Ⅰ参考比较（本城区域）万年花城占地面地：82公顷（1200亩）建筑面积：200万平米容积率：2.26绿化率35%价格：塔楼4900元/平米板楼5300元/平米恋日花都总占地面积：7万平米总建筑面积：24.1万平米容积率：2.2绿化面积22435㎡，绿化率30%均价：5400元/平米城南嘉园总占地面积：32万平米总建筑面积：40万平米容积率：1.87均价：5500元/平米绿化率：34.3%未来上层总占地面积:7.9万平米总建筑面积:21万平米容积率:2.66均价：5400元/平米同城区域项目装修标准比较建筑外墙大堂电梯门窗万年花城高级外墙涂料与外墙砖结合，基座为仿石涂料或外墙砖外墙内保温。

地面铺防滑地砖，墙面贴墙砖合资电梯（广日或同档次）

高级白色塑钢窗，玻璃采用双层中空玻璃开启扇带固定纱窗，户门：钢质三防复合门，配防盗门锁及门镜恋日花都高级外墙面砖、高级外墙涂料相结合,部门黄岗岩结合装饰。楼门大厅为通体砖，其他楼层候梯厅为通体砖。首层采用酒店公寓的手法，3.4米大堂广州日立电梯1000Kg

户门为钢木三防门（龙甲或高级），外窗为内开、内倾式塑钢窗配双层中空玻璃。城南嘉园采用环保型优质外墙防水装饰涂料，基座部分贴面砖

公共部分一次装修到位（局部为瓷砖铺设）

中德合资的上海巴伐利亚华立电梯

户门为多功能防护门户内门客户自行配置窗户全部为塑钢窗，外墙窗采用双层玻璃未来上层本项目采用外保温，厚度50MM，增加了室内的使用空间

电梯前室涂料漆面，花岗岩踢脚、地面，顶面是吸音板。

每一个单元，一部富士电梯

塑钢窗，气密性和水密性较高

同城区域项目配套设施比较会所园林户型教育万年花城社区内将所有商业围绕公共站点、公共广场、步行系统形成沿街商业，站点商业、广场商业、步行休闲商业多元化系统布局社区园林规划中以国际先进的纽约中央公园的城市规划理念精心雕琢中心绿化公园、社区级花园、组团绿地等分级景观

一居35－60㎡

二居85－100㎡

三居120－140㎡四居150－160㎡

三期主力户型130㎡左右三居万年花城内也规划有四所幼儿园、两所小学、一所中学，未来将走一条合作品牌办学的道路。恋日花都享用高尔夫俱乐部花溪广场花语广场梧桐长廊纯板楼98--148㎡

围合板楼:55--110㎡社区内拥有一座现代化的幼儿园，草桥小学，业主可免任何赞助费直接办理子女入托、入学。城南嘉园拥有许多运动场地设施，如游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球场等拥有大片开阔的中心绿地，包括休闲广场健身漫步道、特色庭院、可步入式花园104-111㎡二居123-146㎡三居内有小学、幼儿园未来上层社区西侧（二期）有会所，约1800㎡包含健身棋牌室等楼顶设有网球场园林布局借助叠石、流水、游廊以及各种自然植物等元素来围合细化空间。96㎡二居118㎡三居159㎡四居

幼儿园：北京双叶艺术幼儿园小学：嘉园小学草桥小学。中学：丰台区12中初中部（市重点）Ⅰ参考比较（四城区域）说在前面：价格扬升后首先应将目光投放整个北京市场，身边存在的威胁不仅仅在同区域，最大的竞赛是从外区域市场中夺得主动权。而外区域产品的特殊性与地域性往往容易生根市场，观念的产生与成熟的卖点也是不可动摇的，我们判断的依据也从此而来，对于竞争阵容的存在，对手的实力不容忽视。1、北区依托奥运环境的产品傲城情况项目：位于亚运村正北2公里，占地105公顷，总建筑面积约180万平方米。其中住宅建筑面积140万平方米，大型公共建筑面积20万平方米。公共服务设施面积20万平方米，包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。居住区的南部和西部，是广达13000多亩的永久性国家级森林公园，目前已实现的绿化带4000亩，代证城市绿化用地2530亩，更有环居住区的60-80米宽的绿化隔离带，绿地率达58%。借鉴慕尼黑奥林匹克公园的自然与运动相结合的风格形式，采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地形式、布置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰富的丘陵山势，使整个绿色环境融为一体。一处处园林景观、一座座林间小品、一幢幢建筑、一块块休闲运动场地都被有机地结合在自然、富有生机的绿色之中。销售价格：6600元/平米主要卖点：大型社区——公共服务设施面积20万平方米，包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。健康社区——居住区的南部和西部，是广达13000多亩的永久性国家级森林公园，目前已实现的绿化带4000亩，代证城市绿化用地2530亩，更有环居住区的60-80米宽的绿化隔离带，绿地率达58%。交通便利——位于亚运村正北2公里。

傲城细节部分展示外立面售楼处售楼处内部思考一傲城VS星河城，同样是交通便利，同样是大型社区，同样是完整的商业配套，当我们的价格与之接近甚至超出时，需要考虑的是：傲城拥有13000亩国家森林公园，星河城拥有什么？？

万科星园情况项目：万科星园是北京万科继城市花园之后，在中国2008年奥运会奥运村预选址旁开发的一个新项目。占地面积112348平方米建筑面积360317平方米。由15栋碟式塔楼组成，分四期开发，一、二、三期已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已经非常成熟，配套设施已经投入使用。目前正在热销的是万科星园四期。万科星园位于亚运村正北2.5公里西邻13000亩奥林匹克国家森林公园，北临规划中的中央体育公园,小区内绿化覆盖率高达62%,内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观设计所主持的景观设计,主题围绕“人与环境共生”展开，15栋蝶式楼灵活布局,使楼间绿地错落有致。销售价格：8000多元/平米（精装）主要卖点：成熟社区——一、二、三期已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已经非常成熟，配套设施已经投入使用。

健康社区——亲水园林是园区的主要特色，园区设计时加强了水景的设置。小区内，水以各种形态-瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处，或静或动，时短时续，千姿百态，令小区内的空气更加亲柔润目；无论是外出归家，走过园区或是凭窗远望，皆有绿色，皆有景致。交通便利——位于亚运村正北2.5公里。万科品牌——万科通过多年的积累使得万科的品牌深入人心。万科星园细节部分展示思考二万科星园VS傲城VS星河城，就万科星园与傲城的比较很显而易见，对于处在同一快地皮上的建筑拥有同样的条件，每平米1500元的差价就充分的说明了万科品牌的价值，而星河城与万科的比较中，当我们的售价与之相差无几时，这个时候我们怎么办?2、西区魂附文化格调的产品诚品建筑情况项目：诚品建筑项目，位于北京市海淀区四季青乡通达地区，西四环路与杏石口路（中环以西路段）紫竹院路（四环以东路段）立交桥路口的东南角。本项目规划设计为封闭式住宅小区，总建筑面积约为148,000m2左右，地上总建筑面积约为118,000m2，地下建筑面积约30,000m2。

销售价格：8000-9000元/平米主要卖点：人文氛围无处不在的理念：北京开始有建筑将阅读变成一种生活习惯，

所以，在建筑里盖一座图书馆，不是不可能！

知识和学识形成建筑空间，

生活成为一种文学、甚至美学，不是口号、是真实！

北京开始有建筑认真看待心灵的丰硕胜过存款数字，

这不只是建筑的觉醒、更是人文的觉醒，

将知识的汲取看做是生命的养份，

我们知道在北京只有诚品建筑这么做！

好建筑从来不会平淡无奇，

看过诚品建筑，您对好建筑的定义越见清晰！

财富数字可以彰显成功，却无法界定成就，

学识永远领先学位，阅读永远是最好的保养，

想出将图书馆放到社区生活，只有成熟的建筑，才能做到，

诚品建筑不见得最贵，但绝对是藏书丰富的建筑。

诚品建筑细节部分展示思考三诚品建筑VS星河城，就产品本身来讲，诚品建筑确实能够赚取很多人的眼球，但是究其成功的真正原因,却是其借靠西山，塑造出非同一般的文化气质。相比而言，星河城能够从诚品身上学到什么？3、东区衍生繁华环境的产品国兴●观湖国际情况项目：“国兴·观湖国际”项目基地为南起姚家园路，沿东四环百米绿化带的南北长750米，东西宽350米的长方形地块。用地范围面积25.6万平米，建设用地面积12万平米，总建筑面积54.3万平米（地上建筑面积40万平米，地下建筑面积14.3万平米）。国兴·观湖国际以60万平方米恢宏气势，楼高80米的巍峨英姿屹立于此，座拥燕莎丽都CBD三大商圈的合围地利，占尽第一、二、三使馆区毗邻辐射的国际氛围。社区内面积达4万平米的北美河谷公园，社区大门外与东四环之间的6万平米大型生态绿化隔离带——若木园，和隔路相望的亚洲最大的城市公园——朝阳公园,早已错落有致的将整个国兴·观湖国际社区围住。身在其中，不论从哪个角度，你都能发现不一样的风景。社区内总面积达6000平米的水系互连相通，并与朝阳公园水系连成一片。社区旁新迎宾大道自然生态化改造一新，南面与红领巾公园、团结湖公园交相辉映。销售价格：11000元/平米主要卖点：区位优势——项目位于朝阳公园东侧，东临规划辛庄南一路，南临规划姚家园路，西临东四环北路绿化带，北临辛庄南街，紧邻CBD燕莎、丽都，三大商圈环围，地理位置十分优越。

景观优势——北区是由9栋28层板式错落式建筑组成的高档国际化景观社区，最大楼间距300米。明厨明卫，错层阳台，形成通透性极佳韵律感极强的建筑格局。南区由三栋花园式商务公寓和甲级写字楼组成，布局中突出景观特色，朝阳公园、百米绿化带、社区河谷公园，远观近看，触目皆是风景。

整体效果整体效果思考四观湖国际VS星河城，东区的高档社区有着任何区域都无法比拟的自然区位优势，当项目能够与朝阳公园与CBD相关联时，无论怎样的项目都能够塑造出非同一般的气质，当我们不具备这样的条件时，我们该如何出击？4、南区附属园林自然的产品朱雀门情况项目：朱雀门占地11.4公顷，总建筑面积23万平米，作为二环内罕见的高档居住社区，朱雀门拥有无与伦比的绝版地段：左依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，前望二环路护城河，俨然处在中国传统文化的包围之中。与这种文化氛围相对应，朱雀门定位为典型的中国式豪宅，大气端庄，完美的衔接了蕴含于这块土地的千古文脉，斯地方有斯景，斯景方有斯楼.销售价格：14000元/平米主要卖点：先农坛、陶然亭珍惜不可再生的人文优势置家，在一定程度上体现为对资源的占有。健康的自然环境、先进的科技建材资源固然重要,唯有存量极少、不可再生的历史文脉资源才最具珍稀性。朱雀门，将生于有着500年历史的皇脉之上，蕴含极为珍贵的价值；同时傍立于帝王亲耕的先农坛旁，则直抵希缺之巅峰。陶然亭公园280亩湖面数十万品米绿地，以及先农坛公园、天坛公园的成片古树，健康的空气质量、优雅的生态环境凝就朱雀门清新、朴雅的深邸气度。朱雀门细节部分展示思考五朱雀门VS星河城，物品贵在稀有，朱雀门凭借500年的皇家地脉，以及先农坛、陶然亭珍稀不可再生的人文优势，一举打破了南城无豪宅的传统定式。对于同处南城的星河城，虽然在建筑形式上和定位上与朱雀门不同，但相同的是我们都要突破南城在人们心中的阴影，如何实现？这才是星河城面临的问题。同市不同区域项目装修标准比较建筑外墙大堂电梯门窗万科星园各栋四个立面均统一设计，一、二层基座部分采用高级仿石面砖，标准层部分采用高级涂料处理。

均设置独立、宽敞、明亮的门厅大堂墙面为天然花岗石及高级乳胶漆，高级乳胶漆配合优质高雅照明灯饰。广州日立电梯采用先进VVVF变压变频进口电梯，平稳舒适，24小时高速服务。

入户门采用优质隔音、防盗、保温门，安全美观户内门采用优质实木面板造型门套配以实木面板造型门扇窗户采用优质喷塑隔热铝合金窗配以双层中空玻璃。诚品建筑高级外墙砖及玻璃幕高级石材

东芝电梯高级断桥铝合金窗朱雀门用现代建筑材料绘制成层层叠落的城墙效果，并将光学原理应用于建筑设计中，创造出外观深邃、沉稳大气的秩序感、雕塑感、安定感仿石材吊顶

三菱电梯一梯一户或两户静电喷涂断桥铝合金中空玻璃窗

同市不同区域项目配套设施比较会所园林户型教育万科星园除了集中的商业、文化、健身会所提供专向服务外，景观设计时突出了泛会所概念将会所拆散，茶屋，烧烤场，缓跑径，分布在房前屋后。水园林是园区的主要特色，园区设计时加强了水景的设置。小区内，水以各种形态-瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处

宝瓶座/天马座/金牛座/狮子座从64㎡－172㎡亚奥幼儿园、学校诚品建筑在这所承载学问的建筑里拥有北京独一无二、咖啡香陪伴的、藏书2万余册的住宅图书馆—诚品书坊本TAM公司分别主理诚品建筑的建筑设计及园林环境建造，运用空间的设计技艺完美地诠释了诚品建筑的建设理念哈佛组团户型：220㎡四室两厅280㎡五室两厅首师大附中、清华附中、六一小学；幼儿园：四季青幼儿园玲珑幼儿园、双语幼儿园朱雀门盛邀具有全球影响力的室内设计大师梁志天先生亲自主持，将更多的设计元素融入于极尽奢华的装饰中左依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，园区阵式布景设计180㎡三居500㎡跃层

育才中学、十五中

Ⅱ讨论南城均价7000元/平米意味着什么？就区位的发展，我们每个人的心里都很清楚，南城均价7000元/平米的项目可以与东、西、北8500-11000元/平米的项目相比较，并且在东、北区域也不乏7000元左右的项目。所以，当消费者选择时，在他们心中的南城概念就成为我们最大的障碍，当我们最大的客户群——南城市民开始考虑选择在其他区位购买的时候，这才是星河城要解决的问题。我们认为，想要在与东、北、西的区位竞争上取得先机，就必须将星河城的整体形象突破南城的限制，必须由足够的气质让消费者消除南城的阴影。东部有CBD、西部有自然景观文化、北