中交海外产业园实践探索与经验总结

海外产业园作为国际产能合作的平台，既能系统解决企业“走出去”所面临的政治、法律、经济、文化等障碍，又能有效形成抱团、降低风险、保障企业海外资产的安全，已成为中资企业“抱团出海”的最佳载体。在我国大力推进“一带一路”倡议、国际产能合作等背景下，中资企业参与海外产业园区建设方兴未艾。中交集团作为“一带一路”建设的排头兵，自2008年开始跟踪推进海外产业园，经过多年经营已在多国开展海外产业园和产业投资业务。同时，为进一步提升海外园区开发和产业投资业务的水平，中交集团于2016年成立中交产业投资控股有限公司（简称“中交产投”），致力于打造“专业化的园区发展运营商和产业投资平台”和“国际产能合作的优秀组织者和卓越领导者”。至2017年8月，中国交建在境外跟踪及推进的产业园区（及产业新城）投资项目约有23个（不包括产业园EPC项目），已与相关国家政府部门签署合作备忘录的产业园共计13个。其中推进较快的主要有中交（埃塞尔比亚）ARERTI工业园、吉布提盐化工产业园、巴基斯坦瓜达尔港自贸区等项目，均已开工建设并入驻企业。海外产业园开发模式探索在海外产业园区开发建设中，中交根据每个园区的主要优势，有针对性的选择开发模式，就上述推进较快的三个产业园，主要有以下三种模式。一、巴基斯坦瓜达尔港自由区——“企业投建、自主运营”巴基斯坦瓜达尔港自由区位于中巴经济走廊的南端，规划总面积约为10平方公里，是两国政府高度重视的项目。自由区依托所拥有的政治资源优势、优越的区位条件和巴基斯坦国内庞大的市场，已成为我国企业海外投资的热点。作为园区投资商，中交参与投资建设园区基础设施以打造园区平台，为园区招商引资，以及落实政府提供给园区的优惠政策，该模式可以总结为“企业投建、自主运营”。目前已完成园区起步区的建设，并已有多家企业入驻。产业园区的收入主要依靠土地、办公设施和生活设施以及仓储设施等出租，盈利模式相对不多，投资回收周期较长。二、吉布提盐化工产业园——“投资产业，聚产成园”吉布提阿萨尔盐湖是非洲海拔最低的盐湖，拥有丰富的纯天然、高品质的盐资源和溴素资源。吉布提盐化工产业园紧邻吉布提阿萨尔盐湖，依托中交获得的阿萨尔盐湖特许经营权，重点发展盐化工相关产业，规划盐化工产业园约为16平方公里。中交产投在该产业园中的角色是“园区及产业投资商”，采用“投资产业，聚产成园”的模式，以项目所在地优势的自然资源为依托，投资相关产业，并引领配套企业聚集，逐步形成园区。具体而言，由中交产投首先在规划的产业园内按照规划投资相关盐化工产业，并逐步聚集食用盐、工业盐、SPA盐、溴化工等相关产业，从而形成园区。目前，已有多家企业入驻，正逐步形成盐化工产业集群，未来还将发展各类衍生工业。产业园区的收入主要依靠企业投资盐化工产业获得收益，由于拥有优质的资源，产业及园区的盈利前景较为乐观。三、中交（埃塞俄比亚）ARERTI工业园——“众筹建园、投资产业、孵化企业”ARERTI工业园是埃塞俄比亚联邦政府于2016年5月在阿姆哈拉州ARERTI镇规划建设的国家级工业园，规划总用地约为25平方公里。埃塞俄比亚政府指定由中交一期自主开发一平方公里工业园土地。工业园定位为东非建材基地，重点发展建材类和家居类产业。由于埃塞俄比亚有约一亿人口的本地市场需求，在招商引资方面具有较大的优势。从投资回报的角度分析工业园，该园区区位条件适中。园区经济区位有利于制造业发展，周边拥有丰富的人力和自然资源，基础设施配置也较为完善。但是，由于其与首都亚的斯亚贝巴距离约为106公里，所依托的ARERTI镇的人口仅约8万人，因此通过就业人口的聚集发展成为城市新区的难度大，试图依靠土地增值获得收益的模式可行性不高，工业园开发收益仅能依靠工业用地的一、二级开发，回收周期较长。因此在该园区开发中，中交产投创新模式，提出三条对策：第一，建设资金以中交产投为主，积极吸纳入园企业参股，针对有投资能力且看好市场的企业，“众筹”建设园区。通过将部分园区经营收益让利于入园企业，鼓励入园企业入股园区公司，鼓励企业参与园区建设，以类似于众筹的模式筹集园区建设资金。第二，自主投资产业。针对中交产投看好的建筑瓷砖市场和装配式建筑市场，联合国内具有行业领先优势的陶瓷龙头企业，共同投资建筑瓷砖产业。第三，“孵化”企业入园。由中交产投联合主导成立装配式建筑企业，开发当地装配式建筑市场，建设各类建筑部件的厂房车间，针对国内有专业能力但较为谨慎的配套企业，积极引入到车间生产，降低企业进入埃塞市场的风险，从而孵化配套企业。开发模式的适应性分析上述三种模式，第一种是先建设园区后招商引资，为“先园后产”，第二种开发模式为先发展产业后形成园区，为“以产兴园”；第三种开发模式为先招商引资，关键在于除自身投资外还需寻找有意投资工业园的合作伙伴，从而产业与园区同步建设，比第二种模式更进一步，可以归结为“产园协同”。一、“先园后产”难以可持续“企业自建、自主运营”模式存在的难点是企业缺乏盈利点。由于工业园区前期的基础设施建设投入巨大，单纯依靠工业用地的一、二级土地开发收益难以覆盖前期投入。境外国家缺乏中国的土地政策，中国国内通用的园区开发商与地方政府税收分成的模式在境外国家也难以现实，将土地转向商业开发，也缺乏当地政策和市场的支撑，难以像在中国的园区开发商可以通过开发商业地产实现现金流和盈利。因此，企业投资建工业园缺乏盈利点，投资回收周期长，缺乏可持续性，这也是大量中资企业难以投资海外产业园的关键。二、“以产兴园”对企业要求高由企业投资开发的海外产业园中，以某行业的龙头企业通过“投资产业，聚产成园”的模式开发的成功案例相对较多，是中资企业参与海外园区建设较为普遍的一种模式。由于本模式以产业为龙头，首先解决了企业投资回报问题，因此总体而言是比较适合海外园区开发的一种模式。这种模式优势在于解决了主导产业投资的问题，通过企业自身的产业投资能力和带动能力，投资相关产业并逐步聚集上下游产业，实现产业园区滚动发展。本模式对于园区投资主体具有更高的要求，需要园区投资主体自身具有较强的产业实力和较高的配套产业带动力。三、“产园协同”对招商引资要求高在产业园开发中，园区投资商需要先理清的问题是：是要园区还是发展工业？政府要产业发展经济，入园企业需要园区提供保障。因此本模式首先解决“谁来产业园”，落实政府诉求，在为入园企业落实园区保障的基础上，联合资金共建园区。这种模式的关键在于找到合适的企业，一方面该类企业一旦看好产业投资前景，则客观上具有入驻园区的需求，另一方面此类企业只需少量入股园区，具有一定数量的此类企业后，也能为园区基础设施开发提供足够的支持，因此并不会对此类企业造成太多投资压力。一旦园区和产业同步开发完成，上述企业的产业投资回报将是可观的。该模式类似于从入园企业众筹建设园区，对招商引资的要求较高。总结海外产业园的开发不同于国内产业园，需要中资企业投入巨资以开发基础设施，而在收益方面由于缺乏中国的土地政策和市场环境，盈利模式不足，回报周期太长，这对投资带来巨大的风险和挑战，这也是中资企业在海外产业园开发中面临的主要障碍。分析中交在海外产业园中推进较顺利的项目，首先，应具备以下核心资源至少其一。第一，政治支持：项目获得中国和所在国政府高层见证和政府高度重视，高层关注能有效降低项目风险，增加项