桂林房地产发展现状分析

一、摘要2二、自然条件31、地形条件32、气候条件33、土壤条件34、动、植物资源45、矿产资源46、水利资源47、土特产品4三、交通通讯51、交通52、通讯6四、城市建设管理61、城市特色62、市政建设63、规划管理7五、桂林市房地产业现状及对经济社会开展的奉献71、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。72、房地产业开展对桂林市GDP增长的拉动作用明显。93、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成局部，连续多年保持高位增长。94、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。105、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。11六、桂林房地产业开展面临的主要问题121、桂林城市不大，人口不多，经济总量偏低，这些因素很大程度上制约了桂林房地产业的开展。122、设计和营销手段依然相对落后。123、房地开发企业普遍不大也不强。134、外销市场普遍缺乏。135、住房保障体系压力加大。136、房地产业开展的衍生问题不容无视。13七、桂林市房地产业培育开展机遇141、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。142、城市总体规划将对桂林房地产开展有一定限制。143、桂林房地产行业刚性需求比拟明显。144、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。155、临桂新区将成为桂林市房地产开展的一个主要战场。156、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。15八、桂林市房地产业开展方向建议151、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的开展提供更为广阔的空间和市场。162、要改变房地产业的粗放型开展模式，加快形成并推进房地产业集约型开展的创新模式，走规模开展之路。163、依托桂林山水和历史文化特色，开展高端房地产——旅游地产。164、加强规划设计，开发建设与桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品质房地产品牌。175、加大房地产外销力度，把房地产推向全国乃至世界。176、做大做强桂林市房地产企业。17九、临桂开展171、现状182、建议18一、摘要房地产业不仅是推动城市经济开展重要推力，也是改善居民居住环境重要产业。一方面，房地产产业链条特别长，可以带动许多相关产业开展，因此在国民经济健康开展中处于一个十分重要环节。另一方面，房地产业又是一个不能独立存在产业，必须依附于其他产业开展而存在和开展。桂林房地产业做大做强具有独特优势和契机。一是作为国际知名旅游城市，桂林名城优势明显，而且随着桂林旅游转型升级，旅游对地产推动作用将日益凸显。二是随着桂林市“保护漓江，开展临桂，再造一个新桂林”战略实施，临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产开展带来新空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平不断提高将给房地产业带来巨大市场需求。桂林房地产业必须做好角色定位、产品定位和分工定位。桂林房地产消费群体定位应该是群众消费群体和高端消费群体并存，产品质量定位必须是高品质产品，就是要依托桂林得天独厚山水自然环境、宜人气候条件、深厚历史文化底蕴以及日益凸显交通区位优势，放眼全国，走房地产外销路子。要高品位、高标准、高质量做好楼盘规划设计和建设，要做出甲天下楼盘，与甲天下桂林山水相匹配，以吸引世人目光。本研究分析报告主要分析了桂林市房地产行业开展状况。报告聚集了桂林自然环境优势，区位优势以及房地产业对经济开展的作用，进而分析了桂林房地产开展面临的问题和开展机遇，并提出了相关的建议。二、自然条件1、地形条件桂林市地处南岭山系的西南部，为中、低山地形，有喀斯特山地、丘陵、台地。桂林为典型的岩溶地貌,两侧高,中部低,处在自西北向东南延伸的喀斯特(岩溶)盆地中.岩溶峰林地貌是具有世界意义的自然景观旅游资源。2、气候条件桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充分，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季清楚且雨热根本同季，气候条件十分优越。表1工程数据工程数据年平均气温18•9C年平均降雨量1949•5毫米最高月平均气温〔8月〕23C年平均相对湿度73～79％最低月平均气温〔1月〕15•6C平均风速2•2～2•7米/秒年平均无霜期309天年平均日照时数1670小时平均蒸发量1490～1905毫米平均气压994•9百帕3、土壤条件桂林地处南岭山系的西南部，属红壤土带，以红壤为主。酸碱度为4·5～6·5。河流冲积母质砂壤土和水稻土，土层深厚，耕作性良好，是水稻和蔬菜高产区。4、动、植物资源桂林市的动物种类繁多，有1593种。陆栖脊椎动物有400多种，水生物有144种。全市有高等植物1000多种，包括银杉、银杏等名贵树种；自然植被以马尾松为主，市区以桂花树为主。林业主产杉木和毛竹，全市森林面积121·56万公顷，森林储蓄量3774·42万立方米。5、矿产资源桂林矿产资源丰富，矿种有40多种，其中大理石、花岗石、石灰石、滑石分布广，储量大，品质优，易开采，前景广阔。6、水利资源桂林境内河流密布，有漓江、湘江、洛青江、浔江、资江5条江，另有集雨面积在100平方公里以上的支流65条，全市多年平均总水量为403·81亿立方米，河流落差大，水利资源丰富，开发潜力巨大，已建成亚洲第一座超千米高水头电站──全州天湖水电站等一批水电站。7、土特产品桂林有很多名产：沙田柚著名中外；夏橙色鲜味美，且成熟早，很畅销；罗汉果乃“医疗保健之良药，被誉为“东方神果”；白果产量大，质量居全国之首；月柿畅销澳、港和东南亚地区；荔浦芋享誉京城；三花酒、辣椒酱、豆腐乳被誉为“桂林三宝”；桂林米粉配料芳香，味道鲜美，最受称赞；此外还有马蹄、荷花鱼、腐竹等名优土特产。三、交通通讯1、交通〔1〕公路：桂林市的公路四通八达，国道322、323线穿境而过，还拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂林至阳朔二级公路等一批公路网络，可直通广西各地和临近省份，直达货运公路运输24小时内可抵达香港任何指定地点。全市公路通车里程到达5989公里，实现了100％的乡镇、86·5％的行政村通公路、69％的乡镇通柏油路。〔2〕铁路：铁路北接京广复线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。全市境内有大小火车站27个，桂林新火车客运站，候车大厅可容纳1·5万人。

〔3〕航空：桂林两江国际机场占地4·06平方公里，总建筑面积17万平方米。机场建设规模可满足波音767，麦道82等类机型使用要求。目前拥有国际、国内航线50条，21家航空公司飞行桂林机场。〔4〕水路：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州,香港和澳门。2、通讯〔1〕电信：本地网全部组建完毕，程控覆盖了全市各个县城、乡镇及绝大多数村委会。12个县全部开通了移动业务。〔2〕邮政：形成了以邮递类业务为主体,金融类和集邮类业务为支撑,信息类业务为补充的多元化,全方位的邮政业务体系。全市22个邮政储蓄网点与全国31省间50多个城市中心主机联网运行。桂林市与世界130个国家和地区开办了特快邮递业务,国内可送达200多个城市。四、城市建设管理1、城市特色桂林是一座以山水秀丽和文物古迹众多为主要特征的风景游览城市和历史文化名城。桂林岩溶地貌最为发育，最为典型，辖区内洞穴、石峰数以千计，大小湖塘数百个，其间河谷开阔平缓，山多平地拔起，孤峰、流泉、峰丛、峰林环布，漓江依山势流转，江中为洲，间有险滩、流泉、飞瀑，是桂林山水精华之所在，形成了山青、水秀、洞奇、石美的“桂林山水”。桂林又是一座历史悠久的文化古城，从汉至清乃至近代，历代都在这里留下了灿烂的文化遗产，市区范围内有文物古迹共552处，被列为各级文物保护单位的117处，其中国家级5处、自治区级23处、市〔县〕级89处。2、市政建设桂林的城市根底设施逐步配套，城市功能日益完善。目前全市有城市二级生化污水净化厂4座，城市污水处理能力17。85万吨，下水道总长283。97公里，生活污水处理率达40%，工业污水处理率达80%，管网覆盖率达65%，处污能力居全国领先地位；有自来水厂3座，人均供水量达17。61万立方米，用水普及率达95。98%，市区已根本消灭低水压区；液化石油气储气能力达6000吨，液化气用户54666户，用气人口19。57万人，城市气化率到达87。23%；拥有公共汽车285辆，运营线路23条，全部实行无人售票。全市实有道路409公里，人均拥有道路面积7。73平方米；城市桥梁已到达69座，防洪堤21公里，人均绿地面积6。13平方米，建成区绿化覆盖率35。75%，垃圾类无害化处理率达79。51%。3、规划管理桂林的城市规划突出风景游览和历史文化名城的城市特色，注重山水环境保护与经济开展的关系，以“重两顶桂冠，促经济开展，保生态环境，跨世纪决策”为指导原那么，以“保护山水名城，建设园林城，开展生态城”为开展目标，规划布局合理，形式新颖，形成具有桂林特色的城市开展的根本空间布局模式：〔1〕古城居中再现历史名城核心风貌。〔2〕两江、三契奠定山水城市格局。〔3〕双环三边建立园林城市骨架。〔4〕四轴多中心强化城市经济职能。即形成各具特色的城市中心和组团，实现经济职能的分工与强化。〔5〕山野环抱保持生态地区特征。五、桂林市房地产业现状及对经济社会开展的奉献1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。表2：2006-2008年桂林市商品房销售情况表

类别时间商品房销售面积〔万平方米〕销售价格(均价)/元商品住房销售面积〔万平方米〕销售价格(均价)/元二手房交易面积〔万平方米〕成交价格(均价)/元二手房住房成交面积〔万平方米〕成交价格(均价)/元200665.09341561.93329829.16218722.0920282007121.373429119.58317035.62235722.592344200879.27402171.53356730.38277421.182535表3：2007年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况类别

房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国〔70个城市〕7.6%30.2%23.2%广西7.8%45.1%33.1%桂林市4%54.6%33.7%表4：2008年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况

房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国〔70个城市〕6.5%20.9%-19.7%广西9.1%15.9%-14.0%桂林市17.2%5.3%-8.0%2008年底，全球金融危机对经济兴旺地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对其影响表现得并不突出。2009年初，为进一步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康开展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的开展。受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所上升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步上升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。从供求关系来看，目前的桂林房地产市场根本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格偏高。根据2009年12月中国社科院发布《2010年经济蓝皮书》所指出，房价收入比〔住房价格与城市居民家庭年收入之比〕应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购置住房就已非常困难。2008年全市五城区商品住房销售价格(均价)3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积到达22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经到达城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国局部兴旺地区相比，桂林市房价还处于较低开展水平。2、房地产业开展对桂林市GDP增长的拉动作用明显。经过多年的开展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的开展对其他行业的开展关联作用十清楚显，比方建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业开展相关的50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品中，房地产业的开展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的。因此，在桂林市的经济开展过程中，房地产业确实对地区经济的开展起到了重大推动作用，带来明显的GDP拉动效应。3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成局部，连续多年保持高位增长。房地产业开展速度与国民经济增长之间的关系集中表达在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为1:1.3-1.7。房地产业所提供的l个就业时机又可以在其他行业中创造2个就业时机，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。从桂林市建筑业2006年相关统计数据比对分析显示，没有房地产业的开展，建筑业的生存和开展那么无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的开展态势，2005年～2008年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的2008年，投资额仍然保持了正增长，到达历年最高值。表5：2006年-2008年桂林市房地产投资情况表

类别时间全市固定资产投资总额〔亿元〕城镇固定资产投资〔亿元〕房地产开发投资总额〔亿元〕占全社会固定资产总投资额比例占城镇固定资产总投资额比例2006年260.87220.6351.1419.60%23.18%2007年402.66338.0779.0419.63%23.38%2008年485.96391.5983.2617.13%21.26%4、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。桂林市通过房地产开发经营涉及的税种有10个，各种收费近10项。2007年共实现房地产业税收7.15亿元，同比增长20.07%。2008年，在全国房地产市场低迷，交易量大幅下渭的情形下，仍实现房地产业税收7.54亿元，同比增长5%.2007年和2008年，地税收入分别为30.48亿元和36亿元，其中房地产税收占了近1/4。可以说，房地产作为桂林市财政收入的重要来源。在今后一段时期，政府积极推动房地产业开展的根本方向不会改变。因为：一是由房地产业的开展给地方财政带来可观的收入所决定。二是桂林市财政紧张的现状所决定的。全市财政收入占GDP的比重为9.71%，人均财政收入1444元，低于全国22.0%的平均水平。以下2006-2008年桂林市本级财政收入中房地产业上缴税金的根本情况。表6：2006年-2008年桂林市房地产业上缴税金情况表

类别时间市本级全年财政收入(亿元)市本级全年税收收入(亿元)房地产开发企业上缴税金(亿元)占财政总收入比例占税收总收入比例2006年22.097.562.3510.64%31.13%2007年26.118.832.8911.10%32.73%2008年30.429.973.0710.09%30.79%5、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。一是桂林本地房地产开发商的自身规模不断扩大、工程开发运作能力趋向成熟、盈利能力持续上升、品牌价值显著提高。二是国内有实力的开发商如新疆广聚集团、北京住总集团、湖南德天集团等区外开发商逐渐跨区域进入桂林房地产市场，一定程度上营造了桂林房地产市场的良性竞争环境。三是品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升，企业开始从单一的战略规划过渡转型到注重品牌效应的塑造，同时更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化，而其品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速开展。四是企业间战略合作加强，面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，开发商开始尝试进行资源整合，通过合作拿地、土地转让、资本联合等手段强强联合，使得整体竞争力不断增强。随着市场经济的不断开展和完善，桂林市的房地产业快速开展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介效劳到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会开展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。六、桂林房地产业开展面临的主要问题1、桂林城市不大，人口不多，经济总量偏低，这些因素很大程度上制约了桂林房地产业的开展。2008年，桂林市区面积为565平方公里，但建成区面积只有63平方公里，市区人口只有78万。全市城镇化率达36.9%，也低于全国44.94%和全区38.2%的平均水平。2008年，全市生产总值883.02亿元，人均生产总值只有17435元，相当于全国平均水平的79.7%。全市城镇居民人均可支配收入14636元，农民人均纯收入4465元。1998-2007的十年间，这两项指标不仅增速低于全国平均水平。2008年，全市城乡居民人均储蓄存款只有10384.8元。从总体上看桂林仍是一个后开展、欠兴旺地区，经济总量小，综合实力不强，不少经济指标低于全国平均水平，与先进地区横向比拟差距更大。2、设计和营销手段依然相对落后。桂林的房地产市场还在使用传统的和老式的方法进行设计和营销，房地产工程仅考虑居住目的，较少考虑文化等高附加值的元素。桂林目前住宅楼盘规模普遍偏小，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局根本上仍以排列式布局为主，楼盘配套设施缺乏，真正意义上的精品楼盘极少。从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发工程在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重缺乏。3、房地开发企业普遍不大也不强。我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，开展规模依然有较大的上升空间。据统计，目前桂林市共有房地产企业近500家，从业人员近11000人。2007年，全市商品房销售额到达69.69亿元，但销售额超过亿元的企业仅为7家。4、外销市场普遍缺乏。桂林市经济开放程度还不高，2008年，全市外贸进出口总额仅有10.11亿美元，全市实际利用外资更是只有1.70亿美元。桂林市消费水平较低，经济开放度不高，因此目前桂林商品房外销量很小。5、住房保障体系压力加大。桂林市房地产的总量满足有效需求，但是商品房空置现象一定程度上存在。一方面，大量的商品房积压，如临桂县最近几年过快开发的楼盘中空置现象就十清楚显，但大多数居民的住房还十分紧张。另一方面高档公寓、别墅的空置率高、开展过快，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。6、房地产业开展的衍生问题不容无视。从根本情况来看，桂林市房地产行业平均利润依然很过高，地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发。桂林市一些城区将面临房地产化或产业空心化倾向。同时，如果桂林城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响桂林市整个经济和社会开展绩效。七、桂林市房地产业培育开展机遇1、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。桂林气候温和，雨量充分，光照充足，温暖湿润，气候条件得天独厚。桂林处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈交汇处，是直接连通中南的区域性中心城市，具有独特的区位优势，使得外地购房者选择入住桂林成为可能。作为国际知名的旅游城市，随着桂林旅游的转型升级,旅游对房地产的推动作用将日益凸显。二是随着“保护漓江,开展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产开展带来新的空间和机遇。2、城市总体规划将对桂林房地产开展有一定限制。桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、气候环境、旅游资源上存在着不可复制性，土地资源相对稀缺。这使得桂林城市总体规划将对房地产在本地刚性需求稳步增长的根底上有一定限制。房地产开发商想在桂林进一步扩大开展的空间有限。3、桂林房地产行业刚性需求比拟明显。〔1〕城市化住房需求。〔2〕改善居住条件住房需求。〔3〕城市拆迁住房需求。2010～2012年拆迁方案应根据城市建设开展实际情况和需要有方案、有步骤逐步落实。4、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。在商品住房中，建筑面积小于90平方米小户型商品房占总量的61%，建筑面积大于90平方米的商品房占总量的39%。可以说，小户型商品性住房是未来桂林市商品房开发的主流。5、临桂新区将成为桂林市房地产开展的一个主要战场。临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供给总量的45%；住房建设总规模将到达近600万平方米，占全市规划区新增住房面积大的46.4%。6、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。在《桂林市住房建设规划2008-2012》的规划期内，保障性住房约为303.8万平方米，占建设总量的23.5%。虽然桂林市完成廉租住房建设总量约5万平方米。但目前还只能先解决一线环卫工人和城管人员的住房问题。加快桂林市住房保障体系建设迫在眉睫。八、桂林市房地产业开展方向建议1、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的开展提供更为广阔的空间和市场。目前，桂林市城镇规模还较小，农村城市化水平低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。加快城市新区的建设，一是实施“保护漓江，开展临桂，再造一个新桂林”战略，强力推进临桂新区建设。二是按“疏解、提升老城”要求，推进新一轮旧城改造建设。三是推进雁山教育卫星城、桂林高新技术开发区和八里街经济开发区的建设。2、要改变房地产业的粗放型开展模式，加快形成并推进房地产业集约型开展的创新模式，走规模开展之路。当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原那么开展房地产业。房地产业通过开展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上到达分工的专业化、本钱的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。3、依托桂林山水和历史文化特色，开展高端房地产——旅游地产。旅游地产是指通过将旅游活动和房地产开发结合在一起进行整体运营的复合地产开发模式，其物业形态主要有以下几种:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。随着现代立体交通的逐步构建，桂林与北部湾、珠三角、长三角等经济区域的空间距离越来越短，区域间的交流与合作的速度加快，开展前景长远看好。高端旅游房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。桂林房地产业的开展，要充分利用优势，开展以吸引高端人群为主的高端房地产——旅游房地产。4、加强规划设计，开发建设与桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品质房地产品牌。必须在房地产开发工程的规划设计上下功夫，以入为本，结合桂林山水和文化特色，严格把关，用心去做，前瞻性、高水平地搞好建设规划，让规划更科学，设计更人性化，布局更合理，选材更精致，施工更精细，真正做出有品位、有规模、有风格，成精品的楼盘。房地产工程还要注重连片开发，有规模才能更容易形成高档社区，才能更凸显风格，才能更有美感。5、加大房地产外销力度，把房地产推向全国乃至