【房地产开发项目成本控制探究15000字（论文）】

房地产开发项目成本控制研究摘要成本控制应该是系统的全面的，而不是只关注某一个环节某一方面，任何一个企业的经营成本或者某一个项目的开发成本的节约都是各方共同努力的结果。鉴于房地产开发成本的影响因素的复杂性，本文针对目前房地产开发项目成本控制中比较重视对施工阶段的成本控制的问题，综合队决策、设计、招投标、竣工和营销阶段成本控制的分析，全面研究房地产开发项目成本控制分析。关键词：成本控制；房地产开发；全过程；管理目录TOC\o"1-3"\h\u12996摘要 11255第一章：绪论 228188第二章：房地产开发与房地产成本 3103232.1房地产开发的特征 366802.2房地产开发项目的成本构成 37614第三章：房地产开发项目成本控制的相关理论方法 464913.1成本控制的基本理论 478153.2土地成本的控制方法 5173873.3财务成本的控制方法 677333.4工程成本的控制方法 613412第四章：房地产开发项目各阶段成本控制 7136664.1开发决策阶段的成本控制 740284.2设计阶段的成本控制 8125114.3招投标阶段的成本控制 892944.4项目实施阶段的成本控制 9202694.5竣工阶段的成本控制 10250844.6市场营销阶段的成本控制 1118042第五章：房地产开发项目成本控制实证分析 12319165.1FP房地产开发项目综述 12163225.2FP房地产开发项目成本控制措施 1421360参考文献： 15

第一章：绪论随着我国经济的高速增长，我国房地产业也随之迅速发展。房地产行业的利润率要远远高于其他行业，不少房地产商还没有开始重视项目开发成本的控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。当前，我国房地产市场是很具规模，房地产项目正朝着大规模、高档化的方向发展，再加上国家宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日益加剧。目前如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的重要问题。本文研究的目的在于通过对房地产开发项目成本控制现存问题的分析，找出在完成项目的过程中哪些环节是可以通过制度的控制来实现成本节约的，哪些可能的损失是可以预先采取措施予以避免或者使其降到最小的，在分析了这些可以采取制度进行规范的环节之后，可以为地产开发企业的相关制度的制定提供依据和指导。另外，针对现在普遍房价较高的现实，通过对房地产开发项目成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控时提供参考意义。目前，大部分房地产企业对于房地产开发过程中的成本管理的理解过多局限于具体项目施工过程的成本控制。尽管设立了专门的成本管理部门，在实际管理过程中，其功能多局限于工程造价的施工图预算和决（结）算的编制、核算，成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念。事实上，房地产项目成本的发生贯穿于项目建设的始终，对房地产项目成本产生影响的因素也是全方位的。任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，因此，房地产项目的成本管理应该是贯穿于项目开发全寿命周期的“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。全面成本管理作为房地产企业进行精细化管理的主要内容，是企业取得行业竞争优势得以生存和发展的保证。通过提高房地产项目的成本管理水平，既可以提高房地产企业的经济效益和增强市场竞争力，又可以合理利用和节约有限的社会资源和自然资源，实现国民经济的可持续发展。第二章：房地产开发与房地产成本2.1房地产开发的特征房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。2.1.1房地产开发的本质特征是综合性。房地产开发要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划。房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，因此开发商根据项目特点需要综合考虑，制定可行的开发规划。2.1.2房地产开发周期长。房地产开发从投入资金到资金回收，需要经过几个阶段工作，在建筑施工阶段，尤其需要大量的人力、物力、财力，这一过程与资金是否到位关系重大，开发期长短是决定项目风险的一个最主要因素。2.1.3房地产开发有很强的时序性。房地产开发从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，要受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，各环节紧密衔接，先后有序。2.1.4房地产开发具有很强的地域特性，市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，其价值和地位也不可能与其他物业完全一致。因此开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。2.1.5房地产开发具有较高的风险。房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的：由于投资额大，开发周期长，此时他将面临着通货膨胀率、贷款利率以及房地产市场供求关系等变化，会给开发项目带来一定的市场风险。2.1.6经济相关性。房地产的发展对整个地区的经济发展趋势于分敏感，当某一地区的经济不景气时，房地产租售困难，投资者不敢进入房地产业反之，经济繁荣则房地产开发活跃，投资者敢于进入市场。2.1.7政策影响性。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在开发过程中的法律关系和经济利益关系。2.2房地产开发项目的成本构成这里所讲的房地产项目成本包括项目的开发建设成本及后期使用或销售阶段所发生的成本。大致可以分为8大项：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④财务费用；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦使用成本；⑧其他成本。(1)土地取得成本土地取得成本是指取得开发建设用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地六市场下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发企业缴纳的税费构成。(2)开发成本开发成本是指在取得的项目建设用地上进行基础设施和商品住宅建设所必须的直接费用和相关费用。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括以下几项：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的费用。(3)管理费用管理费用是指为组织和管理房地产项目开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发企业职工的工资及福利费、办公费、差旅费、管理用固定资产折旧费等。(4)财务费用这里所说的财务费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的资金利息和融资费用。(5)销售费用销售费用是指销售开发完成后的开发产品所必须的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。(6)销售税费销售税费是指销售开发产品应由房地产开发企业缴纳的各项税费。(7)使用成本使用成本是指开发项目竣工后在使用期间发生的费用，如：房屋维护修理费、水电费用等。(8)其他成本这里的其他成本是指在开发产品寿命周期之内发生的其他费用，如：住房垡利息、不支产保有财产税费等。在成本控制过程中，综合考虑开发产品的这八项成本，可以使成本控制更具有科学性和完整性，能促进企业提高经济效益和竞争力。第三章：房地产开发项目成本控制的相关理论方法3.1成本控制的基本理论每一个工程项目最后的目的都是为了用最低的成本取得做大的效益，项目中对工程所耗费的材料资源以及其它的开支进行跟踪、归集、分析和考核，通过采取成本控制措施对已产生或者即将产生的偏差进行挽回、纠正，将在各个生产过程中消耗的实际经费控制在计划以内，力求将成本将至最低。成本控制的对象是工程项目，其主体是人的管理活动，目的是降低工程成本，提高经济效益。控制，是系统主题采取某种能力所能及的强制性措施，促使系统构成要素的性质，数量及其相互间的功能联系按照一定的方式运行，以求达到系统目标的行为。成本控制，是指运用各种方法，预定成本限额（目标成本），按限额开支成本和费用，将实际发生的成本和成本限额比较，衡量经营活动的成绩和效果，并以例外管理原则纠正不利差异，以提高工作效率，实现以至超过预期的成本限额。成本控制一词源于本世纪30年代美国哈佛大学企业管理研究院制定的《会计控制法》．此法主要目的在于：控制成本和不断降低成本。成本控制，不仅仅是将实际成本消极地限制在成本标淮范闹之内．而是从人力、物力、时力等资本运行情况印工作效率等方面出发来衡量、夸核各项资本成本支出是否符合以最小的耗费，取得最大的增值盈利的原则，从而达到降低成本，提高利润的目的。3.2土地成本的控制方法3.2.1土地价格预测方法房地产企业对竞买地块进行合理价格预测，是进行竞买报价的前提，也是控制土地成本的关键。目前，土地价格常用的预测方法有：市场类比法、余值估算法等。(1)市场类比法这一经济原理即是经济学中的替代原理，建立在这一基本原理上而逐渐形成的以市场价格为基础的估价方法，称做市场类比法。市场类比法步骤：a.交易案例搜集：大量搜集土地市场的交易案例资料，是运用市场类比法评估土地价格的前提和基础。如果资料不够完善，评估结果的客观性就难以保证，以至于就不能采用类比法进行估价。b.选择比较案例：在运用市场类比法进行土地估价时，必须在众多的案例资料中进行有目的的筛选，以选取出与待估土地条件接近具有可替代性的交易案例作为比较案例。c.对比较案例的交易情况、时间差异、区域因素、微观因素等调整系数进行修正计算。d.计算出待估土地价格。(2)余值估算法余值估算法，是在估算拟建项目未来市场销售总额的基础上扣除预计的正常建筑安装成本及有关专业费用、利息、利润、税金等费用后，以价格的余额来估算土地价格的一种方法。余值估算法是不仅要对项目开发成本进行测算，还要预先预测开发项目未来市场的价值，因此，余值估算法的理论基础主要是预期收益减去成本的理论。3.2.2土地竞买策略房地产开发商参与竞买报价的过程归根到底也就是各方以各自实力为基础的博弈过程，因此在制定报价策略时，不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价。常用的竞买策略有以下凡种：(1)不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。如开发商本身具备较强的管理能力，开发的产品成熟工业化程度高对项目的工程造价有较大的把握，可以缩短建筑周期，节约开发成本。可以承受较高的土地出让金，以获取高分，压倒竞争对手。(2)高、低报价策略。若项目所要求的专业性强和管理水平较高，潜在的竞争对手很少，可使用压低报价的策略；若项目的发展前景看好，竞争对手多，则可使用抬高报价的策略。(3)联合投标策略。房地产开发商之间出于竞买的需要与互补之间的不足，避免恶性竞争，可以采用联合投标方式参与土地竞买。(4)志在必得策略。房地产开发商出于自身发展的需要，或对未来市场的预期看好，在项目收益微利甚至有点亏损的情况下，不惜高价竞买土地，以期志在必得。维持企业的正常运转。3.3财务成本的控制方法财务费用是指企业向金融机构借贷融资过程中产生的费用，财务费用主要由资金成本、税务成本构成，包括利息、手续费、融资代理费、外汇净损失、承诺费和其他财务费用。对于开发商而言，资金链是影响投资成败的关键，只要是融资成本低于销售利润，则就可适当融资降低自有资金压力，此因素为影响成本的敏感性因素。由于管理费用涉及到办公费用、管理人员工资、招待费、差旅费、场地租赁、车辆租赁等，因此由总经室负责控制比较合理；虽然各项建安费用的责任在设计部，但不代表费用计算由设计部来完成，此项工作还是由成本部完成，设计部的责任在于按照此责任成本指标进行限额设计，成本部的责任则是对设计部提供的设计初稿或技术方案及时进行测算，看其是否在责任成本内，如超出责任成本范围，设计部要及时调整设计标准；而财务费用和税金作为财务部的指标，不是要求其偷税漏税，而是要熟悉各项税法，并进行税务策划，做到合理避税，同时要通过对资金统筹考虑，尽量减少财务费用。3.4工程成本的控制方法YD房地产项目为保证施工过程的成本可控性，重点针对材料设备的选定、工程变更两方面进行控制。3.4.1材料及设备的选定建筑工程造价中设备费及材料费占很大的比重，YD房地产项目材料及设备的选定工作中，重点做好以下几方面工作：（1）根据工程量清单及设计文件、图纸，参考施工招标期间的《广东省建设工程价格信息》及相应的市场价格，编制《YD房地产项目物资采购文件》，列出项目的主要材料、设备清单，做好提前采购的准备。（2）充分调查市场供求情况，提供材料、设备的价格信息、供货渠道等。（3）对材料、设备价格采取询价，采购竞价等方式确定价格。（4）在招标文件及承包合同中明确主要材料、设备的采购、运输、保管方式以及双方的责任和义务，做为投资控制的依据。在预选供货商时，一般选出二家以上的供货商，分别对其信誊、产品质量、供货周期、产品价格等进行考察和谈判，确定采购性价比最高的材料或设备。（5）对于项目中采用的新材料一外墙保温砂浆的选择，由采购管理部、项目经理部、预算部有关人员进行实地考察，对新材料的原料、价格、施工工艺、施工可行性等方面进行深入了解，最后确定供货单位。大面积施工前，先由供货单位做样板，各施工队学习施工工艺，避免施工过程中由于施工工艺不正确造成材料的浪费，导致工程造价的提高。3.4.2工程设计变更及现场签证的造价控制YD房地产项目实施过程中，由于施工现场环境、技术、图纸疏漏等的因素，不可避免的发生设计变更和现场签证，这部分造价控制的对最终造价控制目标的影响较大。在设计变更控制中规定《设计变更通知书》必须由原设计单位下达并要有设计人员的签名和设计单位的章，《现场签证单》必须由监理工程师、项目经理部工程师和成本管理部工程师同时在变更当目签证有效。跟踪审计人员尽量提前介入审查设计变更及现场签证的必要性和合理性，避免不必要的返工而造成造价的提高。严格把关、合理计量，及时分析设计变更及现场签证对造价的影响。3.4.3控制工程进度款支付，保证投资控制工程进度款支付与工程的质量和进度相互制约，相互影响。工程进度款跟不上施工进度，必然对施工单位产生不利，影响施工单位地积极性，进而影响施工进度和质量；工程超进度付款也同样对工程质量、投资和进度产生很大负作用，从而加大开发商风险，为使工程款拨付与工程进度相挂钩，采取了要求施工单位每月底进度月报，详细列出本月完成地分部分项工程量及相应地工作量，现场跟踪审计单位工程师对其报表进行跟踪，审核后的报表再经开发商造价人员复核，最后按下列计算公式拨付月进度款：月进度款=每月复核工程量-应扣备料款-保修款对不合格工程不予报工作量，待返工检查合格后再支付进度款。第四章：房地产开发项目各阶段成本控制4.1开发决策阶段的成本控制决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产企业只单纯的重视搞好建造房屋产品的速度和质量、加大房屋销售速度实现资金的快速回笼等问题，而忽略了项目决策与策划的重要性。在决策前，资料收集的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。项目决策阶段的成本控制工作主要包括：项目行性研究报告及投资估算等。4.1.1房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究的目的主要是解决四个问题：一是研究开发项目产品的可行性；二是研究开发项目的市场定位和技术方案的可行性；三是研究开发项目的建设条件；四是进行财务、经济技术分析和评价，解决项目建设的经济合理性。可行性研究主要研究以下内容：1、市场研究与需求分析；2、产品定位和客户群体分析；3、产品方案与建设规模；4、项目选址和市场环境条件分析；5、产品的建筑方案设计与分析；6、项目实施进度安排；7、投资估算与资金筹措；8、财务效益和社会效益评估；4.1.2房地产开发项目投资估算投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。1、投资估算是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标，是以后各阶段的成本控制目标分解的基础；2、投资估算成本控制是项目筹资决策和投资决策的重要依据，对于确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选起着重要作用；3、投资估算是编制初步设计概算的依据，同时还对初步设计概算起控制作用，是项目投资控制目标之一。4、根据项目的不同特点，投资估算采用的方法也不尽相同。投资估算的主要方法包括：资金周转率法、生产能力指数估算法、朗格系数法、指标估算法。对于房地产开发项目来说，经常采用指标估算法来编制投资估算，这种方法是根据具体的造价指标，进行单位工程投资的估算方法。4.2设计阶段的成本控制长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，设计院设计的图纸质量不高。也有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低；把设计周期压得较短，随心所欲，设计频繁变更。这些都给控制工程造价带来较大的难度。所以设计院经常会出现设计粗糙、设计保守；为了赶进度各专业不配套，矛盾重重。如此产生的后果带进施工阶段，使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。房地产开发项目的设计阶段对开发成本的全过程控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发企业根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。同时，对工程成本控制具有十分重要的意义。设计阶段成本控制是全面造价管理工作的关键。统计资料表明：设计阶段影响工程造价的程度为75%以上，而在施工阶段影响工程造价的程度最多不过25%，所以，规划、设计质量的优劣，直接影响工程项目的功能、使用价值和经济效益。有些设计人员经济意识薄弱，知识结构单一，又缺乏现场实践经验，导致不经济的设计产品已是司空见惯。另一方面，长期以来人们普遍忽视工程建设前期和设计阶段的工程造价控制和管理，而把主要精力放在施工图预算，进行静态控制；这些因素都会造成工程建设投资失控。因此，规划设计阶段必须采取有效措施来控制工程造价。4.3招投标阶段的成本控制为了有效地控制成本，万城项目实行全过程的招标，包括设计、施工、监理、供应、设备等，选择性价比最高的单位，并在招标过程中的杜绝一切不正当竞争，这也是万城项目成本控制的关键点。万城项目在招标过程中，主要做好以下工作：一、提前进行合作伙伴评估考察、建材市场调查及设计图纸研究，保证招标工作有效性。对以上三方面的提前调查、研究是参与招标工作相关人员必须履行的职责，草率上场凭感觉打分可能给后期成本带来极大隐患，通过系列前期沟通、调查研究、可以掌握即将招标领域中许多新的情况和知识，可以在学习中完成招标前的准备工作，一举两得，减少了后期成本增加的可能机会，间接实现了成本控制目标。二、招标工作遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。通过招投标选择信誉高、工期合理、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议造价。三、双赢原则寻求合理低价。低价是一把双刃剑，选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。结果造成在施工过程中施工单位因为亏损与开发商扯皮的现象，严重影响开发项目的进度与企业形象。四、尽量实施工程量清单包干价承包模式。工程量清单包干价招标有利于投标单位竞争、有利于发挥投标单位的自身优势。工程量清单包干价承包模式可以加强工程实施阶段结算与合同价的管理，方便工程结算，最大限度的降低开发商的成本风险。五、万项目城的开发单位作为集团型企业，横向联合、集中采购节省大量的费用。集团材料集中采购，不要各自为政；同时，也可以考虑合纵联横策略，寻求企业横向联合，建立材料设备信息资源共享、建材联合采购关系，实现双赢。六、做好合同的签订工作。建设单位签订承包合同是个关键，要把主要内容在合同中予以明确。对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议；就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。4.4项目实施阶段的成本控制房地产项目的实施阶段主要是指项目的施工阶段，在这一阶段，由于设计已经完成，项目的范围、规模、工期、质量等级等已经基本确定，承包商也已经到位。所以对总项目成本的影响不会太大，但是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的90%以上，在这一阶段如果做不好成本控制工作，会造成成本的浪费直至超出项目计划和预算。所以在实施阶段，项目成本的控制依然十分重要。在项目实施阶段，主要做好以下工作：4.4.1项目实施阶段成本控制目标的确定。项目实施阶段成本控制目标的确定要结合工程特点，确定合理的施工程序与进度，科学地选择施工机械，优化人力资源管理。采用先进的施工技术、方法与手段实现成本控制目标的实现。成本控制目标要考虑资金来源（例如，政府拨款，金融机构贷款，合作单位相关资金，自有资金）的实现方式和时间限制，又要按照施工进度计划的细化与分解，将资金使用计划和实际工程进度调整有机地结合起来。施工总进度计划要求严格，涉及面广，其基本要求是：保证拟建工程项目在规定期限内按时或提前完成，节约施工费用，降低工程成本。总进度计划成为确定资金使用计划及成本控制目标，编制资源需要与调度计划的最为直接的重要依据。4.4.2处理好工程变更。工程变更包括工程量的变更、工程项目的变更（如开发商提出的增加或者删减原项目内容）、进度计划的变更、施工条件的变更等。变更表现的形式为设计变更和其它变更两种，在经济上表现为成本的变更，会导致实施不能按照成本计划执行，所以在实施过程中如果必须对设计或工程质量标准及发生其它实质性变更，必须严格按照国家的规定和合同约定的程序，由双方协商解决。4.4.3工程索赔。工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。在实际工作中，“索赔”是双向的，我国《建设工程施工合同示范文本》中的索赔就是双向的，既包括承包人向发包人索赔，也包括发包人向承包人的索赔。但是在通常情况下，索赔是指承包人（施工单位）在合同实施过程中，对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求发包人给予补偿损失的一种权利要求。由上面的定义可以看出工程索赔能够很大程度上的影响项目成本的计划值，所以在项目实施过程中一定要非常重视索赔工作，项目工程索赔产生的原因主要有：发包人即开发商违约；发生了经现场调查无法发现、业主提供的资料中也未曾提到、无法事先预料的自然和社会等不可抗力事件；合同文件规定不严谨甚至矛盾，合同中的遗漏或错误等合同缺陷；设计变更、施工方法变更、追回或者取消某些工作、合同其它规定的变更等合同变更；项目工程师指令承包人加速施工、进行某项工作、更换材料、采取某些措施等；其他原因。所有以上提到的这些索赔原因都会引起项目成本的上升，在施工前或者施工过程中一定要注意好这些问题，提前采取预防措施。4.5竣工阶段的成本控制竣工阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。这一阶段是工程实施总结性的阶段，所有建安工程实际的投资，将在这一阶段进行汇总，进而分析投资是否超标。竣工阶段的成本控制措施如下：4.5.1严格控制工程竣工验收（1）检查阶段包括两层含义：一方面是对工程项目的质量检查，检查其是否达到设计和规范的要求，如结构、地面、油漆工程、门窗、建筑垃圾的处理、绿化工程等；另一方面是对工程的完整性进行检查，即检查各项目内容是否有疏漏，保证项目的功能完整。检查包括对工程实体的检查和各种质量文件的检查，对查出来的问题应限期解决。（2）试验阶段按规范采用某些技术检验方法，对一些设备进行功能方面的检查，如管线的试压和气密性试验，对一些材料和设备的特殊检验等等。（3）移交阶段全部工程完成以后，开发企业组织力量或委托某些专业工程师对整个工程的实体和全部的施工记录资料进行交接检查，找出存在的问题，并为下一步的质量评定工作做好准备。4.5.2严格工程计量工作合同条件中明确规定列表中工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际工程量。因为工程量表中的工程量是在编制招标文件时，在图纸和规范的基础上估算的工作量，不能作为结算工程价款的依据，而必须通过项目监理机构对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。4.5.3审核工程竣工报告，办理竣工结算万城项目在这一阶段投资控制的重点是：核算实际完成工程量，核实各分项工程使用的综合单价是否与投标时或合同签订时的综合单价一一对应，审核竣工结算金额。设计变更增加的分项工程在施工图预算中无相应项目单价的，重点核实增加的项目的综合单价是否按施工图预算及施工合同进行编制，编制是否合理等。在这一阶段里，可能会遇到施工单位追加工程造价的索赔，这在工程结算中，是很正常的现象。作为造价控制，可以实施反索赔，这也是我们工程造价控制工作需要努力加强的。该阶段还要特别注重公司对结算的审计工作，制订审计计划前逐项落实结算资料、条件的完备程度，并加以收集、整理、审核确认，并明确配合协调人员名单，便于审计部门对繁多的项目进行有条理的审核。对工程结算审计意见在逐条落实的基础上，并强化到具体部门、岗位和个人，便于结算工作的改进。4.6市场营销阶段的成本控制1990年，美国的劳特博恩教授提出了“4C”的营销策略，即：顾客、成本、便利、沟通。这个4C营销策略就是一个刺激消费者需求，促进消费者购买的过程。因此房地产的市场营销战略不是简单的促销手段，它同样贯穿了企业的前期策划到后期的房屋销售。通过市场营销策略不仅可以提升企业的整体形象，实现战略品牌的策略，同时也可心实现总成本领先战略，实现成本控制。房地产市场营销阶段成本控制主要是指房地产开发企业在这一阶段对销售投资费用的控制，从而实现房地产开发项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。市场营销阶段的成本控制要点和方法见表1。表1市场营销阶段的成本控制要点和方法序号控制要点控制方法1销售道具选择一次性投入少，建造进度快，避免浪费2营销广告确定最佳媒体，重点突出优势，切记平均分配3销售人员工资根据市场具体情况，考虑销售难度、销售计划4销售活动活动要具有明确的目的性，注重提高客户参与度

第五章：房地产开发项目成本控制实证分析5.1FP房地产开发项目综述图表2FP房地产成本构成5.1.1土地成本（1）国有土地使用权出让金。此费用在土地拍卖中根据市场竟争态势确定，中标价一经确定后即能根据容积率、实际出让面积计算出楼面地价。由于投入比重大，约34.836%，造成开发商的启动资金压力大，是影响成本的敏感性因素。（2）土地出让契税、登记工本费等其它零星费用。此类费用为规费，基本无操作和压缩空间，是影响成本的非敏感性因素。5.1.2前期成本（1）工程规划、设计费。此类费用虽有文件或定额可参照执行，但市场价远远低于文件或定额价，产生的费用较小(约0.571%)，但对总成本及销售效益影响极大，是影响成本的敏感性因素。（2）图纸审查费、中标交易费、新型墙体专项费用、白蚁防治费、市政公用基础设施配套费。此类费用为规费，基本无操作和压缩空间，是影响成本的非敏感性因素。（3）工程勘察费、监理施工设备招标代理费、环境评估费。此类费用虽有文件或定额参照执行，但市场价远远低于文件或定额价，产生的费用较小，对成本或效益影响也不大，是影响成本的非敏感性因素。（4）三通一平费。此类费用虽在地块拍卖中注明为净地，但实际现状常常与交付标准差异较大，主要是拆迁原因。在时间就是金钱、市场供不应求的状况下，三通一平的进展直接影响施工队的进场，成为影响成本与销售效益的敏感性因素。（5）结建人防。是建设人防地库还是交人防易地建设规费，两者相比，开发商通常选择建设人防地库，原因主要为：(1)建设人防地库平均150元/㎡，若不建则需交易地建设规费2300元/㎡；(2)建设的人防地库可租不可售，通常用作车位租赁，收益归开发商或物业公司。以每车位250元/10㎡·月，以50年计为15000元/㎡，经济效益远远大于不建。由于简单透明，故此因素是影响成本的非敏感性因素。5.1.3建安成本此费用根据市场竟争确认，在一定的建筑结构特征下，成本基本固定，浮动不大，从宏观上讲是影响成本的非敏感性因素。由于工程涉及面广量大，建安成本比重大，受影响的原因也多，可压缩性较强，故从微观上来讲是影响成本的敏感性因素。5.1.4公共基础设施（1）道路、供水、供电、排污管网、环保。在设计图纸确定的条件下，成本也就基本确定，其浮动对成本的影响基本较小，是影响成本的非敏感性因素。（2）园林绿化。虽然成本比重小，但对销售影响较大，好的园林绿化景观可美化环境，提升建设品质，吸收购房者的眼球，为建设中的小瑕砒遮拦进行缓冲。据经验数据统计，在园林绿化方面多投资10元/㎡，可在销售中增加50元/㎡的收益，带来的附加值较高，是影响销售效益的敏感性因素。5.1.5建设单位管理成本此项主要由人力资源成本和行政办公成本构成。众所周知，在以人为本的今天，人才是决定成败的关键，谁在人力资源上多投资，获得的效益就会更多一点，故因素可归为影响成本的敏感性因素。5.1.6财务成本主要由资金成本、税务成本构成。对于开发商而言，资金链是影响投资成败的关键，只要是融资成本低于销售利润，则就可适当融资降低自有资金压力，此因素为影响成本的敏感性因素。5.1.7营销成本主要由广告成本、推广成本、售楼处、样板房装修成本构成。好酒不怕巷子深的年代已不存在了，谁不会包装、推销自己，就会失去市场占有份额。因其成本受营销方式、市场环境因素影响较大，成本控制的伸缩性较强，故是影响成本的敏感性因素。5.2FP房地产开发项目成本控制措施5.2.1国有土地使用权出让金。控制的措施与常用办法主要有：(1)拿地前充分勘察地块及周边现状条件，重点对给水排水接驳点的远近、容量、压力的大小是否满足施工与交付使用要求，接驳是否要改道或增容；施工电的接驳点远近、容量大小是否满足施工与交付使用要求，接驳是否要架空或埋地、是否要增容；电信、煤气的接驳点远接、容量、压力大小是否满足交付使用要求，今后是否要改道或增容；道路状况是否满足施工要求，是否要做临道，交通是否便捷；周边建筑物地基处理状况、现有售价；现场内的拆迁进度；有无障碍物；周边邻居分布状况；竟标对手状况；招标文件要求等10个主要方面进行详细的摸底、测算，风险分析并根据自身条件制定出高中低多套投标报价方案，在拍卖现场沉着报价，尽量使中标价控制在心理价位内。(2)拿地后在与政府的交涉中，应充分了解政策规定，发挥公关优势，使得在土地出让金的支付比例、时间、次数上争取尽可能的优惠政策，间接降低土地成本。5.2.2工程规划及设计费控制的措施与常用办法有：(1)在规划阶段对楼栋布局、楼间距、建筑密度、容积率、商业住宅分配比例、车库人防、套型面积比例等方面精打细算，多方案比选优化设计，尤其是在容积率上充分利用规范、政策边缘、类似楼盘实例据理力争，在行业潜规则中稍微突破零点几，就能带来极大的效益，以实际使用土地面积为6万㎡为例，突破0.2，即增加1.2万㎡建筑面积，经济效益十分可观。(2)在设计阶段采取多轮次、多单位的招标比选，以最优的性价比确定设计单位及费用。(3)严格控制设计质量，在前期尽可能计算出各项概算经济指标，采取内部图审或交底的方法进行控制，避免因设计自身失误带来的成本增加，设计费用的支付与之挂沟。(4)在建筑结构设计阶段对基础选型、套型搭配、建筑标准、含钢量、使用功能配置方面进行优化，避免成本的浪费。(5)针对销售群体，在建筑外装立面装饰、保温材料、门窗材质与型号、防水材质与施工方式、护窗栏杆的材质与式样、电梯空调设备选型等在档次与品牌上进行合理的配置，以最优的性价比反映楼盘品质与特质。5.2.3三通一平费由于拆迁进度不能满足开发进度，且拆迁人与被拆迁人的矛盾较大，往往成为工程进展的颈瓶，因此控制的措施与常用办法主要有：(1)跟踪拆迁的进展，充分掌握场区内的拆迁矛盾分岐所在，及时与相关职能部门勾通，以较小的花费调动起政府职能部门具体经办者的积极性，加快场地交付进程。(2)不要贸然介入矛盾体中，对延期造成的损失以联系函的形式留取依据，为今后谈判取得更大的优惠政策提供法码。(3)在拆迁双方谈不拢的情况下，尽量利用当地的土方队进行三通一平，以便拆迁一片，交付一片，施工一片；在拆迁双方谈拢的情况下主动配合相关职能部门投入适当机械人力，以加快平整进度，提高时间的资金价值。5.2.4建安成本控制的措施与常用办法：(1)采取两种方式确定承包商与合同价，一种是采取充分招标比价的方式，货比三家，充分利用市场竟争优势，让承包商实现报价让利，成本下浮；二种是议标，先招再议，在议标中明示