房地产企业所得税课件-杨汝明

依法纳税维权理财讲课提纲〔本次讲课共分三章〕第一章房地产企业所得税的汇算清缴实务第二章房地产企业所得税难点、疑点解析第三章房地产企业竣工验收结算决算常识依法纳税维权理财房地产企业所得税的汇算清缴实务第一章依法纳税维权理财1—1、报表体系：A1〔1〕?收入明细表?A1〔2〕?金融企业收入明细表?A1〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表?A2〔1〕?本钱费用明细表?A2〔2〕?金融企业本钱费用明细表?A2〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位本钱费用明细表?第1节企业所得税报表体系及填写要求

附表：十五份，其中包括：依法纳税维权理财依法纳税维权理财1—2、表间关系：

1—3、本卷须知：以上报表除：A1〔2〕?金融企业收入明细表?A1〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表?A2〔2〕?金融企业本钱费用明细表?A2〔3〕?事业单位、社会团体、民办非企业单位本钱费用明细表?其他报表均适用于房地产企业。。依法纳税维权理财依法纳税维权理财

1—4、填写顺序：一、根据企业账簿填写A3以外的所有附表；二、根据企业账簿和填好的附表〔除附表四?企业所得税弥补亏损明细表?以外〕填列A3；依法纳税维权理财第2节企业所得税报表填写方法及相关税法解释依法纳税维权理财依法纳税维权理财依法纳税维权理财〔以上2例见表1〕依法纳税维权理财依法纳税维权理财依法纳税维权理财依法纳税维权理财依法纳税维权理财2—2—3国家税法对资产减值准备的扣除规定。〔一〕?企业所得税法?第十条第七项：〔二〕?企业所得税法实施条例?第五十五条：未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时，不得扣除。2—2、资产减值准备工程调整明细依法纳税维权理财〔三〕?企业所得税法实施条例释义及实用指南?〔新法出台前：坏账准备金、商品削价准备金、金融企业的呆坏账准备金允许在税前扣除。按照新法，所有减值准备都不允许扣除。应在损失实际发生时扣除。〕〔四〕?国家税务总局关于企业所得税执行中假设干税务处理问题的通知?〔国税函[2021]202号〕2021年1月1日以后实际发生的相应损失，应先冲减2021年1月1日前按照原企业所得税法规定计提的各类准备金余额。余额按实际损失依新的资产损失处理方法处理。依法纳税维权理财2—3资产折旧、摊销纳税调整明细表

2—3—3国家税法关于资产折旧、摊销的相关规定：〔一〕固定资产：?企业所得税法?第十一条：企业按照直线法计算的固定资产折旧，准予扣除。?条例?第五十七条至六十一条：

1、固定资产的概念：使用时间超过12个月的非货币性资产；其他设备、器具、工具。依法纳税维权理财

2、固定资产的计税根底：

3、计提折旧的起止时间：开始使用次月——停止使用次月。依法纳税维权理财4、折旧年限：

5、不允许计提折旧的固定资产：依法纳税维权理财?企业所得税法?第十二条：〔二〕无形资产：?条例?第六十五条——六十七条：企业按照直线法计算的无形资产摊销费用，准予扣除。1、无形资产概念：2、无形资产计税根底：依法纳税维权理财

4、摊销年限：

3、摊销方法：

5、不允许摊销的无形资产：直线法。〔1〕一般不得低于10年；〔2〕法律或者合同规定了年限的，按规定年限分期摊销；〔3〕外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。〔1〕自行开发的〔支出已在计算应纳税所得额时扣除的〕无形资产；〔2〕自创商誉；〔3〕与经营活动无关的无形资产；〔4〕其他不得摊销的无形资产。依法纳税维权理财〔三〕长期待摊费用的税务处理：?企业所得税法?第十三条。

1、长期待摊费用的范围：

2、固定资产改建支出概念：

企业发生的长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。〔1〕已足额提取折旧的固定资产的改建支出；〔2〕租入固定资产的改建支出；〔3〕固定资产的大修理支出；〔4〕其他应当作为长期待摊费用的支出。

固定资产改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生地支出。?条例?第六十九条——七十条。依法纳税维权理财

3、固定资产大修支出概念：

4、长期待摊费用的摊销年限：〔1〕修理支出到达取得固定资产时的计税根底50%以上；〔2〕修理后固定资产的使用年限延长2年以上。〔1〕提足折旧的固定资产的改建支出：尚可使用年限；〔2〕租入固定资产的改建支出：剩余租赁期限；〔3〕固定资产大修理支出：尚可使用年限；〔4〕其他当作为长期待摊费用的支出：不得低于3年。〔自费用发生次月起〕〔改建后延长使用年限的，应当适当延长折旧年限。〕依法纳税维权理财5、关于开〔筹〕办费的处理?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕：

新税法中开〔筹〕办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。依法纳税维权理财〔一〕?企业所得税法?及其条例规定：〔二〕关于广告费、业务宣传费应把握住以下几点：1、实际发生原那么：不得计提。2、统一管理原那么：不再要求明确划分广告费、业务宣传费。?新企业所得税法精神宣传提纲?〔国税函[2021]159号〕第十六条，广告费和业务宣传费的扣除：“业务宣传费与广告费性质相似，应统一处理。〞

2—4、广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表依法纳税维权理财依法纳税维权理财〔三〕费用扣除依据：1、?企业所得税法实施条例?第四十四条：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售〔营业收入〕15%的局部，准予扣除。〞也就是说广告费、业务宣传费的扣除依据是“销售收入〞；3、根据国税发【2021】31号文件，预售收入也属于收入的一局部，因此预售收入也应作为广告费、业务宣传费的计算基数。2、在新的?收入明细表?中，销售〔营业〕收入包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入，所以，广告费、业务宣传费的扣除依据“销售收入〞应包括：“主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入〞三局部。依法纳税维权理财〔四〕?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕

依法纳税维权理财【例5】某企业2021年度销售收入总额为4000万元，广告费支出1000万元；2021年度销售收入总额为9000万元，广告费支出1500万元；2021年度销售收入总额为15000万元，广告费支出500万元；计算这三个年度应扣除的广告费。依法纳税维权理财

分析计算：

2021年可扣除＝4000×15%＝600万元；应结转以后年度扣除＝1000－600＝400万元2021年可扣除＝9000×15%＝1350万元；应结转以后年度扣除＝〔1500－1350〕＝150万元2021年可扣除＝15000×15%＝2250万元；本年发生500万元；以前年度结转＝400＋150＝550万元本年发生广告费与以前年度结转广告费一共＝500＋550＝1150万元本年度需扣除广告费没到达2250万元，可以全部扣除。依法纳税维权理财【例6】某房地产公司2007年实际发生广告费700万元，当年实际扣除200万元。2021年实现销售收入30000000元，本年发生广告费，280万元，问该房地产公司2021年应扣除广告费多少元？分析：1、?企业所得税法实施条例?第四十四条规定，企业当年发生的广告费费，不超过当年收入15%的局部允许扣除。依法纳税维权理财

根据以上规定，该房地产公司2021年可以扣除广告费如下：〔1〕2021年广告费扣除标准＝30000000×15%＝4500000元〔2〕扣除本年发生广告费后还剩余＝4500000－2800000＝1700000元〔3〕还可以扣除2007年广告费1700000元〔4〕共计应扣除广告费450万元〔5〕2007年度的广告费剩余的3300000〔700―200―170〕元，还可以在2021年以后的年度扣除。依法纳税维权理财

2—5—2、相关税法解释。2—5、以公允价值计量资产纳税调整表五、“纳税调整额〞是本表中最重要的一列。是附表三?纳税调整工程明细表?第10行的填列依据。根据以上规定，在各项资产持有期间，期初和期末的计税根底应该是一致的。都是购进时实际发生的支出。因此，实际上第5列应该等于第1列减去第3列的差额。也就是以公允价值计量的某项资产期初价值与期末价值的差额〔第6行第5列等于3列减去1列〕。依法纳税维权理财〔一〕?企业所得税法?第二十三条2—6—3国家税法关于境外所得抵免的相关规定。企业取得的以下所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的局部，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：〔一〕居民企业来源于中国境外的应税所得；〔二〕非居民业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。1、已在境外缴纳的所得税税额?企业所得税法实施条例?第七十七条：企业所得税法第二十三条所称已在境外缴纳的所得税税额，是指企业来源于中国境外税收法律以及相关规定应当缴纳并已经实际缴纳的企业所得税性质的税款。

2—6境外所得税抵免计算明细表依法纳税维权理财依法纳税维权理财〔二〕?企业所得税法?第二十四条：依法纳税维权理财【例7】假设某房地产企业：1、2007年度国内应纳税所得额为30000000元；2021年度国内应纳税所得额为10000000元。2、2007年度国外〔日本〕含税应纳税所得额为2400000元，国外所得税率为30%；2021年度国外〔日本〕含税应纳税所得额为1875000元，国外所得税率为30%；3、该企业国内、国外公司均未发生过亏损。

依法纳税维权理财计算该企业2007、2021两年抵免的税额。1、2007年抵免的税额：

国外缴纳企业所得税＝2400000×30%＝720000元抵免限额＝〔30000000＋2400000〕×33%×[2400000÷〔2400000＋30000000〕]＝729000元2007年可抵免境外所得税720000元

依法纳税维权理财2、2021年抵免的税额：国外缴纳企业所得税＝1875000×30%＝562500元抵免限额＝〔10000000＋1875000〕×25%×[1875000÷〔1875000＋10000000〕]＝468750元2021年可抵免境外所得税468750元2021年未抵免税额＝562500－468750＝93750元依法纳税维权理财

2—7—3国家税法关于税收优惠的规定。。1、?企业所得税法?第二十六条：〔一〕免税收入：企业的以下收入为免税收入：

2—7税收优惠明细表依法纳税维权理财2、?企业所得税法实施条例?第八十二条：3、?企业所得税法实施条例?第八十三条：依法纳税维权理财〔二〕减计收入1、综合资源利用2、其他。〔略〕依法纳税维权理财〔三〕加计扣除额合计：1、?企业所得税法?第三十条：2、?企业所得税法实施条例?第九十五条：依法纳税维权理财3、?企业所得税法实施条例?第九十六条：〔1〕加计扣除的计算方法：①企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的根底上，可以在计算应纳税所得额时按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。依法纳税维权理财②企业就支付给残疾职工的工资，在进行企业所得税预缴申报时，允许据实计算扣除；在年度终了进行企业所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本条第一款的规定计算加计扣除。〔3〕残疾人员的条件：①企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除应同时具备如下条件：②依法与安置的每位残疾人签订了1年以上〔含1年〕的劳动合同或效劳协议，并且安置的每位残疾人在企业实际上岗工作。

依法纳税维权理财

依法纳税维权理财〔四〕减免所得额合计1、免税所得；2、减税所得。〔以上两项税收优惠，主要针对农、林、牧、副、渔业，与房地产业无关。〕?企业所得税法实施条例?第八十七条：〔1〕国家重点扶持的根底设施包括：规定的：港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等工程；〔2〕减免税期限：自工程取得第一笔经营收入所属纳税年度起，１—３年免税；４—６年减半征收；依法纳税维权理财〔3〕不得享受税收优惠的情况：企业承包经营、承包建设和内部自建自用本条规定的工程，不得享受企业本条规定的企业所得税优惠。具体规定参看：?关于执行公共根底设施工程企业所得税优惠目录有关问题的通知?〔财税【2021】46号〕；?公共根底设施工程企业所得税优惠目录?见〔财税[2021]116号〕。4、符合条件的环境保护、节能节水工程所得依法纳税维权理财注意：?企业所得税法实施条例?第八十九条：依照本条例第八十七条、八十八条规定享受减免税优惠的工程：〔1〕在减免税期限内转让的，受让方自受让之日起，可以在剩余期限内享受规定的减免税优惠；〔2〕在减免税期限届满后转让的，受让方不得就该工程重复应享受税收优惠。依法纳税维权理财

1、符合条件的小型微利企业：

〔五〕减免税合计：企业所得税法第二十八条第一款所称符合条件的小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，并符合以下条件的企业：①工业企业，小型微利企业应符合以下条件的企业：年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过１０0人，资产总额不超过３000万元。②其他企业，小型微利企业应符合以下条件的企业：年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。〔1〕?企业所得税法?第二十八条符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。〔2〕?企业所得税法实施条例?第九十二条：依法纳税维权理财〔3〕?关于小型微利企业所得税预缴问题的通知?〔国税函[2021]251号〕依法纳税维权理财④纳税年度终了后，主管税务机关要根据企业当年有关指标，核实企业当年是否符合小型微利企业条件。企业当年有关指标不符合小型微利企业条件，但已按本通知第一条规定计算减免所得税额的，在年度汇算清缴时要补缴按本通知第一条规定计算的减免所得税额。1、?企业所得税法?第二十八条第二款：依法纳税维权理财〔三〕关于民族自治地方的企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的局部1、?企业所得税法?第二十九条：民族自治地方的自治机关对本民族自治地方内企业应缴纳的企业所得税中属于地方分享的局部，可以决定减征或者免征。自治州、自治县决定减征或者免征的，须报省、自治区、直辖市人民政府批准。民族自治地方包括：自治区、自治州、自治县。自治地方内，国家限制和制止的行业不得减征或者免征企业所得税。2、?企业所得税法实施条例?第九十四条：依法纳税维权理财

1、税法过渡优惠规定〔四〕关于过渡期税收优惠的规定：依法纳税维权理财1、?企业所得税法?第三十一条：2、?企业所得税法实施条例?第九十七条：依法纳税维权理财1、?企业所得税法?第三十四条：〔七〕国家税法关于抵免所得税额的规定：2、?企业所得税法实施条例?第一百条：依法纳税维权理财以上问题具体规定参看：?关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录节能节水专用设备企业所得税优惠目录和平安生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知?〔财税【2021】48号〕；?环境保护专用设备企业所得税优惠目录?、?节能节水专用设备企业所得税优惠目录?〔财税[2021]115号〕；?平安生产专用设备企业所得税优惠目录?〔财税[2021]118号〕。〔八〕加速折旧1、?企业所得税法?第三十二条：依法纳税维权理财2、?企业所得税法实施条例?第九十八条：可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧方法的固定资产，主要包括：〔1〕由于科技进步，产品更新换代较快的固定资产；〔2〕常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。采取缩短折旧年限方法的，最短不得低于条例规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，为双倍余额递减法或年数总和法。〔九〕单独计算企业所得税税收优惠所得?企业所得税法?第一百零二条：企业同时从事适用不同企业所得税待遇的工程的，其优惠工程应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。依法纳税维权理财2—8企业所得税弥补亏损明细表

2—8—3国家税法关于企业所得税弥补亏损的规定。〔一〕?企业所得税法?第十八条：企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。依法纳税维权理财

相关解释：1、在5年的弥补期内不管某年是盈利还是亏损，都作为实际弥补年限计算，过期不允许再弥补。2、税法上所说的亏损额与会计上的亏损额不一致，他是在会计利润的根底之上，按税法规定进行纳税调整后的金额。3、从2004年7月1日起，纳税人发生的亏损不再经主管税务机关认定，用以后年度所的弥补以前年度亏损也不再报经主管地税机关核准。4、税务部门查增的所得额，不得弥补以前年度的亏损〔国税发[1997]191号〕。依法纳税维权理财〔二〕“合并分立企业转入可弥补亏损额〞参照?企业重组业务所得税处理假设干问题的通知?〔财税【2021】59号〕的规定执行。依法纳税维权理财2—9—3、国家税法关于房地产企业营业本钱的规定。〔一〕房地产企业主营业务本钱的审核。?企业所得税法?第十五条，?条例?第七十二条、七十三条：2—9本钱费用明细表依法纳税维权理财〔1〕可否销售原〔2〕分类归集原那么〔3〕功能区分原那么。

〔4〕定价差异原那么〔5〕本钱差异原那么〔6〕权益区分原那么。2、确定本钱对象应遵循的原那么：〔国税发[2021]31号第二十六条〕【例8】同一开发工程中有多层和高层建筑如何划分本钱核算对象。同一开发工程中有多层和高层建筑应分别确认本钱核算对象，首先：依法纳税维权理财1、多层建筑与高层建筑应负担的土地本钱不一样。假设，A公司开发一住宅小区，甲楼盘与乙楼盘基座面积均为1000平方米，甲楼盘为六层，建筑建成后建筑面积为6000平方米；乙楼盘为30层建筑，建成后建筑面积为30000平方米。该小区的土地本钱为每平方米4500元，那么甲楼盘每平方米建筑面积应负担的土地本钱等于4500×1000÷6000＝750元；乙楼盘每平方米建筑面积应负担的土地本钱等于4500×1000÷30000＝150元；2、多层建筑与高层建筑因设计要求、建筑结构等不一样，应负担的建筑本钱也不一样。一般来讲高层建筑的建筑本钱要高于多层建筑的建筑本钱。依法纳税维权理财〔1〕土地征用费及拆迁补偿费；〔2〕前期工程费；〔3〕建筑安装工程费；〔4〕根底设施建设费；〔5〕公共配套设施费；〔6〕开发间接费。3、开发产品计税本钱支出的内容：〔国税发[2021]31号第二十七条〕4、房地产企业共同本钱、不能分清负担对象的间接本钱的分配方法。〔国税发[2021]31号第二十九条〕〔１〕占地面积法；〔２〕建筑面积法；〔３〕直接本钱法；〔４〕预算造价法。依法纳税维权理财【例9】某房地产开发公司，2021年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积〔含小区内道路、绿地等公摊面积〕2400平方米；建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分本钱对象的“共同费用〞、“开发间接费用〞7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上本钱对象之间进行分摊。依法纳税维权理财分析：1、占地面积法：

〔1〕本期开发土地面积占总土地面积的比例＝〔2400＋2200〕÷8000×100%＝57.5%本期应负担的费用＝7800×57.5%＝4485万元〔2〕本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例＝2400÷〔2400＋2200〕×100%＝52.17%本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.17%＝2339.82万元本期高层住宅应分摊的费用＝4485—2239.82＝2145.18万元依法纳税维权理财〔1〕本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝〔9600＋18000〕÷48600×100%＝56.79%本期应负担的费用＝7800×56.79%＝4429.62万元2、建筑面积法：

〔2〕本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝9600÷〔9600＋18000〕×100%＝34.78%本期多层住宅应分摊的费用＝4429.62×34.78%＝1540.62万元本期高层住宅应分摊的费用＝4429.62—1540.62＝2889万元〔注：采用不同的分配方法，不同的本钱对象分担的陈本费用不尽相同，实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。〕依法纳税维权理财5、特殊业务本钱分配方法：〔国税发[2021]31号第三十条〕企业以下本钱应按以下方法进行分配：

〔１〕土地本钱，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意；〔２〕公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进行分配；〔３〕借款费用按直接本钱法或按预算造价法进行分配；〔４〕其他本钱工程的分配法由企业自行确定。依法纳税维权理财6、以非货币交易方式取得土地使用权的本钱确定：〔国税发[2021]31号第三十一条〕依法纳税维权理财依法纳税维权理财【例10】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地〔按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让〕用于与甲房地产公司合作开发，待工程开发完毕后，分得该工程30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位本钱价为每平方米3000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的本钱。该土地的本钱＝5500×30000＋3750000＝168750000元注意：〔1〕不能按照转让价作为本钱；〔2〕不能按照开发产品的本钱价作为本钱。依法纳税维权理财【例11】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地〔按评估价每亩1000000元，总价50000000元转让〕换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为58000000元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费125万元。该土地的本钱＝58000000＋1250000＝59250000元。注意：〔1〕以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地本钱价；〔2〕不同的是，本钱确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。依法纳税维权理财企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。8、已销开发产品的计税本钱确定方法：〔国税发[2021]31号第十四条〕7、单独建造停车场本钱的处理：〔国税发[2021]31号第三十三条〕依法纳税维权理财〔2〕公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。〔1〕出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。除以下几项预提(应付)费用外，计税本钱均应为实际发生的本钱。9、计入开发产品本钱的预提费用〔国税发[2021]31号第三十二条〕依法纳税维权理财10、计税本钱中票据的真实性、合法性。〔国税发[2021]31号第三十四条〕企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。依法纳税维权理财【例12】房地产开发公司2021年共开发了3个楼盘。其中，1号楼为写字楼，于2021年5月竣工，可售面积6000M2；2号楼为非经济适用房，于2021年8月竣工，可售面积4500M2；3号楼为非经济适用房，2021年12月仍未竣工，可售面积5000M2。主营业务本钱1220万元，其中，1号楼已结转本钱800万元；2号楼已结转本钱420万元。2021年开发本钱共计发生2087.5万元，其中：〔1〕1号楼2021年5月决算金额1200万元。〔2〕2号楼2021年8月决算金额540万元。〔3〕3号楼截止2021年12月31日发生金额300万元。〔4〕2021年9月支付2号楼和3号楼的排污工程费47.5万元，并取得了合法发票，记入“开发本钱——公共根底设施费〞科目。

依法纳税维权理财另外，2021年6月预提土地拆迁费36万元计入2号楼本钱，截止2021年12月31日，“预收账款—2号楼〞科目贷方余额100万元，系收取客户的房款，面积500M2；试计算房地产开发本钱和销售本钱。〔1号自用200M²；2号、3号公共排污工程费47.5万〕

可售面积已售面积收入预收款经营成本开发成本1号6000M²4000M²1600万800万1200万2号4500M²3500M²700万100万420万540万3号5000M²500万300万依法纳税维权理财1号楼：单位销售本钱：1200÷6000=0.2万元/M2销售本钱：0.2×4000=800万元自用的200M²如转作固定资产，那么按本钱转账。销售本钱：1、完工产品和未完工产品分别计算；2、公共本钱应当在相关工程间分摊；3、预提费用不得税前列支。分析：依法纳税维权理财2号楼：开发本钱：540－36＋47.5÷〔4500＋5000〕×4500＝526.5万元单位销售本钱：526.5÷4500=0.117万元/M2销售本钱：0.117×〔3500＋500〕=468万元〔2号楼虽然有100万元在预收帐款挂账，但因为已经竣工，也应转收入，同时应配比结转本钱〕3号楼：未完工，不结转本钱，如有预收房款按预计利润处理，作为纳税调整工程。依法纳税维权理财1、第12至15行“视同销售确认的本钱〞：填报纳税人按税收规定计算的与视同销售收入对应的本钱。2、第22行“非常损失〞：填报纳税人按照会计制度规定在营业外支出中核算的各项非正常的财产损失〔包括流动资产损失、坏帐损失等〕。〔二〕其他非主营业务本钱。依法纳税维权理财

2—10—3、国家税法关于房地产企业收入的规定。〔一〕房地产企业主营业务收入的审核1、开发产品完工确认的条件：国税发[2021]31号文件，第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：

2—10收入明细表依法纳税维权理财(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

2、完工开发产品销售收入的组成

依法纳税维权理财分析：依法纳税维权理财国税发[2021]31号文件，第六条：企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：3、开发产品销售收入确认的条件：：(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现；依法纳税维权理财【例14】2021年10月9日，甲公司与张先生签订购房合同，合同总价款120万元，合同约定：张先生应在签约的3日内支付合同价款的40%，其余款项分别在11月份、12月份各按30%支付。张先生10月、11月均按合同约定支付了购房款，到了12月，张先生因资金困难，暂时无法支付剩余的款项，甲公司仅按实际收到的价款84万元记作销售收入。税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款和付款日确认收入的实现。本例中张先生12月虽然未能如期支付剩余的款项，但甲公司仍应按约定的价款记作收入，未收到的款项记入“应收账款〞，甲公司少记销售收入36万元〔120×30%〕。分析：依法纳税维权理财依法纳税维权理财税法规定，纳税人采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现。本例中甲公司少记销售收入36万元。分析：(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。依法纳税维权理财【例16】1、金玉房地产公司2006年8月投入A工程开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个工程，截止到2007年底工程均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A工程产品1500平方米，收取房款900万元；B工程为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C工程为一住宅小区，从2007年10月工程开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款〞，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款〞。计算2007年12月应实现收入。依法纳税维权理财

A工程应实现收入9000000元；B工程应实现收入16000000元；C工程应实现收入＝5000000＋20000000＝25000000元全月应实现收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元依法纳税维权理财

①支付手续费方式：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;②买断方式：(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现：A、开发企业、购置方签订合同；开发企业、受托方、购置方三方签订合同：按合销售同价、买断价孰高法〔于收到已销开发产品清单之日〕确认销售收入实现。B、受托方、购置方签订合同：按买断价格〔于收到已销开发产品清单之日〕确认销售收入实现。依法纳税维权理财

A、开发企业、购置方签订合同；开发企业、受托方、购置方三方签订合同：按合销售同价、基价〔保底价〕孰高法〔于收到已销开发产品清单之日〕〕确认销售收入实现。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B、受托方、购置方签订合同：按基价加上分成额〔于收到已销开发产品清单之日〕〕确认销售收入实现。

④包销方式：采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议。

③超基价分成方式：依法纳税维权理财【例17】湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发工程竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：借：银行存款95万元贷：销售收入95万元依法纳税维权理财汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：借：银行存款115万元〔按买断价计算〕贷：销售收入115万元依法纳税维权理财扬子公司采取基价〔保底价〕并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价局部受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：借：银行存款132万元〔按基价价计算〕贷：销售收入132万元依法纳税维权理财汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1100平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下：借：银行存款188万元贷：销售收入188万元要求：计算楚风房地产公司上述工程2007年9月应实现收入。依法纳税维权理财被江汉公司代理业务应实现收入1000000元〔支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据效劳业发票，作为费用列支〕；分析并计算：被汉兴公司代理业务应实现收入1250000元〔销售合同价高于买断价，按销售合同价计算〕；被扬子公司代理业务应实现收入＝2200×600＋〔2500－2200〕×600×70%＝1446000元〔基价加分成〕被汉正公司代理业务应实现收入＝2350×〔800＋300〕＝2585000元〔包销期内应实现收入加上期满后应实现收入〕。全月应实现应实现收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

依法纳税维权理财4、销售折扣、折让与销货退回的处理〔依据：国税函[2021]875号〕〔2〕债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除;〔1〕企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额;?国家税务总局关于确认企业所得税收入假设干问题的通知?〔国税函[2021]875号〕〔3〕企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。依法纳税维权理财依法纳税维权理财分析：〔1〕此种行为，属于售前优惠，目的是“促销〞，应属于商业折扣。〔2〕时间性优惠为＝15000000×3%＝450000元一次性付款优惠＝15000000×30%×2%＝90000元实际应确认收入＝15000000－450000－90000＝14460000元〔3〕因为此种行为属于售前行为，销售合同金额应为14460000元。依法纳税维权理财【例19】某房地产公司销售一栋楼房，总价值35000000元，购置方因资金问题，在一次性付给房地产公司30000000元后，余下款项5000000元一直未付。为了及早收回款项，房地产公司与购置方达成协议，如果购置方在2021年8月31日以前一次性付清款项，房地产公司给与购置方所欠款项10%的优惠。最终，购置方于2021年8月25日将余下款项付清，共支付4500000元。问：〔1〕这种优惠属于商业折扣，还是现金折扣，还是商业折让？〔2〕企业应按多少确认销售收入？相应问题如何处理？〔3〕销售合同金额应为多少？依法纳税维权理财〔1〕此种行为，属于售后优惠，目的是“回款〞，应属于现金折扣。〔2〕企业应按照销售全额35000000确认收入。500000的现金折扣应在应在2021年8月作为财务费用处理。〔3〕因为此种行为属于售后行为，因此不影响合同金额，销售合同金额应为35000000元。分析：依法纳税维权理财【例20】某房地产公司销售一栋居民住宅，因房屋设计与销售前承诺有区别，未能到达客户满意，因此客户要求退房或者进行打折处理。经与客户进行协商，有8户退房，共计退回房款3600000元；有15户同意退回一局部房款，每户退款15000元。问：〔1〕以上行为属于商业折扣、商业折让、现金折扣、销售退回哪种行为？〔2〕当月应如何确认销售收入？〔3〕销售合同金额是多少？依法纳税维权理财分析：〔1〕以上行为分两种情况。其中8户的行为属于销售退回，目的是“解除购置关系〞；其余15户的行为属于销售折让，目的是给予“局部补偿〞。两者都属于售后行为。〔2〕从实质上看，两者都属于减少销售收入，因此均应该在实际业务发生时，冲减“销售收入〞。共应冲减收入3615000元。〔3〕以上行为虽然属于售后行为，但是，系因房地产公司行为造成。因此，销售合同应该变更。首先原来与上面8户签订的合同应该作废，减少销售合同的总金额；其次，与上面15户签订的合同，可做两种处理，一个是原合同作废。按照新价重新签订购置合同，一个是原合同不变，按照赔偿价签署补充协议。依法纳税维权理财6、买一赠一销售的处理〔依据：国税函[2021]875号〕?国家税务总局关于确认企业所得税收入假设干问题的通知?〔国税函[2021]875号〕企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。依法纳税维权理财【例21】某房地产公司2021年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送2匹TCL挂式空调机一台〔市场价2800元〕。2021年7月卖给李女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位〔有产权〕一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元，问，就以上业务公司应该如何确认收入？依法纳税维权理财分析：〔1〕国税函[2021]875号所说的“买一赠一〞是指“组合销售本企业商品〔产品〕〞，所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的〞的商品〔产品〕。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品〔产品〕，应该不属于国税函[2021]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。5月应实现收入480000元。依法纳税维权理财〔2〕所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2021]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入：①房屋和车位的公允价值比为：房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76%车位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24%②应确认收入：应确认销售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元应确认销售车位收入＝560000×17.24%＝96544元依法纳税维权理财国税发[2021]31号文件：

7、合作开发收入的审核。依法纳税维权理财依法纳税维权理财依法纳税维权理财分析：依法纳税维权理财

1、房地产企业房屋租金收入：〔二〕房地产企业其它收入的审核。?企业所得税法实施条例?第十九条：租金收入，指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依法纳税维权理财依法纳税维权理财〔2〕乙方产每年租金100000元，租金与合同签第日一次付清，应于2021年6月一次性确认收入20万元。〔3〕丙房地产租期一年，租金30000元，但是合同约定租赁期满后一次付清，因此，2021年不应确认收入。应于2021年6月确认收入。2021年共应确认收入＝70＋20＝90万元〔1〕甲房产每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，应于2021年6—12月每月确认100000元收入，全年共应确认租金收入70万元；分析：依法纳税维权理财第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。〔1〕国税发[2021]31号文件：①审核开发产品交付使用时间。②审核预租价款是否按合同约定的租赁期限和租赁价格确认收入。〔2〕预租收入的审核重点：预租收入是指房地产企业在新建的开发产品在尚未完工交付使用前与承租人签订租赁预约协议的并预先取得的收入。2、房地产企业预租收入的依法纳税维权理财【例24】某房地产开发公司开发的一工程，地处市中心，商业前景被业届人士普遍看好。2021年5月，在该工程即将完工之前，王某与该公司签订了店面租赁合同，合同约定租期2年，每年租金为12万元，王某当月先行支付了一年的租金12万元，房屋于2021年10月1日交付使用，应如何确认该企业2021年的租金收入？依法纳税维权理财分析：税法规定,纳税人应当自开发产品交付承租人使用之日起确认收入，房地产公司在2021年5月收取租金时不做收入。应在2021年10月确认租金收入，金额为12〔万元〕。

3、房地产企业违约金收入。?企业所得税法?第六条：企业从各种来源取得的收益都应该确认为收入。因此违约金收入也应确认为收入；按照?企业所得税法实施条例?应属于其他业务收入。依法纳税维权理财【例25】某房地产公司2021年7月共取得两笔违约金收入。一笔是某购房户因为未按期支付购房款支付的违约金2000元，一笔是某建筑公司因为工程延期支付的违约金50000元。问：企业就这两笔违约金会计上应该如何处理？在税收上处理有何不同？〔1〕会计上，这两笔违约金均应作为企业收入处理。实际工作中应计入“营业外收入〞科目。也有的企业将购房违约金收入直接计入“预收帐款〞或“销售收入〞；将工程延期违约金收入冲减了“开发本钱—建安本钱〞。以上处理均可以，但是绝对不可以利用“其他往来〞“盈余公积〞“职工福利费〞等账户隐瞒、转移收入。分析：依法纳税维权理财〔2〕在税收上处理有所不同。首先，从企业所得税的角度，二者都是企业收入的一局部；其次，从营业税的角度，取得的购房户违约金，与企业销售有直接关系，应作为企业销售收入的一局部，计算缴纳营业税。而从建筑公司取得违约金，与企业的销售没有关系，不需要缴纳营业税。4、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入确实认?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。依法纳税维权理财【例26】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2021年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2021年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2021年应结转收入多少元？按照?企业所得税法实施条例?第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2021年6月确认收入180万元，因此，2021年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元，2021年6月实际应确认收入150万元。分析：依法纳税维权理财【例27】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2021年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2021年应结转收入多少元？分析：按照?企业所得税法实施条例?第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2021年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2021年应确认租金收入150万元。依法纳税维权理财〔三〕房地产企业视同销售收入的审核。〔1〕?企业所得税法实施条例?第二十五条：〔2〕?国税发[2021]31号?依法纳税维权理财(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。〔注：与国税发[2006]31号相比，取消了“转作固定资产〞工程〕依法纳税维权理财【例28】某房地产开发公司以计税本钱80万元的商品房抵偿所欠建筑公司80万元的债务，该房屋的公允价值〔售价〕为100万元，。企业账务处理：借：应付账款80万贷：开发产品80万经审核该企业的年度企业所得税纳税申报表及纳税调整工程明细表，该企业以房抵债的行为未按视同销售调整应纳税所得额，税务机关应如何进行处理？〔为简化计算，不考虑营业税、城建税、契税和印花税等税费问题。〕抵债行为在税法上视同销售收入，应按规定确定收入和本钱。就本例而言，应确认销售收入100万元、计税本钱80万元，应调增应纳税所得额=100-80=20万元。分析：依法纳税维权理财分析：

依法纳税维权理财〔四〕房地产企业的收入总额及计量1、?企业所得税法?第六条：2、?条例?第十二条：依法纳税维权理财企业所得税法第六条所称以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额；公允价值，是指按照市场价格确定的价值。3、?条例?第十三条：依法纳税维权理财依法纳税维权理财〔4〕企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。依法纳税维权理财〔一〕收入类调整工程2—11—3、国家税法关于纳税调整的规定填报会计上不作为销售核算，而在税收上应作应税收入缴纳企业所得税的收入。1、“视同销售收入〞：填报执行企业会计制度的纳税人接受捐赠纳入资本公积核算应进行纳税调整的收入。2、“接受捐赠收入〞：

2—11纳税调整工程明细表依法纳税维权理财4、“未按权责发生制原那么确认的收入〞：填报不符合税收规定的销售折扣和折让应进行纳税调整的金额。填报会计上按照权责发生制原那么确认收入，计税时按照收付实现制确认的收入，如分期收款销售商品销售收入确实认、税收规定按收付实现制确认的收入、持续时间超过12个月的收入确实认、利息收入确实认、租金收入确实认等企业财务会计处理方法与税收规定不一致应进行纳税调整产生的时间性差异的工程数据。3、“不符合税收规定的销售折扣和折让〞：依法纳税维权理财【相关链接：各种收入确认的时间】〔1〕?企业所得税法实施条例?第十七条—第二十一条。依法纳税维权理财〔2〕?企业所得税法实施条例?第二十三条。①、分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；②、建造周期超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。〔3〕?企业所得税法实施条例?第二十四条。采取产品分成方式取得收入的，按照企业分得产品的日期确认收入的实现。依法纳税维权理财提供劳务交易的，同时满足以下条件，应确认收入实现。①.收入的金额能够可靠地计量；

②.交易的完工进度能够可靠地确定；③.交易中已发生和将发生的本钱能够可靠地核算。〔4〕国税函【2021】875号〔施工企业应按此结转收入〕依法纳税维权理财6、“特殊重组〞、“一般重组〞：“特殊重组〞，填报非同一控制下的企业合并、免税改组产生的企业财务会计处理与税收规定不一致应进行纳税调整的金额。

“一般重组〞，填报同一控制下的企业合并产生的企业财务会计处理方法与税收规定不一致应进行纳税调整的数据。注：以上两项根据?关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知?〔财税[2021]59号〕规定计算填写。依法纳税维权理财根据附表七?以公允价值计量资产纳税调整表?填写。7、“公允价值变动净收益〞：8、“确认为递延收益的政府补助〞：填报纳税人收到不属于税收规定的不征税收入、免税收入以外的其他政府补助，会计上计入递延收益，税收规定应计入应纳税所得额征收企业所得税而产生的差异应进行纳税调整的数据。9、“境外应税所得〞：根据附表六?境外所得税抵扣计算明细表?填写。依法纳税维权理财11、“不征税收入〞：来自?事业单位、社会团体、民办非企业单位收入工程明细表?，其他单位不填写。12、“免税收入〞：13、“减计收入〞：14、“减、免税工程所得〞：15、“抵扣应纳税所得额〞：以上四项根据附表五?税收优惠明细表?填写。依法纳税维权理财17、“其他〞:〔二〕扣除类调整工程填报会计与税收有差异需要纳税调整的其他收入类工程金额。1、“视同销售本钱〞：根据附表二?本钱费用明细表?填写。2、“工资薪金支出〞：〔1〕?企业所得税法实施条例?第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，包括：根本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出，准予扣除。依法纳税维权理财

关于合理工资薪金问题

〔2〕?国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知?〔国税函〔2021〕3号〕依法纳税维权理财〔3〕国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知〔国税函〔2021〕98号〕3、“职工福利费支出〞、“职工教育经费支出〞、“工会经费支出〞：〔1〕?企业所得税法实施条例?第四十——四十二条。依法纳税维权理财〔2〕?国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知?〔国税函〔2021〕3号〕

关于工资薪金总额问题

依法纳税维权理财

关于职工福利费扣除问题

?实施条例?第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：〔二〕为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。依法纳税维权理财

关于职工福利费核算问题

〔三〕按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。〔3〕?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函〔2021〕98号〕2021年及以后年度发生的职工福利费、职工教育经费，应首先冲减企业2021年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费、职工教育经费余额，缺乏局部按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。依法纳税维权理财企业2021年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益；如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。4、“业务招待费支出〞：〔1〕?企业所得税法实施条例?第四十三条：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售〔营业〕收入的5‰。〔3〕根据国税发【2021】31号文件规定，预售收入也应作为业务招待费的计算基数。〔2〕?企业所得税年度纳税申报表?填报说明规定：作为计提业务招待费基数的“销售〔营业〕收入，包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入。〞依法纳税维权理财5、“广告费与业务宣传费支出〞：按照附表八?广告费、业务选产费跨年度调整表?填写。注：以预售收入为基数计算的“广告费、业务宣传费〞，如果填入?广告费、业务宣传费跨年度调整表?，在进行电子申报时，将无法通过。所以，这局部“广告费、业务宣传费〞可以作为所得额的调减工程，直接填入“扣除类调整工程〞的“其他〞栏目内。6、“捐赠支出〞：依法纳税维权理财〔2〕具体规定参看：?财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知?〔财税[2021]160号〕〔3〕?国家税务总局关于企业所得税执行中假设干税务处理问题的通知?〔国税函[2021]202号〕企业发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会和上海世博会等特定事项的捐赠，〔但凡通过县以上人民政府和非营利性社会团体捐赠的〕可以据实全额扣除。企业发生的其他捐赠，应按?企业所得税法?第九条及?实施条例?第五十一、五十二、五十三条的规定计算扣除。〔年度会计利润的12%以内〕依法纳税维权理财7、“利息支出〞：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能到达预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的本钱，并依照本条例的规定扣除。企业在生产经营活动中发生的非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除。非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部准予扣除。〔1〕?企业所得税法实施条例?第三十七条：〔2〕?企业所得税法实施条例?第三十八条：依法纳税维权理财企业的利息支出按以下规定进行处理：

①企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准那么的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。②企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。〔3〕?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?国税发[2021]31号：依法纳税维权理财依法纳税维权理财②企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除；③企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出；④企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。依法纳税维权理财

【相关链接1：统借统还利息应怎样进行纳税处理？】

【例30】假设房地产公司和建筑公司是同一个集团，3月份建筑公司从银行贷款2000万元，然后又将其中的1500万元转入房产公司用，并向房地产公司收取与银行相等的利息，请问两家公司怎样做帐务处理？建筑公司是否需要缴纳营业税？房地产企业怎样进行税前扣除？

辨析答疑：

1、会计处理：①取得贷款时：

借：银行存款

贷：短期借款〔长期借款〕〔1〕建筑公司账务处理：依法纳税维权理财

③收回借款和利息时：

借：银行存款

贷：其他应收款〔借款本金〕

其他应付款〔收回应由房地产公司负担的贷款利息〕②借给房地产时：

借：其他应收款

贷：银行存款④还银行贷款及利息时：

借：短期贷款

其他应付款

贷：银行存款〔本金加利息〕依法纳税维权理财③还款、支付利息时：

借：其他应付款〔本金加利息〕

贷：银行存款

②按月计息时：

借：财务费用〔或开发本钱〕