中原地产新城地产华东家艺中心课件

12五月2024中原地产新城地产华东家艺中心Part1Part3TableofContents目录项目基础现状Part2营销定位论证销售价格论证中原地产新城地产华东家艺中心PART.01项目基础现状中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——区位分析崇安新城崇安区新城区域商业中心火车站交通枢纽本案无锡市中心中山路CBD3公里4公里华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新城核心区域，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。根据崇安新城（广益片区）详细规划显示，崇安新城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公里。其中，整个新城的北部和南部均为大片的居住区，中间主要以商业和商务为主。项目位于崇安新城核心区域，区域规划以居住区和商业商务区为主，未来升值潜力巨大。中原地产新城地产华东家艺中心锡沪路规划路江海东路规划路32154广益装饰名品城亿家国际家居广场家装为主的沿街商业民航大酒店月星国际家居广场项目现状——周至情况四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。32145本案所处锡沪路片区目前已形成锡沪路建材一条街的商业氛围，稳居无锡装饰建材第一街的龙头地位。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——区域交通环境锡沪路广益路江海东路MM广益新城站靖海公园站该站可与轨道3号线换乘3223M轨道2号线京沪高铁无锡东站无锡机场无锡火车站市中心本案位置崇安新城内部交通：崇安新城规划有东西走向的轨道2号线将穿越整个区域，区域内有广益新城站，该站为地下站，设在华东装饰城地下，还临近轨道2号线与3号线的换乘站靖海公园站。规划2010年底开建，2015年建成。未来从新城往市中心仅10分钟车程，往市区其他区域基本在15分钟内，这将为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流。横贯无锡的轨道交通2号线及3号线建立起的15分钟商圈，将使崇安新城成为具备强大辐射力的城市副中心，为项目带来大量商务为主的轨道交通中转客流。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——周至交通锡沪路高架：江海东路广益路广南路本案上马墩路广吉路学前东路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路规划路项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇点位于离项目5分钟。崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系，“三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横”即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟。项目周边路网密集，且多为城市主干道，三纵五横”路网体系无缝对接主城锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责，交通十分便利。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——人流动线锡沪路规划路江海东路规划路车站车站车站人流动线人流动线：地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——车流动线锡沪路规划路江海东路规划路车流动线车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——昭示性分析锡沪路规划路江海东路规划路沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好AB1C1C2C3B2地块中部规划路B2两侧，昭示性较好地块西南部C1、西部C2及东部C3由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——商业价值分析锡沪路规划路江海东路规划路ADDCB商业价值：锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差地块商业价值大小如右图排序A、B、C、D地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——商业限制性条件华东家艺中心项目地址锡沪东路2号（广益名品城旁）地段商圈崇安新城锡沪—广益板块物业类别写字楼、商业建筑类别高层占地面积34256.9㎡建筑面积150496㎡容积率2.8绿化率25%开发商无锡新城万博置业有限公司华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——营销节点6月12日售楼处公开10月中下旬商铺首次开盘预计11年底酒店式公寓开盘8月2日—14日《非常6+1》海选8月2日—14日包机直飞深圳考察9月17日温州看铺团现场参观华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办《非常6+1》海选等事件营销和活动营销，预计于10月中下旬商铺首次开盘。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——前期营销推广6月12日，项目售楼处公开华东家艺中心目前推广动作不多，以售楼处公开、《非常6+1》海选等活动营销为主，辅以户外和报广等媒体推广。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——前期营销推广7月21日，央视王牌综艺栏目《非常6+1》登陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心对活动独家冠名。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——前期营销推广8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺中心杯《非常6+1》全国选拔赛无锡站分别举行了前三场海选。中原地产新城地产华东家艺中心项目现状——前期营销推广8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。中原地产新城地产华东家艺中心销售价值论证——销售现状项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘主力商铺面积为20—50平米目前在售一期，商铺500套左右商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有“总价18万起”的推广诉求截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性返还3年24%收益。此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现场看铺。华东家艺中心主力商铺面积为20—50㎡，预计10月中下旬开盘。中原地产新城地产华东家艺中心PART.02营销定位论证中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域市场环境分析项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东部。崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。崇安新城功能定位崇安新城崇安区惠山区锡山区新区滨湖区南长区北塘区市中心副中心中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域市场环境分析锡沪路装饰装潢市场江海路汽车汽配市场学前东路五金机电市场广益路锡沪路崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。功能规划布局是：1个商贸中心区：以龙头公园为中心，沿河形成休闲购物商贸街区。3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场，，总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为核心，形成“广益家居城”。2大居住社区：规划２００万平方米，分广益和江海两个大型社区，规划人口约10万。崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡沪路和广益路为发展轴，形成专业市场集群、休闲购物商贸中心和国际居住区。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域商业市场分析江海东路锡沪东路广南路广益路锡沪路生活资料市场生产资料市场崇安新城商业主要形成生产资料和生活资料两大市场

生产资料市场：主要沿锡沪路分布，以装修、装饰、建材家居专业市场为主。生活资料市场：主要沿广益路、广南路分布，以满足日常消费的购物中心，大卖场为主。

崇安新城商业形成生产资料和生活资料两大市场，结合项目现营销定位，在此通过生产资料市场现状为基点，分析项目定位是否具有合理性。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——生产资料市场锡沪路广益路沪宁高速2121本案1234567广益路锡沪路广南路江海东路891011锡沪路东部区域月星家居好艺家国际家居广场锡沪装饰佳润广场嘉饰茂名品城宜家购物中心（规划)未上市项目1、红豆项目2、宜家购物中心已上市项目1、月星家居2、好艺家广场3、佳润建陶城4、锡沪装饰城5、嘉饰茂居家生活广场6、广益名品城7、名品城二期8、华东装饰城9、华东建材市场10、中储建材城11、百安居12、红星美凯龙生产资料市场以装修家居建材专业市场为主，沿锡沪路主干道发展，是无锡最具影响力的专业市场片区，具备庞大的市级辐射效应。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域竞品分析隶属于无锡市崇安区广益资产经营公司，紧邻江海高架，隔锡沪路南北对望。锡沪路装饰市场总建筑面积3万平米，批发为主，属于锡沪路比较老的建材市场，商品展示效果很一般，属于中低档产品，但却是低价商品的源头，看似不起眼的门店，不起眼的货品，也许就和标价翻了几个跟头的名牌产品是一个厂家的。广益装饰名品城总建筑面积5万平米，一楼是瓷砖，二楼是洁具、淋浴房，三楼是窗帘，四楼是橱柜和集成吊顶。总体而言，购物环境尚可，属于中高档品牌消费的地方。广益名品城二期总建筑面积10万平米，融时尚精品家居、餐饮休闲、SOHO办公、酒店式公寓四种业态，其中家居博览中心以及石材展示中心以中高品牌形象展示为主，商铺均价30000元/平米，公寓均价为9000元/平米。锡沪路装饰市场品牌档次及市场形象一般，广益名品城则相对属于中高档品牌消费的场所。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域竞品分析总建筑面积30000平方米，约300户商家，由广东省中山市温州商会副会长程文才先生于2003年9月份投资兴建。一楼是软家具，二楼是板式家具，三楼是实木家具，四楼是所谓的欧美馆，为知名品牌生产厂家、经销商提供产品的展示和销售平台，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。好艺家国际家居广场总建面积30000㎡，约300户商家，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域竞品分析总建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和创意公寓3万多平方，地下室：做精品灯具馆，一层：陶瓷卫浴精品馆二层：五金木制品精品馆，三层：软装家具馆（美克美家）。商铺18平方米起，开盘至今均已售完，售价1-2楼均价3万/平米，现租金价格在2-3.5元/平米；停车位设在屋顶，车位超过650个。另外，两栋酒店式公寓，户型在40-70平米不等，层高5米，可自由分割成两层使用，均价8500元/平米。嘉饰茂家居生活广场总建面积8万多㎡，商场面积5万多㎡，开盘至今商铺已全部售完。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域竞品分析月星家居广场面积达10万平方米，从Ａ－Ｆ共分为６区，品种齐全。广场共4层，分为睡眠区、现代家具区、古典家具区。产品涉及沙发、软床、床垫、现代板式家具、儿童家具、休闲藤器、实木家具、新古典家具、“韩流”家具等产品，属于品牌家居购物广场。月星家居广场与本案仅一街之隔，总建面积约10万㎡，属于品牌家居购物广场。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域竞品分析俱崇安位于锡沪路广南路交界口，建筑面积3.9万平米，由3幢彩色积木式的建筑组成，是以家居创意为主题，地上6层。A馆将展售不同风格的创意精品家居，主馆B馆是整个创意园的亮点—创意家居体验馆，C馆将主要引进创意餐饮、创意设计师工作室。

目前仍在进行一期招商工作，并已接近尾声。出租房源面积为80-1200平米不等，均价为1-2元/平米每天，现只剩3楼和4楼共20间，总面积为4200平米，2楼已基本租完，只剩2间。据悉，近期俱崇安将会全面结束一期招商，目前正在筹备10月下旬的开业。另明年1月开始俱崇安将开始规划二期项目。俱崇安总建近4万平米，以家居创意为主题，与本案有一定类似之处，但在定位方面不尽相同。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——生产资料市场分布崇安新城专业市场经营业态业种特点建材市场初级形态广益名品城建陶瓷砖、卫浴洁具、窗帘布艺、墙纸地毯、家居饰品、艺术玻璃批零兼有，经营品种开始品牌化，以软装为主，出现业种细分的专业市场，面向追求性价比和品质化的客户名品城二期3万㎡石材、建陶瓷砖、卫浴洁具、窗帘布艺、墙纸地毯、家居饰品、艺术玻璃、餐饮嘉饰茂5万㎡电器、灯具、橱柜、电子佳润建陶城3万㎡卫浴、陶瓷好艺家8万㎡灯饰灯具、家装五金、瓷砖卫浴、地板门业、居家饰品、橱柜锡沪装饰10万㎡板材、地板、五金、门业、楼梯、壁纸、橱柜、灯具早期的建材市场，批发为主，零售为辅，以硬装为主，配合软装，仓储式销售，面向家居、办公、酒店等装修追求性价比的客户华东装饰城3.8万㎡木材、五金、涂料华东建材市场3.6万㎡洁具、陶瓷、水暖五金中储建材城25万㎡地砖、陶瓷、五金、水暖、橱柜、灯具、玻璃制品、地板、石材建材市场中级形态月星家居10万㎡家居、实木家具、欧式家居零售超市，较好的购物环境，品牌化，一站式装修和细分市场均有，面向追求品质品牌和购物环境的中高端客户百安居6000㎡厨房、卫浴、瓷砖、地板、油漆、灯具、五金、水电、基础材料红星美凯龙12万㎡家具、建材、餐饮、休闲于一体建材市场高级形态宜家14万㎡（规划）服装品牌零售、餐饮、大卖场、电器、影院以及各类休闲与运动服务以零售为主的多业态组合，满足一站式高品质家装购物及延伸休闲需求，是专业市场的终极形态专业市场能级、档次逐步提升，随着宜家落成，中低高档将全面饱和业态业种覆盖装修前后，建材、家居、软装材料，无市场空白点专业市场饱和度高，经营风险大，不推荐本案开发此类物业中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域市场业态分布比例分析类别所占

比例家居市场经营状况分析陶瓷

洁具20.2%东鹏国际、华东建材城、佳润建陶、锡沪名品城、中储装饰市场陶瓷洁具作为高利润产品同样是各市场主力引进业态，目前所占比重较大，经营状况良好。地板

木业16.9%东鹏国际、华东装饰城、锡沪装饰市场、锡沪名品城、中储装饰市场、好艺家无锡是国内地板的主要产地,地板也是高利润产品,更有企业(徐家木业)直接开设自营卖场,目前锡沪路上地板木业几近饱和。灯具5.5%好艺家、中储装饰市场灯具市场也是为好艺家独占，但是与月星在行业内的强势地位相比,好艺家竞争力较弱。家装

配件7.2%中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家、月星家具、东鹏国际、华东装饰城、华东建材城零散分布在各个市场的中间，特点是整体品质不高，没有专一统一的经营场所。工艺品0.7%月星家居品质感较强，利润较大，客户定位较高，因为其产品特性所占经营面积较少。门业6.3%锡沪装饰市场、好艺家市场内现有此类产品整体的档次不高.此类产品需要较大的展示空间对租金总价存在较多考虑。家具

橱柜21.0%月星家居、中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家月星家居凭借规模品牌优势独占锡沪路家具市场,其他市场无力与月星展开直接竞争。窗帘布艺墙纸2.8%月星家居、新天地布艺、名品城月星家居与名品城中有一定比例,新天地中的布艺广场目前经营状况较差。软装

超市0.2%月星家具目前锡沪路上只有1000平方米位于月星家具里面的软装超市，利润较高，且经营状况良好。油漆1.1%华东装饰城利润过低对租金较为敏感,市场普遍较为排斥,更多的是分布在低端市场以及市场外零散店铺。五金

配件9.9%华东装饰城、华东建材城、中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家几乎每个市场都涉及到此业态，利润低，前景暗淡，市场没有什么突破口石材

型材3.9%中储装饰市场、锡沪装饰市场、好艺家、佳润建陶、锡沪名品城利润较低,其在整个市场中所占实际比重较小未开发4.4%月星家具、好艺家、佳润建陶锡沪路建材市场商业圈内，现有业态以陶瓷洁具、家具橱柜所占比重最高，大部分家居市场均以建材硬装为主，软装所占比例较低。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——区域市场环境分析华东家艺中心项目位于锡沪路建材家居市场商圈，周边竞品分布密集，但定位大多以硬装家居市场为主，与本案家饰家艺的软装市场定位略有差异。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——软装界定软装，即软装修、软装饰。相对于传统“硬装修”的室内装饰形式。即在居室完成装修之后进行的利用可更换，可更新的布艺、窗帘、绿植、铁艺、挂画、挂毯等进行的二次装饰。软装潢的经营范围包括沙发、床罩、床饰、椅垫、椅套、门、窗帘、窗幔、帷布、壁饰挂件等，室内所有软体饰物，如地毯、草垫、靠垫、沙发套、茶具垫等等。软装经营范围以家居家饰等家装修饰性物品为主，因此，华东家艺中心以家饰家艺作为项目定位，与锡沪路其它家居市场存在明显差异。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——无锡软装市场分布情况目前无锡软装市场分布零散，品种较少。但软装占家装比例正逐年增加，存在市场机遇。软装经营面积经营状况百安居新区店4000平方米左右良好，基本上无锡采购软装的集中地点百安居锡山店4000平方米左右一般，靠近安镇东北糖的客户居多。家佳福家饰艺术超市10000平方米左右新开规模软装市场，目前经营状况较差月星居家连锁超市1000平方米左右品质居家连锁店，吸引且经营状况较好各大商场零散分布，没有集中地点，经营状况较好目前无锡的软装市场集中分布在百安居，美凯龙，以及市区的一些大商场里面，而目前市场上真正意义上的软装超市紧有四家：百安居新区店，百安居锡山店，锡山美凯龙家佳福家饰艺术超市，月星居家连锁超市。其余的为一些零散的分布在各大商场里面，目前无锡客户购买软装饰品主要是在新区的百安居，以及各大商场的零散铺位，且品种较少。软装市场在无锡已经有一定的规模，然而真正意义上的集中的规模软装卖场目前只有一个——家佳服艺术超市，且由于区位的原因其很难打开市场局面，锡沪路建材市场目前大的建材商业氛围已经形成，抓住软装这一市场机会点，充分利用好整体的商业氛围是本案的关键所在。目前无锡市场对于软装需求潜力较大，且软装占家装比例正逐年增加，无锡目前专业软装市场仅仅一家，市场前景看好。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——市场发展趋势分析随着人们消费水平的提高和对居住环境要求的增长，软装产品的消费增长空间将越来越大。随着人们消费水平的提高，以及对居住环境要求的增长，“轻装修，重装饰”的理念越来越多地被消费者所接受。软装作为一个新的业务增长点，尤其是全装修房推广普及后，对那些建材零售卖场来说，硬装一块会受到挤压，但软装市场却完全可以扩张。在2007年软装潢出现销售小高潮，预计在未来5-10年内将稳定增长。所以，软装产品的消费增长空间将越来越大。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——项目SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak总建15万方，整体规模较大，在项目自身规划的综合性和成熟度方面具备一定优势。专业软装市场，差异化的市场竞争，既利用了浓郁的商业氛围又回避了激烈的竞争。软装占装修市场份额逐年递增，发展潜力巨大。全国20强开发商品牌。软装设计面较广，且品牌档次参差不齐，因此较难给产品精确定位类型和档次。软装设计种类繁多，管理难度较大。对于专业软装概念，市场接受需要一定培育周期。机会-----Opportunity威胁-----Threaten无锡首家规模型专业软装市场。锡沪路现有家装市场多以政府与相关单位合资打造为主，产权式商铺较为稀缺，项目直接销售将引起投资市场对区域的关注。锡沪路现有家装建材品类集中在陶瓷等行业，其余类别相对零散且品质不高，此外锡沪路作为商圈餐饮等辅助业态稀缺，存在市场机会。锡沪路家装建材市场发展已久，经营品种几乎涵盖装饰建材的各个品类，再加上红星美凯龙等项目的进驻，未来市场竞争激烈。区域内华东装饰城等商业体目前正进行全面升级，这些区域内老牌市场的升级将冲击本案意图营造的精品路线。作为与区域市场形成差异的全新定位，存在被市场同化的风险。本案现有定位抢占了市场空白点和机会点，但也存在一定的劣势和潜在的威胁。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——定位突破市场机会点目前在无锡市场上软装市场是一个市场空白点，目前没有专业的软装市场，零星的软装市场分布在把本案周边的建材市场。做专业的软装市场最大限度的避免了红海竞争。风险性简单的以建材城入市面临巨大市场竞争压力,缺少亮点,难以实现价值最大化.新兴行业，无论是客户还是投资经营者都需要一定时间来接受专业软装市场，主营差异化业态难以填补完全部体量;树立品质形象需要强大的加盟商家，吸引品牌商家加盟也是本案的一个难点.关键词差异化竞争，专业软装潢市场，品质商家加盟，统一管理。无锡市场上规模性的专业软装市场是一个市场空白点，本案目前的定位既借助了锡沪路现有的成熟的家装市场商业氛围，同时也有效地避免了硬装市场扎堆带来的激烈竞争。市场机会点较大，但也需注意潜在的风险。中原地产新城地产华东家艺中心营销定位论证——营销定位华东家艺中心定位严格遵守了“依托市场、差异经营”的策略，依托锡沪路以“建材”为主题的成熟定位，同时对“建材”行业进行细分，选择了锡沪路缺失的“家饰家艺”类业态作为项目的定位方向，并提出了打造华东首席家艺旗舰的发展目标。为了将“家艺”做到极致，华东家艺中心专程聘请了美国CharlesGroupInternational为项目进行主题化的总体规划，以期将国际化商业建筑设计理念和超前的建筑表现手法植根于内。整个项目商铺铺铺临街，并通过下沉式广场、天桥、中庭、连廊等建筑处理手法将整个项目营造成了一个开放式的商业空间。商铺层高5.7m，办公层高4.5m。为了保障项目今后运营成功，采用统一经营管理模式，统一招商、统一推广、统一运营。

华东首席家居&家艺旗舰华东家艺中心定位为软装市场，填补了锡沪路—崇安新城乃至无锡市的市场空白。中原地产新城地产华东家艺中心PART.03销售价值论证中原地产新城地产华东家艺中心销售价值论证——区域竞品租金反推法比较内容权重月星家居嘉饰茂锡沪装饰广益名品城（指标）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%10.210.210.210.2人流量20%10.210.210.210.2规划、主题25%0.80.20.90.2250.80.20.80.2交通条件15%10.1510.1510.1510.15规模15%0.80.1210.1581.20.90.135得房率5%0.90.0450.90.0450.90.0450.90.045合计100%

0.915

0.97

1.995

0.93商业部分售价测算方法：采用对市场中的商业项目租金和售价进行采样，并通过租金还原法和市场比较法，综合评估推算出项目的商铺售价。租金还原法推导售价表一：租金还原法推导售价：价格比较系数中原地产新城地产华东家艺中心销售价值论证——区域竞品租金反推法楼层月星家居嘉饰茂锡沪装饰广益名品城比较系数0.9150.971.9950.93对手目前1F租金36.002.002.20本项目类比1F租金均价3.286.191.002.37权重0.250.250.250.25项目1F租金价格=3.28*0.25+6.19*0.25+1*0.25+2.37*0.25=3.21由此推算出1F售价=3.21/0.06*365=19515元/平方米租金还原法推导售价表二：租金还原法推算项目商铺售价为19515元/平方米中原地产新城地产华东家艺中心销售价值论证——区域竞品价格比较法市场比较法推导售价表一：比较内容权重名品城嘉饰茂美食城哥伦布（指标）拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业繁华度20%10.210.21.10.221.150.23人流量20%10.210.21.10.221.150.23规划、主题25%0.80.20.90.22510.250.90.225交通条件15%10.1510.151.10.1651.10.165规模15%0.90.13510.151.10.1651.10.165得房率5%0.90.0450.90.04510.0510.05合计100%

0.93

0.97

1.07

1.065中原地产新城地产华东家艺中心销售价值论证——区域竞品价格比较法楼层名品城嘉饰茂美食城哥伦布比较系数0.930.97001.07001.0650对手目前1F售价45000.0040000.0060000.0080000.00本项目类比1F售价48387412375607475117权重0.40.20.20.2由