沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84课件

沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT2024/5/12沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT提案前，请允许我们进行简单介绍－－沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT

胜家准则是从事房地产营销策划、推广执行、销售代理的专业公司。公司下辖市场研究部、营销策划部、广告设计部、客户服务部、销售代理部、销售管理部。公司主创人员具有近10年房地产销售、营销策划、营销管理等实战经验，并一直从事房地产营销理论研究。近年服务的部分主要客户包括：东方威尼斯、地王国际花园、中远颐和丽园、亚都名苑、河畔花城、万和顺景、万和丽景、亚洲时尚公寓、泉涌山河里、新玛特公寓、阳光尚城等60余个项目。2005年被新地产杂志授予中国百强地产策划机构第49名，东北第一。2006被中国房地产协会授予全国金牌代理机构。2007全国最具影响力房地产策划代理机构、中国十大房地产策划专家沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT公司服务保障体系人才保障创新研究保障实操经验保障主创人员十余年房地产销售、营销、高层管理经验；4A公司与开发公司背景组成团队骨干。借鉴应用国内房地产与其它行业的营销理论与先进经验。具有60余个包括高中低端普通住宅、别墅/商业/复合地产的整合策划/营销推广经验，累计产生销售额120个亿以上。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT无缝服务流程保障社会资源保障全程服务,关键节点强化，全面保障营销效果。从提供解决方案、过程跟踪到效果反馈。具有强大的专家顾问团队，涵盖相关部门政府要员、规划设计、市场营销、传媒等行业的资深专家学者，为客户提供增值服务。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT言归正传－－沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT目录一、项目理解（核心问题与解决）二、客层理解（分析与定位）三、推广理解（推广语、卖点提炼）四、NP表现五、传播策略（媒介策略、活动规划）沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT关键问题把握与解决方案

（本次提案核心）项目理解沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT关键问题把握区域特殊性－－生地(沈抚之间)如何面向未来，面向沈抚新城，整合资源，提升宗地价值，进而提升项目价值？对项目地域与目标客层的特殊性，如何进行创新营销，提高营销绩效？面对沈阳东部南部与抚顺市场两市的竞争项目，如何创造、提炼项目的独特优势与比较优势，给消费者充足的购买理由？区域特殊性大盘如何持续提高项目影响力与品牌价值进而创造更多的利润回报？沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT解决问题卖什么？沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT面向未来－－

﹠卖前景

﹠卖升值面向大市场－－

﹠卖生活质量/生活方式/生活标准。﹠卖独特价值/卖比较价值/卖投资价值。区域的前景区域的未来项目的前景项目的未来沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT解决问题怎么卖？沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT产品物质利益与消费者精神利益并重；物质利益要“物超所值”溢价效应，6元产品，10元感觉，8元卖掉；精神利益要追求对位、戴高帽、人宅相扶、人因宅贵。重要的营销节点，采取封锁性的营销策略，一定区域市场上只有锦绣澜湾一个项目值得购买。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT客层理解目标客层定位沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT竞争项目定义－－从购买者角度来定义竞争范围本案竞争项目广泛，包括：沈阳东部（棋盘山板块）、东北部（蒲河板块）的低密度产品，浑南板块低密度产品；抚顺李石地区、高湾地区及其它地区的低密度产品。消费者对这些产品的购买导向主要为第二居所导向，休闲居住导向、投资导向及少量第一居所导向。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT动态的：宗地的不断成熟、项目影响力的不断提升、价格的不断提升，目标客层的地理范围不断扩大，人群层次不断提升，购买导向不断变化。多层次的：面对两个城市，不同的产品线，庞大的规模，项目客层涵盖了不同城市从中端、中高端到高端的多层次客户群。多功能的：在购买导向上，应涵盖第二居所导向、休闲居所导向、第一居所导向、投资导向等。2.定位原则沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT区域动态定位辽宁中部城市群沈阳更大区域沈阳南部抚顺更大区域沈阳东部望花区李石、汪家沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT人群动态定位抚顺高端人群沈阳中高端人群沈阳及辽宁中部城市高端人群沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT购买导向动态定位本区域客户第一居所第一居所增多多种购买导向并存其他区域客户休闲、第二居所投资沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT3.客层定位心理特征与营销引导区域客户：李石、拉古、深井子、汪家、王滨等地缘性客户及抚顺望花区的区域客户。包括公务员、私企业主、个体业主、动迁户等。以第一居所为主。主要购买诱因与营销引导地缘与区域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、区域前景与升值空间等。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT抚顺客户－－以高收入人群为主

隐形收入的公务员群体；国营大中企业中高层领导、高级技术人员；从事石化、煤炭及第三产业的个体业主和企业主等。购买导向－－第二居所/休闲居所/升值身份价值/攀比/只因为好沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT主要购买诱因与营销引导－－产品升级换代－－别墅居住是最高居住形式。最成功、最富有，当然要买最好的房子－－最好的房子，匹配最好的你；是身份的象征。拥有第二居所、休闲居所－－是成功人士的时尚特征。升值空间与投资价值－－沈抚新城的前景与项目的顶级属性。攀比：同一圈层的人，他能买，我为什么不？－－阶层属性，羊群带动。过度占有：只因为最好，不需要更多理由－－这个项目是最好的。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳客户－－以中高收入人群为主，少量高收入人群隐形收入的公务员群体；国家企业中层以上领导、技术人员；三资企业从事技术、管理的中高级白领，涵盖多个行业；医疗、卫生、法律等中高收入行业的中高收入群体；从事各个产业的私企业主、个体业主。购买导向－－第二居所/休闲居所/升值身份价值/健康/休闲/品位

沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT主要购买诱因与营销引导－－第二居所与休闲居所：拥有一个第二居所或休闲居所是中产阶级的必须，本项目符合最好的第二居所或休闲居所的一切标准；同时是对其身份的最好标准与提升。升值：低端城市价格，两个城市的配套，项目的均好性，具有巨大的升值空间。健康、休闲、高品位的生活方式。良好的生态环境、高档次的生活配套，高素质的业主，成就健康、休闲、高品位的生活。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT推广理解推广定位沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT首席百万平西班牙风情岛居墅区区域定位规模定位风格定位（抚顺/沈阳）竞争定位功能定位沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT一个楼盘销售成功的关键在于别出心裁、独具一格的价值定位。下面，我们就从四个角度去解读我们给出的定位－－◎整体◎疏离◎符号◎复合沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT百万平西班牙墅区的定位，以西班牙风情为主题和核心概念，来统揽整个百万平社区全局，把住宅小区的各个环节、各个要素给串联起来。整体性价值定位为什么能吸引消费者？首先，整体性定位提供给消费者的价值和效用是多方面的，是一个顾及消费者从实用到情感诸多需求的体系。例如小区里的多个要素，从庭院、园林到小湖风景，从西式咖啡厅到罗马式喷泉、钟楼，从建筑的样式到房屋的色彩等，以一种统一的风格有机地构成一个整体。其次，也是更为关键的，整体性价值定位超越了局部利益，与消费者的生活方式联系在一起，消费者在这个小区里生活，置身于一种整体背景和环境，进行全方位、多层次的消费，生活形态发生了重要变化。再次，一些消费者对西方生活方式有一定程度的认同和接受，整体性价值定位契合了这部分消费者的价值观。◎整体：与生活方式对接沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT营销中往往是“距离产生美”。一个产品或品牌在回应消费者需求时，不能完全被动地跟随，而是主动影响、牵引甚至创造需求，牵引消费者的需求，就不能距消费者太近，否则使客户失去想像空间。岛居墅区，朦朦胧胧让人向往，并不是谁都能触手可得。只有与之匹配的人才可拥有。从营销操作角度讲，一个产品的概念、样式、风格属性如果同消费者有一定距离的话，也就为营销操作赢得了空间。疏离是一种心里距离，但在营销操作时要缩短这个心里距离。◎疏离：牵引顾客需求沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT符号的意义在于与消费者达成持久、深厚的默契。一旦消费者认同、理解、喜欢一种文化象征，其对品牌的忠诚、对产品的偏好就有了心理深度。应对本案西班牙社区有一个统一的主题和非常鲜明的风格，它们是通过景观、建筑、色彩、布局等具体形象表现出来，并争取在一定程度上让这些成为欧洲古典风情及居住文化的象征。营销的高境界是从具像到抽象，一旦具体的产品及其表现形式能够被抽象化、符号化，那么它就会变成为一种富有文化意味的象征。对于产品的溢价，很大程度上来自于文化价值。◎符号：持久而深厚的沟通沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT超越竞争比较高明的模式便是多重资源的整合。多一种资源，就多一种竞争手段。多种资源有机地整合在一起，就会产生一种整体的、系统的效应，而这恰恰是竞争对手难以模仿和超越的。同时，资源组合方式的多样化，使得商业模式、竞争策略丰富多彩、变化多端，竞争对手很难跟随。◎复合：化竞争于无形沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT基于这样一种定位，那么，什么样的推广语更合适？沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT推广语沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT首先，我们要明确本案需要一个什么样的广告语？契合区域市场上的这种领袖地位——抚顺顶极墅区（行业标准、市场标准）彰显区域市场上的这种稀缺性－－首席岛居墅区能与目标客层深度沟通——言为心声，互为知己能创造产品的附加值，制造产品差异化——尊贵感、价值感具有传播张力——低调能表达高调，强势沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT其次，我们要明确一条好广告语的标准是什么？要切合楼盘传播定位标识性强，个性突出，要体现楼盘的差异性及与众不同富有创意，不落俗套富有冲击力、感染力易记易读、好念好听，易于传播沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT于是，我们给出这样的广告语－－沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT针对抚顺市场岛居墅区巅峰生活岛居墅区——一方面指产品优势，四面环水。同时也考虑到抚顺很多项目都临水，所以没有用山水字样，而是提出一个在抚顺市场相对创新的岛居概念，既体现出产品优势也同其他产品形成差异；一方面指产品衍生出来的生活方式，栖水而居、安逸优雅、纯粹自然、心胸豁达、纳福聚财……产品的特性正好与目标客层的气质相辅相成。巅峰生活——最顶级的产品对接最顶级的人群，开创一种史无前例的巅峰盛世，缔造抚顺绝无仅有的巅峰生活……沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT针对沈阳市场水中央墅区生活水中央墅区——与“岛居墅区”异曲同工之妙，一方面指产品优势，四面环水，但由于在沈阳市场上有住宅提出岛居生活，所以用另一种语言诠释岛居别墅概念，这样既突出产品优势也形成差异；一方面指产品衍生出来的生活方式，栖水而居、安逸优雅、纯粹自然、心胸豁达、纳福聚财……产品的特性正好与目标客层的气质相辅相成。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT卖点提炼沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT〖这是一块上天恩赐的土地〗这里是沈抚交融核心――山水映天，公园汇集，空气质量高达顶级标准，形成离主城很近的世外桃源。〖这是一块得到厚爱的土地〗政府斥资215亿,打造集88公里的绿色景观带、湿地公园、2000米河岸景观、100米滨河公园于一体的“沈抚同城浑河景观带”，一片生态游憩综合区浑然天成。〖这是一块备受尊重的土地〗将沈抚新城核心区百万平用地交给对产品精益求精的品牌开发企业明达意航集团，凭借大手笔地规划设计及独特的西班牙产品魅力征服市场，表达自己。【世界级岛居生活缔造巅峰人生】巅峰地脉巅峰规划巅峰精神沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT〖这是一种比肩世界的岛居生活〗天赋岛居，惊世浮现2008。锦绣澜湾――沈抚双城中心百万平西班牙风情别墅区，用稀缺的山水资源诠释生活真谛，开创比肩世界的岛居生活。

〖这是一种比肩世界的繁娱生活〗投资7亿，兴建抚顺首席五星级酒店、沿河商业风情街及亚洲最大室内儿童乐园，成就沈抚同城首席国际化一站式商业娱乐圈，钜献比肩世界的繁娱生活。

〖这是一种比肩世界的尊贵生活〗抚顺首席拥有高尔夫和双会所的高品质别墅区，给您至尊之享；同时更创新性引入三语幼儿园和育才教育，给孩子顶级教育之享，打造比肩世界的尊贵生活。

〖这是一种比肩世界的便捷生活〗由504路公交、沈抚城际巴士联合打造半小时沈抚交通圈；轻轨一号线开通后至沈阳仅需6分钟，畅通无阻的交通网络，开启比肩世界的便捷生活。巅峰交通巅峰配套巅峰会所巅峰环境沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPTNP表现第一系列沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT岛居，最具中产色彩的生活境界个性化时代阳光积极的生活态度和寻求身心解放的完美结合

夏威夷有莫洛凯岛泰国有普吉岛然而唯有锦绣澜湾――沈阳首席岛居别墅近在咫尺，天天可居傲踞沈抚新城核心一城美景，一城繁华百万平宏阔尊邸浓郁西班牙风情浑河活水，四面环抱缔造人与自然真正和谐之美水边垂柳依依，岸上鸟鸣花语绿树盈窗，碧水连宅观日月升降，听潮起潮落……活水别墅

世界级岛居生活双城一心举世力作终结岛居别墅想象沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT第二系列沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT高尔夫训练场，给您首相级尊雅巅峰力作――抚顺首席百万平岛居别墅，成就世界级岛居生活对于住在抚顺首席百万平岛居别墅的岛主们普通的休闲配套怎么行修建抚顺首席高尔夫练习场引进会员制及国内知名教练让贵族运动的豪情在您挥杆之间更显别样魅力

别墅生活只有极度尊雅才显意义沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT骑澳洲纯血马的女卫队，给您元首级尊崇巅峰力作――抚顺首席百万平岛居别墅成就世界级岛居生活对于住在抚顺首席百万平岛居别墅的岛主们普通的物业服务怎么行引入著名物管戴德梁行创造性地组建女警骑兵卫队重金购入18匹澳洲纯血良种马为您24小时保安巡逻每天一出一入元首级尊贵服务为您保驾护航别墅生活只有极度尊崇才显意义沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT活水双景观，给您帝王级尊享巅峰力作――抚顺首席百万平岛居别墅成就世界级岛居生活对于住在抚顺首席百万平岛居别墅的岛主们普通的景观享受怎么行于外，浑河活水，四面环抱于内，三大主题水景，户户见景，景景戏水百米宽河滨景观带与园区景观浑然天成碧海蓝天，白云悠悠绿树盈窗，碧水连宅藏风聚水帝王之慧

别墅生活只有极度尊享才显意义沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT整体策略传播策略沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT◎集中策略：项目开盘前1个月为推广集中期从而形成具有针对性的推广效果。◎整合策略：广告＋公关＋促销。广告是渗透产品信息和卖点，公关是制造项目影响力与知名度，促销是刺激购买。◎主次针对策略：强销期主要以大众媒体为主，小众媒体＋公关促销配合；其他阶段以小众媒体＋公关促销为主、大众媒体为辅，作直接而有效的信息渗透。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT媒体策略沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT针对抚顺市场沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT媒介投放组合方案建议报纸广告（少量，渗透形象）－－建议造势期开始进行密集型打击，每周连续三期特殊版式。后期针对互动推广的需要，可在其它报纸进行小规模宣传。车体媒体－－抚顺所有车体、沈抚城际巴士内部座套等，密集型形象信息释放，以增强项目市场认知度与美誉度。网络营销－－建议在新浪地产板首页动态网络广告及在搜房网开设项目论坛，定期发布利好消息。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT手机营销－－该媒体的运用率在不断提升，但在大家都用的时候，我们就要考虑如何用的更好更有效果。操作方法1：每逢周五－周日，在项目周边所有竞品的售楼处前定时定位群发，一般时间可以选在上午10－11点，下午15－16点，做最有针对性的最集中的投放，从而最大限度地拦截终端客户。操作方法2：使用分众定位短信户外广告－－路旗、路牌、路引等路旗——销售前期、中期，封锁性发布路引——本项目与竞品项目各路口路牌——重要节点沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT现场包装－－建议在通往项目的主路段增设1个户外广告牌；项目围档广告，应做精美大气且异形有创意的围档广告，让客户还未进项目就已感受到项目的高品质，有利于提升楼盘的气势和档次。现场工地，正在建设的施工工地显得比较杂乱，不利于现场销售，建议通过横幅、巨幅、空飘等对现场工地进行适当的遮挡，分散消费者的注意力，保持现场的整洁感。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT针对沈阳市场沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT1、媒介选择的标准选择对消费者最有影响力的媒介——形象类广告选择《沈阳日报》，销售类广告选择发行量大的《华商晨报》、《辽沈晚报》；2、广告发布频率各媒介在广告发布的时间和频率上互为补充。在导入期，采取试探性发布策略；公开发售期特别是强销阶段，则采取集中发布策略，即在各媒介上持续发布广告，以便迅速占领市场；成熟期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT3、媒介投放组合方案建议报纸广告－－建议造势期开始进行密集型打击，每周连续三期特殊版式。后期针对互动推广的需要，可在其它报纸进行小规模宣传。广播媒体－－选择F98.6媒体进行时段密集型硬性卖点及活动信息释放，以增强项目市场认知度与美誉度。网络营销－－建议在新浪地产板首页动态网络广告及在搜房网开设项目论坛，定期发布利好消息。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT手机营销－－该媒体的运用率在不断提升，但在大家都用的时候，我们就要考虑如何用的更好更有效果。操作方法1：每逢周五－周日，在项目周边所有竞品的售楼处前定时定位群发，一般时间可以选在上午10－11点，下午15－16点，做最有针对性的最集中的投放，从而最大限度地拦截终端客户。操作方法2：使用分众定位短信户外广告－－路旗、路牌、路引、车体等路旗——销售前期、中期，封锁性发布路引——本项目与竞品项目各路口路牌——重要节点车体——销售前期、中期，封锁性发布沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT现场包装－－建议在通往项目的主路段增设1个户外广告牌；项目围档广告，应做精美大气且异形有创意的围档广告，让客户还未进项目就已感受到项目的高品质，有利于提升楼盘的气势和档次。现场工地，正在建设的施工工地显得比较杂乱，不利于现场销售，建议通过横幅、巨幅、空飘等对现场工地进行适当的遮挡，分散消费者的注意力，保持现场的整洁感。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT活动规划传播策略沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT发展会员连锁商家4-7月份两条线同时展开，8月时会员应累计够量，开始专门针对会员搞专属活动。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT重要节点活动策划建议沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT锦绣水上文化节锦绣精英大选小首相风雅大赛造势期开盘期强销期沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT造势期（4-5月）<沈抚市场通用>首届锦绣精英大选沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT活动目的：该活动有些类似美国总统大选，有拉票环节。时间长、标准高、宣传大、影响强，是一次兼具政治色彩、公益色彩、商业色彩的事件营销。通过此活动，将大大提升项目影响力与知名度、美誉度，在区域市场形成强势塑造良好的口碑力，为后期宣传做足铺垫。活动时间：4-5月（一个月）活动地点：待定活动调性：高端积极民主绿色活动主题：（沈阳/抚顺）首届锦绣精英大选组织形式：联合政府或有关权威部门，增强活动威信力与影响力。活动形式：竞选沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT参与资格：组委会推荐人选个人报名参与对参与人的参选资格有比较高的要求：个人资产要求、个人职务要求、个人品德要求（无不良记录）、个人健康要求、个人年龄要求等多重要求。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT活动内容：体现公信力－－个人竞选演说。（例如你曾为社会做过哪些贡献？有什么样的后盾支持？你入选后将为社会再做哪些贡献等公益的有意义的事情？等问题设置）体现创新力－－个人思维PK。针对同一问题，看谁的解决方式更创新更高效。体现体力－－个人竞技PK。初定PK马术或PK高尔夫体现魅力－－个人才艺PK。此项不限，音乐绘画表演均可。沈阳锦绣澜湾营销推广策划提报84PPT评选方式：专家评委团打分场外观众投票分数＋票数最多者获胜。奖项设置：入围奖。根据分数取前十名，奖励高级高尔夫器具或骑马器具一套，自动升级为项目会员，并享受购房98折优惠及推荐朋友购房99折扣。冠军奖一名。奖励别墅一套，并荣升为项目形象代言人，出席项目活动。同时建议和政府商议，授予一定社会名誉职务。如果该人是私企业主，将对旗下所有员工购本案房子都将享受一定优惠。