【地产分享】-项目全周期会议决策体系

项目阶段,投资阶段,定位阶段,,,,,,,,方案及施工图阶段,,,,,,,,,首开及主体建设阶段,,,,,,,,,,,交付阶段,,,

"会议

名称",项目投资决策会,项目投资交底会,新获取项目操盘思路汇报,"项目二次交底会

（合作项目）","项目首次董事会

（合作项目）",项目兵棋推演,顶设1会,设计一会,项目定位会,设计二会,战略规划会,战规版目标成本交底会,项目启动会,施工图版目标成本交底会,示范区景观方案定稿评审会,示范区精装方案定稿评审会,顶层设计会二,大区景观方案定稿评审会,销售合同评审会,"示范区联合

审查评估会",首开营销定价会,首次开盘方案会,首期开盘后评估,大区公区硬装方案定稿评审会,大区公区软装方案定稿评审会,经营性现金流回正后评估,竣工备案专题会,竣备前联合走场专题会,工地开放日走场专题会,交付启动会,交付风险决策会,交付准备会及联合走场,项目交付后评估会

"决策

层级",区域总裁,区域总裁,区域总裁,区域总裁,区域总裁,区域副总裁,区域客研、营销分管领导,区域副总裁及设计、营销分管领导,区域总裁,区域总裁,区域总裁,区域副总裁,区域副总裁,区域副总裁,区域总裁,区域设计分管领导,区域营销总,区域总裁,项目总,城市总,区域总裁,区域营销总,区域总裁,区域设计、营销分管领导,区域设计总,区域总裁,项目总,区域总裁,"区域总裁

（若非新城市首开、非重点项目：城市总）",项目总,"区域副总裁

（若非新城市首交、非重点项目：城市总）","区域副总裁

（若非新城市首开、非重点项目：城市公司分管领导）",区域总裁

主责人,城市公司投资负责人,城市公司投资负责人,项目总,城市公司投资负责人,项目总,项目总,项目客研PM、城市公司客研负责人,项目设计PM、城市公司设计负责人,项目总,项目设计PM、城市公司设计负责人,项目总,项目成本PM,项目总,项目成本PM,项目景观PM,项目精装PM,项目营销PM,项目景观PM,项目营销经理,项目总,项目营销经理,项目营销经理,项目总,项目精装PM,项目精装PM,项目总,项目工程经理,项目总,项目总,项目客服经理,项目总,项目客服经理,项目总

"召开

时间","拿地前：

每周固定召开",拿地后7天内,拿地后7天内,合作协议签订后7天内,合作协议签订后7天内,拿地后10天内,"拿地后22天内

（投资交底会后15天）","拿地后30天内

（定位会前5天）",拿地后35天内,"拿地后60天内

（战规会前5天）",拿地后65天内,战规版目标成本审批完成后7天内,战规会后7天,施工图审查文件后30天内,示范区开放前90天,示范区开放前90天,项目首次开盘前90天内（正负零预售条件下，控制在开盘前60天内）,示范区开放前40天,首次开盘前60天,示范区开放前7天,首次开盘前30天,首次开盘前10天,首次开盘后30天内,示范区开放后60天,示范区开放后150天,"经营性现金流回正

后30天内","项目首期竣备

前180天","项目首期竣备

前90天",工地开放前14天,正式交付前180天,"正式交付前90天

（如项目判断存在重大风险需升级决策，不受时间限制，可随时提请上会）","交付准备会：正式交付前60天内

交付前联合走场：正式交付前45天",正式交付后30天内

参会人,"区域：项目决策小组成员（区域高管、投资部全员、客研部全员、拿地小组相关成员机动参会）；

城市公司：城市总、城市公司拿地小组相关成员（以召集人通知为准，机动参会）；","区域：投资、设计、营销、客研、成本、采购、工程、配套、财务、客服、法务、人力负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、设计、营销、成本、采购、工程、配套、财务、客服职能负责人、拟定项目PM团队全体；","区域：投资、设计、营销、客研、成本、采购、工程、配套、财务、客服、法务、人力负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、设计、营销、成本、采购、工程、配套、财务、客服、法务、人力职能负责人、拟定项目PM团队全体；","区域：投资、设计、营销、客研、成本、采购、工程、配套、财务、客服、法务、人力负责人及分管领导；

城市公司：项目总、投资、设计、营销、客研、成本、采购、工程、配套、财务、客服、法务、人力及相关负责人、拟定项目PM团队全体；","项目董事、监事成员；

区域：区域后台职能负责人（视需求）；

城市公司：城市总、项目总、城市公司后台职能负责人；项目主要PM（视需求）；","区域：投资、设计、营销、客研、成本、采购、工程、配套、财务、客服负责人及分管领导；

城市公司：项目总及项目主要PM成员；城市公司投资、设计、成本、采购、营销、工程、财务负责人（视情况可选择性参加）；","区域：营销、客研负责人；

城市公司：营销、客研负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：投资、设计、营销、客研、资管（视情况）、工程、成本、财务、采购、运营、客服负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、投资、设计、营销、客研、工程、财务、成本、采购、运营、客服负责人及分管领导、项目主要PM；","区域：成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：投资、设计、营销、客研、资管（视情况）、工程、成本、财务、采购、运营、客服负责人及分管领导

城市公司：城市总、项目总、设计、营销、客研、工程、成本、财务、采购、运营、客服负责人及分管领导、项目主要PM；","区域：成本、采购负责人；

城市公司：城市总、项目总；成本、采购、工程、设计、营销、配套负责人；","区域：设计、营销、工程、成本、配套、采购、运营负责人及分管领导

城市公司：城市总、项目总、设计、营销、工程、成本、配套、采购、运营负责人及分管领导、项目主要PM；","区域：成本、采购负责人；

城市公司：城市总、项目总；成本、采购、工程、设计、营销、配套负责人；","区域：成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：设计、营销分管领导，成本、营销、客关、设计负责人；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：平台相关条线负责人;

城市公司：城市总、项目总（邀请参加）、项目营销负责人及相关参与人（以召集人通知为准）；","区域：成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；",城市公司：项目总、设计、营销、成本、工程、采购、配套、运营、客服负责人；项目PM全体；,城市公司：城市总、项目总、设计、营销、成本、工程、采购、法务、客服负责人；项目PM全体；,"区域：营销负责人、平台综管总监、平台市场总监及平台销售总监；

城市公司：城市总、项目总、营销负责人及相关成员；","区域：营销负责人、平台综管总监、平台市场总监、平台销售总监及平台渠道总监

城市公司：城市总、项目总、营销负责人及相关成员","区域：总裁、投资、客研、设计、成本、财务、营销、工程、客服、运营负责人及分管领导(视需求)；

城市公司：城市总；项目总；项目设计、成本、财务、营销、工程、运营PM成员；","区域：设计、营销分管领导，成本、营销、客关、设计负责人；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：设计分管领导，成本、营销、客关、设计负责人；

城市公司：城市总、项目总、成本、营销、客关、客研、设计负责人及分管领导，项目主要PM；","区域：投资、客研、设计、成本、财务、营销、工程、客服、运营负责人及分管领导(视需求)；

城市公司：城市总；项目总；项目设计、成本、财务、营销、工程、运营PM成员；","区域:副总裁（视项目进度与需求）；区域工程、运营、配套负责人（视项目进度与需求）

城市公司：项目配套、设计、工程、成本、采购、运营PM","区域：副总裁，客服、工程、采购、设计、成本、运营部门负责人；

城市公司：城市总、项目总；客服、工程、采购、设计、成本、运营部门负责人及分管领导；项目PM全体；","区域：副总裁，客服、工程、设计、法务部门负责人；

城市公司：城市总、项目总；设计、营销、工程、采购、成本、客服、法务部门负责人及分管领导；项目PM全体；

（若非新城市首交、非重点项目，仅需城市公司对应人员参会）",城市公司：项目总、项目PM全体；,"区域：客服、工程、设计、法务部门负责人；

城市公司：城市总、项目总；设计、营销、工程、采购、成本、客服、法务部门负责人及分管领导；项目PM全体；

（若非新城市首交、非重点项目，仅需城市公司对应人员参会）","区域：客服、工程负责人；

城市公司：城市总、项目总；设计、营销、工程、采购、成本、客服、法务部门负责人及分管领导；项目PM全体；

（若非新城市首开、非重点项目：城市公司客服及工程分管领导、项目总、项目PM全体；若工地开放前走场取消，城市总必须参加）","区域：投资、设计、营销、客研、工程、采购、成本、客服、法务、运营部门负责人及分管领导；

城市公司：城市总；项目PM全体"

上会材料,"1、决策汇总表；

2、踏勘决策报告；（新城市研究时需输入城市基本面信息）","项目交底会材料：

1、项目基本信息；

2、项目规划指标；

3、项目边界条件；

4、市政配套情况；

5、项目地块条件；

6、合作意向情况；

7、投资测算情况；",1、城市公司内部交圈确认的《拿地后3天成果提报》,"项目交底会材料（合作项目）：

1、股权比例及转股路径；

2、两会机制；

3、两费约定；

4、资金投入；

5、公司经营相关（操盘方式、并表情况、系统、总经理委派、证章共管等）；

6、项目公司资金管理；

7、其他注意事项等；",1、《董事会汇报材料》,1、《项目兵棋推演》,"《顶设1报告》：

1、交底会定位预审意见回复；

2、项目背景与核心问题；

3、项目定位逻辑：解题思路、项目定位、项目价值体系与置业逻辑；","1、《设计一会建筑报告》

2、《设计一会精装报告》

3、《设计一会景观报告》","《定位会报告》：

1、项目定位结论；

2、市场定位与产品；

3、运营计划；

4、成本管理；

5、财务管理；

6、风险管理；

7、组织与人力资源规划；","1、《设计二会建筑报告》

2、《设计二会精装报告》

3、《设计二会景观报告》","《战略规划会报告》：

1、项目概况；

2、成功标尺；

3、产品定位；

4、产品方案设计；

5、目标成本控制策划；

6、聚焦现金流落地措施；

7、工程管理策划；

8、财务策划；

9、风险管理；","《战规版目标成本交底报告》：

1、经营指标、技术指标、四项成本的变化情况；

2、成本变化调整原因；

3、前期成本策划回顾；

4、后续成本策划重点；",1、《项目启动会汇报材料》,"《施工图版目标成本交底报告》：

1、经营指标、技术指标、四项成本的变化情况；

2、成本变化调整原因；

3、前期成本策划回顾；

4、后续成本策划重点；",1、《示范区景观方案报告》,1、《示范区精装方案报告》,1、《项目顶设二报告》,1、《大区景观方案报告》,1、《商品房预售合同》,"1、《示范区联合评审报告》

2、《销售展示区风险检查报告》",1、《小定价报告》,1、《开盘平面布置及人员安排方案》,1、《项目首次开盘后评估报告》,1、《大区公区硬装方案报告》,1、《大区公区软装方案报告》,1、《项目经营性现金流回正后评估报告》,1、《项目竣工备案专题会汇报材料》,"项目竣备进度汇报：

1、工程实体质量；

2、工程进度；

3、验收工作完成情况；","1、《工地开放日活动方案》

2、《工地开放前风险检查报告》","1、《交付小组成立发文》

2、《交付主项计划表》",1、《项目交付风险报告》,1、《项目交付方案》,1、《项目交付后评估报告》

决策内容,1、对各城市公司提报新项目进行决策，确定后续跟进计划；确定后续跟进策略、强排方案、测算指标；,"1、项目投资交底存在的毒点、问题以及其它需决策确定事项；

2、后续工作推进方向；","1、明确项目价值点；

2、确定项目定位、方案方向；",1、合作协议要点确认；,"1、整盘经营指标；

2、首开时间及量价；

3、供应节奏；

4、竣备及实际交付时间；

5、目标成本；

6、两费预算；","1、明确项目概况，包括地块区位、基本信息、项目不利因素等；

2、推导出项目的定位、方案，并确定项目的开发节奏、供销节奏、融资计划、成本策划等；

3、方案、经营指标对比，确定优化方向","1、定位逻辑交圈；

2、确认定位结论；","1、建筑：大区概念及示范区策划方案；

2、精装：示范区室内概念方案；

3、景观：示范区景观概念方案；","1、项目经营指标变化；

2、项目定位准确性与合理性；

3、设计概念方案；

4、项目操盘思路；

5、项目成本配置；

6、项目风险管理；","1、建筑：大区及示范区方案定稿；

2、精装：示范区室内深化方案、大区公区精装概念方案；

3、景观：示范区景观深化方案、大区景观概念方案；","1、项目经营指标变化；

2、项目定位及供销节奏是否合理；

3、项目总平、面积指标、户型是否合理；

4、开发计划与标准工期是否一致；

5、项目成本管控，对比投资版目标成本变化；

6、项目融资计划；

7、项目风险及举措；","1、战规版目标成本各职能交圈；

2、回顾前期成本策划，明确成本变化情况；

3、明确后续成本策划重点；","1、项目运营目标；

2、项目基本概况；

3、示范区专项策划（售楼处选址，样板房位置、套数、示范区动线、示范区专项计划）；

4、大区整体策划（整盘开发策略、首开区关键线路、项目重难点及解决举措、全景计划）；

5、市政、道路、景观前置策划；

6、成本配置标准；","1、施工图版目标成本各职能交圈；

2、回顾前期成本策划，明确成本变化情况；

3、明确后续成本策划重点；","示范区景观：

1、平面方案定稿；

2、效果定稿；

3、确定构筑物体量；

4、确认材料、植物设计；

5、确认示范区景观成本；","示范区精装：

1、硬装方案：确定平面布置、效果、材料选择、单方成本、总成本；

2、软装方案：确定平面布置、风格、家具选型、物料摆放、总成本；","1、制定项目的整盘营销策略；

2、推广策略及阶段主题；

3、渠道组合方案及费用排布；

4、项目VI系统及主视觉设计；","大区景观：

1、风格、主题定位；

2、总平面确认；

3、全龄落位、设计亮点、节点效果、材料选择、植物设计、照明设计、成本",1、销售合同条文内容（特别关注装标、合同附图、交付时间等内容）,"1、示范区进度、开放效果满足营销需求；

2、各专业端口风险检查；

3、售楼处物料及样板房配置、交付标准风险排查

4、优化、整改方案；","1、首开、蓄客目标及计划（首开前每周反馈）；

2、定价策略（开盘前20天）；

3、开盘价格审批（开盘前2天）；","1、现场平面；

2、动线、公示、流程、人员安排等；","1、项目开盘情况回顾；

2、动态版经济指标分析、供销存分析及现金流分析；

3、项目拿地—开盘阶段各专业得失分析；

4、后续供应安排及营销策略；",确定公区硬装的平面布置、效果、材料选择、成本；,确定公区软装的平面布置、风格、家具选型、物料摆放、总成本；,"1、项目核心指标对比分析；

2、影响现金流回正因素判断复盘；

3、后势判断及策略建议；","1、项目竣工备案专项计划；

2、重难点及保障措施；","1、项目竣备风险点；

2、未来重点工作方向；","1、走场评估是否具备工地开放条件；

2、评审工地开放方案；

3、开放日前15天，工地开放方案线上审批，工地开放前风险检查报告；最终确认是否进行工地开放；

4、上报区域工地开放总结；","1、成立交付专项工作小组。小组由项目总牵头、项目相关PM成员组成，明确交付目标及小组成员分工，报公司发文；

2、确定集中交付及工地开放时间；

3、倒排项目《交付主项计划表》，包括不限于风险检查、施工计划、取证计划、交付策划及宣传计划等，明确分工、责任人、时间；

4、启动会后，双周项目PM会更新进展，项目客服把控交付准备节奏。","1、项目《风险检查报告》及项目决策情况、闭合计划的汇报；

2、对项目风险决策及闭合计划进行评审，并对升级事项进行决策；","1、交付启动会主项计划闭合情况复审

2、交付活动的方案评审，明确交付动线、交付场地、交付时间、流程、场地布置方案及要求、客户邀请、接待服务、安全和客户群诉应急预案等。

3、交付亮点梳理结果评审及交付宣传方案制定

4、走场确定交付具体时间及方案",1、总结分析项目全过程的成功经验及教训，并提出对策和建议，为后续项目开发提供借鉴和指导；

"输出

成果",1、会议纪要（跟进计划）；,"1、项目投资交底会汇报材料；

2、项目投资交底会会议纪要；",1、新获取项目操盘思路会议纪要；,"1、二次交底会汇报材料；

2、二次交底会会议纪要；",1、董事会签字版会议纪要,"1、项目兵棋推演汇报材料；

2、兵棋推演问题梳理表；

3、兵棋推演复盘报告；","1、顶设1报