某新区商务综合办公楼项目可行性研究报告

某新区商务综合办公楼工程可行性研究报告目录1总论 41.1工程概况 41.21.2工程的建设必要性 41.3可行性研究报告编制依据 51.4主要技术经济指标与研究结论 62工程选址及建设条件 72.1工程所处区域 72.2工程建设地点 82.3建设条件 93市场分析 123.1XX县中心城市写字楼市场分类研究 123.2工程影响因素分析 123.3工程STWO分析 154营销方案设计 194.1工程名称及产品定位 194.2目标客户 194.3管理方案设计 204.4定价策略 224.5销售安排 235工程建设方案 245.1建筑设计方案 245.2结构设计方案 275.3公用设施方案 296专篇设计 486.1消防 486.2节能 576.3防雷 587环境影响评价 607.1工程建设与运营对环境的影响 607.2环境保护措施 637.3环境保护措施实施评价 658工程组织机构与进度方案 668.1组织机构与人力资源 668.2工程招投标管理 668.3工程实施进度安排 689投资估算与资金筹措 709.1投资估算的依据及说明 709.2总投资估算 719.3资金筹措方案 7210经济效益分析 7410.1工程销售方案 7410.2盈利能力分析 7510.3清偿能力分析 7610.4不确定分析 7611风险分析及对策 7811.1政策风险 7811.2市场风险 7811.3经营管理风险 7911.4财务风险 8012结论与建议 8212.1结论 8212.2建议 82总论工程概况工程情况工程名称：XX新区XX商务楼工程工程地址：XX新区工程规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。建设单位情况建设单位：XX县龙山建设开发法人代表：XX地址：XX县XX镇县前街402号工程的建设必要性实践XX县龙山新区开展规划的需要自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙山新区的“生地”转为“热地”，按规划要求着重表达龙山新区最正确投资环境和最正确人居环境的价值。一期内行政大楼、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批表达时代精神和精美艺术的标志性建筑。二期3.4平方公里城市建设已经启动。三期3平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二、三期内。老城区的XX中心农贸市场、与XX．中迁建工程在2008上半年相继完工。新建XX商务楼工程，又将成为XX城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到一次大幅度的增值契机。本工程建设是加快XX城市建设的需要随着近几年XX经济社会的快速开展，城市建设呈现新面貌。2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长49.5%，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率到达56%。以上数据客观显示XX城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。浙江省《环杭州湾地区城市群空间开展战略规划》提出XX中心城市在2020年将开展成为一个50万人口的大城市的目标。XX总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。城市化水平到达76%。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现XX城市的高度城市化和现代化。实现XX县龙山新区商务区规划目标的需要本工程位于XX县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政效劳中心与XX路相邻，南北有规划支路，商业较兴旺、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点开展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。可行性研究报告编制依据《投资工程可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社《建设工程经济评价方法与参数〔第三版〕》，2006，中国方案出版社《XX县国民经济和社会开展“十二五”规划纲要》《XX县城市总体规划》〔2006-2020〕国家、浙江省及XX县中心城市政府现行有关规定及文件房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、标准、定额XX县中心城市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料投资工程方签定的协议书或意向书其他有关依据资料工程批复文件主要技术经济指标与研究结论XX新区XX商务楼工程工程主要技术经济指标表序号工程指标单位一建筑类1总建筑面积67186㎡2占地面积18857㎡二投资类1工程投入总资金万元1.1土地取得费用7872.80万元1.2前期费用2015.58万元1.3城市根底设施配套费537.49万元1.4建筑安装工程费23515.10万元1.5管理费用848.52万元1.6销售费用648.83万元1.7财务费用434.15万元1.8预备费1018.23万元2资金筹措37000万元2.1工程资本金10000.00万元2.2银行借款20000.00万元2.3销售收入投入7000万元三财务类1净现值〔税后ic=8%〕669.15万元2内部收益率〔税后〕14.84%%3静态投资回收期〔税后〕1.91年4借款归还期1.79年“XX新区XX商务楼工程”工程经测算，预计总投资为37000万元，预计总销售收入为43255.2万元，经计算，该工程的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素根本处于可控范围之内，因此，工程可行，值得投资。工程选址及建设条件工程所处区域XX位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积1430平方公里，辖16个乡镇和1个省级经济技术开发区，人口62万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。改革开放以来，特别是近年来，长XX民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2007年XX县实现地区生产总值193.47亿元，人均GDP3800美元，财政总收入28亿元，其中地方财政收入15.36亿元，城镇居民人均可支配收入为19552元，农民人均纯收入到达9538元。XX县先后获得全国卫生县城、国家园林城市、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。XX在全国综合势力百强县和县域经济根本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位。XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。近年来城市根底设施建设投入逐年扩大，累计投入近50个亿。通过城市根底建设，中心城市框架进一步拉开，目前城市建成区面枳已到达25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平到达预期。城市垃圾处理厂，管液化气站、污水处理厂等一大批公益事业工程相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。同时XX县以创立“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地到达924公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越来越舒适。随着XX城市“东扩、西延、北拓”高标准、高起点的根底设施建设，加快了城市周边土地的建设开发，一座设施完善、环境优美、经济兴旺的山水园林型现代化新兴城市已初具形态。根底设施区内根底设施完善、兴旺。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供给充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于XX县中心城市前列。居住条件XX县龙山新区是XX县中心城市最适合于居住的城区之一，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是已建成的行政中心、市民广场、植物园、图书馆、大剧院，周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸效劳设施。除此之外，房地产业开展潜力巨大。人才资源XX县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近20万，多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人5000多名。工程建设地点工程位置东：长水港南：XX大剧院西：行政中心及市民广场北：规划道路周边配套设施提高了工程的宜居性工程地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心；北为XX县中心城市重点初中107中学，正东为浙江省重点中学XX县中心城市第一高级中学；周边有“君越华府”“新城丽景”“风铃绿州”为首的等高档生活社区；有“浙北大厦”大型商业卖场；西面为XX市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。工程所在地的自然环境优越，区位条件良好。XX新一轮开展规划为工程提供了无限想象空间根据XX县中心城市的开展战略，在沿龙山大道、明珠路将建设大型的商场、星级的宾馆、高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。建设条件建设场地范围及环境工程选址四周城市道路〔或规划道路〕、管网、地形等标高，排水方式等：该地块位于XX县XX路以东，周边有城市规划道路。工程拟采用市政自来水管网、水泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。场区周围有高压电缆，能满足工程建设使用过程中用电要求。污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。该工程地理位置优越，环境优美。周边配套的市政根底设施已经形成，交通条件相当便捷。地形、地貌、水文气象、工程地质条件1.地形地貌工程建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为5～8º，地貌类型属于冲〔湖〕积平原，周围环境良好。2.水文气象条件XX气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是：光照充足、气候温和、降水充分、四季清楚、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。XX环境优美，大气质量到达国家一级标准，水体质量极大局部在二类水体以上。

历年平均气温15.6℃，气温年际间变幅在±0.5~0.7℃之间，年际气温极差为1.2℃。历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以1月份气温年际变差最大。

年降水量：年均1309mm。其中3~9月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。降水季节分布特点：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日为144天，占全年天数的39.6%。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除局部山区地带外，根本无降雪。

年均日照时数1810.3小时，历年平均日照百分率为41%，光照分配较均匀。年耕作2—3熟。水文地质：工程建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物根底无腐蚀性。〔1〕XX县属亚热带海洋性季风气候。〔2〕场地位置：北纬30°43′-30°11′，东经119°33′-120°06′之间〔3〕多年平均风速：1.8m/s〔4〕30年一遇最大风速：21.9m/s〔5〕最热月月平均相对湿度：68%〔6〕全年雷暴日数：50d/a〔7〕全年主导风向：北偏东20°方位〔1951-1979〕，夏季以西南风为主〔8〕年平均相对湿度：72%〔9〕当年最小湿度〔三月〕：63%〔10〕多年来平均日照时间：1320.3小时〔11〕雨季为当年的5月～9月多年来年平均降雨量960.7毫米降雨量最多年平均雨量1100.2毫米最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米。〔12〕年霜雪期为当年的11月至次年的3月初，约为60～100天。3.工程地质条件通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下：〔1〕杂填土：灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为0.5-2.5m。(2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。该层全场分布，层顶埋深：0.5-2.5m，层厚2.3-6.0m。〔3〕粉质粘土：上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。该层全场分布，层顶埋深：4.20-7.50m，层厚5.0-11.0m。〔4〕粉质粘土：褐红色，棕红色，硬可塑—〔5〕中风化灰岩：灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。单轴饱和抗压强度可达69Mpa，属硬质岩。层顶埋深：22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。周边交通状况良好。现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。防洪、防涝设施条件本工程建设用地周边有天然河沟，防洪、防涝情况良好，雨水、山洪可以直接排入周边河沟。综上所述，工程区内地形、气候、地质、水文、市政设施等建设条件良好，能满足工程建设的需要。市场分析XX县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体工程此类工程是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将局部物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼工程，以及四星级酒店的写字楼工程。开发商持有工程房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括XX利时建设开发的利时广场等。非专业房地产企事业单位持有工程这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小局部自用，大局部出租的写字楼工程，比拟具有代表性的是明珠大厦、南方大厦等。工程影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。一般因素一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的根底和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。行政因素行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。经济因素房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是根底产业，产业链长，其开展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的开展；反之，这些相关行业的开展也必将影响房地产业的开展。经济因素中，主要有经济开展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。社会因素社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。人口因素人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成那么是由人这一主体完成的。在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可无视的。影响房地产需求和价值的心理因素主要有购置与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。国际因素房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。区域因素区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一局部，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响写字楼需求和价值的区域因素主要有：商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。商圈规模自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非常重要的一个环节。影响商圈规模的因子有：商圈范围的大小、级别、总体规划、开展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。商服繁华程度商服繁华程度是指一个城市或地区的商业效劳业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济开展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有：商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。交通条件交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输本钱(包括交通时间)，明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。影响交通条件的因子有：交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。个别因素个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素。这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。资源因素资源因素是写字楼宗地本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、根底设施状况等。交通便捷度交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗写字楼地产的交通便利程度。影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。工程STWO分析STWO分析简介SWOT是一种分析方法，用来确定工程本身的竞争优势〔strength〕，竞争劣势〔weakness〕，时机(opportunity)和威胁〔threat〕，从而将工程的战略与内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚确实定工程的资源优势和缺陷，了解工程所面临的时机和挑战，对于制定公司未来的开展战略有着至关重要的意义。其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照工程竞争战略的完整概念，战略应是一个工程“能够做的”〔即组织的强项和弱项〕和“可能做的”〔即环境的时机和威胁〕之间的有机组合。SWOT分析的步骤：1、罗列工程的优势和劣势，可能的时机与威胁。2、优势、劣势与时机、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。3、对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定工程目前应该采取的具体战略与策略。SWOT分析步骤优势工程地块正处于XX路西侧。目前，龙山附近的星级宾馆有国际大酒店、维多利亚大酒店，随道沿明珠路、龙山大道的总部经济园的建设，未来的商流、客流量将十分巨大。XX县龙山新区将据此打造开展潜力巨大的龙山商贸圈。地理位置优越“XX新区XX商务楼工程”位于XX路东侧，是城市交通内环线的主干道。该地区处于是城市中心热点的地理位置，又处于规划中极具开展潜力的明珠路、龙山大道商业圈，“依繁华存在，享都市宁静”。绿化与景观“XX新区XX商务楼工程”地处新山新区，在景观方面正处于市民广场西面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。成熟的环境配套“XX新区XX商务楼工程”的周边，经过近几年开发，图书馆、大剧院、浙北大厦等现代商业、公共配套已经形成；而这里的文化气氛已经形成的，有省市的重点学校、医院等；邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和开展起来。深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的根底设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。工程的建筑质量和内在环境开展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是工程的质量保证和内涵所在。劣势目前工程区域内未形成成熟的商住气氛，是销售不可忽略的难点。时机地理位置具有开展潜力“XX新区XX商务楼工程”是位于地理位置极具开展潜力和投资升值空间的多功能建筑。工程顺应建筑潮流“XX新区XX商务楼工程”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。工程适应现代办公需求“XX新区XX商务楼工程”在空间划分上的灵活性，即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同买家的规模需要。“XX新区XX商务楼工程”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”的建筑。提出“整合型商务楼”概念随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的开展，引入“整合型商务楼”的理念，更具市场竞争优势。写字楼的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源的共享，“三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出，为“XX新区XX商务楼工程”确立了工程的整合优势。威胁周边有类似销售工程工程对面是正在销售中的商务公寓〔利时广场商务公寓〕。商住楼有集中趋势全市的行政办公楼盘、商务公寓楼盘工程大多处于地理位置优越、保有量丰富的状态。缺乏商务气氛区域内没有商务气氛，写字楼、商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集中商务广场宇的优势。工程SWOT的综合分析通过以上SWOT分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本工程有利的因素。特别在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本工程的硬伤。其他几点只能根据市场及工程实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法到位，本工程是完全可以成功的。从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。但从资金回笼的角度看，那么应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以开展商公司品牌与工程品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。“XX新区XX商务楼工程”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以躲避各大楼盘集中上市的风险。同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群，关注周边科研、政府单位的购置力，有意识从区域周边各工程分流买家。营销方案设计工程名称及产品定位定位阐述位置、地段和未来升值是商务广场宇租、售行为重要因素，“XX新区XX商务楼工程”在该方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购置和入主的冲动。综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前表达，基于工程的先天优势，买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点”。XX县政府的前景规划，使得保值、升值潜力得以提前表达，这是攻克市场观望心理的唯一出路。这里，针对两种的心理：引入“整合型商务楼”经营模式，准确针对目标客户，与目标客户形成广泛有效的沟通，达成开展商与买家双赢的局面。新经营思路〔整合型商务楼〕的引入更可提高投资者探究的渴求，增强投资信心。保值、升值是作为楼盘入市的必要条件。综上所述，本定位的目标是结合工程先天后天优势，开掘新亮点；在市场上赢取美誉并得到经济利益回报。目标客户客户类型分类政府、科研单位实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期开展的规划，需要有完整的办公系统。一般投资者偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种方案。投资分析思路经常是“如果……就……，退而求其次也……，再恶劣也……”模式的填空思维。规划的优势便能最终触动其投资决策。中小企业主需要一定的面积，开间要合理，开展成败取决于短期市场成绩，所以，资金的投入会集中在硬件〔包括场地〕及广告推广、客户效劳三方面上。跨国公司或大型公司代表处实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期开展的规划，需要有完整的办公系统和派驻人员生活空间。对于买、租办公楼时会考量长期的运营本钱和投资益，往往选择前者。风险投资者一种典型的急需出路的资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重，但对工程出路的分析能力很强。经分析，“XX新区XX商务楼工程”根本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目标客户需求。管理方案设计商住功能配套设立24小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。主要职能：负责开展商公司的行政事务；负责驻厦机构行政办公代理业务；负责大中小型会议室、多功能厅的管理和使用调度；负责共享高值办公设备的使用和管理；负责大厦整体形象的展示等。工程24小时全天候的物业管理物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济的效劳。顺天物业公司以专业化、人性化、品质化的物业管理模式业主提供周到、贴心的效劳，创造和谐空间，让业主住得“安心、舒心、省心”。整体楼宇的营销推广面对“XX新区XX商务楼工程”的整合型功能，楼宇收益性物业的特性较强，整体物业管理把营销推广作为一项经常性的管理工作内容，为业主提供租赁业务的代租、联络、谈判、签约以及业主与客户间关系的协调。同时对“XX新区XX商务楼工程”进行整体形象塑造、宣传推介，保证物业保持较高的出租率和业主的收益。楼宇的设施设备管理“XX新区XX商务楼工程”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主的正常商务、生活等活动；驻厦业主自身设备设施的维修。楼宇的保安与消防管理建立有效的保安体系，配备专门保安人员和保安设备〔报警装置、闭路电视监控器等〕，对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常的安防秩序。整体楼宇建立“以防为主，宣传先行，防消结合”的消防工作原那么，建立有效的消防体系。清洁卫生管理保持楼内公共场所的清洁，提供全面的清洁卫生美化效劳。共享管理设备共享楼内有共用高值办公设备，如：文件效劳器、复印机、投影仪、摄像机、电视机；办公场所共享会议室、接待室、演示室、茶水间；部门共享秘书、接待员、外勤、行政〔共享的部门全天候24小时轮班〕；单元生活独立满足现代都市生活方式对公务和生活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的简单配备。定价策略定价原那么应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提；以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段；以入市形成较好的人气为基准，建立逐步上扬的价格体系；合理安排不同位置、不同类型、不同朝向物业的价格结构，在一定周期内，确保各类物业的相对均衡出货；方案底商类物业销售适当后置，以便在前期接待中积累客户，谋求更大利润空间。价格定位通过区域地缘性工程的价格可接受度调查，可行性市场定位价格：写字间全程均价6150元/平方米；“XX新区XX商务楼工程”属高层商务楼，同一面积区间、同一位置差价不宜过大，楼层差相对减小〔建议位置差、楼层差50-80元/平方米〕。建议入市起价以5800元/平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在6000-6200元/平方米控制，在销售形势看好、销售速度保障的前提下，逐渐提升价格至6500元/平方米；具体价格方案包括各种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价风格整，在户型设计方案确定后再做定案。价格定位说明以上定价在分析了近XX县中心城市的类似楼盘的根底上分析得出的。根据“低开高走”的定价原那么，如开盘均价5800元/平方米，经过1个月的客群成交、市场摸底试探，如反响良好可以飙升200元/平方米左右，即均价6000元/平方米；经过两三个月的热销反响，再提升至6500元/平方米是有可能的。市场预期良好，争取半年左右能够结案，入住前均价将上浮至6800元/平方米左右。但认购初期如果卖出工程的最高价，会违背低开高走的原那么。销售安排把握入市时机市场上公建立项的商务广场，普遍采取销售短平快的策略，首先是因为购置商务广场的客群不同于购置私宅，其选择周期相对较长，一般以租赁为主的客户转为购置，存在租房公约的合同时间限制；再者几乎每家公司都要做年度资金投入方案，先期纳入方案就会尽早地批复用以决策。同时同类竞品竞争面扩大，能够先入为主就能抢占15%以上的客源。把握销售黄金周在上市推广一个月后，对销售情况进行分析，把握五一国际劳动节放假长达10天的假期，争取积累更多的准客户。工程建设方案建筑设计方案建筑面积和内容建筑面积总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。建筑高度办公楼主体地上15层〔16层局部〕，地下一层。地下一层层高5.2~3.9米，底层层高5.200米；高2~15层层高4.000米；顶层设备间层高3.600米，总高度61.500米〔局部最高点66.00米〕。建筑群组成工程规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。总体规划设计总体平面布局整个工程地上由三栋板式高层建筑组成，除屋顶设备用房局部不同外三栋建筑根本相同。三栋建筑南北布局，南北间距66.6米,其中1#楼与2#3#楼东西方向错开30米，避开景观遮挡，利于自然采光通风。道路系统的规划与设计根据整体的规划要求，主要的出入口设计在西面，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰。道路等级明确区分，标识性强。功能分区设计广场以入场的入口将整个建筑分为三个局部，利用了道路、水景、树木以及草地营造意趣，又表达出感性的一面。景观与视觉设计园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化局部，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均好性。建设标准大堂装修/门柱地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。柱面为磨光花岗岩踏步板〔或不锈钢材料〕。大堂入口处设自动旋转门，两侧设平安门。电梯厅/电梯间商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出入口。电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽；商务楼标准层地面为优质大理石，墙面为高能环保涂料，所有楼层电梯间均采用大理石门套，顶棚造型吊顶；地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。楼道/楼梯间公共局部墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶；标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面；楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料；标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料；车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。清水房交房标准地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶；隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙；洁具预留客户自装。精装房交房标准〔待确定后编制交房手册〕隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关〔品牌〕；卫生间：配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具〔品牌〕、高级照明灯、玻璃淋浴间隔断；厨房：配套精装修，高级炊具〔品牌〕、高档橱柜、排油烟机。外观形象外立面风格现代风格，色调整体统一的通透落地玻璃窗，结构凸出局部配饰钢材质金属框架；每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出单元之间的独特性，从而到达相互独立而又整体协调的效果。外立面色系以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色〔暖色〕高档石材墙面，以到达稳重、高档的效果。外立面材料外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料〔竖线饰条〕。静音设计选用低噪音设备，并采用减震根底，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理；并采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃，具有良好的热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。结构设计方案设计依据自然条件根本风压0.50KN/㎡XX县中心城市抗震设防烈度为6度，设计根本加速度为0.1g。本工程按抗震设防烈度6度设计。地面粗糙度B类主要活荷载取值〔标准值〕：办公：2.0KN/m2门厅：3.50KN/m2楼梯：3.5KN/m2阳台：2.5KN/m2机房：7.0KN/m2公共厨房：4.0KN/m2公共餐厅：2.5KN/m2卫生间：2.5KN/m2活动室：4.0KN/m2车库：4.0KN/m2国家标准、规程《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载标准》〔2006年版〕GB50009-2001《建筑抗震设计标准》GB50011-2010《混凝土结构设计标准》GB50010-2002《建筑地基根底设计标准》GB50007-2002《建筑桩基技术标准》JGJ94-2008《钢结构设计标准》GB50017-2003《高层建筑混凝土结构技术标准》JGJ3-2002《人民防空地下室设计标准》GB50038-2005《地下工程防水技术标准》GB50108-2008《浙江省建筑地基根底设计标准》DB33/1001-2003技术措施抗震要求为到达国家抗震标准的要求，〔即小震不坏，中震可修，大震不倒的原那么〕，表达“强柱弱梁”的设计思想，在构件设计上力争到达提高构件的延性，采用封闭箍筋，对L0/h<4的柱采用箍筋全长加密，钢筋接头采用焊接。而对框架梁尽量减少高度，力避刚度过大，并加强约束箍筋，柱截面由柱轴压比控制，柱配筋尽量不出现计算配筋。根底选型根据地勘报告，本工程主体荷载情况及场地土层情况，主楼根底型式拟选择桩基＋独立承台，桩基为预应力管桩，桩基持力层为⑧1层粉质粘土；地下室局部采用桩基＋独立承台，桩基为预应力管桩，桩基持力层为⑧1层粉质粘土。主要结构材料选用1、混凝土1〕主楼混凝土强度等级：C45~C30地下室混凝土：采用微膨胀混凝土内掺聚丙烯纤维，抗渗等级S8〔0.8Mpa〕地下室底板、承台及地梁混凝土强度等级：C35地下室其余局部混凝土强度等级：C35混凝土垫层：C152、钢材钢筋：HPB235HRB335HRB400焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列HRB335钢筋，Q345B钢焊接：E50系列HRB400钢筋焊接：E55系列3、墙体材料地下室内墙体拟采用烧结页岩多孔砖。±0.000以上外墙、机房及公共卫生间等隔墙采用烧结页岩多孔砖。其余内隔墙均采用蒸压砂加气混凝土砌块专用砂浆砌筑。用户自由分隔墙采用轻质墙体〔重量不大于1.0KN/m2〕公用设施方案给水排水编制依据建筑、总图、采暖通风等专业提供的条件；给水排水专业有关的设计标准。生活给水(1)水源本工程生活、消防给水取自城市自来水。从北面和南面规划道路各引DN200给水总管1根，并在本地块与西侧预留开展地块内连成供水环网。市政给水到达本地块给水水压按0.15MPa设计。(2)用水量

根据计算工程最高日生活用水量约为277m3/d，最大小时用水量为50.5m3/h。〔详水量计算表〕消防用水为100/s。其中室外消防水量30L/s，室内消火栓用水量40L/s，自动喷水灭火系统30L/s。(3)供水系统本工程生活给水采用分区给水。室外绿化浇洒用水、地下室和地上1层生活给水由市政给水管网压力直供；地上2～8层为给水加压低区、由区域集中生活变频给水加压泵组经减压后供水；地上9～15层为给水加压高区由区域集中生活变频给水加压泵组加压直接供水。在中部2#商务办公塔楼地下水泵房设区域集中的生活变频给水加压泵组1套共4台给水加压泵，单台性能为Q=5.4L/s、H=93.5m、n=1450r/min、N=15KW、3用1备、变频控制，在地下室设25m3不锈钢生活蓄水箱2只。(4)饮用水系统饮用水定额为2L/人·日，商务办公楼层每层设置带净化消毒功能的电开水器，功率为12KW。生活排水(1)排水体制：采用雨、污水完全分流制。(2)污水系统本工程最高日生活污水量约为227m3/d，最大小时污水量为37.9m3/h。〔详水量计算表〕室内采用雨、污、废分流。室内污、废水管均设专用通气立管，以保证污、废水管均能形成良好的水流状况。地下室排水经集水井收集后用潜污泵排出室外。室外雨、污分流,污废合流，生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管。本工程污水分南北二路排至南北规划道路污水管，最终排至整个地块西侧的XX路城市污水管。(3)雨水系统雨水采取有组织重力流排水，聚集后排入城市雨水管。雨水量按XX当地暴雨强度公式计算，屋面排水设计重现期为5年，场地排水设计重现期为2年，地面集水时间为5分钟，综合径流系数为0.65。暴雨强度公式为：i=〔9.409+8.946lgP)/(t+9.566)0.643〔mm/min〕室外雨采用有组织排水，地块内雨水经集合收集后就近排入东侧长水港和南北规划道路雨水管。本工程雨水分东侧二路排至长水港和南、北各一路排至规划道路雨水管。暧通1、空调冷热源由集中设置的区域冷热源站提供，夏季提供7℃/14℃的一次空调冷冻水，冬季提供65℃/55℃的一次空调热水。本工程地下室设置热交换机房，与一次水换热后提供8℃/15℃的二次空调冷冻水和60℃/50℃的一次空调热水。本工程夏季总冷负荷估算为4617kW，冬季空调热负荷估算为2514kW。地上建筑面积空调冷负荷指标96W/m2，地上建筑面积空调热负荷指标52W/m2。空调冷热源采用2台2500kW的板式热交换器。2、空调水系统设计空调冷水系统采用一次泵变频变流量系统，承压1.1Mpa。空调末端均设置电动调节阀根据空调负荷调节流量。空调水系统按照建筑单体划分，各系统设置冷热量计量装置。空调风系统设计：普通办公用房采用风机盘管加新风系统。气流组织采用上送上回方式。3、其他：本工程局部高档办公室和会议室独立设置变冷媒流量多联机〔VRF〕系统夏季总冷负荷估算为189kW，冬季空调热负荷估算为115kW。空调面积冷负荷指标185W/m2，空调面积热负荷指标112W/m2。VRF系统按楼层分区域分别独立设置系统，共设置VRF系统6套，共67HP。消防控制中心、值班室独立设置分体式空调系统以满足24h使用要求。4、通风系统设计：本工程地下汽车库设置机械排风系统，排风量按照6次/h换气次数计算〔层高超过3m时按照3m计算〕，补风利用坡道自然补风，排风利用土建风道排至主楼屋面以上高度。自行车库设置机械排风系统，排风量按照6次/h换气次数计算，补风利用坡道自然补风。设备用房按照室内余热余湿量设机械排风系统，机械送风。地下库房设置机械排风系统，排风量按照6次/h换气次数计算，机械补风。会议室等人员较为集中的区域设置排风系统，排风量小于新风量。公共卫生间按10次/h换气次数设置排风系统。配电房按12次/h换气次数设置排风系统。。供电编制说明编制内容包括电力变配电系统、电气照明系统、防雷系统、保护接地系统、火灾自动报警及联动系统。设计依据〔1〕本工程为XX县大剧院北侧商务办公楼工程，总建筑面积67186平方米，其中：地上建筑面积52410平方米；地下室建筑面积14776平方米,地上为三栋65米高板式高层〔十五层〕建筑，主要功能为商务办公楼；地下一层，为地下车库〔停车331辆〕、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等；人防工程包括两个甲类核6级常6级二等人员掩蔽单元，共2955平方米。地上各楼均属一类高层建筑。〔2〕相关专业提供的工程设计资料.〔3〕建设方提供的有关职能部门认定的工程设计资料,建设方的要求.〔4〕本工程采用的主要标准和法规:1．《高层民用建筑设计防火标准》GB50045-95〔2005年版〕2．《建筑物防雷设计标准》GB50057-94〔2000年版〕3．《10KV及变电所设计标准》GB50053-944．《供配电系统设计标准》GB50052-20095．《低压配电设计标准》GB50054-956．《建筑照明设计标准》GB50034-20047．《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》GB50067-978．《火灾自动报警系统设计标准》GB50116-989．《人民防空地下设计标准》GB50038-200510．《民用建筑电气设计标准》JGJ16-2008有关国家及地方的现行规程、标准及标准〔如当地供电部门的相关供配电设计规定规程等〕。设计范围1.本工程设计包括以下内容：变配电系统、照明系统、电气节能和环保、防雷、接地及平安措施、火灾自动报警系统、电气人防工程等。2.设计分工与分工界面1〕室外景观照明、建筑泛光照明，由专业设计单位设计，本设计仅预留电源。2〕建筑智能化系统设计由专业设计单位负责。3〕电源分界点为地下一层3#变配电所高压配电系统电源进线柜内进线开关的进线端。变配电系统1.负荷等级本工程所有消防设备用电(如消火栓泵、喷淋泵、增压泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防监控、消防电梯等)、弱电机房、变配电间、普通电梯、潜污泵、生活水泵、各层公用走道照明用电等为一级负荷；地下室汽车库照明动力、人防照明动力、重要办公及会议室照明等为二级负荷；其余为三级负荷。2.负荷计算一级负荷：1008.0kW〔其中消防负荷367.5kW〕;二级负荷：90.0kW;三级负荷：1734.8kW。在地下一层设置1＃、2＃和3＃二座10/0.4kV变电所，1＃变电所〔1#楼地下一层〕设二台500kVA节能型干式变压器〔1TM1、1TM2〕，供1#楼及相对应的地下层照明动力用电；2＃变电所〔2#楼地下一层〕设二台500kVA节能型干式变压器〔2TM1、2TM2〕，供2#楼及相对应的地下层照明动力用电；3＃变电所〔3#楼地下一层〕设二台500kVA节能型干式变压器〔3TM1、3TM2〕，供3#楼及相对应的地下层照明动力用电；各变电所内相互联络的变压器二段低压母线设联络，低压配电系统二路主进线电源断路器和联络开关采用三锁两钥匙及电气联锁，当一台变压器停止工作时，另一台变压器应负担全部二级及以上负荷。低压配电采用放射式和树干式混合供电方式。一些重要的或较为独立的负荷采用放射式供电。所有消防设备用电、电梯、生活水泵、应急照明等重要负荷均采用双回路供电，末端自动切换。5．保护方式继电保护采用微机测控保护,包括过流及速断保护、单相接地保护等，各进出线回路电流、电压、无功、有功等参数测量及显示由微机保护系统配套提供，微机保护系统同时具有事故报警及预告功能，采用DC220V直流〔65Ah〕操作及保护系统。变压器设超温报警及跳闸保护〔10kV侧出线开关或0.4kV侧进线总开关〕。10kV断路器采用真空断路器,在10kV出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。低压侧采用低压断路器保护,末级配电箱插座回路设漏电保护。6.本工程采用10kV侧高压总计量;低压侧设分计量。在低压侧采用无功自动补偿，补偿后10kV侧功率因数为0.9以上。7．电线电缆采用阻燃型WDZB-YJY、WDZB-BY型，分别为沿管井、沿桥架、穿钢管等。至消防负荷的干线线路采用BTTZ型防火电缆。8.本工程电气产品设计参考型号：变电所内10kV配电柜按中置式开关柜进行设计，断路器额定电流630A,分断能力25kA；采用直流操作。高压柜电缆采用下进下出接线方式，柜下设电缆沟。变压器采用SCB10干式变压器，设强制风冷系统；接线为D,Yn11,保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP30。低压配电柜采用固定分隔式配电柜。配电箱采用平安型配电箱，落地、壁挂或嵌墙安装,墙壁开关插座采用86型。9.本工程55kW及以上的电动机均采用降压启动，设备专业有变频控制要求的采用变频控制，冷冻机组控制有设备厂家配套提供；消防风机、水泵采用手动或消防联动控制，潜水泵由液位计控制启停。10.谐波治理在变电所预留滤波设备平面安装位置。对于变频等设备谐波含量超出标准者，采取就地设置谐波吸收装置。照明系统1.本工程分正常照明、应急照明〔包括疏散照明和备用照明〕。2.办公室、会议室、公共空间等照明为正常照明；变电所、电梯机房、车库、消防设备房、消防控制中心及重要办公用房等场所设备用照明；在公共走道，楼梯间和各平安出口设疏散照明〔各疏散通道应急照明灯具应急时间不少于30min；其余在火灾时仍需坚持工作的场所保证正常照度，应急时间不小于180min，仅疏散照明采用蓄电池作为备用电源〕。3.各主要场所照度标准及光源选择各主要场所工作平面照度和LPD值：办公室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;档案室照度:200lx,功率密度≤8W/平方米;会议室照度:300lx,功率密度≤11W/平方米;车库照度:75lx,功率密度≤7W/平方米;走廊照度:50lx,功率密度≤5W/平方米;所有荧光灯均采用高效节能型荧光灯T5管或T8管〔Ra不小于80,楼梯及设备用房内不小于60,UGR不大于19〕。室外路灯照明、走廊照明采用节能灯，其余场所按有关规定执行。4.公共照明由两路电源互投供电,在楼层设置公共照明配电箱,走道、前室、出入口等重要场所配有带镍镉电池的应急照明灯具供火灾事故时诱导人员疏散之用。5．景观/室外照明1).在室外道路两侧设庭院灯。2).室外灯光源采用节能灯和金卤灯，电源电压220V,集中控制6．室内照明插座分别由不同支路供电，照明、插座支路导线采用2.5mm2导线穿保护管暗敷设，所有插座〔壁挂空调插座除外〕均设漏电保护器；7．均采用I类灯具，供电回路设PE线。8．室外线路采用电力电缆穿保护管暗敷设，室外灯具就地保护接地。建筑物防雷1.本工程属人员密集公共建筑，按第二类防雷建筑物要求进行防雷设计。建筑物电子信息系统的雷电防护等级定为C级。2.建筑物的防雷装置满足防直击雷、防侧击、防雷电波的侵入和防雷电感应措施，并设置总等电位联结。3.接闪器：在屋顶采用φ12镀锌圆钢沿女儿墙、屋角、屋脊、屋檐、檐角及屋面等易受雷击的部位明敷架空避雷带，并在整个屋面组成不大于10mX10m或12mX8m的暗敷或明敷的避雷网格，突出屋顶的所有金属物体、金属构件和屋顶防雷装置相连，非金属物体装接闪器并和屋顶防雷装置相连。4.引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内主筋通长焊接、绑扎作为引下线，间距不大于18m，引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物根底地梁及根底底板上、下两层钢筋内的两根主筋焊接。5.防止侧向雷击和等电位保护措施：1)自底层起每层设均压环，均压环利用建筑物每层圈梁外侧的两根φ16以上主筋通长焊接形成。且各层的梁、板、柱间主筋〔不少于2根〕,按轴线跨度作相互可靠焊接。与防雷引下线交接处的梁，对角两根主筋必须与作为防雷引下线的柱子内的对角主筋可靠焊联贯穿。2)高度超过45m〔主楼10层〕及以上局部的外墙上幕墙金属架,栏杆,金属门窗等均应与防雷装置连接。3)竖直敷设的金属管道及金属物的的顶端和底端与防雷装置连接。6.为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路〔包括电缆金属外皮、弱电线路的金属屏蔽层、光缆的加强筋等〕及金属管道采用全线埋地引入，并在入户端，就近与接地装置相连或接向等电位联结端子板，实现等电位联结。7.防雷电感应措施：建筑物内的设备、管道、构架等主要金属物，就近接至接地装置上。平行敷设的管道、构架等长金属物，其净距小于100mm时跨接，跨接点间距不大于30m。交叉净距小于100mm时，其交叉处也作跨接。接地及平安1.本工程采用共用接地方式。防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防监控中心、计算中心、弱电系统等的接地共用统一接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。2.本工程低压配电接地型式采用TN-S系统；安装于室外的景观照明中距建筑外墙20m以内的设施，与室内系统的接地型式一致，距建筑物外墙大于20m采用TT接地型式。3.本工程采用总等电位联结，要求建筑物内所有电气设备不带电金属外壳，各种金属支架，进出建筑物的各种金属总管，PE干线、强、弱电井接地干线，建筑物金属构件等应进行总等电位联结。总等电位联结线采用BVR导线或镀锌扁钢,等电位联结应通过等电位卡子、接线鼻子或抱箍，不允许在金属管道上焊接。4.变电所、水泵房、有洗浴设备的卫生淋浴间等地方设辅助或局部等电位联结SEB、LEB。5.接地装置：接地极利用建筑物桩基，地梁及根底底板上的上、下两层主筋中的两根通长焊接、绑扎形式根底接地网。6.过电压保护装置:变配电所高压侧各相上装设避雷器，低压侧〔配电主柜处〕装设电涌保护器作为第1级防雷击电磁脉冲过电压保护装置；进入通讯网络机房、电梯、消控中心等含有重要电子设备负荷的配电设施安装第2级防雷击电磁脉冲过电压保护装置。弱电智能化子系统配置本工程弱电系统拟由以下智能化子系统组成1．建筑设备监控系统2．通信网络系统3．计算机网络系统4．综合布线系统5．平安防范系统〔入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、无线对讲系统、出入口控制系统、停车库管理系统、平安防范综合管理系统〕6．有线电视系统7．公共播送系统8．多媒体会议系统9．电梯五方通话系统10．信息导引及发布系统11.机房工程12．UPS电源系统13．防雷接地系统14．综合管路系统智能化子系统说明〔一〕建筑设备监控系统本工程在地下一层设置BAS机房，与消控、监控机房合用一个机房。本工程各单体均采用中央空调系统，设置一套建筑设备监控系统，本系统主要对如下设备监控：1．冷热源设备本工程冷热源由XX远大公司区域供冷(热)站提供，本工程不再设置冷热源主机设备，仅在地下一层热交换机房设置2台热交换器及3台循环水泵〔三个楼共用〕，本设计对冷热源接入总管温度、分集水器温度进行监测，对冷热源接入总管电动阀门根据温度进行控制，对循环水泵的进行远程启停控制。2．空调、通风设备〔1〕本工程每栋办公楼共设置新风机组18台，对于新风机，通过送风温度与设定温度的比拟，来控制新风机水阀的开度，从而满足节能与舒适的目的，同时可远程控制新风机组启停。〔2〕对于送风机、排风机、排烟排风风机〔共18台〕等设备，能编程实现远方的自动起停控制或手动控制及运行、故障显示，并带运行时间记录。3．VRF设备本工程在局部楼层会议室、领导办公室等处设置VRF空调机组，VRF室外机带通信接口，通过总线连至地下一层消控监控BAS机房，通过其配套的带液晶显示的控制屏进行集中的管理，本工程共设置三条VRF联网总线，每栋办公楼各一条。该局部内容由厂家负责实施，本设计仅负责管路预留。4．给排水设备〔1〕本工程生活给水采用变频水泵的方式，共在地下室设置4台变频水泵及2个生活水箱，该系统控制自成系统，本设计仅对其管网压力、水泵运行状态及故障状态进行远方监视。〔2〕潜水泵的起停控制自成系统，不纳入BAS系统，本设计仅对其集水井设置超高液位报警，即液位传感器需再增设一个高位报警点。〔3〕每栋办公楼层设置电开水炉，BA系统可对电开水炉进行远程启停及运行状态监测。5．电气设备〔1〕对地下一层汽车库等大空间照明回路，通过编程实现按时间远方开、关控制，并可显示运行、故障状态。〔2〕对大楼屋顶照明、走廊公共照明，室外照明等，通过DDC编程实现按时间远方开、关控制，并可显示运行、故障状态。〔3〕对变电所上下压开关的状态及运行参数进行监视，高压侧通过高压综保系统〔强电工种已设置〕对高压侧进出线的电压、电流、功率因数、开关状态进行监视；低压侧，对所有低压柜的数显仪表〔强电已设〕，采用RS485总线形式引到变电所工作站，可对各个柜子的出线电流或电压进行监视。对变压器的温度实现超温报警，利用变压器的智能温控报警单元，将其信号引至变电所工作站，该局部内容由强电专业负责实施。变电所监视工作站设在地下一层的变电所值班室内，并通过物业网与大楼BAS集成。〔4〕消控监控BAS机房UPS不间断电源装置具有网络管理接口，支持TCP/IP及SNMP协议，以实现对UPS电源的远程智能管理，通过物业网与BAS工作站连接。6．对所有电梯，在电梯厂家招标时注明带电梯远程实时监视装置，在地下一层消控监控BAS机房内设置电梯远程监视工作站。7．本工程地下一层设置消控监控BAS机房，内设有BAS工作站，由计算机及相应软件组成，操作人员通过动态／现场屏幕与鼠标驱动软件对建筑物的有关机电设备进行全面监控。由BAS工作站引出4条BA总线，本工程每栋办公楼各1条〔包括该局部地下室〕、行政效劳中心预留1条〔包括该局部地下室〕。8．本工程共有建筑设备监控点1115个，其中AI点109个、DI点676个、AO点53个、DO点277个。〔二〕通信网络系统本工程通信网络系统主要包括有线通信系统及移动通信盲区覆盖系统。1．有线通信系统本工程有线通信系统全部采用直线方式。本工程在西侧行政效劳中心地下一层设置1#进线机房，进线机房内设置电信、移动、联通机柜及光配。从1#进线机房电信机柜〔暂定从电信接入〕引1根24芯单模光缆〔与计算机外网合用〕至每栋办公楼二层计算机网络及通信机房，做为每栋办公楼的通信干线。各栋办公楼在二层计算机网络及通信机房设置800门AG交换机，管理各栋办公楼各自点，地下一层物业局部在地下一层消控监控机房设置100门交换机，管理物业局部点。各楼有线通信系统采用综合布线。信息点设置原那么：普通办公按每一办公桌或每10平方米配置1个信息点，每间普通办公室预留公用1个信息点；物业办公按每一办公桌配置1个信息点；领导办公按每一办公桌配置2~3个信息点，每间办公室预留1个信息点；会议室每间设置2个信息点；其余场所相应设置信息点。本工程1#、2#、3#每栋办公楼共有信息点684个、地下一层物业局部共有信息点25个。本工程共有信息点2077个。2．移动通信盲区覆盖系统本工程设有中国电信、中国移动、中国联通移动通信盲区覆盖系统，主要用于覆盖地下一层及电梯轿厢，移动中继收发通信设备设在1#进线机房内，信号由三家公司经室外单模光缆引来1#进线机房各进线柜。各移动通信网络由移动公司提供，本设计负责预留进出建筑至进线柜及进出电梯井穿管路由。3．人防通信系统本工程地下一层的人防值班室、人防通风机房等处设置人防通信专用，其进线由人防通信指挥机关采用HYA-10x2x0.5通信电缆引来。〔三〕计算机网络系统〔1〕本工程每栋楼设置2个网，即计算机内网与外网，内网、外网两套物理上隔离的计算机网络系统，其中内网指本工程内部办公局域网络，由大楼外部政务专网引来，与外界Inter网没有物理连接；外网指通过局域网与外界Inter网相连的网络。各楼地下室物业用房局部组成1个物业网。各楼之间内、外网与物业网均相互独立。〔2〕本工程每栋办公楼在二层设置计算机网络及通信机房，每栋办公楼设置内网与外网，内网与外网物理上分开。每栋办公楼内网局部采用二级星型结构，在二层计算机网络及通信机房内设置1000M主干交换机，采用双机备份，在楼层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层，10/100M到桌面的计算机网络系统。每栋办公楼计算机内网采用1根24芯单模光缆从1#进线机房电信机柜〔暂定租用电信〕接入，每个弱电间垂直主干光缆采用2根12芯室内多模光缆，分别从两个核心层计算机引到接入层交换机。弱电间内接入层交换机与核心层交换机之间采用星型连接。〔3〕每栋办公楼外网局部采用二级星型结构，在二层计算机网络及通信机房内设置1000M主干交换机，在楼层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层，10/100M到桌面的计算机网络系统。每栋办公楼计算机外网采用1根24芯单模光缆〔与通信系统合用〕从1#进线机房电信机柜接入，每个弱电间垂直主干光缆采用1根12芯室内多模光缆。弱电间内接入层交换机与核心层交换机之间采用星型连接。〔4〕本工程物业网局部采用二级星型结构，在地下一层消控监控机房内设置1000M主干交换机，在每栋楼地下一层弱电间设置10M/100M接入层交换机，实现1000M到楼层，10/100M到桌面的计算机网络系统。物业网采用1根12芯单模光缆〔与通信系统合用〕从1#进线机房电信机柜接入。〔5〕计算机网络外网与通信系统采用综合布线，计算机网络内网单独布线。〔6〕信息点设置原那么：普通办公按每一办公桌或每10平方米配置1个计算机内网点、1个计算机外网点，每间办公室预留1个公用计算机内网点、1个公用计算机外网点；物业办公按每一办公桌配置1个物业计算机网络点；领导办公按每一办公桌配置2个计算机内网点、2个计算机外网点，每间办公室预留1~2个计算机内网点、1~2个计算机外网点；会议室每间设置2个计算机内网点、2个计算机外网点、1个计算机外网无线接入点；其余场所相应设置计算机信息点。本工程1#、2#、3#每栋办公楼共有计算机外网点722个〔包括外网无线接入点31个〕、计算机内网点633个、地下一层物业局部共有物业计算机网络点25个。本工程共有计算机网络信息点4090个。〔四〕综合布线系统本工程每栋楼计算机网络外网和有线通信系统、物业网络和有线通信系统采用综合布线，每栋楼计算机网络内网单独布线。1.工作区子系统本工程计算机网络内网和外网、物业网络、有线通信系统所有信息点均采用六类单孔或双孔面板的RJ45标准插座，并采用86H暗盒及墙型面板，未特殊标明的场合安装高度底距地0.3m，与强电插座外沿水平距离为0.2m。2．水平子系统布线机柜至工作区信息插座水平子系统电缆采用低烟无卤6类4对8芯非屏蔽双绞线〔UTP〕，配线长度不超过90米3．管理间子系统本工程每栋楼设置1个弱电井，每个弱电井每层作为楼层弱电管理间，设有1台19”标准落地机柜，内有光纤连接装置、内外网接入层网络交换机，铜缆配线架等设备，分别管理相关楼层的信息点，配线架上通过跳线可实现网络信息点与信息点的互换。4．垂直干线子系统内网数据垂直干线每个弱电管理间采用2根室内12芯多模光缆，外网数据垂直干线每个弱电管理间采用1根室内12芯多模光缆，语音干线采用三类25对或50对大对数电缆。5．设备间子系统每栋办公楼二层计算机网络及通信机房作为每栋办公楼设备间子系统，内设有内外网核心层交换机、内外网效劳器、路由器、防火墙、网管工作站、交换机、机柜、铜缆配线架及光配线架等设备。6．接入网子系统每栋办公楼内网采用1根24芯单模光缆、外网及采用1根24芯单模光缆、地下一层物业计算机网络及采用1根12芯单模光缆均从1#进线机房接入。1#进线机房接入三家运营商进线、2#进线机房作为备用进线通道。〔五〕平安防范系统〔入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、无线对讲系统、出入口控制系统、停车库管理系统、平安防范综合管理系统〕1．入侵报警系统〔1〕本工程在每栋办公楼一层出入口及二层计算机网络机房、地下室出入口设置红外微波双鉴探测器，每栋办公楼各6个，地下室共6个。在每栋办公楼领导办公室等处设置手动报警点，每栋各15个。本工程共有红外微波双鉴探测器24个，手动报警点45个。〔2〕本工程在地下一层消控监控机房设置256路报警主机，从报警主机引出4条报警总线，每栋办公楼1条、行政效劳中心1条。报警主机接入物业网，通过软件实现联动。〔3〕红外双鉴探测器与摄像视频安防监控系统联动，当防盗探头动作时，监控主机通过联动模块启动相应的摄像机、监视器。2．视频安防监控系统〔1〕在每栋办公楼的重要部位，如计算机网络及通信机房门口设置彩色/黑白红外监控摄像机，在遭到非法入侵报警时，能进行实时动态录像。〔2〕在每栋办公楼的一层出入口、地下一层停车库出入口、地下一层停车库车道、电梯轿厢等处设置低照度彩色/黑白监控摄像机，可对进出大楼的人员、车辆进行监视。〔3〕室外主干道及出入口设置低照度快球彩色/黑白及固定彩色/黑白监控摄像机，可对室外人员、车辆进行监视。〔4〕本工程每栋办公楼在地下一层弱电间设置视频编码器，管理本栋办公楼摄像机及本栋办公楼附近地下室摄像机。1#办公楼及地下室设置摄像机25台、2#、3#办公楼及地下室各设置摄像机29台，室外设置摄像机7台，本工程共设置摄像机90台。各摄像机电源由地下一层消控监控BAS机房集中供电。〔5〕本工程安防监控系统采用模拟加数字的混合系统，前端摄像机采用CCD感光的模拟型摄像机，通过视频编码后经物业计算机网引到地下一层消控监控BAS机房，采用解码上电视墙。机房内设置数据管理主机1台，配置硬盘1T/块x16块x2组〔共32块〕，设置安防管理效劳器1台，视频管理客户端2台，42"液晶监视器1台，22"液晶监视器12台。硬盘存储格式为D1格式，存储时间不小于30天。安防系统传输采用物业网，用物业网交换机，各楼之间安防编解码设备通过物业网联网。〔6〕系统调试时对图像质量的要求：在摄像机标准照度下，监视图像质量按五级操作制评分标准制定。图像质量不应低于4级，相对应的4级图像质量的信噪比应符合《民用闭路监视电视系统工程技术标准》GB50198－94内2.1.6.2的要求。彩色电视监视器的水平清晰度不低于270线，黑白电视监视器的水平清晰度不低于400线。3．电子巡查系统本工程设置离线式电子巡查系统，由管理电脑、巡查软件、数据采集器组成。设定巡查的时间要求、线路要求、次数要求，记录巡查员身份、编号，并授予有效巡查活动的权限。离线式巡查系统主机设在地下一层消控监控BAS机房。本工程在地下室设置巡查点27个，每栋办公楼设置巡查点50个，本工程共设置巡查点177个。4．无线对讲系统本工程设置无线对讲系统，供大楼管理人员、保安使用。在地下一层消控监控BAS机房设置无线对讲主机，2#办公楼顶层设置全向天线，地下室设置吸盘天线，负责向整个区块无线对讲天线发送信号。各天线具体位置根据现场测试确定，本设计提供管线敷设路由，确保用户在任何地点进行双向通信。本工程配置20对对讲机。5．出入口控制系统本工程在地下一层消控监控BAS机房设置出入口控制管理工作站，并设置发卡机等设备。在每栋办公楼计算机网络及通信机房、领导办公室，地下一层消控监控BAS机房、设有出入口控制箱的楼层弱电间等处设置出入口控制点，每栋办公楼各17个，地下室1个，本工程共设置出入口控制点52个。每栋办公楼设置出入口控制点的楼层设置出入口控制箱，出入口控制箱内门禁控制器，门禁控制器通过TCP/IP接口接入物业计算机网，从而实现联网控制。本系统与消防系统联动，当着火时联动门禁控制器开门。6．停车库管理系统本工程地下一层为停车库，在其2个出入口各设置1套1进1出停车库管理系统，在车道出入口设置非接触式读卡器〔远距离读卡器〕、自动闸门机、车辆检测器及剩余车位显示屏，组成停车场管理系统。对本单位职工车辆进出实行远距离遥感不停车，临时用户不考虑进入此区域地下车库。本工程在地下一层消控监控BAS机房内设置停车库管理系统工作站，对进出车辆信息进行集中的管理；当停车库管理系统故障时求助时，可与现场进行对讲、远程监视了解现场情况，并可远程手动开启、关闭道闸。当火灾时。7．平安防范综合管理系统本工程设置集成式平安管理系统，对入侵报警、视频安防监控、出入口控制、电子巡查系统等子系统进行集成，实现各子系统的有效联动、管理和监控。本工程地下一层消控监控机房设置平安管理系统控制主机，控制主机通过统一的网络平台和管理软件将监控中心内各子系统工作站进行自动化管理和监控，各子系统间相互联动，通过消防控制模块联动出入口门禁系统，保证火灾时紧急逃生；入侵报警系统和视频安防监控系统通过联动模块联动；出入口控制系统与入侵报警、视频安防监控系统通过通讯接口联动。〔六〕有线电视系统本工程有线电视系统按860MHz带宽有线电视传输系统要求设计，选用设备、部件具有双向性。电视系统设计按电视图像双向传输方式，并采用光缆和同轴电缆混合网〔HFC〕组网。本工程有线电视信号采用1根室外24芯单模光缆从县有线电视网引进至1#进线机房，经光分配后采用1根室内6芯单模光缆至每栋办公楼二层有线电视机房，本工程每栋办公楼设置1个有线电视光节点。每栋办公楼内有线电视信号传输主干采用SYWV-75-9〔4屏蔽〕同轴电缆，有线电视信号经楼层分支分配后采用SYWV-75-5〔4屏蔽〕同轴电缆引到各电视终端，终端电平为69±6dB。本工程在每栋办公楼各会议室、休息区、展示区、领导办公室等处均设置有线电视点，普通办公室预留有线电视点，本工程1#、2#、3