20140218豪宅标配建议

万科·草庄工程精装修建议2010年5月19日豪宅配置建议报告一、何谓豪宅定义分类特点客户根本价值属相豪宅定义：豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。豪宅分类：城市豪宅、近郊豪宅、远郊豪宅第一类：城市豪宅〔受资源、容积率的影响，档次差异较大〕1、拥有一定的自然资源2、距离城市中心最近、拥有完善的交通、生活、休闲配套。3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层为主，多层、独栋别墅相对较少。4、相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所。第二类：近郊豪宅〔经济型豪宅〕1、拥有较丰富的自然资源2、距离城市中心较近，约10-20KM，享有一定的市政配套3、产品容积率相对较高，产品链丰富。4、相对主流产品拥有较高的溢价，多作为第一居所。第三类：远郊豪宅〔顶级豪宅〕1、拥有丰富的自然资源，如山、海、湖、林等。2、距离城市中心远，市政配套等严重缺乏。3、产品容积率低，根本以排屋、叠院、独栋别墅为主。4、相对主流产品拥有极高的溢价，多作为第二居所。豪宅特点：稀缺资源、隐性价值、客户考验审美水准、效劳诠释高尚生活稀缺资源：豪宅基于对某种不可复制稀缺资源的拥有，并用知识和智慧对这种资源作完美的阐释和表现。这种资源可以是自然资源如海景、湖景、山景、森林等也可以是一种不可替代的人文资源也可以是两者集合隐性价值真正的豪宅不以经济实用为目的，而是通过和谐、个性和创新等要素从隐性的角度构造产品的精神内核和价值。当有形的产品材料和精神价值、产品形象和品牌融为一体，我们把它称作整体感。客户考验审美水准真正的豪宅需要在财富、审美意趣和个性表达上同样处于高水准的人群参加。正如真正的优雅是个性的表达，而迥然不同于摆阔和卖弄一样，真正的豪宅也不同于对事物的统治，而是一种体验。真正的豪宅可以有些超出常规，但却并非通过简单地占有就得到满足，更是与平庸的事物格格不入。其次，豪宅更强调“宅”的概念，即豪宅应该是精神的栖息地、生活的港湾，它提供给主人一种奢侈而自由的生活方式。效劳诠释高尚生活豪宅不是一次性产品，而是表达着增大使用价值和可修复的理念。消耗、甚至破坏，是已经被时代抛弃的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保护和改善的可能性。豪宅的产品仅仅是物质上的准备，而效劳才真正表达了奢华生活的内涵。豪宅产品不仅需要技术上超过他人，也有必要提供与产品质量和价格匹配的效劳。而面对豪宅产品个性化的客户，更要求高度吻合其个性化需要的效劳和产品。豪宅客户的根本价值取向：二、豪宅的产品高标准配置高端配置标准技术高端物业效劳配置豪宅精装修标准配置高端配置标准技术：

高端豪宅配置标准分类高端豪宅配置功能及品牌建议高端豪宅配置标准分类：1、中央空调系统2、新风系统3、地板采暖系统4、锅炉系统5、中央吸尘6、供水、直饮水7、同层排水8、智能家居系统9、可视对讲10、音响系统11、网络、电视、系统12、安防系统13、泳池、SPA、干蒸、湿蒸、水疗、温泉水处理14、橱柜及厨房电器15、卫浴、洁具16、衣帽间17、酒窖18、停车车库管理系统19、景观水不结冰系统20、道路融雪系统高端配置标准技术：

高端豪宅配置标准分类高端豪宅配置功能及品牌建议高端豪宅配置功能及品牌建议：

1、中央空调系统十大中央空调品牌1、大金空调(中国著名商标,1924年日本大阪,十佳中央空调品牌)2、格力GREE(中国名牌,中国著名商标,珠海格力集团,中央空调品牌)3、约克中央空调(1874年美国,全球最大空调制造商之一,中央空调品牌)4、开利中央空调(1902年美国,全球最大空调制造商之一,中央空调品牌)5、特灵中央空调(中央空调专业知名品牌,十佳中央空调品牌)6、日立中央空调(1910年成立于日本,十佳中央空调品牌)7、麦克维尔(1872年美国,全球最大空调制造商之一,中央空调品牌)8、海尔Haier(世界名牌,中国著名商标,一线品牌/牌子,中央空调品牌)9、美的Midea(世界名牌,中国著名商标,一线品牌/牌子,中央空调品牌)10、远大中央空调(中国著名商标,中国名牌,十佳中央空调品牌)高端豪宅配置功能及品牌建议：2、新风系统首选超静音效果，品牌有兰舍、爱迪士、霍尼韦尔、大金、松下、威柯等。高端豪宅配置功能及品牌建议：3、地板采暖系统地板采暖系统一般分为两种形式，一种是水暖管采暖系统，一种是电采暖系统。分集水器：卡莱菲，地暖管材：乔治·费歇尔高端豪宅配置功能及品牌建议：4、锅炉系统法罗力的锅炉，为交房配送局部，为国际品牌，可以直接对接后使用。高端豪宅配置功能及品牌建议：5、中央吸尘中央吸尘系统的概念就是主机和吸尘别离，并将过滤后的空气排到室外。这样解决了室内卫生不良状况，另外还杜绝了除尘之后的二次污染。它是将吸尘主机放置在卫生要求低的场所，如地下设备层、车库、清洁间等，将吸尘管道嵌至墙里，在墙外只留如普通电源插座大小的吸尘插口，当需要清理时，只需将一根软管插入吸尘口，此时系统自动启动主机开关，全部大小灰尘、纸屑、烟头、有害微生物、甚至客房中的烟味等不良气味，都经过严格密封的管道传送到中央收集站，其，清洁处理能力是一般吸尘器的5倍。高端豪宅配置功能及品牌建议：5、中央吸尘主要品牌有碧幕、爱迪仕、索亚普。此外，其他品牌还包括，霍尼维尔、布朗、爱尔特等。对于别墅产品，主要采用分户式主机；对于小高层公寓，可选择集中式和分户式两种产品。高端豪宅配置功能及品牌建议：6、供水、直饮水冷热水管道，配置软化水机及直饮水机、直饮水龙头，薄壁紫铜给水管，具有杀菌功能，软化水入户。冰箱具有制冰功能，预留水管，直饮水接入。高端豪宅配置功能及品牌建议：7、同层排水——以吉博力同层排水系统为例之比较欧洲同层排水概念--卫生间排水系统除排水主立管穿越楼板外，其它连接卫生器具与主立管的管道不穿楼板，局部管道沿墙铺设或埋在地面垫层内。高端豪宅配置功能及品牌建议：8、智能家居系统主要功能可以理解为灯光控制和设备控制两个方面。高端豪宅配置功能及品牌建议：8、智能家居系统——五大系统高端豪宅配置功能及品牌建议：9、可视对讲可视对讲为交房配送局部，可与智能系统配置相结合起来。满足使用要求，也可以重新选择。高端豪宅配置功能及品牌建议：10、音响系统a、室内起居室、家庭室、视听室及其他特殊要求的房间设置独立音响系统。b、室外庭院设独背景音乐系统。高端豪宅配置功能及品牌建议：11、网络、电视、系统网络接口：光纤入户，户内预留无线网络设备接口，起居室、家庭室、主人房等、书房、客房设有线接口。电视接口：起居室、家庭室、书房、主人房等、主卫、次卧、厨房〔根据厨柜排布〕、佣人房各一个接口：主人房等、主卫〔配机〕、次卧、起居室、家庭室、厨房〔根据厨柜排布〕、工人房各1个，书房2个。高端豪宅配置功能及品牌建议：12、安防系统a、门禁系统b、紧急报警c、门窗阳台设有红外探测器。d、主卧墙面、次卧床头以及主卫的按摩浴缸旁边设紧急求助按钮，主卫、次卫坐便位置设求助按钮。e、园区周界监控系统，周界全面设防，全区无盲区和死角。在园区周边围墙设置红外对射探测器和报警闪烁灯，配有摄像机的周界35米为一个防区〔转角处等情况除外〕，并与闭路电视监控联动。高端豪宅配置功能及品牌建议：13、泳池、SPA、干蒸、湿蒸、水疗、温泉水处理需根据装修功能设计厂家配合设计，确定机房、水循环、水质等各方面参数要求。高端豪宅配置功能及品牌建议：14、橱柜及厨房电器世界顶级三大品牌橱柜：Poggenpohl博德宝、SieMatic西曼帝克、布尔托〔Bulthaup〕中/西厨电器:嵌入式/双开门冰箱、洗碗机、垃圾处理器、炉台灶、烤箱、微波炉、直饮水、油烟机、咖啡机等顶级品牌电器：德国miele、Gaggenau嘉格纳等高端豪宅配置功能及品牌建议：15、卫浴、洁具洁具、卫浴品牌：德国〔V&B〕唯宝、德国杜拉维特〔DURAVIT〕、瑞士劳芬〔LAUFEN〕、凯乐玛〔KERAMAG〕等水龙头品牌：德国〔Hansgrohe〕汉斯格雅、德国当代〔DORNBRACHT〕等高端豪宅配置功能及品牌建议：16、衣帽间步入式衣帽间、衣柜设计主要的功能有：衣柜、抽屉、挂裤架、抽拉层板、领带盒、鞋架、包柜、小冰箱、展示柜、梳妆台等。知名衣帽间品牌：科宝·博洛尼(中意合资企业,BOLONI〕、索菲亚SOGAL(法国,衣柜顶级专家〕等。高端豪宅配置功能及品牌建议：17、酒窖恒温恒湿模拟，恒温、隔热、防水、避震、通风、除异味等多角度、全方位实现专业储酒环境控制。葡萄酒储存条件：温度，一般维持12-18度〔红酒〕，6-10度〔香槟〕。湿度，70%左右。酒架一般用橡木或花梨。高端豪宅配置功能及品牌建议：18、停车车库管理系统园区内业主车辆的出入管理采用远距离识别系统，挡车器自动开启，业主车辆科连续进出，不会造成出入口的堵塞与混乱，入口保安室显示空余临时停车位数量级位置，园区内设置指示屏用于引导访客车辆。私家车库采用电动门配备遥控器。可与智能家居系统统一管理。高端豪宅配置功能及品牌建议：19、景观水不结冰系统景观水不结冰系统主要通过景观水池底及池壁敷设发热电缆冬季给景观水系进行加热，同时采用防冻专用温控系统控制景观水池内水表温度，到达不结冰的目的，冬天可以与流水相伴。高端豪宅配置功能及品牌建议：20、道路融雪系统主入口、车库坡道及园区室外景观道路安装发热电缆融雪系统。该系统是将发热电缆埋设于道路混凝土中，通过电缆对道路加热，并通过设置在地下的冰雪探头控制地表的温度和湿度。在冬季自动启动该系统，即可随时将落到地面的雪融化掉，保证出行平安。二、豪宅的产品高标准配置高端配置标准技术高端物业效劳配置豪宅精装修标准配置高端物业效劳配置：

物业管理会所功能高端物业管理：1、效劳模式：以管家式效劳彰显效劳理念成立专门的管家部，按1：30的比例为业主配置专属管家，提供24小时应侍效劳◎平安为第一要素◎满足私密性需求◎彰显客户尊贵性◎全天候细致效劳高端物业管理：2、效劳内容〔根底效劳内容〕◎业户接待◎业主效劳响应〔需求、投诉咨询处理〕◎收费管理◎档案管理◎业主关系维护◎业户满意度测评◎空置房管理◎社区文化等◎人员及物品出入管理◎车辆及区内交通管理◎机动巡逻管理◎安防监控管理◎消防管理◎突发事件应急处理等◎绿化效劳◎保洁效劳◎消杀效劳◎房屋及建筑物的维护保养◎强弱配电设备维护保养◎给排水系统维护保养◎电梯设备维护保养等高端物业管理：3、效劳特色：◎专属管家效劳◎大堂酒店式柜台效劳◎24小时贵宾效劳热线◎多语言效劳◎快速效劳反响机制◎高素质的平安护卫人员高端物业管理：3、效劳特色：◎“五级平安屏障”效劳一级屏障：封闭管理〔小区主要出入口全天值班监控〕，人机结合的周界防范系统——外卫二级屏障：24小时保安巡逻〔巡更路线〕——中卫三级屏障：每栋单元的平安侍卫；——内卫四级屏障：全方位360度、24小时值班的闭路监控；——技控五级屏障：快速的报警应急系统。——应急高端物业管理：3、效劳特色：◎平安礼仕效劳◎贴身护卫效劳◎无干扰隐形效劳◎超长保洁现场维护效劳◎生活垃圾门前收集◎环保效劳◎公共卫生平安效劳◎星级上门维修效劳◎私家设施定期／特约诊断效劳◎公共常用设备、设施交叉巡检机制高端物业管理：4、增值性的特色效劳私家保姆监管及培训效劳◎私家保姆备案登记◎保姆专用通道监控◎保姆随行的外来人员及物品确认并适时监控◎定期提供免费的家政保姆培训课程◎此效劳业主可选择性参与，属于无偿效劳高端物业管理：4、增值性的特色效劳归家即住效劳◎按业主的要求，提前预约家政效劳◎提供特定条件下的绿植养护、宠物代联看管效劳◎业主离家前可对无贵重物品房屋委托定期保洁◎本项效劳可供业主选择性参与，属于有偿效劳。与业主签订效劳协议，明确效劳内容、责任、费用高端物业管理：4、增值性的特色效劳房屋代租代售效劳◎提供房屋代租代售中介效劳或推荐社会效劳资源代办效劳◎自营性房屋代租代售中介效劳需具有完备的国家规定手续和条件；推荐代办的社会效劳资源需进行严格的资格审查并签订效劳合作协议约束效劳提供方的行为。◎当业主要出租或出售房产时，可委托专属管家联系中介或者有意向的客户，相关手续按国家有关房产中介效劳规定完成，并收取一定效劳费用。高端物业管理：4、增值性的特色效劳访客过滤效劳来访确认后引领◎业主提前知会其专属管家或单元门僮，将不愿接待访客的姓名、外貌特征等信息告知，管家或门僮会礼貌地将不速之客拒之单元门外。◎非业主家人或朋友来访，管家或门童会上前询问其是否已预约并通过智能化系统与业主确认，方可让其进入大楼。◎对于业主短暂离开期间，好友来访时，管家或门僮会单元大堂内在代为接待。高端物业管理：4、增值性的特色效劳重物协拎管家日常生活用品代购效劳代购物品内容：牙膏、手纸、洗发水、卫浴洁具、美容、化装品等生活用品；饮料酒水、休闲食品〔不含散装食品〕速冻食品、方便食品、快餐食品等。服装、家具、电器等高值物品不在代购范围内。外来效劳人员现场监管效劳外来效劳人员入户进行维修等效劳事宜，管家及相关效劳人员在征得业主同意地前提下，提供现场监管效劳，直到外来人员离开；本项效劳业主可选择性参与，属于无偿效劳。高端物业管理：5、增加如下特色效劳：重要纪念日祝福效劳◎在客户生日、纪念结婚日提供短信、贺卡、庆生等祝福的人性化效劳。美容咨询效劳◎为每位有需求的业主提供免费的美容咨询效劳。联系国内知名美容店，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行联系。宠物寄养、美容效劳◎为每位有需求的业主提供免费的宠物寄养效劳。联系国内知名宠物店，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行联系。保姆月嫂推荐效劳◎为每位有需求的业主提供免费的保姆月嫂推荐效劳。联系知名家政效劳公司，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行联系。高端物业管理：5、增加如下特色效劳：健康体检咨询效劳◎为每位有需求的业主提供免费的健康体检咨询效劳。联系知名健康体检中心，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行联系。私人出游咨询效劳◎为每位有需求的业主提供免费的私人出游咨询效劳。联系知名旅行社，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行联系。酒店住宿预订效劳◎为每位有需求的业主提供免费的酒店住宿预订效劳。联系城市三星级以上酒店，形成合作伙伴关系，当业主提出需求时，协助业主进行预订，并按协议价入住。高端物业效劳配置：

物业管理会所功能高端会所功能：1、休闲、娱乐、会客功能休闲会客主题会所，重视会所的外部环境、内部装修档次和效劳品质，由于效劳高端客户，其人流量相对不大，也较容易保持宁静的气氛，引导优雅的场所气质，并可最大化减少对住宅业主的干扰。后期经营管理中，可考虑会员制效劳模式，业主自动享有会员权益，其他会员参加，需经过两位业主推荐。这样的“贵宾级”身份感，也是对工程高端定位的一种认同。商务中心：即工程的物业中心，提供有偿商务效劳，例如、打印复印、代叫快递、订票叫车等效劳。咖啡吧/茶座：引入知名咖啡店，提供咖啡、茶点、商务套餐等效劳，为业主和商务型客户提供一处环境优雅的高尚交流空间。棋牌室：设置独立包房，提供隔音安静、效劳周到的休闲娱乐棋牌室〔可以根据场地条件增设台球、卡拉OK等娱乐设施〕高端会所功能：2、餐饮、美食、宴请功能餐饮美食主题会所，强调就餐环境的优雅情调、特色精美菜品和专业的效劳、管理模式。因此，建议引入知名餐饮公司，借助品牌的号召力，使这里的美食会所能够迅速开展成熟，在短时间内聚集起人气和关注度，形成配套利好，提升客户对区域加速开展的信心。美食餐饮：提供面对群众的特色家常菜品、点心，采用美食广场或餐厅大堂的经营形式，满足家庭、亲朋间便捷、温馨的就餐需要。宴请包厢：私密、优雅的环境，满足聚会、宴请的高端需要，无论是宴请亲朋还是商务应酬，均显非凡气派。高端会所功能：3、生活、效劳、交流功能生活效劳主题的邻里型会所，如果功能设置合理，能够为周围的业主提供便捷的生活效劳，因此，其旺盛的人气，可以提升会所的实用效率，便于会所后期的可持续经营管理。而这样的会所效劳模式，也为业主间的邻里交流提供了一个轻松、舒适的交流环境。会所的装修不讲求豪华尊贵，更强调舒适、温馨的风格，引导一种亲切、和谐、友善的气氛。数字影院：设置小型数字影院，为业主提供各类最新大片的播映，在有重大比赛时，也是人们相聚一起体验激情赛事的公共场所。亲子活动室、早教中心：提供各类儿童游乐设施，还可设置适合婴幼儿活动的益智类游戏室等，为业主提供亲子、早教、少儿才艺培训等场所。图书吧：提供各类图书、青少年培训基地，以及寒暑期托班效劳，给孩子们一个共同愉快成长的互动空间，也让家长更无后顾之忧。作为一个活动基地，这里也可以是老年大学的定期活动场所，总之，让所有人能在这里快乐的生活、学习，老少皆有所乐。24小时便利店、干洗店：引入生活型配套效劳店，方便业主的日常生活，让生活更无后顾之忧。二、豪宅的产品高标准配置高端配置标准技术高端物业效劳配置豪宅精装修标准配置精装修标准配置：杭城精装修开展历程及标准中上类豪宅个案调研顶级豪宅个案调研设备配置建议[杭州精装修工程开展历程]杭州精装市场自1999年开展至今已分成两大阵营：一是以绿城、滨江等为代表的表达价值感的奢华精装修；二是以万科、金地等公司为代表着重人性化的实用精装修。杭州的精装修产品从滨江·金色海岸开始，到后来的欣盛·东方润园、绿城·新绿园、金都·城市芯宇、钱江·彩虹豪庭、滨江·阳光海岸、绿城·蓝色钱江，精装修的高端公寓在杭州楼市中杀出一条热销之路。而多元化的精装修路线也成为各楼盘吸引不同客户的重要筹码