税法（第3版）课件：契税

契税内容提纲第三节计税依据和应纳税额的计算第一节概述第五节申报和缴纳第二节征税范围、纳税人和税率第四节减免税优惠第一节概述一、契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行《契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。二、契税的特点契税与其他税种相比，具有如下特点：（1）契税属于财产转移税。（2）契税由财产承受人缴纳。特别提示：一般实行先税后征。第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围（国发[1986]90号）契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋，具体征税范围包括（国务院令第224号）:（一）国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（财法字[1997]52号）。出让可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。（二）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让可以使用出售、交换、赠与的方式（财法字[1997]52号）。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包（国务院令第224号）。（三）房屋买卖（1）房产抵债或实物交换房屋。经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税（财法字[1997]52号）。以房产权补偿征地款的方式转移产权，实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税（国税函[1999]737号）。（2）以房产作投资或作股权转让（财法字[1997]52号）。这种交易业务属房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，房屋产权所有人和土地使用权人未发生变化，无须办理房产变更手续，也不办理契税手续。对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税（财税[2008]129号）。（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税（财法字[1997]52号）。如甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权办理手续，并按买价缴纳契税。（四）房屋赠与房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋赠与的前提，必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税（财法字[1997]52号）。居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于赠与行为，应依照《契税暂行条例》及其有关规定征收契税（国税函[2008]718号）。特别提示：具体内容如表11—1所示。特殊行为具体情况契税政策继承土地房屋权属的（国税函[2004]1036号）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的不征非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠与行为的征收（五）房屋交换（财法字[1997]52号）房屋交换，是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，互相之间交换房屋的使用权或所有权的行为。交换的标的性质有公房、私房；标的种类有住宅、店面、及办公用房等。行为的内容是：（1）房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同，办理过户手续，交换房屋使用权。（2）房屋所有权交换。房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续；其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。特别提示3：某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。（2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按入股房产现值缴纳契税。特例：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需要办理房产变更手续，故免纳契税。（3）对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。（六）企业改制重组中的契税政策（财税〔2018〕17号）具体内容如表11—2所示。特殊行为具体情况契税政策企业改制非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属的免征事业单位改制原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属的免征续表11—2特殊行为具体情况契税政策企业合并原投资主体存续,对合并后的企业承受各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的免征企业破产债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的免征续表11—2特殊行为具体情况契税政策资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位免征企业改制重组，同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属划拨的；母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转不征债权转股权国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的免征划拨用地出让或作价出资以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围对承受方征收契税企业股权转让单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的不征

【例11—1·单选题】（2018年注会）下列行为中,应当缴纳契税的是()。A.个人以自有房产投入本人独资经营的企业

B.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换

C.公租房经营企业购买住房作为公租房

D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权

【答案】D

【解析】选项A:以自有房产作股投入本人独资经营的企业,因未发生权属变化,不需办理房产变更手续,故不缴纳契税。选项B:等价交换房屋、土地权属的,免征契税。选项C:公租房经营单位购买住房作为公租房的,免征契税。选项D:应当缴纳契税。（七）房屋附属设施有关契税政策（1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税（财税[2004]126号）。具体如表11—3所示。特殊行为具体情况契税政策房屋的附属设施承受附属设施所有权或土地使用权的征收不涉及土地使用权和房屋所有权变动的不征（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税（财税[2004]126号）。（3）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率（财税[2004]126号）。（4）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税（国税函[2008]662号）。（5）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税（财税[2007]162号）。二、纳税人（国务院令第224号）在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。三、税率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。第三节计税依据和应纳税额的计算一、计税依据（国务院令第224号）契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定：（1）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格（国税农函[1997]12号）。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定（国税农函[1997]12号）。（3）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定（国税农函[1997]12号）。（4）国有土地使用权出让，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益（财税[2004]134号）。（5）房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内（国税函[2007]606号）。（6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税（财税[2007]162号）。（7）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用（国税函[2008]662号）。（8）企业承受土地使用权用于房地产开发,并在该土地上代政府建设保障性住房的,计税价格为取得全部土地使用权的成交价格(财税〔2012〕82号)。（9）计征契税的成交价格不含增值税(财税〔2016〕43号)。归纳1：契税纳税人及计税依据一览表如表11—4所示。征税对象纳税人计税依据国有土地使用权出让承受方成交价格（不含增值税）土地使用权转让买方房屋买卖买方房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换，依交换价格差额归纳2：计税依据如表11—5所示。具体情形计税依据国有土地使用权出让、出售、房屋买卖（财税[2004]134号、国税农函[1997]12号）成交价格；买卖装修的房屋，装修费用应包括在内（国税函[2007]606号）土地使用权赠与、房屋赠与（国税农函[1997]12号）由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换、房屋交换（国税农函[1997]12号）所交换的土地使用权、房屋的价格差额交换价格相等时，免征契税不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税续表11—5具体情形计税依据以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益房屋附属设施征收契税的依据采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外）应对受赠人全额征收契税

【例11—2•单选题】（2016年注会）甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000万元,双方办理了产权过户手续,则乙企业计缴契税的计税依据是（）。A.5000万元B.6000万元C.9000万元D.2000万元【答案】C【解析】本题考查的知识点是契税的计税依据。以房产抵偿债务,按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税,本题的折价款为9000万元。二、应纳税额的计算应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算（国务院令第224号）。【例11—3·单选题】(2017年注税)某公司2017年1月以1200万元(不含增值税)购入一幢旧写字楼作为办公用房,该写字楼原值2000万元,已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%,该公司购入写字楼应缴纳契税()万元。A.60B.36C.30D.24【答案】B【解析】应缴纳的契税=1200×3%=36万元。第四节减免税优惠一、契税减免的基本规定（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税（国务院令第224号）。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税（国务院令第224号）。(3)自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税(财税〔2016〕23号)。归纳

：具体内容如表11—6所示。个人购买住房契税优惠政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的减半征收个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1.5%税率征收续表11—6个人购买住房契税优惠政策对个人购买家庭的第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的减按1%税率征收对个人购买家庭的第二套改善性住房，面积为90平方米以上的减按2%税率征收（4）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税（国务院令第224号）。（5）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免（财法字[1997]52号）。（6）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、植业生产的，免征契税（财法字[1997]52号）。(7)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定,应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税(财法字〔1997〕52号)。【例11—4.多选题】(2013年注税)2011年张先生购置家庭第一套住房,面积为90平方米,成交价格为70万元;2012年因工作调动,张先生用家庭唯一住房换取赵先生一套85平方米房屋,赵先生支付张先生10万元,当地契税税率为3%。下列关于契税纳税义务的说法,正确的有(

)。A.赵先生需要缴纳契税24000元B.张先生购置第一套住房需要缴纳契税7000元C.张先生换取赵先生住房需要缴纳契税3000元D.张先生换取房屋的行为应在90平方米房屋所在地缴纳契税E.赵先生换取房屋的行为契税纳税义务发生时间是办理房屋权属变更登记的当天【答案】BE【解析】张先生购置住房应缴纳契税=700000×1%=7000(元);赵先生应缴纳契税=100000×3%=3000(元);赵先生缴纳契税的纳税义务发生时间为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。二、财政部规定的其他减征、免征契税的项目（1）售后回租及相关事项的契税政策如表11—7所示。（财税[2012]82号）。特殊行为具体情况契税政策金融租赁公司售后回租业务对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的征收契税对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属免征契税续表11—7特殊行为具体情况契税政策房屋被征收的居民重置住房（1）居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的（2）居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的免征契税（1）选择货币补偿用以重新购置房屋，购房成交价格超过货币补偿的差价部分（2）选择房屋产权调换，缴纳房屋产权调换的差价征收契税无实质性权属转移的房地产交易单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移的不征契税续表11—7特殊行为具体情况契税政策无实质性权属转移的房地产交易个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下的合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下的免征契税以“招、拍、挂”方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。（2）棚户区改造的契税政策（财税[2013]101号）。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。（3）婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税（财税[2014]4号）。（4）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税（财税[2011]32号）。（5）对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税（国税函[2001]483号）。(6)对被撤销的金融机构在清算过程中催收债权时,接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税(财税〔2003〕141号)。(7)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税（财税[2004]134号）。（8）对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税（财税[2014]52号）。(9)自2016年1月1日至2018年12月31日,对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权,免征契税(财税〔2016〕19号)。(10)自2018年1月1日至2020年12月31日，易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。易地扶贫搬迁项目实施主体（以下简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征契税。在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地相关的契税。对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为