【商业地产转型轻资产运营模式的案例探析：以绿地集团为例9700字（论文）】

PAGE11商业地产转型轻资产运营模式的案例分析—以绿地集团为例摘要：轻资产运营是一种以“低”财务投入、“小”资产规模、“轻”资产形态、“重”知识运用、“高”投资效益发展的企业模式。在当前我国地产行业景气程度下降的背景下，地产行业出现了一些轻资产运营的应用案例，轻资产运营成为地产行业寻求发展转型的方向之一。地产行业是典型的资金密集型行业，过去国内房地产企业运营大多采用重资产运营模式，房地产开发企业在过去发展过程中获得了巨大利润，而近几年却出现许多地产企业陷入资金困境的案例，由于资金周转需求量较高且来源集中，我国地产行业所面临的主要问题中资金压力最为突出。除此之外，我当前我国地产行业还面临着非常高的库存压力，行业产量过剩导致现有商品房库存在一段时期之内难以消化。因而，在地产行业最为艰难的背景下，企业应当如何将经营风险分散、保持持续经营？未来的盈利模式又是怎样？又应该通过怎样的方式实现持续发？这些都是摆在我国地产企业面前的实际问题。关键词：商业地产；轻资产；品牌优势目录TOC\o"1-3"\h\u26220一、引言 218258（一）研究背景 23154（二）研究意义 29323（三）国内外研究现状 231361.国内研究现状 2215222.国外研究现状 33995（四）研究方法 412588二、轻资产运营的相关概念及理论分析 426729（一）轻资产运营概述 4260091.轻资产运营模式介绍 4249012.轻资产运营模式特征 516568（二）理论分析 5262171.资本价值理论 5140622.价值链理论 56019三、商业地产转型轻资产运营模式案例分析--以绿地集团为例 631365（一）绿地集团商业地产公司简介 64526（二）绿地商业地产轻资产运营的动因分析 6246661.降低运营成本 6311812.分散经营风险 659463.实现可持续发展 721268（三）绿地集团商业地产轻资产运营的实施 7119911.轻资产运营实施目标 7190782.轻资产运营实施策略 850573.轻资产运营实施优势 810156（四）轻资产运营的效果分析 840381.长期财务成本降低 8214672.经营成本降低 968143.现金流量充足 913500四、绿地集团商业地产转型轻资产运营模式的启示 925824（一）改善盈利能力 915342（二）缓解融资压力 106016（三）加强轻资产运营实施的管理 1023814五、总结 10引言研究背景相比于住宅地产,商业地产有其独特的地方,不同于过去功能单一的百货大楼或临近街道的商铺,现在的商业地产尤其是城市综合体类的大型商业地产,它集城市的商业、办公、餐饮、娱乐、休闲功能于一体,成为一个功能强大、效率高的经济聚集体,不仅丰富了群众的日常生活,其体量巨大的建筑体往往也会成为城市的地标建筑。商业地产的快速发展不仅能为消费者提供丰富的服务,满足消费者需求,还能促进地方经济发展,提高当地财政税收收入和创造就业岗位,成为城市化进程中不可或缺的一部分。经过十多年的高速发展,商业地产取得了很大的成绩,然而,商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险一一同质化竞争激烈、运营模式存疑和资金压力过大。相比于住宅地产,商业地产的投资更大、回报周期更长,对于资金的依赖更大。因此,稳定的现金流是商业地产企业持续扩张的必要前提。从财务角度来看,过去我国商业地产集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式毫无疑问会沉淀较多资金,并影响到企业的资金链。开发商自身资金薄弱,外部融资模式单一,大部分依靠银行贷款来融资,而随着近年来银行贷款政策的收紧,房地产企业面临越来越大的融资压力。绿地集团商业地产公司是我国房地产领域中的龙头企业之一，绿地集团商业地产公司资金丰厚，业务范围广阔，公司质地较好，但在我国地产行业日趋渐下的背景下同样面临着来自市场与企业自身的双重压力。本文以地产行业经营背景与困境为切入点，以轻资产运作理论为基础，对绿地集团商业地产公司的轻资产运营经验予以总结。希望能够通过对绿地集团商业地产公司的经验总结，为我国地产公司提供经营转型思路，度过地产行业寒冬。研究意义通过本文的研宄,理论上,希望引起学术界对商业地产轻资产模式的更多关注,从而进一步完善对轻资产运营模式的研宄。实践中,以期通过绿地集团商业地产转型轻资产运营模式的实践案例,为国内商业地产业以及其他重资产企业的经营管理提供借鉴意义,以促进我国商业地产行业的健康发展。绿地集团商业地产公司是我国房地产领域中的龙头企业之一，绿地集团商业地产公司资金丰厚，业务范围广阔，公司质地较好，但在我国地产行业日趋渐下的背景下同样面临着来自市场与企业自身的双重压力。本文以地产行业经营背景与困境为切入点，以轻资产运作理论为基础，对绿地集团商业地产公司的轻资产运营经验予以总结。希望能够通过对绿地集团商业地产公司的经验总结，为我国地产公司提供经营转型思路，度过地产行业寒冬。国内外研究现状1.国内研究现状白仁春(2004)指出，企业通过轻资产运营方式将产业链条的集中度予以提高，并能够将资产的运营效率大幅度提高，这对于企业建立自身竞争力而言至关重要，也有助于其企业市场价值最大化。吕民乐(2004)提出轻资产运营可以显著的降低企业生产成本,同时使行业的进入门滥降低,提高组织的灵活性,为企业的快速扩张和跨越式发展提供可能,有利于提高企业的品牌附加值。唐缕捧、刘芬美、黄宝慧(2007)认为，企业的轻资产运营可以带来企业绩效的大幅度提升。这种提升可以从企业的资产报酬率方面得以表现，资产报酬率将会随着资本成本的降低而提升，从而带来企业竞争力的提升。薛文艳(2012)认为，轻资产运营模式是运用企业软实力来降低公司的资本投入，尤其是生产领域中大量固定资产的投入，以此来提高净资产收益率，提髙企业价值快速增长的目的。戴天婧、张苑、汤谷良(2012)通过对苹果公司的分析得出，现金流结构是连接企业价值与轻资产运营模式的关键变量，并且提出了企业价值最大化驱动以现金流结构主导的财务战略，财务战略驱动企业选择轻资产运营模式，轻资产运营模式影响企业行为，从而实现财务业绩的理论框架。苑激(2013)通过对我国国内当前实施轻资产运营的公司进行研究，认为企业轻资产运营并不适合所有企业，实施轻资产运营的重要前提是需要具有较高的品牌影响力和品牌价值，同时辅以优秀的运营能力。综上，我国国内当前对轻资产运营相关研究主要集中于其对企业经营绩效的改进以及企业实际应用案例，国内对轻资产运营案例的总结分析旨在提高轻资产运营在企业的实际应用价值应用效果。2.国外研究现状经济学家舒马赫(1970)在工业社会进程中发现，资产的效益对于企业而言至关重要，资产效率的高低会对现代企业的生产效率和长远发展起到决定性的作用。在资源枯竭的社会背景下，企业的资产效率也会对社会经济的发展起到相应的影响。因而企业规模大小并不能够作为企业效率的衡量依据。国际著名咨询管理机构麦肯锡认为企业的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度、管理流程都属于“轻资产”的范畴。以“轻资产”的方法扩张，将获得更强大的盈利能力，更快的速度与更持续的增长力。Barney（2004）把轻资产作为企业的独特资源之一来研究，认为轻资产的范围不仅包括品牌、技术专利，同时也包括市场中基础资产所强调的客户关系、知识资产、营销渠道和销售网络，更包括研发技术的能力、产品营销的能力、产品生产线、人力资源、管理流程和制度等这些其他文献中探讨的无形资产。GeorgianaSurdu(2011)指出随着产业分工的深入，企业内部的分工也变得越来越频繁和密切，各个地区的竞争优势开始形成共同资源，行业体制改革继续深化，交易双方之间的关系不再局限于普通意义上的贸易关系，他们通过一系列的投资关系联接起来，更多的是通过战略联盟、OEM的形式和其他形式的技术合作，这种形式的多样性直接导致新的运营模式——轻资产运营模式的产生。综上所述，学术界将轻资产运营模式视作为一种较为新型的可持续运营模式，这种运营模式有机会为企业带来更多的投资机会，也有助于促进投资报酬率的提升。学术当中对轻资产运营的认知与理解已经由对基本概念和模式的关注上升为对其实际操作和运营效果的研究，尽管实际当中轻资产运营确实能够给企业带来一定的高效收益，但是有关轻资产运营实际应用效果还未能够形成成熟的研究。因而轻资产运营越来越受到学术界的关注，同时也被实践当中许多企业视为新型经营模式。研究方法文献综述法：通过搜集国内外关于轻资产、重资产、轻资产运营模式、重资产运营模式的文献,参阅相关期刊、报告等,梳理总结相关概念及相关理论的研究现状,为本文提供理论基础。同时,还查阅国家统计年鉴、专业网站、公司年报等以获取更多的资料及数据。案例分析法：通过选取绿地集团商业地产公司做为文章分析的案例对象，对其轻资产运营个案进行分析研究，对其前后实施的效果。归纳分析法：借助绿地集团来分析归纳地产行业轻资产运营方面的可行性经验，并在此基础上整理、提出相关的可借鉴经验，使得探讨我国地产地产企业轻资产运营具有理论意义和现实意义。轻资产运营的相关概念及理论分析（一）轻资产运营概述1.轻资产运营模式介绍房地产轻资产运营模式发源于美国房地产企业,主要是指分工专业、资产轻型化,房地产开发从投资到开发、规划、设计、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成,其资金更多的是来源于社会大众,只有15%左右是银行资金。房地产轻资产战略由三个决策维度组成:业务线选择、价值链定位、资本资源整合。业务线选择主要根据企业自身资源优势和外部市场环境来选择适合自己的一种或几种产品线,比如住宅、酒店、商场、写字楼、工业地产、养老地产、城市综合体等。总的来说,轻资产模式充当了资源配置链条和财富价值链条的组织者、协调者和整合者,运用轻资产模式的房地产企业用其相对有限的资源,盘活沉淀的商业地产“重资产”,达到“用资源换资产、用资产换资本”的杠杆效益。.轻资产运营模式特征第一，多元化融资方式,以金融运作为核心。在融资方式上,轻资产模式的融资渠道多元化,并不只依靠银行贷款来筹集项目所需资金,通过多元化的融资方式,企业投入的自有资金通常较小。第二，场风险分散。轻资产模式下,地产企业自身投入资金占比小,资金来源的多样化使得房地产企业的风险分散到各个投资者身上,从而稀释了企业自身的财务风险。第三，分工明确,竞争优势充分显现。轻资产模式的一个特点就是市场高度细分,专业化非常高,在开发、建设、招商、运营管理和房地产金融等的产业链上都有专业的公司,轻资产模式下的房地产企业,可以根据自身情况选取其最具优势的产业链环节,通过培育发展,形成企业独特的竞争优势。（二）理论分析1.资本价值理论资本价值理论认为，不仅活劳动创造价值，而且死劳动也创造价值。所谓死劳动，实际上就是资本。如果将建立企业（或并购企业）看作是投资项目，则该企业的价值是其能带来未来预期净收益按照对应的风险利率折现得到的价值。资本的价值创造不仅更具有决定性，而且资本本身的内涵的外延在不断扩大，具体包括实物资本、无形资本、人力资本、组织资本等。2.价值链理论该理论认为产品的价值创造可以分为若干的基本环节和辅助环节，但是价值分布并非均匀地分布在各个环节，产业链不同阶段增值空间存在很大差异，维持上下游竞争优势对构建企业的核心竞争力意义重大。根据现代企业的利润分析，上游的研究设计与下游的营销服务环节附加值较高，既可以获取超额利润，又可以占据价值链的领导地位，控制着价值分配。而中间的制造组装工序属于劳动密集型工序，该环节附加值较低，但是企业的投入成本、运营成本大，经营周期长，但资本回报率长，处于战略劣势的价值链低谷，利润空间最小。商业地产转型轻资产运营模式案例分析--以绿地集团为例绿地集团商业地产公司简介绿地集团是中国第一家也是目前（截止2013年）唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。2015年位居《财富》世界500强第258位。绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。2014年实现经营收入超过42,51.51亿元，较上年增长3.7%，预计2015年经营收入突破5000亿。绿地商业集团是绿地集团旗下的四大综合产业集团之一，是以上海绿地商业（集团）有限公司（其前身为上海绿地资产管理有限公司）为母公司组建而成，下辖15家控股子公司，并参股10余家公司。上海绿地商业（集团）有限公司注册资本人民币2.2亿元，其业务范围涵盖实业投资、商业管理、酒店管理、健康、休闲项目管理、物业管理等。绿地商业地产轻资产运营的动因分析1.降低运营成本尽管绿地集团商业地产公司盈利能力较强，但是在当前资本结构下，公司仍然拥有大量债务，每年度为长期负债而支付的利息成本高昂。从现金流角度来看，绿地集团商业地产公司重资产模式一直通过经营活动赚取的输入以及筹资过程取得的资金来为城市综合体项目提供资金支持，而每一个地产项目的回收周期都较慢，加上重资产经营过程当中对资金的占用非常高，且每一笔资金的投入与回收周期都存在较大的时差，资金的占用非常高，从而导致的资金成本也会处于较高水平。从绿地集团商业地产公司的经营情况来看，以往几个季度以来其经营活动现金流量净额已经出现了萎缩，除了市场因素影响以外，重资产经营方式下的资产成本较高是主要原因。其这种情况下，绿地集团商业地产公司面临的现金流量压力非常大，而对于地产公司而言，现金流量意味着经营稳定性和风险性，因而绿地集团商业地产公司极其希望通过降低资本成本的方式来降低运营成本，从而降低整体经营风险。分散经营风险当前绿地集团商业地产公司的项目在地产行业不景气的情况下，资金回收、存货销售等等环节都面临着较高的风险，因而非常有必要将这些风险通过最有利于企业的方式进行分摊。重资产模式下，绿地集团商业地产公司需要借用较高的资金规模去支持地产项目的投资开发，即使在“以售养租”的背景下，绿地集团商业地产公司仍然会面临着较高的债务风险、存货周转风险以及相应的市场环境风险，物业销售并不能够持续为其提供足够的现金流量，如果一旦风险发生，现金流量断流，那么企业将会直接陷入到财务风险当中，系统性风险即将爆发。因而除了稳定现金流量、降低经营成本以外，分散经营风险，将风险控制在最容易掌控的合理范围内是绿地集团商业地产公司当前实施轻资产战略的重要原因。实现可持续发展企业实现可持续发展，需要能够持续获得经营利润、拥有稳定的市场地位以及不断实现企业价值，这些目标的达成需要有适合企业经营状况的发展模式相适应。根据绿地集团商业地产公司当前的财务情况来看，绿地集团商业地产公司已经走过了企业发展的高速增长期，逐步进入到企业发展稳定期和收缩期。下表为绿地集团商业地产公司近几年的净资产收益情况，从表中数据可见，绿地集团商业地产公司的净资产收益在经历过高速上涨后，出现会跌。2013年，绿地集团商业地产公司的净资产收益率为32.17%，并于2013年达到最高值37.36%，2013年也是绿地集团商业地产公司发展速度最快的一年。在其之后的年度当中，绿地集团商业地产公司的净资产收益率开始下滑，2014年下滑明显，当年的净资产收益率为22.70%。至2015年，其净资产收益情况下降至16.25%，减少了6%左右，这说明绿地集团商业地产公司的资产收益情况出现了较大的变化，过去的增长方式已经进入瓶颈期，资产收益的增长已经难以保持过去的高速增长。当前绿地集团商业地产公司以重资产运营模式为主，但这种模式已经体现出了对当下的不适应性，净资产收益率逐渐下滑，也具有高风险、相对成本效益较低的特点。而轻资产模式可以在分散风险的同时降低运营成本，因而有利于企业的外部扩张。表1绿地商业地产公司近四年净资产收益率年份20122013201420152016净资产收益率32.71%31.86%22.70%16.25%16.61%（三）绿地集团商业地产轻资产运营的实施1.轻资产运营实施目标绿地集团商业地产公司拟通过轻资产运营模式实现当前的经营转型和未来的长远发展。其目标主要如下：短期目标：到2017年，服务业在公司的业务中所占比重首次超过房地产。转型目标：到2020年公司的资产超过2000亿美元，市值超过2000亿美元，收入超过1000亿美元，净利润超过100亿美元。2.轻资产运营实施策略第一，建立地产项目融资基金。首先，是拓宽外部融资渠道，引入信托、基金、保险等金融机构作为资金中介，引入第三方战略投资者作为合作伙伴，实现资金来源的多元化和股权结构的多元化，与多家机构功来共同投资未来的商业地产项目。其次，二是发挥内部融资渠道，通过开发成立自有商务理财公司等方式，推出理财产品，这种理财产品将采取众筹的方式来募资，也就是欢迎广大投资者共同出资建立商业地产项目，以客户认购其理财产品的方式来募集项目资金，而项目运营的收益则会以基金分红的方式返还给认购者。第二，分享租金收益。在绿地集团商业地产公司所运营的地产项目中，收益分配方式则意味着绿地集团商业地产公司可以掌握更高的主动性，而资金投入者也可以从中获得更高的投资收益。在这一合作当中，绿地集团商业地产公司的核心优势是其品牌价值和项目运营管理经验，也正是依靠这个维持项目的运转。在这一模式下，绿地集团商业地产公司可以获得稳定的收益，相比于重资产经验，这使得其经营风险大部分分散到企业的外部，在房地产行业环境较差的背景下，这种做法大大降低了自身风险。3.轻资产运营实施优势第一，招商优势。借助于其城市综合体相配套的独特的招商方式，经过特殊化的项目设计过程，绿地集团商业地产公司也逐步形成了其招商优势。多数地产公司采取先设计再招商的模式来进行项目运营，而绿地集团商业地产公司在其进行设计规划之前就会进行招商，从而形成订单式的项目运作流程。第二，运营管理优势。运营管理优势是绿地集团商业地产公司第二项重要优势，同时也是其核心竞争力之一。经过多年发展，绿地集团商业地产公司已经形成具有特点的、完善的商业地产管理体系，管理范围从品牌运营覆盖到项目运作。（四）轻资产运营的效果分析1.长期财务成本降低轻资产运营意味着项目资金的投入主体由绿地集团商业地产公司变为第三方，因而绿地集团商业地产公司不需要再为项目建设投入资本或者筹借资金，公司的整体融资需求将会大幅度下降。地产项目开发所需的融资资金一般都由长期债务构成，长期借款、债券、信托等等作为主体，这种情况下，融资资金的减少将会使其长期债务比例降低，从而为绿地集团商业地产公司节省了许多债务利息，长期财务成本支出将会大大降低。2013年债务成本由7.7%降至2014年的7.51%。经营成本降低2015年，绿地集团商业地产公司由重资产向轻资产转型工作基本完成，轻资产运营导致其诸多业务不再作为自持经营，例如其百货、大歌星、城市综合体开发等等项目有的采取歇业，有的改为轻资产运营。这种业务收缩意味着绿地集团商业地产公司不再需要原有大规模的员工，公司必将进行裁员。绿地集团商业地产公司原有员工数量11.3万人左右，其中地产业务员工数量8万人左右，而轻资产运营转型成功后，绿地集团商业地产公司只需要保留与管理服务相关的核心人才就可以维持运作，因而绿地集团商业地产公司自15年起计划开始进行裁员5万人，轻资产运营下仅需不到6万名员工规模既可以满足经营运转。尽管裁员会对绿地集团商业地产公司造成一定的负面影响，也会引起社会舆论对其企业责任履行方面的讨论，但是裁员后的绿地集团商业地产公司的人力资源成本将会下降一半，人员减少将会直接导致其职工薪酬支付水平降低，经营成本进而大幅度下降。而其利润水平也会因职工薪酬的下降从而上升。现金流量充足轻资产运营的背景下，绿地集团商业地产公司不需要通过自有资金对项目进行投入，也不需要为项目进行而进行融资，自身资金不被占用，因而可以使其自身现金流处于较为充足的状态。2014年度，绿地集团商业地产公司的经营现金净流量也比2013年增长了接近30%，轻资产运营对现金流量的影响效果非常明显。绿地集团商业地产公司当前的现金流量情况尽管可以维持项目的继续投资，但是投资压力极高，资金压力较大。但是轻资产运营过程中，项目资金的投入将会由第三方投入，这会使得绿地集团商业地产公司的资金压力大大降低，资金占有率同比下降，节省下的资金流量可以用于其他项目的投资以及新产品的开发等等，这为其未来的持续经营提供了资金保障。绿地集团商业地产转型轻资产运营模式的启示改善盈利能力绿地集团商业“以售养租”的重资产模式依靠商业综合体中的住宅销售回款来支持购物中心、酒店等的运营,造成公司对于出售型物业销售回款的高度依赖,而随着绿地集团商业更多的进入三四线城市以及房地产行业进入白银时代,导致销售物业的毛利率下降从而影响净资产收益率。轻资产模式有助于绿地集团商业自身盈利能力的改善,一方面轻资产模式使绿地集团商业的盈利模式由资产增值收益转向增值服务收益,使得绿地集团商业在资本投入较少的前提下通过分享租金分成获得较高收益,净资产收益率得到大幅提升;另一方面,绿地集团商业本身强大的业务能力和品牌效应又能够保证资金的收益,对很多资金有很大吸引力,这可以使绿地集团商业在原有资产规模的基础上迅速扩张,从而大幅提升绿地集团的净资产收益率,盈利能力也会随之提高;最后,绿地集团商业轻资产运营模式下绿地集团不再持有新开发的绿地集团广场,能避免资金沉淀,有助于加快资产周转,进一步提升净资产收益率。缓解融资压力轻资产运营模式下,项目所需资金由第三方投资者提供,绿地集团商业不需要大量的资金投入,其融资需求也将下降,绿地集团商业不必借入大量高息的贷款,可以降低绿地集团商业的资产负债率,缓解其融资压力。轻资产运营模式下,绿地集团商业的融资方式不再依赖于单一的信贷融资,绿地集团商业可以通过与第三方投资者合作或发行理财产品的方式进行融资,有效的降低融资成本。而通过提供服务以租金分成的方式获得稳定的现金回报还可以增强绿地集团商业的财务流动性,使其偿债能力进一步提高。加强轻资产运营实施的管理绿地集团商业地产公司轻资产运营案例具备许多可借鉴之处，其中最为突出的是其轻资产运营实施过程中强有力的管理能力。值得肯定的是，绿地集团商业地产公司具备独特的资本运作眼光，而其卓越的轻资产运营实施管理能力使其实现了借助资本运作转型。绿地集团商业地产公司的轻资产运营实施经验中，关于轻资产的运营管理经验特别值得我国其他地产公司借鉴，具体如下：第一，绿地集团商业地产公司的价值链定位能力极其突出。地产行业当中的每一个公司都需要对企业自身以及开发项目的定位有所明晰，而绿地集团地产公司则明确了自身具体价值，结合自由资源，充分发挥了自身优势。第二，绿地集团商业地产公司具备较好的品牌运营能力。其在轻资产运营过程中，非常巧妙地将自身的品牌运营能力与整个运营过程相结合，作为现有的轻