房地产开发项目的成本测算方法

房地产开发工程的本钱测算方法11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各治理出效益时代的到来。析，由于那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的冲动，将导致亏损，严峻的将导致企业破产。如何准确地测算工程本钱，本文结合国家建设部公布的《房地产开发工程经济评价方法该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有肯定的治理水平。一、土地本钱常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地本钱约占工程35％-40％，并有进一步上升的趋势。二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发工程向政府交纳的相关费用设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的型墙体关规定执行。整个前期规费约占开发总本钱的10％左右，并有降低的趋势。三、工程本钱此项费用为本钱中的“大头”，约占总本钱的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、工程监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、根底、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；67、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业治理用房、幼儿园、学校、社区效劳、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需依据工程所在地的具体状况进展分析套用，应随机应变。四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该工程所需发生的开支，具体明细如下：1、资金本钱。该费用实际是工程开发的时机本钱，在进展工程本钱分析时，应按工程态现金流的计算方法。2、治理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费依据各公司实际的治理水平按比例计算。3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要依据不同的工程内容分析计算。4、其他不行预见费用。此费用是指一些事前不能准确推测的开支，如特别地质状况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视工程个案而定。5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易效劳费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。6、上述各项费用中未提及的其他支出。还要做好已有工程资料的积存工作，为的工程分析供给参考。造价工程师跟踪施工现场的作用合同期间也得到了重视和进展。但在工程施工期间的工程造价掌握始终没有引起足够的重视。受传统观念的影响，业主和监理单位认为施工阶段的投资掌握仅对总投资约有10％的影响率，他们把投资掌握工作看得很简洁，认为仅仅是支付进度款、现场签证单确认监代为掌握。但是承包方进展的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是很多承包商的阅历总结，在施工中一方面是由于勘察设计工作粗糙，以致在施工过程中不得不转变施工项日或增减工程量;另一方面是由于不行预见的大事，如自然或社会引起的根底变更或工期拖延等等复，切忌“时过境迁”觉到造价工程师在工程施工阶段参预投资掌握的重要性：1、开工前充分阅读施工图纸、招标文件、施工合同，对合同中有“活口”的条款、对各种因素进展综合分析，找出投资掌握的关键点，并预备相对应的防范措施。2、乐观做好施工图纸交底会审工作，对施工单位提出问题的合理性、经济性进展确定主、监理和承包商磋商，提出了具体施工方案，坚持按原设计施工，掌握了造价。3、审核施工组织设计方案，对与投标文件不符的局部，特别是增加造价的内容要准时是在选择施工方法和安排施工施费用，在确保施工质量和安全的前提下，审减一些非必需或可有可无的施工和技术措施。进度，以尽量削减抢进度赶工期而增加的各项措施费用。4、编制总体和年度资金使用打算，科学合理地确定建设工程投资掌握目标，同时排出进度与资金的相关曲线，依据完成形象进度对既定的投资掌握目标进展动态调整。5、在工程施工过程中，造价工程师应严格依据合同规定的支付时间、支付范围、支付影响工程进度和质量，影响施工企业的效益。6、在工程工程的施工过程中，造价工程师应严格掌握工程变更，对设计或业主提出的更的参考意见。主和监理认为实际状况属实，可以认可，后在我的解释下业主拒签了此份签证单。中。行，对施工单位有意延误提出的签证可以不予受理。7、对于主要材料的价格进展掌握也是投资掌握重点。在工程施工过程中应要求施工单位对无价主材先报价后选购或通过招标比价工作，经业主批准认可前方可选购。8、投资掌握还应与工程质量掌握协调全都，施工过程中应严格约束施工单位依据图纸确保投资掌握工作的准确性。9、造价工程师应加强索赔的前瞻性，避开和尽量削减索赔大事的发生，当索赔大事不可避开地发生了，要依据现行法律、法规、合同等公正合理地审核和评估，充分地与业主、和人员窝工、机械闲置费用索赔，对此应认真分析，假设延误时间未影响关键线路工期延长。10、标准施工签证单的格式和内容要求，业主和监理单位不能在签证单上笼统签上“情况属实”以免竣工结算审核时引起纠纷。越成熟，它包括工程投资决策阶段、设计预备阶段、设计阶段、施工阶段及维护运营阶段。打算了任何一项工程从决策到竣工交付都有一个较长的建设期实施全过程监视治理，掌握投资，提高投资效益。工程工程目标本钱的测定11、前言全球化的今日，竞争更加剧烈，降低本钱、提高效益对企业显得更为重要。=一是增加收入，二是降低本钱。在收入(市场份额)肯定的状况下，要增加利润，只有想方设法降低本钱。目标所作的科学估量。2、工程工程目标本钱测定的作用和意义作。搞好本钱推测是做好工程本钱治理的首要环节的潜力，提高经济效益具有重要的意义。、是企业适应市场经济，进展机制和体制改革的需要价值规律是市场经济的最根本规律之一。随着我国参加WTO，以及改革开放的进一步经济，进展机制和体制改革的需要。、是企业对工程实行本钱监控和考核、奖惩的依据(协议)、一套班子(工程班子)，而内部合同的主要内容则是本钱、质量安全、工期及文明施业对工程实行本钱监控的主要依据。是企业对工程各阶段以及工程竣工后经营成果考核、兑现奖惩的主要依据。、是工程实行自控的依据工程目标本钱是工程实行本钱自控的最高上限标本钱以内，力争更低，实现超额利润。、是企业加强本钱治理提高经济效益的需要治理工作没有真正到位，治理人员无压力，亦无动力，从而导致治理不力，效益流失。强化本钱治理、实行本钱目标治理后，工程治理责任明白，目标明确，工作不仅有了压力，更有了动力，企业应得的这一块效益亦有了保证，对企业提高效益是一个有力的促进。、是企业和工程综合治理水平的集中表达施工本钱(效益)上。在肯定条件下，对一个工程，施工本钱越低，它的治理水平就越高，反面反映了企业治理工作的好坏。理水平。3、目标本钱测定的方法量的方法进展工程本钱的测定。常见的定量测算的方法主要有：、企业定额法企业定额法是运用企业定额依据类似预算的方法和程序依据工程的实际状况做施工预这样一套企业定额，要求有完整准确的根底资料，并不断更，还要配备系统的治理人员。但测算的结果也比较准确。、阅历数据法阅历数据法就是运用以往实践中的阅历数据状况进展统计、分析，然后得出这一类型工程工程本钱降低的平均先进水平，典型工程、近多，缺点是不能适应不断变化的工程状况的需要，准确性不够。、定额调整法易行，又相比照较准确，随着定额的变化而调整。、单价法计价方法相接轨。、综合法综合法就是在进展某一工程本钱的测算时把几种测算方法综合在一起使用。有的状况下，由于资料不全、有效数据过少或人员等问题，一种方法可能行不通。在测算的过程中，不同的局部需要用不同的方法进展，这就必需把几种方法综合在一起才能满足测算工作需要，或是测算得比较准确。4、目标本钱测定考虑的主要内容、旧市场的不同、当地的物价水平和劳动力价格水平、政策因素，工程预决算定额及取费标准，包括当地建筑治理部门的特别要求和特别收费、合同条件(主要是付款条件)、甲方信誉及资金实力、工程施工组织的科学性、先进性及承受“四”的状况、工程构造类型，包括工程构造简单程度和技术难度、工程地点距本部的距离5、目标本钱测定的一般步骤目标本钱测定的一般步骤如以下图所示：学习资料－计算工作量－套用定额－小计汇总－检查－调整－确定本钱、学习把握资料，吃透精神、正确计算工作量、准确套用定额和表式、分步小计并汇总、检查并订正计算、套用错误、考虑有关增减因素适当调整、确定工程本钱(制造本钱)对工程施工本钱治理的思考1为，加强工程施工本钱关键在于搞好事前打算，事中掌握，事后分析。一、工程工程本钱治理中存在的主要问题〔一伤工作人员的乐观性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程工程的本钱治理与掌握。〔二〕质量本钱，使经济效益不抱负，企业资本积存缺乏；后者利润指数可能很高，但因质量上不成不良影响。〔三一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程工程都有其特定的工期要求，本的关系很少进展深入争论，盲目地赶工期要进度，势必造成工程本钱的额外增加。〔四〕部门假设一味选购高强高价材料，即使材料使用没有一点铺张，本钱还是降不下来。二、工程工程本钱治理对策工程工程本钱治理的关键在于建立责权利相结合的本钱治理体制在工程治理中对工程施工本钱进展全方位的掌握与监管。〔一〕事前打算预备。在工程开工前，工程经理部应做好前期预备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供给商，制定每期的工程本钱打算，做到心中有数。1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施。施工方案主要包括四个内容：施途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系工程的规模、性质、简单程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，相互比较，从中优选最合理实技术组织措施的一条龙。2、组织签订合理的分包合同与材料合同。分包合同及材料合同应通过公开招标投标的商和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而到达掌握支出的目的。3、做好工程本钱打算。本钱打算是工程实施之前所做的本钱治理预备活动，是工程治理手段掌握本钱。〔二〕事中实施掌握。在工程施工过程中，依据所选的技术方案，严格依据本钱打算进展实施和掌握，包括对生产资料费的掌握，人工消耗的掌握和现场治理费用等内容。1〔1〕推行三级收料及限额领料。在工程建设中，材料本钱占整个工程成本的比重最大，一般可达70％左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他本钱消灭亏损时，本钱的材料包括主要材料和关心材料，主要材料是构成工程的主要材料，如：钢材、木材、水泥等，关心材料是完成工程所必需的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工可以是以国家或地区定额治理部门测定的数据为准收料，就是首先由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，“缺斤短两”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用。(2)组织材料合理进出场。一个工程往往有上百种材料，所以合关和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩，降低整个工程的材料本钱。2、节约现场治理费。施工工程现场治理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两大小成正比变化，它的支出主要由工程部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的治理，一项工程，在具体是建立QC小组，促进治理水平不断提高，削减治理费用支出。〔三〕——事前科学推测的开头，是本钱掌握工作的连续。在坚持每月每季度综合分析的根底上，实行回头看的方法，准时检查、分析、修正、补充，以到达掌握本钱和提高效益的目标。1、依据工程部制定的考核制度，对本钱治理责任部室、相关部室、责任人员、相关人依据考核结果打算奖罚和任免，表达奖优罚劣的原则。2、准时进展竣工总本钱结算。工程完工后，工程经理部将转向的工程，应组织有关简洁丧失，因此，应依据施工过程中的本钱核算状况，做好竣工总本钱的结算，并依据其结果，评价工程的本钱治理工作，总结其得与失，准时对工程经理及有关人员进展奖罚。工程施工降低本钱两招假设说施工本钱就像一匹难以驯服的野马，那么招标选购就如同套在这匹野马头上的辔头，马上让它服服帖帖。××国道路面工程工程部就尝到了招标选购的甜头。今年8月开工以来，他们光是通过劳务20万元。劳务招标××3200万元，施工路段长，环境简单。既要到达业主苛刻的工期要求，又要最大限度地降低工程本钱，于是招标成了他们的唯一选择。路面施工需要多种劳务队伍××建筑工程部都通过招标录用。如刻纹，别的施工单位单价为2.5元，经过招标，××1.8元，而且机械设备刀具均由劳务队伍自供。仅此一项就节约了12万元。选定队伍后，合同签订就是关键。××建筑工程部全部合同皆由工程经理亲自参与谈判、起草和签订。对合同条款，尽可能地作到详尽周密。其中，对违约责任的追究，尤其具体化，15万元的履约85%，余下的15%纳入履约保证金。履偿外，还将处以一倍以上的违约赔偿。购材料打破封锁路面施工，材料本钱是大头，尤其对砂石料，有特别的要求。当业主为××建筑工程部指定了搅拌站的建站地点后，工程部对四周进展了考察，觉察运距99一价格，把单价抬高到每立方米38元。这是××建筑不能承受的价格，据他们考察，价格在3435元较为合理。为打破他们的价格垄断，××建筑工程部打算另辟蹊径，自己建采石场。通过与当地政府协商，征用土地，然后由从前合作过的采石场老板出资金、出设备、出技术、出人员，进展了28元钱，一下子就打破了当地砂石场的垄断。但这两个场的日50018002023签合同可以优待付款方式，拉过来两家采石场。同时又宣布：不与××建筑签订供货合同的采石场，将受交通管制，也就是说，今后他们别想通过××建筑的施工路段运送砂石料。这32.21.720余万元。工程量计算简洁漏项的工程11、在平屋面保温屋面中排汽孔工程。2、楼梯栏杆中的预埋铁件。3、油漆、涂料用脚手架工程。4、预制板梁砼：板梁封头砼、运输、安装5、钻孔灌注桩：入岩深度的钻孔〔该工程市政和大路定额工程包含内容差距很大〕6、户内管道安装的吹扫工程简洁遗漏；7、室外管道安装的超高费；8、角钢的制作安装工程及其主材费用；9、沟槽土方单侧弃土的系数简洁遗漏；10、外运土的人工系数遗忘乘；11、电缆、电线等工程上清单只是供给净工程量，在组价时还得加上预留、弯曲、损耗等长度；12、在配电柜安装清单中根底型钢简洁漏；13、给排水上管道安装清单中套管简洁漏；14、风管穿墙的封堵。15、调整阀试压冲洗临时短管制作安装。16、设备安装吊装机具摊消。17、工艺管道安装中法兰安装的螺栓是未计价材料。18620m以下的全部人工费。在高层建筑同时又符合超高施工条件时，高层建筑增加费和超高增加费是叠加计算的。19、屋脊线、盖板！主要是零星部件！20、一些零星的、小型构件砼简洁漏算21分格缝；225米时要增设构造柱，墙超群过4米时要增设压梁；23、设备安装加垫铁、管道安装时支架制作、安装、油漆防腐；24、通风管道安装的帆布接口；25、楼梯间顶层满堂脚手架、屋面分格缝、设计说明中构造要求以及一些室内外零星构件26、外墙抹灰分格嵌缝有相应的定额子目，所用材料不同，应套用相应的子目272、在挖土方工程中，现在的计价表，挖湿土方的抽水费未计入〔以前的定额是包含，现在归入在措施工程中，即其次十一章施工排水、降水、深基坑支护章节内。在编制时，不要忘了啊！29、各种建筑的伸缩缝：屋面的分格缝、外墙与散水交接的沥青嵌缝；30、构造柱的突出局部31、预制板间的现浇带；32、打预制桩的，桩头、接桩、送桩等。33、钻冲孔桩的，钢护筒、入岩增加费、操作平台、砼是承受水下砼浇筑。34、钢板桩打、拨分开套子目、在基坑作业和在坑上作业的系数。35、没有具体的布置图，但图纸说明中提到的工程。如填充墙的构造柱、砌体加筋等36、措施工程费用的大体积砼的测温费37、土建工程为二装的预留预埋件38水费、基坑排水费及脚手、模板费等39、暖通工程中简洁遗留的工程：空调风管阀门、静压箱，风机盘管回风箱的保温；设备本体与管道连接中的法兰；屋面水系统管道中的土建支墩；末端设备承受的减振措施。40、合同文件并不是一张纸，包括投标文件等，施工组织设计直接影响措施费的构成24小时连续施工考虑，夜间施工措施费就不能不考虑，噪声等环境保护费用也不是简洁的费率就可以代替的。再比方设计图纸规定用PE给水管，但并未说明屋面局部要实行什么措施，按标准PE管不能爆晒，应有保护措施，报价时就应当考虑。另外，定额和标准不符时，应以标准为准，由于验收以标准为准。41〔。〔各地规定有不同，再计算就重复了。42漏算。43、土建里面的：人机协作挖土有个系数，湿土也有系数。-0.06位置的防潮层。44、土建中还有个东西简洁忘，就是支撑钢筋用的马凳，实际施工中这个也是不小的数字，而且很烦45土方类别及运距；46、洞内、地下室内等需照明施工的人工费增加40%；47、构造柱圈过梁模板砼计算；48、管桩桩芯砼、送桩及试验桩的计算、管桩长度应计桩尖长度；491/4、1/2900考虑，每增加或削减人材机需调整；50、桩芯圆钢板、预埋铁件等刷防锈漆等；工程造价的全过程掌握方法谈1中所提及的“工程造价的全过程掌握”工结算三个根本环节里将工程造价治理与施工组织设计及实施有机结合一、工程投标阶段目前建筑市场工程招标时，工程报价往往是打算性因素之一，所制定工程报价应合理、工程造价严密相关，共同影响工程中标可能性。“三通一平”状况，调查工程所在地材料价，实际人工单价，土石来源及弃土场运距等做好工程造价计算的根底资料。编制施工方案的技术人员往往对定额及其相关计算规章并不生疏板、脚手架、维护构造、大型设备进退场费等，招标单位常要求投标单位合价包干，自行确〔挖子目中已包含了“三管两线”认为属不合理费用。的利润，做为工程本钱分析的其次手资料。不同要求。1、业主有标底，报价以投标单位报价最接近标底或标氏下浮某一值为最优报价。涌入，势必阻碍渠箱构造的政党施工。因而选择了密打拉伸钢板桩并加钢支撑的围护构造。2.4t0.3t3000元。开标后，觉察我方投标报价大大高于业主标底价及其他投标单位报价。经了解，由于基坑仅深4m，业主及其他投标单位均考虑到土压力不大，按定额考虑承受间隔1.5m疏打钢桩加挡土板的围护构造，每延米施工打钢桩0.8t，挡土板2平方米，围护构造每延米造价级为900元。因未能认真分析业方法向及惯用施工方法的不同而导致工程造价的偏离。2、业主没有标底，报价以各投标单位投标报价平均值做为评判标准，接近平均值或合理范围内最低报价为最优报价。此时，分析投标报价平均值成为核心问题。必需充分考虑施工组织设计对工程造价的影响，投标报价资料，分析其报价水平，及是否存在“围标”的可能性，推断报价平均值大致范围。烈。施工企业为承接工程，不得不面对不标准的市场竞争，如压级让利、为中标不异以低于工程本钱价做为投标报价等。施工企业承接工程是为了获得经济效益，这明显是不明智的。按自身条件确定材料及半成品〔如预拌砼〕价格，按企业治理水平确定必要的费用开支企业优势及最优施工方案计算工程本钱及必要盈利。二、工程实施阶段好的经济效益。依据美国造价工程师协会的解释，本钱掌握的含义是：在工程进展过程中，监视工程预算、质量与预算的偏差，并实行有效行动以到达最低本钱。〔二〕编制施工预算是工程造价掌握的最有效手段之一，往往简洁被施工企业所无视。工期和优等的质量完成建设工程。1、编制工程分项施工预算的工程，对其所必需消耗的人工、材料、机械设备进展分解，结合市场工、料、机价格，企业技术水平编制合理施工预算。2、以施工预算做为掌握工程分包单价的依据上进展科学分析，以施工预算为砝码，衡量工程分包单价。觉察分包单价超出施工预算，应误，或是企业技术水平落后所造成，而后依据实际状况调整。3、按工程施工预算推开工程施工治理全额承包或效益指标承包。在工程内部治理中，也可将施工预算层层下达至班组或施工队，做为计件承包或落实责任进展劳动竞赛的分析依据中心。〔三〕掌握工程材料选购，有效降低工程本钱也就完成了一半。工程材料价主要通过量、价两方面来掌握。1、依据工程进度及需要，由技术人员编制材料使用打算，按需选购，避开材料仓库积压，挤占资金。2、将材料定额用量与实际消耗量进展比照，严格掌握，杜绝材料消耗量大于定额用量现象，以此做为分局部项工程本钱考核依据。3、材料选购应货比三家，定期将选购价与文件规定价或投标时材料单价进展比较，以了解工程材料盈亏。〔四〕准时准确完成工程签证，是工程造价掌握的有效补充签证工程，以便工程结算准确反映工程造价。概括而言，工程签证常发生在以下情形：1、工程地形或地质资料变化；2、地下水排水施工方案及抽水台班；3、现场开挖管线或其他障碍处理；4、土石方因现场环境限制，发生场内转运、外运及相应运距；5、材料的二次转堆；6、材料、设备、构件的场外运输；7、备用机械台班的使用，如发电机等；8、工程特别需要的机械租赁；9、无法按定额规定进展计算的大型设备进退场或二次进退场费用；10、工程其他零星修改签证；11加工完毕等。12、停工或窝工损失；13、由于拆迁或其他业主、监理因素造成工期拖延。14、不行抗力造成的经济损失。工程实施过程中所消灭的障碍物处理或各类工期影响因此或监理，做为工程结算材料价格依据。三、工程竣工结算阶段阅历对此进展拾遗。施工签证应与竣工图、竣工资料相照应工签证工程及工程量在竣工资料中无反映，造成工程竣工结算不必要的扯皮及损失。工程划分尽可能与定额子目划分相全都图无标识，但定额规定可以计算的工程，如施工脚手架、场地平坦等，应避开漏项。准确计算工程量相关表格，遵循由下部到上部、由里及外、同一张图从左至右、自下而上原则，注明每一工程的复核至关重要。结合实际进展定额补充入工地，搜集分项工、料、机消耗等根底资料，选择相近定额客观分析其定额水平，从而合理编制补充定额。整理各类会议纪要、通知、补充协议等，留意代付款项的说明或协议。集这类工程的文字批复或协议，避开引起争议。结合施工组织设计中技术措施编制工程竣工结算施工组织设计中是工程结算的重要依据之一，其中技术措施费用是结算的重要组成部视为方案优化，在结算中表达。综上所述，工程造价掌握系统较简单，贯穿于工程工程的全过程，应本着QDCA的科学治理原则〔—调整策略更好的经济效益。正确的工程量计算是搞好工程造价确定与掌握的重要环节1以及工程承包商等，都空前地高度关注工程造价。就现阶段而言，无论是工程估算、概算、预算、结算以及工程量清单组价，都无一不和“工程量”亲热相关，都无一有离得开“工程量”而单独存在的工程造价。为此，重视工程造价，作工程量的计算。一.正确依据设计施工图计算好工程量。建筑面积的计算首先要准确。有几个不同“量”“建筑面积”；施工图预算时也有一个与设计图不同的建筑面积〔或大或小；审查结算时又有一个建筑面积；这个建筑面积与设计……这是怎幺回事？是怎样造成的？其主要缘由是计工程在计算中消灭的技术性误差。导致工程造价单方经济技术指标失真。曾经有这样一件事，某工程招标文书上显示的建筑面积是4200㎡，而在标底编制中按67504200㎡来猜估“报价”，而不按实6750㎡是正确的。不同的建筑面积引出的问题还在于，有人将67504200“造价太高”是由于用较大面积的应有的实际造价除以不真实的较小面积这个“量”造成的。“单方面积”“建筑面积”量的不同而引发的争议应很好地准确解决。根底工程量的计算中，对“按实计算”往往有不同理解。一种理解认为，根底工程开挖了多少就算多少；一种理解认为“按实计算”就是按设计规定的“图示尺寸”计算。固然，后者是正确的。按“图示尺寸”计算出的“量”再加上规定允许放坡的“量”及增加工作面的“量”，是桩砼以及原槽浇灌根底和凹凸不平的岩壁砼的充盈“量”，也是格外重要的。次，又重被计算一次“量”，这固然属重复计“量”。重复计量的结果，固然是错误地提高了工程造价。“重量级”。在这一工φ25以内的条圆，每8m长计算一个接头，直径在φ25以上的条圆，每6m计算一个接头，接头长度按标准计算。实际工程中在小于8m长的支座内，要伸入搭接筋，假设照搬8m一个接头的规定，那就不能计算了。这就应执行设计已规定钢筋搭接长度的，按8m，在钢筋下料长度及供给材料可以满足的状况下，也不能照搬φ258m长度计算一个接。这些状况下的钢筋计量，应实事求是地敏捷解决。2050㎜厚度增加量的计算以及在特别地质条件下的钻孔灌注桩和挖孔桩在高回填土石下增加的填充砼量的计算，都应特别留意和正确把握。脚手架工程量的计算，从定额划分上有“综合脚手架”和“单项脚手架”。在满足规定的“檐口高度”的准确确定，综合、敏捷地运用脚手架计算方面的规定和学问。架方面的一个“类族”地、准确地、实事求是地处理，对于搞好这方面的工程量计算，是格外重要的。认真、急躁和认真的工作作风完全可以用于并发挥在这方面。装饰工程量的计算中，“准确划分，对号入座”显得尤其重要。如不同部位，不同种类的抹灰；不同部位、不同品种的石材面铺贴或挂贴；不同部位、不同规格及品种的装饰木条；不同部位计算，首先分清它们的分类和归属，是做好这方面工程量计算的关键。二.工程量的计算要留意和定额子目及清单消耗量子目相对应。工程量的计算要做到“有的放矢”需要，可以分项地计算量，也可以按楼层部位计算量，还可以按形象进度计算量地计“量”，有时候会消灭有些“量”还找不到自己应有的位置，找不到自己的“家”。比方，在“夯实”是找不到位置“量”。凡此种种，都是不结算技巧性的表达，且更能提高工作效率。三.搞好清单工程量计算，为“清单报价”铺好路搭好桥。[以下简称标准]〔GB50500—2023〕中明确指出：“全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的大中型建设工程应执行本标准”。既然是工程量“标准”中看到，在土建工程中，清单共有工程3341878个，清单工程与重庆市九九土建定额子目17.78%。这个百分比说明什幺？说明白“标准”中的清单工程相当简练，相当“浓缩”。“标准”清单工程设立“简练及浓缩”的特点，首先准确地确定“工程名称”，然后再依据工程特征及工程内容，做好一个清单工程下的多个工程量计算，进而为工程量清单组价作好预备。如：“管沟土方”这个清单工程，依据其工程特征和工程内容，至少应确定以下工程量的计算〔1〕沟槽土石方开挖工程量2〕设计类型的管道铺设〕管道下垫层工程量〔〕管道接口工程量〔5〕余土石方运输工程量〔〕回6个工程量的计算。又如：“现浇水磨清单工程，依据其工程特征和工程内容，也应做好以下工程量的计算〔1〕设计种类的垫层工程量2设计种类的找平层工程量计算和换算〕设计面层工程量的计算〔〕设计种类嵌条工程量的计算和换算5〕依据不同的石子规格、颜色及颜料品种和色泽，做好相应工程量的计算和换算〔〕打蜡或其它工程量的计算。在清单工程中，没有各种工程量的准确计算这个前提，“组价”是无从谈起的。可以说，搞好工程量清单组价的重要前提，也是搞好工程造价确定与掌握的必不行少的重要环节。四.正确做好施工图范围外工程量的计算。定额的编制原则之一是考虑“正常的施工条件”会消灭各种各样的“非正常的施工条件”。这种“非正常的施工条件”下发生的各种各样问题，工程量后因设计变更而撤除并另发生的工程量……程造价确定与掌握必不行少的工作。实践证明，正确理解、正确把握、正确处理、正确计算容无视的一个重要问题。从人工费和材料费的比例关系来分析本钱定额的弊端，现在针对在套定额的状况下如何做本钱分析做比例下浮测算的问题给点思路。欢送大家争论。人工费和材料费的比例来分析本钱可以起到肯定的测算效果求不是很高的状况下比较有效。一、人工、材料分析：定额中人工费往往都是要亏损的〔对不起，我还是坚持这个看法的；1、我们先看人工费：人工费为什么亏损？具体缘由不说了，这个我们看结果就好了。2、我们再看材料费：材料费=材料单价*材料消耗量。主要材料单价无论是承受政府信息价或者承受市场价签证的方式确定，其价格都是有余量的。材料消耗量上面其实很多主要材料的消耗量都是小于定额消耗量的。〔至于以上两个分析的过程及因素由于较多较简单，暂不排列，请谅解〕二、思路：1、定额人工费比例肯定的状况下：定额材料费比重越大，在定额根底上可下浮的比例越大；2、定额人工费比例较低，定额材料费比重越大，在定额根底上可下浮的比例也越大；3、定额人工费比例肯定的状况下：定额材料费比重越小，在定额根底上可下浮的比例越小；4、定额人工费比例虽然较高，但是定额材料费比重较小，在定额根底上可下浮的比例小；三、争论：1、为什么行业内的人都说装修、安装、市政比土建赚钱？2、假设有两个工程，工程类别一样，工程地点一样，单层工业厂房和多层住宅楼的两1000万，你认为那个工程的合理最低价可以最低？四、其他云，就有可能吃亏，肯定要很充分的考虑到各个工程的“单一性”特点：地区、时间、合同、构造、场地、平面……其中肯定要留意：1、人工费和材料费的比例因素；2、合同因素：分包或甲方自行施工等转建筑企业如何留住人才建筑企业人才大量流向“甲方”3的骨干，他们的流失对企业造成的损失可想而知。那么，这些人才都流失到哪里了？据某争论机构几年来对建筑行业人才的持续跟踪发现，建筑企业的人才大局部流向了房地产开发公司、设计公司、工程询问公司。对建筑企业人才离职率统计数据说明：80%%的建筑企业人才流淌时首选方向是“甲方”。人才大量流向“甲方”的深层缘由理、专业工程师在房地产企业和建筑企业有很强的通用性，属于通用职位的专业工程师一般是工民建、给排水、机电专业，与设计公司的构造设计师为人才流淌制造了条件。此外，行业薪酬差异是吸引建筑业人才流淌的最直接缘由。据某调查争论机构2023年薪酬市场调研数据分析：202366125元，建筑行业薪30776元。房地产行业平均薪酬水平相当于建筑行业的2.15倍。就职位薪酬水平而言，房地产企业工程经理的薪酬约为24万元，而建筑企业工程经理10万元；房地产企业专业工程师的年薪约为8万～10万元，建筑企业的工程技4万～57万～1294万～6万元，工程询问公司的预算造价人员年薪水平为8万～12万元。建筑企业如何留住人才的业务量支撑效益；而小企业则千方百计压缩本钱，甚至以牺牲工程质量为代价维持运营。前不久公布的《2023年建筑施工行业进展报告》说明，建筑施工行业长期以来利润率维持在2％～3％，在国民经济中属于“微利”行业。企业要提高经济效益只有增加技术投入，提高筑行业的现实状况，面对跨行业的人才市场竞争，建筑企业留住核心人才的策略是什么呢？专家给出如下建议：准。大型国有建筑企业的纵向治理层级较多，至今还沿用着局级、副局级、处级、副处级、心业务、专业技术、行政事务为分类标准的岗位体系。2023年薪酬市场调研报告统计，建筑行业工程经理与2.5倍，房地产行业工程经理与一般人员的薪酬差距是5倍。面对建长，工程治理环节多，不行控因素多，本钱掌握难，而且目前的建筑企业越来越向治理密集“责任大、风险高、酬劳高”。在总额。核、年终预结算、工程完工后进展总结算的方式来进展考核。式入股，然后以股东的身份参与企业经营，这样，实现了风险共担、收益共享，到达了长期鼓励及留住核心人才的目的。造价工程师考试公式概括小集一、财务评价指标1、全部投资收益率R=〔F+Y+D〕/I2、自有资金收益率Re=〔F+D〕/Q3、全部投资利润率R/=〔F+Y〕/I4、自有资金利润率R/=F/Q注：F：正常年销售利润〔销售利润=销售收入—经营本钱—折旧费—税金—利息〕Y：正常年贷款利息。I：总投资〔包括基建投资和流淌资金D：折旧费。5、投资收益率=〔年净收益〕/〔工程全部投资〕注：工程全部投资=固定资产投资+流淌资金投资。6、投资利润率=〔税前利润总额〕/〔投资总额。7、投资利税率=〔税前利润总额+销售税金及附加〕/〔投资总额〕8、资本金利润率=〔税后利润〕/〔资本金。9、资产负债率=〔负债总额〕/〔资产总额〕10、动比率=〔流淌资产总额〕/〔流淌负债总额〕11、速动比率=〔速动资产总额〕/〔流淌负债总额〕12、借款归还期=偿清债务年份数-1+〔偿清债务当年应付的本息〕/〔当年可用于偿债的资金总额〕13=累计净现金流量现值开头消灭正值的年份-1+〔上一年累计现金流量现值确实定值〕/〔当年净现金流量现值〕14、产权比率=〔负债总额〕/〔股东权益〕15、有形资产净值债务率=[负债总额/〔股东权益-无形资产净值〕]*100%16=〔息前税前利润〕/〔利息费用〕17、销售净利率=〔净利润〕/〔销售收入〕18、资产净利率=〔净利润〕/〔平均资产总额〕19、净资产收益率=〔净利润〕/〔平均全部者权益〕20=〔负债总额〕/〔资产总额〕21、利息备付率=〔当期税前利润+当期利息〕/〔当期应付利息22、利息备付率=〔税息前利润〕/〔当期应付利息费用=利润总额+计入总本钱费用的利息费用。正常经营的企业，利息备付率应当大于2.23、偿债备付率=〔折旧+摊销+全部利息+税后利润〕/〔当期还本付息额〕24、偿债备付率=〔可用于还本付息资金〕/〔当期应还本付息金额款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入本钱的利息。应大于1.25〔FIRR〕财务内部收益率是使工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，财务内部收益率可依据现金流量表中净现金流量承受插值法计算求得：利用：FIRR=i1+[i2-i1]*NPV1/[NPV1+NPV2].留意：、NPV2要用确定值。、[i2-i1]3%5%以内。26、净现值率：是工程净现值与工程全部投资现值之比：NPVR=〔NPV〕/〔Ip〕2、净年值CI-C〔1+i-t〔A/，in；或NAV=NPA/in〕二、互斥型方案评价：1、静态评价方法：1、增量投资收益率2-C1-CI2-I*100%II1分别是甲乙方案的投资额，C1-C2分别是甲乙方案的经营本钱。I2>I1；C1〔2、增量投资回收期：Pt〔2-〕=〔I2-I〕〔C1-C=〔I2-I〕/A2-A〕注：增量投资回收期小于基准投资回收期时投资大的方案为优选方案案。、年折算费用：Zj=〔Ij〕/〔Pc〕+CjZj=〔Ij〕*〔ic〕+CjZjj方案的年折算费用；Ijj方案的总投资；Pc基准投资回收期；ic基准投资收益率；Cjj方案的年经营本钱。、综合总费用：Sj=Ij+〔Pc〕*Sj.其中Sj 第j方案的综合总费用。三、设备租赁的计算：1、设备租赁的净现金流量=销售收入-经营本钱-租赁费用-税率*〔销售收入-经营本钱-租赁费用〕2、设备租赁的租金的计算主要有附加率法和年金法。、附加率法R=P*〔1+Ni〕/N+P*r式中：P—租赁资产的价格；N—还款期数，可按月、季、半年、年计算；i—与还款期数一样的折现率；r 附加率。R=〔A/，，NR=〔F/，，N-A/，I，N〕四、盈亏平衡分析：B=P*Q-CV*Q-CF-t*Q其中B—利润；P—单位产品售价；Q—销量或生产量；t—单位产品销售税金和单位产品增值税；CV——单位产品变动本钱；CF——固定本钱、产量表示的盈亏平衡点BEP〔Q〕=〔年固定总本钱〕/〔单位产品销售价格——单位产品可变本钱——单位产品销售税金及附加—单位产品增值税〕、生产力量利用率表示盈亏平衡点BEP〔%〕=〔盈亏平衡点销售量〕/〔正常年份销售量〕*100%、生产力量利用率表示盈亏平衡点BEP〔%〕=〔年固定总本钱〕/〔年销售收入—年可变本钱—年销售税金及附加—年增值税〕、用销售额表示的盈亏平衡点销售额BEP〔S〕=〔单位产品销售价格*年固定总本钱〕/〔单位产品销售价格——单位产品可变本钱——单位产品销售税金及附加—单位产品增值税〕、用销售单价表示的盈亏平衡点BEP〔P〕=〔年固定总本钱〕/〔设计生产力量〕+单位产品可变本钱+单位产品销售税金及附加+单位产品增值税五、固定资产折旧费估算：年折旧率=[1—估量净残值率]100％/折旧年限；年折旧额=固定资产原值×年折旧率②工作量法。单位里程折旧额=原值×〔1—估量净残值率〕/总行使里程年折旧额=单位里程折旧额×年行驶里程每工作小时折旧额=原值×〔1—估量净残值率〕/总工作小时年折旧额=每工作小时折旧额×年工作小时③双倍余额递减法。年折旧率=[2/折旧年限]100％，年折旧额=固定资产净值×年折旧率实行双倍余额递减法的，应在折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除净残值后的净额平均摊销。④年数总和法。〔即年折旧率，也叫折旧递减系数〕计算折旧的一种方法。每年的折旧率是一个变化的分数〔即折旧年限的阶乘。计算公式为：年折旧率={[折旧年限—已使用年限]/折旧年限×〔折旧年限+1〕／2}×一100%年折旧额=〔固定资产原值—估量净残值〕×年折旧率样板房要精算工程好又省钱来说，施工是无法省什么钱的。再怎么精打细算，似乎也帮不了业主什么忙。省钱明显还是不够的。省钱要深入到工程的第一线，要供给绿色的、安康的钱工程方式。人员，手要是略微放松一下，对业主来说，就是一笔不小的费用。“精算师”以享受到装修方面的省钱体验。准确施工明天来美壳把握工程精算方案要设计师和业主进展深入广泛的沟通，需要设计师发挥自己独特的设计技术，包括对空间、材质、工艺、工序的理解和处理。但在具体的市场操作中，有不少装修公司的工程人员对设计方案明显不够敬重或重视。个别甚至还视方案为儿戏，有意利用方案中的文字疏忽或错误，来算计、犯难业主。所以，对材质、工艺、流程、工期、质量要求等各方面力量的精算技能培训。经过此次培训，工程对方案理解的偏差而消灭的工程造价大幅度变动。明天，你来空间，这批工程精算师将与设计精算师、主材精算师一道，共同把脉你家修最好的保障。认真精算实收工程也能心中有底是全的；从前定的，未必就是后头认的；口头说的，未必就是真正做的。这跟做工程本身有种不确定性的效劳，常常搞得业主心中很没有底。其中最明显的例子，就是一些工程，比方水电、地面找公平，合同中白纸黑字，说明是增加额是极多的。这也是装修被很多过来人视为无底洞的重要缘由。有底。这样做出来的工程，将可以掌握在你的预算范围之内。细心审核未定工程心不慌问题。由于是未定的工程，所以在做的过程中，很多工程人员就简洁从中大动手脚，制造出难，无法面对。项，都需要业主与装修公司、工程人员进展多角度的协商。这种协商过程却变成了增加收益的好时机。对业主来说，这明显是不太合理的。就有一个格外清楚的答案。无论是增加或削减工程，你都可以游刃有余，进退自如，放心装家。金牌施工装修最低7.9折在2023年全国示范房大赛上全面斩获，这次空间将首次调集旗下金牌施工团队，为入选业主效劳，打造一批高品质样板房。熟。因此，他们效劳的客户都能格外省心、省力、省事。明天来空间，你还可以享受到空间装饰集团VIP金牌效劳。其中，最令人心动的效劳就是“7.9折”。这样精算下来，你就可以省下一大笔费用。揭秘家装五大主材底价五大主材核算底价。地板：55元／平方米是分水岭中国消费者协会近日公布了强化地板消费警示，建议购置单价在70元以上的地板。沈阳本地的行业专家表示，由于税收、利润等缘由，沈阳本地购置地板的价格底线可以在55元／平方米。欢送的价格区间是70元—120元／平方米。假设想购置质量合格的强化地板，专家建议购置55元以上的产品。同时由于促销和季节的影响，价格会有所浮动。卫具：2023元以下不现实是瓷砖和洁具两大局部。是专业人士也难区分，所以建议消费者尽量选择有信誉的品牌产品。瓷砖主要有地砖和面砖两种，王文德建议消费者地砖最好购置60元／平方米以上的产品，而面砖最好购置25元／平方米以上的产品。他告知记者衡量瓷砖的标准除了耐磨耐损外，主要还是要看其渗透度，假设渗透严峻，无论在地面还是墙面都无法使用。而洁具方面，一般的卫生间需要马桶、洗手盆、浴盆，高档装修还会有浴房等。王文德介绍，以一个4平方米的卫生间来说，假设完全使用高档洁具，本钱会超万元；使用中档洁500020232023元以下是不太现实的。700元很多消费者在装修中总无视门的重要性，常常是在最终工序才考虑门的问题，结果由300700元左右，800元／延米橱柜应当是家庭装修中最贵的产品了，动辄就要上万元。对工程结算的生疏1.:(1)合同的签定，首先考虑甲方即建设单位的条件，你在签定合同的时候要考虑将来结算时候的纠纷甚至是诉诸于法律的纠纷.考虑最坏的状况，考虑材料人工的风险，比方说签定一个合同，考虑到市场上人工涨价，而每年官方都要对结算进展文件调整，你就应当尽可能把人工材料上涨因素应进展调整写进合同.或者依据工程量清单报价最终确定的合同单价或者合同总价的合同，肯定要确定好工程内容门框及门.这样在合同中就应当明确此合同为工程图纸全部内容，但其中不包括夹板门及门他们不同意，此局部价格肯定要低低的报防止将来被扣除.作好施工方案，首先关于各种类型的工程你肯定要有通用的成型方案，备用呗，各种方案中肯定要有对常常性的用于结算的措施，比方楼板马镫筋的布置状况及计算参数/大小/间距等，框架构造拉结筋/是预埋呀还是钻孔植筋呀，具体节点图啊什么的，还有需要提高设计深度的，需要图文并貌，总之施工方案要标准，在技术上要少瑕疵，给人良好印象，才能简洁批准，同时你的结算伏笔也就打好了.图纸会审.图纸会审过程中不要总关心那些细小的事情，有的事情可以在施工过程连续明白，以后在进展其次次会审把问题都解决掉.关系到结算中提高造价的肯定要写明白，肯定过海有的又要含而不露.变更，变更肯定要即使跟上，这里有几种状况一种设计院的变更，一种甲方的变更，一下，没有方法，甲方市场.自己做的变更肯定详尽，尽量配图，还有全部图形肯定要CAD绘图，这个感觉正规，感觉真实，给人印象好，不要小看这一点印象，人正是在这些小印象上获得别人的信任的.签证，签证和变更一样要随时跟上，由于虽然在工程工程上的人感觉工作关系很稳定，但是没准什么时候人员变动，今日还观察，明天就掉走了，你找谁签字，其他人没有经手，或者有人承受知道一些，可是你和他未必很生疏，很多事情简洁节外生枝.另外依据状况有的甲方工程你必需把签证的量价确认的，肯定要作好，假设可以的话最好签量不要附预算，防止对方知道具体造价，签证难办.结算卷的挨次，结算时在报预算及预算书编制时，应当把你计算准确的那局部放在11，22.结算时对卷要少说话，要多思考，不要跟审计的思路走，假设常常是他询问你，比如说每个步骤的计算要你解释，尽量少解释，我的想法是，他假设认我的计算，就ok，不认，那么他来算，假设他算多了，就按他的来，少了，就开口说话吧，已经做了长时间的哑巴了.另外在计算方面不要把东西分得过于具体，自己知道就行了，比方我很少这样列:一层梁板砼/二层梁板砼我都是同类工程列总式就象这样1-n层梁板，固然我知道每个自然层的量，总之结算如打仗就象战场，要使别人疲乏，自己以逸待劳，看中他的马脚快速出击.另外我的阅历是，结算时不要有功利心，不要有包袱，不要有好胜心，要心如止水，要信任自己，在这个工