房地产开发资金的筹集课件

房地產開發資金的籌集

投資與房地產投資

房地產開發資金籌集方式

金融機構對專案貸款的審查房地產開發專案資金籌集規劃

4.1投資與房地產投資

投資的涵義與特點

房地產投資的涵義與形式

房地產投資的特性

房地產投資風險

房地產開發資金籌集的內涵

房地產投資的涵義

房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。房地產投資的形式房地產直接投資房地產間接投資房地產直接投資房地產開發投資房地產置業投資房地產開發投資

房地產開發投資，是指從事商品房和土地開發經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發投資。商品房建設投資，是指投資者從投資機會尋找和篩選開始，在資金籌措和獲得土地使用權的基礎上，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住、使用或經營需要的房地產產品，然後將其推向市場進行銷售、出租或自營，獲取開發利潤或自營利潤的過程。土地開發投資，是指房地產開發企業(或者是土地儲備機構)進行的土地開發工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。房地產置業投資

房地產置業投資是指面向建成後的房地產資產，通過購買獲得房地產的所有權，以獲得物業收益、保值、增值和消費為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。房地產置業投資目的滿足自身生活居住即自用為目的，主要是居住類房地產的投資。作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。作為投資將購入的物業進行儲備，待物業增值後進行轉售，以獲取轉售收益。購入物業以滿足生產經營需要，獲取較為穩定的生產經營收入。房地產間接投資購買房地產開發企業的債券、股票購買房地產投資信託基金的股份購買房地產抵押貸款支持證券房地產抵押貸款證券化房地產抵押貸款二級市場與房地產抵押貸款一級市場相對應。在一級市場中，商業銀行和儲蓄機構等利用間接融資管道發放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發放的抵押貸款債權、將其轉化為房地產抵押貸款支持證券，並在證券市場上交易這些證券，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的融合。房地產抵押貸款證券化是一種債權證券化形式，以房地產抵押貸款債權為基礎，由特設仲介機構（SPV）對這種債權進行組合，通過信用機構擔保，在資本市場上進行籌資。房地產投資的特性

位置固定性或不可移動性壽命週期長適應性各異性政策影響性專業管理依賴性相互影響性房地產開發資金籌集的內涵

房地產開發資金籌集是指房地產開發企業為了滿足房地產開發投資的要求，根據房地產開發專案總投資和各期資金投入量的需要，運用各種資金籌集方式，經濟有效地籌集專案開發建設資金的過程。房地產開發專案總投資的構成開發建設投資

經營資金開發建設投資的構成土地費用前期工程費用基礎設施建設費建築安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用財務費用銷售費用開發期稅費其他費用

4.2房地產開發資金籌集方式

資本金的籌集

向金融機構貸款

商品房預售

發行債券籌資

房地產開發企業自有資金的組成

資本金資本公積金盈餘公積金公益金末分配利潤資本金房地產開發企業設立時必須擁有一定數量的資本金，法律、法規、規章中規定的最低限額為法定資本金，房地產開發企業在工商行政管理部門註冊登記的註冊資金也稱為註冊資本。房地產開發企業成立後的運作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，房地產開發企業的資本金也是處於變化中的。例如，房地產股份有限公司在設立時各方投資認購股份，動作一段時間後，向社會公開發行股票，隨後再進行配股、增發新股等，房地產開發企業的資本金是動態變化的。資本公積金房地產開發企業資本公積金是指房地產開發企業在籌集資本金過程中，對資產進行重估以及接受捐贈等活動中所產生的超過資本金價值的公共積累資金。按照一定的法律手續，房地產開發企業的資本公積金可以轉增為企業的資本金。資本公積金資本金溢價法定資產重估增值接受捐贈的財產資本匯率折算差額盈餘公積金盈餘公積金是企業按規定從稅後利潤中提取的屬於所有者留存企業內部的資產或權益。房地產開發企業盈餘公積金可以按照法定程式轉增為房地產開發企業資本金，可以用於彌補房地產開發企業以前年度虧損，房地產股份有限公司還可以按規定將其盈餘公積金用於分配股利。盈餘公積金按其提取形成方式的不同，可分為法定盈餘和任意盈餘公積金。房地產股份有限公司可通過下列幾種方式籌集資本金註冊資本金的籌集向社會公眾公開發行股票籌集資金向股東配股籌集資金資本公積金、盈餘公積金轉增為資本金經過股東大會同意未分配利潤轉增為資本金向金融機構貸款

房地產開發企業流動資金貸款房地產開發貸款房地產抵押貸款房地產開發企業流動資金貸款

房地產開發企業流動資金貸款主要用於補充企業為完成計畫內土地開發和商品房建設任務所需要的流動資金，使用範圍主要包括材料設備等的儲備、在建工程的各種開支、售前成品資金的佔用、企業在銀行的存款和必備庫存現金等。一般情況下，房地產開發企業在開戶銀行申請流動資金貸款。房地產開發貸款

房地產開發貸款是指為了滿足開發專案開發建設資金的需要，房地產開發企業以出讓方式取得的專案土地使用權或在建工程作為抵押物，向金融機構申請的貸款。房地產開發貸款是一種抵押貸款，其抵押物為出讓方式取得的專案土地使用權或在建工程。房地產開發貸款只能用於指定的專案，不能挪用於其他專案。房地產抵押的內涵

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房地產抵押貸款的種類出讓方式取得的土地使用權的抵押貸款在建工程抵押貸款依法取得房屋所有權證的房地產抵押貸款房地產抵押登記房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。商品房預售

商品房預售實質上是預收貨款，它是一種商業信用行為。在商品供不應求或者生產週期較長，且售價較高時，採用預收貨款方式，可以緩和企業資金短缺的矛盾。預收貨款實質上是銷貨單位向購貨者預借一筆款項，以後再以商品歸還。商品房預售應當符合下列條件已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。4.3金融機構對專案貸款的審查

企業資信等級評價

貸款專案評估

房地產貸款擔保方式評價

貸款綜合評價

企業資信等級評價

金融機構在向申請貸款的專案貸款前，首先要審查企業的資信等級，即客戶評價。通常情況下，金融機構主要根據企業素質、資金實力、企業償債能力、企業經營管理能力、企業獲利能力、企業信譽、企業在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標，確定房地產開發企業的資信等級。企業資信等級評價

企業資信等級評價的過程，實際上是將上述評價指標，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，再根據各項指標的相對重要性確定每一指標或每一類指標的權重，然後加權平均計算出每個企業的資信評價分值，最後再按照企業得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，BBB及以上資信等級的企業才能獲得銀行貸款。貸款專案評估

專案基本情況市場分析結果財務評價指標房地產貸款擔保方式評價

保證抵押質押貸款綜合評價

金融機構考察完開發商的資信狀況和房地產開發專案以後，還要結合對企業和專案考察的結果，綜合企業信用等級、專案風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對專案貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。貸款綜合風險度某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級係數×貸款方式係數×期限係數×專案風險等級係數某筆貸款的綜合風險度＝(某筆貸款風險額／某筆貸款額)×100％＝信用等級係數×貸款方式係數×期限係數×專案風險等級係數凡綜合風險度超過60％的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。信用等級係數的取值規則AAA級企業為30％。AA級企業為50％。A級企業為70％。BBB級企業為90％。貸款方式係數的取值規則信用貸款為100％。由銀行金融機構提供擔保的為10～20％。由省級非銀行金融機構擔保的為50％。AA級以下企業擔保的為100％。用商品房抵押的為50％。由其他房屋及建築物抵押的為100％。貸款期限係數的取值規則中短期貸款期限在半年以內的為100％。期限在半年以上不滿1年的為120％。中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120％。期限在3年以上不滿5年的為130％。期限在5年以上的為140％。專案風險等級係數的確定先按照專案建設條件、市場和產品分析以及財務評價的結果，將專案劃分成AAA、AA、A和BBB四個風險等級。AAA、AA、A和BBB四個風險等級其對應的風險係數分別為80％、70％、60％和50％。實例某開發企業申請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，專案風險等級為A級。貸款綜合風險度＝50％×120％×50％×60％＝18%，銀行可以發放貸款。4.4房地產開發專案資金籌集規劃

房地產開發專案資金籌集規劃的概念

房地產開發專案資金籌集規劃的主要內容

房地產開發專案資金籌集規劃的概念

房地產開發專案資金籌集規劃就是根據專案可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量（或分期投資需要量），通過編制投資計畫與資金籌措表，研究、安排資金的來源與運用，通過對各種可能的籌資方案的安全性、經濟性和可行性的比較分析，為專案尋求適宜的資金籌集方案，以適應專案預期的現金流量。房地產開發專案資金籌集規劃的主要內容對企業和專案的內外因素進行分析。合理確定籌資活動期望達到的目的和要求。編制投資計畫與資金籌措計畫。籌資方案的選擇。籌資方案的實施及調整。編制投資計畫與資金籌措計畫主要步驟專案總投資（不含財務費用）的估算及用款計畫的編制。資金籌措方式規劃。編制貸款還本付息表、投資計畫與資金籌措表。實例

某房地產開發專案預計總投資（不含財務費用）為11669萬元，試根據開發企業的實際情況和類似專案的有關數據，編制專案的用款計畫、貸款還本