邳州东方帝景城

PAGEPAGE5邳州市东方帝景城项目项目：邳州市东方帝景城个案完成人：梁昊最后市调时间：20项目概况开发团队投资商：徐州东方集团施工方：徐州东方房地产开发有限公司设计公司：深圳设计总院物业管理：邳州市嘉园物业管理有限公司销售代理：瑞特尔房地产顾问机构地理位置：邳州市运河镇世纪大道北侧，福州路（东侧路）东侧老老城区世纪大道福州路古运河本案新城发展方向项目规模及开发分期：该项目占地45万平，规划总建面70万平左右，在邳州属于大盘（邳州历史上房地产年交易量最高为2007年的55万平，2009年邳州总供应量为270万平，该项目占其26%）一期：产品类型包括独栋别墅、双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅、多层，约10万平方米，目前多层产品已售罄，只余3户双拼产品。二期：多层，12栋，尚未开盘；三期及以后尚在规划中。园林景观：内部在邳州首创主题园林（希腊风格）规划、古运河横穿而过，外部东临沙河湖生态园。建筑风格：率先引入地中海风格建筑，不同于邳州大部分项目的中式风格。一期一期二期三期规划中规划中一期二期三期规划中规划中概况点评：本地开发：当地实力相对较强的房地产开发企业。区位价值：邳州城区北部，随城市中心东移，将成为老城区外价值最高的区域。园林景观：希腊风格主题园林、古运河、邻近湿地公园，景观方面优势明显。建筑风格：邳州首家地中海风格项目，打破了中式建筑风格的垄断，市场认知度高，销售情况好。联系人：王宁（东方帝景城置业顾问699915262165662产品信息总体规划总指标：总占地面积约45万平方米，总建筑面积约70万平方米，容积率为1.5。整个项目计划分为六期，在邳州率先引入了纯正地中海风格，同时物业形态丰富多样。各分期一期：多层独栋双拼联排叠拼规模（栋）16179215户数48017181260二期：多层，12栋，还未开盘；三期及以后尚在规划中。配套：项目内外配套齐全：项目内部配有网球场、健身房、高级游泳池、五星级会所等配套娱乐设施；周边学校：东临新城中学，西临明德中学、庄场小学；周边商业：富兴源酒店、农副产品市场、通城家具广场、欢乐买超市等。其它生活配套：邮局、电信局、农行、中医院等，生活设施完善；交通极其便利：世纪大道、建设路、福州路、北京路环绕其周围，临近汽车总站、距高速公路入口仅有5分钟车程。物业费：多层0.35元/平•月；别墅1元/平•月车库：1：1，其中：多层：20-50平/个，6-9万元/个；别墅：含在房子面积内，随房出售。园林：在邳州首创地中海风情社区，形成以希腊风景为原型的主题园林规划，彰显出浓厚的异域风情。古运河横穿该项目，依河而建的别墅产品，视野开阔，观景效果很好。项目入口处的喷泉景观极具特色，在邳州这个四线城市凸现出大盘风度。单体一期：类型户型面积（平米）户数配比车库（位）多层两居88-11010020%1：120-50平不等115-1207515%三居120-15030565%独栋——397/443/7136/10/1——40平/个·户双拼——27218——30平/个·户联排——203/2856/4——30平/个·户叠拼——214/21930/30——20平/个·户产品类型：从当前邳州房地产市场上认可度最高的多层产品入手，且低价优质的策略，吸引了大部分客户的注意力，同时借助高品质的园林景观和低容积率、低密度的优势，推出多种类型的别墅产品，以满足市场上不同层次客户的购房需求。多层户型：一期以120-140平舒适大三居为主，但注意到当前邳州市场上多层产品中两居户型的匮乏，在二期迅速作出了调整，以积极迎合市场的姿态推出产品，在最大程度上降低了开发风险。价格特征整体情况：一期：多层独栋双拼联排叠拼单价（元/平）25506000-80005100-56004800-53004100-4600总价（万元）25-40210-400140-150130-14090-100二期及以后尚未开盘，故价格未定。价格的时空分布差价的空间分布：多层产品楼层每层价差：每层差价为50-100元/平米不等。别墅产品中，叠拼的上层比下层每平米便宜450元左右，其他类型产品依据景观资源和户型面积的不同而一户一价。价格的时间分布：多层产品开盘初最低价约为1800元/平，最高约为2800元/平。别墅产品不同时期的价格基本一样。其他：折扣和促销：本案基于高品质以及独特的建筑风格，没有任何折扣和促销等优惠活动。价格点评：位于性价比相对较高的城北区，低价入市的策略迅速开辟了市场，聚拢了人气。多层产品开盘价格较低，均价在邳州也不是最高，为热销、快销奠定坚实基础。别墅产品虽然价格较高，但依靠高品质、低密度等特性，未采用任何价格优惠策略，销售表现依旧很好，是高品质与合理销售策略正确结合的体现。销售表现销售率：目前一期销售99%静态：一期开盘约590套：多层16栋楼480套，所有户型均以售罄。别墅产品销售97%，只余3户动态多层产品2008年12月开盘，09年8月售罄。月均销售53套。别墅产品销售表现也不错，总共110套产品，现只余3户双拼，销售率达97%，月均销售9套。销售情况点评多层售罄，开盘当天销售190套，月均60套；别墅产品只余3户双拼，月均9套，表明整个项目销售情况很好。多层产品120-140平大户型三居受到追捧，最早售罄说明当地客户对多层产品、三居户型的认可度较高。别墅产品中，独栋销售最快，其次是连排和叠拼，双拼出现滞销情况（现余3户），说明双拼的性价比相对较低。销售过程中没有使用任何折扣、促销策略，但销售表现依旧良好，证明了该项目在当地的品质和品牌价值都较高，给客户群的印象很好。客户购成客户的核心特征：居住升级的富贵之家，部分教师、公务员等知识分子。客户主体特征区域划分：市区30%，乡镇70%。职业特征：多层产品客户以教师、公务员等客群为主，有部分回迁者；别墅产品的客户有90%为乡镇老板。家庭结构：家庭成员在3-5人左右。购买特征：自住为主，改善目前居住条件，提高旧有生活品质。客户点评：多层产品客户以邳州市内的教师和公务员等文化水平较高，收入较高且稳定的客群为主，这部分客户比较看重该项目的高品质、高舒适度，对其它客群牵引性较强，故也是该项目的一个重要客群。别墅产品客群中，邳州辖区内经济实力强劲的乡镇企业老板、商人是绝对主力。该项目客群的年龄结构比较平均，家庭成员数也比较适中，这主要是因为该项目当前产品形态丰富多样，基本满足了市场上各个层次的消费者的购房需求。营销推广分析在邳州市作大量户外广告，增加客群对该项目的熟知度。2009年1月1日东方·帝景城冠名邳州市元旦万人长跑活动。2009年5月1日参加为期两天的“2009邳州市住房产业博览会”，大放异彩，引来数百市民的关注和热捧。2009年8月24日19点，在邳州运河中学体育馆举办“东方帝景城之夜”大型演唱会，孙楠、侯旭等明星倾情演唱，震撼全场！2009年8月29日冠名赞助“东方帝景城杯”象棋公开赛州市的影响力。营销推广点评：首先，通过赞助长跑比赛、参加房产博览会、筹办明星演唱会、象棋公开赛等活动，可以看出，该项目的开发商的实力较强。其次，该项目开发商在成功地推出一期之后，通过丰富的营销推广方式，进一步聚拢了人气，树立了品牌，为项目后几期的推出做好了铺垫。再次，各种营销推广方式连续推出，为该项目持续热销起到了很好的辅助作用。项目总体点评该项目为当前邳州房地产市场上规模最大的项目，且位于新老城区结合处，周边配套越来越成熟，区域价值较高。加之其地中海式建筑风格打破了当前邳州市场上中式风格的垄断，该项目目前的市场形象很好，认可度高，人气旺盛。该项目分多期（共六期）开发，产品类型丰富多样，将开发风险、销售风险降到最低。同时，根据市场需求变化及时调整开发策略、产品特征（如建筑类型、户型面积及配比等），为打造高品牌价值奠定了基础。但不足之处在于，多期开发周期长，成本较高，不易控制。该项目作为一个当地大盘项目，前期开发以低价优质的多层产品入市的策略迅速开辟了市场，在市场上树立了良好的形象。后期开发中，该项目势必会根据市场需求