奥园集团相关管理制度及技术要求题库

奥园集团相关管理标准及技术标准

一、内业档案管理办法

1、《奥园集团工程内业档案管理办法（2013年试行版）》工序验收要求过程

管理办理相关单位入场场地移交单（含返移交单），其中还需要办理______o

答案：工序交接验收单

2、甲方、监理、施工单位来往文件应该做好什么____________登记表。

答案：收发文

二、安全管理制度

1、奥园集团安全管理制度的目的加强奥园地产集团各项目的安全管理，明确地

产集团、城市公司及项目在安全生产管理中的目标、架构、等，特

制订本制度。答案：职责权限、奖惩标准

2、安全事故，指生产经营活动中发生的造成人员伤亡或财产损失的意外事件，

包括火灾（火情）、触电、坍塌、爆炸、高处坠落、机械伤害、物体打击等事故,

及涉及、等的事件。答案：食品安全、医疗事故

3、奥园集团设定工程管理安全生产红线；安全责任制度、、、设

备设施、消防安全。答案：安全管理、重大危险源

a、安全责任制度包括；项目安全责任制度未建立、施工单位自身安全管理体系

缺失或未有效动作、安全关键岗位人员缺岗、脱岗；

b、安全管理包括；触发安全高风险预警且整改不力、未制定针对性的应急预案、

现场工人普遍存在未经安全教育即上岗、特种作业人员无证上岗或证件逾期、

施工现场未实行全封闭管理，未设置门禁系统、城市公司工程分管领导未按制度

定期参加安全检查；

C、重大危险源包括；临边防护、高处作业、临时用电等存在系统性缺陷、危险

性较大工程（深基坑、高边坡、高挡墙、高支模等）缺专项方案或未按要求进行

专家论证；

d、设备设施包括；施工电梯、塔吊等垂直运输机械安装前缺专项方案、特种设

备未经专业机构检测备案即使用；

e、消防安全包括；、、未设置消防设施、存在

重大消防隐患；答案；动火作业无防火措施、施工现场、

生活区

4、安全管理“三条”底线包含1）工程安全飞检评分或第三方过程评估安全文

明评分连续两季度集团排名后三名；2）触犯“"3条及以上;

3）安全事故对集团品牌造成严重损害。［答案：工程安全生产红线

5、地产集团安全组织构成由安全管理领导小组、、集

团安全管理部、城市公司第一责任人、城市公司直接责任人、项目第一责任人、

城市公司专职安全管理岗。答案：集团安全管理部门负责人

6、建立安全管理责任，新项目安全责任状签订：新项目开工前，各城市公司

总经理与各项目总监（项目经理）签订安全管理责任状，项目总监（项目经理）

与总包、单位签订《建筑施工安全生产责任状》。答案：监理

7、安全管理检查整改要求风险等级，分为低、中、高三个等级。其中低级根据

《奥园地产集团工程安全检查评分表》，检查评分》85分，下发《安全风险整

改通知书、限期由项目部自行整改闭环；中级根据《奥园地产集团工程安全检

查评分表》，

75W检查评分＜85分，下发《安全风险整改通知书》、城市公司专职安全管理

岗驻点限期整改；高级根据《奥园地产集团工程安全检查评分表》检查评分＜75

分、第三方过程评估安全文明评分＜75分、，集团安全管理部签发《重

大安全风险、停工整改通知书》至城市公司总经理、对安全隐患部位立即停工

“"、集团安全管理部驻点限期整改。

答案：1）触犯安全生产红线2）拉闸

8、集团安全检查形式分为飞行检查、第三方过程评估、—检查。答案：定期

1）飞行检查组织部门集团安全管理部，检查频率度；答案：季

2）第三方过程评估组织部门集团运营管理中心工程部，检查频率每季度；

3）定期检查组织部门城市专职安全管理岗，检查频率每度；答案：月

4）定期检查组织部门项目总监（项目经理），检查频率每周度，参建人员项目总监

（项目经理）、、及相关安全管理人员；

答案：总监（总代）、总分包项目经理

5）定期检查组织部门项目工程师，检查频率每日；

6）集团安全飞检按频率覆盖50%项目，且必须覆盖第三方过程评估安全文明评

分低于80分项目及低于75分标段。

9、安全等级中、高风险预警的解除条件为同时满足以下标准：（）

A.工程安全复查评分N85分。

B.安全生产红线整改复查合格。

C.安全隐患整改完成，并按整改及闭环要求中的审批部门复核。答案：ABC

10、安全管理措施中乙方单位在施工过程中，应进行定期的安全检查。对检查出

事故隐患的部位应、、定措施立即进行整改；如收到甲方或监理发

出的重大事故隐患整改通知书，应将其整改措施以书面形式上报监理及甲方，并

在限定的时间内完成整改工作。答案：定人、定时

11、建立安全处罚制度。对违反安全规章制度的人员及民工队进行处罚。处罚分

为：警告、罚款、三种。答案：停工整顿

12、《奥园集团项目现场安全文明施工管理规定2012版》2.1.1.12条甲方—有

权对违反安全管理规定的行为进行处罚。答案：安全管理人员

四、奥园集团外墙淋水试验作业指引

1、目的

1）确保各项目房屋入伙交付时，户均外墙渗漏率降低到接近零。

2）统一各项目外墙淋水试验的—和。答案：方法、流程

2、外墙淋水试验实施的时间

1）第一次外墙淋水试验：在外墙面完成批荡后进行；

2）第二次外墙淋水试验：

＞涂料饰面：采用外架施工，在外墙第一遍涂料完成后按五层为施工段进行淋

水试验；采用吊船施工，在外墙第一遍涂料完成后统一进行淋水试验。

＞外墙面砖饰面：外墙面砖施工完成外架拆除后进行淋水试验。

3）淋水试验应尽量安排在第一轮模拟验收前完成。

4）若为精装修交楼，淋水试验及问题整改应在精装修进场前完成。

5）对于工期非常紧迫的高层建筑，若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效果,

可在落架之前进行第一次全面淋水试验，落架后必须再至少进行一次全面淋水。

3、外墙淋水适用范围建筑、、幕墙等。答案：外墙、铝合金门窗

4、外墙淋水试验次数和实施单位

1）各标段外墙全面淋水试验不得少于2次，全面淋水试验由总包单位负责。

2）各次全面淋水后发现发生的问题由责任单位负责整改，整改完成后由责任单

位负责淋水检查，总包应配合各分包单位进行淋水检查。

5、监理单位职责

1）审核总包,和本技术标准要求。

答案：淋水试验方•案和进度计划，确定其符合工程进度

2）督促总包按计划进行各标段、各楼栋、各立面的淋水试验，确保淋水试验按

计划执行。

3）协调处理总包、分包、物业之间的关系，协调处理供水、布管等问题，保证

淋水试验的正常进行。

4）各标段监理工程师负责记录各楼栋、各立面淋水开始时间，记录渗漏点位置

和发生时间，拍摄照片，协助总包做好相应标识。

5）及时向甲方项目部提交淋水试验检查记录表、雨后渗漏检查记录表。

6）分析各渗漏点发生的原因，落实整改责任，督促责任单位及时进行整改。

7）检查责任单位对渗漏点的整改施工，记录整改完成情况，并及时报送甲方项

目部。

8）督促检查责任单位对整改完成的渗漏点进行淋水复查。

6、外墙淋水试验的布管、淋水要求；

1）挂墙淋水线管采用①25PVC管，用3mm钻头在管上沿直线钻孔，孔距50-80mm,

“喷嘴”对着墙体或窗体，在被检外墙表面形成连续水幕。

2）淋水PVC管挂墙的总长度（包括主管所接多根PVC管）应根据水压而定，需

保证PVC管每个小孔都有充足水量流出。

3）供水主管宜采用①30-40的透明软管或PVC管，严禁使用内壁已生锈产生“黄

水”的钢管。

4）挂墙淋水管应挂在建筑外墙顶部位置，供水主管可临时绑缚在阳台栏杆等位

置并注意保护成品，挂线管时严禁采用在墙上钉钉等破坏墙体、成品的措施。

5）淋水试验的水源可就近采用自来水、绿化浇灌水、消防水，进行淋水试验的

单位应主动推动用水协调工作，保证水源供应。

6）水压不够时，相应标段的总包单位应采取加压等措施，保证淋水试验正常进

行。

7）不超过的多层建筑，每个立面在顶部布一条管即可。若立面中间有横向

凸出线条断开，则应根据线条位置分段布管。答案：6层

8）淋水试验开始前，淋水单位应将淋水范围内铝合金门窗全部关闭，因安装原

因无法关闭的门窗由门窗施工单位负责封闭。

7、小高层、高层建筑布管淋水要求

1）小高层、高层建筑各立面挂管间隔不超过每,若立面中间有横向凸出线

条断开，则应根据线条位置分段布管。答案：5层

2）分段淋水应自上而下逐步进行。

8、外墙淋水试验的时间、渗漏记录

1）第一次全面淋水持续时间不得少于小时。答案：24

2）第一次全面淋水必须进行，不因下雨而免予进行。

3）第一次全面淋水由各标段总包单位负责布管、淋水等工作，总包应合理安排

淋水的时间，以便进行检查记录。

4）各标段不同产品（多层、高层）第一个淋水的楼栋布管完成后，总包、铝合

金门窗施工单位应报项目部、监理进行样板验收，验收通过后方可进行淋水，以

保证淋水试验的可靠性。

5）各标段不同产品（多层、高层）第一个淋水的楼栋完成淋水后，项目部、监

理、总包应对渗漏情况及时进行分析总结，对于系统性的问题，其它楼栋在淋水

前应及时提前进行整改。

6）监理负责发生情况，并进行现场标识、拍照，总包、铝合金门窗安

装单位配合进行，严禁施工单位对渗漏点隐瞒不报或故意遮掩

答案：记录各时间段渗漏

7）淋水试验记录时间段包括开始淋水后4小时、8小时、24小时三次，对于4

小时内即渗漏的点应做特别关注，甲方、监理负责工程师应全程参与其处理过程。

8）监理、总包、铝合金门窗安装单位应及时分析渗漏发生的原因，落实责任单位,

问题责任最终由判定。答案:监理

9）监理负责通知并落实问题责任单位在规定时间内完成整改工作。

10）监理应对每个渗漏点的整改工作及时进行监督和跟踪检查，如实记录整改完

成情况。

11）外墙淋水试验渗漏记录表由各标段监理负责跟踪填写，直到全部问题解决完

成。

9、渗漏整改完成后淋水检查

1）渗漏整改完成后淋水检查的主要目的是检查的效果，淋水持续时间不得

小于12小时，不超过24小时。答案：返修

2）淋水检查由渗漏责任单位负责布管、淋水等工作。

3）淋水检查不限次数，直到监理确定相应问题已经彻底解决为止。

10、第二次全面淋水

1）第二次全面淋水的主要目的是进行最后,确保交楼时外墙渗漏率接近

零。答案：全面检查

2）第二次全面淋水持续时间不得小于12小时，不超过24小时。

五、奥园集团砌筑抹灰防渗漏防开裂作业指引

1、目的，针对工程中砌筑、抹灰出现渗漏、开裂等质量通病，特制定本作

业指引，从技术及管理上进行和,以减少和杜绝砌筑抹灰渗漏问题,

提高工程品质。答案：总结、规范

2、监理公司

＞审核《防渗漏专项方案》，按照本作业指引编制监理细则，全程对施工过程

进行现场管理，包括：、、、停歇点验收、过程

监控、定期巡查、监督缺陷整改、隐蔽验收等。

答案：技术交底、进场材料验收、样板验收

＞对现场隐蔽验收情况拍照、存档（照片能真实直观地反映隐蔽前的实际质量

情况）；

4、有关规定

1）工程易渗漏的关键部位：须100%进行，外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞

堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞及外门窗堵塞防水等（过

程验收详附表：《防渗漏（洞眼堵塞）专项隐蔽验收记录》），方可继续下一

步工序的施工。

2）专项隐蔽验收由监理单位组织，参加人员应包括项目、、

现场监理工程师和施工单位负责人。

答案：主管工程师、总监代表

3）施工单位、监理单位、项目工程部分别对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、

存档：外铝合金门窗框堵缝防水须100%存照，按分层、编号进行存档；外墙螺

杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵

塞须按20%存照，按分层的要求进行存档。

4）外墙需做2次淋水试验，具体按照《奥园集团外墙淋水试验作业指引》执行，

过程管控按《外墙淋水试验的表格》（详附表）进行。

5）集团工程管理中心项目巡检时，对项目防渗漏专项隐蔽验收实施情况及实施

效果进行评估检查，评估检查内容包括专项隐蔽验收记录表和能反映现场隐蔽

验收质量情况的存照以及现场实际渗漏情况等。

5、防渗漏防开裂技术措施砌筑工程技术要点

砌筑工程

1）外墙空调孔预埋管坡向外侧10%（且高差220mm）,预埋管内侧凸出碎块

20mm,外侧凸出外墙完成面20mll1。

2）斜顶砖：（常规做法）墙体与梁底留200mm用灰砂砖斜顶，由两侧向中间

倒八字斜砖；采用三角碎预制块；斜顶砖为45-60度；预制块尺寸为：按砌

筑排砖图。

3）墙面砌筑：1、双面勾缝：所有墙体必须双面勾缝（包括垫底砖和顶砖），

勾缝深度5mm,水平缝宽8-12mm,竖缝宽10T5mm,使用自制钢筋勾缝器。2、

砌块润湿：砌筑前砌块应提前一天喷水润湿，一般宜浸入表面下8-10mm深为

宜，严禁直接用水管冲洗，雨天作业严禁使用含水率呈饱和状态的加气块。

4）外墙根部：1、外墙根部必须为灰砂砖：高度2150mm。2、露台、天面、干

湿交界部位墙体根部必须浇筑C15碎导墙，高度200mm。3、导墙底部结构板

必须先凿毛并清理干净。4、导墙支模必须用夹板，严禁用铁丝对拉或内撑小木

方支模。

5）外墙连墙杆：外墙严禁设置脚手架钢管洞，脚手架连墙杆等构件采用墙柱梁

外侧预埋钢板或钢筋并与之焊接固定或采用抱柱连接。

6）外墙密集线管：1、外墙管线密集处原则上严禁外墙镂空砌筑。如无法避免

镂空砌筑，必须用C20细石混凝土掺微膨胀剂进行修补，修补处外墙面四周外

扩100mm范围内刷1.0mm厚JSTI型防水处理。2、线槽必须机械切割严禁

打凿，管线固定：水泥钉+镀锌铁丝固定管线，固定钉间距不超过300mm,同

一线槽处管线间距220mm。

7）铝合金门窗：1、缝宽：窗框与洞口之间40nlln》缝宽三20nlm，若大于40mm

时必须用细石碎灌实。2、塞缝：用1:2的干硬性防水砂浆（手捏成团、落

地开花为宜，1.0公斤纤维/立方米砂浆+掺水泥用量3.8%的防水粉），安窗

框时底部塞的木楔或砖头等必须在塞缝砂浆上强度后取掉二次补塞缝。3、抹

灰压窗框边：窗框四周外侧抹灰压铝框边5mm,封硅酮密封胶。4、窗台：外

窗台坡向外侧10婷20%,且内窗台比外窗台抹灰完成面高三10加。5、滴水线：

做鹰嘴，做法为墙下口伸出10mm。6、防水：塞缝完成后必须养护3天以上，

刷1.0mm厚JSTI型防水涂膜，防水层压铝框边5mm,翻过洞口到阳角边。7、

泄水孔：铝框下口须预留不少于2个泄水孔，开口尺寸4*16mm,泄水孔需避免

被外窗台收口砂浆压住。8、窗台混凝土梁：高度100mm坡向外侧，两端各伸

入墙内150mm,碎标号为C15o9、框料型材背面：型材背面凹槽必须用塞缝

砂浆先填塞密实。10、塞缝前与塞缝接触面一侧铝合金保护膜需拆除。

8）卫生间烟道：1、烟道反坎：在烟道根部外侧做C15碎反坎，80mm（宽）

X100mm（高）；2、灌缝：烟道与反坎之间的缝隙在浇反坎时同时用C15细

石碎灌缝；3、整面挂网抹灰（镀锌钢丝网规格：20X20X1.0mm）

9）小墙垛：1、预留拉结钢筋现浇（沿墙高每600预留2根直径6mm的拉结

筋）。2、当lOOmmW宽度W600mm,而其后面又无横墙时应用灰砂砖砌筑。

10）外墙消防箱：外墙消防箱安装后采用C20细石碎浇注，壁厚60mm（建议

采用薄壁消防箱。

11）空调板：1、倒角：挑板根部设置R50的圆弧倒角，最薄处lOmni厚1：

3水泥砂浆找坡层2%；2、防水：挑板根部平面200mm、立面100mm涂刷1.5mm

厚JS-II型防水涂料；3、滴水线：做鹰嘴，做法为墙下口伸出10mm；4、

反坎：挑板设置200mm高同墙厚的C20碎反坎，与挑板一同浇注。

12）穿墙管道：预埋套管：1、预埋套管坡向外侧5%或内外高差10mm；2、

套管与立管之间空隙用1：2水泥砂浆掺水泥重量3.8舞的防水剂和微膨胀剂填

塞，上下口用聚氨酯密封胶封堵。3、内外口凹槽内嵌填聚氨酯密封胶；后加

套管：1、开洞并临时固定套管，套管坡向外侧5%或内外高差10mm。2、洞口

与套管之间用C20细石碎填塞，充分插捣密实。3、套管与立管之间空隙用1:2

水泥砂浆掺水泥重量3.8%的防水剂和微膨胀剂填塞，上下口用聚氨酯密封胶封

堵。内外口凹槽内嵌填聚氨酯密封胶；

13）拉结筋：1、植筋：深度＞100mm；植筋胶选用环氧树脂（以手用力扭不动

为宜），需做抗拔试验。2、填充墙应沿钢筋混凝土墙或柱全高不超过600mm

设置206拉结钢筋.拉结钢筋宜根据皮数杆的标识后置于灰缝所在位置的混

凝墙柱上。有拉结钢筋处水平灰缝厚度应比拉结钢筋直径大4mm。后置于混凝

土墙柱的拉结钢筋可选用膨胀螺栓法、植筋胶后植法之一进行施工。钢筋伸入

填充墙内的长度对于普通混凝土小型空心砌块和轻骨料混凝土小型砌块，不应

小于500mm；对于蒸压加气混凝土砌块不应小于700mm，对抗震设防烈度6度、

7度及以上的地区，均不应小于1000mm；末端应有90°弯钩”。

14）腰梁：填充墙体高度超过4m时或墙高超过6m时宜沿墙高2m设置（具

体按规范）

15）构造柱：1、设置：宽度大于2m的洞口的两侧；长度超过2.5m的独立

墙体的端部；当墙体长度超过5m或墙长大于2倍层高时，应在墙体中间设置

构造柱；外墙的阳角应设置构造柱。2、配筋：构造柱的配筋按施工图。沿墙

高度每隔600mm设置2①6拉结钢筋，钢筋每边伸入墙内三800mm。5、施工：

留马牙槎、支模时贴双面胶预防漏浆、浇筑混凝土时顶部留牛腿浇筑口。

16）穿墙螺杆封堵：螺杆洞节点做法（建议）：地下室外墙必须采用止水螺栓。

正负零以上的外墙螺杆洞处理方法如下（建议）：1）在螺杆洞外侧凿出20mm

深、直径50mm喇叭形2）冲洗湿润后用防水砂浆挤入孔内灌满（严禁空孔）、

外侧补成圆饼状并凸出墙面2mm3）砂浆应及时进行养护，不得有细微裂缝

或空鼓。

抹灰工程

17）基层处理：“”：1、“清”：将基面灰尘、模板皮、脱模剂

等杂物清理干净；2、“补”：砖墙与混凝土交接部位如有超过10mm的错台必

须先用砂浆补平；管线槽必须先用砂浆修平。

答案：先清后补

18）挂网：1、规格：20X20X1.0mm2、位置：1）不同材料基体结合处挂

钢丝网，每边宽度不小于125mm。2）当抹灰总厚度三35mm时，在找平层中应

附加一道钢丝网或玻纤布。3）（建议）在所有的窗洞四角里外两侧均设置45°

钢丝网。3、要求：钢丝网固定钉间距不超过300mm；网必须平整、连续、牢固，

不变形起拱，绷紧，严禁网外露、生锈；

19）甩浆：1、材料：108胶+水泥；2、养护：甩完浆必须进行喷水养护，至

少3天3遍。3、要求：甩浆突出墙面的毛刺强度必须高于抹灰强度，以现场

手掰不断为宜。

20）外墙抗裂分隔缝:外墙每层设置一道抗裂分隔缝，（宽）5mmX（深）5mm、

位置在每层梁底或板底处，采用聚氨酯密封胶密闭，表面与抹灰面层齐平，抗裂

分隔缝在外墙需交圈设置。

21）外墙门窗：1、滴水线：（贴外墙砖或石材）：做鹰嘴，具体做法为墙下口

伸出10mm。2、抹灰压窗框边：窗框四周外侧抹灰压铝框边5mm,封硅酮密封

胶。3、窗台：外窗台收口坡向外侧10%~20%。4、二次收口：外墙抹灰时窗洞

口周边墙面应预留宽NIOOmm待二次抹灰，待塞缝防水完成后再二次收口。

22）外墙密集线管：密集线管处必须用细石碎加微膨胀剂进行修补，外墙修补

处外扩100范围内刷1.0厚JS-H型防水处理。

23）烟道：烟道紧贴墙面的位置，必须先抹墙面灰再安装烟道。

24）抹灰：抹灰停歇点：内墙底层灰与面层灰施工间隔时间至少间隔1天；

外墙底层灰与面层至少间隔1天；严禁一遍成活养护：面层灰抹完至少用喷水

器喷水养护7天3遍。

防渗漏、防开裂管控措施（砌筑管控措施、抹灰工程管控措施）

a/砌筑管控措施

管控阶管控内容管控措施

段

砌体材1、砂子：抹灰砂浆拌制采用河砂，大1、砌块、沙、水泥及成

料管控面施工前必须送检合格，严禁用海砂；品沙浆等材料进场及其

2、水泥：使用普通硅酸盐水泥32.5#,存放、使用由监理验收并

出厂不得超过三个月，大面施工前必行成《材料进场台账》

须送检合格；（材料进场、存放及使用

3、配合比：必须根据设计配比换算成情况的专项台帐）；

现场工人容易操作和容易监管的配合2、甲方工程师现场抽检

比并做成标识牌挂在现场，计量单位10%,并检查监理台帐签

为：（水）桶、（砂）车、（水泥）字确认（砌体施工阶段工

包，现场摆放计量用的水桶、斗车。程部专业工程师每周至

4、堆放场地：（建议）堆砂场、储水少签认一次，工程部经理

池、搅拌机三者之间距离三5m,以避每月至少签认一次，《材

免工人不用计量工具就随意添加。料进场台帐》工程部留档

5、砌筑砂浆：严禁使用开放时间23备查）。

小时的砂浆，严禁上午搅拌下午用；3、监理下午上班前巡视

下午上班前监理巡视现场，如发现有现场，如发现有使用上午

使用上午遗留砂浆情况一律处罚。遗留砂浆情况按合同条

6、砌块龄期：轻质砌块必须标明进场款严厉处罚。

日期、允许使用日期（龄期》28天）、4、监理上下午对后台搅

使用部位。拌砂浆进行配合比抽查，

7、轻质砌块堆放：“下垫上盖”或并在监理日记上填写巡

套包装袋，（上盖）采用搭棚，棚外查记录

檐超出砌块外边至少1m；（下垫）方

木+模板铺平台，平台高出周边至少

100mm、并能有效排水。8、砌筑砂浆：

严禁使用搅拌时间＞3小时的砂浆，

严禁上午搅拌下午使用。

砌体施砌筑方案：砌筑施工前必须编制《砌1、施工单位技术负责人

工方案筑专项施工方案》包括：1）每一面墙组织编制（砌体施工二周

管控排砖图；2）过梁、窗台压顶梁、构造前），报总监审核签认，

柱的位置及施工要求；3）拉结筋的位由甲方工程部经理批准

置；4）水电线管线盒的具体位置；5）签认实施（工程部留档

门、窗、栏杆固定位置预留固定构件；备查）。2、施工单位技

6）必须满足《防渗漏专项方案》的要术负责人组织施工管理

求.人员、班组长及骨干工人

进行交底，交底后由班组

长及骨干工人现场复述

操作要求并在交底表上

签字确认；监理及项目工

程部参加，在技术交底资

料上签字确认。

砌体过1、样板先行：在每栋楼做砌筑样板；1、施工单位砌体施工二

程管2、双控线：砌筑前必须弹出双控线。周前完成施工样板，具体

3、砌筑停歇点：斜顶砖时间应待下按《奥园集团工程样板管

部墙体砌完最少间隔7天以后再砌理制度》详附件（《通用

顶砖；每天砌筑高度W1.8m,严禁整样板验收表格》详附

面墙一天内砌筑完毕；每天砌完病墙表）执行。2、施工单位

上面必须用一皮浮砖反压；对双控线自检合格后，填

4、外墙铝合金塞缝必须一次完成。写（《砌筑开间尺寸验收

表》详附表）；监理50%

进行抽检，项目工程部

15%复查。3、砌筑停歇

点施工班组现场标注施

工时间和施工人员，位置

在每面墙体上左侧1.5m

处标注，监理30%进行抽

检并签名，项目工程部随

机检查。4、每层外窗塞

缝完成后，监理组织施工

单位和项目工程部进行

验收，填写（《防渗漏专

项隐蔽验收记录表》详附

表）。5、施工单位在砌

筑完成后，进入下一道工

序前必须进行（《砌筑工

程验收》详附表）。（监

理单位需建立砌体验收

台帐，需注明每道墙的砌

筑时间及停歇时间砌筑

实测实量及观感质量

等）；甲方工程师现场抽

检10%,并检查监理台帐

签字确认（砌体施工阶段

工程部专业工程师每周

至少签认一次，工程部经

理每月至少签认一次，台

帐工程部留档备查）。

b抹灰工程管控措施

抹灰材详见砌体砂浆管控内容详见砌体管控措施

料管控

抹灰施1、灰饼定位图：抹灰施工前必须绘制灰灰饼由施工单位现场技术负

工方案饼定位图责人组织编制（抹灰施工二周

管控2、交底：组织班组长及骨干工人进行交前），报现场总监审核签认，

底，交底后由班组长及骨干工人现场复述由甲方工程部经理批准签认

施工要求并在交底表上签字确认。实施（工程部留档备查）。施

工单位技术交底资料由监理

100%检查，甲方按10%抽查。

抹灰过1、样板先行：在每栋楼做抹灰样板。1、施工单位抹灰施工二周前

程管控2、抹灰停歇期：抹灰必须在斜顶砖完成完成施工样板，由监理组织样

后间隔7天才能抹灰；抹灰后必须养护7板验收，施工单位、监理单位

天以上。现场负责人及甲方工程部经

3、墙面湿水：抹灰前墙面湿水只能用喷理签认后方能进行大面积施

水器，严禁用水管直接冲洗工。2、施工单位在完成抹

灰基层处理后，底灰开始前必

须进行（《抹灰工程隐蔽验收

表》详附表）后方可进行。

3、施工单位自检完成后通知

监理单位检查，监理确认质量

及时间停歇满足要求后，施工

单位方能进行下一道工序施

工（监理单位需建立抹灰验收

台帐，需注明每道墙的抹灰时

间及停歇时间，抹灰实测实量

及观感质量等）；甲方工程师

现场抽检10%,并检查监理

台帐签字确认（砌体施工阶段

工程部专业工程师每周至少

签认一次,工程部经理每月至

少签认一次，台帐工程部留档

备查）。

相关附件（详见压缩文件3）

附件一：通用样板验收表格

附件二：砌筑开间尺寸验收表

附件三：砌筑工程验收表

附件四：抹灰工程隐蔽验收表

附件五：防渗漏（铝合金）专项隐蔽验收记录表

附件六：防渗漏（洞眼堵塞）专项隐蔽验收记录表

附件七：外墙淋水试验渗漏记录表

六、奥园集团工程样板管理制度

1、目的：明确集团各项目施工做法、质量验收标准、工程管理重点、质量技

术控制要点，避免因合约、技术文件、图纸等理解不同产生的差异。确保参建

各方在施工前熟悉施工工序、工艺质量标准和验收标准。杜绝交付与施工合同、

销售合约有差异的产品，减少使用功能缺陷产品的交付。

2、工程样板内容包括哪些：（）及交付样板房

答案：材料样板、工法样板、施工样板

1）材料样板：按合约和图纸要求需经建设单位确认的材料样品或经现场取样的

材料样品。

2）工法样板：工法是施工方法的简称；工法样板即是展示项目工艺流程、施

工方法、设备管线等的样板，针对工程实体工艺过程及关键部位构造做法，进

行提前施工定做、展示，并将影响工程质量的细节以工序分解和实物展示的做法。

3）施工样板：在分部分项工程大面积开展之前，统一技术标准及操作程序、施

工方法及验收标准，满足设计及规范要求，进行交底培训，现场制作的样板。

4）交付样板房：为满足销售合同（含合同附图及交楼标准）交付要求，提前

施工的样板房。

3、样板管理要求包括：1、材料样板管理要求：2、工法样板管理要求：3、

（）;4（）答案：施工样板管理要求：交付样板房要求：

4、材料样板管理要求：

4.1.1项目工程部根据进度需求制定《项目材料供应计划》，明确材料清单、

使用部位、报（定）版时间，提出材料进场时间及管理要求。

4.1.2材料样板的类型、名称、供应界面、类别、送样形式、确认部门要求详

见附件一：《材料样板明细表》。

4.1.3材料样板间建设位置及面积大小由项目工程部根据实际情况自行安排，

原则上需满足所有材料和样品摆放要求并紧挨现场办公区，由项目工程部安排

专人上锁统一管理，以免被人恶意替换或失窃。

4.1.4材料样板确认后需贴上有各方签名确认的标签（详见附件二），标记需

清晰牢固，并拍照存档。

4.1.5样板间内设置样板架，分专业及类别进行摆放，并在样板架上贴标签进

行分类查找（参照超市货架及标签要求）。无法上架的材料设备如马桶、水泵

等在房间一侧均匀摆放。

4.1.6现场取样的材料样品，项目工程部工程师及监理工程师负责标注取样时

间、生产厂商、使用部位、施工单位、材料供应商，并拍照存档。4.1.7项目

工程部安排专人负责材料、样品的进出及替换管理，建立台帐（详见附件三），

及时更新，每月核对台帐与实物的一致性。

4.1.8材料样板管理员登记后方可借用，借用人必须为项目工程部人员，使用

完成后及时归还并登记。

4.1.9公司确定更新材料、样品，材料样板管理员核对审批程序后进行更新，

原有材料加贴“已更换”的标签（含新样板的编号）。

4.1.10项目工程部安排专人每周核查样板是否齐全，清查结果及时反馈给工程

负责人及项目技术部。4.1.11工程施工结束后，材料样板统一移交公司处理。

4.2工法样板管理要求：

4.2.1总包单位在基础承台施工前，在工地现场选择合适位置经建设单位确认

后完成工法样板施工。

4.2.2要求做到展示本分项工程的工艺流程、施工方法、设备管线等工程实体

工艺过程及关键部构造做法，让现场施工人员在大面积施工前以此为样板，并

配合项目营销需要。4.2.3样板需按施工剖面进行展示，并贴上样板标签。

4.2.4样板验收严格按照施工图纸及交付合同要求执行，并形成书面记录（相

关表格见附件四）。4.2.5《奥园集团必做工法样板一览表（强制要求）

4.3施工样板管理要求：

4.3.1项目工程部在《项目施工策划书》中，需明确施工样板实施计划（包含

但不局限如下内容：范围、位置、时间、做法、标准、用途等），提出工期及

现场管理要求；

4.3.2施工单位按《奥园集团施工样板一览表（强制要求）》要求，每个施工

班组大面积开始施工前必须做实体施工样板；

4.3.3装饰装修工程样板施工前必须有小样或排版图，由施工单位开工前三天

报项目工程部，经项目工程部和技术部、监理单位审批确认。

4.3.4样板验收严格按照施工图纸及交付合同要求执行，并形成书面记录（相

关表格见附件四）。

4.4交付样板房要求：

4.4.1各项目应根据工程进度情况确定交付样板房所在的楼栋、楼层、套数和

使用日期；

4.4.2交付样板房一般应布置在第一个标准层（或指定楼层），必须涵盖如下

控制要素：观感、效果、功能要求、客户敏感点、细部处理效果、合同附图核

对、营销承诺核对及景观效果等。

4.4.3样板验收严格按照施工图纸及交付合同要求执行，并形成书面记录（相

关表格见附件四）。

5、交底培训及考核要求：

5.1样板验收合格后，工法样板、交付样板房分两次进行交底培训，第一次项

目工程部对监理单位和施工单位进行交底培训，第二次为施工单位对作业班组

人员进行交底培训，监理单位督促检查；施工样板由施工单位负责向作业班组

人员进行交底培训，监理单位督促检查（相关表格见附件五），相应交底

培训记录经各方签字及附过程拍照留存备查。

5.2施工样板经验收合格并交底培训后，方可全面组织施工。施工样板需做而

未做的（含未经验收或验收不合格的样板）工程，施工单位擅自大面积施工的,

项目公司有权下达停工令并按合同条款进行处罚，由此造成损失由施工单位负

责。

5.3施工样板需做而未做的（含未经验收或验收不合格的样板）工程，对项目

工程分管领导及工程部经理按《奥园集团工程管理巡检制度》进行考核。

七、奥园地产集团第三方项目评估管理制度

1、目的；统一奥园地产集团层面项目评估的组织、和,通过每

季度的质量评估和交付前的质量评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的

整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量

满意度的持续提升。答案：方法和流程

2、项目评估:指集团委托第三方机构对集团在建项目进行的评估，它包括项目过

程评估和O答案：项目交付评估

3、项目过程评估指对在建项目进行一季度一次的评估,包括工程、、

材料质量、质量风险等内容的评估。

答案：实体质量、安全文明

4、项目交付评估：指在交付前一天对交付项目进行的评估，包括户内、公共

部位、外立面、园林等的评估。答案：7

5、职责

5.1集团运营计划中心

4.1.1负责第三方"项目评估的组织、协调。

4.1.2负责集团第三方项目评估报告的审核与发布。

5.2地区公司

5.2.1地区公司工程领导负责组织地区内的项目评估工作。

5.2.2负责地区内评估报告的审核与发布，并跟踪督促地区项目整改措施及

预防控制措施的落实。

5.2.3负责对地区工程管理人员进行项目评估工作培训。

5.3项目工程部

5.3.1负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查、质量

风险排查；

5.3.2负责配合集团进行第三方项目过程和交付评估工作；

5.3.3负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量持续提升。

6、评估程序

6.1评估组织

（1）集团委托第三方评估公司进行项目评估，地区公司全程参与项目评估的配

合、协调和现场见证，集团运营计划中心将视情况进行项目评估的现场监督工作。

（2）项目过程评估每季度组织一次。

（3）交付评估工作应在项目交付前7天内完成，各项目须提前45天向集团运营

计划中心上报项目交付时间。

（4）每次过程评估和交付评估前2天，集团运营计划中心正式通知项目部。项

目部接到通知后，检查前一天需对待检范围的现场屋面、露台、阳台、卫生间等

关键部位进行闭水（注：未按规定进行闭水，将在质量关键项中进行罚分，并要

求进行闭水检查）。

6.2评估范围

（1）项目过程评估

所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。工程已开工但不具

备检测条件（如结构未拆模）、冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评

估；对毛坯竣工后再精装的项目也需进行精装修部分的评估,示范区以及抢工期、

抢预售节点的楼栋除样板房、售楼通道以外的部分均要参与项目评估。

（2）项目交付评估

所有即将交付的项目。

6.3评估内容

（1）项目过程评估

项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关键项以及原材料异

地送检四部分内容，标段成绩=70%X实测实量得分+30%X安全文明得分一质量

关键项扣分。

1）项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患、原材料现场实测等内容。

2）安全文明包括防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、材料

堆放、场容场貌、现场强制性CI标识、精装修成品保护等内容。

3）质量关键项为年度质量评定的关键指标，包括关键质量指标和关键管理行为

内容，集团运营计划中心每年根据客户质量满意度与集团质量战略进行调整。

4）原材料异地送检范围包括施工现场所有甲供、乙供材料，重点在于集团战略

采购材料和与客户质量满意度关联度较高、容易引起社会关注的材料检测，目的

在于督促各项目加强日常材料进场的检查，避免大范围系统性的原材料风险出

现。

（2）项目交付评估

项目交付评估内容包括户内、公共部位、外立面、园林景观四部分，交付评

估的成绩=户内（70%）+公共部位（15%）+园林景观（10%）+外立面（5%）o

6.4测区、测点抽选原则

（1）项目过程评估的测区、测点抽选原则

1）每个标段随机抽选5套房，实测原则上不区分新旧工作面、不区分施工阶段,

但需确保新工作面不得低于60九测区抽取及公布均应分上、下午两次进行。

2）防水工程和门窗工程不限定测区，现场涉及到的必测。

3）对于所抽选的户内同时有混凝土工程、砌筑工程施工阶段，两个阶段的指标

均需进行实测；对于墙面、顶棚已刮腻子但涂饰/墙砖未完成的也要进行实测，

并按抹灰标准，饰面完成后按涂饰/墙砖标准；对于已经安装的户内门、收纳柜

及橱柜等，不论是否调试完成，均需按照相关标准实测。

4）当所选户内工序已经正常封闭，则前道工序不再实测；当所选户内已经进行

抹灰阶段，结构楼板厚度和结构顶棚水平度不再实测。

5）安全文明项目现场全测。

（2）项目交付评估的测区、测点抽选原则

1）户内随机抽样样本数为多层、高层及洋房5套，别墅为3套（尽量覆盖不同

装修标准、装修单位），户内观感测区划分以每个功能房间为一个计算测区，每

个分项得分为该户内所有功能房间平均分，所检查套数以算数平均的方式得出户

内观感成绩。每个功能房间的实测指标以构件为单位，即使一个构件该实测指标

有多个点不合格也算一个，并扣与严重项同值的分，各构件进行累加。

2）公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其

中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；

地下室车库（不包括机房）随机抽选约500rtf,地下室外墙必选；屋面选取所检公

共部位对应的3个单元屋面，最终以算数平均的方式得出公共部位成绩。

3）园林景观随机选取3个约1000rtf的区域，然后取平均值。

4）外立面：外立面测区为随机选取3楼栋，一栋楼一个分数，然后取平均值。

6.5现场评估

（1）项目过程评估

按照附件《实测实量评分表》、《安全文明评分表》、《质量关键项评估表》

进行现场评估。

（2）项目交付评估

按照附件《交付评估评分表》进行现场评估。

（3）材料异地送检

1）抽检种类

原材料异地送检范围以及每个项目的具体抽查种类由集团运营计划中心确

定，将针对各项目部的情况而有所侧重。

2）抽检方式

由第三方评估机构人员以不定期、不定项目、不定材料种类的飞行检查形式

（例如：评估组人员可在进行其他公司项目评估时到我司在建项目进行抽取），

现场抽取正在施工作业面使用中的材料或采取破坏的方式进行抽取，由项目部、

材料供应商现场见证，严格履行现场随机取样、拍照、封样、异地送检程序，抽

检材料遵循事前保密原则。

3）异地送检

异地送检的检测机构选用北、上、广、深等一线城市的权威检测机构，尽量

跨区域送检，送检地点遵守事前保密原则。

4）结果运用

检测结果不记入项目评估总分，在集团的季度巡检检查结果通报中进行发

布，对偷工减料、货不对板等违规使用的材料将会同集团审计部门进行处罚。

6.6评分及统计规则

6.6.1项目过程评估评分

（1）项目得分为各标段综合得分的算术平均分。

（2）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点

数的权重进行折算。

6.6.2交付评估评分

（1）现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行了定性。

（2）现场对照扣分表格（详见附件）记录问题出现次数，并按照扣分原则进行评

分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可进行累加扣分，但各分项扣完为

止，不得倒扣分。

6.7评估报告及通报

（1）每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据

进行签字认可；在参评项目评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目快

报，发送到集团运营计划中心，由集团运营计划中心发送给参评项目部；在全集

团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成正式的项目评估报

告并发送到集团运营计划中心，集团运营计划中心将编写项目评估通报进行正式

发布。

（2）每季度材料异地送检检测报告出来后7天内，第三方评估公司编制完成正

式的材料评估报告，包括异地送检、材料现场实测、材料品牌符合度的内容，集

团运营计划中心将在季度巡检通报中正式发布。

6.8整改跟踪与总结提升措施

6.8.1整改及备案

取得评估报告（包括项目快报）后，项目部即应对项目评估中反映出的现场

问题进行整改；对项目综合得分排在集团后三名且低于的项目，项目部需

制定专项整改和品质提升方案，报集团运营计划中心备案。集团将在巡检中检查

方案落实情况。答案：80分

6.8.2总结及提升

各项目收到得评估报告后，应在7天内完成对当次项目评估存在的问题进

行分析总结，及对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提

升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出

现，并促进产品品质的持续提升。

6.9结果应用

5.9.1每季度项目评估结束后，对所有参评项目综合得分进行全集团排名。

5.9.2集团运营计划中心对于项目综合得分排在集团前三名和后三名的项目

在全集团范围内进行通报和点评。

5.9.2每季度项目评估结束后，对排在集团前三名和后三名的施工单位进行

奖罚，对排在集团前两名和后两名的项目部进行奖惩。

5.9.3每季度项目