本科毕业设计-马鞍山市嘉苑酒店建设项目立项方案设计

项目方案设计著作：CHS中软创新日期：2013马鞍山市嘉苑酒店有限公司建设项目投资评价目录第一章总论 31.1项目概况 31.2项目业主简介 41.3编制依据、指导思想与范围 41.3.1编制依据 41.3.2指导思想 51.3.3编制范围 51.4主要技术经济指标 6第二章项目建设背景及必要性 72.1项目建设背景 72.1.1马鞍山概况 72.1.2本项目建设背景 82.2项目建设必要性 10第三章市场现状及调查分析 163.1市场现状 163.2项目市场分析 173.2.1简介 173.2.2三星级和四星级酒店调查 173.2.3五星级酒店调查 203.2.4市场分析 213.3嘉苑酒店的项目优势 213.3.1区位优势 213.3.2交通优势 223.3.3其他资源优势 22第四章建设内容及规模 244.1功能定位 244.2设内容与建设规模 32第五章建设地址及建设条件 345.1建设地址 345.2建设条件 40第六章方案设计 426.1设计思想 426.1.1规划用地红线图 43图6-1拟建酒店规划用地红线图 436.1.2国家和地方颁发的有关规范、和标准 436.2工程概况 466.3建筑设计 466.3.1总体布局与环境设计 466.3.2整体设计 466.4结构设计 476.4.1设计活荷载标准值、分项系数及准永久值系数 476.4.2抗震等级 476.4.3上部结构 486.4.4材料 486.5辅助工程 486.5.1给排水 486.5.2电气工程 496.5.3暖通设计 50第七章环保、消防、节能及安全卫生 527.1环境保护 527.1.1周边环境现状 527.1.2环境影响分析 527.1.3环境保护措施及治理效果 537.2消防 547.3节能 557.3.1设计依据 557.3.2节能措施 557.4安全卫生 567.4.1劳动安全 567.4.2卫生防护 57第八章项目实施进度 598.1项目工程实施计划 598.2项目实施横道图 59第九章经营方式与营销策略 609.1经营方式 609.1.1整体经营方式 609.1.2分体经营方式 609.2营销策略 60第十章投资估算及资金筹措 6310.1估算范围和依据 6310.2分项投资估算 6310.3资金筹措 68第十一章财务评价 6911.1分析说明 6911.1.1范围及方法 6911.1.2计算期及其构成 6911.2总成本费用估算 6911.3项目盈利能力分析 7011.3.1项目投资盈利能力 7011.3.2项目资本金盈利能 7011.4贷款偿还能力分析 7011.5财务生存能力分析 7111.6不确定性分析 71第十二章结论与建议 7312.1结论 7310.2建议 74

第一章总论1.1项目概况1.项目名称：马鞍山市嘉苑酒店建设项目2.项目业主：安徽嘉苑酒店管理有限公司3.项目建设单位：华夏建筑集团有限公司4.项目施工单位：华夏建筑集团有限公司施工部第一处5.项目建设地点：马鞍山市嘉苑酒店位于安徽省马鞍山市新城东区大学城北临马向路、西临中加双语学校、东临马鞍山技师学院,毗邻宁芜高速和宁安城际铁路，区域范围内在建的大型工程有马鞍山新奥体中心、马鞍山展览馆、秀山湖公园、霍里山公园等。图1-1拟建酒店选址地点6.项目建设内容和建设规模：嘉苑酒店按五星级标准设计，共有客房200套，贵宾房6套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有2幢贵宾楼和1幢商务楼，地上总建筑面积22120m2。地下一层建筑面积960m2。6.投资估算及筹措资金：总投资23856922元，其中固定资产投资221027645.4元，建设期利息19,822,354元，流动资金投资17541876.6元。内部收益率13%，投资回收期为7.38年。1.2项目业主简介安徽嘉苑酒店管理有限公司将由有实力的民间企业家和民营企业共同投资，注册资本3000万元，现有员工70余人，成立后两年内将投资成立控股公司——安徽扬子置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司除了在马鞍山市的嘉苑酒店项目，还将在其他知名的全国二三线城市投资酒店宾馆项目。公司将以酒店经营为主，招揽大批高素质管理人才，凭借着日益专业化的运作经验及雄厚资金实力，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，逐步形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。项目业主——安徽嘉苑酒店管理有限公司作为未来项目的所有者和经营者，对项目目标的实现起主导作用，是项目的责任主体，其应当依法认真履行自己的职责。1.3编制依据、指导思想与范围1.3.1编制依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3.马鞍山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4.马鞍山市土地利用总体规划大纲（2006～2020年）5.《马鞍山市城市总体规划2002-2020》（2009修改）6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7.中华人民共和国《建设项目选址意见书》8.中华人民共和国《建设用地规划许可证》9.中华人民共和国《国有土地使用证》10.其他相关的政策法规和技术规划1.3.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照马鞍山市城市总体规划的要求，通过项目建设，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.3.3编制范围本项目的投资评价报告是根据当前酒店市场状况、本公司实力、公司发展需求、项目功能、设计构思、现场条件和工程特点等，进行编制。设计编制内容将作为项目建设施工的主要依据，设计方案有未尽事项，将在工程中依据实际情况进行调整和补充。本项目的投资评价报告的编制范围主要包括以下10点：1.项目建设的背景及必要性2.市场现状及前景分析3.建设规模与建设内容4.项目选址及建设条件5.项目方案设计6.环保、节能、安全与消防7.投资估算和资金筹措8.财务效益评价9.项目不确定性分析10.结论与建议1.4主要技术经济指标名称数量备注总投资238,569,522元其中：1、固定资产投资221027645.4元建设期利息19,822,354元2、流动资金投资17541876.6元正常年份销售收入94129800元正常年正常年份总成本78946413.21元正常年利润总额32,640,390元正常年所得税1,588,829元正常年税后利润31,051,561元正常年内部收益率（％）13%税后财务净现值（万元）46,909,077税后静态投资回收期（年）7.38含建设期2年动态投资回收期（年）9.7含建设期2年投资利润率（％）10%投资利税率（％）11%盈亏平衡点（产量）28.5%表1-1主要技术经济指标

第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1马鞍山概况马鞍山位于安徽省东部，毗邻江苏南京，位于长江下游南岸，是长三角城市之一。1956年10月建市，现辖四区三县，现总面积4042平方公里、总人口约230万，其中市区面积354平方公里，建成区面积80平方公里。马鞍山现有1个国家级开发区、1个国家级新材料基地、7个省级经济开发区、1个省级高新技术产业开发区、1个省级服务外包产业示范园区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。国家促进中部地区崛起支持政策、皖江城市带承接产业转移示范区配套政策效应相互叠加；综合投资成本仅为上海的50%，仅为南京市的75%。图2-1马鞍山在华东地区的位置马鞍山属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。年平均温度为15.9℃,年平均降水量为1059.1mm。马鞍山是全国少数几个集“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“全国科技进步先进市”等多项桂冠于一身的城市之一，去年又被授予“全国文明城市”称号，成为中部地区唯一获此殊荣的城市，中国社科院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书》，马鞍山生活质量竞争力名列全国第9位。作为安徽省的重要经济中心，马鞍山得益于国家中部崛起战略和皖江产业专业政策的双重效应，马鞍山的经济从2005年得到了迅猛的发展，多项指标安徽领先。2011年全市实现地区生产总值1141亿元，比上年增长12.3%；财政收入186.3亿元，增长22%；全社会固定资产投资1230亿元，增长38%；社会消费品零售总额225.7亿元，增长17.5%；城市居民人均可支配收入27330元，增长18%；农民人均纯收入9220元，增长15%。钢铁冶金、食品加工和机械制造业并列为马鞍山三大产业，占2006年工业总产出的54.7％。其中受政府的大力扶持的产业中，信息技术产业发展最为活跃，2006年增长了41.9％。下表列出了2005－2011年马鞍山主要经济指标。表2-12005-2011年马鞍山主要经济指标2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，2012年全年旅游接待总人数将超过30亿人次，旅游总收入约为2.54万亿元，预计“十二五”期间的年均增长率达10%；旅游业增加值占全国GDP的比重将提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望未来，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。马鞍山地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达。马鞍山不仅以钢铁工业闻名遐迩，而且以“九峰环一湖，翠螺出大江”的特有丰姿享有盛名，以市容整洁，古迹众多被誉为环境优美的新兴工业城市。位于市区西南翠螺山麓突兀江中的采石矶，为长江“三矶”之首，一向是群雄争战之地，如今辟为市级公园。园内有修葺一新的太白楼，是江南“三楼一阁”之一楼，并成为省重点文物保护单位，李白衣冠冢、燃犀亭、峨嵋亭、怀谢亭、三元洞、赤乌井、广济寺、横江馆、翠螺轩、捉月台（又称联壁台）等名胜古迹，吸引了古今中外的文人墨客，留下了大量的诗赋书画。唐代大诗人李白晚年在此留连忘返，留下跳江捉月之美谈。另外还有当涂李白墓，卜塘乡山区幽谷庵内的玉乳泉，已开发为新的旅游景点。自2011年马鞍山市合并和含两县，以增加多处古迹景点，和县的香泉湖、陋室、鸡笼山国家森林公园、武将霸王祠、凤林禅寺等，以及含山县的凌家滩遗址、褒禅山景区、古昭关风景区、大渔滩湿地、运漕古镇等旅，这些都列在其中。所以，马鞍山现在的旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给马鞍山大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。表2-22006—2011年马鞍山国际和国内访客到达情况结合马鞍山市市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：马鞍山地域广阔，人文及自然古迹景点遍布市域，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性1.建设雅苑酒店是马鞍山发展第三产业和现代经济的客观要求发展第三产业，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。城市要进一步发展，实现“二次创业”，离不开第一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国主要的都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“旅游经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。马鞍山强劲的经济发展态势主要是受到该市第二产业和第三产业不断增加的产出所推动。2011年，第二产业中制造业和建筑业的产出达到626.8亿人民币，比上一年增长了14.6％。全年完成农业增加值66.9亿元，按可比价格计算，比上年增长4.1%；第三产业服务业也增长了16.2％，达到人民币447.3亿。二、三产业分别占了经济总量的54.8％和39.2％。我们预计二、三产业将继续带动马鞍山经济持续发展。下表列出了2011年马鞍山产业结构的比例（来源：马鞍山市统计局）。图2-2马鞍山市2011年经济结构马鞍山市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。嘉苑酒店的建设，不仅完善马鞍山市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动马鞍山市第三产业的发展。本区位于皖江城市带最东部，长三角西端，附近有南京、杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖等风景胜地，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强马鞍山在安徽省的经济增长极功能。鉴于马鞍山市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设嘉苑酒店具有客观必要性。2.本项目建设是马鞍山市承接东部产业转移的需要 2010年1月12日，国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进安徽参与泛长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。马鞍山市位于皖江城市带最东段，是承接东部产业转移的最前沿；且马鞍山市基础设施齐全，水陆空交通便利，地域广阔，人口超过200万，亟需产业转入，促进本地区经济发展、产业升级等。马鞍山市现有1个国家级开发区、1个国家级新材料基地、7个省级经济开发区、1个省级高新技术产业开发区、1个省级服务外包产业示范园区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。随着产业转移的推进，马鞍山将迎来进一步的发展，就业人口将增加。这些对配套服务提出了更高的要求，为产业转移企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足马鞍山承接产业转移发展的需要，规划建设配套服务区，提升配套服务水平，为产业转移企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。图2-3马鞍山及周边区域产业分布图3．本项目建设是马鞍山城市“东扩南进、科教兴市”的需要为加快建设城市东部新城区高等教育和高新技术产业带，拉开城市“东扩南进”发展框架，大力实施“科教兴市”和可持续发展战略，实现全在全省率先全面建成小康社会、率先基本实现现代化的“两个率先”目标，马鞍山市委、市政府全面启动了以高教科技园区为核心的新城东区建设。新城东区规划总面积12平方公里，进驻高校6-8所，人口约6万人，以教育、研发用地为主，商业、旅游、居住配套用地为辅，重点突出生态园林建筑特色。由大学校园区、科技产业园区、核心共享区、旅游园区和中高档居住区五大功能区组成，呈现“一心引两带”的规划结构和拉动式“圈层+扇形”的共享布局模式。起步建设区（霍里山校区）2平方公里已做出控制性详规，由大学校园区和核心共享区构成，结合项目建设的土地征迁工作和配套基础设施建设已经展开，是创办高校的理想场所。其中核心共享区占地面积400亩，总投资约3.8亿元，是主城区主要面向高校的公共服务区，同时也是服务于周边地区的城市副中心，包括商业服务设施区、大学交流会展中心区、教育科研基地区和绿心四个片区，并有两条绿化景观大道贯通四面相交于共享区绿心。该区域项目建设将由政府、高校和企业按照市场化方式运作，多元化投资兴建，目前正在开展招商引资工作，积极推动基础设施建设和配套商业开发，充分保障入驻高校的建设进程，努力营造一流的城区硬件环境。4．本项目建设是促进马鞍山旅游总收入持续增长的需要旅游业是马鞍山经济的重要产业之一。2011年，旅游业收入约占国内生产总值的4.3%。下表列出了2006年到2011年马鞍山市旅游业总收入情况。表2-32006—2011年马鞍山市旅游业总收入情况（单位：亿元人民币）2011年，马鞍山市旅游业总收入约达49.19亿人民币，比上年增长101.9%，主要是含山、和县并入。2006年到2011年，旅游业收入仍保持了较快的发展势头，平均每年以27.5%的速度增长。旅游业收入的增长高于同期访客总量的增长，这主要是由于国内外访客对旅游相关产品和服务的平均花费（含通货膨胀因素）有所增长。同期，国内和国际旅游收入分别以年平均复合增长率27.9%和32.6%的速度上升。其中国内游客花销的增长速度要大大快于国际游客的花费，这主要是由于国内居民个人收入的增加刺激了旅游的花费。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。因此，在马鞍山旅游市场持续发展的环境下，建设五星级酒店顺应了未来马鞍山旅游业的持续发展需要。再有，宁安城际铁路经过马鞍山，在马鞍山设立马鞍山东站，地址在东城花园东150米处。据相关规划，马鞍山东站建成，将承担马鞍山火车站的客运的全部职能，马鞍山火车站改为货运站。拟建酒店距离马鞍山东站距离不远，直线距离3公里，可为过往马鞍山的乘客提供优良的住宿服务。图2-4马鞍山东站与拟建酒店距离情况嘉苑酒店位于马鞍山市新城东区核心地块，北临马向路、西临中加双语学校、东临马鞍山技师学院，毗邻宁芜高速和宁安城际铁路，区域范围内在建的大型工程有马鞍山新奥体中心、马鞍山展览馆、秀山湖公园、霍里山公园等。家园酒店工程竣工后将成为马鞍山市新城东区标志性建筑，为马鞍山市建成高教科技园区和促进马鞍山地区经济发展迈出的坚实的一步。

第三章市场现状及调查分析3.1市场现状酒店行业作为我国第三产业中的一个支柱产业，一直在社会发展和人民生活中发挥着重要作用，被视为一枝独秀。同时它也是所有行业中最具吸引力的行业之一。近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2007年，我国酒店业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国酒店业的快速持续发展，显示出了在社会需求扩大和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。2008年我国酒店市场运作基本平稳，酒店业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。至2008年我国星级酒店已近15000家，全年酒店业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，酒店消费继续成为推动经济增长的重要力量。2009年，我国酒店业零售额已达20000亿元。2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展酒店旅游业。随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。再者，随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了现实需求和经济基础。自从改革开放以来，外出旅游观光的人越来越多，旅游业已成了热门行业，旅游业的发展加速了酒店业的不断发展。另外，大量农村剩余劳动力到城市务工或经商，他们中的很大一部分都需要在外住宿就餐。这些流动人口和商务活动的增加，扩大了对经济型酒店的市场需求，这是酒店业发展的重要契机。中国酒店协会预测：到2017年，我国酒店业消费额将达7万亿元。可以说，酒店行业是中国资本市场最具投资价值的行业之一。综上所述：酒店业是一个永远充满魅力、前景广阔的行业，投资酒店将大有作为！3.2项目市场分析3.2.1简介

马鞍山现有星级酒店16家。其中五星级酒店3家：海外海皇冠假日酒店、长江国际酒店、丽景温泉假日酒店；四星级酒店（含四星标准）2家：南湖宾馆、梦都雨山湖饭店；三星级酒店（含三星标准）2家：宝龙酒店、海兴国际酒店；2星级酒店7家；1星级酒店2家。以下仅对三星级以上的酒店进行调查。3.2.2三星级和四星级酒店调查1.规模酒店名称建筑面积开业时间房间数床位数南湖宾馆2.1万m22000.5.18111200雨山湖饭店万m22004.7.18210400宝龙酒店1.4万m21999.8.2888156海兴酒店万m2901702.客房类型和价格（1）南湖宾馆（加15%服务费）豪华房商务房豪华套房商务套房总统别墅门市价5987281298298019800协议价358.8436.8778.8178811880团队价358.8436.8778.8178811880会议价358.8436.8778.8178811880（2）雨山湖饭店（加15%服务费）标准间豪华房商务房豪华套房商务套房门市价49859869811981698协议价298.8358.8418.8718.81018.8团队价298.8358.8418.8＿＿会议价218298298398698（3）宝龙酒店（加15%服务费）标准房高级房高级大床房套房高级套房门市价298328368528568协议价208228268380428团队价208228268380428会议价180180200380428（4）海兴酒店（加15%服务费）标准间单人间豪华三人间套房商务套间门市价39842849812801980协议价170200258380680团队价170200258380680会议价1702002583806803．餐饮规模南湖宾馆雨山湖饭店宝龙酒店海兴酒店包厢8222627大厅240人150人180人200人西餐厅80人300人————堂吧60人48人30人24人4.餐饮价位(1)南湖宾馆，会议用餐最低300元/桌，包厢一般600元/桌，会议享有酒水特价，高于市场零售价；（2）雨山湖酒店，会议用餐最低400元/桌，包厢一般600元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；（3）宝龙酒店，会议用餐最低200元/桌，包厢一般400元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；（4）海兴酒店，会议用餐最低300元/桌，包厢一般400元/桌，会议享有酒水特价，同市场零售价；。5.会议设施（1）南湖宾馆大小会议室7个，最大可容纳500人，价格5000元，多功能厅可容纳200人，价格3000元，小会议室20-30人，500元；鲜花100元，多媒体投影仪400元；（2）雨山湖饭店大小会议室8个，最大可容纳400人，价格2520元，小会议室20-30人，720元；鲜花100元，多媒体投影仪200元；（3）、宝龙酒店大小会议室5个，最大可容纳200人，价格1000元（送横幅），小会议室20-30人，300元；鲜花免费，多媒体投影仪300元；（4）、海兴酒店大小会议室4个，最大可容纳300人，价格1000元，小会议室20-30人，300元；鲜花60元，多媒体投影仪200元。6.配套设施南湖宾馆雨山湖饭店宝龙酒店海兴酒店卡拉OK厅****保龄球馆**——游泳池*———雀牌室****桑拿****美容室****健身房**—*网球场*———旅行社**——商场****注：*为有此设施，—为无此设施3.2.3五星级酒店调查1.客房配置竞争酒店客房数套房数套房率标准房平均面积海外海皇冠假日酒店342123.50%39长江国际酒店2242511.20%32丽景温泉假日酒店145117.60%36平均237166.70%362.餐饮设施竞争酒店客房数餐饮设施数量设施数量与客房数比率海外海皇冠假日酒店34240.012长江国际酒店22440.018丽景温泉假日酒店14550.035平均23740.0173.会议与宴会设施竞争酒店客房数会议面积（平米）客房会议面积比率海外海皇冠假日酒店34214504.2长江国际酒店22413405.9丽景温泉假日酒店14511547.9平均23713155.54.健身娱乐海外海皇冠假日（至尊永丽）长江国际（美洲豹会所）KTV66间桑拿包房20张床位KTV66间桑拿包房20张床位3.2.4市场分析经过市场调查，现马鞍山市酒店业相对合肥来说，仍处于卖方市场，酒店客源市场较好。但由于雨山湖酒店重新装潢开业，对客源市场形成了冲击，除南湖宾馆外，其他酒店均受到不同程度的影响。市场正处于重新划分的阶段。从硬件条件来看，目前，雨山湖条件最好，而软件条件，南湖宾馆位于前列，宝龙酒店和海兴酒店的硬件已经老化，管理较为混乱。佳苑大酒店作为马鞍山第三家五星级酒店，其市场定位高于南湖、雨山湖和宝龙、海兴酒店，主要争夺海外海皇冠假日酒店和长江国际酒店的客源。利用酒店自身配套设施的优势，和成熟的管理经验，着重于软件的建设，在“特色”上下功夫，体现人性化的管理模式。由于目前马鞍山的客源市场较好，各酒店的营销仍处在等客上门的阶段，还没有形成完全市场化的营销意识，所以佳苑大酒店在开业伊始，应加大、加强营销工作的建设，提前主动出击，在最短的时间内抢占客源市场。随着马鞍山酒店的增多和市场竞争的激烈，在将来的一段时间内，酒店业将重新洗牌，所以佳苑大酒店须要准确的进行市场和价格定位，利用自身的优势，在马鞍山的酒店业占有一席之地。3.3嘉苑酒店的项目优势目前，马鞍山的五星级酒店数量有限，尤其在大学城附近，没有星级以上规模酒店。所以佳苑大酒店项目的实施将有力的吸引八方来客。3.3.1区位优势马鞍山市，中国安徽省省辖市，位于安徽省最东部，横跨长江、接壤南京、是长三角的桥头堡、安徽的东大门、南京的后花园。是新兴的钢铁工业城市，具有“九山环一湖，翠螺出大江”的独特城市风光。既是“皖江城市带”门户城市，也是“南京都市圈”核心层城市、“长三角城市群”成员城市，还是“全国科技兴市试点城市”和“国家863新材料产业化基地”集多项殊荣于一身的城市。马鞍山总面积4049平方公里、总人口230万，其中市区面积704平方公里，建成区面积105平方公里，城市化率达63%。2012年完成GDP1232亿元，居全省第4位；财政收入230亿元，居全省第3位；固定资产投资1140亿元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入33000元、农民人均纯收入10500元，均居全省第1位。3.3.2交通优势马鞍山市区位优势得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。距江苏省南京禄口国际机场仅30公里，205国道、314省道以及正在建设中的宁安高速城际铁路和马芜、宁马、合巢城际高速公路构成了快捷的铁路和公路交通网；宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京九、皖赣、京杭等铁路干线交织相连；马鞍山港是天然深水良港，为长江十大港口之一，国家一类口岸，对外籍轮船开放，是大陆首批对台开放直航的港口之一。再有，宁安城际铁路经过马鞍山，在马鞍山设立马鞍山东站，地址在东城花园东150米处。据相关规划，马鞍山东站建成，将承担马鞍山火车站的客运的全部职能，马鞍山火车站改为货运站。拟建酒店距离马鞍山东站距离不远，直线距离3公里，可为过往马鞍山的乘客提供优良的住宿服务。3.3.3其他资源优势马鞍山经济实力雄厚。工业经济在全市经济总量中占65%以上，现已形成以钢铁为龙头，汽车、电力、化工、机械、建材、纺织、食品等多门类工业发展体系，经济发展水平较高，经济总量连续多年保持全省前列，6项经济指标增幅高于长三角城市平均水平，建立面向长三角、辐射全国的大型生产基地。马鞍山市现有1个国家级开发区、1个国家级新材料基地、7个省级经济开发区、1个省级高新技术产业开发区、1个省级服务外包产业示范园区、1个省级台湾工业园和一批特色园区，为全市聚集了近百家软件和动漫企业，软件动漫、新光源、新能源、新材料、精细化工、生物医药、节能环保等新兴产业群加速形成。国家促进中部地区崛起支持政策、皖江城市带承接产业转移示范区配套政策效应在这里相互叠加；综合投资成本仅为上海的50%，仅为南京市的75%。马鞍山是中国投资环境百佳城市，被评为2009-2010年度全国外贸百强城市和福布斯2010中国大陆百佳商业城市。现有安徽工业大学等各类高等院校6所，拥有中钢马鞍山矿山研究院等国家级科研院所14个，有中等职业技术学校11所、各类职业培训机构14个。每万人拥有专业技术人员778人，在全国同等规模城市中居前列。

第四章建设内容及规模嘉苑酒店按五星级标准设计，共有客房200套，贵宾房6套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有2幢贵宾楼和1幢商务楼，地上总建筑面积22120m2。地下一层建筑面积960m2。以下对酒店的建设内容及规模的具体内容进行分析。4.1功能定位 1.酒店整体定位拟建酒店定位为：国内5星级休闲娱乐型商务酒店（兼具政府接待和会议接待）功能。拟建酒店规模定位：酒店客房控制在为200间(套)左右，我们的规划是基于对马鞍山市现有和未来预期酒店市场环境、以及整个拟建酒店的开发目标进行的全面分析和研究。2.酒店房务功能定位由于马鞍山市场供给和需求的增长，以及未来潜在的竞争市场环境，拟建酒店应建成一座中等规模的酒店，配备200间的客房，定位依据如下：（1）鉴于未来数年加入马鞍山市内新增供给数量比较多，目前五星级酒店（含五星标准）仅3家，并且暂无已经确定动土规划的和正在规划当中的酒店；（2）此规模的酒店可以更好地管理其客房总量，同时避免因为客房获利的容量不足而不得在其他低收益项目上浪费建筑空间导致投资的错误，使得拟建酒店的整体形象和预期的平均房价水平能够得以维持；（3）此规模酒店有利于保持经营弹性，在接待各类中小型会议的同时，在客源市场方面还能锁定较高收益商务需求，并维持一定的高端旅游散客的客源基础；（4）此规模的酒店能够实现一定的规模经济效应，帮助推动酒店高效运营，进而实现更好的业绩水平。3、酒店房务功能定位（1）客房面积和房型比例构成定位（a)拟建酒店客房功能和面积定位指标客房类型表：客房类型面积㎡客房数所占比例(%)标准间3016053套房603517.5部长套房（楼中楼）12052.5总统套房18010.5别墅30042合计=SUM(ABOVE)690200100建议景观较好的客房设内置观景阳台，进深1.5m，开间4.5m，面积约6.75㎡。客房设施配置：客房类型面积㎡浴室数量所占比例（%）标准间30㎡4件套8053套房60㎡4件套6017.5部长套房（楼中楼）120㎡4件套202.5总统套180㎡5件套200.5别墅300㎡5件套202客房床型定位：床位配置数量所占比例床位数大床房603060双床房14070280小计200100340客房配置行政客房（含行政套房）由于娱乐休闲客人预计会形成拟建酒店的主要客户，因此拟建酒店应配备约30%的大床房间，其余房间约70%应主要由双床房间构成，以迎合会议接待及高档旅游团队客人的需要。所有双床房间都采用可分可合的好莱坞床型，以便随时变换床型，床头屏采用连体屏中间不安排电器开关和电话插座等设备连接器。如上表所示，竞争酒店的标准客房面积都在30㎡-45㎡之间（高尔夫酒店房间面积较大，使得平均偏大），均配备宽敞的4组件浴室。就房型而言，除风景高尔夫酒店以外，另外两个商务型酒店均设有行政楼层，这表明商务客人对于马鞍山酒店市场有一定的重要性。（2）行政客房本酒店有大约34间（套）客房（约占到拟建酒店客房总量的15%左右）设计为行政层客房（包括所有套房），这样的房型应能收取比标准客房更高的房价，从而有助于增加拟建酒店的收益。为提高客房存量的灵活性，行政客房保持与标准客房相同的面积。这样使得拟建酒店可以很方便地将整个楼层的标准房转换为行政客房，反之亦然。此外，行政客房保持与标准房相同的面积，可以设计更高效的管道系统和建筑结构，从而简化工程建设。但是，尽管与标准房面积相同，行政客房应提供更多、更好的房内设施（更优质的浴室用品、免费赠送的小食、报纸、水果篮等），同时更为重要的是，应为行政楼层的客人提供进入行政酒廊的通道，以保障收取更高的房价。只有住在行政客房或套房内的客人才有权利进入行政酒廊。这具体应通过限制电梯入口加以控制。（3）行政酒廊行政酒廊的主要功能包括：为匆忙的商务客人提供高效的欧陆风格早餐；供客人与他们的商业伙伴或朋友会面；下午茶区域；或举行晚间鸡尾酒会等。行政酒廊应具备以下特征：（a)办理入住和退房手续的前台接待区域；（b)吸烟区和非吸烟区；（c)能够提供便捷的餐饮服务，尤其是在早餐等用餐高峰时段，行政酒廊的餐位必须足以接纳所有住在行政楼层和套房内的客人；（d)独立、安静的区域；（e)一个小型会议室；（f)设有高桌面和低桌面的工作/会议区，并提供电源插座和数据端口；（g)封闭式备餐间，有独立的通道通往客房走廊，并靠近服务电梯（食物制作、加工和烹饪的主要过程应该在酒店的中心厨房完成，并送至备餐间）；（h)男/女卫生间（4）套房定位（a）套房数量的功能定位指标为酒店客房（钥匙间）总数的17.5%在马鞍山市高星级酒店中，套房占总客房数的比例平均值在20%左右，套房主要用于给客人升级或政府接待，而酒店的主要客源来自于旅游需求。因此，配备较大量的套房可能难以保障酒店的财务可行性。虽然套房对政务接待及高端客人而相当重要，但是政府接待和高端客人使用套房的数量也是有限的。故套房应该占拟建酒店客房总量的18%左右，既保障了酒店财务方面的可行性，以保持了一定的竞争优势。五星级酒店客房构成:图4-1国内知名酒店指标拟建的嘉苑酒店，标间占70-80%，可做高级客房、豪华客房、行政商务客房等；豪华套房及商务套共一般小于20%；总统套房1-3套；标间面积基本在30m2左右，少量为40m2。（b）部长套房建筑面积的功能定位指标为不小于120㎡（4个自然间）。建议部长套房设计在酒店主楼的顶楼，以复式楼的形式呈现。此种房型共有2套，每上下两层，用于接待贵宾及本公司重要领导。2卧2卫1厅，楼上为装饰淡雅时尚的主卧大床房，配有落地玻璃,可全面观看对面自然风光；楼下为日式榻榻米配有宽大的客厅,阳台及开放式厨房；木饰客房舒适安静，家居式客厅，奢华酒柜等。（c）总统套房建筑面积的功能定位指标为不小于180㎡（6个自然间）。总统套房代表了酒店安全、服务和设施方面的最高水准，是顶级贵宾的最佳选择。包括会客厅、书房、主人卧室，夫人卧室、衣帽间、厨房、洗手间等，净面积180平方米。总统套房不仅可宴请宾客，更是举办小型酒会、私人派对的完美选择。双层隔音落地窗可以欣赏武夷山的自然风光，宽大的按摩浴缸可以卸去路途的疲惫，贴身管家24小时待命，确保及时满足客人的每一个细微的需要。（d）别墅房建筑面积的功能定位指标为不小于300㎡（6个自然间）。此房型共有3栋，每栋2层，是与酒店主体相独立的别墅，主要为公司领导下榻所用，建议采用与总统套房相似的配套设施，建筑适宜江南山水的中国庭园式风格。内部风格采用与茶色相近的色调，3栋别墅可按不同风格进行装修，如1套中式，1套日式，1套现代式或殴美式。（e）套房的室内设施及标准建议套房应在起居/工作区域房间内设计一个客用卫生间安排两件套的卫生洁具，而卧室内应设计一个宽敞的4组件浴室（总统套和别墅区为5组件浴室）。（5）客房建筑及结构定位（a）酒店建筑风格定位思路eq\o\ac(○,1)客源结构因素拟建酒店位于马鞍山市，马鞍山位于安徽省东部，长江下游南岸，是新兴的钢铁工业城市，具有“九山环一湖，翠螺出大江”的独特城市风光。既是“皖江城市带”门户城市，也是“南京都市圈”核心层城市、“长三角城市群”成员城市，还是“全国科技兴市试点城市”和“国家863新材料产业化基地”集多项殊荣于一身的城市。马鞍山城市依山环湖临江而建，人文风光秀丽，生态环境优美，是中部首个，安徽唯一的全国文明城市，同时拥有国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例城市、国家科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国绿化模范城市、国家环境保护模范城市、中国投资环境百佳城市、中国综合实力百强城市等荣誉。马鞍山是一个移民城市，文化特征开放包容，市民素质较高。社会安定和谐，公众对社会治安状况的满意率达97.1%。酒店可以利用马鞍山的独特优势，开发以下几种优势客源，并进行如下的预测：图4-2预测中的马鞍山客源比例eq\o\ac(○,2)山地气候因素马鞍山市市区年平均降水量1060毫米，形成大气降水总量约2.9亿立方米。河川径流总量达1.13亿立方米。长江流经市区西部，平均年过境径流量高达9794亿立方米，是发展工农业生产最可靠的水资源。境内长江水面达21平方公里左右。其他河流、湖泊、水库总面积约19平方公里，其中湖泊面积1.51平方公里，池塘面积11.67平方公里，河流水面积5.7平方公里。地下水资源丰富，其流速约0.525厘米/昼夜，流量为0.22立方米/昼夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水层中，砂层之下为含水量最高的淤泥层。另外，地下水位还随季节的变化而变化，变动幅度约在0.2－0.5米之间。地下水的总流向，由地势高的东部向地势低的西部流入长江。属亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温15.7°C。因此，酒店依托马鞍山当在的优越的气候条件可以发展休闲，度假，等方向的业务。提供各种档次类型的房型和服务。(b）酒店建筑风格定位基于上述三点思路考虑，本酒店项目建筑风格定位应该为庭院结构布局，琉璃瓦构成的坡屋顶、改良的拱顶造型、简化的屋檐线条综合而成本酒店的建筑形式。(c）建筑形式定位为双廊式建筑拟建酒店定位为双廊式结构。配合酒店主楼整体设计，在主楼区附近配套的地面上建议构造人工花园或庭院式景观。(d）酒店建筑立面的方正性为使得酒店客房内部面积相等，不产生异形房间，酒店专业建筑要求适用方正立面的形式。方正的空间使功能的布置可严格区分等级差别，例如房间档次的分类，套间大小形成的使用面积差异。酒店业设计专家都知道没有什么立面形式比方正立面布局的酒店更好用、更耐用的设计形式了，所以建议酒店建筑外立面是方正体设计。(e）室内装饰风格结合马鞍山当地江南文化、诗城文化和土质特点，建议室装饰风格以白色为主。4.酒店餐饮功能定位拟建酒店餐饮设施的考虑，是基于对马鞍山市酒店竞争市场的调查，再结合项目的实际情况进行规划。拟建酒店餐饮设施的功能定位指标如下表：餐厅类型菜式餐位数面积㎡面积㎡/座位备注全日制餐厅自助餐1505003.5㎡风味餐厅国际401604㎡中餐厅本地菜1503002㎡1间：100㎡（20个位）中餐包厢15间/180（部分可合并）9005㎡4间：70～80㎡（60个位）10间：40～50㎡（100个位）大堂吧饮品和小吃301505㎡特色酒吧红酒/雪茄吧/茶室20804㎡合计5702590每间房占用餐位1.697.665.酒店会议功能定位酒店会议功能定位指标功能指标数据表：数量面积㎡宴会董事会式课桌式剧院式鸡尾酒容纳人数容纳人数容纳人数容纳人数容纳人数多功能会议厅16004002001008080大会议室215010080605040中会议室2805030202015小会议室260151010106.酒店娱乐功能定位配备一个有12间豪华包房的KTV娱乐区（便于外包）。豪华包厢面积约为60平方米，设180平米的表演大厅，共计900平方米。7.酒店康体功能定位（1）美容美发设施定位（a）酒店美容美发设施的功能定位指标:设置10个座位，提供100㎡使用面积(b)酒店美容美发设施定位说明为满足宾客的多方面需求，美容美发设施作为5星级酒店的必备重要配套设施之一。舒适高档专业的美容美发中心，将吸引客人前来消费。酒店配备美容美发中心，面积约为100平方米，设置10个座位，并配备现代化理发美容设备，男女分隔。（2）健身康体设施定位(a)150㎡中等规模的健身房，提供最新的健身器材和负荷训练区域。(b)160㎡的室内体育中心，设有乒乓球桌、台球桌。(c)游泳池设置2个，室内的250平方米，室外的600平方米，可按不同形状及大小设置。针对男女宾客分别设置衣柜间，并配备更衣区、休息区和淋浴设施。室外游池在不使用的季节可当作景观池，设计形状建议与周边的水池、建筑风格融为一体，具有较强的可观赏性。(d)更衣室旁设男女桑拿室各2间，分为干蒸和湿蒸，每间面积为25平方米。(e)4间棋牌室，每间约为40平方米。除了摆放棋牌桌及椅子之外，建议设休息区，放置沙发。棋牌室内应设置洗手间。8.酒店商业功能定位室内使用面积80平方米。因5星级酒店功能需要，加之拟建酒店的地域特色和诗城文化，住店客人需要购物功能的配套。所以定位一间小型的酒店配套商业精品店，出售当地特产酒品、茶干、旅游纪念品、茶叶、图书、杂志等。9.酒店其它服务功能定位（1）酒店其它服务的功能定位指标(a)一个小型的商务中心，面积50㎡(b)12个足浴间，每间30平方米，大厅40平方米。(c)酒店停车场，酒店客房数量为286间，停车位140个以上（每个35平方米）。另有5个旅游大巴泊位（每个70平方米），同时酒店大堂外的广场设10个停车位（350平方米）。(d)所有的客房均提供高速网络接入，同时公共区域支持无线上网。（2）其他功能定位说明一个小型的商务中心，面积约为50平方米。提供有线和无线网络接入、电脑设备、秘书服务、翻译服务等，以满足商务客人或会议客人的需要。商务中心还提供预订酒店、机票、火车票等服务。4.2设内容与建设规模 1．酒店房务建设内容与规模：总体配备200间的客房客房类型表:客房类型面积㎡客房数所占比例总面积标准间30160534800套房603517.52100部长套房（楼中楼）12052.5600总统套房18010.5180别墅300421200合计=SUM(ABOVE)6902001008880建议景观较好的客房设内置观景阳台，进深1.5m，开间4.5m，面积约6.75㎡。酒店餐饮建设内容与规模：餐位数面积所占比例总面积全日制餐厅15050021.83%500风味餐厅401606.99%160中餐厅15030013.10%300中餐包厢90039.30%900大堂吧15间/180（部分可合并）23010.04%230特色酒吧502008.73%200合计2290100%2290酒店会议建设内容与规模：数量面积㎡宴会董事会式课桌式剧院式鸡尾酒容纳人数容纳人数容纳人数容纳人数容纳人数多功能会议厅16004002001008080大会议室215010080605040中会议室2805030202015小会议室26015101010合计=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)890=SUM(LEFT)897=SUM(ABOVE)325=SUM(ABOVE)190=SUM(ABOVE)160=SUM(ABOVE)145其他：数量面积备注总计KTV娱乐区12间60表演大厅180㎡60美容美发10位100100健身房1间150150室内体育中心1座160160游泳池2个850室内的250㎡室外的600㎡850男女桑拿室各2间25分为干蒸和湿蒸25棋牌室4间4040商店1间8080小型商务中心一座5050足浴间12个30大厅40㎡30酒店停车场286间8820停车位140个以上（每个35㎡），另有5个旅游大巴泊位（每个70㎡），同时酒店大堂外的广场设10个停车位（350㎡）。8820总计=SUM(ABOVE)10365=SUM(ABOVE)10365面积汇总：项目面积㎡酒店房务建设内容与规模8880酒店餐饮建设内容与规模2290酒店会议建设内容与规模890其他10365合计=SUM(ABOVE)22425第五章建设地址及建设条件5.1建设地址 1．区位概况马鞍山市，中国省辖市，位于安徽省最东部，横跨长江、接壤南京、是长三角的桥头堡、安徽的东大门、南京的后花园。下设花山区、雨山区、博望区三个市辖区，管辖当涂县、和县、含山县三个县和1个国家级经济技术开发区、1个国家级高新技术产业开发区、1个省级高新技术产业开发区、9个省级经济开发区，1个省级服务外包产业示范区、1个省级台湾工业园和一批特色园区。是新兴的钢铁工业城市，具有“九山环一湖，翠螺出大江”的独特城市风光。既是“皖江城市带”门户城市，也是“南京都市圈”核心层城市、“长三角城市群”成员城市，还是“全国科技兴市试点城市”和“国家863新材料产业化基地”集多项殊荣于一身的城市。马鞍山市总面积4049平方公里、总人口230万，其中市区面积704平方公里，建成区面积105平方公里，城市化率达63%。2012年完成GDP1232亿元，居全省第4位；财政收入230亿元，居全省第3位；固定资产投资1140亿元，居全省第3位；城市居民人均可支配收入33000元、农民人均纯收入10500元，均居全省第1位。2012年马鞍山市被安徽省城市研究中心课题组评为安徽省最幸福的城市，居民幸福指数排在前五的城市分别为马鞍山、铜陵、滁州、芜湖和合肥。马鞍山市依山环湖拥江，是一座具有典型江南风韵的滨江山水园林城市，也是全国少数几个集国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、全国绿化模范城市、中国人居环境范例奖、迪拜国际改善居住环境良好范例奖等多项桂冠于一身的城市之一。马鞍山市委七届十二次全会决定：实行“1255”城市发展战略，力争在五年内形成具有马鞍山特色、城乡一体的现代化大城市框架。自行政区划调整后，马鞍山由滨江城市转变为跨江城市。2012年4月10日上午，市城乡规划局召开了市主城区总体规划方案论证会，关于主城区规划，《方案》明确要按照“组团式、网格化、田园城市的发展模式”，做大环抱长江的主城区，加快副城区建设。主城区的空间结构为“一心两翼（带），组团布局，拥江发展”。其中，“一心”即为江心洲绿心，“两翼”为东西两翼（江东、江西），“东翼”包括中心城组团、姑孰组团、南部示范园区组团；“西翼”包括历阳组团、姥桥组团、郑蒲港组团。城市发展，交通先行。其中，主城区内的高速公路有“两纵两横”，即为滁马高速、宁芜高速、合马高速（在建）、合杭高速。铁路有北沿江铁路、宁芜铁路、郑蒲港连接线和慈湖连接线。城际铁路有宁安城际、扬马巢城际和南京地铁S3号线。图5-1马鞍山“一心两翼”发展战略2.地理位置图5-2马鞍山在华东的位置图5-3马鞍山及周边地区3.交通便捷程度（1）民航马鞍山距南京禄口国际机场仅38公里之遥。南京禄口国际机场是中国十大机场，亦是中国五大国际货运机场，中国华东重要的干线机场，是华东地区仅次于上海浦东的第二大国际空港，是华东地区的主要货运机场，与上海虹桥国际机场、浦东国际机场互为备降机场，目前已开通140多条国际客货运航线，覆盖国内及亚洲地区、连接欧美各国。南京禄口国际机场马鞍山城市候机厅内设国际最先进的民航信息系统，与航空公司、机场实时相连，实现全方位信息共享。为旅客24小时提供：登机牌办理、机票酒店预订、航班信息查询、机场班车接送、航空货运代理等专业航空服务。同时为贵宾及VIP会员提供机场专用通道安检，机场贵宾室等尊贵服务。（2）铁路宁铜铁路、宁安城际铁路（建设中）上的列车均停靠马鞍山站。宁安城际铁路自京沪高速铁路是国家铁路骨干网“八纵八横”的组成部分。全长257公里，设计速度为每小时200公里，并预留了每小时250公里的条件。宁安城际铁路将通过仙西联络线与沪宁城际高速铁路连接，届时，宁安城际铁路将开通进沪动车组。城际铁路建成后，马鞍山市民乘坐城际列车，15分钟左右可到达南京，1.5小时可到达上海和杭州，4小时左右能到达北京。项目建成后，马鞍山将通过宁安城际铁路，实现与京沪高铁、沪宁、宁杭城际铁路及沪汉蓉客运铁路互联互通，融入长三角快速客运网。原马鞍山站改为货运站。2014年12月通车。（3）公路宁芜高速公路（G4211）和205国道纵穿马鞍山，到南京走高速公路仅需半个小时车程。马鞍山汽车站位于火车站南侧的红旗北路96号，马鞍山新汽车站即马鞍山综合客运中心枢纽站也随着宁安高铁马鞍山东站的建设而建成马鞍山标志性的交通项目。马鞍山与南京、芜湖之间，每天5：00－19：00，20分钟对发一班车，1小时可达，票价分别为18（保险1元）、17元。马鞍山到合肥，每天6：00－17：00，40分钟发一班车，3小时可达，票价75元。此外，从马鞍山市区到和县有汽车轮渡。马鞍山长江公路大桥于2013年12月31日建成通车，届时马鞍山市与江北辖县的联系将更加紧密，也将会加强与合肥经济圈的互动。同时，长江大桥的落成也将方便了当涂县江心乡即江心洲的交通，随着马鞍山“拥江而建”的城市区划整体调整，江心洲成为了马鞍山的中心区域。江心洲水陆交通便捷，马鞍山长江公路大桥穿洲而过，并在江心洲留有出入口。目前江心洲的整体开发规划方案已经全球招标，分为楚江养生基地、太白文化主题园区、长江商务论坛、皖江航运中心以及国际低碳社区五大功能区。（4）水运马鞍山港是长江十大港口之一，是我国重要的钢铁流通基地，距长江入海口仅320公里，通航条件好。安徽的东大门，皖江的第一站。马鞍山港是一个以服务于钢铁、电力工业为主，并为马鞍山市及皖东、皖中地区内外物资运输服务的多功能综合港口，是城市和腹地经济发展的重要交通枢纽，对完善和拓展城市功能，发展外向型经济具有重要的战略地位。郑蒲新港，又称郑蒲深水港，地处马鞍山市和县境内，郑蒲深水港是长江水道上直插内陆的深水港，它位于长江下游北岸，毗邻马鞍山、芜湖、合肥三市之间，位于国务院批准的皖江城市带承接产业转移示范区的核心区域。2010年7月7日，郑蒲港一期工程项目书正式获得国家发改委的批复，这是继上海、南京两个深水港后，长江第三个，也是最后一个深水港项目。行政区划调整后，马鞍山围绕“一江两岸”协调发展的目标，明确提出要将马鞍山打造成为“江海联运枢纽中心”，而郑蒲港区一期工程公用码头项目的建设将会为其奠定良好基础。与此同时，项目的建设对完善安徽省沿江港口布局，加快皖江城市带产业转移，促进区域经济快速发展等也将有着重要意义。（5）马鞍山市地铁《马鞍山市地铁线网规划》于2012年7月17日发布，马鞍山将建设6条轨道交通线路，其中3条城区骨架线。为加快建设区域中心城市，大力发展公共交通，方便市民在城市内部交通出行，马鞍山市在完成城市轨道交通线网规划的基础上，2013年01月11日，正式启动了城市轨道交通近期建设规划编制工作，马鞍山地铁1号线、马鞍山地铁2号线建设规划面向全国公开招标；2013年02月初完成招标程序，启动规划编制工作；2013年12月31日前完成规划，上报省及国家审批。4．项目地点及周边环境马鞍山市新城东区位于城市未来发展的战略主轴，是城市总体规划确定的东部新城区的起步建设区和近期集中发展区。西至东环路（宁马芜高速公路），北至城市主干道湖南东路（承接花山旅游园），南至规划中的南京禄口国际机场高速路，东靠城郊森林公园，中部有慈湖河自然水系穿越，距城市中心区4公里，有多条高速路、城市主干道、公交线路与城区紧密连接，生态环境优美，基础设施配套，旅游资源丰富，人文氛围浓郁，交通十分便捷。新城东区规划总面积12平方公里，进驻高校6-8所，人口约6万人，以教育、研发用地为主，商业、旅游、居住配套用地为辅，重点突出生态园林建筑特色。由大学校园区、科技产业园区、核心共享区、旅游园区和中高档居住区五大功能区组成，呈现“一心引两带”的规划结构和拉动式“圈层+扇形”的共享布局模式。起步建设区（霍里山校区）2平方公里已做出控制性详规，由大学校园区和核心共享区构成，结合项目建设的土地征迁工作和配套基础设施建设已经展开，是创办高校的理想场所。其中核心共享区占地面积400亩，总投资约3.8亿元，是主城区主要面向高校的公共服务区，同时也是服务于周边地区的城市副中心，包括商业服务设施区、大学交流会展中心区、教育科研基地区和绿心四个片区，并有两条绿化景观大道贯通四面相交于共享区绿心。该区域项目建设将由政府、高校和企业按照市场化方式运作，多元化投资兴建，目前正在开展招商引资工作，积极推动基础设施建设和配套商业开发，充分保障入驻高校的建设进程，努力营造一流的城区硬件环境。城区现已入驻安徽工业大学（东校区），占地2100亩，规划建设面积340000平方米，在校生1万余名；中加双语学校占地400亩，建筑面积75000平方米，学生规模约4000人；马鞍山技师学院占地345亩，各类建筑11万平方米，全日制在校生规模5000人，年培训人员8000人次；马鞍山职业技术学院用地规模312亩，现有在校生2000人；河海大学文天学院一期规划507亩,建筑面积9.2万平米,设计学生规模5500人。新城东区以实现“产业大学城”为总体建设目标，依托高等院校和科研机构，通过统一规划、分步实施、突出特色、加快建设，逐步形成长三角区域具有一定规模和影响力的科教人才资源库、高新技术企业孵化基地和产业基地、软件研发和生产基地、中小企业和民营企业创业基地，并最终带动整个城市东带的发展。我们力争经过5年左右的努力，建设一个以高等教育为主体，融教育、科研、产业为一体；拥有良好教育、人文、生态、体制和政策环境，极具拉动力、积聚力、创新力的现代化新城区，为马鞍山市加快现代化建设和城市化进程提供智力支撑、人才保证和区域空间。图5-4拟建酒店选址地点5.2建设条件 1.工程地质、水文地质条件（1）工程地质条件马鞍山地区位于安徽省东部,从大的地貌单元上观察,属于长江中下游平原的一部分;从局部地区观察,是一片丘陵地带;在构造、风化剥蚀等各种内外应力的长期综合作用下,形成了本区特有剥蚀残丘、孤山、长江阶地和河漫滩等地貌景观,工程地质条件比较复杂。第四系沉积物厚度变化受基底地形控制。长江入境后填平补齐。最大厚度50余m。一般厚度在20~40m之间。总变化规律为长江向沿江丘陵、慈湖河、雨山河向两侧,雨山湖向四周沉积由厚变薄;各孤山残丘向平原地带沉积由薄变厚。二级、三级地区多沉积着青山组、下蜀组粘性土;局部冲沟、湖泊区多沉积着冲沟相、湖泊相淤泥粘性土;而长江漫滩、河滩区多呈二元结构:上部淤泥质粘性土,下部砂砾层。岩土工程地质结构较为复杂。一般说来长江漫滩、河漫滩、冲沟区岩土结构颇为复杂,上部淤泥质粘性土结构松软,中部粉细砂结构较为松散,下部中细砂结构较密实。而级、级阶地区岩土结构相对而言要简单一些,多呈较松软-较密实。区域工程地质条件较好。虽然长江漫滩、湖泊、冲沟区广泛分布着工程地质条件较差的淤泥质粘性土及粉细砂层,但其上部往往覆盖着一层硬壳层,从而在一定程度上改善了该区的工程地质条件。而级、级阶地区工程地质条件良好,所以从区域角度来说,工作区工程地质条件较好。有迹象表明本区新构造运动不甚强烈,其特点为缓慢上升。（2）水文地质条件地下水分布埋藏广泛，就地开采取用便利，无须长距离输水。水量常年稳定，水质卫生，不易污染，可为分散乡镇农户提供生活饮用的最佳水源，同时也可因地制宜建立工业城镇集中开采水源地，或农业井灌区进行规模开采。对于大泉暗河则可直接引用，对于平原或盆地的储水构造，更可发挥“地下水库”的调蓄功能，调节枯水期或高峰用水时段的供水能力，成为水源供水系统。长江中下游平原和丘陵盆地，地下水分布埋藏较为丰富，并与密集的人口和发达的经济一致配套，供需水要求量大而且迫切，开发利用无疑成为重点地区。西部高原山区地下水普遍贫乏，宜在上游地区建立水源涵养水土保护区，并实施小流域的分区规划。由于资源的时空分布不均，地区供需水要求差别较大，开发利用的原则应当遵循地表水地下水的系统开发，统筹调配，水资源与地区供需水要协调发展。根据地下水类型及地下水分布埋藏的特点，在统筹规划的指导下，宜逐步建立集中开采水源地和井灌区以及引泉截流工程。长江中下游各大平原以及山间河谷平原分布埋藏的孔隙水，有建立大中型水源地的条件。大面积丘陵山区分布的岩溶大泉暗河是便利的取水源泉。干旱丘陵山区对于贫乏的基岩裂隙水的开发利用，更显可贵。山间自流盆地或自流斜地所埋藏的层间裂隙水或构造裂隙水，水量相当丰富。以上皆是开发利用的主要对象。如有矿泉水或温泉出露埋藏，利用价值更为可贵。开发利用地下水资源要做好规划，加强管理，防止污染，防止过量开采，并有计划地兴建一批供水源地，提高供水能力。2.气象条件马鞍山市市区年平均降水量1060毫米，形成大气降水总量约2.9亿立方米。河川径流总量达1.13亿立方米。长江流经市区西部，平均年过境径流量高达9794亿立方米，是发展工农业生产最可靠的水资源。境内长江水面达21平方公里左右。其他河流、湖泊、水库总面积约19平方公里，其中湖泊面积1.51平方公里，池塘面积11.67平方公里，河流水面积5.7平方公里。地下水资源丰富，其流速约0.525厘米/昼夜，流量为0.22立方米/昼夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水层中，砂层之下为含水量最高的淤泥层。另外，地下水位还随季节的变化而变化，变动幅度约在0.2－0.5米之间。地下水的总流向，由地势高的东部向地势低的西部流入长江。属亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温15.7°C。第六章方案设计6.1设计思想1.贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。2.注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。3.尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。4.沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的xx文化环境。5.以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。6.保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。7.本项目建筑按五星级饭店标准建设和装修。6.1.1规划用地红线图图6-1拟建酒店规划用地红线图6.1.2国家和地方颁发的有关规范、和标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002一、饭店布局合理1.功能划分合理；2.设施使用方便、安全。二、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。三、饭店内公共信息图形符号符合LB/T001。四、有中央空调(别墅式度假村除外)，各区域通风良好。五、有与宾馆星级相适应的计算机管理系统。六、有背景音乐系统。七、前厅（共21项）1.面积宽敞，与接待能力相适应；2.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；3.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；4.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗；5.提供留言服务；6.提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；7.提供信用卡服务；8.18小时提供外币兑换服务；9.总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；10.可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房；11.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；12.设门卫应接员，18小时迎送客人；13.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处；14.设值班经理，24小时接待客人；15.设大堂经理，18小时在前厅服务；16.在非经营区设客人休息场所；17.提供店内寻人服务18.提供代客预订和安排出租汽车服务；19.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；20.至少能用2种外语（英语为必备语种）提供服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；21.总机话务员至少能用3种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。八、客房（共23项）1.至少有40间（套）可供出租的客房；2.70%客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米；3.装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；4.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机和体重称。24小时供应冷、热水；5.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；6.有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统。播放频道不少于16个，其中有卫星电视节目或自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2个频道，每日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于凌晨1时；7.具备十分有效的防噪音及隔音措施；8.有内窗帘及外层遮光窗帘；9.有单人间；10.有套房；11.有至少5个开间的豪华套房；12.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；13.有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；14.客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；15.提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品；16.24小时提供冷热饮用水及冰块并免费提供茶叶或咖啡；17.客房内设微型酒吧（包括小冰箱），提供充足饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；18.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；19.提供叫醒服务；20.提供留