2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试参考题库含答案

“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！（图片大小可任意调节）2024年大学试题(财经商贸)-房地产估价笔试参考题库含答案“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！第1卷一.参考题库(共75题)1.下列有关城市规划的任务说法错误的是（）。A、城市规划在法律规定的程序审批确立之前就具有法律效力B、城市规划区内的各项土地利用都必须按城市规划进行C、城市规划区内的建设活动都必须按城市规划进行D、要从城市的整体和长远利益出发2.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加3.建筑排水系统按其排放的性质不包括（）。A、生活污水B、地下水C、生产废水D、雨水4.成本法中的利润是（）。A、正常条件下的平均利润B、个别开发商的利润C、开发商的平均实际利润D、开发商预期的平均利润5.住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是（）。A、住宅层数B、进深C、长度D、层高E、建筑面积6.城市发展战略中建设水平目标不包括（）。A、建设规模B、土地利用结构C、经济发展目标D、人际环境质量7.试论述房地产估价人员所应有的基本素质？8.委托人的义务包括（）。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果9.下列各项中，属于法定优先受偿款的有（）。A、已抵押担保的债权数额B、为实现抵押权而发生的诉讼费C、发包人拖欠承包人的工程价款D、估价费用E、拍卖费用10.拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格称为（）。A、保留价B、起拍价C、评估价D、应价11.委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。12.下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升13.成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（）。A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数14.简述路线价法的基本原理。15.（）属于战略性发展规划，任务是制定城市的中长期战略目标。A、土地规划B、分区规划C、详细规划D、总体规划16.城市详细规划的对象是（）。A、城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域B、城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域C、城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域D、城市中功能不明确和地域空间不完整的区域17.下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况18.蒸养砖属于硅酸盐制品，目前主要使用的不包括（）。A、灰砂砖B、粉煤灰砖C、黏土砖D、炉渣砖19.根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是（）用地。A、工业用地B、教育、科技、文化C、卫生、体育用地D、居住用地20.采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果他们分别是220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。在求取综合结果值若采用中位数法则综合结果值应为（）。A、30B、42.5C、35D、4021.国有土地使用权划拨22.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）。A、55年B、50年C、48年D、45年23.哪些公用面积应分摊？24.利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的是（）。A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行25.起拍价（开叫价格）26.对房地产估价的要求不包括（）准则。A、独立B、专业C、客观D、公正27.城市用地分类中，工业用地包括（）。A、工矿企业的生产车间用地B、工矿企业的库房用地C、工矿企业的生产车间附属设施等用地D、工矿企业的库房附属设施等用地E、露天矿用地28.居住面积系数K2（%）29.某宗地房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大，而当绿地率以较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A、不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同D、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同30.房地产的实物、权益、区位的含义？31.下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础32.人类具有社会属性和（）属性。A、自然B、生物C、物理D、化学33.根据界址点坐标成果表上的数据计算面积的方法属于（）。A、坐标解析法B、实地量距法C、图解法D、图纸计算法34.将成本法求得的价格称为（）。A、积算价格B、收益价格C、评估价格D、评估额35.估价机构不应承接估价业务的情形包括下列（）。A、超出了本机构某位估价师业务范围B、与自己有利害关系C、自己的专业能力难以胜任D、估价业务有较大风险E、与自己有利益冲突36.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。A、幅度B、数额C、比率D、指数37.明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是（）。A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》B、《中华人民共和国城市房地产管理法》C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》38.结构面积系数K3（%）39.涉及房地产的财产保险主要有（）。A、企业财产保险B、城乡居民房屋保险C、安居定期保险D、产品责任保险E、建筑工程一切险40.非法低价出让国有土地使用权罪41.形成房地产需求的条件是（）。A、费者愿意购买且有能力购买B、价值量大且寿命长久C、保值且升值D、有用且稀缺42.在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素43.下列关于近期建设规划，表述不正确的是（）。A、总体规划是近期建设规划的一个组成部分B、城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报近期建设规划审批机关备案C、近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容E、近期建设规划的规划期限为5年44.公用建筑面积的分摊原则是什么？45.凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的（）。A、GDPB、NDPC、GNPD、DPI46.市场比较法中的交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。A、交易实例B、估价对象C、标准化实例D、可比实例47.施工定额是以（）为研究对象。A、工序B、单位工程C、单项工程D、整个建筑物48.房地产产品具有（）特性。A、位置的固定性B、可挪动性C、低值性D、投资的低风险性49.下列关于完全垄断市场的表述中，正确的是（）。A、完全垄断市场上，单一厂商产品的需求曲线是一条由左下方至右上方倾斜的曲线B、在完全垄断市场上，边际收益曲线是一条在平均收益曲线之下向右下方倾斜的曲线C、在完全垄断市场上，具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，不受市场需求的制约D、在完全垄断市场上，短期均衡时可能出现厂商获得超额利润、正常利润两种情况50.有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、贬值因素51.不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象包括特色装饰装修的是（）。A、房地产抵押前提下的抵押估价B、不再继续经营的自愿转让估价C、房地产拍卖下的司法拍卖估价D、评装饰装修下的房屋征收评估52.下列选项中，不属于房地产存在形态的是（）。A、土地B、建筑物C、房地D、权益53.为房地产开发企业取得待开发房地产服务的估价，评估的一般是（）。A、投资价值B、现状价值C、谨慎价值D、残余价值54.房地产市场，是典型的不完全的市场。下列选项中，有关房地产市场的表述，错误的是（）。A、房地产作为商品，买者在意从谁手中购买B、房地产作为商品，买者和卖者人数众多C、房地产作为商品，买者和卖者都掌握当前价格的完全信息D、房地产作为商品，消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化55.供给曲线是一条（）的曲线。A、自左上方向右下方B、自左下方向右上方C、两边高中间低D、中间高两边低56.估价是计算地租量须把握（）。A、土地是在最佳用途下使用的B、土地是由最有能耐的人使用的C、土地是中最粗放利用下使用的D、土地是在最佳集约利用下使用的57.重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。58.按基金是否可以追加，可分为（）。A、单位型B、追加型C、股权式D、有价行E、开放型59.下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是（）。A、指导城市分区规划的编制B、以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制性指标C、强化城市规划的控制功能D、详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求60.下列影响房地产价格的因素中，不属于房地产外部因素的是（）。A、政策因素B、经济因素C、心理因素D、权益因素61.新增建设用地的土地有偿使用费（耕地开垦费）62.房地产估价中的“分析”包括对（）的分析。A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身63.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产具有（）的特性。A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D、易受限制64.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20～80万元65.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A、法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B、再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C、房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D、不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值66.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。A、确定保险标的的价值和保险金额B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额C、确定保险事故发生后的保险标的的价值D、确定保险期间保险标的的价值67.（）是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格。A、供给表B、供给图C、供给曲线D、变动曲线68.按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“五通一平”，其不包括（）。A、电力B、燃气C、通信D、场地平整69.老年服务中心（站）70.平屋顶的坡度一般在（）以下。A、1%B、2%C、3%D、4%71.下列有关房地产征收、征用，表述正确的是（）。A、征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿72.假设开发法的理论依据与（）相同A、市场法B、成本法C、收益法D、长期趋势法73.若需求不变，供给变化是由于（）变化引起的。A、供给价格B、均衡价格C、均衡数量D、价格以外其他因素74.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、90075.下列属于1类声环境功能区的是（）。A、居民住宅B、医疗卫生C、文化体育D、商业金融E、居住、商业、工业混杂的区域第2卷一.参考题库(共75题)1.下列各项中，不属于建设投资的是（）。A、工程费用B、工程建设其他费C、建设期利息D、预备费2.下列选项中，属于土地实物因素的有（）。A、面积B、形状C、地形D、土壤E、位置3.在颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。A、粉尘B、烟尘C、尘粒D、雾尘4.补地价的含义以及不同情况下的计算方法？5.使用面积系数K1（%）6.房地产是（）三者的结合体。A、实物、权益、区位B、实物、区位、拥有者C、实物、权益、拥有者D、权益、区位、拥有者7.影响面最广的一种环境污染是（）。A、大气污染B、环境噪声污染C、水污染D、固体废物污染8.成本租金包括（）。A、折旧费B、维修费C、管理费D、利润E、投资利息9.试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点?10.监理人收到承包人变更报价书后的（）天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。A、7天B、14天C、21天D、28天11.不属于房地产自身因素的是（）。A、区位B、实物C、权益D、经济12.办理产权需交纳哪些费用？13.已标价工程量清单中有适用于变更工作子目的，（）。A、可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。B、采用该子目的单价C、可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价D、由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整14.房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。A、消费者的收入水平B、消费者的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平15.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规D、对会员的执业行为进行日常监管16.下列对对房地产价格影响因素的说法中，错误的是（）。A、同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的B、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响肯定是不同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的17.房地产抵押估价中，估价对象包括下列（）。A、特色装饰装修B、厨具C、特许经营权D、抵押贷款18.评价房地产客观合理价值不包括（）方面。A、实物B、权益C、区位D、方法19.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（）%，有时误差范围放宽到±15%。A、±5%B、±10%C、±15%D、±25%20.城市居住区通常以（）为主要标志。A、用地规模B、建筑规模C、居住人口规模D、居住户数规模21.申办产权需具备哪些资料？22.招标出让国有土地使用权23.非银行金融机构与商业银行的区别不包括（）。A、资金来源不同B、资金运用不同C、资金核算方法不同D、资金发放方式不同E、不具有信用创造功能24.金融杠杆对回报和风险的影响包括（）。A、对投资预期回报的影响B、对投资回报风险的影响C、对资产利率的影响D、对资产回报率的影响E、对净利率的影响25.一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（）元/㎡。（年折现率为5%）A、3000B、2850C、2857D、292826.估价基本事项不能明确的责任主要在于（）。A、估价委托人B、估价利害关系人C、承担估价项目的估价师D、估价对象的权利人27.某宗土地的规划容积率为3可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼经评估总地价为180万元该宗土地的单价为元/（）米。A、100B、300C、600D、90028.（）是评估估价对象价值的时间界限。A、估价时段B、价值时点C、评估理论D、估价间歇29.所谓（），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。A、资本的净生产力B、资金净值C、净利润D、资本余额30.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧31.房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A、区分共有B、区分所有C、公有D、独有E、共有32.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93333.从净收益中扣除抵押贷款还本复习额后的数额是（）。A、潜在毛收入B、有效毛收入C、净运营收益D、税前现金流量34.对于估价对象为已经消失的房地产，因为已无物可查，所以不必去估价对象原址进行必要的调查了解。35.在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值36.从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于（），成本价值趋向于最低卖价。A、成交价格B、最低卖价C、理论价格D、最高买价37.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。A、在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B、在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格建设工程教育网C、在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D、比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价38.简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。39.就一般工业与民用建筑而言，下列项目属于分部工程的是（）。A、工业管道工程B、电气安装工程C、通风工程D、楼地面工程40.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？41.国有土地使用权收回42.土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互之间的关系？43.污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A、工业污染源B、交通污染源C、生活污染源D、大气污染源44.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（）.A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数45.根据建筑物重要性和使用要求，高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是（）。A、特等B、甲等C、乙等D、丙等46.国有土地使用权作价入股47.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（）。A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价格C、房地价格=土地价格+建筑物价格D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和48.拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。网络计划的基本原理不包括（）。A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路C、通过不断改善网络计划，选择最优方案D、通过网络计划辅助估价目的的判断49.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范50.成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润51.控制性详细规划以（）为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。A、总体规划B、分区规划C、详细规划D、区域规划E、控制性详细规划52.基准地价、标定低价、各类房屋重置价格的含义？53.与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长54.按照建筑物承重方式分类可分为（）。A、墙承重结构形式B、构架式承重结构C、筒体结构D、大空间结构E、梁承重结构55.（）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。A、工程量计算B、工程定额的套用C、施工组织设计D、施工方案的编制56.以下不属于地物的是（）。A、房屋B、道路C、河流D、平原57.下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是（）。A、污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大B、污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮C、二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气D、碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等58.平均每平方米造价（元）59.以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用的经济原理是（）。A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理60.下列各项中，关于消费者均衡假设条件的表述中，正确的是（）。A、消费者的嗜好与偏好具有较大的不确定性B、收费者的收入不确定，但假定消费者的收入全部用来购买消费品C、消费者拟购买的商品价格是既定的D、满足消费者均衡假设条件后，可采用边际效用分析法和等产量曲线分析法得到相同的消费者均衡条件61.简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。62.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制63.污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。A、一氧化硫B、二氧化硫C、三氧化硫D、一氧化碳64.下列属于门窗按照形式分类的是（）。A、院门B、栅栏门C、防盗门D、镶板门65.房地产估价专指（）。A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估66.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。67.我国保险公司的组织形式是（）。A、股份有限公司B、国有独资公司C、两合公司D、合资公司E、合伙公司68.房地产需求弹性主要包括？69.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。A、潜在毛收入B、有效毛收入C、净收益D、销售收入70.下列保险中，属于财产保险的有（）。A、工程保险B、运输货物保险C、海上保险D、人寿保险E、劳动工伤保险71.下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A、比较安全B、流动性较差C、流动性强D、转让时手续复杂E、转让手续简便72.估价中的不同意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不应作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存73.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A、发明B、发现C、创造D、确定74.当（）等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化。A、边际收益B、利润C、总收益D、平均收益75.按城市性质划分城市类型，可分为（）。A、工业城市B、交通港口城市C、中心城市D、特殊职能的城市E、直辖市第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案：A2.参考答案：C3.参考答案：B4.参考答案：A5.参考答案：A,B,C,D6.参考答案：C7.参考答案： ①扎实的房地产专业知识 ②丰富的实践经验 ③市场信息分析能力 ④良好的职业道德⑤较强的社交能力8.参考答案：A,B,C,D,E9.参考答案：A,C10.参考答案：B11.参考答案：正确12.参考答案：C13.参考答案：B14.参考答案： 路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算同一街道的其他宗地地价的一种方法路线价法的操作步骤： （1）划分路线价区段 （2）设定深度标准 （3）选取标准宗地 （4）调查评估路线价 （5）制作深度百分率表和其他修正率15.参考答案：D16.参考答案：C17.参考答案：A18.参考答案：C19.参考答案：D20.参考答案：A21.参考答案： 国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。22.参考答案：C23.参考答案： 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。24.参考答案：A,C25.参考答案： 是在拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格。26.参考答案：B27.参考答案：A,B,C,D28.参考答案： 居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。29.参考答案：D30.参考答案： 实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面。31.参考答案：D32.参考答案：B33.参考答案：A34.参考答案：A35.参考答案：B,C,D,E36.参考答案：B37.参考答案：B38.参考答案： 结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。39.参考答案：A,B,E40.参考答案： 非法低价出让国有土地使用权罪，是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法低价出让国有土地使用权，情节严重的行为。41.参考答案：A42.参考答案：A43.参考答案：A,B,D44.参考答案： 如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。45.参考答案：A46.参考答案：D47.参考答案：A48.参考答案：A49.参考答案：B50.参考答案：A51.参考答案：D52.参考答案：D53.参考答案：A54.参考答案：C55.参考答案：B56.参考答案：A,D57.参考答案：正确58.参考答案：A,B59.参考答案：A60.参考答案：D61.参考答案： 新增建设用地的土地有偿使用费，是指经批准占用耕地进行非农业建设的单位，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当缴纳为开垦耕地进行的农业生产配套设施、工程和生物技术、劳动力、生产资料等的投资费用。 对占用基本农田收取的耕地开垦费要高于占用一般耕地的耕地开垦费。62.参考答案：A,B,C,D63.参考答案：D64.参考答案：C65.参考答案：A,B,C66.参考答案：A67.参考答案：A68.参考答案：B69.参考答案： 为老年人提供各种综合性服务的社区服务机构和场所（摘自《城镇老年人设施规划规范》第2页）。70.参考答案：C71.参考答案：A,B72.参考答案：C73.参考答案：D74.参考答案：C75.参考答案：A,B,C第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：C2.参考答案：A,B,C,D3.参考答案：D4.参考答案： 指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。补地价=改变土地使用用途后的总地价-原用途的总地价。5.参考答案： 使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。6.参考答案：A7.参考答案：B8.参考答案：A,B,C,E9.参考答案： 报酬资本化法的优点是： ①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础； ②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解； ③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。 直接资本化法的优点是： ①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益； ②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况； ③计算过程较简单。10.参考答案：B11.参考答案：D12.参考答案： 产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。13.参考答案：B14.参考答案：C15.参考答案：C16.参考答案：B17.参考答案：D18.参考答案：D