世邦魏理仕大连市海昌名城商业项目策划报告样本

目录TOC\o"1-3"\h\z1 前言 11.1本项目须解决问题 11.2解决办法 12 大连市房地产发展状况及特性分析 22.1大连市商业市场分析 22.2大连市消费模式和特点 23 项目周边已建成商场业种业态状况分析 43.1天伦商厦 43.2天百大楼（天津百货大楼） 43.3国泰商业大厦 53.4新世界百货 63.5巴黎之春购物中心 63.6情谊商城 73.7胜利广场 73.8大连商场 83.9秋林女店 93.10大商新玛特 93.11百年城 103.12迈凯乐 113.13分析结论 124 项目竞争对手分析 134.152号地(天和广场) 134.253号地(天植商城) 134.354号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) 134.456号地(民生乐园) 144.5修竹地块 144.652号地对面地块 144.7分析结论 155 项目基本状况分析 175.1项目概况 175.2商业氛围分析 175.3结论分析: 176 本项目竞争力分析 186.1项目优势分析 186.2不利因素分析 196.3项目竞争力研判 197 项目定位 217.1项目档次定位： 217.2功能定位： 217.3目的买家及消费群： 217.3.1针对目的买家： 217.3.2重要消费目的客户： 227.4品牌定位 227.5广告定位 228 推广时机 239 项目定价方略 249.1三号地（天植商城）价格方略 249.1.1定价办法 249.1.2楼层系数 249.2项目成本分摊计算 259.3咱们定价方略和办法 259.3.1均价定位 259.3.2详细操作： 259.3.3系数制定 269.3.4楼层建筑面积均价 2610 付款方式方略 2711 媒体方略 2811.1报纸在媒体组合中运用 2811.2电视广告运用 2811.3电台广告在媒体组合中运用 2811.4车身广告在媒体组合中作用 2811.5其他媒体 2812 项目分货筹划 2912.1推广节奏 2912.2项目分货筹划 3013 促销办法 3113.1针对负二层、三层销售促销办法 3113.1.1 8+8+8筹划 3113.1.2 购铺易筹划 3213.1.3 完全创业筹划（零首期） 3313.2针对一层内街、负一层、二层销售促销办法 3313.2.1 利润提成筹划 3313.2.2 折扣： 3513.3其她方略 3513.3.1 使用权出售： 3513.3.2 旧业主简介大行动 3513.4租赁方略 3513.4.1 抬高租金、延长免租期方略 3513.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” 3613.4.3 与“国际名牌”总代理合伙经营 3613.4.4 带租约出售 3713.4.5 保底出租 3814 营销推广建议 3915 推广布置 4015.1第一阶段形象建立期 4015.2第二阶段：公开发售一期 4315.3第三阶段：项目调节期 4715.4第四阶段：强势销售期 4815.5第五阶段消化期 4916 招商安排与筹划 4917 附件 50前言本项目须解决问题大连市位于辽东半岛南端，是中华人民共和国东北部最知名旅游都市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，当前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预测将来几年本项目附近将有一大批商业物业涌现，加剧了市场压力。本项目处在大连市老式商业圈中,大连市政府对天津街重点改造，使天津街将打导致大连市最大具备欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体多元化商业步行街。虽然当前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚商业氛围，涉及胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为重要商业设施；保安街至上海路一段天津街，涉及国泰大厦，天百大楼等商场依然是大连市重要购物中心。因而本策划案重点解决问题将集中在如下几种方面：在竞争压力强大市场中，如何制定精确市场定位，选取适当目的客户；在同质化严重区位上，如何突出项目差别性，削弱区位劣势影响；在商业市场低迷状况下，本项目如何通过恰当营销方略和手法，使项目收益更大。解决办法通过市场分析，获取项目在市场上竞争力重要信息，从而进行准拟定位；运用整合与创新技巧，对营销主题进行细致策划，构筑项目参加市场竞争有力平台，营造项目核心竞争力；理解目的客户喜好和消费习惯，创造最适当销售推广体系。

大连市房地产发展状况及特性分析大连市商业市场分析大连是中华人民共和国东北沿海地区对外开放最早沿海都市，当前便捷高速公路和铁路，加上原有船运等交通设施更快了大连和日韩港台和内地贸易发展。当前从整个大连市地区市场来看，各个百货公司和零售公司以及餐饮娱乐业经营路线。某些国际性名牌也都在大连浮现，阐明了大连市民正日趋追求潮流消费。此外大连有良好饮食风尚，如日式吉野家、韩式料理、西式快餐如KFC和麦当劳等都已入驻大连，也有各式各样西饼屋，咖啡厅都分散在市区各个角落，阐明大连市民饮食消费多元化和多样化。此外，屈臣氏都已浮现大连市，体现了大连市民对西方购物方式承认限度。大连素有“服装之都”美称,大连人对服装设计款式和材料规定特别高，亦乐意花钱购买时款衣裳。大连人衣着往往走在全国时装潮流之前。此外在娱乐方面、健身运动方面、美容健身设施如舒服堡已进驻大连，现筹划增长一至两间健身中心。卡拉OK、保龄球等娱乐设施也处处可见，阐明大连人在安居乐业之余，对健身和娱乐一种追求。在如此形势下，海昌名城必要对市场进行十分透彻调查剖析，进行项目评估，进行充分规划，克服自身局限性之处，发挥长处，才干在竞争中脱颖而出，达到经营目的。大连市消费模式和特点大连市消费模式具备如下几点特性相对其她都市，如上海、广州、香港，购物时间在晚上较少，普通商场在晚上8时关闭。双休日购物比较大，星期六购物较星期日多，而星期一至星期五购物比例较少。服装、休闲服、体育服装和用品、皮鞋较好销。注重衣着，餐饮消费较少。喜欢接受新事物。娱乐项目中，美容健身运动较受欢迎。综合性百货商场购物消费比例较高。喜欢商场内提供超市、潮流服饰、快餐和娱乐。喜欢商场大减价时购物。普通白领阶层收入不高。喜欢到以往光顾过购物商场如大连商场、胜利广场、天伦等。

项目周边已建成商场业种业态状况分析天伦商厦该商厦位于大连火车站东南则，普照街及天津街交界处，东南面为和谐广场，南面为金座广场。附近人流颇高。该商厦由大连天百集团与港商共同投资建设，1992年1月6日开工兴建，于1997年6月18日正式营业，六层如下为商业区，建筑面积约为1.25万平方米。设有电动扶梯、观光梯和客货梯，中央空调系统和背景音乐系统。楼层商品L1珠宝化妆L2少女服装L3男装L4潮流少女装L5皮褛L6折扣商品销售档次：中低档，大某些国产货，总零售额为1.6亿元。天百大楼（天津百货大楼）天津百货大楼位于天津街近上海路，天百拥有南北两个营业商场，营业面积总计为21000平方米，南北商场由无柱封闭式天桥连为一体，设有百货、针织、纺织、服装、靴鞋、钟表、家电、食品等17类商品。销售额约5.0亿人民币，其中天百食品超市销售额为7000万人民币。关于南北楼经营构造各楼层商品分布列表如下：天百北楼楼层商品地库一层五金交电、厨房用品、单车、家电夹层日用百货超市一层化妆品、女装二层女士服装、裘皮三层男式西装、休闲装四层男女皮鞋、工艺品五层电视音响、音像制品、文化体育用品天百南楼楼层商品一层食品二层童装、玩具、婴儿用品三层纺织用品、丝绸、床上用品四层钟表、工艺品、照相器材天百大楼重要经营国产货品，货品普通为中低档次。国泰商业大厦国泰商业大厦位于天津街商业区，天津街与和谐路交界，商场部份一至六层，建筑面积约15370平方米，于1994年1月对外营业，经营货品以中档为主，零售额约1.68亿人民币，国泰大厦经营构造和各层商品分布列表如下。楼层商品一层化妆品、珠宝、食品、烟酒、眼镜二层女士服装三层男士服装、西服四层皮鞋、手袋、皮具、休闲服五层家电、文具六层羽绒、童装国泰大厦商场除有细小中庭外，其装修格调普通，维修管理普通，销售货品有国产和进口货品。新世界百货新世界百货将会是海昌名城直接竞争者之一，新世界百货坐落于天津街海昌名城对面，现正作内部装修，将于本年十月十一日揭幕，新世界百货将以百货公司形式经营，利润提成出租柜台为主。其拟定之经营构造如下：楼层商品地库一层超市一层珠宝、精品、皮鞋二层男装三层女装、皮鞋四层女装五层餐饮六层新世界百货将设有一种大面积中庭，中庭边设有两部观光电梯至各层。内部设计以白色格调为主，给顾客清新明洁感觉。唯一局限性是首层楼层高度不高，未能提供一开宽空。巴黎之春购物中心巴黎之春位于天津街以北，上海街东侧。人流重要经由上海路通往巴黎之春，经天津街通往巴黎之春需步行2—3分钟，巴黎之春位置较差未能吸引人流，巴黎之春因经营不善而倒闭，后进行内部装修筹划重开。巴黎之春近期完毕内部装修，于9月8日再开业，销售对象以女性为主。楼层商品一层化妆、工艺品、药店、咖啡厅、皮鞋、皮包、精品、光大银行二层皮裘、淑女装、女士内衣三层美容美体，少淑女装巴黎之春共有三层，其上有两栋20多层写字楼（高空置率），整个项目名称为宏孚大厦。销售货品以中低档为主。内部环境灯光充分，顾客通道宽度适中，整体感觉适中。情谊商城地址：大连人民路8号（中山广场东）大连情谊集团投资3亿元建设大连情谊商厦，1996年建成，占地面积5000平方米，总建筑面积4万平方米，商场营业面积1.5万平方米。地上13层，地下2层。商场配有中央空调、电梯、电动扶梯，商品管理实行全方位电脑监控。楼层商品B2家电、家庭用品馆：通讯器材、陶瓷、床上用品、进口杂货、家具廊B1食品超市：酒、茶、面包房、滋补品、日用杂货L1流行名品馆：化妆品、皮具、名表、名烟洋酒。品牌有OMEGA、伯爵表。L2珠宝首饰、少女流行馆、精品服饰：少女装、黄金珠宝、小型餐饮。品牌有周大福L3都市绅士馆：绅士服、男士潮流精品，男士衬衣领带、休闲服饰L4淑女装馆、职业女装、男女内衣：淑女装、女士内衣、羊毛衫、羊绒制品L5名品女装、皮鞋、旅行箱包、文具运动系列L6少女淑女装、童装玩具L7工艺礼物L8文具书籍、会员中心L9桑拿中心L10新外商夜总会L11保龄球销售档次：中高档、外国知名品牌、服装及钟表、及国产货。情谊商城于大连市属于高档次商场。人民路为大连重要商业街，附近有香格里拉大饭店、富丽华大酒店、国际酒店、东亚银行、汇丰银行、中信实业银行、中保人寿大厦、宏誉大厦。，总零售额为3亿元，较上年增长33%。胜利广场胜利广场占地面积2.7万平方米，建筑面积13.9万平方米，地上两栋欧式风格建筑和罗马式下沉广场，地下建有三层及一夹层，设有400个停车位，以及直通其他各商层通道。胜利广场涉及NEW&NEW服饰主题商场，百货、宾客楼餐饮、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭园广场。是一座集百货、餐饮、娱乐、观光于一体综合性商业中心。胜利广场于1998年开业，其后改革经营模式和重新装修，引入日本地下商城和百货概念，于5月重新开业，其经营构造详列如下：楼层胜利百货宾客楼地下三层男女装、休闲服、运动鞋、皮包、超市、风味小吃、保龄球馆地下二层男女服装、杂货、皮鞋地下一层女装、化妆品、美容、手提电话夹层时装、精品、快餐一层珠宝饰品餐饮二层少女休闲服饰餐饮三层少女流行服饰餐饮四层少淑女流行休闲服饰餐饮五层男女共通休闲服饰胜利广场占据极优越位置，地处大连火车站前繁华商圈——青泥洼商圈，东接天津街商圈，南临大商商圈，是一核心商业地带，人流量甚高。这商场吸纳客群以18岁至30岁女性为主，售卖商品以国产货为主，货品价格以地下商场和地上百货分别为中低档和中高档为主。地下商城以中庭为中心，透过各种通道和出入口，向四周辐射人流，经营面以店铺形式设计，地上百货大楼有别于地下商城，以开放式柜台经营。胜利广场设计上通道较宽阔，且灯光充分，地方干净，虽置身地底，顾客亦不会感觉局促。据调查所知，胜利百货以利润提成方式出租柜台，提成额约占营业额26%，地下商场采用出租、出售和联营等经营方式，提成约为28%。大连商场大连商场是大连市营业额最高商场，营业额达10.6亿元人民币，较99年增长9%，大连商场位于青泥洼商圈，步行街中心。位置优越，大连商城由南、北楼构成，并与新玛特购物中心相通，营业面积4.2万平方米。重要经营家电、日用百货、钟表眼镜、工艺首饰，服装鞋帽、烟酒糖茶、干鲜果品等，其中首层设海鲜市场，分四大经营区：活鱼区、鲜鱼区、冷藏区、干珍品区。营业面积4300平方米，是同类型海鲜市场最大。楼层北楼南楼一层超市、海鲜市场珠宝手饰二层女装、皮裘、西装电脑三层钟表、百货、家电羊绒四层针织、羊绒、鞋帽大连商场重要销售国内品牌商品，以中低档次为主。内部布置以到顶板间分隔不同品牌柜台，令视野不够通透，且楼层低，走道窄，令顾客感觉局促，商场维修保养普通。秋林女店秋林女店位于中山路与青泥街交界处，人流多，邻近胜利广场地下出口及行人天桥，该店位于胜利广场西南方，大连商场以北。秋林女店地上有六层，地下一层，所有货品为女士用品及服饰，适合青年、中年、老年女士。楼层商品B1/F皮具、手袋、鞋类1/F珠宝、化妆品2/F淑女服饰3/F淑女内衣、服饰4/F桑拿、美容、5/F女子健身会馆、文化沙龙、新华书店6/F餐饮商品类别以国产货为主，中档次。大商新玛特新玛特位于中山区大连商场以西，和谐街以东，中兴大厦以北，与大连商场及中兴大厦相连，行人可直接从青泥街通过大连商场进入新玛特，商场内商品种类多，以中档次货品为主，并设有多档适合青少年设施。大商新玛特于9月18日开业，地上共有8层，地下2层，中庭面积大，视野辽阔，从地下到七层留有很大空间可作装饰用途。楼层商品B1F新玛特超市、干果店、通讯店1/F名店广场（化妆品、珠宝、名表、皮具、鞋、服饰、荣盛潮流大街、精品专卖店）2/F绅士少女服饰—绅士装、少女装、小朋友世界、咖啡厅、中华人民共和国邮政、中华人民共和国人寿保险公司、旅行社、银行3/F淑女服饰馆—淑女服饰、内衣、文具、新华书店、滑冰场、通讯品格4/F运动休闲、家居馆、体育用品、运动服装、家居用品、电子游乐场、休闲水吧5/F美食广场、6/F娱乐及游泳馆、空中停车场、电影院、泳池、电子游乐场、休闲水吧、网吧7/F（装修中）健身会所、会员区、多功能区8/F（装修中）空中休闲广场、卡丁车赛场、网球场、高尔夫球场、篮球场、羽毛球场百年城百年城位于中山区青泥洼街以东，解放路以西，五惠路以南，中山大厦以南，百年城为新开业之大型商场，白色花岗岩及某些玻璃幕墙，外貌突出有时代感。百年城内主力店为太平洋百货，货品为中高档次，行人通道约有1.5—2米宽，灯光充分。太平洋百货重要出入口设在解放路。面向青泥洼街为百年城商场重要出入口，商场内有各类商铺。太平洋百货总建筑面积约为40,000㎡，于今年（）4月中开业，平均每日营业额约为30万人民币，近期平均每日营业额已提高为45万人民币。其经营成本每日约为40万人民币。太平洋百货（百货城主力店）楼层商品G/F（一层）精品、化妆、眼镜、少女装1/M（夹层）珠宝1/F（二层）少女装、化妆2/M（夹层）女士内衣2/F（三层）少女服装3/F（四层）淑女服装、咖啡店4/F（五层）男装绅士服、皮包、照相机5/F（六层）休闲服、运动服、球鞋6/F（七层）家电、床上用品、生活用品百年城商场楼层商品G/F（一层）女装、男装、钟表M/F（夹层）男装、知名品牌、1/F（二层）潮流女装、男装、钟表、婚纱、2/F（三层）女装、男装、3/F（四层）运动服、男装、餐厅、休闲吧4/F（五层）家具、书座、影音、美发、美甲、咖啡店、工艺品5/F（六层）精品、家私、美容、生活用品、艺术中心麦当劳餐厅位于1/F,商场提供独立出入口.百年城商场某些，以中高档货品为主，商场内人流疏少，空置率高，特别在较高楼层。向青泥洼街地铺有知名品牌店,如Prada,Burberry等.迈凯乐迈凯乐百货是清泥洼商圈内一间较成功百货商场，迈凯乐百货在大连市人民心中较受落，取决于其多样化商品和较实惠价格。货品从高中档到低档国内货一应俱全。其经营构造和商品分布如下：楼层商品地库一层超市、美食一层手饰、化妆品、精品、手袋、皮鞋二层少女服、内衣三层淑女服、绅士服、皮鞋、休闲服、咖啡店四层小朋友用品、童装、床上用品、家庭用品、精品五层家电、手机、书店、钟表、运动服六层餐饮、游戏机、娱乐迈凯乐北靠大连商场、东边有百年城和太平洋百货。位处在青泥洼商圈南端，但因紧靠大连商场，消费者习惯到大连商场后再到迈凯乐购物，特别是迈凯乐东北角向大连商场和步行街入口，人流畅旺。而北面入口到地库超市，虽从地面下行二十四级楼梯，令消费者有点不便，但从这入口进入商场人亦不少，由于商品齐备，各类档次货品俱备以满足消费者规定，是本地年轻人和白领一族常去地方。分析结论中山区老式商业群以胜利广场为中心，东有天津街老牌商业楼，如天伦商厦、国泰大厦、天百大楼等，西有青泥洼街商业群如大连商场、迈凯乐、新玛特、百年城等，附近有火车站，地点优越，整体商业氛围浓厚，具备强有力凝聚力，是大连市老式购物消费热点。已建项目重要是以销售中低档次商品为经营路线，品牌以国产名牌为主。

项目竞争对手分析52号地(天和广场)52号地位于天津街中段，在和谐路与上海路之间，西面有建设银行，东面有天百大楼和天富大酒店。52号地三面环街，东有上海街，南有天津街，北有吉庆街。52号地重要临街面在吉庆街和上海路，天津街临面非常窄小，影响人流进出及吸引行人注意力。52号地形状不规则，对将来发展导致很大阻碍，内部通道曲折，加上地块面积较小，占地约4500平方米，将来较难发展为大型商场或百货。用于商业总建筑面积约为13950平方米。52号地现阶段正进行地上建筑。总括而言，52号地在天津街竞争力较弱。53号地(天植商城)53号地位置靠向天津街东端，东有修竹地块，南有54和55号地块，西有天富大酒店，北有宏孚大厦。整块地被多条街道环绕，东有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉庆路。重要临街面在天津街，与海昌名城（51号地）相似。53号地进深和形状不规划，占地约有14100平方米，具备发展成大型商场及百货条件，用于商业总建筑面积约为43710平方米。整体而言，53号地与该物业（51号地），无论在占地面积、地块形状、在天津街临街面、将来发展模式都非常相似，被视为海昌名城（51号地）在天津街上重要对手。论地理位置，海昌名城较有优势，并且海昌名城能与老牌百货如天伦商厦及国泰大厦连成一气，而53号地被上海路和民生路所分隔孤立，对人潮流动有所影响，虽将来有地下通道连接，但此不利因素依然存在。再者，将来普照广场与海昌名城相连，对该物业而言，更为有利。53号地现正进行地基工程。54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城)54号和55号地位于53号地对面，与53号地距离十分接近，地理位置相似。54号和55号地重要临街面位于天津街，但论长度而言，其长度与海昌名城或53号地都相差甚远。54号和55号地占地面积小，分别约为1700平方米和平方米，用于商业总建筑面积分别约为5270平方米和6200平方米。54号和55号地块现正进行地基工程。无论占地面积还是临街面，54号和55号地都无法发展为大型商场和百货，其对海昌名城威胁较小。56号地(民生乐园)56号地位于天津街东端入口位置，北有修竹地块，西有55号地和53号地。该地重要临街面在民生街，天津街临街面相对海昌名城及53号地来讲，非常窄小。该地占地面积约为12300平方米，形状呈梯形，具完整形状，对将来发展设计有利。用于商业总建筑面积约为38130平方米。此地块筹划于天津街改造二期发展。该地独处一方，位于天津街最东端，同步被民生路分隔，与其她地块欠缺自然融合条件，其孤岛式特性不利其发展。该地块现阶段尚未招商，短时间内将不会有大型发展，因而也会不成为海昌名城（51号地）竞争对手。修竹地块修竹地块位于56号地对面，处在天津街最东端，西有53号地块。该地块两面环街，南有天津街，西有民生街。重要临街面在天津街。该地块形状呈长方形，占面积约6900平方米，用于商业总建筑面积约15400平方米。该地现阶段正进行地基工程。该地与53号地地理位置相似，处在天津街最东端，被民生路分隔，并且占地面积和可建规模较小，难以发展成大型商场与海昌名城（51号地）直接竞争。52号地对面地块52号地对面地块位于天津街中段，东有大连饭店，南有新华书店，西有将在近期（10月份）揭幕新世界百货，北有天百大楼和52号地。52号地对面地块重要临街面为天津街，长度与该物业及53号地相似。地块完整，呈长方形，适合大型商场发展。此地块筹划于天津街改造工程二期发展，现阶段拆迁工作尚未完毕，短期内不会有新推出。分析结论天津街改造工程一期涉及七块地，分布在天津街沿街。整个一期工程基本上以普照街为起点，始终延伸至民意街。由于海昌名城地位置接近胜利广场和青泥洼街商圈，地理位置较佳。从人潮流动角度思考，本项目地块也是七块中最为优胜，重要因素是本项目地块能与当前天伦商厦、国泰大厦以及即将揭幕新世界百货连成一气，使该段天津街产生凝聚力，人流集中。反观其她各个地块都被三条重要街道（和谐路、上海路和民生路）分隔开。使人潮流动受到很大阻碍，虽政府筹划建地下通道疏导人流，但却无法完全消除此问题。从地块形状，占地面积及天津街临街面作考虑，只有53号地可被视为重要竞争对手，两块地都具备发展为大型商场及百货条件，发展性质相似，其她地块都不具备此条件。从市场需求及供应量方面考虑，天津街改造工程提供大量商场面积，但市场需求及市民消费却不一定能跟上。关于天津街一期改造工程各个地块资料简介。地块52号53号54号55号修竹地块总面积占地面积（㎡）4,50014,1001,7002,0006,900=SUM(LEFT)29,200用于商业总建筑面积（㎡）13,95043,7105,2706,20015,40084,530现状地上建筑地基工程基本工程基本工程基本工程整个天津街改造工程正积极进行中,大某些商场预期可于来年年终陆续落成。天津街将在几乎同一时间,浮现大量商场楼面,总数约15万平方米（连同海昌名城在内），如此一来,天津街商业市场将受到庞大压力,各个商场为争取生存空间,必然积极进行招商活动,竞争激烈，租金及售价势必难以维持高水平。大连市整体消费及对外来旅游人数不也许在短时间内大幅度提高，每个商场平均营业额将被摊薄。商场空置率在一段时间内会停留在高水平，直至数年后大连市整体消费能力及外来旅客消费能支持如此庞大商场群体。可以预见，无论是天津街或是青泥洼商业圈，竞争将会更加激烈。

项目基本状况分析项目概况海昌名城是天津街改造区最大地块，总占地15964m2,其中地面以上三层总建筑面积35690m2，地下为三层总建筑面积海昌名城位于大连市和谐广场西北面，接近天津街西端胜利广场，作为大连中心区域，这一地区集中了写字楼和涉外酒店。海昌名城东北有国泰大厦，西南有天伦商厦，东边有将于近期揭幕新世界百货。周边商业氛围浓郁。海昌名城被多条道路环绕，东起保安街，西靠普照街和天伦大厦，南接天津街，北至长江路，海昌名城重要街面为天津街及长江路，分别长度约为150米和90米。海昌名城先天之缺陷是进深大，形状不规则成“L”字形，并由东向南倾斜，天津街约高于长江路1.7米。商业氛围分析海昌名城西南面为胜利广场和青泥洼商圈，商场密布，涉及胜利百货、NEW&NEW商场、大连商场、新玛特商场、秋林女店、百年城和迈凯乐大连商场。其中大连商场等更是大连市首十家销售额最高商场。亦为海昌名城最大竞争对手。海昌名城其中一种地理优势是接近火车站，胜利广场和和谐广场等观光地点。从客源上分析，消费和旅客，普通从火车站和胜利广场进入天津街商业街，而中山路人流亦会经和谐广场和普照街进入天津街，预测海昌名城建成后，天津街和普照街交界普照广场将成为天津街西端焦点，将可吸引更多人流从胜利广场和和谐广场进入天津街商圈，其她优势涉及：临天津街面积阔，国泰大厦和新世界百货，形成一商业圈，凝聚客源。结论分析:海昌名城具备得天独厚地理优势,将来天津街改造后该地区商业氛围必然浓郁,加上项目规模庞大,只要精确市场定位,加之合理主题包装和高品质物业管理,必然能打导致为天津街乃至大连市标志性项目。本项目竞争力分析项目优势分析经分析，现阶段海昌名城竞争力在如下方面：区位优势海昌名城位于中山区是大连市最繁华市中心区，也是最重要经济、文化、旅游等多功能集中区域，交通以便，既享有市区便利，同步本区域代表着大连市将来都市发展主力方向，在市区内与其她区域相比具备很强竞争力。政府扶持天津街商业区，从来为商家必争之地，也是大连市中央商务区务区重要构成某些，同步也是大连市十五规划重点工程，得到大连市政府大力扶持。地理优势:海昌名城东起保安街文物店,西靠普照街天伦大厦,南接天津街,北至长江路，距火车站仅300米.是天津街都市广场形象工程,建筑优势：海昌名城占地15964m2总建78000m2集团优势:海昌集团实力雄厚,强大资金实力,以及近年以来创造地标建筑:海昌欣城,海昌华城,海昌枫桥园,极地海洋馆,等集团优势无可比拟。社会优势:海昌集团社会形象佳，近年以来,海昌集团为社会做了诸多福利事业.作为大连民营公司领头羊。理念优势:海昌集团经营理念先进,具备前瞻性,开发经验丰富,人材储备足.设计优势:美国捷得公司亲自抄刀主笔,欧式风格与后当代主义建筑风格相辉映.中庭广场.18米内街,处处体现人文关怀.规划优势:在保证主力店,旗舰店规模经营基本上,规划出小店铺,吸引省内外中小投资者入店经营.是一种集休闲,购物，餐饮,娱乐为一体五星级购物中心.经营优势:全方位经营规划,合理业态配备.世界知名超市和世界精品百货两大主力店入驻,提高了商场档次和品位,尽显一站式购物特色.行政优势:天津街改造是区政府和市政府重点建设项目.从来，海昌集团与政府良好关系,保证了对该项目开发会得到政府全方位支持.不利因素分析在判断竞争优势同步，对项目存在隐忧和不利因素必要予以详察，以利扬长避短，充分发挥竞争优势。在通过对项当前期考察后，咱们以为项目不利因素重要反映在如下方面：供应量激增，加剧市场竞争市场。海昌名城所在中山区已建成相称多商场及将来尚有相称多将推向市场，对于大连市市场和海昌名城，都将形成巨大压力。同质化现象相称严重，导致商品销售种类、业种业态分布比较相似。项目竞争力研判规模，在当前大连市商业物业市场中，本项目具备一定规模优势，占地1.5万平方米在整个大连在建商业物业项目中规模最大容易吸纳人流。交通，位于大连市中心区，交通四周八达，共有二十多公共汽车线路通过交通异常以便。升值潜力，项目地块处在成熟中心商业中，土地升值潜力巨大。其她，本项目由海昌集团开发，美国捷得设计公司整体设计，世邦魏理仕营销策划。强强联手打造大连市商业物业第一品牌。因而，本项目具备在市场上与其她项目竞争能力，并且，随着区域发展、本项目周边市政规划项目实现，本项目竞争力将不断增强。

项目定位项目档次定位：高档次外型，中档次消费商城我司从市场调查分析出发，结合本项目长处和短处，把海昌名城定位为：综合性集购物、休闲、饮食和娱乐于一体当代商场；高档次服务和管理；中档次商品消费价格；高档次装修设施；商品多元化、层次化。真正体现购物新潮流，餐饮新文化，娱乐新概念，环境新设计，服务新风尚新世纪，新时代休闲娱乐商场。功能定位：楼层名称功能负二层青少年活动区：网吧、游戏机场饮食区：特色餐厅、食街、快餐类等负一层纯真年代购物中心：千色店首层临街商铺：品牌商品精品区：香水、手表、首饰珠宝、皮草、皮具服装区：男女品牌服饰二层服装区：流行服饰、休闲服饰运动专区：球类用品、运动鞋、运动服饰饮食区：西式连锁快餐女性用品专卖区：（上班族服饰、休闲服饰）三层品牌旗舰区：世界二线品牌服饰目的买家及消费群：针对目的买家：香港品牌经营店大连、沈阳、鞍山、北京、上海、深圳、广州、哈尔滨投资者大连本地经营者和投资者重要消费目的客户：大连市本地居民特别是年轻一代。外地到大连旅客品牌定位由于项目优势利益点唯一性和差别性并不明显,没有较强冲击力,咱们通过多方协商提出项目主题包装重要采用“模糊”主题包装，提出“第一位”定位主题概念，虽然其他项目也有休闲娱乐元素也有比较明确功能定位，地理位置也相差不多，咱们在开盘就提出项目“第一位”概念，使本项目与其他项目产生屏蔽作用，突出项目唯一性，包装主题为：商脉之源核心字商脉商场龙脉源源泉意思支持理由为普照街、天津街、长江路、保安街围合区，地理位置显赫项目正对普照广场，普照广场是天津街入口处，普照广场建成将成为大连市最大行人专用休闲广场，人流畅旺。从历史渊源看，本项目是天津街作为一条具备百年历史老字号商业街源头位置。广告定位本项目目的买家重要是针对投资者，为打动投资者兴趣咱们提出本项目包装定位为：精明投资者选取海昌名城

推广时机考虑入市时机，必要考虑到竞争需要。海昌名城重要几家竞争对手，都必然地会选取12月上旬或中旬推向市场，如果海昌名城推得过迟，则必然会坐失市场先机。虽然咱们可以成功运用“软着陆”手法进行正式销售前推广，但这个期待过程不也许维持一种月以上。按照大连市销售习惯和天气因素12月后来将进入寒冷季节,购房人比较少,建议越早卖越好，此外今年年终,来年年初天津街将近20万平方米商业物业推出将对竞争本来就十分激烈大连商业物业市场导致非常大影响，那时就会给咱们销售导致很大压力。我司通以为“海昌名城”最佳入市时机是11月底12月初。

项目定价方略鉴于海昌名城项目激烈竞争特别是本项目竞争最大对手三号地（天植商城）状况，必要制定一种强有力价格方略。三号地（天植商城）价格方略定价办法制定了三套价格方案，市场推出时按方案一，依照市场反映进行调节（增减15%）。方案一建筑面积均价：24000元方案二建筑面积均价：27500元方案三建筑面积均价：20400楼层系数一层分四个级别：临街旺铺、一线商铺、二线商铺、三线商铺商场价格系数：临街旺铺为：160，000元（实用面积）每一级别楼层差和价差20-30%。项目成本分摊计算楼层面积建安成本地价分摊前期费用增容费管理费营销费财务费用税金不可预见费小计建筑成本（元/㎡）B3142024760256245862148005107169424888B2142024760256245862148005107169424888B113137458031202562458621480051071988275221/F1168825809117256245862148005107113879118742/F1152725608991256245862148005107113733119133/F11539246090002562458621480051071136421182276295217003022815361470516128448003060426650208522地价：7800元（地面某些）建安成本：其中地下某些按双倍计算注：项目总建筑面积为76295㎡，建筑可销售面积为：52093㎡(已扣除B3车库某些建筑面积：14202㎡及出租及免租某些共计建筑面积：10000㎡)。咱们定价方略和办法咱们项目重要是以销售为主，相对客户层面较小，投资者是咱们核心对象。依照定价原则是：以投资者为核心，照顾某些有一定资金想作某些小本生意经营者和投资人士。均价定位考虑到项目竞争对手销售价格为24000元，咱们依照海昌名城项目自身条件建议海昌名城均价维持在30000元左右，一、二、三线价格差距拉大定价方略。详细操作：制定五套应变方案：分别是开盘时销售非常抱负、很抱负、普通、较差、非常差价格方案。分别价格系数是：上升20%，上升5%，维持不变，下降10%，下降20%。方案一建筑面积均价：30000元（实用面积按45%计算即66666元）项目收入：52093×30000=15.6亿方案二建筑面积均价：31500元（实用面积按45%计算即70000元）项目收入：52093×31500=16.4亿方案三建筑面积均价：36000元（实用面积按45%计算即80000元）项目收入：52093×36000=18.75亿方案四建筑面积均价：27000元（实用面积按45%计算即60000元）项目收入：52093×27000=14.06亿方案五建筑面积均价：24000元（实用面积按45%计算即53333元）项目收入：52093×24000=12.5亿系数制定将临街商铺一两个商铺铺王故意抬高非常多价格，有利日后炒作。拉大三线和楼层销售价差，分别是30%，30%，40%。以吸引更多投资者。楼层建筑面积均价楼层面积楼层均价（元/㎡）30000（无升降）31500（+5%）36000（+20%）27000（-10%）24000（-20%）B260021272013356152641144810176B11313731200327603744028080249601/F1168845600478805472041040364802/F1152733600352804032030240268803/F115391344014112161281209610752

付款方式方略依照项目现状（以建筑期到入住一年计算）及现时一年期贴现率为5.5%状况，并且依照目的客户付款承受能力进行计算，测得项目付款方式及折扣如下：付款方式一次性付款按揭付款购铺易筹划完全创业筹划8+8+8筹划利润提成筹划折扣九三折九三折九八折定金30000100，0008000030000订立合同步付50%40%10%办理六成按揭（发展商垫30%按揭款）同步订立5年租赁合同，发展商用五年租金收入抵消30%楼价款同步办理六成按揭（发展商代垫余下按揭款）8%办理六成按揭（发展商代垫余下按揭款）同步订立3年租赁合同，发展商用3年租金收入抵消余下首期楼价款20%办理六成按揭，（发展商代垫余下按揭款）同步订立3年租赁合同，发展商用3年租金收入抵消余下首期楼价款一种月25%办理银行按揭办理银行按揭剩余某些商铺交付使用后一年内付清。办理银行按揭办理银行按揭三个月25%五个月七个月

媒体方略报纸在媒体组合中运用各种报纸广告手法同步并用，互相配合。在报纸上值得运用推广形式有：工商广告文字广告新闻缮稿纯新闻专栏文章电视广告运用海昌名城电视广告以大连市收视率最高电视栏目为重要投放点。电视广告咱们打组合牌；一方面在某些栏目参加电视活动，组织人员代表参加，进行形象宣传，另一方面在黄金时段推出纯促销广告，不搞形象广告。但是在海昌名城媒体组合中，电视广告始终只是一种配角，而不是主角，因而在投放节奏上应依照报纸宣传节奏需要，进行阶段性推广。电台广告在媒体组合中运用电台是一种比电视更有效配合性媒体。它作用是无多次重复同一种消息。建议将电台广告集中安排在早上8：00—9：00时和下午17：00—18：00时，每天播放十至二十次，这是两个车流量最大、塞车现象最严重时段。在这个时段里，电台收听率最高，并且比较集中在交通频道。车身广告在媒体组合中作用公交车车身广告是海昌名城在推广中必要运用一种媒体。车身广告重要体现为形象广告，目在于重复强化公众对海昌名城印象。车身广告量要大，路线覆盖面要广，作用时间要长，这样才干达到咱们目。其他媒体谋求与电信局合伙，在每月大量电话费单背面大做文章，即在电费单背面做海昌名城形象促销广告，由于这种媒体到当前还没商家尝试过，并且发行量大、针对性强，相信会起到非常大宣传促销效果。项目分货筹划推广节奏首期推广：选用首层内街小某些和首层三-五间临街商铺进行推广，别的某些暂时封存不卖（故意者可以进行登记，下临订），然后依照销售进度及市场接纳和反映限度分阶段、分环节逐渐推出，运用价格优势，通过折扣等优惠手段来控制销售均价，提高销售进度并最后获取最大利益目。中期推广选用高、中、低搭配推广销售原则，可以最大限度吸纳客源，达到项目销售目，使每期都浮现销售热点，不至于冷场。通过以好楼层作为诱饵吸引带动其他楼层销售。后期推广以价格差和特色店作为重要卖点，制造项目亮点，吸引经营者带动项目销售。这样解决都是为将来正式发售作战略考虑：首层商铺是实现项目销售利润重点，该层推广不但要体现出发展商经济效益，更是项目形象定位与否成功以及项目经营与否有信心保障核心。因而，首层不能全卖，以免对其他楼层商铺销售导致一定障碍；但又不能一点不卖，一种商场初次推广必要努力营造出一种旺销火爆局面，为广大投资者树立信心，否则，初次推广就冷场，后果将不堪设想。首层商铺普通都是很旺销，“海昌名城”价格实惠诱人首层商场推出自身就是一种高效助燃添加剂。负一层和二层之因此在中期推出，重要因素是相对首层定价较低，此外一种理由是咱们不能仅仅为了打好第一仗，就只推出某些位置优越铺位，而把位置相对较差楼层、铺位放在背面再推出，这样将给咱们后来整体推广导致较为严重障碍和损害。将来正式推广后，三层负二层可以再拿出一某些铺位搞返租回报。就从当前某些商场推广来看，搞“返租”还是对投资者很有吸引力，减少了投资风险，大大增强了投资者信心。本项目推出物业总建筑面积为7万多平方米。如果不分楼层座向一次性推出市场，客户可挑选余地较大，短时间会达到一定成交，但从长远来说，对项目销售则非常不利。由于也许导致好位置、好楼层单位早早已经被选购，剩余差单位比较难出售。项目分货筹划分期分货比例时间安排备注推出面积（㎡）预测销售均价（元/㎡）预测销售率（%）形象建立期10--11蓄客期公开发售一期25%12—.1一层天津街内街某些和某些临街商铺、负二层中庭某些、13023.253350085%项目调节期10%．1—.3负一层向长江街某些，5209.3（不含上期未售出单位）3050050%公开发售二期25%.3--7某些首层内街、二层某些，首层内街13023.25（不含上期为售出单位）3100065%公开发售三期10%.7-9负一层长江路内街5209.3（不含上期未售出单位）2850040%公开发售四期10%.9-10首层临街、负一层、二层某些5209.3（不含上期未售出单位）3050040%热销期15%.10-12三层7813.95（不含上期未售出单位）1850030%续销期5%．12后来剩余某些

促销办法针对负二层、三层销售促销办法针对目的人群：较小投资者、初次创业者利益点：能减少该商场销售门槛，吸纳更多投资者购买。项目能统一经营，搞活项目经营。给投资者信心保证。体现发展商实力。发展商能迅速回笼资金。市场预测：据市场比较和预测，如果使用该方案可以增长销售率60%以上。8+8+8筹划方案一8万定金8%首期每年8%回报（商场开业后3年经营权由发展商所有，作为租金抵充）方案二8万定金8%首期别的24%余款8个月还清举例：假设一种商铺价格100万，办理银行最高六成按揭，需要首期款40万。投资者钞票支出：8+100×8%=16万即可拥有。回租按年回报8%阐明由于市场贷款年利率为5.5%,按滚动资金赚钱某些双利息计算，回报率在8%以上。商场建成后以该筹划购买商铺最保守预测至少有15%出租率。大连市商业物业当前回租回报率不低于8%。据市场调查，本项目试行本筹划楼层租金回报也接近或超过8%。即：3×8%=24%详细做法：买家需订立《海昌名城8+8+8合同》，并订立以商铺3年使用权抵偿余额款合同。在《买卖合同》中订立拟定交铺期顺延3年风险预测按该楼层完全销售完毕总收入按4亿计算，按所有选取该投资该筹划计算即：发展商投入资金4亿×24%=9600万元。风险率计算9600/40000=23%风险较低可以实行。市场反映预测：该方案在大连尚未有试行，相对新鲜相信对市场有一定吸引力，但投资者虽然门槛较低，但是回报期较长，并且在没有租金收入状况下还要供银行按揭款，对投资者来讲也有一定承担。故此，市场预测10%-20%投资者会选取该方案。购铺易筹划当前商场基本实行六成按揭贷款为减少买家门槛，买家只交一成首期楼价款后，发展商代垫别的30%楼价款，并进行银行按揭，并与客户订立5年返租合同，但租金收益归发展商所有。返租期间投资者只交纳银行按揭款，即可拥有该物业，不用交纳任何费用。风险预测按该楼层完全销售完毕总收入按4亿计算，所有选取该投资该筹划计算即：发展商投入资金4亿×40%=16000万元。风险率计算16000/40000=40%完全创业筹划（零首期）详细操作：通过征集社会上较好创业筹划，创业者只需缴纳定金100，000万，同步办理银行按揭，发展商即可提供一年首期免息分期付款方式。或入股形式参加经营风险预测发展商可以依照创业者创业筹划，没有大资金风险。针对一层内街、负一层、二层销售促销办法针对目的人群：有一定资金实力投资者市场预测：据市场比较和预测，如果使用该方案可以增长销售率50%以上。利润提成筹划详细做法：利润提成期限3年期，自12月买家需订立《海昌名城利润合同》所购之商铺无论抵押、转让，《海昌名城利润合同》依然有效；凡选取利润提成制买家所购铺位使用权在规定期限内归发展商所有，买家无权支配使用，但不必承担该铺位有关经营管理费用。一次性收取提成：按成交价每年8%计算，共计三年，共24%，在成交价中一次性扣除；在《买卖合同》中订立拟定交铺期为12分期收取提成方案一按成交价每年10%计算，共计三年，共30%，开业时收取第一年提成利润（成交价10%），一年后收取次年提成利润，如此类推，共三年。买家须订立利润提成合同书，在收取利润时须由买家提供等额正式租金发票在；《买卖合同》中订立拟定交铺期为12月方案二按成交价每年11%计算，共计三年，共33%，开业一年后收取第一年提成利润（成交价11%），两年后收取次年提成利润，如此类推，共三年，买家须订立利润提成合同书，在收取利润时须由买家提供等额正式租金发票。《买卖合同》中订立拟定交铺期为12月回报举例分析状况阐明建筑面积20二层成交价格100万首期20%20此外20%半年无息分期付款银行按揭款60万六成十年每月供款6724元/月返还3年利润提成33万元每年提成11%，3年总计33%每年提成利润9166元/月33万/36个月投资者实际租金获利2444元/月9166-6724投资者实际支出购房款67100-338-11%回租阐明由于市场贷款年利率为5.5%,按滚动资金赚钱某些双利息计算，回报率在8%以上。商场建成后以该筹划购买商铺最保守预测至少有70%出租率。大连市商业物业当前回租回报率不低于8%。据市场调查，本项目试行本筹划楼层租金回报也接近或超过10%。风险预测按该楼层完全销售完毕总收入按10亿计算，按所有选取该投资该筹划计算即：发展商投入资金10亿×3×11%=33000万元。风险率计算33000/100000=33%折扣：位置：品牌主力舰和大面积商铺目：重要针对成交金额较大投资者，由于投资金额较大运用不同折扣给与一定优惠容易促成成交。同步在谈判中折扣也是打破僵局有力手段。目的人群：较大投资者。其她方略使用权出售：目：减少项目空置率搞活商场经营。合用时间：即将开业目的人群：经营者详细做法：由一种经营客户，以一种较实惠价钱把商场大面积进行长期租赁，再把其承租某些拆分为小面积店铺租给小经营者进行经营。旧业主简介大行动海昌集团在大连成功开发了海昌欣城、海昌华城并获得好销售成绩，而这些项目在本地来说也是算是高档次物业。为有效发挥海昌集团客户资源优势，给业主提供一种优越感和荣誉感在公开发售期间举办“旧业主简介大行动”详细操作：凡是曾经购买海昌集团属下物业业主，如果成功简介其他人购买海昌名城即可获得该单元0.2%钞票回赠，而购买者也可获得0.2%折扣。租赁方略抬高租金、延长免租期方略前期推广先采用先租后卖销售手法，投资者但愿明确租金回报，这样风险较低，可以不久作出决定。为了使商铺容易售出，我司建议与经营者洽谈租赁条件时宁可牺牲长某些免租期，也要把租金维持在高水平上，虽然实际有效租金是维持不变,但从投资者看来，租金回报较高而产生投资欲望。例如：一份两年租约，租金价为60元/㎡/月免租期为一种月，两年总租金为：1380元，如果将免租期延长到三个月,表面租金可攀升到65.7元,从投资回报来讲，表面上增长了，容易吸引投资者。引入“全球特许经营加盟协会”大型知名品牌经营公司，由于内部操作比较繁琐普通由洽谈到签约经营需要比较长时间，经我司与多家品牌商家进行接触，就当前工程进度而言难度较大，她们对本项目均采用观望态度，为此我司多方面考重提出“特许经营加盟”招商手法进行招商。特许经营是西方发达国家成熟先进一种零售方式，且近几年来，七十多家特许经营在上海、北京、深圳也获得迅速发展。“全球特许经营协会”旗下附属共有48个国家加盟，产品数量高达1600各种涉及各个层面并且这些产品，属世界二流产品适合本项目经营概念。详细做法：与特许经营达到合同，为本地经营者起到穿针引线作用，协作经营者领取经营权，使整个商场经营产品有一定档次，提高项目知名度。在投资者看来已有固定客源，增强投资信心，对发展商而言减轻反租压力。与“国际名牌”总代理合伙经营在当前工程进度状况下是比较困难引进世界知名品牌进场经营，但与“国际名牌”总代理合伙经营方式进行经营，就可以解决以上问题。详细做法：合伙经营——发展商以商场物业作为入股股本，经营者则以资金、货款和装修作为股本进行合伙经营，从而减轻经营者经营成本缓和经营者资金压力，对于发展商来说，可在短时间内吸纳商家进场为日后项目旺场打下坚实基本。共担风险——由于项目作为新经营场合，经营者对日后经营信心局限性或者资金方面问题，共担风险是使商场有机会旺起来，为日后商场出售及出租得更好价钱作为跳板。方案一设定商场合伙面积1000平方米，租价为100元/m2。即发展商以10万×12=120万元作为首年投资股本，发展商则收取首年发展商总投资额50%即120×50%=60万元次年发展商总投资额15%收取红利及总租金5折，设次年商场经营利润为200万元。即200×15%+120×50%=90万元第三年发展商收取总投资额10%红利及总租金8折，设该年商场经营利润为300万元。即300×10%+120×80%=126万元第四年发展商收取总投资额10%红利及租金，设该年商场经营利润为300万元。即300×10%+120=150万元第五年起发展商不收取红利在第四年发展商收入基本上递增8%。即150×0.08%+150=162万元。如此类推方案二对于知名品牌公司和龙头产品，为吸纳客户带动商场经营和销售，建立发展商与经营者共同进退决心，从而树立双方使用信心。设定合伙经营期为三年，发展商合伙条件同上，即为10×12×3=360万元，而经营者三年总投资额（含装修费用、物业管理费用）不低于400万元。合伙模式为经营者负责经营方向和资金调动，而发展商不直接参加经营，则负责柜台收银和货品出入盘点，每月结算一次。而利润分派方面为4:6，即发展商收取40%利润，经营者收取60%利润。如果经营亏损，亏损某些由经营者承担。发展商则不收取物业租金。带租约出售此方式重要针对投资者。先运用强大客户关系网将商铺租出。购买者购买后，将此前所收租金总额连同对租客权利义务一并转交给购买者。保底出租方案1：将物业以一种较有优惠价格出租，作为保底租金。再每月从租用者利润中抽取20%作租金补充某些。方案2：业主交付等于原则租金一半保底租金，预先进场经营，经营收益与发展商按比例提成，当发展商提成高于或等于经营者应交保底租金时，则不必再交纳当月租金。反之，则需补足补底租金给商场。

营销推广建议一种新项目推出，如果前期没有较好铺垫而仓促地推出市场，其销售业绩一定不如抱负。要使一种项目销售成功，必要作出有针对性、有力度宣传推广工作，项目形象进一步人心，因而获得销售成功。故此，一种项目成功，足够时间、有针对性前期铺垫是必不可少。建议采用“迅速、集中”路线，将广告量集中在一段时间内投放，令海昌名城进一步人心，使销售事半功倍。在炒作海昌名城时，依照“总括——扩大——深化”思路，由总体到局部不断将项目形象树立并明朗化。前期注重强调项目地理位置形象。后期则深化卖点，将具备本项目特色街中街概念优势清晰化。

推广布置推广思路：迅速入市制造轰动效应，抢占本地市场，积极拓展外地市场战略方针。整体时间安排：本地市场销售第一阶段：10月中旬—12月第二阶段：12月1日第三阶段：1月20日第四阶段4月1日第五阶段，6月1日后12月，项目竣工，准备揭幕，针对本地经营者。外地市场第一阶段10月中旬12月第二阶段12月1日第三阶段1月20日第四阶段4月1日第五阶段6月1第一阶段形象建立期时间：10月中旬—12月作为大型商业物业项目，必然面临着诸多劲旅竞争竞争，海昌名城必要慎重出战，做到“首战必胜”，并且不能险胜，只能大胜。否则，就会被拖进一场疲劳战。因而，海昌名城不也许象住宅项目那样逐渐升温。一旦进入公开销售，就必要体现出不可一世气概，第一时间积聚最旺人气，求得第一时间旺销，营造出火爆热销氛围。本地推广：详细炒作先以宣传中山区作为突破口，继而宣传海昌集团，引申出海昌集团项目——海昌名城树立海昌名城项目品牌确立策划各项细节内容，为日后销售做好各项资料准备。形式软性广告、硬性广告、电视、电台、户外广告全面出击，其中以软性广告为主，硬性广告为辅。目：为海昌名城入市进行前期铺垫，提高海昌名城入市姿态提高海昌名城知名度，提高海昌名城整体形象，乃至提高其在客户心目中心理价位；最后能使全大连市所有目光均汇集于海昌名城。为公开发售作准备，使公开发售提供有力客户资源条件：地盘形象建设和包装完毕售楼中心建成宣传配合户外大型广告牌制作完毕样板房装修设计完毕销售资料设计、印刷完毕各大报纸、电视、电台、媒体投放筹划应完毕广告、报纸平面设计完毕前期工作安排：详细炒作内容涉及海昌集团炒作和海昌名城前期预热宣传，重要体现为：完毕炒作海昌集团务实风格和雄厚实力；完毕炒作海昌名城开发理念和发展战略；这一阶段是至关重要环节，是决定海昌名城顺利上市阶段，咱们坚信只有做好每一细节工作，才干获得全盘胜利。在此期间，咱们建议分为三个环节来进行：第一步：纯缮稿炒作在这一阶段，新闻缮稿将是海昌名城推广重要手段，并且缮稿广告费用较低。咱们建议，缮稿刊登期要高，至少每周保持有3-4篇缮稿见报，明显区别于其他楼盘广告形式。依照不同推广周期，在缮稿方面咱们将有针对性进行新闻式报道，对此，咱们使用阻截屏蔽战略。第二步：工商预告广告通过预告性宣传，使市民有急迫感，随着时间逼近市民对项目关注限度逐渐提高。把整个大连注意力之中在海昌名城。建议在内部认购前十天，大连市所有媒体都集中报道海昌名城即将内部认购信息。第三步：推广活动建议海昌名城举办某些大型公益公众活动，以海昌名城赞助形式举办。这样一来，大连关于新闻机构必然对此事进行大肆报道，为了推介这一活动，主办单位也将会在电视、电台等媒体进行大量广告宣传，无形中就将海昌名城不断地灌输给观众。搞赞助活动一来可以提高项目档次；二来让政府机构出面宣传，也可以借助政府名声和活动电视广告宣传为咱们做形象推广，一举两得。外地推广：目：提高项目在外地影响力，拓展外地市场销售，制造新闻热点，为日后正式招商打下基本。工作内容：与中介机构联系，以优惠政策吸引本地知名中介机构为销售代理。选定广州、深圳、上海、沈阳、哈尔滨、长春、鞍山等都市在本地刊登软性文章，专业杂志通过反馈信息，筛选具备招商潜力目的都市为下一阶段销售作准备整合本地投资客资源理解本地投资者投资习惯，试探本地对商场投资兴趣。举办招商活动地点：东北三省（涉及哈尔滨、长春、鞍山、沈阳）时间：11月中旬招商主题：大连王府井即将诞生形式：在本地举办展销会或新闻发布会详细操作刊登软性文章简介大连经济和投资环境简介天津街改造进展项目带来商机简介项目特色优惠办法保底出租筹划带租约出售筹划详细媒体炒作见广告公司营销执行方案第二阶段：公开发售一期时间：12—.1推出数量:约占整个项目25%（如果市场反映热烈可恰当增长推出量）约：13023㎡价格：36500元/㎡推出位置：一层天津街内街某些和某些临街商铺促销办法：利润提成筹划、8+8+8筹划条件：售楼部功能设定；销售制度确立；销售部工作流程；合同等法律文献编制；拟定区域外销售操作方案；售楼员服装制作；楼书内容设计和印刷制作；售楼部价格表、户型图设计和印刷制作；内部认购礼物设计制作完毕；沙盘模型制作；拟定按揭银行；广告胶卷创意和制作，报纸广告发布方案及媒体选取，电视台播放安排。广告及宣传：户外广告创意设计与内容由于户外广告重要针对流动性质人，注视画面时间短暂，因此规定广告体现形式简朴名了，突出主题和项目的志、公司名称、热线电话。电台广告创意和内容电台广告是通过电台频道传递信息广告，考虑其声音传送不易被记忆因素，在项目电台广告创意上应配较高雅音乐作景,用一两句话突出在项目主题,电视广告创意设计与内容环绕中心主题,用动感画面形式反映项目经营路线、典型建筑，获得全新视觉效果。报纸广告创意设计与内容在次期间设计,卖点简介版。形象版重要推出项目形象定位；规划简介版重要简介项目总体规划，建筑特色、地理位置和环境等，卖点简介重要从项目建筑风格、文化品位、配套设施、物业管理等方面分别简介。加强项目从总体到细部所有简介宣传。专项报道、软性宣传在内部认购前，开辟报刊房地产专栏和项目专刊，重要内容是对房地产市场前景形势分析，系统地项目规划设计、项目定位、营销策划等进行综合分析，引起消费者兴趣，引起社会对项目开发广泛关注，从而提高项目品牌。本地推广：工作重点：对前期收集资料、信息进行整顿、总结，进一步加强宣传广度，建立项目知名度，以种种优惠办法吸引买家入市。目：验证项目推广方略、定位与否适应市场，为此后强大销售工作作出准拟定位与调节方针，以便深化推广工作或修正方案，为接下来推广提供最直接市场反馈信息。详细工作环节：就是在海昌名城销期间，运用其一切可以运用手段屡次地加强促销力度，导致一种“排队抢购”既成事实，从而从心里上彻底摧毁买家观望心态。第一步下诚意金阶段时间为11月1日在此期间内只收取诚意金派发认购排队证每排队证缴纳10000暂时订金，到11月第二步内部认购阶段时间为12详细操作如下：时间为1212月1日上午89：00至12：00排队选铺，先到先得；本排队号需与《海昌名城暂时认购书》一起使用。本排队号不设重复号，一次性使用。每号只能认购一种单位。持排队号者可享有内部认购价目表价格，并凭排队号认购特别价格优惠。优惠办法如下：NO.001——NO.010优惠1000元/m2NO.011——NO.020优惠990元/m2NO.021——NO.030优惠980元/m2依此类推。若持筹者未于12月1日12明星开盘在众多发展商不惜重金大量投放广告今日，报纸广告宣传效益应较以往有所削弱。因而，结合项目自身特色，举办有声有色促销活动，更能有效而精确地吸引客户，达到事半功倍效果。邀请国内或港澳台有足够公众影响力，在形象上可以代充分体现项目明星作为形象大使。谭咏麟是香港最知名歌唱明星，在歌迷中有一大批追随着，并且本项目目的客户（投资者）都是与谭咏麟年龄相仿，在她们心中没有年龄隔阂，谭咏麟形象健康，富有气质，社会知名度高，与本项目经营投资目的客户非常吻合。并且谭咏麟在退出娱乐圈后生意做得红火，据香港文报告报道谭咏麟是香港近50年来最成功做生意艺人，谭咏麟在娱乐圈和生意界均有一定影响力和号召力。在项目内部认购当天在现场位置作签名典礼和专家人们做生意心得，对项目销售带来协助，以此旺盛人气和提高楼盘知名度。商铺拍卖选取8-10间商铺进行现场拍卖，同步其中选用1间商铺作为天价成交（可以作假成交），制造轰动效应，利于项目炒作。详细操作：通过媒体宣传投放后，届时，由销售人员为来电或亲临现场客人详细简介项目状况，更故意识地诱导客人，增进一某些购买某些所谓准备“