综合项目工程管理基础手册

序言维修保养在酒店正常运作和给客人提供舒适享受过程中担负着及其关键角色，各项设备使用性能好坏直接影响着客人对酒评价，因些在坚持“预防为主、维修为辅”标准下，保持设备良好支行状态、给客人提供最好服务将是维修职员最终目标。这不单是维修技师责任，企业要求分店全体职员：设备设施操作人员是设备设施维护保养责任者，实施以操作人为主设备维护保养责任制，操作人员必需以严厉态度和科学方法正确使用和维护好设备，必需严格实施岗位责任制和多种设备操作规程维修技师要不停演练和钻石各项业务技术，要定时进行多岗位技能学习或培训，做到“四懂三会”（懂结构、懂原理、懂性能、懂用途；会使用、会维护保养、会排除故障）设备操作人员必需严格遵守操作规程，进行设备开启、支行和停机。维修技师必需坚守岗位，严格招待巡回检验制度，认真填写运行、维修统计，严格实施交接班制度维修人员应定时定点上岗检验，随时注意观察设备运作情况，以现缺点和隐患要立即消除，不能立即消除缺点，要立即向酒店总经理和维修经理汇报，并做好统计，确保设备正常运作。关键设备应定时检验、维修，对在用、备用、封存和闲置设备，全部要定时进行除尘、防潮、防腐蚀等维护保养工作，做好清洁、润滑和禁固工作，立即消除跑、冒、滴、漏等情况发生操作和维修人员应该为设备发明良好动作环境，搞好设备环境即劳动保护、安全生产工作，对本岗位设备要定时检验维护，并做好清洁卫生工作酒店总经理必需对多种设备维护保养落实实施进行定时检验，认真总结操作和维修工作经验教训，不停改善设备管理工作。目录第一部分、维修保养制度篇（一）、维修定义-----------------------------------------------1（二）、维修工作职责--------------------------------------------1（三）、维修汇报制度--------------------------------------------1（四）、维修问题跟进-----------------------------------------1（五）、维修房界定、设定和跟进制度--------------------2（六）、设备巡查制度--------------------------------------------2（七）、维修技师招聘、必备条件和绩效考评制度-----3（八）、维修档案建立制度-----------------------------------3（九）、工具管理制度--------------------------------------------3（十）、酒店节能制度--------------------------------------------3（十一）、动火、焊接相关要求--------------------------------4（十二）、维修物品采购------------------------------------------4（十三）、相关开业分店有噪音施工时间控制------------4（十四）、质保期内维修跟进方法---------------------------5（十五）、大修安排---------------------------------------------5（十六）、分店电脑使用制度------------------------------------6（十七）、维修技师日常工作中酒店礼仪---------------------6第二部分、各系统操作规程及维修指导（一）、室外招牌灯维护和维修------------------------------------------7（二）、墙壁油漆发老，起层、脱落-------------------------------------7（三）、墙壁裂缝处理-------------------------------------------------------7（四）、天花裂缝处理-------------------------------------------------------7（五）、客房卫生间天花漏水处理--------------------------------------7（六）、卫生间地面渗水处理方法-----------------------------------------8（七）、客房各类灯具和电器-----------------------------------------------8（八）、地板翘起处理------------------------------------------------------8（九）、消防保养和演练步骤-------------------------------------------------8（十）、热水系统和巡查-------------------------------------------------------10

（十一）、冷水供水系统-------------------------------------------------------18（十二）、排水系统-------------------------------------------------------------18（十三）、客房卫生间玻璃胶处理-------------------------------------------18（十四）、客房洁具底部、墙角处理-----------------------------------------18（十五）、淋浴玻璃门----------------------------------------------------------18（十六）、防水问题处理-------------------------------------------------------19（十七）、空调系统-------------------------------------------------------------19（十八）、维修问题总结和汇总-------------------------------------------19（十九）、弱电系统觉故障处理方法----------------------------------19（十三）、相关表格--------------------------------------------------------------23第一部分、维修保养制度（一）、维修定义维修是一个泛指，其包含维护、保养和护理。经过维护使酒店设备处于良好运行状态，延长设备使用寿命、节省维修成本（二）、维修工作职责维修技师职责：招待报修步骤，完成设备保养，定时巡检设备故障判定、处理日常维修、紧急维修，追踪维修结果教导酒店保养，针对性教导维修问题验收和监督维修单位保养工作填写维修工单填写（统计、分析）酒店维修维保档案完成酒店维修月报数据搜集设备验收和交接基础维修工程监理和质量验收（三）维修问题跟进2.对于质保期内维修，督促施工单位按时计划进行维保，对不按时保修，维修工程师另外找人维修，并由财务发质保期维修备忘录给原施工单位及法务部、财务部立案，扣除对应维修内容质保金；3.对非质保期维修或新增加项目维修，维修工程师联络维修单位出具维修方案和报价，确定后进场维修4.施工单位进场维修前应和工程联络，依据酒店实际情况进场维修，遵守酒店维修纪律，维修完后必需由总经理或工程经理署名确定5.对于维修问题跟进不立即或未按计划进行维修，酒店应立即邮件或电话和负责维修工程师、维修经理联络，方便做另行安排（五）维修房界定、设定和跟进制度1.各类使用功效正常：冷热水、空调、床、照明、电视、电话、卫生间使用功效确保正常，装修确保不影响客人感受为前提，不得有大面积油漆脱落、发霉，无地板损坏严重、卫生间无玻璃胶异常发黑等情况发生，含有以上各项条件方能够正常出租2.存在以下任何问题全部应设置维修房，立即进行维修，待修复后方可出租。如有以下问题仍出租给客人且无事先充足通知则视为工程经理工作失误A、无热水、无冷水B、电视、空调工作不正常C、电话、上网不正常D、电源、照明不正常E、床铺有故障F、卫生间设施工作不正常G、有大面积油漆脱落、发霉、严重墙壁裂缝、地板严重腐烂翘起3.维修房必需制订维修计划，并估计维修完工日期，不得拖延维修。

（六）设备巡查制度全部设备、机房天天最少确保要巡查一次，并统计相关运行参数和能耗数据各设备房要悬挂巡查统计本，上面关键统计巡查时间、房间情况说明、设备维修保养统计和房间卫生清理具体时间巡查统计要署名确定。统计要具体写明每次维保所更换配件、材料和所做保养项目等对消防、监控、网络、热水器、水泵等应主动联络维保单位进行保养，并做好统计（七）维修工招聘、必备条件和绩效考评制度1.维修技师招聘由总经理负责招聘并安排具体工作2.维修技师必备条件是必需有电工上岗证，机电类设备维护常识，同时要略懂电脑知识，含有相关行业十二个月以上工作经验3.维修技师绩效考评和分店保养计划实施情况和工程维护方面投诉挂钩（八）维修档案建立制度1.为便于进行设备管理和愈加好地跟进设备保养工作，酒店全部公共区域公用设备必需设置设备档案2.档案内容包含设备安装资料、维修保养统计、设备安全单位、保养单位、设备原始参数及实际投入运行时间、设备实际使用寿命等项目3.设备档案必需定时进行更新和检验，依据实际情况制订维修保养计划4.必需有专员负责设备档案保管和更新，随时提醒安排保养计划落实。全部大型设备维修更换配件必需统计在案5.设备档案一式两份，一份悬挂在设备旁边，一份统一存放在酒店设备资料档案内备查和随时统计，全部设备必需进行汇总，并保留电子文档，抄送总经理立案。（九）工具管理制度1.相关工具使用，个人使用工具由职员个人自己保管，丢失了由职员个人负责2.对于共用工具，必需将全部共用工具具体列一份清单，此清单作为交接班时工具交接清点项目，维修技师交接班必需具体清点工具并署名确定，发生丢失由当班负责3.工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向酒店总经理汇报，因为人为原因所造成由责任人按工具价值赔偿4.工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，实施以旧换新制度，经酒店总经理同意可办理报废，重新申购和领用（十）酒店节能制度酒店能源消耗通常占酒店营业额10℅左右，这是一个很大消耗空间，假如控制得好，将大大提升酒店利润。节能降耗从点滴做起，从本身做起，每个人要养成良好节能意识和习惯，将酒店当成自己家一样，为酒店发明更大利润贡献自己一份力量具体要从以下几方面做起：相关空调使用要求：夏天室内温度设置不得低于26℃，冬季温度设置不得高于22℃，尽可能将室内外温差控制在7-9℃之间。各会议室和办公室要做到人走关空调，或提前10分钟关空调相关照明控制要求：尽可能使用节能灯。随手关灯，杜绝长明灯、白昼灯，酒店公共区域和其它办公室或活动场所在能够利用自然光时候要留心关灯，并要做到人走灯熄，客房走廊在能够自然采光情况下也要留心关灯电脑使用要设置成省电模式，在长时间不使用时，电脑自动进入休眠状态相关客房热水温度设定，夏天出水温度可合适调低至39-43℃之间，冬季可调高45-50℃之间，服务员清理房间卫生时严禁使用热水坚持做好能源消耗统计和控制工作，决不浪费一点一滴能源（十一）动火、焊接审批制度严格招待动火、烧焊审批制度，确需动火、烧焊作业时，动火操作人员或施工单位应按要求向店长或店助申请动火许可，得到许可后方可开工动火、烧焊作业前应清除动火点周围5米区域范围内易燃易爆危险物品或作合适案例隔离，并向保安人员借取合适种类、数量灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实汇报离地面2米以上高架动火作业必需确保有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品火花未办理“动火许可证”私自动火作业者，本单位人员给予记小过一次处分，严重给予开除(十二)维修物品采购大宗物品及数量较大物品先填写申购单，等候审批意见对于价值不大且数量较少或需紧急维修物品由维修技师向总经理提出申请，得到总经理许可后能够先行购置，然后凭发票报销全部材料和物品要设置盘点记录表和领用记录表，具体统计各材料使用去向和现存数量和购置数量通常有材料使用或消耗维修必需填写工程维修单，如实注明材料使用数量及名称，并需有部门主管署名确定对于一些能够保修配件要搜集好交给供给商更换（未过保修期全部可联络供给商更换）最低库存制度，全部维修物品必需确保最低库存数量，维修备件数量达成最低库存数量前，必需立即下单采购（十三）相关酒店有噪音施工时间控制施工项目有噪音必需严格按要求时间进行依据实际情况，有噪音施工项目必需控制在天天早上9：30-12：00，14：30-18：00期间进行，不得超出些时间段进行有噪音施工必需在前台粘贴温馨通告，说明此段时间进行施工（十四）质保期内维修跟进制度质保期内发生工程质量方面维修请按下面格式发传真给施工队确定，同时设置专门维修统计和档案，确保施工单位已经收到，同时以邮件形式发送维修工程师及责任人，酒店保留底查看，所需费用报销时注明此笔用在（**单位）施工质保金内扣除字样，质保期满支付质保金署名时以此为住据扣除对应费用。质保期通常情况：水电、设备、灯具、消防和装修类质保时间为十二个月；土建、框架、防水、天面隔热防潮等项目质保期时间为两年。备忘录须有对应报价明细作为附件质保期内维修备忘录格式To:From:Tel:Name接收人名及手机号码：Name发件人名及手机号码：事由：今有以下项目需要贵企业帮助：1、2、以上项目请贵企业在日之前给和回复，日前完成维修，如到期不来或逾期不能完成维修将由酒店自行处理所需费用以下：1.元；2.元，到时全部费用将双倍从工程质保金内扣除谢谢！酒店名称：年月日：（十五）大修安排视客房使用情况制订大修计划用户装修项目要每3-4年左右进行大修和翻新部分单项维修能够依据使用情况制订计划大修计划必需发总经理，由总经理决定是否能够实施，大修计划包含维修项目、维修施工单位、估计维修费用、计划实施时间、计划完工时间有以下情形必需安排大修计划：油漆大面积发霉、严重裂缝、挂花、脱落、变形、色差严重客房卫生间天花严重生锈、脱落、变形、振动客房地板、地脚线损坏严重、变形客房天花发霉、变色、脱落、变形家私破损严重门框开裂、门框油漆脱落墙壁渗水、起泡（十六）分店电脑使用制度电脑严格招待使用权限制度任何人使用电脑使用本人密码进入不得利用电脑做和工作无关事情前台电脑严禁使用移动U盘严禁随便安装和下载各类和工作无关程序和软件监控主机不得安装其它无关软件(十七)维修技师日常工作中酒店礼仪维修技师在日常工作中和其它酒店职员一样，要讲究酒店礼仪，尤其要注意以下几点：在楼层走廊要尽可能靠边走，碰到客人二人而行，更要靠边走，绝对不能从客人中间穿过碰到客人要主动点头问好，面带微笑使用电梯时要遵照让客人“优异先出”标准搬运维修用工具或材料时，注意不要碰撞到客人或酒店任何硬件，如需要人让路必需礼貌在讲“对不起”进入客房要遵照敲门程序，有客人入住房间必需有客房服务员陪同方可进入进行维修第二部分、各系统操作规程及维修指导室外招牌灯维护和维修室外招牌假如维修方便话就立即依据灯具损坏情况进行维修和修复假如不便于维修，就请专业企业每十二个月更换一次灯管，每三年更换一次整流器。每十二个月对固定支架进行维护，刷油漆防锈假如损坏严重而且维修不便，也要请专业企业统一更换，更换灯管时就全部更换，整流器视使用年限假如满3年也进行统一更换检验固定点有没有老化松动锈蚀等现象。如有应立即进行补强和除锈处理墙壁油漆发霉，起层、脱落查找具体原因（内外墙渗水、撞坏、室内结露）假如是渗水造成，必需先做好防水处理，再进行油漆修补修补油漆时必需铲除全部底灰和油漆，重新上灰，油油漆，而且必需整副墙全部重新油过，必需使用滚筒刷油此工作需要请专业维修企业进行修复墙壁裂缝处理假如裂缝不是很显著，能够临时不予理会假如裂缝严重影响客人感受，而且很显眼，就必需进行修补。对于异常裂缝，需立即请报上级，分析裂缝原因，是不是主体结构原因引发修补方法是铲除裂缝周围底灰和油漆，重新上灰，沿裂缝贴裂崩带，再刷油漆，而且必需整副墙全部重新油过，必需使用滚筒刷油（对于结构沉降变形引发裂缝先要进行加固方法然后再进行表面按工艺要求修补）此工作需要请专业维修企业进行修复。天花裂缝处理裂缝不显著能够暂不处理裂缝很显著，并影响客人感受，检验裂缝产生原因（渗水、变形）如是因为渗水必需先做好防水，属于变形就需要随时依据裂缝情况进行修补修补时必需先铲除底灰，贴防裂绷带，重新上灰刷油。新旧油漆之间接缝须平直、客房卫生间天花漏水处理查找漏水原因，管道漏水话更换管道管道周围地面渗水话，在上层地面做防水，需要打烂排水管周围地面，重新敷设水泥，重新做好防水楼板裂缝产生渗水：先将该部位楼板进行补强处理后再将上层卫生间地面瓷砖踢掉，重新按标准做防水最终铺贴地砖由专业维修企业进行卫生间地面渗水处理方法查找渗水原因，找出漏水点假如是地面防水没好，要求拆除地砖，重新做防水，重新铺地砖需要专业企业处理客房各类灯具和电器1.客房各类灯具（床头灯、房间顶灯、卫生间灯、走廊灯）每个月进行除尘工作，加固工作2.客房电箱每六个月进行电箱维护一次以上，项目包含除尘、接线收紧、漏电测试（每个月一次）3.房间各类电器要每六个月定时检验使用情况，是否存在漏电情况，是否有安全隐患4、房间发生漏电跳闸情况处理：插座线路跳闸，拔掉全部电器，再打开开关，假如没跳闸就说明电器有故障，检验电器。假如还跳闸就说明线路或插座面板有问题，逐一拆除插座面板，同时检验线路有没有短路现象5.照明回路跳闸，原因关键有以下几方面：灯具故障，灯具短路，更换灯具；线路故障，分段检验线路情况，逐段排除故障段，根本找出故障路段（八）地板翘起处理1.检验具体原因。（四面留置间隙、地板周围封蜡防潮处理）2.地板质量原因，联络地板厂家更换3.打开地板，假如底部有水，说明房间有渗水情况，请先做好防水后再联络地板厂商更换地板4.假如地板底部没有水，说明没有渗漏情况，和服务员拖地时留下水分太多相关系，要求服务员以后做房时一定要将地板上水抹干（九）消防保养和演练步骤分店消防系统检验和保养项目跟进（十）热水系统保养和巡查一、操作和使用1.开机次序：接通热水机组电源，电源指示灯亮（蓝色），系统进入自检无误后进入等候状态打开水路各阀门按一下“开机／关机”键，蜂鸣器提醒一声，加热指示灯（红色），显示器先显示系统默认设置温度（50），3秒钟后将显示实际水温警告：严禁在无水状态下运行热水机组2.运行开机后，机组即可进入全自动运行状态，自动恒温控制加热时，加热指示灯点亮（红色）：当水温达成设定温度时，加热指示灯熄灭，保温指示灯点亮（绿色），当水温低于设定温度6℃时，重新开启加热注意：为保护压缩机，停机后自动重新开启时有5分种间隔3水温设置系统默认设置温度为50℃，依据实际使用需要，冬季客房出水温度为45-50℃。夏季客房出水温度为39-43℃。如设有自动辅助电加热，电加热温度设置为40℃，上限温度为45℃，下限温度为38℃，就是在水温低于38℃时电加热自动水温达成45℃电加热器自动切断关机不会使设定参数丢失，停电和断电会使设定温度恢复为出厂默认设定温度4.关闭热水机组按控制面板上“开机/关机”按钮，关闭热水机组关掉总电源打开泄水阀，完全放掉机组里滞留水（尤其是冬季冰冻地域要严格遵照实施）二、日常维护1.日常检验加强巡视检验力度，做好检验统计和维护保养统计，发觉异常立即处理加强外转辅助设备维护保养，发明良好工作环境。保持热泵周围良好通风做好能源消耗统计工作，计算每吨热水有电量，立即发觉异常现象2.蒸发器清洁蒸发器积灰严重、树叶、纸片等杂质堵住蒸发器，会降低热水机组支行效率，增加能源消耗要求每个月用水冲洗一遍首先可用毛刷清理较大堵塞物，然后接水管，调低水流量，轻轻冲刷蒸发器，必需时能够先喷部分涤尘，然后再用水冲洗3.板式换热器清洗板式换热器经过长久水循环以后会结垢，造成水流量降低，降低机组效率，严重时会发生超压报警所以依据各地实际使用情况，通常8个月要对板式换热器进行清洗一次清洗方法：首先配比5％稀柠檬酸，加入换热器内，浸泡约一小时（视结垢时间可合适延长）,然后反方向清洗，即用泵进行和原水流方向相反强制循环，时间长短视清洗出水情况而定，最终用清水将柠檬酸清洗洁净警告：清洁前必需先切断电源。清洁蒸发器时不要使用高压水直接冲三、热水系统故障现象分析及处理方案1.开机不能开启：首先检验相序保护是否起保护作用，是，应该查明原因后再起动(A相序不对；B缺相、不平衡；C相序器松动工作不稳定；D烧坏需要换)2.控制器无显示：检验电源是否供给正常，有否供到电路板，如有则检验电路板和显示板连接点，不然更换3.显示板：有电源显示，其它指示灯不亮并按动无任何反应，检验无连接不良后，可先断电后再通电试验运行是否有反应，不然更换4.漏电报警：显示E3，先检验漏电原因后，才能通电开机（A可能是某连接点受潮B电路板感应太敏感，可将感应线拆卸）5.保温后不起动：保温灯亮，但温度下降后不起动，检验连接是否松动，不然更换，假如显示“E2”则为传感器故障，检验线路和传感器6.高压保护：指示灯亮，不能起动，原因（A设置停机温度《标准温度是50度》过高造成高压保护B小循环进、出水不流畅：1）进水量不够造成热交换温度过高2）出水不通畅高温水积压）排除故障方法：清除过滤器杂物后，1）需要等压力下降后；2）关掉电源开关；3）手动复位；4）通电起动7、液位溢水：水满后不停有水流出：A液位器控制失效；B液位探头氧化（刮去氧化层）；C电磁阀关不严（拆开阀芯并进行清理）；D回水阀开启过大(关小回水阀)8.低压保护：是指机组低压，低于设定2千克保护压力情况下不能起动，这种情况电路是正常，控制显示操作开关按动无反应，检验低压表压力是否低压保护，则需要检验漏氟原因并做处理后，加注适量氟后会自动解除低压保护，同时会起动机组9.机组不制热水：1）机组是否停机，2）机组集热器（风机盘管）是否太脏需要清洗，3）检验是否漏氟或不够4）检验压缩机工况是否正常5）检验视液镜氟流动情况，判定膨胀阀是否工作6）膨胀阀不工作现象是低压部分毛细管不冷并无冷凝水7）电磁阀正常通电后会打开10蒸发器结霜处理：1）检验热泵机组电源，2）开启电加热进出水管路阀门，3）开启电加热4）用温水冲洗热泵机组蒸发网，直到冰霜全部融化5）过半小时后再开启热泵机组，并留心机组工作情况11.电加热投入使用应该注意：定时测试电加热运行情况，定时检测电加热温度设定（伴随天气气温高低进行调整），测量其电流大小。查看电热器进出水水温和水流量，检验阀门有没有打开12配套设备损坏：1）到周围五金店购置后立即对其进行更换，假如还在保修期内，要求供给商付钱；2）变频器坏，把主电源跨过变频器直接接到水泵，通知变频器厂家跟进维修。已过质保期一样通知相关变频器厂家进行维修3）水泵坏：启用备用水泵，通知厂家立即进行维修，已过质保期联络周围水泵维修点进行维修13.客房没热水：1）检验机组运行情况，查看热水出水温度2）检验加压水泵运行情况，检验水泵出水情况和出水压力；3）查看房间热水阀门是否被关闭，4）查看热水水箱水位，补水是否立即14.无法补水：1）检验补水压力2）检验液位继电器工作情况3）检验过道水泵工作情况15、工作水箱水位高，储热水箱水位低：1）检验过道水泵工作情况2）检验液位继电器工作情况，3）检验增压水泵工作情况4）检验回水阀开启情况16.机组漏雪种：1)检验机组低压压力；2）检验高压压力；3）补加雪种；4）检验补加雪种后工作情况（高低压压力）；5）检验漏雪种原因和部位；6）进行防漏处理17、客房热水出热水时间长：1）检验机组出水温度2）检验回水管回水量3）检验回水阀开启情况4）检验房间回水阀开启情况5）检验房间热水管道保温情况（十一）冷水供水系统水池每十二个月确保清洗一次（专业清洗企业）、管道维护每六个月一次（除锈、刷油、润滑）电箱维护每个月一次（开关收紧接线、除尘、线路整理）每七天检验自动补水阀门动作情况变频器发生故障处理：拆除变频器，直接将电源接到水泵上（注意水泵运转方向），通知变频器厂家维修，修完恢复正常接线水泵不出水：检验水泵进水管道进水有没有异常、将水泵进行排空气处理、查看备用泵止回阀是否无法工作、查看水泵是否反转、查看水泵变频器输出是否太低（十二）排水系统化粪池视使用情况、容量，每十二个月或六个月疏通一次开面排水每个月检验一次，确保无积水化粪池堵塞处理：打开化粪池检修口，用消防栓水带冲洗化粪池，联络抽粪车来帛吸化粪池（十三）客房洁具底部、墙角处理客房洁具底部、墙角采取白水泥封边定时要用刷子清理假如污染严重，重新刷白水泥待白水泥干透后再卖房（十五）淋浴玻璃门每个月定时检验玻璃门门铰固定情况、滑轮固定情况，每三个月全部房间必需轮检一遍发觉玻璃门有下垂现象立即进行调整，发觉门铰开裂或滑轮损坏立即进行更换发生玻璃门破裂处理：抚慰客人，检验玻璃门破裂原因，清理现场垃圾，注意一定要清理洁净，联络施工队更换玻璃门，重新卖房（十六）防水问题处理发觉漏水现象查找水源从水源处做防水处理客房卫生间漏水必需打掉地砖重新做防水由专业企业进行维修（十七）空调系统每个月清洗空调室内机过滤网一次，空调室外机每十二个月清洗一次，每十二个月4-5月安排进行清洗，请专业空调清洗企业进行（十八）维修问题总结和汇总定时（每七天）总结维修问题，将不能处理问题进行总结；将维修案例进行沟通、总结和交流每个月统计维修次数较多维修项目、维修材料使用比较频繁项目、存在安全隐患项目（十九）分店弱电