综合项目可行性专项方案分析

xxx项目方案可行性分析汇报12月目录淄博市经济发展情况商业地产和投资环境分析项目地块情况分析项目SWOT分析项目定位及关键计划思想项目招商和项目管理成本分析及利润估计结论淄博市经济发展情况一、淄博市经济情况回顾淄博，全国工业经济过万亿16个城市之一，全国城市综合经济实力30强，济南城市圈中心城市，中国历史文化名城，国家园林城市，中国瓷全部。经过建国以来尤其是改革开放20多年建设和发展，淄博经济实力日益增强。1992年以来，淄博连续跨入中国城市综合实力50强行列。多年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，中国生产总值每十二个月全部以10％以上速度增加。二、数据统计淄博市辖区面积2972平方千米，市域面积5968平方千米。市域最大纵距151公里，最大横距87公里。市辖区户籍人口312.92万人（截至11月1日），市域户籍人口476.20万人（截至11月1日），市域常住人口约为500万人（截至底）。，城镇居民人均可支配收入21810元，比增加1.8倍，扣除价格原因，年均实际增加9.2%；农村居民人均纯收入6977元，比增加1.8倍，扣除价格原因，年均实际增加8.1%。总体看，城镇居民收入年均增速超出1979至7.4%年均增速。商业投资环境分析一、商业投资市场分析就淄博市而言，地段价值分为四方面进行界定：商业黄金地段、学区黄金地段、CBD商务黄金地段和人居黄金地段，它们价值关键其实就是突出“便利性”。商业黄金地段享受是休闲娱乐和逛街购物便利性；学区黄金地段享受是学习和小孩读书便利性；CBD商务区地段享受是商务、工作、办事便利性；而人居黄金地段则享受是居家生活、买菜做饭等生活方法便利性。引用中国首富李嘉诚投资理论：地段、地段，还是地段。“我是大赢家”项目针正确就是商业黄金地段便利性，能够为本项目带来经济上巨大效益。二、投资环境分析1、区位环境商业区位优劣，取决于商业交易区内人口密度、消费购置力和潜在用户社会经济地位。商业交易区是指项目所能辐射之范围。离商业中心越近，对用户吸引力越强。在商务中心区域内，因为消费者多元购置力，使各类商业业态相互连接为成片商业区域，从而对消费者更含有吸引力，其商业区位则越佳。本项目正处于最好商业区位。2、商业环境客流量：日均人流量人。周末约人。商场：家酒店：家银行：家医院：家其它：项目地块情况分析地理位置：本项目在山东省淄博市中心xx商业大楼，周围地域为商业区域，酒店、商场、银行、医院等鳞次栉比。关键经济指标建筑总层数：6层项目可用层数：3/4/5/6层，累计180个房间商业建筑密度：密集车位数：项目计划【3层】【4层】【5层】【6层】第四章项目SWOT分析（Weakness）限制●（Weakness）限制●项目所在建筑在环境外观上竞争力较弱。项目所处建筑外观因建造时间较长已显破旧，建筑内部现已经有商品参差不齐，服务水平低下，对我们项目商业品牌提升影响较大。优势（Strength）●优越地理位置。在淄博市中心商业区中心路段，景观、树木，林立人行道两旁，彩色霓虹灯交相辉映。在合理布局计划前提下，进行经营业态划分，在商品上追求新奇独特，确保商业中心连续稳定发展趋势，立于市场不败之地。“我是大赢家”棋牌室在经营业态上，总结了周围经营内容及模式，定位特色经营业态，做到人无我有，人有我强，人强我精。并能够依据市场改变随时进行调整，以适应市场需要，避免无须要风险。SWOT分析SWOT分析●●市场是不停改变，竞争是永远存在。不管是前期用户招商竞争，还是后期消费者竞争全部是趋于白热化。未来周围未知商业项目标开发，也有可能带来潜在威胁。（Threat）挑战●商业区产业结构不完善。产业结构较为单一，酒店及商场较多，缺乏娱乐休闲产业项目。本项目有能力和足够空间，把握市场动态，降低无须要竞争，提升整个产业结构和服务水平，和其它商业项目形成互补，从而提升市场竞争力。机遇（Opportunity）项目定位及关键计划思想棋牌室，作为一个风靡中国商业形态，多年来大有席卷神州之势。经过几年发展，棋牌室在中国经历了一个曲折发展过程：棋牌室最初由早期棋社和赌场演变而来，棋牌游戏作为一个室内，多人娱乐活动，适合在人员密集场所进行，又因活动周期短，人员流动快，所以需要一个场所提供各处人赶来进行棋牌娱乐活动。棋牌室在这么背景下应运而生。服务于小区或区域性市场，含有行业独特征。项目商业计划以下:【3层】：电玩城【4层】：棋牌室/小吃美食街/桌球室（1-2间）【5层】：棋牌室/足疗室（1-2间）服务型商业形态，六大功效惊艳全城【6层】：棋牌室/客房/儿童活动区（1间）服务型商业形态，六大功效惊艳全城“我是大赢家”项目集棋牌室、电玩城、美食、客房、桌球室及儿童活动区六大功效于一体，经过对当地域消费形态深入调查，有意识地对“我是大赢家”项目标商业型态进行合理整合，努力争取达成多个经营相互带动，从而真正实现品牌盈利。科学商业管理，八大盈利模式让你赚不停在商业经营业态划分上面遵从优异商业形态，符合人群消费心理，全方位引导人群消费，实现完全无死角经营：小吃街招商、棋牌室/电玩城/住宿/桌球/足疗室/儿童活动区收益和“我是大赢家”棋牌大赛招商收益（门票、冠名费、赞助费等），八大经营模式相互依靠，完全确保能持久盈利。在盈利模式上，以“二十四小时全天候服务，360度全方位盈利”标准，使目标人群覆盖各年纪层、各生活层，在“吃喝玩乐”中让商家受益匪浅，确保项目经营稳定和连续发展。第六章项目招商和项目管理招商是经营成功前提招商目标招商目标小吃街招商“我是大赢家”棋牌大赛小吃街招商依据小吃街定位及经营模式以“铺档”方法进行招商，铺档招商面积不限大小，不限小吃区域及种类。各档口招商以特色小吃为主，其它餐饮类（如冷饮吧等）为补充，采取统一装修风格及服装，在统一管理下提升品牌整体形象及服务水平。盈利方法采取管理费及销售分成方法实现投资盈利。“我是大赢家”棋牌大赛以推广“我是大赢家”品牌、提升项目整体形象、扩大项目识别度为目标，以公开透明比赛赛制为标准，最终达成娱乐、丰富生活及项目盈利双赢效果。【赛制设置】月赛→季度赛→年底决赛。【内容设置】棋类（象棋、五子棋）、牌类（斗地主）和麻将类。【形式设置】晋级赛、挑战赛。每场比赛全部设置门票、奖项赞助及冠名。【赛程设置】12场月赛、4场季度赛、4场挑战赛、1场年度总决赛。累计21场比赛。【盈利方法】21场比赛门票收益/大赛赞助商/独家冠名权经营模式经营模式本项目将采取统一管理、自主经营基础经营模式：（1）实现经营业态明确合理划分，避免同类经营。（2）自主经营，统一管理。（3）专门管理人员团体。（4）对招商项目建立或聘用专门策划推广团体。营销推广营销推广成功营销推广，将成为“我是大赢家”项目标动力保障，没有好营销推广，再好环境、再好项目，消费者不知道或不接收，全部无法在猛烈市场竞争中生存下来。怎样演绎佰兴生活广场这个品牌，成为了营销推广关键，要想成功营销推广，必需做到以下几点：1.综合性营销推广活动综合性营销活动推广，关键指“我是大赢家”项目标策划设计和营销推广活动。这种类型营销是将消费者吸引到本项目标基础确保。2.短距离营销推广活动所谓短距离营销推广，就是指经过营销手段将居住在本市各区域消费者吸引到本项目中来。3.长距离营销推广活动所谓长距离营销推广，就是指经过营销手段将其它地域消费者吸引到本项目中来。能够经过居住在周围酒店外地用户传输信息，同时利用营销策划向外传输相关信息。保安人员9名保安部经理2名保安人员9名保安部经理2名第七章成本利润分析一、成本投入本项目标关键成本分为三大部分：1.房屋租金总面积：年租金总费用：万2.装修部分根据元/平方米装修标准总费用为：根据5年分摊装修费用，每十二个月分摊：3.管理费用支出管理团体：策划团体：成本投入总计：二、投资回报本项目标关键回报来自三大部分：1.小吃街招商管理费：销售分成：2.各经营收益棋牌室：电玩城：桌球室：客房：足疗室：儿童活动区：3.棋牌大赛：门票：赞助费：冠名权：投资回报总计：第