【政策解读】特色小镇(全方位详细解读)

特色小镇国家政策解读系列Characteristictown让特色小镇彰显真特色2.1特色小镇核心特色小镇【起源】源自国外，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手大约3平方公里左右，相对独立于市区具有明确产业定位、文化内涵、旅游资源和一定社区功能的复合型平台以市场化的方式，将经营特色产业的人，比方搞金融的、互联网的、专业加工的等等产业集聚到这个小镇，经过十几年的积累后形成一定规模，这种特色产业将辐射全国，甚至走向世界2.1特色小镇核心特色产业+旅游产业特色产业：贸易、教育、制造、科技、双创、健康、农业等【内涵】特在形态特在机制特在产业特在功能独特小镇风貌+错落的空间结构以政府为引导、以企业为主体的市场化开发运营机制产业+文化+旅游+社区特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素〔如地域特色、生态特色、文化特色等〕，打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发工程。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化开展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式【定义】特色小镇2.1特色小镇核心特色小镇特色小镇关键：产业培育特色产业旅游产业新兴产业传统产业信息、环保、健康、时尚、金融等茶叶、丝绸、文房、青瓷等旅游+农业旅游+乡村旅游+工业……【关键】2.1特色小镇核心不盲拆不盲盖尊重小镇现有格局不盲目拆老街区顺应地形地貌保持现状肌理延续传统风貌持小镇宜居尺度不盲目盖高楼建设小尺度开放式街坊住区营造宜人街巷空间适宜的建筑高度和体量不盲从承小镇传统文化不盲目搬袭外来文化保护历史文化遗产活化非物质文化遗产表达文化与内涵遵循【三不】（住建部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知）2.2特色小镇现状01国家政策全方位支持国家为了鼓励和支持其快速开展，2106年连续出台多个政策支持小镇开展，更是已经联合银行等金融机构为特色小镇等提供资金方面的保驾护航。2017年1月13日，国家发改委和国家开发银行表示，国家开发银行各分行积极参与特色小〔城〕镇规划编制工作，做好系统性融资规划和融资参谋工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。此后，住建部与国开行、中国农业银行(3.510,0.03,0.86%)等也相继出台支持政策。2.2特色小镇现状发布时间部门政策文件或重要会议主要内容2015年11月国务院《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》发挥小城镇连接城乡、辐射农村的作用，提升产业、文化、旅游和社区服务功能，增强商品和要素集散能力，鼓励有条件的地区规划建设特色小镇2016年1月中共中央、国务院《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》引导和支持社会资本开发农民参与度高，受益面广休闲旅游项目。加强乡村生态环境和文化遗存保护，发展具有历史记忆、地域特点、民族风情的特色小镇，建设一村一品、一村一景、一村一韵的魅力村庄和直游直养的森林景区2016年3月全国两会《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出加快发展中小城市和特色镇，因地制直发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇2016年7月住房城乡建设部、发改委、财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，约占全国建制镇的5％2.2特色小镇现状发布时间部门政策文件或重要会议主要内容2016年8月改革委、财政部《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》根据各省经济规模、建制镇数量、近年来小城镇建设工作及省级支持政策情况，确定2016年各省推荐数量。2016年10月国家发展改革委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》“建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上”，“要把加快建设美丽特色小（城）镇作为落实新型城镇化战略部署和推进供给侧结构性改革的重要抓手”，旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。2016年10月住建部、农发行《住房城乡建设部、中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》进一步明确特色小（城）镇建设重要意义，明确农村发展银行对于特色小镇的融资支持办法，建立贷款项目库。2017年1月国家发展改革委、国家开发银行《关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》充分发挥开发性金融作用，通过特色小(城)镇建设带动区域性脱贫。2017年1月住建部、国开行《关于推进开发性金融支持特色小城镇建设的通知》支持以农村人口就地城镇化、提升小城正公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设；支持促进小城镇产业发展的配套设施建设；支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设。2.2特色小镇现状02新的经济增长点2016年住建部等三部委力推的特色小镇虽然至今开展时间不长，但已初具规模和效应，获得社会各界的认可和支持。在多方共举的情况下，产业新城和特色小镇逐渐迈向由量到质的转变，成为新的经济增长极。首批127个特色小镇也取得了明显成效：新增企业就业人口10万人，平均每个小镇新增工作岗位近800个；农民人均纯收入比全国平均水平高1/3。2.2特色小镇现状03中国城镇化进程的新风口特色小镇已成为中国城镇化进程中的新风口，从中央到地方的政策导向、各行各业的热情参与都预示着这个新市场的巨大可能。从国家住房城乡建设部发布的首批127个特色小镇的分布看，华东和西南地区成为特色小镇聚集区，基于旅游开展型的特色小镇最多，超过一半的小镇采取了PPP建设模式。首批127个国家级特色小镇分布于全国31个省、市、自治区浙江省目前位居第一，共计入选8个，江苏省、山东省及四川省分别入选7个，大局部省份入选3-4个87个镇是国家级重点镇，35个镇是全国特色景观名名镇，24个镇是中国历史文化名镇，33个镇是全国环境优美乡镇镇，242.2特色小镇现状从功能类型的占比来看，首批特色小镇在功能类型的分布上有些不够均匀，基于旅游开展型的特色小镇明显居多，其次为历史文化型，而民族聚居型目前较少。242.2特色小镇现状50.39％18.11％14.96％11.81％2.37％2.36％华东和西南地区的特色小镇数量最多35个，西南区域坐拥丰富的旅游资源，特色小镇多达21个，其中，基于旅游开展型的占大多数未来的小镇建设上，旅游产业既可以作为主导产业成为小镇开展的特色依托，也可以作为信息小镇、农业小镇等特色小镇的补充功能镇，242.2特色小镇现状在这127个特色小镇中，PPP已经展开了广泛的应用，超过半数的特色小镇已经开展了PPP工程，有73%的特色小镇已经购置了市场化的效劳工程入选的特色小镇在市场主体建设方面实现了进展242.2特色小镇现状2.2特色小镇现状04房地产商争相竞逐碧桂园、华侨城、万科、万达、恒大、华夏幸福、招商局、绿城、时代地产等多家房企将眼光投向特色小镇的房企。在面粉贵过面包的现实下，稀缺的土地资源成为各个房企竞逐的对象。而有着大量土地待开发的特色小镇，自然成为房企眼中的“唐僧肉”2.2特色小镇现状碧桂园：五年内将投入不少于1000亿元在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇华侨城：未来将以PPP模式在全国打造100座特色小镇，已在深圳启动凤凰小镇等十大文化产业重点工程华夏幸福：三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇绿城：5-10年内将做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边约三五十公里包围圈内2.3特色小镇类型特色小镇的类型1工业发展型2历史文化型3旅游发展型5农业服务型4民俗聚集型6商贸流通型2.3特色小镇类型以企业为主体，按照该地区产业开展和空间布局协调统一的原那么，集聚和激活创新资源，推动小镇特色产业差异化开展，促进该地区工业转型升级主要小镇有：广东回龙镇〔步步高工业集聚基地〕江苏碾庄镇〔机械设备〕山东西张庄镇〔煤炭、纺织、服装〕浙江柳市镇〔电器制度〕等①工业发展型2.3特色小镇类型通过深挖当地民俗文化、民族文化、历史遗产等，与地方特色和经济开展有机融合，与当代我国保护传统文化的重要任务相结合主要小镇有：河南赵堡镇〔太极文化〕湖北吴店镇〔汉朝历史文化〕广西贺街镇〔古城为全国重点文物保护单位〕河南竹沟镇〔红色文化〕贵州茅台镇〔酒文化〕等②历史文化型2.3特色小镇类型旅游业是此类型小镇的核心产业，国内传统特色小镇大多属于此类，小镇旅游接待效劳功能开展较早，这也是此类小镇的主体功能，一般由政府与企业合作成立旅游开发公司共同开发主要小镇有：河南赵堡镇〔太极文化〕湖北吴店镇〔汉朝历史文化〕广西贺街镇〔古城为全国重点文物保护单位〕河南竹沟镇〔红色文化〕贵州茅台镇〔酒文化〕等③旅游发展型2.3特色小镇类型民族风情浓郁、民族文化保护价值较高和新型城镇化开展潜力较大。一般情况下，非农产业和非农人口相对聚集，且对当地民族特色村寨保护开展工作具有较强的辐射带动作用。主要小镇有：云南畹町镇〔傣、德昂、景颇族聚居地〕吉林东盛涌镇〔朝鲜族〕等④民俗聚集型2.3特色小镇类型利用自身的优质农业资源，以特色农业产业为依托，结合绿色生态、美丽宜居、民俗文化等特征，具有明确的特色农业产业定位、农业文化内涵、农业旅游功能的“宜居、宜商、宜业、宜养、宜游”的新型现代农业开展空间平台。通过整合农业、城镇、科技、文化、创新等要素，构建“产、城、人、文”四位一体、农旅双链协同开展的综合体。主要小镇有：黑龙江兴十四镇〔农业生态旅游〕四川德源镇〔大蒜生产基地〕等⑤农业服务型2.3特色小镇类型核心是突出商贸特色。工贸型小镇的优势是当地手工业、传统工艺制造和具有比较优势的特色产业农贸型小镇的优势是农产品主业突出、市场占有率较高、物流集散根底较好商旅文小镇主要优势是当地旅游资源和文化特色电商型小镇的电子商务普及和应用水平较高，电商企业、电商个体、电商产品相对集中主要小镇有：广西莲花镇〔水果和农产品集散地〕等⑥商贸流通型ContentsPage过渡页特色小镇概述六大融资模式背景与开展历程

六大融资模式工程建议与案例开发运营盈利模式问题与机遇背景与开展历程特色小镇概述3.1特色小镇融资政策环境01鼓励多渠道的对特色小镇的金融支持02鼓励多渠道的投融资创新03政策性信贷资金支持范围《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》明确规定：政策性信贷资金主要支持小镇根底设施配套、小镇公共效劳设施、产业支撑配套设施三方面的建设《关于加快美丽特色小〔城〕镇建设的指导意见》中提出创新特色小〔城〕镇建设投融资机制。国务院《关于深入推进新型城镇化建设的假设干意见》中，提出强化金融支持3.2特色小镇融资融资渠道0105040203多平台参与，缓解政府压力，盘活小镇开展开发性金融发挥“特殊作用”承担长期融资任务，针对基础设施、基础产业、特色产业等领域的建设提供大额长期资金政府资金发挥“杠杆作用”子特色小镇融资渠道中起着引导和牵头作用政策性资金发挥“推力作用”政策性基金就是指国家为促进特色小镇发展而提供的财政专项资金社会资本发挥“主体作用”社会资本引入，缓解政府压力提供小镇建设效率，对民营企业可以获得直接或者衍生利益商业金融发挥“促进作用”一般通过PPP融资途径实现商业金融，商业银行（投资主体）既要成为ppp项目服务商，又要成为规范者和促进者3.3特色小镇融资六种模式融资约束是特色小镇建设的最大障碍，持续稳定的资金来源是特色小镇开展的关键，因此适宜的融资模式对于特色小镇的开展是非常有必要的发债融资租赁资产证券化基金收益信托PPP模式①发债根据现行债券规那么，满足发行条件的工程公司可以在银行间交易市场发行永〔可〕续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行工程收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和工程收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。3.3特色小镇融资六种模式②融资租赁融资租赁集金融、贸易、效劳于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压力设备融资租赁，可以解决购置高本钱大型设备的融资难题售后回租，即购置有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况3.3特色小镇融资六种模式③基金产业投资基金：具有产业政策导向，更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与政府引导基金：由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金，非营利性，一般不直接投资作为母基金投资于子基金城市开展基金：地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信，投资方向为地方根底设施建设工程，通常为公益性工程PPP基金：PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP工程基金；其中PPP工程基金又分为单一工程基金和产业基金等3.3特色小镇融资六种模式城市开展基金运营结构图3.3特色小镇融资六种模式④资产证券化基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，特色小镇建设涉及到大量的根底设施、公用事业建设等，“根底资产”权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。3.3特色小镇融资六种模式⑤收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托方案，募集信托资金，统一投资于特定的工程，以工程的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益3.3特色小镇融资六种模式⑥PPP融资模式特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化效劳方案，特色小镇建成后，通过政府购置一体化效劳的方式移交政府，社会资本退出3.3特色小镇融资六种模式ContentsPage过渡页特色小镇概述六大融资模式背景与开展历程

开发运营盈利模式工程建议与案例问题与机遇背景与开展历程特色小镇概述六大融资模式4.1开发模式开发总模式：【双产业三引擎三架构】4.1开发模式①以特色产业为引擎的泛产业聚集结构主要包括“产业本身+产业应用+产业效劳+相关延伸产业”四个层面〔机器人为例〕“产业本身”即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等“产业应用”包括工业领域的机器人工业4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等“产业效劳”那么包括机器人交易效劳、机器人会议效劳、机器人教育培训等“相关延伸产业”可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等4.1开发模式②以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅游十二要素的范畴，形成以旅游产业带动其他产业开展的多产业、立体网络型产业集群4.1开发模式③旅游目的地架构特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原那么上都是一个以3A或3A以上景区为主导的旅游目的地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地4.1开发模式④

新型城镇化架构特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共效劳设施配套”五大架构。4.1开发模式⑤互联网引擎与智慧化架构以人为中心的特色小镇，应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、生产生活、效劳提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活的全面提升。4.2运营模式〔商业模式〕4.2运营模式〔运营模式〕企业主体，政府效劳，政府负责小镇的定位、规划、根底设施和审批效劳，引进民营企业建设特色小镇4.2运营模式〔投融资模式〕构建以工程为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构4.3盈利模式4.3盈利模式政府是特色小镇开展的最主要推动者，特色小镇的开展不仅可以推动地方经济的快速开展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益。税收收入：特色产业作为特色小镇的核心，以特色产业为核心而开展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收益和就业人口，从而带动地方的开展土地溢价：特色小镇的开展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入无形的收益：如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力4.3盈利模式开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营政策性资金：对于旧工业区、旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入本钱。而企业在引入相关产业和工程落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补贴根底建设收益：这里主要是指土地整理和公共根底设施的工程建设收益。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利工程运营收益：对于开发商来说，门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和局部产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源地产收益：通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远开展4.3盈利模式金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过以下方式盈利产业循环收益：通过基金的方式介入相关产业的开展、工程的开发等，通过企业自身产业与小镇产业的互动，既促进小镇产业的蓬勃开展，又反哺其自身产业的进一步提升，互利互惠，共同获得溢价价值消费信托收益：对于从小镇开发的终端介入，将地产、酒店等的使用权、购置权、效劳消费权等包装成消费信托产品出售，通过预付方式，形成由大量小额预付金构成的资金池，并获得其固定年限内的无偿使用权，再利用资金池进行投资获得收益。同时，也营销了小镇产品，促进了小镇的开展ContentsPage过渡页特色小镇概述工程建议与案例问题与机遇背景与开展历程特色小镇概述六大融资模式开发运营盈利模式5.1问题找准自身定位防止“千镇一面”、唱“空城计”，成为地方政府不得不面对的问题要找有一定的产业特色、与中心城市联系较为方便的小镇，又如有较为悠久历史传承、民族特点或者有较为突出的自然地理特征的小镇小镇的规划和建设，一定要发挥小城镇的比较优势，比较优势就是小镇的最大特色从具备根本条件的小镇发力突出特色以特兴城从“特色小镇”一词首次提出至今，特色小镇的开展确实取得了不少成绩。但在遍地开花的特色城镇建设中，也存在一些问题。防止局部小城镇建设本着“捡到篮子就是菜”的想法5.2机遇01农民收入提高带来机遇02产业转移和农民工回乡创业带来机遇03高铁、公路、桥梁、机场等重大根底设施建成和完善带来机遇04城市居民生活方式变化带来机遇城镇化是现代化的必由之路，特色小城镇建设理当作为推进新型城镇化、促进城乡开展一体化的重要突破口。5.3本卷须知坚持产业引导在特色小镇建设初期，应该尽可能的坚持产业引导，而不是房地产商介入。特色小镇的开展一旦引入房地产，就会拉高土地本钱，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。国家发改委开展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，以特色小镇名义向政府拿地本钱相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。政府不能主导如果由政府号召，政府其实并不清楚哪个产业可以开展，没有盈利动机，政府也不清楚企业会选择什么地方进行特色产业的集聚，可以说，政府不善于和中小企业打交道。更重要的是，政府常常盲目的搞政绩工程，因此更侧重于跟大企业打交道，能在任期内完成自己所谓的政绩，就很难形成特色小镇。ContentsPage过渡页工程建议与案例背景与开展历程特色小镇概述六大融资模式开发运营盈利模式问题与机遇6.1工程建议研究方法研究重点：政策及市场需求分析、当地要素及特色挖掘、小镇选址及规模确定、产业体系构建、功能业态组织、重点工程筹划、空间形态塑造、投资回报分析、招商重点及实施策略等研究方法：根据不同区位分类研究国内外可借鉴案例，融合企业、政府及市场三方需求，明晰产业逻辑、规划逻辑、投资运营逻辑，采用内外专家结合、资料分析与市场调查结合、模式化通用规划与定制化投资品筹划结合、定性定量结合、逐步深入的方法进行精准研究，最终形成可操作的三融小镇方案016.1工程建议研究阶段需求分析规律性、逻辑性、概念性研究阶段指向性、规划性、定性定量结合，研究+规划阶段定制化、定量化、工程化筹划阶段。会形成几类研究成果：对政府〔筹划规划、可研等〕、对投资人和招商对象〔招商手册、投资品说明等〕、对企业内部〔详细投资分析等〕026.1工程建议第一类是大城市、大城市群周围的地区，该区域距离中心城市较近，要素聚集能力相对较强，产业聚集力明显，此区域主要以要素市场的产业运营及产业地产为突破口第二类是在特色资源独特、农副产品、名特优产品特别鲜明且市场占有率大、对当地经济拉动大的地区，打造区域要素市场，做好产业运营，并与政府一起打造城市投资运营商，创新产城融合的PPP模式第三类是构不成要素市场的聚集区，只能是个产地基地，可通过“312”的产业开展路径创新，从第三产业入手，先解决卖给谁问题，再带动一二产业的开展工程选址036.1工程建议为响应国家大城市存量开展、中小城市精明开展的宏观政策，同时考虑到审批和投资运营难度，三融小镇的规模不宜过大，集中建设区以1~5平方公里为宜。以杭州基金小镇为例，规划用地3.2平方公里，核心区用地2.5平方公里，以城中村及铁路仓库等存量用地改造为主，总建筑面积30万平方米，保存了宋代八卦田等生态文