江西龙翔国际江景大盘综合项目年度营销推广专项方案

龙翔国际年度营销推广方案第一部分竞争楼盘情况中央城项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）中央城394套（待售）100000㎡待定销售情况现在正在积累用户当中，开展两次积分活动，分别是：国庆和12月1、2日，其中国庆办理会员积分300分；12月“幸福1+1”老用户积分分，老带新新用户1000积分，新用户200积分形式；元旦在龙翔广场开展晚会活动。春节期间推出1幢（已放出广告）：2梯四户，22层，共88套，估计均价将突破5000元/平米。（二）龙昌商住大楼项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）龙昌商住大楼145套3600㎡5200元/㎡销售情况该项目于12月初开盘，因为去年积累部分交定金用户，并按去年交定价格销售，现在已售百余套，余40套，均价在5200元/㎡。（三）龙腾苑项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）龙腾苑140套15000㎡3700元/㎡销售情况现在开了A、B栋（46套）均已售完，均价为3000—3500元/平米，12月11日C、D、E栋开盘，共93套住宅，20套商业，住宅均价在3700元/㎡，商业均价6800元/㎡，销售不佳，销量不到10套。财富广场项目名称商业套数可售面积/m2）均价（元/m2）财富广场280套79449㎡4元/㎡销售情况10月3日开盘第一期共80套，现已售60套，计划年前再推一期。（五）其它项目项目名称剩下套数销售情况祥瑞花园84套定于元旦开盘，均价4700元—4800元，现在办VIP积分卡50000抵63000。已办40人东园小区204户待售祥龙花园约28户5栋住宅，4栋基础售罄，4#待售龙翔国际2700套已售约700套，剩余套未售土地供给及计划项目名称建筑规模总投资关键建设内容项目责任单位奥园迎宾花园占地120亩建筑面积26万㎡6亿元商品房和配套配套设施建设金城房地产开发企业东湖新区建筑面积10万㎡3.2亿商品房和配套配套设施建设秦森企业廉江南岸沿路开发用地60亩，建筑面积12万㎡2.1亿商品房和配套配套设施建设新全部杉树预留地开发占地12.4亩，建筑面积41640㎡8200万商品房和配套配套设施建设公租房占地96.15亩，建设公租房1420套7500万公租房、廉住房及配套设施建设房产局金龙花园建筑面积2.5万㎡5000万商品房和配套配套设施建设开发区投资企业龙洲预留地开发占地面积13亩，建筑面积2.4万㎡4800万商品房和配套配套设施建设龙泉豪庭建筑面积8800㎡1800万商品房和配套配套设施建设龙南泰开发企业新全部预留地开发占地5.6亩，建筑面积8200㎡1650万商品房和配套配套设施建设小计房地产类项目共24个，总投资37.2281亿元（其中计划投资18.1581亿元）（七)区域房地产市场小结A.现在龙南县房地产市场相对平稳，在售项目不多；B.龙南房源将集中放量，未来项目销售期面临猛烈用户争夺。凸显差异及提升产品附加值是取胜关键；C.未来市场竞争将以新城区和工业园区为主，现在市场存量为3000余套房源，估计消化周期为3—4年；D.楼盘集中于城市新区，价格差异不大，均价在5000元/㎡左右，部分楼盘相对优势较大则价格超出5000元/㎡；E.营销卖点多以地段资源（交通、商业配套）为主，鲜有提升产品本身优势之项目，销售团体缺乏专业性；F.广告力度小，专业性不高，常见广告仅有户外广告、DM、短信等。第二部分项目分析一、项目整体定位建筑项目标建筑风格为异域西班牙风情，欧洲建筑美学给人浪漫、自由感觉，让业主置身龙翔国际，享受完美居家感受。环境项目本身绿化配套，地中海风情园林，超大休闲广场，1200米沿江景观园林，彼岸森林金鸡寨公园。户型项目户型、面积多样化，满足不一样购房者需求，深得消费者青睐。计划项目占地260亩，总建筑面积达成36万㎡，计划为居住、商务、旅游、休闲集合城市综合体，规模体量首屈一指。人文项目自建幼稚园、龙翔学校，从幼稚园到初中“一站式”领先教育配套。精品细节之处表现精品品质。本项目建筑采取斜坡顶，避免漏水、渗水等问题；建筑墙体采取绿色环境保护节能砖，保障房屋冬暖夏凉；园林绿化用心打造，引进异地国外名贵树种….等等这些细节均表现了本项目标精品优势。二、目标用户群定位A．用户年纪段B．用户起源区域C.目标用户群描述1.分布区域：用户群划分区域性大于职业性，主流用户群分布于县城及杨村区域，其中乡镇客群占比近半，她们基于改善居住条件考虑，对在新区置业有强烈需求。2.购置目标：居住自用为主，投资为辅。3.年纪：相对偏年轻，约为20岁—45岁。4.购置力：主力消费群购置力在50万元左右。5.职业类型：①私营业主②个体工商户③机关机关公务人员④老师⑤外出务工人员⑥周围乡镇人群三、销售情况住宅数量：358套商业数量：45套总销售额：2.38亿第三部分年度销售目标一、年度销售目标估计1、剩下房源统计二期住宅（5号地块）序号分期栋数总套数剩下套数销售率%总面积剩下面积剩下总表价剩下销售均价1二期7964589.386918.566281.36275916474392.62280644431.256936.784778.34213104194459.8038133778.793625.84664.4329166874389.7648232390.633977.04369.0815467464190.8158333681.823625.84653.4327469664203.926842300.002157.94000.00785331263.643625.841164.9448087144127.8688624195.832400.8120.744708863900.00小计30613157.1933268.6414032.32613920654375.05一期商业（1号地块）序号分期栋数房号总面积单价剩下总表价1一期商业1#7S262.946465169990725S-1713.137988569648235S-21222.126000733272045S-31222.125000611060054#3S164.4765981085173小计：3584.7821924882一期剩下车库序号分期栋数总套数总面积单价剩下总表价备注1剩下车库1#138.875600217672320#4131.055600733880小计：5169.92951552三期住宅（2号地块）序号分期栋数总套数剩下套数销售率%总面积剩下面积剩下总表价剩下销售均价1三期25403122.505789.24484.08199396494446.76226231630.432895.63.6488184384379.353272300.000000.0042840377.505646.645223.65218888534190.3452954523.707240.846974.55298927624285.9863430873.333707.34988.1443526774404.9273536338.334500.484125.42174778154236.6183630680.003583.6742.4432791104416.6793736360.004500.484500.48191699354259.531038542946.308403.324508.73197906034389.40113916160.001994.821994.8286478344335.151230383313.164470.043988.62168852754233.36133120955.002293.461003.7443336194317.471432302226.673461.212544.65107517494225.241533410100.005053.01000.00小计：51132835.8163540.0743092.964298.34三期商业（2号地块）序号分期栋数总套数剩下套数销售率%总面积剩下面积剩下总表价剩下销售均价1三期256516.67724.66618.89702123011344.88226330.00282.84282.84335309211855.083275260.00294.29173.1637511609.934288362.50673.16310.27343085211057.63529110100.00895.34000.00634660.00703.52703.52891442812671.18736660.00703.52703.52890812812662.2283810820.001275.471167.741487551312738.729333166.67193.59102.61143287013964.23103040100.00443.60.00113140100.00443.890.00123260100.00673.650.00小计：723452.786582.874062.554994648812294.37剩下房源累计总额一期二期三期总计22876434613920652、可销售房源数目目标统计（不含四期）住宅：459套商业：39套3、剩下房源销售额度目标统计（不含四期）住宅+商业：4、8月份销售目标1、完成销售额度90%以上*0.9=2、年度销售目标：3.1亿元5、销售目标分解依据时间节点安排销售阶段。时间销售额说明1月3500万返乡人员及元旦特价房、下乡活动推出本年度销售热潮2月4000万返乡人员及元旦特价房、下乡活动推出+元宵节业主答谢会3月万3.8妇女节“玫瑰情动龙南”活动开展4月万清明节部分返乡人员5月万5.1劳动节活动开展6月2500万风情万“粽”，包粽子创意比赛7月万二、三期交付使用，口碑传输效应8月万老带新促进销量9月3500万老师团购活动及中秋佳节活动开展10月3500万国庆活动开展和“金九银十”购房高潮11月3000万年前购房热潮及对应推广策略12月4000万年前购房热潮及对应推广策略总计3.1亿元第四部分营销推广策略一、整体营销思绪经过对前期业主分析、目标消费群研究、和市场差异化定位，我们不难看出，本项目标教育配套特质、江景、良好居住环境是购置发生关键原因，对于本项目来说，在“整合资源，塑造品牌”营销思绪下走“品质生活+中端产品”之路，继续提升本项目认知度，积累人气，吸引、强化对产品和环境爱好和购置欲望，同时实施突破性营销方法，建立可操作激励和约束机制，确保销售条件落实。在合理价格体系下快速消化，实现开发商资金良性循环。推广目标：打造龙南明星楼盘，提升产品最大有效市场拥有率,促进销售二、整年营销总标准1）针对目标用户群体，挖掘特色定位本项目关键目标群体关键为本县居民，其购房置业目标多为为儿女发明愈加好教育条件，项目定位“龙南高品质生活引领者”主推广告语“书香门第，江景大盘”很好契合她们这一需求，促成下定成交。2）做好县城、乡镇两方面营销推广工作，树立品牌效应本项目用户群体分布区域即使县城占比较大，但近半集中于乡镇，所以决定了后期营销推广在抓牢城区宣传同时也要更重视走乡镇路线，紧紧围绕项目卖点和目标用户置业需求契合点，聚拢来自乡镇刚需买房群体，实现房源消化。以“三期”带动“二期”，前期销售引爆“四期”销售为关键营销思绪因为二期开盘较早，总价相对较低，二期销售率达成57.19%（三期35.81%），应以主推三期销售来带动二期销售，宣传关键：江景、学校和金鸡寨公园为关键述求点，吸引消费者前来购置。二期营销策略为：79#楼两套样板间开放，和特价房活动制订。三、媒介推广提议户外广告户外广告是一个连续性较强广告形式，能够对大众起到强加式宣传效果。户外广告包含户外广告牌、车站广告、灯箱广告、现场包装和环境包装即售点广告（POP），广告牌和灯箱广告要选择在人流较集中地方或较大型车站等地方。为此，应在人流较集中地方设置一至两块户外广告牌（龙鼎大道、人民大道），其内容关键宣传项目专题概念，其目标是加强用户认知度，强化用户认知度。报纸广告报纸广告是房地产信息公布关键媒体，是楼盘销售中最关键、最有效、最简练广告形式。它不仅数量大、覆盖面广、和公众生活联络十分亲密，而且传输速度快，见效快速。不过，报纸广告也有它不足和时效性，而且价格昂贵。报纸广告是进行房地产项目营销关键工具，亦是本案广告总策略主力手段。报纸版面选择以整版为主。在关键销售节点，则应该选择跨版广告，以表现项目标气势和开发商实力，渲染销售热闹场面，且含有足够篇幅可立即通知目标用户群必需销售信息。所以，本项目在宣传推广中以报纸广告为关键传输方法.在报纸种类选择上,以龙南地域主流报纸赣南晚报(夹报)、江西日报为首选媒体电视广告电视广告听觉和视觉冲击力是相当强烈，能使产品瞬间打入用户心理，同时电视广告可有效网罗部分不看报纸用户群体。该媒体含有费用低、播放频率高等特点。提议采取在龙南有限电视网上投放楼盘形象短片和插播飘字广告为关键手段。专题内容：介绍项目信息和品牌形象宣传（龙南电视台）。专业网站广告针对其前期情况发觉，还是有部分年轻人会登陆对应网站对龙南楼盘进行进行了解，相对于平面媒体宣传推广，专业网站行销含有费用低、针对性、互动性、吸引力更强等特点，更关键经过专业网站宣传会树立项目在业界口头传输，便于快速提升市场著名度。网站提议：龙南信息网、龙南论坛交通广告利用交通广告关键用于对于显性和隐性目标用户群体集中或常常途经区域进行撒网式反复宣传，应选择穿梭于城市关键干道且经过本案一到两条线路公交车辆进行包装。包装专题应为项目标投资卖点和多功效优势。公交选择：县城——火车站派发海报:海报含有强烈视觉冲击力、信息量大，可灵活利用；提议定时或节假日期间到特定区域派发（县城和关键乡镇）；四、项目主推广告语：书香门第江景大盘五、活动策略及工作安排序号计划时间内容01元旦特价房及下乡活动活动开始实施02春节继续推出特价房，吸引返乡人员关注、老业主感恩回馈活动（宴请一部人老业主）033.8妇女节“玫瑰情动龙南”活动，来访女用户均可得到玫瑰花一朵045.1劳动节再次开展下乡活动、篮球赛活动056.1儿童节联合龙翔学校举行夏季运动会，并设奖项06端午节风情万“粽”，包粽子创意比赛07老师节老师团购活动08中秋节“海南七日游”中秋至国庆成交用户抽取5名用户09国庆节大型文艺晚会活动（四期项目推广）10感恩节感恩回馈活动，推出xxx套特价房11圣诞节和苹果相约圣诞1）下乡活动目标提升项目著名度，充足挖掘龙南各乡镇和农村潜在市场。内容1、借鉴江西二套户外活动方案，实施小游戏大宣传方法，以游戏参与，赠予礼品方法（红包抽取），每个活动计划抽取四个红包。2、借下乡之际，在显眼位置挂横幅，内容以下：36万㎡高品质大盘[龙翔国际]重磅推出江景经典户型35580983、派发项目宣传单页。推广手段以短信群发广告为主短信群发，并在1月2日做好短信提醒，最大程度提升活动著名度和参与度时间1月2日及5月份费用预算1、活动宣传短信群发：10万条（提议每下一个乡镇，对对应乡镇群发短信）2、奖品（物料）3000元人员（发传单费用）60元/人/半天*8天*2人=960元4、下乡汽车费用：500元累计：约5000*2次=10000元2）特价房活动背景项目现在销售良好，针对龙昌商住大楼、龙腾苑、祥瑞花园开盘，和春节返乡人员，以低价为噱头，快速取得市场关注，促进项目房源销售目标以低价为噱头，快速取得市场关注、聚集人气，从而带动房源整体销售。主题幸福迎新年，特价惠龙南内容在售楼部公开特价房源信息，实施先购先得，并适时依据市场情况推出特价房源。推广手段以户外、短信、宣传单广告为主，配售楼部现场包装。时间12月31日及2月28日费用预算1、活动宣传户外广告：6000元短信群发：1000元（12月31、1月1日、2日共35万条）2、售楼部包装物料：500元累计：约7500元3）3.8妇女节国际妇女节是在每十二个月3月8日为庆贺妇女在经济、政治和社会等领域做出关键贡献和取得巨大成就而设置节日。现在，妇女节已经演变成为社会女性好友们展示自我、表示自我一个关键日子。目标提升项目著名度、关注度、美誉度，吸引竞争对手用户，促进来访，提升项目标销售。主题“玫瑰情动龙南”内容于三八妇女节当日邀请新老业主到销售中心无偿领取玫瑰花一束。推广手段以短信广告为主选择短信群发，并在3月7日做好短信提醒、售楼部包装工作，最大程度提升活动著名度和参与度。时间3月8日费用预算1、活动宣传短信群发：500元3、活动用材玫瑰花：2500元累计：约3000元4）5.1劳动节每十二个月五月一日，举国欢庆，大家换上节日盛装，兴高采烈地聚集在公园、剧院、广场，参与多种庆贺集会或文体娱乐活动，并对有突出贡献劳动者进行表彰。目标聚集人气，促进销售。主题“劳动最光荣、龙翔国际趣味篮球赛！”内容租用一台投篮机，每位到访用户能够有机会10次投篮，依据投篮数量设置奖项推广手段以短信、海报、网络广告为主，配篮球赛现场包装。关键以即时性广告为主，阶段性传达项目活动信息，并进行跟踪炒作。时间5月1月费用预算1、活动宣传网络广告：1000元短信群发：元2、售楼部包装X展架画面喷绘：500元3、活动用材8000元累计：11500元5）6.1儿童节儿童是国家未来，是民族期望，给全部儿童发明良好家庭、社会和学习环境，让她们健康、愉快、幸福地成长，一直是世界各国努力目标，十二个月一度“六一国际儿童节”就是专门为儿童们设置节日。目标积聚人气，以体验式营销活动对目标用户群体形成潜移默化影响，口口相传，最终拉动销售。主题“6.1儿童才艺大赛！内容1、精心制作，细化营销，为目标用户群体准备50中亲自活动比赛，对参与比赛家庭发放纪念礼品。2、邀请全部业主中有12岁以下儿童+龙翔学校提供部分参赛者，前来参与龙翔国际才艺大赛。3、抽奖送出3套家庭装衣饰。推广手段以短信、网络软性广告为主，配售楼部现场包装。选择龙南人气最旺生活交流网络平台-‘龙南小区’公布活动宣传画面，并在节日前一周做好短信提醒工作，提升业主及外界对项目美誉度。时间6月1月费用预算1、活动宣传网络广告：1000元短信群发：元2、活动用材礼品：1000元道具：1000元累计：5000元6）6.23端午节端午节为每十二个月农历五月初五，又称端阳节、午日节、五月节、五日节、艾节、端五、重午、午日、夏节，原来是夏季一个驱除瘟疫节日。端午节是中国汉族人民传统节日，这一天必不可少活动逐步演变为吃粽子，赛龙舟，挂菖蒲`蒿草、艾叶，薰苍术、白芷，喝雄黄酒。目标积聚人气，增加体验式营销活动加深目标用户群体对龙翔国际项目标印象及好评，最终起到促进销售结果。主题“风情万粽，包粽子DIY大赛！”内容邀请老业主及龙南县居民于端午节放假当日前来龙翔国际售楼部进行包粽子比赛和抽奖活动，并赠予老业主精美粽子盒礼。推广手段以短信、网络软性广告为主，配售楼部现场包装。选择电视台、龙南人气最旺生活交流网络平台-‘龙南小区’公布活动信息，并在节日前一周做好短信提醒工作，提升业主及外界对项目美誉度。时间6月12日费用预算1、活动宣传网络广告：1000元短信群发：元2、售楼部包装X展架画面喷绘：500元3、活动用材礼