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文档简介
房地产行业税务稽查技巧房地产业收入确实定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入〔包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入〕和营业外收入。二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建筑的以后用于出售的住宅、商业用房,以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入:1、实行一次性全额收款方式销售的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。2、实行分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议商定付款日确定收入的实现,付款提前的按实际付款日确认收入实现。3、实行银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入,余款在银行办理转账之日确认收入。4、实行托付方式销售开发产品的按下面原则确认:以支付手续费方式托付销售,应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。以视同买断方式托付销售的,按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。以包销方式托付销售的,按包销合同或协议商定以基价并实行超过基价双方分成方式托付销售的,按基价加分成于收到代销清单时确认收入。5、待售产品临时出租的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入,出售时再确认销售收入。6、以非货币性资产分成形式取得收入,应于分得开发产品时确认收入。三、开发产品预售收入确实认开发企业实行预售方式销售开发产品,其当期取得的预售收入先按规定的利润率〔15%〕计算估量营业利润,并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。估量营业利润=预售收入×利润率待预售开发产品完工后,准时结转销售收入和销售本钱、计算出已实现的利润,与估量利润的差额并入当期应纳税所得额。四、开发产品视同销售收入确实认1、以下行为应视同销售确认收入将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、嘉奖等;开发产品转作经营性资产;将开发产品对外投资及安排给股东或投资者;以开发产品抵偿债务;以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。2、收入确认时限在开发产品全部权或使用权转移或于实际取得利益时确认。3、收入确认方法和挨次按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格;同类开发产品公允价值;按本钱利润率确定〔15%。五、代建工程和供给劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同商定结算日或合同完工日确认;2、不在一个纳税年度承受完工百分比法按季确认;3、节约的材料、下脚料等按合同归开发单位全部的,于实际取得时按市场价确认。六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天;实行预收款的为收到预收款的当天。房地产行业本钱的核算一、确定本钱核算对象和本钱工程房地产业本钱以工程作为核算对象,一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个工程;同一地点、构造相近的群开发工程,开工时间相近,又由同一施工队伍施工,也可合并为一个本钱核算对象;规模大、工期长的,可按肯定的区域或部位划分。房地产业本钱按用途又分为土地开发本钱、房屋开发成〔商品房、出租房、周转房等、配套设施开发本钱〔指能有偿转让的配套设施〕及代建工程本钱。二、本钱核算工程房地产业的本钱核算工程包括:1、土地拆迁及补偿费:包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费:开发前的规划、设计、场地平坦等费用。3、根底设施费:供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建筑费用。4、建筑安装工程费:房屋建设施工过程中的各项费用。5、配套设施费:能分摊计入开发产品本钱的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。6、开发间接费:为开觉察场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发本钱的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费如能分清工程则直接计入开发本钱借:开发本钱—房屋开发本钱贷:银行存款〔应付账款〕不能分清本钱工程的,其支出应先归集整理,随后在各工程之间按肯定标准安排〔一般按建筑面积〕借:开发本钱—土地开发本钱贷:银行存款等科目借:开发本钱—房屋开发本钱贷:开发本钱—土地开发本钱2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发本钱,不能分清的按标准分摊,然后计入开发本钱。借:开发本钱—房屋开发本钱贷:银行存款等科目3、根底设施费4、建筑安装工程费自营工程,工程量较小的直接进入工程开发本钱借:开发本钱—房屋开发本钱贷:库存材料〔应付账款等〕工程量较大、建设规模较大的,应经过“工程施工”进行核算借:工程施工贷:银行存款〔库存材料、应付账款等〕然后,依据以下挨次和方法进展安排:①开工报告确定工程本钱核算对象;②按核算对象和成本工程安排材料、人工、折旧等费用;③安排间接费、机械使用费等;④按月计算施工实际本钱;⑤依据完工报告结算实际本钱。账务处理为:借:开发本钱—房屋开发本钱贷:工程施工发包工程及价款结算的核算:一般承受“招标、议标”方式,通过工程招标确定施工企业,应按工程标价,实行按月、一次性和按工程形象进度进展结算。5、配套设施费对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施,可直接计入有关开发本钱。账务处理为:借:开发本钱—房屋开发本钱贷:银行存款、库存材料等科目对不能直接计入房屋开发本钱的配套设施,应先进展归集,然后按可销售面积进展分摊。账务处理为:借:开发本钱—配套设施本钱贷:应付账款〔库存材料、预付账款等〕借:开发本钱—房屋开发本钱贷:开发本钱-配套设施本钱6、开发间接费用对能分清开发工程和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发本钱,账务处理为:借:开发本钱—房屋开发本钱贷:应付工资〔累计折旧、银行存款等〕如有多个开发工程应先归集费用再进展分摊借:开发间接费用贷:应付工资、周转房摊销等如开发企业不设置现场治理机构,除周转房摊销外,其他间接费用可只接进入期间费用—治理费用。最终将间接费用分摊入房屋开发本钱。四、开发本钱转入开发产品待开发产品完工之后,将开发本钱结转入开发产品:借:开发产品贷:开发本钱五、将开发产品转入经营本钱〔或销售本钱〕依据开发产品的销售状况结转经营本钱或销售本钱,其计算和账务处理如下:可售面积单位工程本钱=工程估量总本钱/总可售面积经营本钱=已实现的销售面积×可售面积单位工程本钱借:经营本钱贷:开发产品房地产行业检查的方法及要点一、检查工程有关状况房地产企业的开发工程进展检查时,应从工程的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为挨次进展检查。主要检查有关合同协议和批准书,把握开发工程的总体状况,如总开发面积,占地面积,建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等,为下一步检查打下根底。二、检查财务会计资料对房地产业的检查承受逆查法比较省时省力,从审查报表入手,进而审查总账、明细账,最终有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查,如往来科目,收入、本钱科目等。三、实地检查与询问调查相结合在把握工程开发总体状况和检查账本资料的根底上,深入到工程开发地、销售地实地盘点检查,了解工程的实际建设状况、房屋销售状况及购房者的入住状况。同时广泛和有关人员接触,通过询问沟通的方式了解房屋销售方式,有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的状况,周转房的摊状况等与工程检查中的有关数据进展比对,查证涉税问题。四、营业本钱的检查房地产企业的本钱结转方法为:可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷可销售总面积销售本钱=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应留意以下几个问题:1、审查本钱计算是否正确审查企业是否分清工程,本钱计算是否正确,有无有意〔〔拆迁补偿费〕+根底设施费+设计不行转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费〕估量开发面积,求出估量单位面积开发本钱。检查时要认真核对有关合同和立项书,检查估量单位面积开发本钱是否准确,有无有意提高单位面积开发本钱,造成多转本钱。审查有无将土地本钱、前期工程费、根底设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品本钱,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售本钱。在检查中要留意,房地产工程中建筑的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产治理。有无将应记入开发产品的开发本钱直接转入销售本钱,造成提前结转本钱,少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售本钱,有无早转,多转本钱现象。2、配套设施本钱结转是否正确通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施〔如商店、银行、邮电所入开发本钱现象。一般存在问题为不单独按工程核算,直接将开发本钱列入房屋开发本钱;或单独核算本钱,但不对土地费用或根底设施费进展分摊。3、留意已出租的房产或周转房再销售时,结转本钱是否正确检查时应留意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用,造成多转本钱现象。4、检查有无白条入账现象白条支付材料款,工程款,土地款,甚至以白条的形式检查时可以与合同协议进展比对,检查构成房地产本钱的的代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。五、财务费用的检查房地产业开发周期长,占用资金量大,借入资金较多,利息支出所占比重较大,对于为建筑开发产品借入资金发生的借款费用,应划分本钱对象完工前发生借款费用计入开发本钱。完工后计入财务费用,直接在税前扣除,而开发公司财务处理多为直接进入本科目,当期摊销,削减应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付,并记入有关科目,造成多记本钱。六、治理费用的检查1、人工费用的检查治理费用中工资三费超标准列支,造成多列费用,削减应纳税所得额,少纳企业所得税。2、印花税的检查各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。房地产企业房屋销售〔预售〕合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。房地产企业应税合同多、涉及面广,未贴、漏贴印花税状况极易发生,房地产公司工程开发过程中,签定的各种应税合同数量多、金额大〔如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等。但由于签定合同的部门不能准时向财务供给,财务人员未准时按规定贴花。虽然印花税是个小税种,但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。3、其他方面的检查检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。检查企业有无购入的到达固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。七、销售费用的检查1、销售人员的人数以及提成工资、嘉奖等末照实纳入企业正常人员工资治理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员数量随便性大,工资支出较多。2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不全都,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进展转移隐匿;或将一些“灰色”本钱〔如无票支出、非法支出〕以代理费的形式支出、转账。3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在工程开发期间,要进展大量的广告宣传及业务招待活动,广告费用、业务招待费支付大,然而房地产工程开发周期长,收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费依据国税发[2023]89号文件,其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除,超过比例局部可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待“业务招待费”明细科目的记账金额。八、开发间接费用的检查审查费用的发生原始凭证是否真实合法。周转房作为此科目中的重点一项,要留意摊销是否正再销售时留意收入的结转、流转税的缴纳。在各工程之间的摊销是否正确,有偿转让配套工程和大配套工程之间是否已分摊,多数企业不分摊。九、对房地产企业税务检查的几点建议1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延长检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,对与房地产公司业务团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延长对象。在保证程序合法的根底上,简化延长检查的报请手续,缩短延长检查报批的时间;同时严格标准延长检查状况汇报制度,保证延长检查的效果。2、由于房地产工程开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体状况,检查的内容及觉察的问题带有明显的局限性和片面性。假设以房地产
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