天津二手房交易作业流程

天津二手房交易步骤（全）一、买方看房。

选购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，立即了解手续、费用、程序上改变等最新信息。

确定资金起源。是自有资金，还是向她人筹借，或向银行申请贷款。

价格和面积。依据自己资金，决定可能购置何种区位、多大面积住房。

交通情况。选择一处好住所，等于节省了以后在交通方面时间和金钱支出。

房屋价值。经过反复比较判定房屋价值；委托信得过中介企业或评定事务所进行评定；银行提供按揭时会进行评定。

确定房屋面积。包含建筑面积和使用面积。产权证上通常标明是建筑面积。最保险措施是测验量一下房屋内从墙角到墙角面积。

观察房屋内部结构。户型是否合理，有没有尤其不适合居住缺点；管线是否太多或走线不合理；天花板是否有渗水痕迹；墙壁是否有爆裂或脱皮等显著问题。

了解装修情况。原房屋是否已装修，装修水平和程度怎样；了解住宅内部结构图，包含管线走向、承重墙位置等，方便重新装修。

旧房历史。哪十二个月盖，还有多长时间土地使用期限；是否欠物业企业费用和水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用怎样收取；电梯品牌、速度及管理方法；小区保安水平怎样；绿化工作怎样；物业管理企业提供哪些服务。

产权。注意产权证上房主和卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证真实性，确定产权完整性，有没有抵押、共有些人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织经营范围。

购置二手房

看房、选房“十看十不看”

怎样挑选一套适合自己好房子，是广大购房者普遍关心问题。通常情况下，在确定购房前，大家全部会实地勘查一番，以免因为买下有缺点住房而遗憾。

不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有没有定时巡查、安全防范方法是否周全、有没有摊贩等产生噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到，只有在晚上才能得到最确切信息。

不看晴天看雨天

下过雨后，不管业主先前对房屋进行过怎样装饰，全部逃不过雨水“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留心阳台、卫生间周围地板，看看是否有潮湿发霉现象。

不看建材看格局购置二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家俱、家电等物遮挡，能够清楚地看到整个房子格局。比较理想格局是，打开大门优异入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。假如客厅门直接面对卧室，则私密性较差。多种功效区最好能有效区分开来，如宴客功效、休息功效等。

不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，能够帮助了解是否有渗水情况。而墙角相对于墙面来说更为关键，墙角是承接上下左右结构力量，如发生地震，墙角承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水问题也会随时出现。

不看装潢看做工好装潢全部会让人眼前一亮，有时高明装潢能够把龟裂墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。所以，必需要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板收边工序是否细致，这些地方往往轻易被忽略。假如发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦，挑出这些小毛病，能够增加和业主讨价还价筹码。

不看窗帘看窗外

要注意房子通风情况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检验一下房屋窗户有没有对着别家排气孔。

不看冷水看热水

假如想要知道水管是否漏过水，能够看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。假如房子没有热水供给，通常有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久全部没卖出去。

不看电梯看楼梯

市区内很多二手次新房大全部是电梯房，电梯功效当然关键，但楼梯也不容忽略。看一下是否有住家堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很关键。

不看地上看天上

除了看客厅地板、浴厕瓷砖、厨房外，还要看看灯饰路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。假如有，表示有可能漏水。可能话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫

能够和小区管理员或警卫聊聊天，因为她们是最了解该小区基础情况人，有时甚至比业主更能客观、正确地通知买家房屋相关情况，从她们口中取得所需要信息，有时还能成为买房是否决定性原因。

二、买方进行产权调查。

二手房产权确定方法

在二手房交易过程中，常常会出现因产权不清造成纠纷，那么怎样了解产权情况呢？购房人只有经过房管部门和对出售人身份了解，才有可能取得真实信息。下面就将调查“二手房”产权情况方法及程序作部分介绍。

要了解房屋产权情况，购房人第一步要做是要求卖方提供正当证件，包含产权证书、身份证件、资格证件和其它证件。产权证书是指“房屋全部权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人主体资格。比如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其它共有些人同意证实书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购置权协议或证实；共有房产，要查验共有些人放弃优先购置协议或证实；中奖房产，要查验中奖通知单和对应证实等。

第二步是向相关房产管理部门查验所购房产产权起源。查验具体方法是：查验产权统计。包含：1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有些人产权百分比及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易文件编号，假如查询者期望取得整份文件，可依此编号向相关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易签署日期；4、成交价格，即该项交易成交价，查询者应注意假如成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包含该房屋，而且包含其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有没有债务负担。房屋产权统计只登记了房主拥有产权真实性和原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验相关证实文件。包含：抵押贷款协议、租约等，还要具体了解贷款额和偿还额度、利息和租金金额，从而对该房产有更深了解。另外，购房者还需了解内容有：所购房有没有抵押、房屋是否被法院查封等。

最终，应提醒购房人注意是，购置二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售房屋。因为根据房改相关要求，城市职员以标准价或成本价购置房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年以后，假如出售房屋，原产权单位也有优先购置权利。假如购置是这么房屋，就有可能出现问题。

总而言之，要了解房屋产权真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询相关房产产权统计，二者对照，才能清楚地知道该房一切产权细节，不至于有所遗漏。

怎样看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见是偏黄色和绿色版本。伴随售后公房和商品房并轨上市交易，这两种版本产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号通常由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第

}号”内容组成，反应房屋所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，通常为核准办理该产证时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证实权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证说明，证实其为国家全部土地上房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最关键权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地情况和房屋情况四项内容。其中关键有：权利人，即房屋全部些人，在较早绿色产证中，通常只有一个房地产权利人，其它权利人大多列在共有些人一项中，新版本房地产权证则将全体房屋全部些人全部记载在权利人一项中；房屋坐落通常记载房屋所在地路名、弄号和栋（幢）号；土地情况记载了房屋所占使用权土地基础情况，其中包含土地使用起源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋情况记载了房屋室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、完工日期等基础情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确定。尤其值得注意是在房屋类型中单体独立别墅交易税费和上非住宅基础相同，3％契税和5％综合税或对应增值税。认定是单体独立别墅通常须将房屋类型和第六页地籍图结合起来分辨。房屋类型即使注明是花园住宅或别墅等，不过在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应根据一般住宅纳税。第七、第八页是房屋地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构骑缝章。

三种颜色四种类型

不一样颜色产权证含义

依据1996年3月1日起施行《房地产登记条例》，上海市实施土地使用权和房屋全部权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不一样房地产权益实施分类发放和管理需要，绿、红、黄三证房地产权人分别享受不一样房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产权利人，该证所记载房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方法取得土地使用权：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居计划，1994年12月31日前领取土地使用证内销商品房。

红证所记载房地产不能进入房地产市场。以下情况填和红证：

1：申请集体全部非农用地登记；

2：申请坐落在集体全部土地上单位和个人全部房屋登记。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外拥有其它地块上房地产权利人，该证所记载房地产按要求办理补地价等相关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方法取得土地使用权；

2：坐落在征用划拨土地上单位和个人房屋；

3：公有住宅出售后房屋；

4：职员购置平价房、优惠价房等；

5：赔偿所得房屋。

另外，现在市场上还有一个咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用一个房产证，是当年在房、地分离时由当初房产管理局颁发房屋全部权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规要求：全部黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方法、违约责任，买方交付定金。

购置二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。所以，挂牌价往往高于上家心理价。假如下家在看房过程中，不经意地经过语言、表情等流露出对此物业有极大爱好，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。假如上家急于出售换取现金，或，上家必需在几天之内卖房，愈靠近上家卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价很有利。不然，价格极难谈拢。

最终，注意多搜集所要谈判物业相关资料。下家在谈判前能够先做实地考察，具体了解物业建筑和装修质量、小区交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或计划中是否存在不足和缺点等问题。等到正式和上家谈价格时，下家能够把所了解该物业这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足准备，只有她让出多少个“点”，才有把你留住可能。

二手房买卖下定金四步骤

确保定金协议有效成立

一、要求中介企业出示其和上家之间就该房屋挂牌出售委托协议。在该协议中应该包含房屋基础情况、房价、委托期限及委托中介企业向下家收取定金内容。

二、和中介企业签署书面中介协议。该协议最少应包含房屋基础情况、房价、保留期限及定金处理方法等约定，并一定要加盖中介企业印章。

三、和中介企业签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介企业出具上家委托中介收取定金委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介企业出具收取定金收据。该收据仅有中介企业经办人员签字不行，一定要加盖中介企业印章。

遵照上述四个步骤付定金，下家和上家之间定金协议便能确保有效成立，一旦上家不一样意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签署房地产买卖协议。

签署二手房买卖协议七个必需

1．必需确定房主真实身份买卖双方在签署协议前首先需检验签约主体真实性，关键是核实房主身份。所以对于业主证件真实性和其和业主身份一致性是签署买卖协议前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保情况下，该项问题更需引发用户注意。

2．必需明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到情况，造成违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署协议时就明确写清双方责任和权利，和违约金偿付金额和时间，遵照标准就是双方责权利对等。现在绝大多数二手房买卖协议中违约金百分比全部有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会造成违约方据此拖延支付时间，使条款实际约束力和实施力下降，所以协议中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）要求期限内向卖方（买方）支付违约金”条款，以确保协议条款最终落实。

3．必需标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不一样时间段打给房主。所以，卖方需要明确买方付款时间，而同时尾款支付时间有赖于房产过户日期，所以买方有权利知道房产过户时间。假如逾期则依据实际情况由违约方实施第2款项中违约责任。

4．必需注明费用交接时间这是买方所应关注房屋本身隶属问题，属于“房屋交付”中关键条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用交接年月日。因为交接时间明确是清楚划分责任关键，同时假如是公房交易，对于物业、供暖等费用交纳时间和标准，原房主单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出配合和买方需要签署协议等，全部应在协议中明确写明。

5．必需有代理费明细单随，着中介市场不停完善，消费者逐步认识到信誉好经纪企业能切实保障买卖双方权利。经过经纪企业交易二手房百分比在逐年增加，比该数量翻了一倍还多。所以，经纪企业代理费越来越受消费者关注。不过，现在市场上存在经纪企业代理费收取不明确问题，在协议中只写其占总房款百分比，而并没有明细单，这中间就会存在信息不对等，最终损害消费者利益。所以买卖双方在签署协议时，一定要要求经纪企业明确写明代理费用途。

6．买方必需见房主，现在有些经纪企业有“收购”业务，所以出现“一房多卖”违规操作，即经纪企业在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其它用户看房，最终谁出价高便卖给谁，不惜和第一个用户毁约。理由常常是房主不卖等经纪企业免责条款，即经纪企业无需为其违约行为负担任何违约责任，而交了订金消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，假如此时您能够行使本身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??

7．必需学会使用补充协议

买卖双方在签署协议时假如碰到协议条款不明确，或需要深入约定时，要在协议相关条款后空白行或在协议后填写附加条款，将协议中对双方意思写明，会降低后续阶段因意思含混而造成不便和麻烦。

怎样签署二手房买卖协议

在二手房交易中，很多购房者往往只考虑房产价值高低，而忽略了交易中可能出现问题，对于怎样签署房地产买卖协议所知更少。实际上，二手房买卖协议在签署前和签署时更需要尤其注意。

签署前

购房者一定要对售房者有较为全方面了解。

1、查看产权全部些人身份证件。

2、房屋产权证上产权全部些人是一位还是几位？假如是几位共有，则共有些人是否全部同意？

出售房产时，房屋产权共有些人一定要全部同意。在签署房产买卖协议时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

对立即进行交易房产进行必需了解。

1、售方提供房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其它？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？依据《中国担保法》要求：抵押期间，抵押人转让已办理登记抵押物，应该通知抵押权人并通知受让人转让物已经抵押情况；抵押人未通知抵押权人或未通知受让人，转让行为无效。在这里，假如该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押第三方即某人、某企业或某银行；受让人就是购房者。这个要求意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未通知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？假如该房产已经出租，则需要售房者提供该房产承租方出具在相同条件下放弃优先购置权申明。同时购房者还要查询售房者和该房产承租方所签署租赁协议是否登记立案？依据《上海市房地产转让措施》要求：转让已经出租房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁协议登记立案，该租赁协议由房地产受让人继续推行。这个要求意思是售房者转让已经出租房地产，因该房产而签署租赁协议是登记立案，则租赁协议由购房者继续推行。也就是说：假如购房者购置该房产是为了投资，这种带租约房产是比较适合；假如购房者购置该房产是为了自己居住，这种带有已经登记立案租赁协议房产会对购房者造成较大影响。

签署时

需要准备证实材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。不管哪种情况，全部需要购房者准备好以下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人户口簿或出生证实；3、有委托代理人，须提供经公证委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供公证材料是外文需到上外翻译企业翻译。境外人士提供有些材料如委托书、同意书等必需经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地域：经国家司法部授权香港律师公证；2）澳门地域：中国法律服务（澳门）企业；3）台湾地域：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会查对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚协议中约定内容。

尽管二手房交易当中使用《上海市房地产买卖协议》，是由上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局联合制订规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点填写（假如正文写得不够全方面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款金额是否写清楚？

2、付款方法该怎样？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这和购房者自己资金流转是否有冲突？避免向售房者负担逾期付款违约责任。

3、购房者如需按揭贷款，在协议中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行操作程序及要求，一定不要使自己贷款额度超出贷款银行要求额度，造成贷款审核不能经过，现在上海大多数银行能够贷款七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家俱、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在协议附件中列出明细清单）；

5、交房前和交房后物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来负担？通常是交房前由售房者负担，交房后由购房者负担；

6、房地产风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让措施》要求是：房地产风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任，从其约定。大多数购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金数额是否约定清楚？

8、房地产买卖协议何时生效？（这对购房者是否能够很好地推行协议是至关关键）

1）假如交易双方没有尤其约定，则交易双方签字后协议即为生效。

2）交易双方对协议效力能够约定附加条件，附加条件自协议成立时生效。

3）交易双方对协议效力能够约定附加期限，附加期限协议自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖协议时应经过公证，此时协议方才生效。

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务步骤

第一步

贷款方案咨询

第二步

抵押物评定

第三步

预审贷款资料经过签署贷款协议（下家)

第四步

贷款资料进银行，银行审核经过

第五步

房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步

领取新产证、她项权利抵押证实

第七步

银行发放贷款

第八步

结案

二手房按揭贷款知识汇总

评定个人购房能力七大步骤

第一步：看现金等价物

此概念源自会计学，即评定你现金，不应该看你银行存款，还应看变现能力比较各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转

还款是连续比较长时间，所以一定看自己资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力

筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其它突进筹款（如典当、亲友资助）

第四步：计算月收入

月收入=工资收入+其它收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

第五步：每个月合理还款能力

合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额

依据自己每个月合理还款能力和能够贷款年限和自己期望贷款年限平衡，计算可得

第七步：估算最大房款

最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力

/

最大房款

>20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合贷款应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款购房贷款范围；

2：在含有申请个人住房公积金贷款资格同时，还应含有个人住房商业性贷款条件；

3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

二手房贷款所需资料

1：

申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度直系亲属身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

2：

申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人和配偶不是同一户口，需另附婚姻关系说明

3：

原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供上海市房地产买卖协议2份；

5：

房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6：

借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7：

借款协议、抵押协议1套：公积金借款协议6本、商业性借款协议5本，抵押协议4本；担保协议1份；

8：

借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲单位和个人住房公积金帐号（或职员住房公积金结存单）每人各1份

9：

借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金承诺书每人各1份

10：

申请人家庭收入证实材料和相关资产证实等。（依据备注情况确定，包含工资单、个人所得税纳税单，三资企业职员由单位提供月收入证实；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券和常常性汇款起源证实等）

11：

如以上资产属申请人家庭组员全部，需附送相关家庭组员同意共同还款承诺书1份

12：

已存满要求期限住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其它类型则无须）

13：

企业许可借款申请办理企业住房基金个人住房

其它更多天津二手房信息，能够在天津二手房论坛查找，对二手房交易步骤还有什么问题话也能够跟贴告诉我：）天津二手房买卖协议-1-94:35:53卖方：________（以下简称甲方）身份证号：______

买方：________（以下简称乙方）身份证号：______

依据《中国协议法》、《中国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之要求，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致基础上，就乙方向甲方购置私有住房，达成以下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、隶属设施：

1、甲方所售房屋全部权证号为"______号"，房屋土地使用权证号为"______号"；

2、甲方所售房屋在______区______路（街）______号，为______结构；

3、甲方所售房屋建筑面积______平方米；

4、甲方所售房屋隶属设施为______。

第二条房屋价格及其它费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）___拾___万___仟___佰元整（含隶属设施费用）；

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。

第三条付款方法：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四条房屋交付：

甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后___日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等原因造成甲方逾期交房，则房屋交付时间可据实给予延长。

第五条乙方逾期付款违约责任：

乙方未按本协议要求付款方法付款，每逾期一日，根据逾期金额2‰支付违约金，逾期达30天以上，即视为乙方不推行本协议，甲方有权解除协议，到时将由乙方负担此次交易中双方全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

第六条甲方逾期交房违约责任：

甲方未按本协议第四条要求将房屋立即交付使用，每逾期一日，根据购房总价2‰支付违约金，逾期达30天以上，即视为甲方不推行本协议，乙方有权解除协议，由甲方负担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付房价10%违约金。

第七条甲方确保在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在产权纠纷和财务纠纷，由甲方负担全部责任。

第八条本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签署补充协议，补充协议和本协议具相同法律效力。

第九条本协议在推行中发生争议，由甲、乙双方协商处理。协商不成，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十条本协议自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条本协议一式五份，甲、乙双方各执一份，其它三份交相关部门存档。甲方（签章）：

乙方（签章）：

住址（工作单位）：

住址（工作单位）：

联络电话：

联络电话：_________年____月____日房地产经纪管理措施住房和城镇建设部国家发展和改革委员会人力和社会资源保障部

房地产经纪管理措施

中国住房和城镇建设部中国国家发展和改革委员会中国人力资源和社会保障部令第8号

《房地产经纪管理措施》已经10月27日住房和城镇建设部第65次部常务会议审议经过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现予公布，自4月1日起施行。

住房和城镇建设部部长姜伟新

国家发展改革委主任张平

人力资源社会保障部部长尹蔚民

二〇一十二个月一月二十日房地产经纪管理措施

第一章总则

第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人正当权益，促进房地产市场健康发展，依据《中国城市房地产管理法》、《中国协议法》等法律法规，制订本措施。

第二条在中国境内从事房地产经纪活动,应该遵守本措施。

第三条本措施所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金行为。

第四条从事房地产经纪活动应该遵照自愿、平等、公平和老实信用标准，遵守职业规范，恪守职业道德。

第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应该根据职责分工，分别负责房地产经纪活动监督和管理。

第六条房地产经纪行业组织应该根据章程实施自律管理，向相关部门反应行业发展意见和提议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提升。

第二章房地产经纪机构和人员

第七条本措施所称房地产经纪机构，是指依法设置，从事房地产经纪活动中介服务机构。

房地产经纪机构能够设置分支机构。

第八条设置房地产经纪机构和分支机构，应该含有足够数量房地产经纪人员。

本措施所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪机构和分支机构和其招用房地产经纪人员，应该根据《中国劳动协议法》要求签署劳动协议。

第九条国家对房地产经纪人员实施职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一计划和管理。

第十条房地产经纪人实施全国统一纲领、统一命题、统一组织考试制度，由国务院住房和城镇建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，标准上每十二个月举行一次。

房地产经纪人协理实施全国统一纲领，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试制度，每十二个月考试次数依据行业发展需要确定。

第十一条房地产经纪机构及其分支机构应该自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门立案。

第十二条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应该将房地产经纪机构及其分支机构名称、住所、法定代表人（实施合作人）或责任人、注册资本、房地产经纪人员等立案信息向社会公告。

第十三条房地产经纪机构及其分支机构变更或终止，应该自变更或终止之日起30日内，办理立案变更或注销手续。

第三章房地产经纪活动

第十四条房地产经纪业务应该由房地产经纪机构统一承接，服务酬劳由房地产经纪机构统一收取。分支机构应该以设置该分支机构房地产经纪机构名义承揽业务。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

第十五条房地产经纪机构及其分支机构应该在其经营场所醒目位置公告下列内容：

（一）营业执照和立案证实文件；

（二）服务项目、内容、标准；

（三）业务步骤；

（四）收费项目、依据、标准；

（五）交易资金监管方法；

（六）信用档案查询方法、投诉电话及12358价格举报电话；

（七）政府主管部门或行业组织制订房地产经纪服务协议、房屋买卖协议、房屋租赁协议示范文本；

（八）法律、法规、规章要求其它事项。

分支机构还应该公告设置该分支机构房地产经纪机构经营地址及联络方法。

房地产经纪机构代理销售商品房项目标，还应该在销售现场显著位置明示商品房销售委托书和同意销售商品房相关证实文件。

第十六条房地产经纪机构接收委托提供房地产信息、实地看房、代拟合相同房地产经纪服务，应该和委托人签署书面房地产经纪服务协议。

房地产经纪服务协议应该包含下列内容：

（一）房地产经纪服务双方当事人姓名（名称）、住所等情况和从事业务房地产经纪人员情况；

（二）房地产经纪服务项目、内容、要求和完成标准；

（三）服务费用及其支付方法；

（四）协议当事人权利和义务；

（五）违约责任和纠纷处理方法。

建设（房地产）主管部门或房地产经纪行业组织能够制订房地产经纪服务协议示范文本，供当事人选择。

第十七条房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其它服务，应该向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签署协议。

第十八条房地产经纪服务实施明码标价制度。房地产经纪机构应该遵守价格法律、法规和规章要求，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准和相关房地产价格和信息。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明费用；不得利用虚假或使人误解标价内容和标价方法进行价格欺诈；一项服务能够分解为多个项目和标准，应该明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

第十九条房地产经纪机构未完成房地产经纪服务协议约定事项，或服务未达成房地产经纪服务协议约定标准，不得收取佣金。

两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，只能根据一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

第二十条房地产经纪机构签署房地产经纪服务协议，应该加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理署名。

第二十一条房地产经纪机构签署房地产经纪服务协议前，应该向委托人说明房地产经纪服务协议和房屋买卖协议或房屋租赁协议相关内容，并书面通知下列事项：

（一）是否和委托房屋有利害关系；

（二）应该由委托人帮助事宜、提供资料；

（三）委托房屋市场参考价格；

（四）房屋交易通常程序及可能存在风险；

（五）房屋交易包含税费；

（六）经纪服务内容及完成标准；

（七）经纪服务收费标准和支付时间；

（八）其它需要通知事项。

房地产经纪机构依据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外其它服务，应该事先经当事人书面同意并通知服务内容及收费标准。书面通知材料应该经委托人署名（盖章）确定。

第二十二条房地产经纪机构和委托人签署房屋出售、出租经纪服务协议，应该查看委托出售、出租房屋及房屋权属证书，委托人身份证实等相关资料，并应该编制房屋情况说明书。经委托人书面同意后，方能够对外公布对应房源信息。

房地产经纪机构和委托人签署房屋承购、承租经纪服务协议，应该查看委托人身份证实等相关资料。

第二十三条委托人和房地产经纪机构签署房地产经纪服务协议，应该向房地产经纪机构提供真实有效身份证实。委托出售、出租房屋，还应该向房地产经纪机构提供真实有效房屋权属证书。委托人未提供要求资料或提供资料和实际不符，房地产经纪机构应该拒绝接收委托。

第二十四条房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金，应该经过房地产经纪机构在银行开设用户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

交易资金划转应该经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构签字和盖章。

第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：

（一）捏造散布涨价信息，或和房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易；

（四）泄露或不妥使用委托人个人信息或商业秘密，谋取不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目标，就同一房屋签署不一样交易价款协议提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务房屋；

（九）为不符合交易条件保障性住房和严禁交易房屋提供经纪服务；

（十）法律、法规严禁其它行为。

第二十六条房地产经纪机构应该建立业务统计制度，如实统计业务情况。

房地产经纪机构应该保留房地产经纪服务协议，保留期不少于5年。

第二十七条房地产经纪行业组织应该制订房地产经纪从业规程,逐步