无锡新城项目营销报告B-城市解读

第二局部城市解读城市背景1、地理位置——长三角都市圈物理中心如图，无锡地处江苏省南部、长江三角洲中部，北靠长江，西接常州，离南京183公里；东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界，是上海大都市圈的有机组成局部，是江苏省经济开展的先导地区和创新的中心。从地理位置上看，无锡位于沪宁线的中点，是长三角都市群的重心所在。2、面积和人口——撤市设区，有序扩张无锡市域面积为4788平方公里，01年撤市设区后，市行政管辖面积1622平米公里，包括崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、锡山区、惠山区和新区。无锡市域面积为4788平方公里，01年撤市设区后，市行政管辖面积1622平米公里，包括崇安区、南长区、北塘区、滨湖区、锡山区、惠山区和新区。2003年年底全市户籍人口为442万人，至2004年年底，全市户籍人口到达447万，增加了5万人，2004年全市人口自然增长率为0.95‰，人口规模有序扩大。3、经济指标——实力雄厚，居民收入居全省前列近年来无锡GDP与人均GDP增长态势分析：短短五年时间里，无锡国民生产总值就整整翻了一番，平均保持20%的增长率，这样的高增长率必将带动无锡走上新的台阶。03年无锡人均GDP已经突破5000美元，到达了中等收入国家和地区的平均水平。经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速开展相互促进，使得原有的无锡市区规模与之无法适应。在这样的形势下，疏散老城人口，降低人口密度，城市进入快速裂变、扩张时期。城市地位1、长三角都市经济圈长江三角洲是我国经济实力最强劲的地区之一，无论在经济总量还是开展速度上，长三角区域已成为中国经济快速开展的典范，长三角今后的开展趋势主要是打造世界级制造业中心，并逐渐把产业的控制部门和高端部门留在中心城市，而把协作配套业务向周边地区及全国扩散，并借此延伸长三角都市圈中心城市的效劳业辐射半径和影响区域，把产业做大增强作为效劳业扩张的根底和依托。2、无锡之于长三角从地理位置上，无锡处于长三角的物理中心，负有重要的联结作用，是长三角城市链上的明珠。从经济层面上，2004年无锡市国民生产总值为2350亿，同期上海为7450亿，苏州3450亿，而且无锡与上海之间的经济关联度高达11.9，远远超过拥有“近水楼台”优势的苏州，所以，在上海为龙头的长三角都市经济圈中，无锡是上海的一个重要助手，区域二级中心。从产业层面上，以无锡新区为代表无锡高新技术产业正在成为长三角地区一个重要的高新技术基地，吸引了大量的外资，同时作为长三角制造业中心的一个重要组成局部。城市开展1、双轴开展的城市概念，主城向南的开展潮流城市开展轴研究——双轴开展，沪宁轴为主根据地形地貌及交通特点，无锡城市沿沪宁高速公路、沪宁二级公路、环太湖公路、华清路、中南路、京杭大运河等向南开展较为适宜，这条走廊作为无锡城市的主要开展方向。此外，随着江阴长江大桥建成、江阴港开发及城市经济能力增强，平行锡澄路、锡澄高速公路、锡澄运河，向江阴方向开展，作为无锡城市开展的副走廊。主轴——沪宁开展轴与上海经济区开展布局一致，充分利用无锡处于苏、锡、常大城市开展地域中心的优势，平行于沪宁铁路和高速公路方向，向两端延伸。辅轴——北向开展轴与长江上游及苏北地区大片腹地相照应，充分利用江阴处于长江沿线的有利条件，形成无锡市与江阴市的城市联结带，向北拓展。主城区开展趋势——城市向南，居住向南随着市中心、副中心用地日趋减少，城市人口疏散逐步向城市外围的新开展空间导向。随着太湖广场周边建设的日益成熟，无锡城市中心正在南移，并在太湖广场形成无锡未来的城市CBD。随着地铁一号线2013年通车确实定，向南居住将成为无锡未来的趋势。轨道1轨道1号线〔示意〕原城市中心城市未来CBD滨湖区未来行政中心无锡市在2001年进行了新一轮的城市总体规划，期限为2001—2020年。2、人口开展规划——外来人口居多，卫星城尚未定型无锡作为一个正在成长中的国际制造业基地，城市人口增长主要来自两个方面：一、外来产业化人口，仅2005年一季度就吸引了135万外来人口〔局部落户〕，二、是在特大城市框架规划下的城乡人口转变。3、人均消费水平——追求品牌消费，追逐圈层认可。2006年，无锡人均GDP到达近8000美元；2010年，无锡人均GDP将到达1万美元。人均收入的上升，带动大量社会消费的上升。直接影响到了无锡人的消费观，追求品牌消费，追赶时尚潮流使得这里人们对新事物的接受程度一点也不亚于上海。2006年无锡人均消费性支出排名江苏省第二，仅次于南京市。纵观全市，服装、汽车、日用品、消费品等世界一线品牌全面登陆。无锡居民人均经营性收入、财产性收入相对常州、苏州要高，成为苏南有名的“富人圈”。无锡人的消费观日益倾向品牌化。有调查说明，人均GDP突破5000美元，就意味着到达了中等收入国家和地区的平均水平，进入品牌和奢侈品消费的高速增长期。2004年无锡市城镇居民家庭收入构成比照收入分类〔单位：元〕绝对额〔单位：元〕比重工薪收入896760.24%经营性收入12128.14%财产性收入4803.22%转移性收入422828.40%总收入14886100%4、交通开展规划——外围长三角一体化，城内“三环十二射”高速路网目前，无锡市境内已拥有沪宁、锡澄、锡宜、沿江、宁杭五条高速公路，总里程220公里，每百平方公里密度达4.6公里，超过江苏平均水平两倍以上，居全省第一。已启动的无锡第二轮高速公路网规划显示，无锡将进一步增加与上海联系的通道，锡宜高速东延、跨太湖高速通道、沪宜省道等，无锡至上海的快速通道将达７条，为城市纳入长三角一体化提供了有力支撑。轨道交通长三角城际轨道交通的开展目标是：建设以上海为中心，沪宁、沪杭〔甬〕为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，根本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。到2020年，长三角地区城际轨道交通总里程到达815公里。在规划方案中，将建设5条城际轨道，分别是：南京—镇江—无锡—苏州—上海城际轨道交通线，全长295公里；上海—嘉兴—杭州城际轨道交通线，全长160公里；杭州—绍兴—宁波城际轨道交通线，全长158公里；常州—江阴—常熟—苏州城际轨道交通线，全长124公里；苏州—嘉兴城际轨道交通线，全长78公里。根据规划，长三角城际轨道将分期建设，到2010年，南京—镇江—无锡—苏州—上海线和上海—嘉兴—杭州线建成通车，构成长三角城际交通网主轴；到2020年，余下3条线建成。C、城内路网从2004年开始落实“三环十二射”城市道路框架，缓解城市开展的道路枷锁。三环具体是：道路范围长度围合面积时间节点作用一环凤翔路－惠山隧道－青祁路－隐秀路－金城路－江海路28公里48平方公里2007前建成保护城市核心区，疏散穿越城市中心区交通量二环北环路－钱威路－钱荣路－梁湖路－太湖大道－青祁路－高浪路－新３１２国道52公里175平方公里2007年防止大量交通流直接进入主城区，减轻主城区交通压力三环西环路－惠山南环－东外环－雪梅路－红力路73公里整个无锡市区2010年联系城镇组团，分流城市过境交通流的作用三环在城市西南部即太湖东北部均有交接段，使得三环的交通都与太湖直接相连，与城市“南进”的开展方向和“滨湖城市”名片的打造一脉相承。12条放射道路为通江大道、锡澄路、江海路〔西段〕、盛岸西路、十八湾、青祁路、中南路、江海路〔东段〕、经一路、北中路、金城东路和锡沙路。其中局部道路已经建成。板块分布目前，无锡房地产市场板块主要分布为中心区、副中心区、外围三个环状板块，具体划分如下：板块名称主要范围行政区域特点中心区解放东、西、南、北路以内范围崇安区大局部区域副中心区京杭大运河和沪宁铁路构成的区域〔除去中心区范围〕北塘区、南长区主要区域外围京杭大运河和沪宁铁路构成的区域以外的区域惠山、滨湖、锡山、新区城中板块〔包括中心区和副中心区〕功能定位：商务商贸文化居住中心城区。空间结构：一主三副。建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；根本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化滨湖板块功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代效劳业集聚区和现代都市农业示范区。空间结构：两城、两区、一镇、假设干郊区社区。建设重点：加快河埒地区改造；加强蠡湖地区和太湖新城建设，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；推进西山、军北、闾江郊区社区建设。新区板块功能定位：创新型国际化科技新城。空间结构：一主、两副、假设干郊区社区。建设重点：加强产业园区的开发和硕放鸿山地区的整合；重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程；推进东坊桥郊区社区建设。锡山板块功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。空间结构：一城、三镇、假设干郊区社区。建设重点：加快东亭、东北塘地区的一体化开展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇—羊尖地区的功能性根底设施建设；推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设。惠山板块功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区。空间结构：一城、一区、三镇、假设干郊区社区。建设重点：重点建设惠山新城地区和洛社居住商贸区；推进黄泥坝、蓉新、保健三个郊区社区建设。城市情况总结〔1〕中心城区外扩。随着市中心、副中心用地日趋减少，城市人口疏散逐步向城市外围的新开展空间导向。同时，随着太湖广场周边建设的日益成熟，无锡城市中心正在南移，并在太湖广场形成无锡未来的城市CBD。〔2〕以“太湖广场”为核心的太湖大道建设，将成为无锡城市开展的主轴线。太湖大道全长15公里，规划范围为两侧500米。太湖大道两侧用地功能定位，蠡溪路以西为城市旅游开展区，中部为行政商贸办公区，广南立交以东为科技研发区，规划结构为“一心〔太湖广场地区行政中心〕、二片〔蠡溪路至湖滨路之间的居住片、清扬路至广南立交之间的居住片〕、三区〔蠡溪路以西的旅游开展区、中段的行政商贸办公区、广南立交以东的科技研发区〕、四带〔西蠡湖沿岸的太湖沿岸滨水带、骂蠡港亲水景观带、新运河风光带和古运河历史开展带〕”，形成展示无锡现代化城市外貌及无锡地域文