不动产调查投标技术部分

6、测绘工作实施方案

6.1项目概述

6.1.1任务来源及工程内容

本次投标为入围石家庄高新技术产业开发区国土资源局土地房产测量中介机构，入围单位

均为石家庄高新技术产业开发区国土资源局土地房产测量工程潜在的服务人服务周期为贰

年。本项目主要工作内容：高新区日常不动产测绘、勘测定界、不动产数据整合、确权登记、

成果整理等。

6.1.2工作要求

不动产测绘按照相应的国家房产测绘、地籍测绘技术规程等相关技术标准开展测绘工

作，并按相关技术标准出具测绘技术成果。

土地勘测定界工作应按照土地勘测定界规程的要求出具相关成果。

原始库和不动产数据库建设应符合相关数据库标准和不动产登记数据整合建库技术规

范。

中标单位对相关资料，特别是地籍信息资料，要严格按照《测绘管理工作国家秘密范围

的规定》进行保管，确保不失密、不泄密。本次成果所有权和使用权均属于招标人，中标单

位不得以任何借口留存，否则承担由此产生的一切法律和经济责任。未经允许，任何单位和

个人不得转让和使用本项目的成果。合同另有约定的，从其约定。

中标单位工作质量及进度因自身原因达不到要求时，采购人有权终止合作。

6.1.3技术依据

1.《第二次全国土地调查技术规程》TD/T1014-2007；

2.《土地利用现状分类》GB/T21010-2007；

3.《地籍调查规程》TD/T1001-2012；

4.《不动产权籍调查技术方案（试行）》

5.《城镇地籍数据库标准》TD/T1015-2007；

6.《集体土地所有权调查技术规定》（国土资发（2001）359号）；

7.《国家基本比例尺地形图分幅和编号》GB/T13989-1992；

8.《中华人民共和国行政区划代码》GB/T2260-2007；

9.《土地利用数据库标准》TD/T1016—2007；

10.《卫星定位城市测量技术规范》CJJ/T73-2010；

11.《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》CH/T2009-2010；

12.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土籍字第26号发布）；

13.《土地勘测定界规程》TD/T1008-2007；

14.《不动产登记数据库标准》（试行）；

15.《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行）；

16.《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）；

17.《国土资源调查专项资料管理暂行办法》（财政（2004）192号）。

6.2拟配备的人员情况和分工

6.2.1组织机构与职责

成立项目指挥部，下设技术指导组、质量管理组、作业组、检查组。

项目负责人岗位职责:负责服从项目领导小组的领导，及时向项目领导小组汇报项目执

行情况、进度情况、质量情况、仪器设备及人员安全情况、存在问题等内容；负责项目经费、

人员、物资、仪器的统一协调安排；负责项目部的日常管理，理顺各组之间的关系，确保各

工序顺利衔接；负责组织例会的召开，及时解决生产中出现的问题，确保工程的顺利进行；

负责与甲方沟通，定期向甲方反馈进度信息，确保甲方抽查的顺利进行；负责与甲方沟通，

理顺双方协作关系，处理生产中出现的各项问题。

技术指导组职责：负责技术设计书编写、作业过程中技术问题处理解决、技术总结编写,

与甲方就技术问题沟通等工作。

质量管理组职责：负责贯彻和落实项目指挥部有关项目质量的计划和要求，审查技术方

案，质量控制方案，解决生产过程的有关技术问题，履行对项目生产过程及产品质量的检查、

监督和评价职责。具体负责人为质量管理处主任。

作业组：各作业组在各自的工作范围内开展工作，负责按计划完成分担的工作，由组长

主持本组的全面工作，材料设备组由指挥部现场负责人兼任。

检查组职责：负责按计划完成各工序的最终质量检查和质量控制工作，由组长主持本组

的全面工作。检查组常设专职检查人员2名，兼职检查人员3名。

6.2.2项目人员安排与分工

拟用于本项目的人员情况及职责

6.3测绘工作的范围与内容、步骤与程序

6.3.1工作范围与内容

本项目主要工作内容为高新区日常不动产测绘、勘测定界、不动产数据整合、确权登记、

成果整理等,具体包括：

高新区范围内包括土地征收、转用、供地等勘测定界项目；

高新区范围内不动产权籍调查发证项目；

对高新区范围内土地、房产已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与整

理，形成符合相关技术标准的数据集，即建立原始库；

依据不动产登记数据库标准对土地、房产已建好的原始库通过抽取、转换、补录、整合

等方法，建立不动产登记数据库。

6.3.2工作步骤与程序

6.3.2.1控制测量

控制测量宜依据项目需求开展，包括高等级的基础控制网及局部区域为地形测图、不动

产测绘和土地勘测定界设置的加密控制测量工作。

6.

控制测量成果须为石家庄城市坐标系和1980西安坐标系，石家庄城市坐标系成果作为

日常应用，1980西安坐标系成果作为上报国家使用。

6.测量

平面控制一般以石家庄市连续运行卫星定位参考站网为起算基准采用静态相对定位或

者网络RTK的方式测量，也可采用以测区附近高等级控制点为起算基准，利用静态相对定位

或单基站RTK的方式测量；对于无法接收到足够强度卫星信号的地方可从其他高等级点利用

全站仪采用附合导线的方式补充。平面控制测量按照《城市测量规范》、《工程测量规范》

的相关要求执行。

1.选点和埋石

GPS控制点选埋应满足以下要求：

(1)远离周边的高大建筑、树、水库和易积水地带，点位应有地平高度角10〜

15度以上的卫星通视条件。

(2)远离大功率无线电发射源(微波站、无线电发射台等)，距离不小于200

米，远离高压输电线和微波无线电信号传送通道，距离不小于50米。

(3)应避开距铁路、公路或其它有剧烈振动的地点，距离不小于200米。

(4)应避开地质构造不稳定的地点：断层破碎带；易于发生滑坡、沉陷、隆起等

地面局部变形的地点(如采矿区、油气开采区、地下水漏斗沉降区等)；易受水淹

或地下水位变化较大的地点。

(5)点位选择应不影响建设发展，不会因为短期内的建设施工对点位造成破坏。

(6)埋石规格参考CJJ/T73—2010附录F的有关规定。

在满足GPS观测条件时，控制点的选取应尽量利用原有控制网中相同等级或者高于本级

控制网的网点，利用旧点情况应在技术总结及点之记中进行说明。

所有GPS控制点均应绘制点之记，点之记采AutoCAD2004格式,并上交打印文本一份。

点之记的格式按要求绘制。

2.控制网的观测

各等级GPS网用于观测的接收机应满足相关规范的要求。选用的接收机除要通过国家认

定的计量部门强制年度检测外，在观测前还要进行一般检视、通电检视、试验检视及标准基

线测试等，其详细检验方法参见《全球定位系统GPS测量规范》9.2相关条款规定。

除接收机外，其他辅助设备，如天线基座的水准管轴和光学对点器，也应进行认真的检

校；另外，仪器脚架必须进行维护，确保性能良好。

在进行GPS观测前，作业负责人应根据测区的实际地形和交通状况编制观测计划表，并

根据实际作业的进展情况，及时做出必要调整。

当采用石家庄市连续运行参考站网作为起算基准，采用静态相对定位方式布设首级控制

时，应依据测区与参考站的距离和精度要求，根据《卫星定位城市测量技术规范》相关要求,

灵活确定观测时段长度和数据处理方式。

各等级GPS网设计观测方案时，其最简独立闭合环或附合路线边数应符合相关规范的规

定。

各等级GPS测量基本技术规定应满足下表规定。

GPS测量的基本技术要求

二等三等四等一级二级

卫星截止高度角(°)215215>15215215

同时观测有效卫星数24N4242424

平均重复设站数22N221.621.621.6

时段长度(min)290260245245245

采样间隔(s)10-3010-3010-3010-3010-30

PDOP值<6<6<6<6<6

GPS网的观测方式采用边连接。点连接相结合的方式。各等级GPS观测时，应认真填写

观测手簿。

在进行GPS观测时应注意以下事项：

(1)GPS接收机观测前按要求进行预热和静置；

(2)用三脚架安置天线时，对中误差不应大于1mm；

(3)安置接收机天线时，天线应整平；

(4)观测员要细心操作，防止观测期间接受设备震动，防止人员或其它物体碰动

天线或阻挡信号；

⑸观测期间，不得在天线附近使用手机;

(6)一时段观测期间，不得关闭又重新启动接收机;

(7)GPS接收机定向标志指向正北，对于定向标志不明显的接收机，预先设置标志，每

次按此标志安置仪器。

(8)严格按规定的时间作业；

(9)经检查接收机电源电缆和天线等各项连接无误后，方可开机；

(10)接收机工作状态正常后，应进行自测试，并输入测站、观测单元、日期、时段、天

线高等控制信息；

(11)接收机启动前及作业过程中，应随时逐项填写测量手簿中的记录项目。

(12)接收机开始记录数据后，应查看测站信息、卫星状况、接收卫星数、卫星号、卫星

健康状况、存储介质记录、卫星定位结果及其变化和电源情况等，如发现异常记录

在观测手簿备注栏中，必要时及时报告作业调度者；

(13)每时段观测开始或结束前各记录一次观测卫星号、天气状况、实时定位经纬度和大

地高、PDOP值等。

(14)每时段观测前后应各量取天线高一次，读数精确至1mm,两次较差不应大于3mm,取

平均值作为最后天线高。否则，应重新架设、整平仪器，量取天线高。

(15)各接收机采样间隔应一致；

(16)观测期间，不应在天线附近50m内使用电台，10m以内使用对讲机；

(17)一时段观测过程中，接收机不得进行重启动、自测试、改变卫星截止高度角、改变

数据采样间隔、改变天线位置、改变仪器高和测站名、改变文件或删除文件等操作;

(18)作业人员在作业期间不得离开仪器，并应防止仪器受到震动或被移动、防止人和其

他物体靠近仪器；

(19)观测结束后，经检查，所有规定作业项目均已完成，并符合要求，并将点位保护好

后方可迁站；

(20)观测员应定时检查接收机的各种信息，并记录手簿中需填写的信息，有特殊情况时,

应在备注栏中注明；

(21)雷雨季节观测时，仪器、天线要注意防雷击，雷雨过境时应关闭接收机并卸下天线。

GPS测量记录类型包括：观测数据(原始观测数据和Rinex格式数据)和测量手簿。测

量手簿要认真填写，实事求是，严禁事后补记和涂改编造数据，确属笔误的用横线划掉后重

写各项,数据的记录要求应满足下述规定：

(1)保证数据文件中测站点名及其它信息的正确性,保证数据文件中天线高的正确性，要

求与手簿记录中的一致，确保文件名的正确性和唯一性；

(2)测量手簿记录一律使用铅笔，且不应刮、涂改，不应转抄和追记；

(3)测量手簿书写应字迹清楚、工整、美观；

(4)如有读记错误，应整齐划掉，将正确数据写在上面并注明原因，其中天线高不应连

环涂改；

(5)接收机内存介质上的数据文件应及时拷贝一式两份，记录标识信息，分别保存，专

人负责保管。

(6)接收机内存数据转存过程中，不得进行任何剔除、修改或编辑；

(7)测量手簿应事先连续编印页码并装订成册，不应缺损。

3.数据处理

控制网数据处理前，对数据应当进行检核，应把原始观测数据转换为Rinex格式文件，

并对RINEX格式的GPS观测数据进行数据质量检验；GPS控制网采用广播星历，使用随机软

件进行基线解算，按照规范要求进行闭合差检验。

(1)外业数据检核

同一时段观测值的数据剔除率宜小于10%o

相邻点间弦长精度按下式计算：

注：标准差(基线向量的弦长中误差mm)；

a----固定误差(mm)；

b一一比例误差系数；

d----网的实际平均边长（mm）。

基线处理时，其复测基线长度较差ds应满足下式要求。

各等级GPS控制网三边同步环闭合差Wx、％、%应满足以下规定：

各等级GPS控制网基线处理的结果，其独立闭合环或附合路线的坐标分量闭合差吗、

%、明及全长闭合差％（吗=+卬；+卬；），应满足以下规定：

注：n为闭合环边数

（2）三维无约束平差

以网中的一个点在2ooo国家大地坐标系中的三维坐标作为起算数据，在2000国家大地

坐标系中进行三维无约束平差，无约束平差中，三维基线向量的改正数绝对值匕,、匕、,、心

应满足下式要求：

当超限时，应剔除粗差基线，直至满足上述要求。

无约束平差应输出各控制点在2000国家大地坐标系中的三维坐标，三维基线向量的改

正数，基线边长及点位和边长的精度信息。

（3）三维约束平差

三维约束平差在2000国家大地坐标系中进行，起算数据为2000国家大地坐标系下的三

维坐标。起算数据为网中联测的高等级控制点或者石家庄市卫星连续运行参考站网点，点数

不应少于3个。

约束平差后，基线向量的改正数与无约束平差结果中的同名基线相应的改正数较差的绝

对值小L、dvAy.dv组应满足下式要求：

约束平差应输出各控制点在2000国家大地坐标系中的三维坐标，三维基线向量的改正

数，基线边长及点位和边长的精度信息。

（4）二维约束平差

二维约束平差在石家庄城市坐标系中进行。最终获得控制点二维坐标成果。起算数据为

网中联测的高等级控制点或者石家庄市卫星连续运行参考站网点，点数不应少于3个。

各级控制网二维约束平差后，基线向量的改正数与二维无约束平差结果中的同名基线相

应的改正数绝对值"%、"匕，应满足下式要求：

二维约束平差后应输出各级控制网在石家庄城市坐标系中的二维坐标，二维基线向量的

改正数，基线边长及点位和边长的精度信息。

不动产测绘作为重要的基础数据，成果测算要严格依据《地籍测绘规范》、《房产测量

规范》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《全球定位系统（GPS）测量规范》等规

范要求进行测绘项目的技术设计与总结、控制点的布设、数据的采集、成果的计算以及验收

等。

6.

不动产测绘工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查与测量和成果归

档与建库等内容。

1.准备工作

准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、

队伍落实和人员培训等。调查前，应系统收集整理调查范围内土地及房屋权属来源资料，开

展实地踏勘、资料分析等，并结合地方工作基础，做好技术设计，准备调查所需的表册与工

具器材，落实调查人员和队伍。

2.权属调查

权属调查是不动产登记的核心，是保障不动产登记发证的关键。权属调查主要包括：核

实宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写权籍调查表。

（1）制作工作底图。

选用大比例尺的地形图、正射影像图或已有地籍图作为基础图件，充分采用原有调查成

果已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组及重

要地物的名称。

(2)权属状况调查。

借助工作底图，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至；调查核实权利人的姓名

或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人(或负责人)姓名及其身份证

明、代理人姓名及其身份证明等；调查核实宗地的土地权属来源资料，确定土地权属性质、

土地使用权类型、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；调

查核实宗地批准用途和实际用途。

(3)界址调查

对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，无需重新开展界

址调查；对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要

现场指界；对于无土地权属资料的，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使

用的土地，可根据双方协商，实际利用状况及地方习惯，经农村集体经济组织认可并公示无

异议后，进行现场指界。实地指界前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前

通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。指界时，调查员、本宗地指界人

及相邻宗地指界人同时到场，根据指界人指定的界址点，现场设置界标，确认界址线类型、

位置；指界后，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在权籍调查表的权属

调查记事栏中予以说明；实地丈量宗地的界址边长。同时，应丈量界址点与邻近地物的相关

距离或条件距离。

(4)宗地草图绘制

根据权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果、房屋

调查情况，按概略比例尺绘制宗地草图。宗地草图必须现场绘制，有基础图件资料的地区，

可持打印的相关图件到现场，根据指界和丈量情况做好现场记录，形成宗地草图。

3.权籍测量

在权属调查成果的基础上，通过权籍测量准确获取界址点位置，并计算宗地面积。权籍

测量包括控制测量、界址点测量、地籍图测绘和面积量算等。

界址点测量完成后，按照要求，测绘地籍图，编制宗地图。由图解法测量获取的界址点

坐标，不得用于放样确定实地界址点的精确位置，可利用宗地草图上实际丈量的界址边长，

采用几何要素法计算宗地面积。

4.房屋调查

房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与

实际用途、批准面积与实际面积等要素，形成房地一体的调查成果。

(1)房屋产权状况调查

依据房屋产权人提供的准建证、规划选址意见书、规划许可证，或房屋买卖、互换、赠

与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件

或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理

制度实施前建设的房屋，应提供规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供建设

规划许可证等资料。

依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准

用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等；对于房中的一房多户，应现场确定房屋分

户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。

房屋产权状况调查形成的结果可记录在权籍调查表的“权属调查记事”栏内。

(2)房屋测量

房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地

的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点与界址点

或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。

(3)面积量算

依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高

层多户，有户型图的，可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房

屋建筑面积和套内面积，无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计

算房屋建筑面积和套内面积。

编码规则

1.代码结构

按照每个构筑物应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T7027规定的信息分类原则和方

法，构筑物代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成，分述如下：

(1)宗地代码为五层19位层次码,采用TD/T1001规定的编码规则，按层次分

别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特

征码和宗地顺序号组成宗地号。

(2)定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元

编号。

(3)不动产单元代码结构如下图所示：

xxxxyxxxxxxxxyxxxxxyxxxxxyxx

----------＞定着单元编号

---------------------＞定着物特征码

----------------------------＞宗地顺序号

-------------＞宗地特征码

---------------------------＞地籍子区

-----------------------------------------＞地籍区

-----------------------------------------------------------＞行政区划

2.编码方法

(1)第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代

码。

(2)第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000〜999。

(3)第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000〜999。

(4)第四层次为宗地特征码，代码为2位。其中:

第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”

表示土地所有权未确定或有争议；

第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，

“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”

表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营

权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地

（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未

确定或有争议的土地，“Y”表示其它使用权土地，用于宗地特征扩展。

（5）第五层次为宗地顺序号，代码为5位，码值为00001—99999,在相应的宗地

特征码后顺序编号。

（6）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房

屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”

表示无定着物。

（7）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。

定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示房屋的幢号，

房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001—9999；后4位表示房屋的

户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001—9999；

定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为

00000001-；

其他的定着物，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为00000001〜；

使用权宗地内无定着物的，定着物单元编号用"00000000"表示。

1.调查原则

本次调查应以土地权属来源证明资料为依据，土地权属来源证明资料记载的权属范围和

界线与实地一致的，应当依照土地权属来源证明资料的权属范围和边界指认土地权属界线,

土地权属来源证明资料记载的权属范围和界线与实地不一致的，调查员应当调查核实变化原

因，土地权属范围及界线已依法发生变化的，应当按照最新的土地权属界线指认边界，并在

地籍调查表“权属调查记事”中予以说明，属于私自扩大用地范围的，原则上应当按照合法

用地范围指认边界。经告知本宗地权利人仍要求按实际边界进行指认的，调查员应当告知当

事人该指界成果不具备法律效力，并在地籍调查表''权属界址调查记事及调查员意见”中予

以说明。

无法提供土地权属来源资料的，经村委会核实属于合法拥有或使用的，可根据双方协商、

实际利用现状及地方习惯进行现场指界。经核实属于未经批准占用集体土地建设的宅基地、

其他乡村集体建设用地，按照实际使用现状绘制宗地草图进行地籍测量，不再组织现场指界,

并在地籍调查表“权属界址调查记事及调查员意见”中予以说明。

2.调查底图

调查工作底图是进行实地调查的工作图件，调查前应按要求收集工作图件资料。

3.地籍区、地籍子区及宗地划分

地籍区和地籍子区的确定应当以现有地籍区和地籍子区划分成果为准，但在实地调查时

如发现已有地籍区、地籍子区界线切割宗地确需调整的，向石家庄高新技术产业开发区国土

资源局提出申请，经批准后调整。

在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

(1)凡被土地权属界址线所封闭的宅基地院落或其他集体建设用地地块、空间应当划定

为一宗地。

(2)两个以上权利人共同使用一处宅基地或其他乡村集体建设用地，且难以划分各自土

地使用范围的应当划定为共用宗地。

(3)新型农村社区或搬迁上楼的村民小区等无法确定独自使用面积的，应划定为共用宗

地。

4.现场调查

调查员对土地房屋权属来源证明材料和权利人身份证明材料审查完毕后，到现场查验实

际房屋用地状况是否一致，并填写《构（建）筑物基本情况调查表》。需要进行界址、房角

点调查的，应当一并开展。

（1）宗地权属调查

调查人员现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况，宗地使用

权情况（含共同使用情况）、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和实际土地使

用者的一致性、土地实际用途与批准用途的一致性等进行调查、核实。

土地权属来源情况：

根据土地房屋权属来源证明材料，调查核实土地房屋权属来源、土地权属性质、土地使

用期限等。

宅基地土地权属来源（土地使用权类型）包括祖产、土改分配、批准拨用、异地搬迁等;

其他乡村集体建设用地土地权属来源（土地使用权类型）包括批准拨用企事业用地、集体土

地入股、联营等。

房屋权属来源包括自建、房屋买卖、房屋继承、房屋遗赠、房屋赠与、房屋交换等。

土地权属性质分为宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

土地所有权性质按照集体土地所有权确权登记结果填写，土地所有权存在争议或产权不

明的，应当在调查表格中予以注明。

土地位置调查：

土地位置调查是指调查人员现场核对宗地坐落的道路名称、门牌号码，同时调查宗地四

至具体情况，并将调查结果填写到权籍调查表上。

土地用途调查：

土地用途的调查是指调查人员依照土地权属来源证明资料和《土地利用现状分类》，确

定调查宗地的实际用途和批准用途，调查至二级地类，并将调查情况填写到地籍调查表上。

共有使用权情况调查:

共有使用权情况调查是指对土地房屋的共有共用情况、土地权利限制条件等会进行调

查，包括共用宗的宗地情况、宗地共有使用权人的情况、每个使用权人的土地使用状况的调

查。经调查人员现场调查确定后为共用宗地的，须将宗地中每个使用者的独自使用部分、共

同使用部分的面积、界线等有关情况填写在地籍调查表上。

(2)宗地界址调查

界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，界址调查包括指界、界址设置、界

址边长丈量等工作。

界址调查的程序步骤

本宗地、相邻宗地权利人及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地权利人指界、认

定界址点及界址线。本宗地及相邻宗地的权利人同时到现场指界，界址认定后，调查人员会

同双方指界人，对认定的界址点按照《城镇地籍调查规程》的要求现场设置界标，绘制宗地

草图，测量界址边长，并将界标种类、现场界址调查测量成果填写到地籍调查表上。

界址认定的要求

界址认定必须由本宗地及相邻宗地的权利人亲自到现场共同指界。单位使用的土地须由

法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明书，个人使用的土地，须由权利人

出席指界，并出具身份证明、户籍簿、房产证、土地证等证明材料。法人代表或权利人不能

亲自出席指界的，由委托代理人指界，并出具身份证明及委托书；共用宗应由土地使用者共

同委托的代表出席指界，并出具委托书及身份证明。

界址认定除已办理了土地登记的宗地，以原土地登记档案资料作为土地权属来源依据，

没有争议的，保持宗地原有范围、形状和位置不变外，其他情况，按以下方式处理：

土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多

用部分在调查表中注明，待后处理。对批多用少的，原则上按实际使用范围定界。代征市政

建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，确定该宗地的界址(如：规划半道等)。在建工程项

目用地的界址线，以建设用地批准文件确定土地使用范围。历史用地、没有权属来源文件的

宗地，一般按土地使用现状和地方习惯确定界址，但调查人员有权抵制不符合法规及确权定

界规定的定界行为。宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了时，在

调查记事栏上写明双方争议的原因，并标出有争议的地段，待以后处理。

调查临近街巷的宗地界址时，应考虑道路规划、防火、给排水等公益性因素。相邻宗地

界址线间距小于0.5m时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的指界人亲自到现场指界、认

定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5m时，可只由本宗地指界人指界。

如相邻宗地界址线切割一方地物，经确权或双方达成共识的，要求双方签定协议书，说明情

况，签字、盖章或按手印，并将协议书附在各自的权籍调查表中。共用宗，要查清使用者各

自使用部分和共用部分的界线。

所有界址一经认定，界址点都应按规定设置界标，由双方指界人在权籍调查表上签字、

盖章或按手印。如权利人有特殊情况不能签字，可由调查人员代签，权利人按手印或盖章。

界址点实地位置的确定可参照以下情况处理：

沿街（路）用地界线以实际使用的合法围墙或房墙（垛）外侧为界，当界标物相邻拐点间小

于10cm时，以外侧拐点为界址点；单位门口的内折“八”字形道路用地可确定给该土地使

用单位；墙基线外占用人行道的台阶、雨罩等构筑物用地一般不确定给该土地使用者。

界址是使用土地的权属范围，不一定与建（构）筑物占地范围一致，如围墙外护沟等往往

也属其使用土地，应根据权源资料确定界址。

墙体为界标物时，应明确墙体用地的归属，实地中的界址线应查清所处围墙、墙壁的内、

中、外关系情况。尤其要注意其公用界址点位置的确定。

违约缺席指界的，根据不同情况下按下述办法处理如一方违约缺席，其宗地界线以另一

方所指界线确定。如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定。将现

场调查结果及违约缺席指界通知书送达违约缺席者。违约缺席者签收后，如有异议，必须在

15日内书面提出重新划界申请，并负责重新划界的全部费用，逾期不申请，则现场调查结果

自动生效。调查人员要对发送出的违约缺席指界通知书做相应的记载，如发出（签收）时间、

签收记录、当事人是否按期提出重新划界申请、调查结果是否生效等，将其附到该宗地权籍

调查档案内。指界人认界后，无任何正当理由，不在权籍调查表上签字盖章的，可参照缺席

指界的有关规定处理。

房屋调查是指以地籍调查为基础，以宗地为依托，在开展用地调查的同时，调查地上房

屋产权状况，对每一宗地内的房屋等建筑物、构筑物进行的调查，并填写房屋调查表。

房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与

实际用途、批准面积与实际面积等要素，形成房地一体的农村村庄地籍调查成果。

1.房屋产权状况调查。

依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买

卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权

证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行

规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建

设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。

2.房屋边长丈量

房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地

的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点与界址点

或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。

3.面积量算

依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高

层多户，有户型图的，可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房

屋建筑面积和套内面积，无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计

算房屋建筑面积和套内面积。

4.房屋调查表填写

(1)共有情况：填写单独所有、按份共有或共同共有。属于按份共有的，还要调查共有

的份额。

（2）实际用途：指房屋的实际用途。具体分类标准按《房产测量规范》

（GB/T17986.1—2000）附录A6《房屋用途分类》执行。

（3）规划用途：调查建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

（4）房屋状况：按幢分别调查幢号、户号、总套数、所在层、总层数、房屋结构、户型、

使用面积、建筑面积，东西南北的墙体归属及产权来源等信息。

a）幢号：按照《不动产单元设定与代码编制规则》中8.2的要求调查。

b）户号：按照《房屋代码编码标准》（JG/T246-2012）中4.0.7的要求调查。

c）层数：层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼

（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

d）房屋结构：分为钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖

木结构、其他结构等六类。

e）占地面积：特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、

门廊、室外楼梯等水平投影面积。

f）建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、

地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）

的永久性建筑。

g）产权来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、

交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的,

应全部调查。

1.图根控制测量

为满足地籍与房屋要素测量的需要，在上级控制网的基础上，进行图根控制测量，图根

控制测量可采用RTK测量方法。

（1）采用RTK测量方法布设控制点时，应保证每个点有1个以上相互通视的点位，以满

足采用常规方法进行边长、角度或导线联测检核，点位选择应符合《卫星定位城

市测量技术规范》的相关规定。

(2)控制点应埋设测量标志，标志、标石和造埋规格、点之记绘制应符合《城市测量规

范》的规定。选点时要选埋在土质坚硬、稳定、安全、利于长期保存、便于观测

的位置。

(3)图根控制点编号以村名拼音第一个字母组合后加三位阿拉伯数字顺序组成，流水号

编写，可以跳号但不得重号。

网络RTK测量具体要求如下：

(1)RTK卫星状态应符合下表规定

观测窗口状态截至高度角15°以上的卫星个数PD0P值

良好26<4

可用5却且W6

不可用<5>6

(2)观测开始前应对仪器进行初始化，并得到固定解，当长时间不能获得固定解时，宜

断开通信链路，再次进行初始化操作。如出现卫星信号失锁，应重新初始化，并经

重合点测量检测合格后，方能继续作业。

(3)施测图根点时应注意，天线必须固定在三脚架上，须经过整平和严密对中。

(4)图根点观测历元数应大于20个，采样间隔为2s〜5s。各测回测量点位坐标分量较

差不应大于2cm,各次结果取中数作为最后成果。

(5)RTK测量成果应进行100%的内业检查和10%的外业抽检。

外业检核点应均匀分布于作业区中的中部和边缘。外业检核可采用已知点比较法、重测

比较法、常规测量方法，并应按下式计算检核点的平面点位中误差：

式中：为检核点的平面中误差(cm)；

内为检核点两次测量平面点的差值(cm)；

N为检测点个数。

2.界址点测量

(1)测量方法

界址点采用解析测量法(如野外数字测量法、极坐标法、截距法、测距交会法、直角坐

标法、测角交会法、GPS-RTK法、导线测量法等)。

a)采用全站仪测量界址点，应在二级图根或以上控制点上设站，使用不低于J6级全站

仪，用极坐标法测定，并应符合现行行业标准CJJ8的规定；

b)采用RTK测量时，其施测方法和技术要求等同于图根控制测量；

c)对街坊内隐蔽地区的界址点，可使用内插、外插、距离交会、直角推算等间接方法;

d)经权属调查确认的已有界址点，现场核实界标未损坏、移动，经重新测量，坐标差值

在允许误差范围内，应使用原界址点坐标成果；如发现界址点有误，应重新测量界

址点坐标；

e)分割、合并与新增的界址点，可用申请者给定的条件计算坐标后，在实地放样埋设界

桩。界址点埋设的要求与放样的精度应符合本次调查的要求。

界址边长勘丈应采用经过检验的钢尺进行。界址点坐标取位至0.01m。

(2)界址点的精度要求

使用权界址点精度可根据土地经济价值和界址点的重要程度选择界址点的精度。使用权

解析法实测界址点的精度规定见下表:

界址点相对邻近图根点的点位误差、相邻界址点间

类

距误差(cm)适用范围

别

中误差允许误差

一W±5.0<±10.0明显界址点

二W±7.5<±15.0隐蔽界址点

3.其他地籍要素测量

地形测量以RTK做的图根控制点为基础采用全站仪进行测量。

(1)地籍图平面位置精度要求:

项目图上中误差（mm）图上允许误差（mm）

界址点与邻近地物点关系距离W±0.3W±0.6

宗地内部地物点点位W±0.5W±1.0

邻近地物点间距W±0.4W±0.8

与界址无关的次要地物（如道路边线、桥梁等）W±0.6W±L2

（2）地形要素的内容

地物要素的内容主要包括：建筑物、构筑物、道路、水系、地貌、地类界等。

a）建筑物和构筑物

建筑物及构筑物应按实地轮廓准确进行测绘，图中实地面积大于等于6m2房屋均要表示;

房屋以外墙壁主轮廓线为准，外围小于50cmX50cm的装饰性细部（如墙面外砖柱）可舍去;

室外落地的扶梯、楼梯等允许包括在建筑内，不落地的可舍去；

悬空建筑物如水上房屋、骑楼等，应按实地轮廓线测绘其水平投影位置。地下铁道、遂

道、人防工程的出入口等，均应测定与标绘其位置。建筑物和围墙轮廓凸凹在图上小于0.4mm、

简单房屋小于0.6mm时可用直线连接。建筑群内天井或院子宜区分表示；

1：500比例尺图上实地面积大于等于6mm2的台阶、有柱雨蓬、花池等要表示；

两层以上房屋应加注层数，不同层数毗连的房屋，要绘出分层线。房屋建筑材料性质要

表示；

围墙、桓栅等与界址线有密切关系的构筑物体均应实测；

有名称的大型建筑物要注记名称；

军事用地或保密单位内部可协商测绘。军事或保密单位名称不要求标注。

b）道路

包括铁路、公路、街道及人行道、大车路、乡村路等，均应测绘。

铁路、公路除按规定图式符号表示外，还应标绘出权属界线；

道牙线是界址线的要表示，不是界址线的酌情表示；

道路中间或两边的绿地、花池、行树，当面积较大或与界线相关时要表示;

桥梁、大型涵洞、隧道用相应符号表示，且须符合投影原理；

地下道路、架空道路用相应符号表示；

道路名称要注记。

C）水系设施

包括河流、池塘、沟渠及主要水工设施等地物。水系的测绘，无特殊要求时通常以岸边

为准。当河流两岸不规则时，在保证精度的前提下，可对小的弯曲和岸边不明显的地段进行

适当取舍。水系名称、河流的流向均应标注。

人工沟渠以沟渠内侧上边缘为准进行采集，图上宽度大于1mm时用双线，小于1mm时用

单线表示，均加流向。人工沟渠内侧不绘陡坎符号。

有堤的沟渠，其堤高出地面0.5m以上时，按有堤岸的沟渠符号表示。如堤内侧未成两

层的，用单层堤符号表示；当堤的内侧成两层，顶层堤脚与沟缘间有可通行地段的，用双层

堤符号表示。

道路两侧的护路沟一律用人工沟渠符号表示。

其它水利设施如水闸、滚水坝、拦水坝、防洪墙、输水槽、倒虹吸等均需采集。土堤堤

高0.5m以上的才采集，堤顶宽度大于0.5m使用双线堤表示，否则用单线堤表示。

d）地貌

大面积斜坡、陡坎、路堑、路堤、台阶路等均应实地测定范围，并按相应图式表示。陡

坎、斜坡应区分未加固和加固两种，陡坎是形成70°以上陡峻地段。70°以下用斜坡表示,

斜坡符号长线应绘至坡脚线位置。

土堆、坑穴要采集。

e）地类界

宗地内部除建筑物之外的较大面积的绿化地、水面等也应实地测绘，并按相应图式表示。

根据不同土地利用类型，按照沟、渠、路、堤等线状地物，划分为若干个地块。当地类

界线弯曲过多时，在保持地类界线特征的前提下，可适当综合取舍图上最小地块。

f)管线及附属设施

电力线、通讯线、架空管线不在地籍图上表示，但高压线的塔座及与土地他项权利有关

的管线应在地籍图上表示。

各种检修井、污水篦子、阀门均不采集。室外消防拴要采集，并用相应的符号表示。

g)植被

调查区内所有的植被一律按其外围轮廓进行采集，均需填充相应的植被符号。较大场地

上的草坪以实地范围采集，广场、公园内的草坪用天然草地符号表示，内注“草坪”二字。

4.房屋及其附属设施测量

(1)房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,

独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所在人

指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规

范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角

为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。

(2)房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以

外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准;

挑廊以外轮廊投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投

影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

(3)其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地

物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。独立地物的测量，应

根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮

廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。

(4)共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖

合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。

1.房地分幅图

应表示的内容包括：控制点、行政区、地籍区、地籍子区、宗地界址点线、房屋、房屋

附属设施、房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。

2.房地平面图

房地平面图以宗地为单位进行绘制，主要内容包括：

a）宗地所在图幅号、宗地代码；

b）宗地权利人名称、面积及地类号；

c）本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长；

d）宗地内的图斑界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的附着物；

e）邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线；

f）相邻宗地权利人、道路、街巷名称；

g）房屋边长、编号、建筑结构、建筑面积等；

h）指北方向和比例尺；

i）制图者、制图日期、审核者、审核日期等。

3.房产分户图

a）绘制要求

以房屋分幅图、房屋宗地图等为基础编绘房产分户图。可根据房屋的大小设计分户

图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜；

分户图的幅面规格，宜采用32开或16开两种尺寸；

分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户

图的方向应尽可能与分幅图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向；

宗地内由多幢房屋，只有一个权利人时，也应绘制房产分户图。

b）主要内容

宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层次、专有建筑面积、分

摊建筑面积、建筑面积;

房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等;

电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”、“楼梯共有”等字样;

宗地内有多幢房屋，只有一个权利人时，宗地内所有房屋均需表示;

绘制日期、绘图者、检查者。

1.一般规定

面积量算是指水平投影面积量算。

量算面积项目有：县级行政区面积、乡级行政区面积、行政村面积、地籍区面积、地

籍子区面积、宗地面积、地类图斑面积、建筑占地面积和建筑面积等，其中，房屋建筑面积

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼

梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

宗地面积和建筑占地面积的计算方法采用坐标法。

根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积：

n

S=gWXi（Yi+i-Y1）

i=l

或

n

S=汇¥（X1_Xi+1）

i=l

式中：S——面积，m2；

Xi---界址点的纵坐标，m；

Y,---界址点的横坐标，m；

n---界址点个数；

i一一界址点序号，按顺时针方向顺编。

面积中误差按下式计算：

1n

ms=±mj-^D?_li+1

.i=l

式中：ms----面积中误差，m"；

叫一一相应等级界址点规定的点位中误差，m；

D一一多边形中对角线长度，mo

2.房屋建筑面积测算

（1）计算全部建筑面积的范围

永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑

面积。

穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部

分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面

结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积

计算。

房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、

防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平投影面积计算。

属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位

的外围水平面积计算。

有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(2)计算一半建筑面积的范围

与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一

半计算。

未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。

无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

(3)不计算建筑面积的范围

层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨

篷等。

房屋之间无上盖的架空通廊。

房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

活动房屋、临时房屋、简易房屋。

独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。

权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地为单位，按照统一的地籍调

查表、测量报告、宗地图和地籍图等成果样式，形成调查成果，提交纸质成果和相应的电子

数据。

权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。

土地勘测定界是指根据土地征用、划拨、出让、农用地转用、土地利用规划及土地开始

整理复垦、土地执法等工作的需要，实地界定项目用地范围、测定界址位置、调绘土地利用

现状、计算用地面积