房地产行业月报：市场仍在调整融资协调机制见效

正文目录TOC\o"1-2"\h\z\u投资降幅扩大，开竣工仍偏弱 3投资降幅扩大 3开竣工仍偏弱 4高基数下销售同比下降，房价环比降幅收窄 6融资协调机制见效，销售回款承压 10投资建议 13风险提示 15投资降幅扩大，开竣工仍偏弱2024年3月全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅较1-2月扩大1.1pct。具体来看，3月土地市场成交偏弱，供应与成交建面同比均有所下降；开工端，新开工面积同比下滑在客观上制约房企新开工规模；竣工端，受过去新开工面积的减少、保交付高峰已过以及现金流压力的三重影响，321.7%。300年3月，0城住宅类土地供应建面同比下降%（-2月-%；住宅类土地成交建面同比下降%（-2月-%，其中一线、二线、三四线分别同比-5%、-%、-%；住宅类土地成交金额同比下降%（-2月%，其中一线、二线、三四线分别同比%、-%-%（-2月%流拍率为（-2月%开工端：325.4%1-24.3pct。房地产销售市场尚未企稳回升，房企新开工意愿依然相对谨慎；同时房企拿地数量不足客观上制（2/Q10城土地成交建面同比下降%/2%积方面，20241-33.9pct。竣工端：321.7%1-21.5pct，我们认为有三点原因：（2/23年同比下滑.2.%2-399.9%2023万套30086%，保交付高峰期已过，对竣工拉动效投资降幅扩大20241-32.29.5%1.710.5%。2024年3月全国房地产开发投资当月完成额为1.0万亿元，同比下降10.1%，环比下降13.5%。其中住宅开发投资完成额为0.8万亿元，同比下降11.4%，环比下降12.0%。图表1：全国房地产开发投资累计完成额 图表2：全国房地产开发投资完成额当月值房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发投资当月完成额（亿，左轴）房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）16 15%1410%125%108 0%6-5%4-10%2

0

当月环比（右轴）

80%60%40%20%0%-20%2024-03-40%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表3：全国住宅开发投资累计完成额 图表4：全国住宅开发投资完成额当月值住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）住宅开发投资当月完成额（亿，左轴）住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）12 20%10 15%10%85%60%4-5%2 -10%

0

当月环比（右轴）

100%80%60%40%20%0%-20%2024-03-40%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，开竣工仍偏弱20241-31.727.8%。其中住宅新开工面1.328.7%。202430.816.7%0.626.3%15.6%。图表5：全国房屋新开工面积累计值 图表6：全国房屋新开工面积当月值房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月房屋新开工面积（万平，左轴）当月同比（右轴）房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）25201510502018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

12,0000

当月环比（右轴）

30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-03-40%2024-03资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表7：全国住宅新开工面积累计值 图表8：全国住宅新开工面积当月值当月住宅新开工面积（万平，左轴）住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

9,0000

当月环比（右轴）

30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-03-40%2024-03资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20241-367.8。20241-3月全1.520.7%。图表9：全国房屋施工面积累计值 图表10：全国房屋竣工面积累计值0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

10%房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）0%-5%-10%-15%

12房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，高基数下销售同比下降，房价环比降幅收窄18.3%1-22.2pct25.9%1-2ct3月0%2月扩大ct，0.3%20.1pct；705.9%20.8pct0.5%20.1pct。20241-32.319.4%。其中，商品住宅销1.923.4%。202431.118.3%0.6%。商品住0.921.9%1.8%。图表11：全国商品房销售面积累计值 图表12：全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

16,0000

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-03资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表13：全国商品住宅销售面积累计值 图表14：全国商品住宅销售面积当月值商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）当月商品住宅销售面积（万平，左轴）当月同比（右轴）商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）16 10%14 5%12 0%10 -5%8 -10%6 -15%4 -20%2 -25%

14,0000

当月环比（右轴）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，20241-32.127.6%。其中，商品住宅1.930.7%。202431.125.9%2.1%。商品0.928.6%0.7%。图表15：全国商品房销售金额累计值 图表16：全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品房销售额（亿元，左轴）当月同比（右轴）商品房销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

16,0000

当月环比（右轴）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-03资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表17：全国商品住宅销售金额累计值 图表18：全国商品住宅销售金额当月值商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）当月商品住宅销售额（亿元，左轴）当月同比（右轴）商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

14,0000

50%当月环比（右轴）40%当月环比（右轴）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-03资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，70702城二手房价格指数同比下降227.3%5.9%21.00.80.6pct，0.7%、0.5%、0.5%20.1pct。图表19：70城新建商品住宅价格指数同比 图表20：70城二手住宅价格指数同环比502006-012007-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01

同比（%） 环比（%，右）

3210(1)(2)

50

3同比（%同比（%） 环比（%，右）10(1)2006-022007-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年3月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为11个，较2月增加3个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数为1个，较2月减少1个。图表21：70城新建商品住宅价格指数环趋势 图表22：70城二手住宅价格指数环比趋势上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数 605040102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上涨城市个数 持平城市个数 下跌城市个数 70 403020102023/12024/12008-012009-012023/12024/12008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，图表23：70大中城市近三月新房价格与二手房价格同环比情况商品住宅价格指数同比环比二手住宅价格指数同比环比1月2月3月1月2月3月1月2月3月1月2月3月北京1.301.000.80北京-0.10-0.100.00北京-3.70-5.30-6.40北京-0.70-0.90-0.40天津2.101.500.50天津0.100.40-0.30天津-2.00-3.10-3.90天津-0.50-0.60-0.70石家庄0.900.800.00石家庄0.100.10-0.10石家庄-1.80-2.50-2.90石家庄-0.50-0.60-0.20太原0.50-0.100.10太原-0.50-0.100.30太原-2.90-3.60-3.90太原-0.30-0.50-0.10呼和浩特-0.40-1.20-2.10呼和浩特-0.70-0.30-0.40呼和浩特-4.90-5.40-5.70呼和浩特-0.50-0.60-0.50沈阳-1.40-1.90-2.70沈阳-0.60-0.70-0.30沈阳-5.30-5.90-6.80沈阳-0.70-1.00-0.60大连-3.90-4.10-4.10大连0.10-0.50-0.40大连-5.20-5.90-6.90大连-0.70-0.50-0.80长春-1.40-1.60-2.40长春0.20-0.50-0.50长春-5.20-5.60-6.00长春-0.50-0.90-0.60哈尔滨-1.40-2.10-2.90哈尔滨-0.20-0.60-0.40哈尔滨-4.50-4.60-6.00哈尔滨-0.40-0.40-0.70上海4.204.204.30上海0.400.200.50上海-4.50-6.00-6.90上海-0.80-0.60-0.30南京-3.60-4.80-6.50南京-0.50-1.10-1.20南京-7.40-8.70-9.50南京-0.90-0.80-0.50杭州1.601.201.00杭州-0.30-0.200.00杭州-3.10-4.20-5.10杭州-1.20-0.70-0.50宁波0.20-1.10-2.30宁波-0.40-0.40-0.60宁波-5.50-6.40-7.30宁波-0.60-0.80-0.60合肥-0.60-1.20-1.70合肥-0.60-0.30-0.20合肥-4.90-5.90-6.40合肥-1.10-0.60-0.30福州-2.40-3.50-4.00福州-0.40-0.70-0.20福州-5.60-6.80-6.90福州-0.40-0.900.10厦门-3.80-4.60-5.60厦门-0.80-0.70-0.60厦门-7.90-8.80-9.60厦门-1.10-1.10-0.70南昌-2.40-3.10-4.10南昌-1.00-0.40-0.40南昌-4.90-5.40-5.40南昌-0.50-0.60-0.10济南1.800.50-0.50济南-0.20-0.40-0.40济南-2.80-3.70-4.90济南-0.20-0.70-0.80青岛-1.30-2.10-2.90青岛-0.70-0.30-0.30青岛-5.40-6.20-6.90青岛-0.80-0.60-0.50郑州-2.20-3.30-4.90郑州-0.40-0.50-0.70郑州-6.30-7.30-8.20郑州-0.70-0.70-0.50武汉-0.50-1.60-3.60武汉-0.60-0.50-0.80武汉-6.10-7.60-8.90武汉-1.00-1.50-0.90长沙2.001.700.70长沙-0.10-0.30-0.50长沙-2.20-2.70-4.20长沙-0.70-0.50-1.10广州-3.60-4.60-5.50广州-0.80-0.80-0.70广州-6.10-7.50-8.60广州-1.20-1.00-1.00深圳-4.10-4.80-5.50深圳-0.70-0.50-0.40深圳-5.20-6.10-7.40深圳-1.60-0.50-1.00南宁-1.70-2.90-4.60南宁-0.60-0.70-0.80南宁-5.70-6.00-6.80南宁-0.60-0.80-0.50海口1.500.700.10海口-0.70-0.50-0.10海口-5.80-6.40-7.40海口-1.10-0.60-0.70成都4.403.602.70成都0.00-0.10-0.10成都-1.00-2.80-4.30成都-0.90-0.90-0.70贵阳-0.70-0.70-1.70贵阳-0.40-0.30-0.30贵阳-3.90-4.90-5.70贵阳-0.50-0.60-0.40昆明-0.90-1.60-3.70昆明0.000.20-0.90昆明-3.00-2.10-3.30昆明0.300.40-0.50重庆2.001.200.50重庆0.100.000.30重庆-5.90-6.40-7.00重庆-1.00-0.30-0.30西安4.504.804.80西安0.200.300.40西安-2.00-3.10-4.20西安-0.50-0.40-0.30兰州-1.10-2.20-2.90兰州-0.50-0.60-0.10兰州-5.40-5.50-6.60兰州-0.70-0.50-0.80西宁-3.80-4.30-4.80西宁-1.10-0.20-0.30西宁-2.90-3.40-4.00西宁-0.70-0.50-0.30银川0.20-0.90-1.90银川-0.20-0.60-0.40银川-2.30-3.40-4.50银川-0.20-0.80-0.60乌鲁木齐-0.50-0.90-1.90乌鲁木齐-0.400.00-0.30乌鲁木齐-3.50-3.90-4.30乌鲁木齐-0.30-0.40-0.60唐山-2.00-2.80-3.50唐山-0.20-0.40-0.40唐山-5.80-6.10-6.40唐山-0.50-0.70-0.60秦皇岛-3.00-3.10-3.80秦皇岛-0.30-0.30-0.50秦皇岛-4.40-5.50-6.20秦皇岛-1.00-1.10-0.60包头-3.10-4.10-4.40包头-0.30-0.60-0.40包头-4.50-5.10-5.70包头-0.60-0.80-0.70丹东-2.70-2.70-2.50丹东-0.50-0.30-0.40丹东-5.80-5.70-6.00丹东-0.60-0.30-0.90锦州-0.80-0.70-1.00锦州-0.40-0.10-0.10锦州-4.70-5.00-5.30锦州-0.20-0.60-0.50吉林0.40-0.20-0.80吉林0.30-0.400.20吉林-6.60-6.50-6.80吉林-0.70-0.30-0.60牡丹江-3.60-3.50-3.30牡丹江-0.30-0.10-0.40牡丹江-5.80-6.00-6.40牡丹江-0.40-0.60-0.60无锡-1.90-1.80-2.40无锡0.300.40-0.30无锡-4.40-5.10-6.50无锡-0.800.20-0.80扬州-2.90-3.40-4.50扬州0.20-0.10-0.60扬州-6.30-6.60-7.40扬州-0.60-0.50-0.30徐州-3.50-4.50-6.10徐州-1.20-0.50-0.80徐州-9.00-10.30-11.30徐州-1.50-0.60-0.80温州-2.50-3.40-4.20温州-0.50-0.60-0.80温州-6.20-7.70-8.60温州-0.90-1.00-0.50金华-4.60-5.90-7.40金华-0.90-0.80-1.40金华-5.40-6.20-7.40金华-1.00-1.00-0.90蚌埠-1.40-2.30-3.00蚌埠-0.60-0.70-0.40蚌埠-3.60-4.70-5.50蚌埠-0.80-0.90-0.70安庆-2.20-3.20-4.40安庆-0.40-0.60-0.60安庆-4.50-5.30-6.10安庆-0.90-0.80-0.60泉州-1.00-0.50-0.10泉州0.300.10-0.20泉州-6.20-6.20-6.70泉州-0.70-0.40-0.70九江-2.70-3.60-4.50九江-0.80-0.70-0.60九江-5.30-5.60-6.10九江-1.10-0.50-0.30赣州-3.50-3.60-3.70赣州-0.40-0.20-0.10赣州-1.10-1.30-2.20赣州-0.70-0.50-0.50烟台-1.20-2.00-2.90烟台-0.30-0.30-0.40烟台-5.80-6.40-7.00烟台-0.60-0.30-0.40济宁-2.70-3.10-3.90济宁-0.60-0.50-0.40济宁-5.20-5.40-6.10济宁-1.00-0.40-0.30洛阳-1.70-2.60-3.30洛阳-0.40-0.50-0.30洛阳-5.10-5.90-6.40洛阳-1.10-1.00-0.40平顶山-2.10-2.20-2.50平顶山-0.30-0.200.10平顶山-4.00-4.90-5.70平顶山-1.00-1.10-0.70宜昌-2.30-3.30-4.20宜昌-0.20-0.40-0.60宜昌-5.30-5.50-5.90宜昌-0.60-0.50-0.50襄阳-1.70-2.70-3.70襄阳-0.60-0.90-0.70襄阳-6.10-6.60-7.50襄阳-0.70-0.60-0.80岳阳-2.90-3.30-4.10岳阳-0.60-0.40-0.30岳阳-3.20-4.20-3.80岳阳-0.50-0.30-0.20常德-2.70-3.40-4.30常德-0.90-0.60-0.40常德-2.90-4.10-5.10常德-0.40-0.90-1.00惠州-4.70-5.00-5.80惠州-0.400.00-0.60惠州-4.00-4.60-5.00惠州-1.00-0.80-0.30湛江-1.70-4.10-5.50湛江-1.30-1.00-0.60湛江-3.60-4.70-5.30湛江-1.00-0.70-0.40韶关-2.70-3.50-4.40韶关-0.40-0.60-0.30韶关-3.60-3.80-4.40韶关-0.30-0.80-0.10桂林-2.30-3.50-3.50桂林-0.20-0.500.10桂林-4.00-4.80-5.60桂林-0.40-0.40-0.50北海0.600.40-0.20北海-0.400.400.40北海-3.30-3.70-4.20北海-0.30-0.50-0.20三亚2.801.901.00三亚0.00-0.30-0.30三亚-0.70-1.20-2.10三亚0.20-0.40-0.30泸州-2.40-3.40-4.50泸州-0.80-0.90-0.70泸州-2.30-2.70-3.20泸州-0.20-0.20-0.40南充-1.50-1.50-2.00南充-0.10-0.200.10南充-2.00-2.80-3.40南充-0.70-0.40-0.20遵义-0.50-1.60-2.30遵义-0.20-0.400.20遵义-2.70-3.50-4.60遵义-0.50-0.30-0.20大理-1.90-2.50-2.80大理-0.10-0.300.20大理-3.10-3.60-4.30大理-0.50-0.70-0.40资料来源：国家统计局，融资协调机制见效，销售回款承压202431-24.9pct341.5%1-26.7、6.3%1-24.01.6pct；3、国内贷款与开发投资完成额增速差时隔39个月以来首次转正，房地产融资协调机制持续落地见效。我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。图表24：国内贷款增速与开发投资完成额增速差房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比 国内贷款-开发投资增速差6050403020100-10-20-302008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11-402008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11资料来源：国家统计局，20241-32.626.0%。3月房地产0.929.0%41.4%。图表25：房地产开发企业到位资金累计值 图表26：房地产开发企业到位资金当月值房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）5%200%15 -5%-10%10 -15%-20%5-25%

房地产开发到位资金：当月值（万亿元，左轴当月同比（右轴）18,000 当月环比（右轴）2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-0302023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，拆分到位资金的主要构成：2024年1-3月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.5万亿元，累计同比下降9.1%。图表27：房地产开发企业到位资金中国内款累计值 图表28：房地产开发企业到位资金中国内款当月值3.02.52.01.51.00.5

10%国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）0%-5%-10%-15%-20%-25%

国内贷款：当月值（万亿元，左轴当月同比（右轴）3,500 当月环比（右轴）2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-0202023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-02

150%100%50%0%-50%2024-03-100%2024-030.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-3月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为0.9万亿元，累计同比下降14.6%。图表29：房地产开发企业到位资金中自筹金累计值 图表30：房地产开发企业到位资金中自筹金当月值自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）自筹资金：当月值（万亿元，左轴）自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）7 15%6 10%5 5%0%4-5%3-10%2 -15%1 -20%

6,0000

当月环比（右轴）

60%40%20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-25%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-3月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为0.7万亿元，累计同比下降37.5%。图表31：房地产开发企业到位资金中定金预收款累计值 图表32：房地产开发企业到位资金中定金预收款当月值定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）定金及预收款：当月值（万亿元，左轴）定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴） 当月同比（右轴）8 20%7 10%6 0%5-10%4-20%32 -30%1 -40%

6,0000

40%当月环比（右轴）30%当月环比（右轴）20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-50%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，2024年1-3月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.4万亿元，累计同比下降41.0%。图表33：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款累计值 图表34：房地产开发企业到位资金中个人揭贷款当月值个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）3 10%

3,0002,500

60%个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴）个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴）当月同比（右轴） 当月环比（右轴）3 0%2 -10%2 -20%1 -30%1 -40%

0

20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-50%资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局，投资建议房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大，开竣工仍偏弱，销售量价仍在调整，房明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建3）图表35：重点推荐公司一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入3.515.177,563-0.430.260.470.63-8.1613.507.475.57建发股份600153CH买入10.3912.5531,2122.094.361.742.024.972.385.975.14滨江集团002244CH买入6.3912.5119,8821.201.391.682.015.334.603.803.18招商蛇口001979CH买入8.4714.1176,7450.470.700.840.9518.0212.1010.088.92建发国际集团1908HK买入13.0019.0324,6442.432.292.663.134.855.154.433.77华润置地1109HK买入23.1042.23164,7253.944.404.254.505.324.764.934.66中国海外发展688HK买入11.4419.77125,2092.132.342.452.724.874.434.243.81越秀地产123HK买入3.587.1614,4111.280.790.810.882.544.114.013.69龙湖集团960HK买入9.2215.4662,3943.881.951.952.102.164.294.293.98华润万象生活1209HK买入25.6033.6058,4320.971.281.551.8523.9418.1414.9812.55保利物业6049HK买入25.9539.6814,3592.012.492.823.1811.719.458.357.40招商积余001914CH买入9.8015.1210,3910.560.690.840.9717.5014.2011.6710.10万物云2602HK买入17.4626.8620,6241.281.651.912.1512.379.608.297.37绿城服务2869HK买入3.173.8110,1250.170.190.220.2616.9115.1313.0711.06滨江服务3316HK买入16.2023.804,4781.491.782.092.479.868.267.035.95资料来源：Bloomberg，预测图表36：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)建发股份(600153CH)滨江集团(002244CH)

23年扭亏为盈，维持“买入”评级412日发布年报，23203.6亿元，同比-17%5.6亿元，同比扭亏为盈。考虑到公司结转节奏和结构的变化，我们2424-26EPS0.47/0.63/0.68元（24/250.62/0.75元）。24PE1024PE115.17元（9.0314.624PE），维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年04月13日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):如期扭亏为盈，结转资源充裕地产投拓积极，维持“买入”评级公司4月15日发布年报，2023年实现营收7636.8亿元（YOY-8.3%），归母净利131.0亿元（YOY+108.8%），扣非归母净利24.1亿元（YOY-34.9%），拟每10股派息7元，符合业绩预告。因房地产景气度下滑或将导致进一步计提减值，我们预计2024-2026年EPS为1.74/2.02/2.35元（前值2.06/2.38/-元），大型房企和供应链企业对应24年一致预期PE均值为7.3/8.4x，我们给予多元化折价10%，予以目标价12.55元（前值：12.25元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年04月16日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):地产投拓积极，供应链龙头地位稳固1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕股票名称 最新观点招商蛇口(001979CH)建发国际集团(1908HK)华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)越秀地产(123HK)龙湖集团(960HK)华润万象生活(1209HK)

权益提升推动业绩，分红彰显诚意招商蛇口发布年报，2023年实现营收1750亿元（yoy-4.4%），归母净利63.2亿元（yoy+48.2%）。拟每10股派息3.2元。我们预计公司2024-2026年归母净利分别为76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分别为100.0/110.9亿元）。可比公司2024年一致预期PE均值为12倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年16.8倍PE，目标价14.11元，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。报告发布日期：2024年03月19日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):权益提升推动业绩，分红彰显诚意23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%）；剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%）；分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币），维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元），2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局23FY：开发业绩承压，经营性业务尽显韧性；维持“买入”公司发布23FY业绩：受地产行业下行影响，开发业务收入和利润率同步下降，拖累公司整体营收同比-28%至1807亿，核心归母净利同比-49%至114亿。考虑新房销售下行对开发业务的影响，我们调整营收和毛利率假设，调整24-26EEPS预测至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值为6.6倍（一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理24EPE为7.3倍，调整目标价至15.46港币（前值：25.12港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):开发业绩承压，经营性业务尽显韧性23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级325日发布年报，23147.7亿元，同比+23%29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。综合考虑收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（一致预期），考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报股票名称 最新观点保利物业(6049HK)招商积余(001914CH)万物云(2602HK)绿城服务(2869HK)滨江服务(3316HK)

23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产调整、物管市拓竞争和外部环境的影响，我们调低24-25年营收，预计公司24-26年EPS为2.82/3.18/3.58元（24/25年前值为3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE为11倍（一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价39.68港币（前值56.85港币，基于21倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓