昆山房地产市场解读-

第二部分：城市规划第三部分：经济人口第一部分：城市概况第四部分：房地产市场昆山城市解读——房地产专题研究第二部分：城市规划第三部分：经济人口第一部分：城市概况第四部分：房地产市场1.1、城市概况—地理位置据上海50公里

据苏州37公里昆山位于江苏省东南部，是江苏省的东大门，东距上海50公里，西邻苏州37公里。东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。昆山东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927平方公里，其中水域面积占23.1%。昆山对外交通快速便捷，城市周边航空、公路、铁路交通配套兴旺。虹桥机场80公里50分车程浦东机场120公里90分车程往上海往苏州园区往苏州吴江25分车程15分车程往苏州常熟60分车程往苏州太仓30分车程昆山·位于江苏省东南部苏州市与上海市之间，经济兴旺的现代工贸型城市。·先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市〞之一·城市高铁，地铁、码头、机场、BRT公共交通等非常便捷，已形成高效率多层次的综合交通体系。1.2、城市概况—区域交通阳澄湖站花桥站昆山南站城际铁路开通后，大大缩减了昆山至上海和苏州的时间，15分钟便可到达上海站，20分钟到达虹桥机场。极大的推动了昆沪同城的理念。10月26日，上海轨道交通11号线北段工程〔安亭站——花桥站〕在昆山花桥正式奠基，昆山段于2021年3月1日开工，预计2021年12月通车试运营。凸显昆山与上海的“同城效应〞花桥站光明路站兆丰路站上海11号轨道规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2021年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山至北京约4小时30分钟。1.2、城市概况—区域交通上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口

第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承担了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场昆山经济定位全球性IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代效劳业城市。城市规模到2021年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内。1.3、城市概况—经济属性第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。昆山处于之间昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；下辖10个镇和一个国家级经济技术开发区，十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心。1.4、城市概况—行政区划各镇区-人口、面积

全市辖3区8镇，华夏第一镇——玉山镇。1.4、城市概况—行政区划昆山历史悠久，人文荟萃。境内有良渚文化遗址，“百戏之祖〞、“人类口述与非物质遗产代表作〞昆曲诞生于此。不仅是顾炎武、归有光、朱柏庐等先贤和电脑大王——王安的故土，还走出了航天英雄费俊龙。水乡古镇——周庄、盛产大闸蟹的阳澄湖、碧波荡漾的淀山湖皆为旅游胜地。阳澄湖大闸蟹是昆山的著名特产，闻名中内外，每年秋季上市之时也为昆山带来了大量游人。民间有诗曰：“不是阳澄蟹味好，此生何必住苏州。〞1.5、城市概况—人文背景第二部分：城市规划第三部分：经济人口第一部分：城市概况第四部分：房地产市场形成“中心城区〔核心区域、功能区〕-特色镇-新型社区-自然村落〞四层五级的市域城乡体系。中心城区：玉山镇、经济开发区功能区：花桥、张浦、周市三镇特色镇：周庄、锦溪、千灯、淀山湖、巴城新型社区综合整治撤并的街道办事处集中建成区自然村落特色村庄、一般保存村庄2.1、城市规划—城镇规划中心城综合片区功能定位为高新技术产业兴旺、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。北部片区高新技术产业和劳动密集型产业并举开展，依托太仓港。东部片区以花桥国际商务区为依托开展商贸物流等第三产业，同时开展高新技术产业制造为主的现代制造业。吴淞江工业园片区定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态农业片区以高科技农业研发、试验、生产为主。阳澄湖休闲旅游片区以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。南部水乡古镇旅游片区以水乡古镇特色旅游为主体，重点开展第三产业。2.2、城市规划—总体布局城市开展方向北延：昆太联动、提升二产南优：优化吴淞、转型升级西育：联合苏州、保育阳澄东拓：整合花桥、融入上海空间布局思路交通枢纽引导城市中心体系构建，促进公共效劳设施向周边设施集聚；公共交通走廊引导居住用地开发，提高开发强度引导人口向走廊地带集聚；东拓南优西育北延一核阳澄湖上海2.3、城市规划—城区规划空间布局结构按照“强化核心、带状提升、分区开展〞的原那么，形成“一核五带五区〞的空间结构。一核：指昆山南站至现状城市中心区，结合高铁、城际铁路周边商务商贸中心区，通过人民路效劳设施南延，共同形成昆山未来新的城市中心。五带：指由城市核心沿公共交通走廊向外延伸的五条聚集开展带。五区：昆山开发区、昆山高新区〔玉山〕、花桥商务区、张浦分区、周市分区。〔见后页〕一核现代服务业带文化休闲带生活服务带生活服务带生活服务带2.3、城市规划—城区规划2.3、城市规划—城区规划高新区（玉山分区）经济技术开发区周市分区花桥商务区张浦分区上海太仓苏州巴城镇昆山高新区〔含市区〕。面积约159.94平方公里，为三产兴旺、环境优美、配套齐全的城市核心区域。昆山经济开发区。面积约113.22平方公里，以光电产业、IT研发和制造等先进制造业为主导，融合研发创新、商务办公、生活配套等功能的城市核心区域。花桥商务区。面积约81.33平方公里，以总部经济、效劳外包和海峡两岸商贸物流为主导的综合性功能区。张浦分区。面积约55.18平方公里，以高新技术产业为根底、以新兴现代效劳业为导向、生活配套完善的综合性功能区。周市分区。面积约60.33平方公里，以先进装备制造业为主导、居住和公共效劳设施配套完善的综合性功能区。2.4、城市规划—开发区老城区中央商贸区中华商务区精密机械产业园光电产业园医疗器械产业园综合保税区汽车工业城嘉昆工业园昆山东部新城（国家级）东部新城。占地10平方公里，规划人口10万人，是城市“东拓西扩〞战略和无缝对接上海的重要组成局部。建成后，东部新城将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。目前，首期启动3平方公里的核心区建设，以前进东路与夏驾河景观带为轴线，分别建设企业科技园、行政办公、大型商贸和会展酒店四大功能区。花桥中央商贸区。占地约4平方公里，规划人口9万人，以东新开放广场等重要节点为核心，开展金融贸易、精品购物、高档居住、休闲饮食等产业。中华商务区。占地约2平方公里，规划人口6万，以昆山人民广场等重要节点为核心，开展适应“钟摆式〞人群需要的现代商务和站点经济。2.5、城市规划—花桥规划花桥国际商务城充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐射，承接上海商务外溢，打造效劳外包基地和国家级金融效劳外包示范区。效劳外包。包括跨国公司、国内大型企业集团的IT效劳、客户效劳等外移外包。金融机构后台处理中心。包括银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、信用卡效劳和客户呼叫中心等。制造业企业的区域性总部。包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理效劳中心等。物流采购中心。以及与之相配套的酒店、商业、文化和居住等工程。规划通过5—10年的努力，基本形成拥有30万商务和服务人口、1000万平方米建筑面积的城市构架，努力打造“昆山服务”“昆山办公”品牌，建设成为上海国际大都市的卫星商务城。花桥国际商务城内部交通市域道路系统——四纵五横为重心的道路系统公路交通方面——规划维持“三横三纵〞高速公路网络轨道交通方面——轨道S1线：西接苏州、东连上海轨道S2B线(苏州-昆山-上海20号线)上海交通11号线西延至昆山外部交通沪宁铁路、京沪高铁、沪宁高铁穿越昆山，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大作用。京沪高铁规划：2021年6月前通车。年单向输送乘客8000余万人沿途设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站。联系我国环渤海和长三角两大经济特区的重要交通大动脉。沪宁高铁〔上海-南京，1小时可达〕2021年7月投入使用站站停：250公里/小时。年旅客设计输送能力单向超过6000万人。昆山未来交通规划开展目标：轨道网、道路网、客货枢纽等交通根底设施到达世界先进水平。形成以轨道交通、各种交通方式协调开展的多层次、高效率综合交通体系。开展目标：到2021年，总体赶上中兴旺国家和地区开展水平。到2021年，主要开展指标到达兴旺国家和地区开展水平，率先实现现代化。到2030年，总体赶上兴旺国家和地区开展水平。城市规模到2021年，规划总人口50万人。中心城区规划195万人。到2030年，规划总人口330万人。中心城区规划270万人。产业目标：2021年：GDP到达4000亿元，年均增长15%，人均GDP达16万元；2030年：GDP到达1.2万亿元，年均增长7.6%，人均GDP达36万元。远景规划2021—2030规划城市定位：全球性IT产业制造、研发和交易平台。长三角区域重要的先进知道业和现代效劳业城市。昆山作为县级城市，城市规模较大，由于其经济的繁荣，向外延伸需求迫切，提出了昆沪同城的口号；目前，城市的重点开展区域主要为东、西、南全面开展，北部以工业为主，开展略有欠缺；南部的昆山南站带动了周边的开展，目前已经初具规模，道路通畅，周边居住配套设施齐全；西部主要占据了独特自然资源，如阳澄湖、傀儡湖等，是昆山重点打造的高端居住、休闲区域；东部为经济开发区，濒临上海，是昆山重点开展的具有现代化气息的综合园区；已开通和即将开通的沪宁城际铁路、上海轨道交通11号线使得花桥片区与上海实现了无缝对接，有利于该片区外包、物流等行业的开展。2.6、城市规划—本章小结第二部分：城市规划第三部分：经济人口第一部分：城市概况第四部分：房地产市场3.1、经济人口—总体概况江阴张家港常熟太仓昆山吴江宜兴苏南地区县级市经济及其兴旺，根据2021福布斯中国大陆最正确县级城市排名，前十位中苏南城市占据7位，如以下图和下表所示。多项指标汇总后昆山综合得分0.6255，排名第一，其中人才指数、消费能力指数排名第一，城市规模、客运指数仅次于江阴、义乌，排名第二。昆山市位列全国百强县之首〔与江阴并列第一〕，与苏南各县市相比，昆山的经济水平处于上游位置。GDP总量与江阴相当，但人均GDP远远高于其他城市。其GDP近几年来一直保持着较快且稳定的增长速度，2007年前增速保持在20%以上，远高于全国GDP增速，2021—2021年增速稳定在15%左右；2021年其GDP突破2000亿元，为全国之首。数据来源：本报告经济局部与人口局部数据如无特殊说明均出自各市政府统计公报。3.2、经济人口—经济总量近三年增速稳定人均GDP引领全省到达中等兴旺国家水平昆山人均GDP远远高出全省平均水平，2007年其人均GDP就突破10万元大关，2021年增长至13.54万元/人，2021年到达14.45万元，是全省平均水平的2.77倍。以人均GDP核算，2021年昆山已经到达中等兴旺国家水平，该年其人均GDP为21800美元，排名全球第32位，高于韩国和中国台湾。3.3、经济人口—人均经济江苏省10年为5.24万元/人注：局部数据来源于国际货币基金组织二产比重较高三产逐步改善由于昆山市已形成新型平板显示、高端装备制造、通信设备、计算机及其他电子设备等大量制造业的集聚，其二产业比重近几年均在60%以上，但随着产业结构的不断调整二产比例有降低趋势，三产优势逐步显现；经过近5年的产业开展，三产比例从2006年的31%上升至2021年的35%，增加4个百分点。2005年三产与二产比例为31：67.8，2021年为33.9：65.3，2021年调整为35：64.1。2021年三产比例得到改善3.4、经济人口—产业结构出口是经济开展的主要动力外向型经济特征明显来自于台资及外资企业的出口是昆山市经济开展的主要动力，其出口额远远大于投资和消费之和，这使得昆山外向型经济特征极其显著。如左图所示，2021年出口额为3608亿元，占比80%，而消费和投资总和为885亿元，占比合计为20%。注：进出口总额是根据各年平均汇率换算而得。3.5、经济人口—三驾马车3.6、经济人口—台资经济昆山虽只是中国的一个县级市，却已成为大陆台资最密集、台商最活泼地区。昆山现已集聚3738家台商在此投资，总投资金额达442.5亿美元，平均每1平方公里就有4家台资企业，利用台资总额占全国的九分之一。台资占昆山利用外资总量的60%，创造了昆山70%的工业产值和80%的出口。如上图所示，近六年以来港澳台商及外商的工业产值占全市工业产值的90%左右。坚持开展外向型经济，积极利用台资是昆山经济快速崛起的关键3.7、经济人口—产业集聚昆山目前已经形成了1个千亿级产业集群和9个百亿级产业集群，如上图所示千亿级集群实现产值4061.38亿元，比上年增长23.5%，占规模以上工业的比重为61.8%。新兴产业开展势头强劲，全年完成产值1540.34亿元，占规模以上工业的比重为23.4%。全球排名前五位的笔记本电脑生产商，已陆续在昆山设厂。目前，全球笔记本电脑年产量约为1.4亿台，而昆山产量约占全球的50%。注：IT产业包括通信设备、计算机及其他电子设备产业；新兴产业包括物联网、新能源、新材料、新医药、新型平板显示、高端装备制造等产业。IT产业集聚之地世界笔记本电脑之都与苏南各县市相比，昆山户籍人口并不算多，2021年其户籍人口为70万人。其暂住人口近几年增长极快，且在2005年超过户籍人口。从2005年的69万人增长至2021年的121万人，可见，其经济的迅速开展对人口的吸聚效应凸显。据保守估计目前在昆山的台湾人约为10万左右。户籍人口稳定暂住人口激增3.8、经济人口—人口概况2006年昆山人口统计显示，户籍人口66.68万，城镇人口45.5万，其中城市人口34.45万，镇人口11.08万，城镇化率到达68.13%，截至近两年城镇化率应略有提高。昆山约70%的城镇化率，跟目前我国45.68%，以及上海北京88.6%、84.9%的城镇化率相比，处在开展潜力较大的区域。城镇化水平适中，房地产开展潜力较大城镇化率过高，未来城镇化开展空间相对较小；反之，城镇化过低，也并不代表潜力巨大，过低的城镇化意味着该地区自然条件、根底设施建设、经济条件受到的制约较多，开展速度也相对更慢。因此城镇化开展潜力较大的地区应该是目前城镇化率相对适中的区域。3.8、经济人口—城镇化率昆山近几年城镇人均可支配收入与消费增速稳定在12%左右，2021年收入突破30000元，与江阴、张家港相当，处于全国之首，更是远远领先于全国平均水平。大件耐用品的保有量不仅反响了地区经济的活泼程度，还代表了当地居民的生活水平，2021年昆山每百户居民家庭拥有汽车30量，同时平均每户家庭均拥有电脑。收入与支出居全国之首居民生活富裕3.10、经济人口—居民生活全国人均可支配收入17175元昆山经济兴旺，经济总量和人均量都处于全国县市之首，人均GDP水平已经到达中等兴旺国家水平；经济主要依靠IT等高科技制造业带动，二产占比较高，近几年保持在60%以上；外向型经济特征显著，出口是经济开展的主要动力；产业集聚效用明显，形成了多个高科技产业集群，主要集中在通信设备、计算机及其他电子设备、新型平板显示、高端装备制造等产业；外来人口多于本地人口，人口会聚能力极强，城镇化率适中；居民生活水平富裕，消费能力较强。3.11、经济人口—本章小结第二部分：城市规划第三部分：经济人口第一部分：城市概况第四部分：房地产市场2021年房地产业投资额为210亿元，且增速较快，近三年均保持在30%以上的增幅。市场容量大，2021年商品住宅成交量高达539万平米，2021年市场下行时候也到达276万平方米，市场受政策影响较大。2021年商品住宅成交额为303亿元，2021年下调为266亿元，同年成交均价大幅上涨至7622元/平方米。4.1、房地产市场—整体概况从2004年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面积增涨缓慢。销售面积在苏南几县市中高居前列，市场呈现外向属性，这一点与其他县级城市明显不同；昆山市商品房供需状况数据统计范围为商品房〔含乡镇〕，数据来源于昆山统计公报4.1、房地产市场—整体概况4.1、房地产市场—整体概况房地产投资/固定资产投资比值正常区间：。房地产投资增速/GDP增速比值正常区间：昆山房地产投资占固定资产投资比值自2006年以来不断攀升，09、10年的比值都超过了0.3，房地产投资所占比重略高，显露了一定的投资风险。昆山近年来房地产投资增速与GDP增速比值波动较大，除了GDP增长有一定滞后性之外，说明昆山市GDP增长对房地产的相关程度不高。住宅市场——住宅片区分布目前昆山住宅市场分布，根据成交活泼程度分成三个梯队。玉山镇、开发区以及花桥镇为目前昆山市场最活泼片区。玉山镇为传统片区，配套成熟完善，客户认知度高；花桥毗邻上海，且规划利好。巴城镇、周市镇以及千灯镇出在第二梯队。巴城依托阳澄湖资源，主要为别墅产品；周市镇依托北部产业园区，并且接收中心城区的辐射；千灯规划为生活新镇、生态观光片区；南部水乡区以及其余镇为第三梯队。南部水乡片区依托淀山湖资源，主要为别墅产品第一梯队第二梯队第三梯队4.1、房地产市场—整体概况花桥、玉山、开发区是昆山成交最为活泼的片区，占昆山成交的64%，占比分别为24%、20%、20%，且与其他区域的差量较大。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是传统的房地产热门片区；花桥因为近年规划利好，且直接接受上海辐射，能吸引外来客源。注：统计数据来源于昆山搜房网。所选数据为08、09年全年成交数据以及2021上半年成交数据。4.1、房地产市场—整体概况住宅市场——主城区昆山主城区包含两大行政区域：玉山镇和开发区构成了昆山主城区板块玉山镇涵盖城中、城北、城西三大板块开发区涵盖城东、城南两大板块玉山镇+开发区4.1、房地产市场—整体概况住宅市场——住宅片区分布城南区中心城区城东区城西区城北区昆山市中心城区可分为中心城区、城东区、城南区、城西区和城北区域。4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——中心城区板块人口密集，并承担综合行政、居住、文化、教育、主要产业开展等功能。属于市中心的高档地段，土地资源稀缺，生活配套成熟，房价一直维持高位。中心城区：人口稠密区域成熟价格处于高位荣记玖珑湾蓝海LaVie弘辉首玺金鹰天地绿中海翡翠名都中心城区城东区城南区城西区城北区4.2、房地产市场—板块分析中心城区板块内主要楼盘4.2、房地产市场—板块分析板块特点板块内配套设施完善，交通便利，居住气氛浓厚，是昆山的商业文化中心。板块内目前土地供给较少，未来供给量较少，目前住宅的综合开发量不大，以商业商务办公物业开发为主。该区域的住宅档次较高、置业主要目的为改善、投资。产品、价格中心城区由于地段绝好，土地资源稀缺，板块内的住宅产品主要以高容积率的高层公寓为主，以大面积户型为主，符合当地人对住房的消费需求。目前板块均价10000元左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。板块特点、产品和价格分析4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——城东区板块开发区管委会前进东路洞庭湖路左岸尚海湾世茂东壹号珠江御景约62万方绿地21新城约177万方中冶昆庭酒店式公寓同丰东路震川东路具有经济技术开发区和夏驾河景观带的双重优势。目前城东大盘云集，几十万方的大盘依次沿前进东路排开，，品牌开发商云集，区域内有中航地产，世茂地产，珠江房产等。位于市政府以东，在城区内前进东路沿线区域中心城区城东区城南区城西区城北区4.2、房地产市场—板块分析城东区板块：大盘云集潜力巨大城东区板块内主要楼盘4.2、房地产市场—板块分析典型楼盘世茂东一号城东大盘，世茂东壹号新城位于昆山东部经济技术开发区的核心位置，是一个集居住、旅游、休闲、购物、娱乐为一体的大规模综合社区。工程总占地64万平方米，总建筑面积82万平方米，交通便利，距市中心15分钟车程，距沪宁高速陆家入口5分钟车程，直驱上海市中心仅40分钟即可到达。绿地21新城工程由上海绿地集团(昆山)东城置业开发，物业地址在昆山震川路与洞庭湖路路口，总建筑面积约178万平米(含地下)，占地面积约56.4公顷，容积率为2.5，绿化率为40%。绿地21新城4.2、房地产市场—板块分析城东板块现状住宅格局成型，商业工程加速跟进目前整个片区的住宅总体量约为500万方随着政府对城东建设力度的加大，地铁S1号线〔规划〕将会沿东城大道由花桥向北至前进东路，再向西与苏州接轨，未来可实现苏昆沪三地的无缝对接；目前夏驾河西岸教育配套相比照较齐全，西湖路南北沿线分布有晨曦小学、艺术星空幼儿园、昆山开发区高级中学上海浦东机场在此设立的航站楼、未来虹桥机场航站楼也将会在此设立商业配套：大润发进驻将弥补区域的商业配套的空缺，世茂东壹号商业体已经投入使用，在太湖路与同丰东路交汇处向东200米左右，晨曦公园南北两园之间将建设旺角新天地将补充区域的效劳配套绿地21新城规划36万方商业中心4.2、房地产市场—板块分析板块特点、产品和价格分析板块特点城东是产业聚集区，现有配套困乏，目前居住气氛不高。板块内大盘云集，目前有珠江地产、世贸、中冶、中航等企业楼盘，案体本身多带有商业，以城市综合体的概念在城东布局。城东离上海较近，因此有相当一局部比例的客户来自上海。产品、价格板块内以大盘开发为主，楼盘的产品类型较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房，到联排双拼别墅都有一定占比。高层小高层的主力面积大约在80-140平米之间，比中心城区板块略小，因为一局部需求来自外部需求以及投资需求。纯住宅工程较少，目前在售工程根本都有酒店式公寓、商业等其他物业类型，建造住宅的同时配置社区商业，符合商住片区的定位。目前板块均价7500左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——城西区板块城西地区：环境优势政府重点规划区域老城区以西，根本围绕亭林公园周边及马鞍山中路沿线一直往西到森林公园沿线开展起来的区域，属于昆山生态环境最好的居住区，市场认可度高。中心城区城东区城南区城西区城北区昆玉九里4.2、房地产市场—板块分析典型楼盘——昆玉九里〔别墅〕华润置地•昆玉九里华润置地昆玉九里占地25万方，容积率1.1，规划业态为独栋、双拼别墅，全石材立面，占据昆山主城区最好的景观资源，是最近城西乃至昆山最受瞩目的别墅产品；据了解，华润置地昆玉九里已经完成第一次内部认购，首批推出20套独栋别墅，已认购16套，单套成交均价在1600万元左右，均价在22000左右；农房-风景英伦风景英伦占地12万平米，建筑面积18万方典型城西工程，目前工程处于尾盘销售阶段，剩余缺乏100套房源，主力户型88-177平米，价格在9500元/平米左右，4.2、房地产市场—板块分析城西区板块内主要楼盘4.2、房地产市场—板块分析板块特点板块规划成生态居住片区，以森林公园为主打，从目前所推楼盘来看，高档住宅板块已初具模样。“产业向东、居住向西〞，政府导向推动了城西的住宅市场开展；凭借政府规划利好以及独有的自然资源，区域认同度较高。产品、价格区域楼盘数量多、量体大，产品类型以小高层、高层、别墅为主，楼盘以纯住宅为主，户型面积较大。目前板块均价8500左右，由于占有生态资源，以及规划利好，是昆山各大区域内价格上涨幅度比较快的区域。板块特点、产品和价格分析4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——城南区板块城南地区：高铁直射区域升值潜力大沪宁城际高铁高铁和城际轻轨的落定将城南的房价推上了一个新台阶，使城南成为昆山各大区域内首选最值得投资的区域。众多上海，外地客户都纷纷看好城南的开展。代表楼盘：森隆珑庭、吉田国际广场、世茂蝶湖湾中心城区城东区城南区城西区城北区4.2、房地产市场—板块分析占地5.27万平米建筑面积：14万方城南板块最热点的工程，位于中华商务区，目前工程处于在售阶段，尚未有工程交付使用，因靠近高铁站，吸引了一局部上海客户过来投资，全部精装修产品，目前在售均价14000元/平米，2021年下半年开盘，销售情况较好，近期无房源销售；占地10万方建筑面积：12万方2021年5月开盘，推出4栋90套房源，面积88-98平米，均价9000元/平米左右，因价格相对较低，首次开盘情况较好，房源根本去化；森隆珑庭巴比伦广场吉田国际广场占地面积15.6万方建筑面积69万方工程商业及酒店式公寓已经建成投入使用，公寓局部二期在售，二期主力115-180平米的两房和三房4.2、房地产市场—板块分析城南区板块内主要楼盘4.2、房地产市场—板块分析板块特点、产品和价格分析板块特点城南是出口加工区，以IT产业为主。区域内现有312国道、沪宁高速、客运南站、沪宁城际高铁，建设中的京沪高铁，城南板块的交通纽带地位日渐凸显，拉近了昆山与上海及周边的距离，刺激了城南的房地产市场。一些高档大盘的进驻，改善了昆山人对城南板块居住品质差的观念。产品、价格从板块内目前所推产品和将推产品来看，产品类型主要是高层、小高层，也有少量的高端产品，别墅以及花园洋房等。户型面积区间较大，囊括各种户型面积需求，主力面积90-140平米。由于高铁以及城际高铁的落实，拉动了板块的均价，目前板块均价10000-12000，并有不断上涨的趋势，后续楼盘入市仍将保持在高位。4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——城北区板块城北：中心城区以北北门路、柏庐路、长江路、青阳路为主干道，是老城区以北和周市镇以南组成的城北片区，由于靠近工业区，面相看起来较差。城北地区：昆山开展起源地，老昆山人最多区域，刚需为主中心城区城东区城南区城西区城北区4.2、房地产市场—板块分析城北区板块内主要楼盘4.2、房地产市场—板块分析典型楼盘建屋乐活家园总建筑面积230000平方米，一期约为7万平米，由6栋高层公寓和1.8万平方米的独立商业组成、规划以两房为主，三房次之，城北板块主要以新昆山人购房为主，价格相对较低，购房以落户安家为目的，成交均价在7500-8000元之间4.2、房地产市场—板块分析板块特点、产品和价格分析板块特点城北曾是政府重点打造的城市副中心，目前居住概念已经形成，居住气氛浓厚。目前一些路段正在整改阶段，未来即将再次成为重点打造的区位。板块内目前存量供给较大，从土地出让的情况来看，后续供给不大，随着市政规划的改造，后期有利于拉动后续板块价格。产品、价格板块内楼盘众多，目前供给量较大，住宅产品多为高层小高层产品，户型面积多为90-140平米之间，以经济的两房、三房为主。板块均价集中在7000-7500左右，因靠近工业区，购房者主要为新昆山人、刚需客户，相较于中心城综合区的其他片区，价格偏低，且近年来涨幅不大。4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——花桥板块花桥板块：与上海同城效应新热点板块花桥位于上海与江苏交接的黄金地段，西临昆山国家级开发区，东依上海安亭，地段优势带动板块房地产市场迅猛开展，随着上海地铁11号线延伸至花桥，花桥正逐步成为上海居住转移及投资的热点区域，其中尤以绿地大道沿线集中了大量住宅工程。绿地大道4.2、房地产市场—板块分析市场综述

近年来，随着昆山经济的快速开展，花桥国际商务城规划的深入实施，以及上海、苏州等房地产市场的带动，花桥房地产市场得到快速的开展。产品类型由以前单一的多层公寓到现如今别墅、花园洋房、青年公社、老年公寓的百花齐放。销售价格也呈逐年增长趋势。但周边配套不成熟、交通不方便，区域人气不旺是制约该区域房地产市场开展的因素。随着绿地21城工程配套设施的启动，花桥国际商务城规划的进一步实施，轻轨11号线的正式开动，该区域房地产市场将会得到更为迅速的开展。供求状况绿地大道沿线区域地处花桥国际商务城核心区域，力图打造品位高雅，配套完善，个性多元的生态化居住空间。因此，目前该区域以公寓，搭配别墅的产品为主。未来一段时间，绿地21城仍是市场供给的主力，花桥·国际华城未来也有6万左右的高层公寓工程推出；以及绿地大道南侧地块，绿地大道南侧、蒋蒲河西侧地块，花桥镇商务中心核心区内A地块工程的启动，未来市场供给量巨大。市场需求量相对较旺，别墅、公寓工程消化速度较快。花桥市场综述4.2、房地产市场—板块分析户型面积：公寓主要集中在75-90平米，也有少量42-53平米的单身公寓别墅主要集中在200-270平米；价格：公寓集中在8500-9500元/平米之间，其中绿地集团开发的公寓工程普遍比周边高1000元/平米；客户群体：大局部都是上海居民，多为中产阶层，其中投资客占很大比例；销售情况：销售情况良好，其中花桥·国际华城别墅工程已售磬，公寓工程销售率也到达80%；绿地21城、鑫苑国际的销售情况较好。花桥市场特征4.2、房地产市场—板块分析4.2、房地产市场—板块分析典型楼盘312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里，工程占地4000亩，工程属花桥大盘，目前工程已经建成商业局部，客户主要为上海客户，价格在9000-10000之间；高层工程，位于绿地大道沿线，紧邻绿地21城工程，客户主要以上海客户为主，投资自住比例相当，看好轨道11号线及投资价值，其中上海刚需客户占据较高比例，均价9000元/平米左右；绿地21城4.2、房地产市场—板块分析鑫苑国际板块特点、产品和价格分析板块特点板块目前以大品牌大盘开发为主。常发、绿地、东方海外、鑫苑集团等。交通便利。11号线、沪宁城际铁路、京沪高铁在板块内均有站点。开展起点高。希尔顿酒店入驻、太平洋百货即将落成，易买得购物中心，高档生活配套齐全。产品、价格板块内住宅工程产品类型较为丰富，几乎涵盖了各种类型物业。公寓产品由于客源结构的关系，以100以下的小户型为主，贴近刚需以及投资需求客户。板块内高层小高层均价10000左右，别墅价格依位置以及产品力不定。4.2、房地产市场—板块分析住宅市场——客户分析〔客源结构〕公寓在上海工作的年轻工薪阶层台企管理层周边乡镇进城人昆山自住的本地人新昆山人长三角投资客政府、外企高管

上海客户台湾人、部分新加坡人昆山本地私营业主别墅4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户特征〕4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔别墅客户特征〕别墅客户的特征以及关注点较为相似：4.3、房地产市场—客户分析住宅市场——客户分析〔客户分布情况〕昆山本地客户：由于地缘情节，遍布各个区域，但相对来说倾向于城中、城西等配套设施齐全、生态环境好、交通便利的版块；新昆山人：主要分布在城北城东地区，城北城东区域目前价格相较于其他区域较低，刚需客户主要倾向于购置城北、城东的楼盘；上海客户：以投资为主，偏爱城南、城东、花桥三个往返上海交通较方便的版块；投资客户：倾向于投资升值潜力较大的区域，虽然城西、城南以及花桥目前价格较高，但由于政府重点规划或者预期较好等原因，仍