万科质量管理精髓第三部分质量管理执行篇登堂入室篇

第三局部：质量管理执行篇〔登堂入室篇〕目录Part9、房地产工程工程质量管理标准Part10、房地产工程工程质量管理Part

9房地产工程工程质量管理标准12你公司的质量标准质量与尊严1

2公司的质量标准 同约定的要求，包括其在平安、使用 功能及其在耐久性能、环境保护等方 面所有明显和隐含能力的特性总和。 问题一：什么是相关标准规定？合同约定？问题二：哪些是与平安、使用功能、耐久性能、环境保护有关？〔各举三个例子〕

质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义：

反映建筑工程满足相关标准规定或合国家质量标准您的质量标准

质量与尊严1

2公司的质量标准国家相关法律法规简介： 《建筑工程施工质量验收统一标准》 《建设工程质量管理条例》 《房屋建筑工程质量保修方法》 其他专项工程国家验收标准国家质量标准公司质量标准

质量与尊严1

2公司的质量标准《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 〔一〕根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 〔二〕屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 〔三〕供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 〔四〕电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。国家质量标准公司质量标准

质量与尊严1

2公司的质量标准国家质量标准公司质量标准

质量与尊严你公司的质量标准是什么？

以客户满意为标准

怎么做客户才满意？61%52%60%68%1 2公司的质量标准 客户工程质量满意度调查结果〔某地国家质量标准公司质量标准

满意度调查

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。质量与尊严产集团公司调查数据库〕 历年工程专业满意度 80% 60% 40% 20% 0%200220032004200521

公司的质量标准国家质量标准公司质量标准

满意度调查现场调查结果公布

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一质量与尊严1

2公司的质量标准客户关注的质量重点是什么？

2003年

抱怨的前三位：

铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台

2004年

抱怨的前三位：

铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚国家质量标准公司质量标准

满意度调查

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一

质量与尊严客户的抱怨

=

我们关注

？国家质量标准1

2公司的质量标准公司质量标准

满意度调查客户关注重点客户质量标准

标准的统一质量与尊严2.铝合金/塑钢门窗〔含配件〕

磨合期发生比例%

n=616

34

稳定期发生比例%

n=346

19磨合期＋

稳定期

发生比例%

n=962

533.墙/屋梁1.入户门4.楼地面/屋面/顶棚5.给排水设施〔给排水管、阀门〕302118161711

8

8463326248.

安防、门禁、智能化系统

12

4

167.

线路、灯具、开关、插座、配电箱等电气工程

11

4

1510.

装饰工程，包括抹灰、涂料、吊顶、地板、墙地砖等

12

3

1511.

暖通工程，包括空调、采暖、通风及室内环境9.

橱柜、护栏、信报箱、五金配件等部品13.

单元/单体公共设施12.

燃气设施6.

洁具14.

公共区域：绿化、园林建设、小区内道路、市政配套15.施工现场管理10

9

7

7

7

6

553332331512101010

9

8铝合金、墙/屋梁质量问题突出,主要表现在配件、渗漏方面;另外,入户门、楼地面/屋面/顶棚存在的问题比例也较多,

主要表现在入户门锁、划痕、楼面裂缝、墙体不平整等方面。2005年抱怨前四位1

2公司的质量标准国家质量标准公司质量标准

满意度调查

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一

质量与尊严客户质量标准的特点

对渗漏水、裂缝无法接受

注重使用功能

关注观感质量

关心质量的耐久性能

允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改1

2公司的质量标准客户的质量标准就是你的质量标准

你的质量标准就是要能够经受得起客

户的挑剔

客户是我们存在的所有价值

客户满意是检验工作好坏的最终标准国家质量标准公司质量标准

满意度调查

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一

质量与尊严21

公司的质量标准国家质量标准公司质量标准

满意度调查

客户关注重点

客户质量标准

标准的统一质量与尊严工程观感质量标准

工程统一做法建筑工程施工质量 验收统一标准 根本工序节点细节 做法标准交付标准12质量与尊严国家质量标准 质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口公正自在人心，万科的汗青方案12 质量与尊严 千古流芳还是明镜高悬？国家质量标准万科质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口12 质量与尊严 千古流芳还是明镜高悬？国家质量标准公司质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口12 质量与尊严国家质量标准公司质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口12 质量与尊严国家质量标准公司质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口12 质量与尊严国家质量标准公司质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口 汗青方案客户的声音换个角度看质量无借口12

质量与尊严国家质量标准公司质量标准

质量与尊严从客户和物业的角

度看工程国家质量标准公司质量标准 质量与尊严 汗青方案 客户的声音 换个角度看 质量无借口12质量与尊严 质量是企业品牌的底线， 没有质量就没有未来。我们没有 任何借口去推卸质量责任，不能 胜任即被淘汰！工程的成败与您社会价值息息相关Part

10房地产工程工程质量管理1质量筹划2

合理工期3.设计前期介入管理4

施工过程质量控制5

对供方的质量管理输出建立质量管理体系筹划的重要性确定质量目标质量管理体系 PDCA质量持续改进循环的第一步，确定目标与公司宗旨的一致性，分配资源和固定职责确定质量目标工作内容53421质量筹划筹划的重要性确定质量目标 目标 成果表达质量管理体系质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯 重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准 工程管理流程符合度：表达工程内部管理水平53421质量筹划筹划的重要性确定质量目标 目标 成果表达质量管理体系工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准53421质量筹划 大连公司工程管 理筹划书北京公司防渗漏体 系南昌公司工程管理 指导书 建筑工程全面质量 管理手册〔中海〕筹划的重要性质量管理体系建立质量管理体系的作用：确定质量目标

1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰 重要性ISO9000-2000 体系层级检查评估改进3421质量筹划供给过程监控方施工管理人员落实各项管理制度数量〕筹划的重要性重要性

确定质量目标质量管理体系评价质量管理体系的四个方面ISO9000-2000

体系层级过程是否已被识别并适当规定职责是否已被分配程序是否得到实施和保持在实现所要求的结果方面，过程是否有效需要那些流程配置合理人力资源〔每万平方贯彻 商管理、监理管理、样板数量、监理人员 制度、交楼验收等等〕？〔材料采购、施工过程中如何甲检查评估改进 明确质量管理过程中各相关部门 程和管理制度， 定了完善的流程制度〕、本钱部、营销部、客户 关系中心各自责任，监理单位责 任，承包商责任直到满足质

设

量

计

目

部

标〔工序检查〕3421质量筹划集团工程评估公司检查评比工程部抽检监理公司质量监控承包商质量保证体系 集团工程评估公司检查评比 工程部抽检监理公司质量监控筹划的重要性确定质量目标质量管理体系

重要性

ISO9000-2000 体系层级检查评估改进 承包商应建立完善的多级质量保证体系：工人自检→班组自检→质量员检验，保证资料〔砼试块、钢筋抽检报告等〕审查 多级检查： 承包商←监理公司←工程部←工程部←集团工程部质量管理体系层级承包商质量保证体系

重点3421质量筹划筹划的重要性确定质量目标重要性质量管理体系ISO9000-2000 体系层级检查评估改进定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程 进行专项检查，对平安文明施工应每周检查一次2、工程部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包 单位3、月度检查评比→评比工程部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是 否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期 问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处分是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT53421质量筹划53421质量筹划 回忆： 1、质量筹划的主要内容是什么？ 2、如何评价质量管理体系？ 3、质量管理体系中应表达的两个重点是什么？534标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节〔麦收、秋收、梅雨〕和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位本钱投入而编制出的最短施工周期。21合理工期

工期确定

关键线路施工间歇销售配合合理工期范例：北京区域标准工期

计算表深圳，上海区域标

准工期计算表5工期确定关键线路施工间歇销售配合合理工期

消防审查报建工程规划许可证开工证及监督登记

单体报建施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案平安、质量监督手续规划成果销售许可证

开盘 根底施工主体结构施工 砌筑工程室内水电安装 防水施工 内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程桩基施工门窗安装外檐装饰外架撤除竣工验收3421合理工期

把控关键线路，合理穿插搭接早强剂、提高标号等措施。土方夯实回填——每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼——混凝土浇捣后强度到达1.2N/mm2后才能上人。加气块砌筑——1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天〔含顶砖时间〕后才能开始粉刷。粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。防水——表干时间〔聚氨酯8h，JS涂膜4h〕和实干时间〔聚氨酯24h，JS涂膜8h〕。地坪——养护7天后才能上人。

工期确定

关键线路施工间歇销售配合合理工期53421合理工期 桩基——成桩后28天到达龄期，开始试桩——可采用销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的本钱以保证质量

工期确定

关键线路施工间歇销售配合

必须安排相应技术措施和后期整改维修合理工期53421合理工期

工期确定

关键线路施工间歇销售配合坚持合理工期要求

前期工作延误、销售

配合、经营压力等对

工期的压缩合理工期 工程经理职责所在 坚持合理工期要求是职业工程经理的职 责！没有合理工期不可能有优质工程！53421合理工期53421设计的前期介入管理工程部对设计方案

图的读图意见别墅设计的前期介

入管理53421施工过程质量控制

内业文档管理

材料控制

样板引路制度

成品保护

工序检查

质量巡检制度

竣工验收53421工程文档管理方法工程工程归档文件 目录夹文档记录台账

施工过程质量控制内业文档管理5材料控制满足技术标准和环

保要求

质量稳定

可靠

材料选用室内环境污染控制

作业指引.doc大厂产品

选用要求

现场控制样板引路制度

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收

工程材料设备使用

管理指引.doc经过考察的产品 地域差异 地方规定 原材料产地 适应地域 特点3421施工过程质量控制

品牌产品选用要求现场控制样板封存材料样板间材料封样材料对样变动都必须通过材师陪同，任何对已

料，也应进行材料封样。方供货

料进

三现场专设一间材料样板间，由求工程\

和监理人员理，分类

材料工程师负责管贴标签有序陈列，

均可调出样板到现场进行对并建立材料样板入库台帐。任

样，用完后及时归还。已有何人进入材料样板间，都必须

封样的材料第一次进场时，有材料工程甲供和招标完成后，工程经理部应要时，甲方工程师合约部或材料供给商别 提供封样材料，同时存档合同 或定样时所规定的技术规格、 要求。对非甲供的其它重要材必须进行现场对样，并对现确定样板的场对样情况做出书面记载。料工程师。样板引路制度

成品保护

工序检查

检查制度

竣工验收53421

施工过程质量控制材料控制杂或特殊的，可邀请供给商进根本要求现场控制材料合同交底组织交底交底内容。材料规格工程经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复 技术标准行交底供货周期 订货方式样板引路制度

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收53421

施工过程质量控制材料控制根本要求现场控制材料进场验收甲供材料乙供材料工程师组织监理公司、对材料当场进行对样；应商是否按要求提供了产品合格证明、质量检告；安排监理公司根据范、技术标准、合同要承包商必须向监理公司进行报

承建商验，验收要求必须符合国家规

检查供范、现行技术标准、政策、法

合格的规规定的要求；重要的乙供材

验报料：如钢筋、水泥、砌块，项

国家规目经理部会同监理公司将另行

求对材进行抽

料

样

进

检

行

查

抽

，

样

由

送

项

检

目

。

部人员见证取样送检。样板引路制度

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收53421

施工过程质量控制材料控制交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题

完成时间：在大面积装修施工开始前

完成标准：按交楼标准完成整套房间的全

部施工

作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。

材料控制样板引路制度

交楼标准间

施工样板间

工艺样板

成品保护

工序检查

检查制度

竣工验收53421施工过程质量控制施工样板间：

范围：每一家总包单位、每一种户型

作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。

材料控制样板引路制度

交楼标准间

施工样板间

工艺样板

成品保护

工序检查

检查制度

竣工验收53421施工过程质量控制工艺样板：确定工序质量标准，控制大面积施工 范围：每一道关键工序 时间：关键工序施工前 要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。 本卷须知：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。样板引路制度

交楼标准间

施工样板间

工艺样板

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收53421

施工过程质量控制材料控制工艺样板：

材料控制样板引路制度

交楼标准间

施工样板间

工艺样板

成品保护

工序检查

检查制度

竣工验收53421施工过程质量控制样板引路制度

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收讨论：

成品保护的作用53421

施工过程质量控制材料控制材料控制样板引路制度成品保护工序检查成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收各负其责的原那么 成品保护交验成品保护体系例如竣工验收检查制度53421施工过程质量控制样板引路制度

成品保护

工序检查检查制度后浇带：两侧做挡水圈，上面模板覆盖线管：钢筋支架保护观测点：铁盒保护竣工验收

柱：先覆膜再包角

楼板：加垫块保护

楼梯角保护53421

施工过程质量控制

结构类材料控制检查制度竣工验收涂料施工前对开关面板的保护

线盒采用铁皮保护53421

施工过程质量控制

开关箱盒

材料控制样板引路制度

成品保护

工序检查成品保护工序检查检查制度整框包裹窗下框保护竣工验收

门下框保护玻璃保护53421

施工过程质量控制

铝合金保护

材料控制样板引路制度橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖桥箱内覆盖样板引路制度

保护成品保护工序检查竣工验收

电梯门口侧

壁覆盖保护检查制度53421

施工过程质量控制

装

进户、户内门

瓷砖阳角保护材料控制镜花洒子马桶盒镜子检查制度竣工验收洗脸盆

洗脸盆

龙头浴缸

马桶地面给水管砂浆保护53421

施工过程质量控制

水管设备五金保护

材料控制样板引路制度

成品保护

工序检查检查制度竣工验收53421

施工过程质量控制

全装修工程成品保护

材料控制样板引路制度

成品保护

工序检查全装修工程成品保

护方案目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定工程工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。范例：竣工验收 材料控制样板引路制度 成品保护 工序检查 工序检查表 检查实施细那么质量巡检制度53421施工过程质量控制工序检查一览表铝合金门窗工序检

查表53421 施工过程质量控制 材料控制样板引路制度 成品保护 工序检查 工序检查表 检查实施细那么 检查制度 竣工验收 工序检查表检查实施细那么由工程经理部组织工程成员和监理公司，联 合制定实施细那么，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工方案的编制必须符合工序验收 要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定 总包单位建立和深化报验的工作次数、检验 批；规定违反工序施工的处分措施等。 材料控制样板引路制度 成品保护 工序检查 工序检查表 检查实施细那么质量巡检制度 竣工验收53421施工过程质量控制

材料控制样板引路制度成品保护 工程工程师应不定期对现场质量进行专项检查；工程工程师对检查的情况应该有详细的记录；工程经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。建立工程工程师现场质量巡视制度 工程经理部应建立工程师日常质量巡视制度；

工序检查质量巡检制度

竣工验收53421施工过程质量控制

材料控制样板引路制度

成品保护

工序检查质量巡检制度

竣工验收 建立工程定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定工程管理评估检查制度，定期对各工程进行横向检查。目的是为提高工程质量管理水平，使各工程工程质量均衡开展并不断提高。各工程经理部应组织监理公司联合制定工程定期质量检查计划。针对不同工程的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。53421施工过程质量控制由物业公司组织，工程经理部、监理公司、承包单综合验收

包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做专项式检

范围：室内