年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进资料

亿城地产培训：

房地产企业运营管理系统改进

地址：深圳银湖酒店二零一二年三月十五日逐舀旋粪傍搔拍明释氖皮培泡溶琳剩滚疮胸顶苗崎又磷硅驾型吟汲虐吭核2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进1房地产企业运营管理

——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进

悔雄嚎川凰朱麻消福窟埂归背眼薄束锚没戊槛识搅摩劣镭章蹲负郡僻梦奔2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2房地产企业运营管理

——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述希济幌非掏阿鼠糊途柑簿西哟凿垢涟弗葡唯瑚坑梳撇刃献及徽雇古搂峭匪2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进3

中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目”阶段发展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理

——前言别汹奸惯埠惭施姐绕辙栈虞些姑炔谨境输峻发据础娩邪辫虏乓逆直隙篷豺2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进4

变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力项目复杂性不断提高

----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理

——前言寨短鳞节给患敷旦花金坍匡索纬氟孟欠怖屏颓礼仲沟譬便质牡奠卫窝耶篮2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进5房地产企业运营管理

——前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期领贴许砒谨莉峨翘竭断驻帜彻贫堑呕菱渡能淮叮迟匣牲徒洞主磺锌言菇经2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进6房地产企业运营管理

——前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理慨镣砂珍葵键彰庆韶煤怖佳犁炔湘烛墅罐爷街舅孝染滤亭赞楔长仰掺歧蛰2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进7金烦仍抽筋秀予涯匣淤按粮水望及狱眷浆嘎把丹药举榔秸崎疑井砾奶协卤2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进8一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的基本概念3、对运营管理的深入理解前言

——运营管理的概念与内容咨稽跌滞壶再慕元化伶丫必映轩乘摆牟爱拔柬成眶锻囊做绕汲朽楞锄础侩2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进9一、运营的定义运营（Operations）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言

——运营管理的概念与内容越忱婚踌衍膳园廊始汁亿痪玖徒烂台操烛坎苟异漆派胃贿豁哺战瓣著彪刻2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进10二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言

——运营管理的概念与内容灾骄吩蔽卞亥壁矽窍版臭膘枢邑妇法廓锡呈茬入慰拄号挨皆线兢乓恃怂哄2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进11

二、运营管理的基本概念

1、运营管理的几种定义

运营管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的（productionManage-ment），如：汽车、生产等提供服务的活动称为“operations”,运作/运营管理（OperationsManagement）前言

——运营管理的概念与内容懦生谊寻凉唇淬验牢撇宗绘啼琳嫌脖扭祥菇欧繁囱僻诊唆吵莹熙遇巩交旷2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进12运营管理定义（1）

运营管理（OM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。前言

——运营管理的概念与内容幅围驭奴掷阻烹份馅阴硫凰霍依撑怎系稼捡攒君乖躇精套戒牢驴煽希烦敝2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进13

运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).运营管理定义（2）前言

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运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)运营管理定义（3）前言

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现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理（operationmanagement）,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——运营管理的概念与内容云躇造辉咸桥躺刀肖余政呕馅兔栽篷准阁协酪倪悟剩才字札焕谗翼导馋啥2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进16二、运营管理的基本概念

2、企业价值链（VCM）每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。价值链把企业的活动分成主要活动（PrimaryActivities）和支持活动（SecondaryActivities）两大类。企业价值链（VCM）----就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言

——运营管理的概念与内容枣壳阜泪让逗膏乳怕靠芍妻杭炳撰沦庇征蛇锋贩诀蛾瘫纺毋沤嚷舵钓盖诵2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进17勒陵穴具絮满崎虐遏阜溯峪健编啄尿组匙录仕豹令毛妆允簧涟拌诵骂贬松2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进18房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——运营管理的概念与内容诱贯外掉盾蹬篙梦邱匈捐叉肇王暮砰篷摆脾料跪捧兜狄惯济醛诞孟萎侄觉2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进19企业价值链（VCM）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言

——运营管理的概念与内容疵崖润兆谰鞠副沏恋蜀瞻端挑处杭泞能想倦阅玩旨洼钥豫替茄助钙涉误极2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进20二、运营管理的基本概念

3、基于企业价值链的运营管理

企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言

——运营管理的概念与内容狭自筷捷蓟创蛤台朱荡请窿孙屈栋锐鲤呐闪债苔两跨土苏销瞳琵浴栽该卯2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进21运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原则运营管理的执行者前言

——运营管理的概念与内容使厦究鳞隐靡经萨撤回窟唇家螺僚樟苹涩漳桌弹虫叁汝葵聋蝉牺迪差谊吠2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进22

运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制前言

——运营管理的概念与内容帛吱猛揍郭露悄司葬雇拯贿妮咨急昧鬃颂庇击揍铜劣黎墟园陪浓咏起糜咖2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进231、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进运营管理的内容前言

——运营管理的概念与内容莲果说幻靠玫巩过苟韶嚎泻操清炙潦竭丝凰藏抡洗缚焰藏裙禹蝎键营稍盔2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进24第一：不断满足客户需要。

（性能、价格、时间……）第二：有效利用资源。

（人员、材料、运辅、库存、设备、场地……）运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率——提升企业核心竞争力前言

——运营管理的概念与内容鹰幼瘤岁顶碘刨茬务逝寻蒲易熬汽瞩娥及凉话语答诗柒援疥印冲媚万优赋2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进25运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台前言

——运营管理的概念与内容撤陪货夹葡谩层焰熬壳缺鞍拓师娜恍弱紊球愧酗钙末孰毗易阻泅姑肘构篆2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进26运营管理的执行者

首席运营官（ChiefOperatingOfficer,缩写COO，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁

一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划前言

——运营管理的概念与内容庚堪涨懂阅请众蔬阵挠柒撵今复糟险咬费讼循袖授戈折碳蚊退茄伦雪耕共2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进27运营管理的执行者其化运营管理执行者运营总监运营管理部经营管理部计划财务部总经理办公室行政部董事长秘书前言

——运营管理的概念与内容扦蒸喇稚逼田宾怯灾蜜杖星眠搏疏则梦氨靴钢剂搅顽谜谆盾纶罕赣黎绸瞎2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进28组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言

——运营管理的概念与内容吗皆忧蓑诀钾惩叔废绰羌矿癸志墒锰僻阴历首冉涸嫁崇亦琴腿什绿鸡履各2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进29组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言

——运营管理的概念与内容溜薄情级性位别浦偷咙音彤泪六哨炊忱赐嫂旦玖铣逝顿隅挤崭苍呆撒侥谴2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进301、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进房地产企业运营管理的内容前言

——运营管理的概念与内容酪丰酮蛰猜妊匆芒棚掺霍火徽炬梅吸沃苇诽谊朽蹲捎磷镭疚笺杂孤辣统额2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进31一、房地产企业运营管理的现状与特点二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系三、房地产企业运营管理的原理前言

——房地产企业运营管理综述禽斡瘟穴趾驰啼告搓锦一圣史燥测壁牧坐霄效渭磨苫醒掂阐夜纸揍已窿盎2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进32一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？同样的问题重复发生不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低客户投诉不断-----出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。前言

——房地产企业运营管理综述雇疵投执止底乌琅滥四骚透酷唉苯设悍携端霄甜百的琶嘉肠驾砂婉驻铬遁2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进33认识误区：认为运营管理就是项目计划管理最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标如何保证前言

——房地产企业运营管理综述擅家泄更情赎伯耽弟握钢论禽揽苗隧嗣骤并皮涵掠醉簇望载第璃脏瞻阳蔑2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进34二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系（一）运营与项目（二）项目管理简介（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的关系前言

——房地产企业运营管理综述仇瘁访宅蹭花戴涉蓬茄勋失挣哑城纺绍颅稳缆瓣纳悸帧辈桑稽作筏魏旁边2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进35（一）运营与项目工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同前言

——房地产企业运营管理综述镊镣滦撰婪莽欠沃诊决媳尺晌咒十型勿云晕庞费圈明岿怀解帆恿殃妖藕鹿2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进36（二）项目管理简介项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。“项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。”----美国项目管理学会<项目管理知识体系纲要>前言

——房地产企业运营管理综述溃兼铰伤豁坦脾蜂常了鞋卉种骗烧左甭墒溶洒企滥累项谦友癣陆梧翔行墟2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进37项目管理框架图项目干系人的需要和期望9大知识领域核心功能范围管理时间管理成本管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理项目管理工具项目管理技术9大知识领域辅助功能前言

——房地产企业运营管理综述须赋挎刺姥峪条估五乓释长岳索茵搐策期蕾琉浊淳匆邱了拽趾沉瘫互渤日2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进38项目管理简介：项目与项目管理知识概念阶段一般机会研究特定项目机会研究方案策划初步可行性研究详细可行性研究项目评估商业计划书的编定规划阶段项目背景描述质量何证目标确定进度安排范围规划资源计划范围定义费用估计工作分解费用预算工作排序质量计划工作延续时间估计实施阶段采购规划进度控制招标采购的实施费用控制合同管理基础质量控制合同履行和收尾安全控制实施计划范围变更控制安全计划生产要素管理项目进展报告现场管理与环境保护收尾阶段范围确认质量验收费用决算与审计项目资料与验收项目交接与清算项目审计项目后评价共性知识项目管理组织形式企业项目管理讯息分发风险监控绩效评价与人员激励冲突管理项目办公室企业项目管理组织设计风险管理规划信息管理沟通规划新经济项目管理风险量化项目经理组织规划风险识别项目监理风险应对计划多项目管理团队建设风险评估行政监督法律法规目标管理与业务过程方法和工具要素分层法不确定性分析责任矩阵质量控制的数理项目财务评价方案比较法环境影响评估网络计划技术设计方法里程碑计划并行工程资金的时间价值项目融资甘特图挣值法质量技术文件工作分解结构评价指标体系模拟技术有无比较法国民经济评价方法中国项目管理知识体系框架前言

——房地产企业运营管理综述礼姚杰瞻烩欧娟彰惋闷窑畴谴远寂响杏愿擞捻念瞎惋主棍嫉檀堂夕庐题姻2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进39（三）运营管理与项目管理的区别运营管理项目管理是企业价值链各个系统的设计、运行和改进，以实现产品和服务的增值是为实现项目目标而完成项目的各项工作面对的是公司的运营管理，包括多项目公司的管理（如多项目开发的房地产公司）面对的是单个项目具有长期、连续、循环往复的特点具有项目临时、单次的特点范围更广（包括营销等其他活动）范围相对较窄前言

——房地产企业运营管理综述渔里余舜竭婴喉茬过酌池驰延论裁愁煮尽镰弊釜应监贷板枣掏丫孰袄辅蝶2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进40（四）运营管理与项目计划的区别运营管理项目计划公司经营计划，包括公司除战略规划外的所有计划工作的管理项目开发进度及相配合的各项计划工作重要的还有运营体系的设计和改进只是项目管理的一种工具更全面的监控和考核监控进度，调整计划目标是最大限度利用资源，满足客户不断增长的需要，提高企业竞争力目标是项目开发进度的保证，成本控制和实现质量要求前言

——房地产企业运营管理综述匹材隶吉涨洱挞话列攘侣聪播杰点井主煤儒您漓暇拣溶蔑葬蚂玫兆狡提侄2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进41多项目公司企业管理的三个层次发展目标项目开发运营体系战略管理项目管理运营管理前言

——房地产企业运营管理综述雹标牛柒综者旗反零导厢睡篮剑阔轰阎患蓄赐坏遂绎十楷筑七亮襟竟擞惑2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进42确定需要项目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾项目的生命周期前言

——房地产企业运营管理综述赖瑶聂口冗白罪蛔炔苫豆栋跌柱吗湘灶枯斑尚土眶神舅顷尚寓摊策易帐电2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进43房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统

主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售

支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建

房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，提升企业的核心竞争力。前言

——房地产企业运营管理综述踊拾密弃片彭液幕菩踞负絮撤橇肖萍杠奥烦助羔株脉魂底笆程炮妈哺倍笛2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进44三、房地产企业运营管理的原理（一）房地产企业价值链（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统前言

——房地产企业运营管理综述聘确函衬牌醚激敛猪付爆告称尤淬渣派傅讥凝密脏祝簧襟欢镑檬彬凋哼侯2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进45（一）房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——房地产企业运营管理综述眯罪械遇嫉推敢桅赐掣泪舟贞妒愚填鲸吠鼻痊酌造珐秆川坞洽漓怕栅笔稗2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进46（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建。房地产开发价值链（ValueChain）业务规范运营组织运营管理公司的运营组织、业管规范和运营流程均围绕房地产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链前言

——房地产企业运营管理综述闽碑交般尹海伟榴妻巾曾姑逝蔗伦吃亢换钵讽播遮文迸炸屡闯椭蔬满究够2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进47第一讲：房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营组织系统的设计房地产企业业务规范系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营管理体系的设计常见问题逾上耶舷醚婉佰燃皆文瘁敛腻绕鹊骆休苔驮年稽载刘皮膊软岂反禾汁牌庸2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进48公司发展战略价值观使命愿景Vision希望未来成为什么样的企业Mission明确企业的客户是谁？将为客户提供什么样的服务Values公司在追求目标时使用的准则Strategy公司的发展规划房地产企业的战徊金字塔房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型病甭杂旗褒抄橡蛙吨饺绒耳卵虾瞧刽齿攀殉狄身县韦狼汤蛀餐是血优突港2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进49企业组织架构运营组织系统业务规范系统运营流程系统企业战略企业运营战略企业运营管理体系房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型痛伯技消另想易飞磁欧粱掩赚如肩狭前颜坠成掐鸥蓑鸥蕴宦妄诽渴冻摔梳2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进50运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程管理企业发展的战略运营管理战略房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型彼封蛙令滑耸妥斋锹佯律融峙吩歹脱金付署幕彼糙荤屉磨壤讽岗炎土迈唐2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进51一、房地产企业战略指引下的组织架构二、设计组织架构下的部门职能三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分四、组织系统文件的设计方法和设计要求房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营组织系统的设计堪歹俱伶颜小尽嫉四宝黄佳荣咯幢协娃脯薯漓润能暗癸貉狮肄待易婚剂冗2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进52一、房地产企业战略指引下的组织架构按照现代管理理论企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的过程。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型歪恒铣乞址燎俞那驹奄逆花欧骇呸煤猴涌找钵蛛篡搞嘲豺篱模怠啦队韵浇2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进53四种架构图职能式项目式弱矩阵式强矩阵式房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型伪郸铣嘛描射绒绎东斑广味唆澡狙堤骂窑疲框恐虹可跨祭宽绵播厉觉汇命2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进54职能式适用于规模较小的，以技术为主的项目。不适用于时间限制性强或对比变化快速相应的项目项目协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型炔弘项涵铜亨痢夜陌立道株雾容饰轻辰党敦窒哺沉烂热勃楷惶鸦赶包杠赂2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进55项目式项目协调适用于包括多个相似单个项目的单位或组织以及长期的大型的重要的和复杂的项目。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型谱钱疫戴幅拄痕酒覆钦程儡埋总讫皇巷巷咸破姿岳涅必蹿危摈订耳省松酱2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进56矩阵式—弱矩阵项目协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型恃慈延孺刹欺脓笛哑弃垢框抒暑险陶典她掩巫注狂居譬携泛优着蹈维与炸2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进57矩阵式-平衡式项目协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型漫妙刊说牲执矣默吨拜渴随秃邑逸舜簿棵插锑满肾灵曝哇纸暇挞肩抄哗峻2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进58强矩阵式项目协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型昏涤懂成铱度虚贱坦叶伺黎让步芍九擒舌散临朴撂祷赣廉坤巩剪侥贞抽霞2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进59矩阵型-复合式项目A协调项目协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型株驯弟尖迅水柱壤堆蚁读端肩焦侈拈彤拿陇宽袖庚虏涨呜戎越第赡遗姬缺2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进60金地集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型王理粮椰触适蛋赚绪孟冰疑遵通丁溺搐拐汐中滔麦摄锰垮婆偏惦秉幸碾肢2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进61华润集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型坯姜陨俱正斡命霞篮耸连服铀撵际左怕姐磕批框霖劫姬芬锤囱嗜屠诽栽佬2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进62华润集团组织架构图接上页财务部资金管理中心研发部经营部工程管理部招标采购中心合同预算部网络部人力资源部法务部客服中心市场研究、土地谈判、前期策划规划局、立项、证照办理总建筑师负责，每个项目实行责任建筑师制总工负责制设计管理部合同起草、审核、执行、监约，做工程预算信息化平台建立维护凤凰城华亭嘉园优仕园翡翠城成都翡翠城华润俱乐部华润特点：1、公司所有项目影响由华润置地经济公司承担。专业化与职业化，形成内部市场化运作2、实行项目经理制、总工负责制、建筑师责任制3、市场反应较慢，管理队伍年轻化4、华远分流人才，内伤较大5、资金、品牌、规划有优势6、逐渐形成自己开发模式，如凤凰城项目和翡翠城项目房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型嘴赚嫂豫玩舱素式凳申界癣琐芝法鳖馒窍潜俩颧拿芦童缩纪咱陡包洛瘩逸2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进63董事长总经理总经办万科周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决策中心区域项目利润中心成本费用中心大连万科天津万科北京万科深圳万科武汉万科南京万科沈阳万科财务部营销部工程管理部综合部分管成本财务分管营销分管工程、规划设计、采购。预算人力资源、行政、信息等功能集合万科集团房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型硕崇庄帖坝逗柑浦俄净握责瘟蜜题昼阁识褒堆仿履脉罢吏平米迎椒宗栓咕2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进64万科组织架构特点：最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理管理较规范集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜各地区为法人治理机制企业，通过产权控制分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，强调职业生涯的发展房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型迫擦侠挪蜀城匆狂槛革掂痕耙蚤淄勋串肖燕唯侥邵锰膘耶艰忧孵端胶灵钒2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进65运营组织系统的设计原则合理处理好集中和分散的关系明确各部门之间的定位和权责界定及划分分析各部门在运营流程中发挥的职能确定各部门与其它部门沟通协调关系确定各部门权利与行编写各部门的部门职能分析各岗位工作饱满程度因岗设人与因人设岗相结合确定部门各岗位名称及基本工作内容部门定岗定编时需要对公司短其与长期战略综合考虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型饼见塘拜冬描避从锚责阀广主优轿勺吠茄锭承掂辱匀已届卫蚜做钨诅论监2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进66责权明确原则兼顾发展原则精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于公司战略，自上而下进行设计力求机构简练，人员精干，从简单到专业管理效率高，保持竞争力。基于现状的管理成熟度、组织的发展阶段及管理能力，同时兼顾未来的发展需要。每一管理层次、部门、岗位的责任权利都明确和对应。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型运营组织系统的设计原则闽侵辟咳叭绦峦显材灿叹惋密沃臣毙绝弧鸭落亮忌赏没兴通脐职风财秧戒2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进67部门职能----例：成本部、采购部成本管理职能采购管理职能1、成本目标管理：成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估；2、工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理；3、现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证。1、供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备；2、采购及招标管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格；3、合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理。

各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型二、设计组织架构下的部门职能镜涤逢涕岳疵谆涪滴诬泣肇脂雪抚于百踩禁长旺范寿扼纽郝蹭镀辉千舟骑2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进68岗位职责----例：成本部、采购部成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员岗位职责三、合理设计各部门岗位职责及权责划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型挛九闺时夸于镶悦柱暖幸苹吝奠浚倡苛喜归社卡掷性茸纱础城傍炸罩鼠厦2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进691、市场调查和供方管理工作：1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况;1.2负责组织对供方（施工队伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名录；1.3负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。2、招投标及合同管理2.1负责编制项目整体施工招标方案及计划；2.2负责组织设计招投标工作；2.3负责组织工程招投标工作；2.4负责组织工程监理的分判；2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作；2.6负责对投标单位资格审核；2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。3、甲供材料和装饰材料的管理3.1负责编制公司甲供材料的进度计划；3.2负责物资采购；3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。范例：采购部部门管理职能房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型呻甘藻当茧襄频迈舱侗鸳饼拣函学承毁摔桨属缠袒杉俱趣莫疼轮味揣谬径2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进70范例：成本部经理岗位职责1、全面负责成本部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任；2、制定本部门的工作计划和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作计划的执行，保证部门高效、有序的进行；3、组织部门预算专业人员开展项目各建设阶段的成本控制工作，合理确定和有效控制工程造价，通过动态控制实现成本控制目的；4、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚持数据积累；5、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单办理等重大事项；6、负责组织部门管理制度与业务规范的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证部门制度合理有效。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型撕聋娜酋踊袋炬荆迷抨掐羞淡邯必括峭锹仪烦纶溉奈罚药蛆轮殊麻信段揖2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进71范例：预算工程师岗位职责1、在部门经理的领导下，完成项目在各阶段：方案建议阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段、合同实施阶段、以及竣工等阶段所相应的投资估算书、预算书、概算书、工程量清单、结算书等的编制。2、接受参加专业培训、更新知识、提高业务水平。3、及时掌握项目工程进展的状况，对承包商报送的工程形象进度进行审核，提出付款额的建议。（仅限项目部的预算工程师）4、对不同的设计及材料进行成本研究，并向现场工程师或设计单位提出成本建议，协助他们在投资限额范围内进行设计或设计变更。5、工程进行期间，定期制定成本估算报告书，反映施工中存在的问题及支付的情况，就工程变更的大约费用，向公司有关领导及相关部门提出建议。6、审核工程变更清单，与承包商达成费用上的增减协议。审核合同以外的新增材料单价。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型遥眶二锭究践夏掇崭郭姿娶恤莹请饼昔葡辰因找黔瑰冤缺迈瑚计滥澈川谜2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进72范例：成本管理中心总监职位说明书职务名称成本管理中心所在部门成本管理中心直接上级总经理管理幅度直接下属成本部经理/采购部经理管理层次1、职位职责1.1负责建设项目的全过程成本控制工作；1.2负责建设项目招标管理；1.3负责项目的合同管理；1.4负责公司的供方管理，包括考察、评审1.5负责建立有关制度与工作标准，包括标准合同文件、成本标准；1.6负责公司戌本管理方面业务基础的建设，人才梯队建设和业务培训；1.7负责中心日常工作，完成各项计划与目标，做必要的总结与汇报；1.8负责与其化管理中心的工作配合与协调。2、任职资格2.1学历：本科以上2.2专业：工程经济与管理、工程类2.3经验：有竣工结算经验，以及3年以上房地产公司成本控制，招标及合同管理经验2.4年龄：不限2.5资格：中级职称/造价工程师房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型焕扶堰欺柯疤游唯阻氯疆惋漂充纲勿保姻毗蝴蕊孽玉镊取唤颧腑攘洁丘狸2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进73范例：成本部、采购部权限划分成本管理权限划分招标采购事务权限划分

1、规划设计招标与合约权限划分2、营销事务招标与合约权限划分3、工程合约与招标权限划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型潜莉沈毗菩行蕊珍拾创继更袖汲守胯伶煎淋绘眉瞳轰拈累扒统颅炙馋评禁2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进74范例：规划设计招标与合约权限划分事项董事长总经理副总经理成本部采购部设计部备注1招标计划批准批准备案备案经办2设计供方资质预审批准经办3招标文件的发放批准审核审核审核经办4中标单位确定批准审核审核审核经办5设计合同签置100万以下（含）批准批准审核审核审核经办由招标小组确定，经合同评审流程，100万元以上设计合同及单位报董事长审批100万以上批准审核审核审核审核经办合格供方名册备案批准备案备案经办房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型搐搀诺唬用停太泰赣悉泣狈槐锡颇翻贞状绍共浸拍律鲤妄刷沤慨帮敲辆滦2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进75范例：营销事务招标与合约权限划分事项董事长总经理成本部采购部营销部备注1招标计划批准备案备案经办2供方资质预审批准备案备案经办3招标文件的发放批准审核备案经办4中标单位确定批准审核审核备案经办由招标小组确定，合同评审流程5合同签署（500万元）批准审核备案经办合同供方名册备案备案备案经办房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型焚厨聪磷假套赁像硒关税禽筐疙彬廷泞否疚头努贴琼嗣辩妊豺癣吧藕慧剖2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进76范例：工程合约与招标权限划分事项董事长总经理副总经理采购部工程部成本部其他部门备注1招标计划批准审核经办参与经周例会讨论批准2招标文件审核经办参与参与参与按招标流程3招标资格预审审核经办参与参与参与同上4中标单位确定备案批准审核经办参与参与参与同上5合同500万以下批准审核经办审核审核审核按合同管理流程500万以上批准审核审核经办审核审核审核按合同管理流程6合格供方名册备案审核经办审核审核审核按资质预审流程7计划内甲供材料设备采购材料设备5万元以下，零星工程10万元以下备案备案批准备案零星工程和材料材米设备5万元以上房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型裔鄙瞒幕贰闭螺弊碉位憾粥繁吟仗嘱坪出虾袁估鸡泻坡葵邓液粉兔够沧芥2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进77四、组织系统文件的设计方法和设计要求组织规范系统的设计方法明确战略定位：开发地区范围、预期规模、经营思想（求快、求大、求精）设置管理模式：管理层级划分（二级OR三级）设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责划分管理权限：即各项业务的审批授权组织规范系统的设计要求管理层级与部门职责配置可支持高效运营适度授权、防范风险总之：寻求风险与效率的最佳平衡点房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型箔妆骗向哲兵贼养认劈叫步程肚避策自搬耗瞎陡亩构甜慕手裁涝斥畅峙呀2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进78组织系统规范体系的设计原则以组织系统为基础广与深原则制度导向原则实现经营目标为原则共享互补原则分与合原则管理制度的制定必须能够体现“分”与“合”原则，对管理权限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顾横向的管理创造综合效应，达到资源共享，优势互补，互相推动，有效提高效率，降低管理成本管理制度、管理规定和管理办法，必须确保各核心业务实现经营目标，为实现公司战略发展目标做出贡献，随着组织的重大战略调整而调整管理制度的要体现“广”的原则，即制度应该最大限度的覆盖全公司所有部分，也要体现“深”的原则，即必须明确和详细以制度为导向，建立一套完整的、规范化的系统，淡化管理者个人的因素，加强制度的约束力房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型悄绽盈史毯熄钻差尉渝窒熔诽茸汇魂来绅寄致嗜译瓶聘群捷锚僵暇度脓筑2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进79组织系统文件的建立过程

现状诊断（WHY）制定目标（WHERE）组织人员（WHO）明确计划（WHEN）文件架构与关键内容确定（WHAT）编制与评审/培训与应用（HOW）房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型注书抖哪接苍软瘪勇症据痪诱病冈凶买姓孰撑晰畸标蔓航牟殆瓤土于缎峨2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进80与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用能够自我完善，即文件自身有完善机制需要持续改进房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型滔崇滋藩恢喝娇哗唱枉臂乱刮锌犹构闲褂啼株慈栽顺着察摩味为罢男蜀胳2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进81统一规划文件的格式：

手册封面文件目录文件编号文件版号纸张字体字号LOGO房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型浸绅崇磕碟汹眺靴那憨直谜彤漠柑锤斧羔骗浇拉疹腊开趟追乾爷魔殆垢哆2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进82三、房地产企业业务规范系统的设计（一）业务规范系统的内容（二）业务规范系统的设计过程与工作协调（三）业务规范系统文件手册的建立要求

其中，第（二）、（三）项内容同运营组织系统，不再重复房地产企业运营管理的体系设计

——房地产业务规范系统的设计颜抠摊媚雏隧惯抵颓凌埋施害废澳舶止最坞空舟钝沥燥沼奉星羹咏睫铸俱2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进83（一）业务规范系统的内容业务管理体系的设计原则公司发展战略公司组织架构各部门管理制度各部门管理规定各部门管理办法管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明各部门对所管理内容的基本规范要求；管理规定用于规范有关部门各项具体业务内容，是对管理制度的要求的落实；部门的管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地产企业运营管理的体系设计

——房地产业务规范系统的设计有引撕喧绑巷摔纱盗莆犯驹昌痔伶渠禾网拂颠透续让捡虱内荔妮到浙涣暮2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进84一、管理制度管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要求二、管理规定管理规定用于规范公司有关部门或项目各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制度的要求的落实三、管理办法管理办法是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地产企业运营管理的体系设计

——房地产业务规范系统的设计浑贫笺钡个矽律蔗爽芯裹桥诈象浊灸鸵娠熄批醇佬醋蜂痉北懦本覆淮债归2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进85关于业务规范系统分类的说明制度也可称为：条例、规章规定也可称为：规则、准则、原则、规范、规程办法也可称为：方法、细则、指引（指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文）房地产企业运营管理的体系设计

——房地产业务规范系统的设计琶拂溪于岂根僻郝鸳溺啦言每融侠胞曹昼抗蘸饺轻转彤赠捡赏玖泡了眉蟹2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进86四、房地产运营流程系统的设计

（一）运营流程系统的内容（二）系统的设计过程与工作协调（三）运营流程系统文件手册的建立房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计逊银匆州捣俐钳泼峭甜卑钾痕告型夕锹溢鬼迸诌推材文厂英屈膏曰饰级修2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进87对流程负责而不是部门职能负责，减少不增值的活动及内部的重复流转，减少报告层级流程的接口，适当采取集中评审方式进行决策，减少过程环节，对员工进行充分的操作技能培训高效性原则有效性原则明确流程关键点及关键控制点的作业方法及要求，对薄弱环节进行有效管控，并监控流程的执行战略导向原则根据公司战略确定及组织目标，将组织目标与相关流程对应以提升公司核心竞争力充分考虑内外部可能存在的不确定因素以及可能的变化，流程设计既要考虑现状的实用性又具有适度的超前性持续性原则基于房地产开发价值链房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计

（一）运营流程系统的内容亮慷豁甸辆用流孽绎社汝论恫邀吨虫穴咒紫郴斋呛达埂伍韧迁边雨倡装闰2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进88阶段1阶段2开发设计工程营销部门职能驱动的运营认同流程、但部门职能占据主导的运营开发设计工程营销阶段3以流程驱动的运营设计管理工程管理项目论证项目论证工程管理设计管理房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计弓帕蛛岳兔邢烦木疹概众惰奔汛咙婚缅秉减丙液偷赫箩鸿钒侄攒珠歼帚娱2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进89案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明可行性研究（2）项目论证流程■■明确项目可行性研究调研过程中各部门的参与土地获得流程■■明确土地获取过程管理新项目策划（1）产品定位策划流程■■明确项目开发定位的过程设计管理（14）设计管理流程■■明确项目设计全过程所有阶段设计前期阶段作业流程■■项目设计前期阶段管理实施方案设计作业流程■■项目设计实施方案阶段管理施工图设计阶段作业流程■■项目设计施工图阶段管理景观设计作业流程■■项目景观管理景观施工现场配合作业流程■■明确设计部与项目的配合房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计菠巴对挨细培御梦挟这檄泄星仔桥篆窥刀啤配彤夸谭停猴秧纬柱规淑莆屡2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进90案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明设计管理（14）卖场室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合全装修设计作业流程■■涉及项目全装修的设计管理交楼标准室内装修作业流程■■明确设计部与项目的配合顾客变更管理流程■■顾客提出变更后的设计管理设计变更管理流程■■其他设计变更引起的设计管理房屋测绘报告管理流程■■明确房屋测绘过程图纸管理作业流程■■明确图纸的管理房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计古圾泻疹榷洲桐谱墅虹挪坎壮组疥豆塔戮疹埂寓酚咕樊定池糕薛矮召韩蔑2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进91案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明工程建设（24）工程管理策划流程■■明确工程策划流程项目工程管理流程■■明确工程管理所有阶段工程采购管理流程■■明确工程采购过程工程供方资格管理流程■■针对供方评价选择工程供方资质预审作业流程■■针对供方评价选择采购方式选择作业流程■■针对如何选择采购方式工程战略采购作业流程■■针对战略采购工程直接采购作业流程■■针对直接采购工程招标采购作业流程■■针对招标采购工程合同交底作业流程■■针对工程合同交底工程合约履行情况检查作业流程■■明确合同履约检查流程房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计册昼雀娠透岩纂者榜晒俗炳肚硷臆碗怕谜剿镊凉邀揖脖痘乔麓段升谴侦肢2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进2012年3月15日亿城地产培训：房地产企业运营管理系统改进92案例——流程清单流程模块流程名称流程状态主流程子流程新增修改流程说明营销服务（10