2023年普通话（PSC）考试：第三章 朗读短文真题模拟汇编（共442题）

2023年普通话（PSC）考试：第三章朗读短

文真题模拟汇编

（共442题）

1、一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用

地，则较为困难。这表明了建设用地的（）特点。（单选题）

A.承载性

B.土地利用逆转相对困难

C.非生态利用性

D.土地利用的集约性

试题答案：B

2、不属于影响土地价格的行政因素的是（）,（单选题）

A.土地制度

B.住房制度

C.城市规划

D.城市化进程

试题答案：D

3、土地估价报告的使用方向是（）。（多选题）

A.只供委托方本次的评估目的使用

B.供行业内部参考

C.报送有关部门

D.学习研讨

E.同行业交流提高

试题答案：A,C

4、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有（）。（多

选题）

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地估价规程》

D.《农用地分等规程》

E.《土地估价报告规范格式》

试题答案：A,B,C,D

5、凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请（）,

同时申报土地资产价格或土地交易价格。（单选题）

A.地价审核

B.土地使用权转移

C.土地税费增减

D.土地登记

试题答案：D

6、下列属于土地位置描述的有（）。（多选题）

A.地产坐落位置

B.街道

C.街坊

D.四至

E.地号

试题答案：A,B,C,E

7、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（）。（多选题）

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地分等规程》

C.《土地估价报告规范格式》

D.《城市地价动态监测技术规范》

E.《农用地估价规程》

试题答案：B,D.E

8、下面既不属于农用地利用资料，也不属于农用地经济资料的有（）o（多选题）

A.农业生产实测资料

B.农业区划资料

C.土壤普查资料

D.农业统计资料

E.样点土地利用条件

试题答案：B.C

9、由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很

难获得同类专业商店的收益。（单选题）

A.替代原则

B.变动原则

C.协调原则

D.收益原则

试题答案：C

10、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过

样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）.（单选题）

A.由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则

B.由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则

C.以1m为级距，则2〜3m级距内的地价为7〜8m级距内地价的1.230倍

D.表中数据可直接用于计算平均深度百分率

试题答案：D

11、根据目前的人工与材料价格，采用目前的材料、标准与设计，重新建造一幢同等效用的建筑

物所需的成本是（）。（单选题）

A.重建成本

B.重置成本

C.建筑成本

D.生产成本

试题答案：B

12、下列选项中，（）是影响建筑物价格的最基本因素。（单选题）

A.建筑式样

B.建筑朝向

C.建筑结构

D.建筑用途

试题答案：C

13、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括（）等

方面。（多选题）

A.合法产权

B.合法使用

C.合法收益

D.合法处分

E.合法占有

试题答案：A,B,D

14、在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用O。（单选题）

A.租金剥离法

B.层次分析法

C.总分频率曲线法

D.级差收益测算法

试题答案：A

15、农用地定级方法有（）。（多选题）

A.因素法

B.修正法

C.样地法

D.权重法

E.剩余法

试题答案：A,B.C

16、根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（）。（多选

题）

A.区域经济发展水平

B.城镇土地投入产出水平

C.城镇集聚规模

D.区域综合服务能力

E.特殊行业存在

试题答案：A,C.D

17、以下对土地的分析中正确的是（）。A.土地有比较完整的市场（多选题）

A.B.土地价格高低不由生产成本决定

B.C.土地价格形成时间长且相对比较困难

C.D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态

D.E.土地价格受地区性和地域性影响不明显

试题答案：B,C,D

18、常见的土地使用权价格是（）o（多选题）

A.对企业改制

B.土地挂拍

C.土地招标

D.出让

E.转让等的评估

试题答案：A.D.E

19、由于土地具有地理位置的固定性、（）等自然特性，使价格独占性较强。（多选题）

A.一定性

B.不增性

C.客观性

D.个别性

E.整体性

试题答案：B.D

20、在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，（）问题一直是核心问题和前提条件。（单

选题）

A.土地政策

B.地价

C.地价体系

D.地价标准

试题答案：B

21、用于（）等需要大范围评估多宗土地的情况都适宜使用路线价法评估。（多选题）

A.课税

B.挂牌

C.典当

D.买卖

E.征地拆迁

试题答案：A.E

22、关于我国现行城镇土地分等工作，以下说法正确的是（）。（单选题）

A.现行国家级城镇土地等别必须每3年调整1次

B.该项工作尚处于局部试点阶段，我国尚未开展过全国城镇土地等别划分工作

C.现行全国各县级单元城镇土地等别不是土地价格等别

D.城镇要进行土地定级工作，必须先建立起城镇土地等别序列

试题答案：C

23、剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括（）»（多选题）

A.土地用途

B.建筑容积率

C.土地覆盖率

D.建筑物高度

试题答案：A,B,C,D

24、某建筑物占地面积为450m:容积率为1.4,耐用年限为60。已知该建筑物已使用10年，尚

可使用40年，残值率为5%,重置价格为1800元/招，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物

的现值为（）万元。（单选题）

A.91.85

B.71.82

C.86.18

D.90.2

试题答案：A

25、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m'其

中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500ml宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面

积为7000m:土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司

乙所使用的国有出让土地，土地面积为15001A出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5

年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m,,出让用途为商业性办公用地，

出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备

中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。

根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应将其用途设定为（）。（单选题）

A.工业

B.商业

C.市政公用

D.金融业

试题答案：B

26、承租土地使用权只能按合同租金的（）及租期估价。（单选题）

A.现值

B.差值

C.终值

D.金额

试题答案：B

27、为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）（多选题）

A.签订估价合同

B.争取服务，争取时效

C.提高估价质量

D.适应国际化要求

E.坐等委托

试题答案：A,B,C,D

28、老式的大卧房小客厅的住房在市场上的售价降低，这种贬值属于（）。（单选题）

A.经济折旧

B.功能折旧

C.自然折旧

D.物质折旧

试题答案：B

29、采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）o（单选题）

A.正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期

B.合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年限

C.正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率

D.合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势

试题答案：C

30、争议解决的办法有O。（多选题）

A.协商

B.仲裁

C.调解

D.诉讼

E.私下解决

试题答案：A,B.D

31、土地市场之所以需要进行专项的调查和研究，是基于土地市场的（）»（单选题）

A.复杂性

B.风险性

C.灵活性

D.混合性

试题答案：A

32、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为（）开发期。（单选题）

A.1/4

B.1/2

C.1/3

D.整个

试题答案：D

33、某待估宗地使用年限为40年，己知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原

利率为8%,则该宗地使用年期修正系数为（）。（单选题）

A.0.58

B.0.67

C.0.97

D.1.09

试题答案：C

34、一般情况下，对普通的工业建筑物进行评估时，经常以（）来代替其重置价格。（单选题）

A.重建成本

B.重置成本

C.建筑成本

D.生产成本

试题答案：B

35、在确定土地等和级的初步方案时，以（）为主。（单选题）

A.定量计算

B.定性分析

C.定量分析

D.定量与定性相结合

试题答案：A

36、标定地价划拨土地使用权，（）时补交土地使用权出让金的标准。（多选题）

A.出卖

B.转让

C.承典

D.出租

E.抵押

试题答案：B,D,E

37、土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于（）o（单选题）

A.土地交易双方

B.土地区位

C.市场

D.经济形势

试题答案：A

38、属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是（）。（单选题）

A.直接收益

B.实际收益

C.客观收益

D.间接收益

试题答案：B

39、某房屋的建筑面积为15001?,1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的

重置价为2800元/n12,该房屋的耐用年限为50年，残值率为3乐若采用平均年限折旧法进行折

旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为（）万元。（单选题）

A.305.1

B.330.4

C.338.5

D.340.2

试题答案：B

40、经营性企业在经营过程中的总费用包括（）»（多选题）

A.销售成本

B.销售费用

C.销售税金

D.经营利润

E.销售计划

试题答案：A,B,C,D

41、除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于（）.（多选题）

A.预测项目开发利润

B,预测项目建设成本控制标准

C.测算项目资金合理的利用率

D.测算项目建设周期

试题答案：A.B

42、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有（）»（多选题）

A.德尔菲测定法

B.总分频率曲线法

C.层次分析法

D.综合评价法

E.因素成对比较法

试题答案：A.C

43、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有O。（多

选题）

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地估价规程》

D.《农用地分等规程》

E.《土地估价报告规范格式》

试题答案：A,B,C,D

44、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。对

于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（）标准。（单选题）

A.出让合同价值

B.成本价值

C.完全产权价值

D.公开市场价值

试题答案：D

45、目前主要的地价管理政策有（）。（多选题）

A.对土地使用权的转移有优先购买权

B.可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回

C.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预

D.征收土地增值税，防止不正常交易

E.国家对协议出让国有土地使用权采取最高价

试题答案：A,B,C,D

46、时效是向委估者承诺的工作期限，一般应由（）。（单选题）

A.估价机构制定

B.估价机构和委估者双方商定

C.委估者制定

D.以上都不是

试题答案：B

47、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。（单

选题）

A.路线价估价法

B.标准宗地估价法

C.成本逼近法

D.基准地价系数修正法

试题答案：C

48、当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再进

行修正。（单选题）

A.环比指数

B.综合指数

C.定基指数

D.条件指数

试题答案：C

49、剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于（）。（单选题）

A.房地产开发项目可行性分析

B.房地产纯收益估测

C.评估建筑质量

D.物业管理评估

试题答案：A

50、若耍用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。（单选题）

A.综合还原率

B.建筑物还原率

C.土地还原率

D.房地产还原率

试题答案：A

51、利用收益还原法求算地价时，下列（）不是总收益产生的形式。（单选题）

A.土地租金

B.房屋租金

C.房地出租的租金

D.企业经营收益

试题答案：B

52、某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格,该商住楼建于1999年6月，

使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应

做的工作包括（）。（多选题）

A.确定土地最佳利用方式

B.估算评估对象房地产总价

C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费

D.计算（剥离）土地价格

试题答案:B,C,D

53、根据目前的人工与材料价格，采用目前的材料、标准与设计，重新建造一幢同等效用的建筑

物所需的成本是（）。（单选题）

A.重建成本

B.重置成本

C.建筑成本

D.生产成本

试题答案：B

54、2006年6月1日，B县城镇居民王某因土地权属争议，向B县国土资源局提出解决处理申请

并被当日受理，按照规定，B县国土资源局应当最迟于（）前提出调查处理意见。（单选题）

A.2006年12月1日

B.2007年1月1日

C.2007年2月1日

D.2007年3月1日

试题答案：A

55、地区经济分析的内容分为（）«（多选题）

A.地区经济的发展速度

B.房地产业的增长速度

C.地区经济的基本趋势

D.房地产业的发展趋势

E.地区经济政策制度的趋势

试题答案：&D

56、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。

（单选题）

A.资本

B.土地

C.项目

D.房屋

试题答案：A

57、在计算期日修正时，可以采用（）的变动率来进行分析。（多选题）

A.市场交易额

B.地价指数

C.房屋价格指数

D.物价指数

E.土地价格

试题答案：B.C

58、在进行土地估价中，能否准确进行情况修正很大程度上依赖于（）.（单选题）

A.估价人员的经验

B.计算的精度要求

C.所收集资料的质量

D.比较案例的交易时间

试题答案：A

59、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，

土地总面积为3000m?,交纳的土地出让金为30元/米2,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”

（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行

土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通-平”土地开

发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%,

投资利润率为10%,土地还原率为6乳50年期出让金水平仍保持不变。利用剩余法所计算的待

开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。（单选题）

A.最高

B.最低

C.合理

D.总

试题答案：A

60、某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于

修路，使该处客流量下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益

为。万元（假设其收益为客观收益）。（单选题）

A.450

B.475

C.500

D.550

试题答案：D

61、农用地定级考虑的因素中不包括（）因素。（单选题）

A.自然经济

B.人文社会

C.区位差异

D.耕地便利

试题答案：B

62、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于国家标准的有（）。（多

选题）

A.《农用地估价规程》

B.《城镇土地分等定级规程》

C.《农用地定级规程》

D.《城镇土地估价规程》

E.《土地估价报告规范格式》

试题答案：B.D

63、地籍按（）分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。（单选题）

A.表现形式

B.功能

C.建立的时序

D.所记载的对象

试题答案：B

64、采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付

资本主要包括（）.（单选题）

A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费

B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润

D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费

试题答案：B

65、总费用是指为创造收益所投入的直接必要的（）。（单选题）

A.劳动费用、资本费用

B.劳动费用、资本费用、经济费用

C.经济费用、劳动费用

D.资本费用、经济费用

试题答案：A

66、预期收益原则可以在（）中得以运用。（单选题）

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.成本法和剩余法

I）.剩余法和收益还原法

试题答案：D

67、评估基准地价需要用模型进行的，应根据（）,从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型,

评估基准地价。（多选题）

A.土地等级

B.土地收益

C.地价的相关关系

D.各地的土地市场条件

E.土地制度

试题答案：A,B,C,D

68、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断能力要求很高。估

价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。（多选题）

A.相对重要性

B.可用程度

C.可靠性

D.合理性

E.普遍性

试题答案:A,B.C

69、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年

10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方

式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10

月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残

值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写

字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50

元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年

总收益，根据己知的条件，计算结果为（）万元。（单选题）

A.48.6

B.43.74

C.54

D.36

试题答案：B

70、下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有（）.（多选题）

A.农业生产实测资料

B.农业区划资料

C.土壤普查资料

D.农业统计资料

E.样点土地利用条件

试题答案：B,C.D

71、（）年国家土地管理局（现为国土资源部）制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定

对土地估价资格实行全国统一考试。（单选题）

A.1992

B.1993

C.2002

D.2000

试题答案：B

72、根据''土地价格以其最有效利用为前提”的原则进行估价时，下列说法正确的是（）。（多选

题）

A.不应该受现实的使用状况所限制

B.受现实的使用状况所限制

C.应对何种情况下才能最有效利用作出正确判断

I）.市区的农田不适用农田的估价方法来估价

E.市区的农田适用农田的估价方法来估价

试题答案:A,C,D

73、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年

10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方

式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900nl砖混结构的写字楼，建于2002年10

月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残

值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写

字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50

元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定

为5万元，则房屋的现值为（）万元。（单选题）

A.220

B.215

C.210

D.205

试题答案：D

74、下列关于土地估价师资格制度说法正确的是()»(多选题)

A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告

B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核

C.土地估价师的专业实践期不少于一年

D.土地估价师不可以评估地上建筑物

E.国家实行土地估价师资格认定制度

试题答案：A.E

75、在国家颁布的土地标准体系中属于行业标准的有()o(多选题)

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地分等定级规程》

D.《农用地分等规程》

E.《农用地估价规程》

试题答案：B,D.E

76、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑

面积为13200m：建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m:两层建

筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800n?,两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已

按政策分配给企业职工，进行了房改。企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼

的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用

的估价方法不包括().(单选题)

A.市场比较法

B.路线价估价法

C.基准地价系数修正法

D.成本逼近法

试题答案：D

77、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7T）,若将发生在1月31日的交易案例

按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。表7T某市土地出让价格指数表（单选

题）

A.102.36

B.110.63

C.112.99

D.113.24

试题答案：D

78、下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是（）。（单选题）

A,所依附的客体在城镇中占地面积小

B.仅对其自身客体所在位置产生影响

C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系

D.在空间分布上聚集现象明显

试题答案：B

79、估价期日是指（）o（单选题）

A.估价结果对应的日期

B.开始估价日期

C.签订合同日期

D.估价报告交付日期

试题答案：A

80、下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有（）.（多选题）

A.农业生产实测资料

B.农业区划资料

C.土壤普查资料

D.农业统计资料

E.样点土地利用条件

试题答案：B,C,D

81、剩余法可用于。评估。（多选题）

A.学校用地

B.医院用地

C.写字楼用地

D.商场用地

试题答案：C,D

82、土地价格是土地在（）的价格。（多选题）

A.某一权利状态下

B.某一时点

C.某一土地利用方式

D.某一经营管理水平下

试题答案：A,B,C

83、因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中

心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）»（单选题）

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

试题答案：B

84、我国的地价体系是以（）为基础的。（多选题）

A.基准地价

B.标定地价

C.宗地地价

D.路线价

E.楼面地价

试题答案：A,B.C

85、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。（单

选题）

A.路线价估价法

B.标准宗地估价法

C.成本逼近法

D.基准地价系数修正法

试题答案：C

86、标定地价的主要作用有（）«（多选题）

A.确定土地出让价格的依据

B.国家行使优先购买权的依据

C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准

E.明确土地所有权的依据

试题答案：A,B,C,D

87、城镇土地的主要功能是（）.（多选题）

A.土地承载能力

B.城市集聚

C.提供活动场所

D.社区服务

E.提供社会增值

试题答案：A.C

88、标定地价的主要作用有().(多选题)

A.确定土地出让价格的依据

B.国家行使优先购买权的依据

C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准

E.明确土地所有权的依据

试题答案：A,B,C,D

89、土地价格是由()三者互相作用、互相影响形成的。(多选题)

A.土地的效用

B.交易心理

C.经济形势

D.相对稀缺性

E.有效需求

试题答案：A.D.E

90、估价业务的主要来源是().(多选题)

A.政府委托

B.企业委托

C.个人委托

D.自有自估

E.委托估价

试题答案：A,B,C,E

91、在国家颁布的土地标准体系中属于行业标准的有()。(多选题)

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地分等定级规程》

D.《农用地分等规程》

E.《农用地估价规程》

试题答案：B,D,E

92、为保证估计结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循（）原则。（多选题）

A.争取服务

B.提高估价质量

C.适应性

D.准确性

E.适应国际化的要求

试题答案：A,B.E

93、在成本逼近法中，征地费用是（）。（单选题）

A.土地使用权的收购价格

B.非市场购买价格

C.正常的买卖价格

D.按新用途收益来确定的

试题答案：B

94、关于土地价格，说法正确的有（）o（多选题）

A.地价具有明显的地区性和个别性

B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度

C.土地市场是不完全的市场

D.土地价格的高低由其生产成本决定

E.宗地的开发程度不能影响到土地估价

试题答案：A,B,C

95、资料收集分为()等多种形式。(多选题)

A.普遍调查

B.抽样调查

C.实地调查

D.典型调查

E.现场询问

试题答案:A,B.D

96、市场比较法根据实际比较基准的不同，可以分为()«(多选题)

A.综合比较分析

B.类似比较分析

C.直接比较分析

D.间接比较分析

E.标准比较分析

试题答案：C.D

97、土地估价报告的使用方向有以下哪几种？()(多选题)

A.价值依据

B.诉讼证据

C.记账依据

D.价格依据

E.抵押依据

试题答案:A,B,C

98、市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将。与在较近时期内已经

发生交易的类似土地就交易实例进行比较。（单选题）

A.类似土地

B.比较宗地

C.待估土地

D.标准宗地

试题答案：C

99、下列选项中，（）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。（单

选题）

A.税收政策

B.土地制度

C.城市规划

D.地价政策

试题答案：D

100、土地估价报告的使用方向是（）.（多选题）

A.只供委托方本次的评估目的使用

B.供行业内部参考

C.报送有关部门

D.学习研讨

E.同行业交流提高

试题答案：A,C

101、下列属于估价业务的服务内容的有（）。（多选题）

A.提供估价报告

B.帮助代为办理抵押登记

C.代为办理转让手续

D.提供相关咨询服务

E.围绕业务的相关经济活动

试题答案：A,B,D,E

102、对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，都可以通过位序标准化或极值标准化方式来

实现，如（）等因素对应因子分值计算。（多选题）

A.城镇集聚规模

B.城镇区位

C.城镇基础设施

D.区域综合服务能力

E.城镇人均生活水平

试题答案：A,C,D

103、由于房地产市场的变动，使房屋的价值有所降低，这种贬值属于（）。（单选题）

A.经济折旧

B.会计折旧

C.物理折旧

D.功能折旧

试题答案：A

104、签订土地估价委托协议的重要性是（）«（多选题）

A.估价委托的法律依据

B.明确土地估价双方权利与义务

C.消除争议

D.降低估价收益风险

E.避免违约责任

试题答案:A,B,I）

105、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7T）,若将发生在1月31日的交易案

例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。表7-1某市土地出让价格指数表（单

选题）

A.102.36

B.110.63

C.112.99

D.113.24

试题答案：D

106、应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期

为（）开发期。（单选题）

A.1/4

B.1/2

C.整个

D.1年

试题答案：C

107、采用收益还原法评估土地价格时O,则选择如下公式：P=a/（r-s）。（单选题）

A.土地纯收益按某一常量每年递增

B.土地纯收益按某一常量每年递减

C.土地纯收益按某一固定比率每年递增

D.土地纯收益按某一固定比率每年递减

试题答案：C

108、采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。（多选题）

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.假设开发法

D.收益还原法

试题答案：A.D

109、以下表述错误的有（）»（多选题）

A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成

B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金

C.实质租金=支付租金+保证金X月（年）利率

D.支付租金=实质租金+保证金X月（年）利率

E.支付租金即市场租金与实际支付租金的差额

试题答案：B,D

110、决定城市土地利用价值的重要因素是（）。（单选题）

A.经济发展状况

B.交通状况及通达度

C.人口密度

D.区位

试题答案：D

111、以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括（）o（多选题）

A.区位因素的修正

B.个别因素的修正

C.容积率修正

D.开发程度的修正

E.功能的修正

试题答案：A,B,C,D

112、某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排

水、供热、燃气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为

（）.（单选题）

A.宗地红线外"三通"（通路、通电、通水）及宗地内场地平整

B.宗地红线外"五通"（通路、通电、通上水、通信、通气）及宗地内场地平整

C.宗地红线外"五通"（通路、通电、通下水、通信、通气）及宗地内场地平整

D.宗地红线外"七通"（通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热）及宗地内场地平整

试题答案：D

113、决定土地价格高低的主要因素是（）的存在。（单选题）

A.经济地租

B.绝对地租

C.级差地租

D.垄断地租

试题答案：C

114、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于国家标准的有（）。（多

选题）

A.《农用地估价规程》

B.《城镇土地分等定级规程》

C.《农用地定级规程》

D.《城镇土地估价规程》

E.《土地估价报告规范格式》

试题答案：B.D

115、某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用

权类型为国有划拨，下列分析不正确的是（）。（单选题）

A.企业土地抵押时按评估工业用途评估

B.土地抵押时企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估

C.企业改制时按评估工业用途评估

D.企业改制（出售）时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估

试题答案：B

116、确定还原率可采用安全利率加上O调整值的方法。（单选题）

A.通货膨胀

B.利息

C.贷款利息率

D.风险

试题答案：D

117、预期收益原则可以在。中得以运用。（单选题）

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益还原法

试题答案：D

118、土地估价必须依据（）.（多选题）

A.土地估价原则

B.土地估价理论

C.土地交易双方

D.土地估价经验

E.土地估价方法

试题答案：A,B.E

119、估价期日的设定是由（）«（多选题）

A.委托人确定

B.估价人确定

C.土地机构确定

D.委托人与估价师商定

E.估价师自定

试题答案：A.D

120、剩余法可用于确定（）。（多选题）

A.投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

B.具体开发项目的预期利润

C.在市场上出售开发项目的合理价格

D.开发项目中的最高控制成本费用

E,开发项目中的预期成本费用

试题答案：A,B,D

121、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为ZOOOOm）

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500n?；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地

面积为7000m：',土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公

司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m\出让用途为商业，出让年期为40年，己使用

5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m”,出让用途为商业性办公用地，

出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地己闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备

中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。

该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括（）.（多选题）

A.招标

B.划拨

C.挂牌

D.拍卖

试题答案:A,C,D

122、下列属于土地位置描述的有（）.（多选题）

A.地产坐落位置

B.街道

C.街坊

D.四至

E.地号

试题答案：A,B,C,E

123、宗地估价方法的选择原则不正确的是（）。（单选题）

A.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要估价方法

B.收益性房地产中的地价评估应选用收益还原法作为其中一种估价方法

C.具有投资开发或再开发潜力的土地估价，应选用剩余法作为估价方法之一

D.在掌握基准地价评估结果的情况下，必须使用基准地价系数修正法评估相应商业、居住、工

业用地的价格

试题答案：D

124、在确定定级因素时应遵循（）原则。（多选题）

A.主导因素

B.差异性

C.最有效使用

D.绝对稳定性

E.可行性

试题答案：A,B.E

125、由于不动产的（），使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的

不动产，其价格也应相近。（单选题）

A.不可替代性

B.不同性

C.均衡性

D.独一无二性

试题答案：D

126、下列费用中，属于土地开发费的有（）。（多选题）

A.耕地开垦费

B.小区开发配套基金

C.基础设施配套费

D.造地费

试题答案：B.C

127、根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）o（多选题）

A.能直接反映地租地价的资料

B.土地征用拆迁中涉及的费用资料

C.房地产交易、出租中包含的地价资料

D.企业经营活动中利用土地效益资料

E.基准地价表

试题答案:A,B,C,D,E

128、只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。（多选题）

A.数量足够

B.与待估土地有替代性

C.可靠性

D.合法性

E.市场欠发达

试题答案：A,B,C,D

129、建筑物的残值是指（）。（单选题）

A.建筑物现值

B.不能使用时的价值

C.建筑物在不能使用时还能回收的价值

D.应计折旧额

试题答案：c

130、一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种（）,

又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法。（多选题）

A.迅速

B.准确

C.公平

D.简洁

E.合理

试题答案:A,C,E

131、某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的

调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（）。（单选题）

A.待估地产状况

B.地上建筑物状况

C.市场情况

D.区域因素条件

试题答案：D

132、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动

产资源的优化配置。（单选题）

A.价值

B.使用价值

C.货币

D.经济

试题答案：D

133、基准地价评估的基本要求有（）.（多选题）

A.评估数据要符合数理统计要求

B.样本数据要准确

C.评估数据以现时土地成本为主

D.评估模型选择要合理

E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

试题答案：A,B,D,E

134、城镇土地分等中的城镇区位因素包括（）。（多选题）

A.城镇非产业规模

B.交通口位

C.金融状况

D.政策法规

E.城镇对外辐射能力

试题答案：B.E

135、用地潜力属于城镇土地等级的（）因素。（单选题）

A.城镇规划

B.自然条件

C.城镇基础设施

D.环境质量

试题答案：A

136、影响价格的建筑物的自身因素有。。（多选题）

A.面积、结构、材料

B.临街状况

C.建筑物的年代

D.设计、设备和施工质量

E.朝向、楼层、建筑物外观

试题答案：A,D.E

137、收益还原法求得土地价格通常称为（）。（单选题）

A.收益价格

B.比准价格

C.积算价格

D.地租价格

试感答案：A

138、估价业务的主要来源是O。（多选题）

A.政府委托

B.企业委托

C.个人委托

D.自有自估

E.委托估价

试题答案：A,B,C,E

139、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地承包经营期限为（）年。（单选题）

A.10

B.15

C.20

D.30

试题答案：D

140、房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。（单选题）

A.管理费

B.维修费

C.保险费

D.房屋折旧费

试题答案：A

141、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（）价格。（单选题）

A.租赁权

B.抵押权

C.使用权

D.收益

试题答案：D

142、土地价格是土地在（）的价格。（多选题）

A.某一权利状态下

B.某一时点

C.某一土地利用方式

D.某一经营管理水平下

试题答案：A,B.C

143、下列属于土地范围的界定与描述的有（）。（多选题）

A.地产坐落位置

B.街坊

C.四至

D.地号

E.面积

试题答案：C,E

144、征地案例比较测算法的测算步骤有（）«（多选题）

A.选择征地案例

B.统一可比内涵

C.比较征地案例

D.确定区片土地年产值

E.计算征地区片价

试题答案：A,B,C,E

145、居住用地的土地使用权出让最高年限为（）年。（单选题）

A.40

B.50

C.60

D.70

试题答案：D

146、某地块的取得费为6万元/亩，开发费为1.8亿元/knA其中第一年投入了40%第二年投入

了60%,己知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地

块投资利润为（）元/m）（单选题）

A.48.60

B.51.53

C.53.99

D.54.60

试题答案：A

147、下列关于土地登记，说法不正确的是（）。（单选题）

A.土地登记以乡级行政区为单位组织进行

B.土地登记以宗地为基本单元

C.土地登记具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责

D.地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记

试题答案：A

148、根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定

地块的最佳利用方式，它包括（）«（多选题）

A.土地覆盖率

B.工作性质

C.建筑装修档次

D.建筑容积率

E.建筑高度

试题答案:A,C,D,E

149、城镇土地分等中的城镇区位因素包括（）。（多选题）

A.城镇非产业规模

B.交通口位

C.金融状况

D.政策法规

E.城镇对外辐射能力

试题答案：B,E

150、地区经济分析的内容分为（）。（多选题）

A.地区经济的发展速度

B.房地产业的增长速度

C.地区经济的基本趋势

D.房地产业的发展趋势

E.地区经济政策制度的趋势

试题答案：C.D

151、比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30

年，该市土地还原率为8%,则修正后待估宗地地价为（）元/m。（单选题）

A.300

B.377.6

C.420.3

D.423.7

试题答案：B

152、在计算期日修正时，可以采用（）的变动率来进行分析。（多选题）

A.市场交易额

B.地价指数

C.房屋价格指数

D.物价指数

E.土地价格

试题答案：B.C

153、工业用地出让价格评估依据的重要资料是（）。（单选题）

A.出让时的土地出让金

B.同类土地征地拆迁成本

C.同类土地市场交易价格

D.政府公布的最低限价

试题答案：C

154、关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）。（多选题）

A.建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系

B.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管

理制度

C.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制

D.实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算

E.土地估价师必须经注册才能签署估价报告

试题答案：A,B,C,D,E

155、已知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%,借贷资金

的年利率为12%。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地

价为（）万元。（单选题）

A.66.98

B.77.40

C.79.72

D.82.11

试题答案：B

156、房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为（）。（单选题）

A.首批房屋拆迁之日

B.全部房屋拆迁之日

C.当期（段）房屋拆迁实施之日

I）.房屋拆迁许可证颁发之日

试题答案：C

157、宗地地价评估时，明确价值类型应在（）。（单选题）

A.签订委托估价合同前

B.签订委托估价合同后

C.收集估价所需资料之后

D.实地查看估价对象之后

试题答案：A

158、基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内

该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。（单选题）

A.最高

B.最低

C.中间

D.平均

试题答案：D

159、影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括O。（多选题）

A.繁华程度

B.公园与绿地

C.交通状况或通达程度

D.人口密度

E.基础设施和公用设施的完备程度

试题答案：A,C,D,E

160、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）.（多选题）

A.城镇基准地价

B.基准地价修正系数表

C.收益额

D.市场交易资料

E.历史地价资料

试题答案：A,B

161、某城市四级工业用地基准地价为300元/m,设定的土地开发状况为''五通一平"（通上水、

通下水、通电、通信、通热和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元/限30元

/m2,若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和场地平整的状况，其基

准地价将达到（）元/m:（单选题）

A.300

B.340

C.370

D.330

试题答案：D

162、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）。（单选题）

A.市场结构不同

B.折旧现象不同

C.地价上升速度呈缓慢趋势

D.地价主要由地产需求决定

试题答案：C

163、关于市场比较法的适用范围正确的是O。（多选题）

A.市场比较稳定，有大量交易案例的地区

B.交易案例甚少或无交易案例的地区

C.交易案例与待估地块有相关性和替代性

D.交易案例与待估地块无相关性和替代性

E.交易资料的可靠性

试题答案：A.C.E

164、土地价格是由（）三者互相作用、互相影响形成的。（多选题）

A.土地的效用

B.交易心理

C.经济形势

D.相对稀缺性

E.有效需求

试题答案：A.D.E

165、因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易

中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）.（单选题）

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

试题答案：B

166、成本法投资回报率考虑因素为（）o（多选题）

A.开发土地的类型

B.开发周期的长短

C.土地的面积

D.开发土地所处的政治经济环境

试题答案：A,B,D

167、剩余法估价结果的可靠性取决于（）。（多选题）

A.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例

B.是否正确确定了土地最佳利用方式

C.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价

D.是否正确确定了土地开发费用和正常利润

E.是否正确确定开发完成后的不动产售价

试题答案：B,C,D,E

168、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。（单选题）

A.物价变动

B.交通条件

C.公用设施条件

D.环境质量

试题答案：A

169、土地估价业务受理前哪种行为时错误的（）。（单选题）

A.拒绝受自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的委托

B.当客户要求基于估价师认为不现实的一项特殊假设进行估价，则应拒绝该估价委托

C.如果估价师认为即使在受限制的基础上也不可能提供估价，则应拒绝该估价委托

D.对于以前由估价师或公司进行了估价的物业，可以未进行重新勘查进行重新评估

试题答案：D

170、农用地定级考虑的因素中不包括（）因素。（单选题）

A.自然经济

B.人文社会

C.区位差异

D.耕地便利

试题答案：B

171、根据《城镇土地估价规程》,基准地价工作底图为（）o（多选题）

A.大城市1：20000-1：10000

B.中等城市1：10000-1：5000

C.小城市以下1：5000-1：1000

D,小城市以下1：5000-1：500

E.中等城市1：5000-1：1000

试题答案：A,B,C

172、除利用价格指数对地价进行时间修正外，还可利用（）的基本原理，建立地价和时间的相

关关系，求取相关系数，利用指数修正交易案例。（单选题）

A.对照法

B.比较法

C.相关法

D.长期趋势法

试题答案：D