【房地产企业财务风险控制的案例探析：以中南建设公司为例13000字（论文）】

页第1章绪论1.1选题背景和研究意义1.1.1研究背景房地产业从上世纪末开始，在我国城市化持续扩张与经济快速发展的过程中扮演着至关重要的角色。在这个过程中，房地产企业不断快速发展壮大，与此同时，房价也随之迅猛上涨。房地产市场由于投入资金过多出现了“过热”现象。房地产业项目开发规模越来越大，全国各地的房价均出现大幅度的上扬，房地产泡沫不可避免滋生出来。2008年，全球性的金融危机开始席卷整个世界并且冲击到了中国，对房地产业持续过热的现象形成一定的遏制，房价下跌、交易量减少的情况开始出现。到了2009年，随着经济的复苏的开始，房价恢复到了以往的增长趋势，直到2019年，房价依然保持着高速增长的态势。同时，房地产业不仅仅与大量相关产业相关联密切，而且还有着带动当地经济、增加税收等积极作用。因此，房地产业如果不能控制其自身的财务风险，再加上外部环境、政策等不可控的风险，企业的发展难免受阻，甚至走上倒闭破产的道路。同时对当地财政收入、就业等带来不可避免的风险。2020年以来,新冠疫情在全球爆发，世界经济受到沉重打击,我国的房地产业也遭遇寒冬,房地产企业的财务风险问题日益凸显。1.1.2研究意义由于新冠疫情的冲击,中国经济增长放缓，房地产企业需求投资的资金数量大、回收期较长并且伴随着很高的风险性，负债攀升、现金流紧绷以及资金链缺口持续扩大的现象屡见不鲜。财务风险对房地产企业的预算和资金运用方面有着重要影响，直接关系到投资的成功与失败。并且，我国房地产企业普遍存在极高的资产负债率与预收账款，同时项目开发使得企业负债都达到很高的数量。正因为此，我国的房地产企业经营面临极大的风险，财务风险成为房地产产业不得不面对的问题。本文对房地产业如何产生和制约财务风险的相关因素进行分析，使房地产企业经理能够更好地了解财务风险的形成和危害，并以此为基础改善企业的财务管理体制，对企业的发展战略进行调整完善，使企业提升自身核心竞争力，帮助企业实现利润最大化。因此，对房地产企业财务风险的研究具有较高的价值。1.2研究内容和研究方法1.2.1研究内容本文研究的主要内容分别如下：第1章是绪论。在为何选择此研究题目的基础上，对企业财务风险进行综合概述。第2章分析房地产企业的财务风险对房地产企业财务风险的特点及其分类进行描述。对行业整体的财务风险的现状进行描述。第3章对房地产企业财务风险进行成因分析。对房地产业财务风险进行两方面分析，并更加清晰的认识其造成的危害。第4章是案例分析。以中南建设集团为案例进行分析，分析了中南公司的主要财务报表和财务风险指标。第5章对如何防范房地产企业财务风险提出了对策和建议。从而达到有效预防和抵御财务危机的目的，最后对本文所分析的问题进行分析与总结。1.2.2研究方法在研究方法的选择方面，此文章主要采取了理论和实际相结合的方式对江苏中南建设集团股份有限公司的财务风险影响进行系统性的分析。并且在此基础上与同为房地产上市企业的碧桂园、恒大进行一系列的财务数据对比，得出现阶段房地产企业财务风险的现状与影响因素。最终，站在房地产企业的角度，对如何进行财务风险的有效控制所得出的一些意见。1.3财务风险概述财务风险是指在各项财务、经营和日常活动的过程中，在特殊及其不确定的企业内部环境作用下，使得企业的经营不能顺利的进行，并且失去偿债能力的情况，在财务管理过程中，一个最大的问题便是如何做好对财务风险进行控制和尽可能降低其发生的概率，但在另一方面，它是不可避免、客观存在着的因素。所以，管理者在面对财务风险时，可以采取诸多措施和策略来避免财务危机的产生，诸如在企业加强内部审计等方法。企业财务风险具有三个方面的特点。一是客观性。财务风险不仅是现代经济运行中的必然现象，同时在企业运营的过程中，引发财务风险的因素客观存在，所以其存在无法完全消除。但企业可以运用多种方法和措施来降低其发生的可能性，来将财务风险控制在可以接受的合理范围之内。二是不确定性。财务风险虽然有其客观性，但企业所处的行业、地理位置、宏观经济形势，亦或财务人员的综合素质与管理层对财务风险的重视程度等因素的不同，都会影响财务风险发生的可能性。三是共存性。财务风险虽然会对企业带来直接或间接的损失，但正是本如此，企业才会实施诸如加强内部管理、加强财务人员培训等措施。而财务风险的提高，并不一定意味着损失的发生，财务杠杆、合理的资金借贷等方式，是一般企业为了加快其发展和获得更高收益的普遍做法。

第2章房地产企业财务风险概述2.1房地产企业的特点2.1.1受政策影响大由于房地产业在民生、经济总量、税收以及对上下游产业的带动方面有着不可替代的作用，所以为了推动其经济增长、改善百姓住房和增加税收等方面的突出作用，国家不断出台政策，在融资、贷款以及房价等领域进行宏观调控。每当调控期间，房地产业就会较为低迷，而紧接着的房价不断上涨，国家就会再次进行调控。2.1.2与其他行业关联度较高房地产的繁荣与否，在很大程度上与国家经济的发展有着不可分割的关系。房地产业繁荣时，不仅推动了房地产企业自身的发展，还极大地增加了相关领域的就业岗位，上游原材料生产也得到发展，同时地方经济、国家税收等方面也得到推动和发展。而当房地产业较为萧条的时候，则房地产企业发展受阻，相关联的劳动者失业率增加，与此同时社会不稳定因素增加，钢材、水泥等产品大量滞销乃至停产，导致地方经济的增长的减速甚至倒退。2.1.3资本密集房地产企业的项目从立项、招标，直到竣工验收，整个项目需要大量的资金投入，且整个项目需要经历若干年的时间才能完成。在整个过程中，资源大量被投入，但这期间易受到各种人为或非人为因素的影响，导致项目延期甚至于项目被中断，在借款成本普遍偏高的情况下，从而提升了房地企业的资金成本和利息费用。2.2房地产企业财务风险评价指标2.2.1筹资风险的评价指标体系房地产企业筹资风险表现为债务到期，企业因为资金链断裂，从而失去支付能力，进而导致企业破产。本文选取较为有代表性的四个指标，来进行分析和作为评价企业偿债能力的标准，从而可以对企业筹资的风险情况进行较为直观的体现。筹资风险评价指标如图2-1所示。图2-1筹资风险评价指标2.2.2流动性风险评价指标体系对任何一个企业管理者来说，都希望自己的企业能够稳健的发展，流动性风险则是评价企业能否正常的发展的重要指标。图2-2列出了流动性风险的五个较为有代表性的指标，可以对企业营运能力和偿债能力进行较为直观的体现。图2-2流动性风险评价指标2.2.3信用风险评价指标体系信用风险指交易对方因为种种原因，而不能履行到期债务的风险。因结算方式的不同，场内、外衍生交易各自所涉及的信用风险也有所不同。而且这种现状不仅仅在金融业中出现，房地产行业中也普遍存在。图2-3选取盈利能力中有代表性的两项指标作为信用风险评价指标。图2-3信用风险评价指标2.3房地产企业财务风险的种类2.3.1系统性风险系统性风险的发生主要是由于公司所处的外部环境变化造成了公司财务指标随之变化。从总体上看，系统性风险包含着国家宏观调控的影响与法律法规、政策的变化等。然而从房地产公司的特点来看，系统性风险主要表现在以下几个方面：(1)市场环境变动风险房地产市场因为大到地域、南北方，小到城市板块、街道的不同，有着难以忽视的区别。有时房地产企业会对当地房地产市场的情况进行错误的判断，进而做出错误的决策，尤其是在经济环境相对较好时，房地产企业都在进行扩展、增加项目投资，导致供过于求，存货增加，资金周转困难的局面。从而可能会引发严重的财务危机，甚至于使得企业难以生存下去。(2)筹资风险筹资风险是指在不仅仅局限于资金供给市场和银行等金融机构，还包括宏观经济环境、经济政策等因素的不确定性。而房地产企业受筹资风险影响表现在：财务杠杆、利率风险和宏观调控等方面。与此同时，时间、政策和市场的改变，筹资成本、难度和资金量会有显著的差异。然而，一旦筹资困难，资金成本升高，便会使得企业资金紧张，增加财务风险发生的概率。(3)资金回收风险房地产企业在房产、服务售出之后，收回的资金应用于偿还银行贷款、供应商欠款等，降低资金使用成本。在一些情况下，项目资金回收速度慢、数量少，并不能达到预期的标准，就会给企业带来资金上的短缺和压力，同时也提高了企业的财务风险。2.3.2非系统性风险非系统风险又被叫做特殊风险，指的是因公司自身的特殊因素而影响企业整体财务风险的变化。与其他经营性公司相比较，房地产企业有其特殊性，这就决定了其所对应的风险也就不同。非系统性风险主要表现在以下几个方面：(1)内部制度风险从当前房地产行业现状来说，大多数企业的财务人员财务管理意识不强，职业素质不高，仍有很大的提升空间。在风险的预警层面上，并没有对房地产公司的财务数据有效监测和详尽、系统的分析，这些都会增加房地产企业爆发财务风险的可能性。大部分房地产企业的财务经理对风险认识不清，对风险的概念认识不到位，这是造成财务风险的重要原因。(2)对现金流量缺少管理房产项目的开发成本的受到包括人工成本、资金成本和土地价格等多方面因素的共同作用，对资金需求量可以有相对准确的预测。而商品房的价格随着政策、经济环境和供需关系等多方面的影响，价格波动的可能性较大，且较难对其进行准确预测。如果房价上涨，房地产企业自然获利颇丰；而一旦面临着经济下行，房价利空消息增加等负面消息的影响，导致实际的销售价格刚好等于实际成本或远远低于实际成本，房地产企业则会面临难以预判的财务风险。许多房地产企业只图眼前利益去盲目增加项目，对现金流缺少管理，不能让资金发挥最大的价值。(3)资本结构不合理房地产企业因其特点，在进行项目运转时必须依托于大量的资金，即使资金雄厚的房地产企业也不可避免。而如果房地产企业盲目扩张，则会陷入资金需求量同项目数量成正比，不仅资产负债率越来越高，负债也越来越难以偿还。同时，如果自有资产同借入资产比例不合理的话，短期难以对企业产生实质影响，但在长远则影响着企业的健康发展。

第3章房地产企业财务风险形成的原因分析3.1项目对于资金需求量较大房地产企业从项目开始招标立项、设计、施工、销售宣传等，每个环节都需要大量的资金，并且法律规定只有在取得政府发放的预售证时才可以进行销售。在此之前，企业只能依靠自有资金或利用财务杠杆等方式借入资金，从而推动整个项目的实施与完工。在一般情况下，房地产企业同时期会有不止一个开发项目，加之自有资金都是十分有限，所以为了企业和项目的正常运转，就必须通过各种融资渠道大量借入外部资金。这势必会在提高资金成本的基础上，提升企业内部的财务风险。3.2受政策因素影响在较长时间内，房地产企业不仅仅可以带动当地经济和相关联产业蓬勃发展，与此同时，还关系到老百姓根本的住房问题。在此前提下，国家对于房价进行的一系列政策调控必须谨慎为之，房价过高会导致资本的泡沫，极大影响实体经济的发展；如果房地产业发展较差，地方经济、财政收入和税收等都会受到影响，接踵而至的就是失业率上升，社会不稳定因素增加。国家在各个城市收紧了房地产市场政策，限制了购房、贷款、销售等方面。政府希望能够在平衡房价的同时刺激经济，增加税收。在这种宏观环境下，为了稳定房价以及防止房地产经济泡沫等现象，我国政府相关管理部门通过制定相关管理政策、法律和法规，进而分别对房地产行业和企业实行调控，这给房地产企业今后的发展有所制约。所以中国政府一直努力引导房地产市场朝着健康稳定的方向发展。3.3房地产行业内部竞争激烈现如今，我国的房地产行业内部正处在激烈的竞争环境中，房地产企业之间高价抢购地皮，对竞争对手进行各种恶意打击，还需要对例如市场供给关系、房价的升降、市场运营等因素进行合理的把控。而诸多环节中，任何环节的失控都可能导致房地产企业出现财务风险。3.4企业管理人员素质的局限性企业财务管理体系是否完善决定了企业能否保证日常的生产经营活动。所以越来越多的企业日渐重视完善企业财务管理系统，对企业财务人员的各项要求也在逐渐提升。但目前我国的市场经济正处于变革时期，相关法律法规仍未完善，相应的制度管理体系也在建立过程中，所以，这就导致财务管理工作风险逐渐增加。企业员工的整体素质决定着企业市场竞争力，是企业发展的基石。财务人员要具备良好的专业技能和职业道德。

第4章中南建设财务风险案例分析4.1中南建设集团有限公司介绍中南建设集团有限公司于1988年2月在南通市成立，目前有员工超过70000人，其总资产逾2000亿元，2017年度总营收高达1536亿元，为当地的经济做出了突出的贡献，同时也是南通市首个综合总营收超千亿的企业。中南集团下设中南土木、中南建筑、中南置地、中南金融等七大产业板块，中南高科、中南教育、中南园林为其所有的三大事业部，共拥有424家公司，其中子分公司64家，独立法人企业360家，其业务涵盖房地产的开发、工程总承包、海绵城市建设等领域，业务遍及全国20多个省、100多个地县级城市及海外市场。获得钢结构金奖、建筑装饰金奖等国家级大奖计共计50余项，获得扬子杯、白玉兰杯、泰山杯、淮安杯等省级优质工程大奖共计100余项。4.2公司财务风险的主要指标4.2.1筹资风险识别指标通过数据收集与整理，得到中南建设在2017-2021年筹资活动现金流量净额如图4-1所示:图4-1中南建设2017-2021年筹资活动现金流量净额从图4-1可以看出，中南建设筹资活动现金流量净额在2017-2021年呈现出曲折上升的趋势，并在2020年达到峰值为2730.79亿元，而在2021年有了一次较大幅度的下降，说明中南建设的筹资活动所需现金在近期有下降的趋势。为进一步识别中南建设的筹资风险，得到其2017-2021年资产负债表的相关数据如表4-1所示:表4-1中南建设2017-2021年资产负债状况(单位:百万元)项目20172018201920202021资产348148.192474462.09375703513508681761752负债268805.558362084.08961489311583361519544资产负债率(%)77.21%76.31%81.22%85.75%86.25%从表4-1可以看出，中南建设近年来的负债规模是在不断增加的，说明企业筹建的新项目在不断的扩张，建设资金的需求量在增长。此外，中南建设的资产负债率也在不断地攀升，现有的资产越来越难满足负债的需求，该指标近年来一直保持在75%以上，属于房地产行业较高水平，且近3年一度超过80%，至2017年底中南建设的资产负债率己经达到了86.25％。综上所述，从筹资规模及程度可以看出中南建设存在着一定的筹资风险。4.2.2投资风险识别指标通过数据收集与整理，得到中南建设在2017-2021年投资活动现金流量净额如图4-2所示:图4-2中南建设2017-2021年投资活动现金流里净额从图4-2可以看出，中南建设在2017-2020年的投资活动现金流量基本呈现上升的趋势，且在2020年达到最大值，现金流量净额为-1195.6亿元，而在2021年投资活动产生的现金流量净额在减少，投资规模有回落的趋势。为进一步了解中南建设投资活动对于其收入、净利润等的影响，得到其近5年资产、收入和净利润的相关数据如表4-2所示:表4-2中南建设2017-2021年投资收益状况(单位:百万元)项目20172018201920202021资产348148.192474462.09375703513508681761752收入93671.78111398.112133130211444311022净利润12611.77812604.05310460509124372销售利润率13.46%11.31%7.86%2.41%7.84%数据来源：中南建设2017-2021年年报从表4-2可以看出，中南建设的资产总额从2017年到2021年是逐年增加的，由此带来的收入也是逐年增加的，但中南建设的净利润却在逐年下降，具体从2017年的126.12亿元下降到2020年的50.91亿元，销售利润率也从2017年的13.46%下降到2020年的2.41，这些都说明了中南建设在加大投资、扩张业务的同时，并没有实现净利润的同向上升，反而呈现出下降的趋势，这也说明了中南建设的投资风险还是比较明显的，这可能是由于投资过程中成本费用的扩大、资源的浪费及管理者投资决策失误等因素的影响。4.2.3营运资金风险识别指标通过数据收集与整理，得到中南建设在2017-2021年经营活动现金流量净额如图4-3所示:图4-3中南建设2017-2021年经营活动现金流量净额从图4-3可以看出，中南建设在2017-2021年经营活动现金流量净额是在曲折中下降的，且经营活动产生的现金流出始终大于现金流入，这从侧面反映了中南建设日常经营实现的现金流入难以维持现金流出的需要，企业具有潜在的营运资金风险。为进一步了解中南建设营运资金的周转情况，得到相关数据如表4-3所示:表4-3中南建设2017-2021年营运资金变动情况(单位:次)项目20172018201920202021营业收入(百万元)93671.78111398.112133130211444311022存货周转率0.510.450.350.320.28应收账款周转率18.9215.0914.2713.5213.49流动资产周转率0.200.290.220.190.20总资产周转率0.270.230.180.160.18数据来源：中南建设2013-2017年年报从表4-3可以看出，随着中南建设营业收入在2017-2021年的逐年增长，存货周转率却一直在下降，说明企业存货的管理不善，导致其周转不利，影响正常运营；应收账款周转率也在这5年间不断地下降，说明企业未能及时收回在外的贷款，使企业资产周转产生不利的影响，坏账损失加大；企业流动资产周转率在近3年一直在下降，说明企业流动资产的利用效率在削弱，流动资产并未给企业资产运转带来利好影响。企业的总资产周转率也从2017年的0.27次下降到2020年的0.16次，说明企业整体资产流动状况有变坏的趋势，营运资金风险显著。综上所述，中南建设的营运资金使用效率在降低，资金周转不利，潜藏着一定的财务风险。4.3公司财务风险综合评价4.3.1资产负债率偏高，偿债能力较低2019-2021年企业资产年报中的现金流量情况见图4-4。中南建设集团在2021年度共进行担保399亿，占到当年净资产249%。由此可见，在这样的担保额度的负担下，中南建设集团未来资金必然会承受一定压力。中南建设及控股子公司的担保额度总金额为287.2亿元，本次担保提供后公司及控股子公司对外担保总额为399亿元，占公司在2021年底审计净资产的比例249.39%。在筹资风险不断攀升环境下，虽然这样的举动在房价依旧上涨的格局之下并不构成太大的威胁，而在经济全面下行的环境下，一旦中南建设集团出现资金紧张且筹资不确定时，此举则为企业的发展埋下隐患。图4-42019-2021年企业资产年报中的现金流量情况2021-2018年公司资产负债率和流动比率变动情况见表4-4。综合房地产上市企业的财务报表数据来分析，整个行业的流动比率和速动比率平均值分别为1.66倍和0.56倍。与其他行业相比，房地产产业的特殊性使其变现能力较弱。中南建设流动比率为1.39，相比较之下，竞争对手碧桂园的流动比率为1到1.5之间，而中国恒大几乎每年都在1.4以上；而万科和中国恒大等，速动比率均在0.48左右。说明中南建设集团存在一定存货积压现象，其变现能力低于其他房地产企业。因为2021年房价的持续上涨，特别表现在西安、南宁等部分二线城市，所以导致中南建设全年累计拿地98宗，全年新增土地货值储备近2000亿元，其他应付款大幅增加。而存货的大幅度增加也是由于土地储备大幅增加所导致的。综上所述，中南建设在短期偿债能力较为有限。表4-42018-2021年公司资产负债率和流动比率变动表指标2021202020192018资产负债率（%）89.4275.1979.2673.73流动比率（%）1.391.531.401.30速动比率（%）0.450.490.370.38利息保障倍数3.882.72.524.49由于房地产产业的主要特点在于项目周期长和资金收回速度慢，且受到政策等不可抗拒因素的影响较大，所以长期偿债能力可以很大程度地反映房地产产业项目是否可以顺利进行以及按时工，避免项目因为企业自身的财务问题，例如：偿债和资金问题等因素，而导致项目流产或无力再进行新项目的开发等阻碍企业正常运行、发展的事项。一般行业的企业在资产负债率方面普遍小于50%，但房地产企业在资产负债率普遍大于50%，甚至于超出许多。资产负债率在对企业扩大项目能力的大小方面可以进行预测，在企业经营、宏观经济环境持续增长的情况下，指标与负债的利用率成正比，为企业带来更多的利益。同时，资产负债率和财务风险发生的概率成正比，如果企业的经营、经济大环境不好，较高的负债不仅会给企业造成各方面的损失。中南建设的资产负债率高达89.42%，且在去年也达到了75.19%，远远高于竞争对手碧桂园的83.83%。由此体现出中南建设集团的长期偿债能力较差，企业财务成本在较长时期居高不下，这样的数值无论在哪个行业都是危险、易发生财务风险的。在企业发展过程中，难免会受到系统性风险，例如，政策限制房屋售价等因素的干扰，而与此同时相较过高的资产负债率，对于企业的可持续发展有着十分巨大的阻碍及其风险，如果在发生意外的情况下，债权人提前主张其权利、土地政策变动、筹资风险等风险发生时，企业资产却是由较高比例的存货、商品组成。因而流动性差，由此导致企业整体变现能力差，无法及时、有效地应对这样的情况，往往对于企业都是致命的打击，在短期内如果没有筹集大量现金或大股东的出资支持会直接导致公司的破产。4.3.2净资产收益率低2018-2021年公司的净资产收益情况见表4-5。从以上的数据分析来看，中南建设集团的盈利能力在指标数值的体现下并不强，与碧桂园、万科等同等级的房地产企业来进行横向比较，完全可以说是比较差的。而企业在较低盈利状况下，必然导致一定的流动性风险。销售净利润远远低于行业平均值9.99%和竞争对手碧桂园等一系列房企，主要原因在于营业总成本为30,199,543,185.54元，近乎与30,199,543,179.54元的营业总收入持平，且主营业务成本占总成本的84.72%。其中2021年中南建筑3亿元以上项目累计223.8亿元，占比75.1%，全年新增土地货值储备近2500亿元，购买土地成本高昂且土地储备增长迅速，导致中南建设集团主营业务成本居高不下。财务费用中的利息支出占总成本的10.49%，其中中南建设的有息负债由2020年末的512.87亿元，上涨到2021年上半年末的569.4亿元，相对2020年大幅增长29%，企业的总负债率由去年中期的79.0%，上升到今年中期的90.8%。高负债必然带来高利息支出，2021年利息支出高达35.6亿元（含资本化利息），当年净利仅为5.69亿元。2018年上半年，利息支出已达18.09亿元，当期净利为10.19亿元。其长期借款利率水平在6.1%-9.8%之间，但是2021年上半年净资产收益率仅为5.25%。这或说明举债的资金成本已经超过股东收益了。资金成本高昂，也使得总成本居高不下。净资产收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。中南建设集团略低于行业标准值10.88%，数值相差碧桂园等房企较多。表4-52018-2021年公司的净资产收益情况指标2021202020192018销售净利率(%)1.691.322.094.2销售毛利率(%)15.2915.4020.4723.54净资产收益率(%)8.477.79911.80数据来源：中南建设集团股份有限公司2021年年度报告这三组数据同样表现出中南建设集团对于存货管理，特别是不动产销售方面的能力薄弱，而这些也是内部制度有缺陷的综合表现。而对内部制度的完善则有助于缓解已经造成了一定的资源和资金浪费的现象，达到企业降低成本和财务风险发生的概率的目的。2019-2021年公司的合同销售情况见表4-6。2019年至2020年，其合同销售的单价大幅度上涨，由9500.32元/平上涨到13909.11元/平，但是在2021年，合同销售的单价降低到12798.92元/平。合同单价的下降，资金回流速度减慢，相应的资金成本提高，进而使得销售净利率和净资产收益率低于行业水平。表4-62019-2021年公司的合同销售情况表指标2019年2020年2021年合同销售金额(亿元)216364.06927.19合同销售面积(万平方米)240.37401.40647.32平均合同销售单价(元/平方米)|9500.3213909.1112798.924.3.3营运能力薄弱2018-2021年企业的运营能力分析见表4-7，2019-2021年企业的存货周转天数如图4-2。在三年的数据中，中南建设集团总资产周转率一年符合标准值0.55，在总资产周转率方面强于对手碧桂园和恒大。而总资产周转率的数值与企业经营效率成正比。表4-72018-2021年企业的运营能力分析指标202120202019总资产周转率(次)0.380.290.55存货周转率(次)0.290.480.27应收账款周转率(次)4.485.503.37图4-22019-2021年企业的存货周转天数同时，在新增土地储备方面，2021年末，中南建设新增99个项目，土地货值高达1932亿元，而2021年仅上半年就新增82个项目，土地货值为499.8亿元，规划建筑面积合计1138万平方米。从增项目的数量来看，中南建设还处于企业扩张阶段。从存货周转率数据上来看，低于标准值0.44，主要是因为其增加了大量的固定资产，使存货总量增加。这些数据或说明其去库存效率在下降。应收账款周转率略高于平均值，但较碧桂园来说还相差较远。这也与中南建设集团的销售特点有关，中高端为主的住宅社区，但在对于市场情况的把控、企业知名度方面相比较恒大、碧桂园差距较大，而销售方案也与价格和服务有一定的差距，使其不能在很短的时间内得到资金的回收。在这样的情况下，流动性风险已经开始显现。2018-2021年企业的销售能力分析见表4-8。在楼市的相关调控政策频出的情况下，平均合同售价难免会出现下跌的态势，存货未来可能存在一定的跌价风险。而房价的下跌，不仅会引发企业的系统性风险，并且增加诸如资金紧张、筹资成本增加等因素，提高企业的财务风险发生的可能性。表4-82018-2021年企业的销售能力分析指标2018年2019年2020年2021年合同销售金额（亿元）232373.09974.19248.8合同销售面积（万平方米）243.37321.49736.43199.4综上所述，中南建设集团在总资产周转率达到了房地产业标准值，但存货周转率前几年都一直低于行业标准值，存在一定的财务风险。而2021年前几年连年亏损的局面实现了根本性的改变，所以问题依然存在，但在企业的正常运转在短期内是不会受到较大影响的。4.3.4资金成本高昂中南建设2021年度负债情况见表4-9。中南建设的利息保障倍数为3.92，偿还借债利息的能力偏低，且资金成本相对较高。中南建设在建项目预计总投资约2465.99亿元，截至2021年3月末已累计投入1563.19亿元，尚需投入937.28亿元。值得一提的是，其银行剩余授信额度只剩409.28亿元，与948.29亿元相差逾500亿元。在政府主导的房地产市场去杠杆政策趋紧的背景下，房地产企业能够从银行获取的资金应相对有限，未来公司如果其他资金渠道受阻，那将会承受一定资金缺口压力，从而影响企业的正常经营。表4-9中南建设2021年度负债情况类型期末金额（元）利率银行借款25,241,116,903.003.2%-7.86%非银行金融机构贷款13,905,614,461.186.1%-9.8%债券类14,443,086,460.815%-7.8%数据来源：中南建设集团股份有限公司中南建设2021年度总成本构成情况如图4-3。在中南建设集团以及旗下子公司的高负债率的情况下，总成本构成中利息支出占比达到11%，直接对利润率和毛利率造成影响，增加企业成本，资金成本以及利息支出占比过高的情况不容忽视。同时自有资金占比较低，资金结构不合理等突出问题同样对企业财务安全造成不良影响。图4-3中南建设2021年度总成本构成情况

第5章中南建设财务风险的控制措施企业运营过程中，财务风险都是不能避免发生的，但是可以通过一些途径，选择恰当、合理的方法去规避可能发生的财务风险，从而达到降低财务风险以及财务危机对企业不利影响的目标，使得企业良性发展。对于财务风险来说，虽不能彻底消除其给企业带来的消极影响，但超出行业均值的财务风险毫无例外都会给企业带来额外风险，因此为减少企业受财务风险的侵害，应当重视以下几点。5.1优化资本结构中南建设集团应当通过使用例如减少负债、增加销售量、降低资金成本以及谨慎选择筹资方式，达到降低筹资风险与资金成本的目的。并且，中南建设集团还可以在提高房产等主要产品质量的基础上，提高企业自身偿债能力，并且有效降低资金链的压力和资金成本。中南建设的偿债能力又受到其资本结构的影响，且制约着企业的经营能力、盈利能力等多方面的能力。在房屋存量大幅增长的情况下，近年来其面临的偿债能力问题相较之前更加严峻。所以，在此基础上需要为销售部门投入更多资金和人力物力、在原有的销售基础上增加力度提高房产库存的销售，并且防止过度盲目进行新项目的立项、招标，增加销售量也就达到了减少库存和提高资金流动的目的，同时也增加企业的资金流，从而达到降低资产负债率和优化资本结构的目的。中南建设集团应以拓宽企业筹资渠道为基本策略，通过融资、信托等多方面的筹资方式，降低高成本资金的比重。提高企业商誉和金融机构的综合评级，利用商业信用期达到减少有息负债的目的。同时还有利于激励员工的自豪感与积极性，增强企业的综合竞争力。5.2适当控制存货数量中南建设集团财务风险主要表现为流动性风险较为严重，营运能力和偿债能力均需提高，而营运能力则更需要得到企业的重视。在总资产周转率较低的情况下，易导致流动性风险加大，增加财务风险发生的概率；在表现出的流动性风险方面，中南建设集团财务部门需对资金进行更加合理分配、管理，在现有基础上，进一步提升资金价值，降低资金成本。流动性不足也会影响中南建设集团的发展，甚至导致企业的发展停滞不前，因此为发展带来较大阻碍。因此，如何改善流动性这个问题就至关重要。其经营理念导致一直以来有较多平行开发的项目，且分布于不同的城市，这就造成大量资金、资源等被占用且短时间内无法被收回，在如何改进经营理念的基础上，分别将并行项目数量缩减、缩小每个项目的规模、筛选出重点城市与重点项目，将资源投向更有价值的项目，也有助于提升企业的整体收益。在一个项目结束后再继续开发新项目，减少同期不同城市、不同项目的总建设数量，加快资金的周转速度，同时减少资金、人力物力等资源压力。中南建设集团的重心集中在二、三线城市，同时还有一定数量的房产库存，增加房产库存的销售量，从而达到缓解资金短缺，降低企业资金成本的目的，同时可以增加资金的回流。5.3提高财务人员的财务风险管理意识企业财务管理人员在日常的财务工作中以及内部审计的过程中，能够提高警惕以及积极配合第三方审计机构的审查，虽然财务风险有其客观性，在合理运用专业知识的基础上，可以将危害控制在最低限度