经房集团-百俪景产品前期建议案

经房集团群力项目产品建议案前言2010年是房地产宏观政策频发震荡的一年，在首季经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度历史上任何一次房地产调控政策都更为严厉和具体。上半年哈尔滨房地产市场虽然没出现一、二线城市价格下调的特征，但价格和成交量萎缩，导致上半年市场低靡。2010年10月又一轮新政策的出台，毫不留情的“扑灭”了楼市复苏的微弱“火苗”，再一次凸显了政府对房地产市场的调控决心，贯彻执行之快也体现了调控的力度。在此环境下，本项目的产品建议将成为项目前期工作的重中之重，在提出对本项目产品建议之前，我司将哈尔滨在售和2011年有可能分流本项目客户的楼盘都一一列举并分析。政策及全国大环境趋势分析1三大主题凸显楼市深调控

政治 主题

经济 主题

民生 主题当前中国社会面临的三大主题“坚决”“两难”2012年的“来来去去“宏观调控基调发生转变事件2：8月21日，江苏常州。李克强副总理在一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。

事件3：9月17日，北京。李克强在“加快保障性安居工程建设工作 座谈会”上强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居 工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。

响应1：9月21日，住建部

响应2：9月28日日下午，财政部 发通知要求，各地9月底前必发布《通知》表示，将对当前公租 须实现保障房安居工程项目全房建设和运营中涉及到的土地使用 部开工，年末建成或基本建成税等多项税收给予政策上的优惠。 的要达到60%以上。背景：楼市调控不明显

.事件1：8月13日，北京。李克强在考察工作是强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列措施，坚决抑制投机沙炒作等不合理需求。政府换届背景下，李克强亲自挂帅，凸显调楼市的决心我国同比走势3季度单季GDP同比增速达9.6%，1-3度GDP同比增速10.6%，处于稳定区间。在今年地产宏观调控及强制节能季减排的背景下，宏观经济走势趋稳将坚定政府向转结构调整的决心。06Q3.0.006Q107Q107Q308Q108Q309Q109Q310Q110Q3

.14.012.0i10.08.06.0过热趋热稳定偏冷过冷13.511.49.48.07.0经济主题：经济趋稳增强了政府宏观调控的底气10名义利率数据来源：国家统计局、中国人民银行86

名义利率、CPI及实际利率同比走势

4 2

06.106.506.907.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.9

-2 -4

-6

CPI实际利率⊙10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高，达到25个月来的新高点。⊙与一年期存款利率相比，已经连续9个月实际利率为负，且负利率水平不断扩大。⊙负利率的常态化将导致银行储蓄搬家和存款活期化，带来流动性泛滥。

通胀走高增加了宏观经济未来风险4.15—7月底9.29以来8—9月<国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施><国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知><关于进一步加强房地产市场监管完善《关于规范商业个人住房贷款

中二套住房认定标准通知》

商品住房预售制度有关问题的通知>《关于做好住房保障规划编制的通知》“京十二条“（包括限购令）”深十三条“”穗24条“《关于土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》4月20日4月30日5月5日5月17日5月22日5月26日6月3日6月5日6月21日取消7折利率《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发（2010）10号文件的通知》9月29日15个城市的限购令调控密集期调控淡化期调控强化期”新国十条“出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱。4月15日浙十八条力度再次加强政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变盛世联合认为,抑通胀和调楼市成为当前中国社会经济两个炙手可热的主题。央行出人意料的启用加息，说明通胀问题不再是经济隐患而是显疾。对于楼市而言，调控已经贯穿了整个10年，而加息同样能够控制资产价格上涨。此外，在十八大中央领导人换届的背景下，未来新总理李克强，必将会在楼市这一民生领域不遗余力.一类限购城市；限购后，成交量应声而跌，再次呈现了探底的格局；成交均价由于缺乏量的支撑，下滑趋势隐现.二类限购城市；限购后，成交量出现大幅度下跌，其中天津因限购范围小，未出现趋势性变动；成交均价有所分化三类非限购城市：调控加强后，成交量出现反复，目前总体趋向于走低；成本均价一直平稳盛世联合认为,7月底调控政策的利空被消化，以及8、9月份楼市的反弹态势，成为调控加强版来袭的主因。从市场层面来看，新一轮调控已经在市场中有所反应，其中全面限购的一类城市下跌态势尤为明显；二类城市因限购和未限购，出现了趋势性分化；三类城市的观望情绪浓厚。概而言之，楼市开始显现新一轮的熊态。六个方面调控加强严格实行问责制房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数调整90平方米以下首套房首付款严格二套房贷停止三套房贷款管理消费性贷款首套房贷利率升至8.5折严肃处理违规商业银行土地增值税的清算以家庭为单位调整契税税征收标准房地税改革试点严格住房用地供应管理严格住房建设年度计划的管理保障性安居工程建设任务.规范房地产开发企业行为暂停违反违规企业其发行股票,公司债券和新购置土地问责限购信贷税收供给监管红色部分为相对于“新国十条”的突出点

新一波政策是对“4.15”新政的强化与突破“9.27”新政“4.15”新政“9.29”新政·首付90平米以下的，二成首付·首套90平米以上的，三成首付·已贷款买房，再次贷款二套及以上的，四成首付，利率1.1倍·房贷月支出不得高于月首付的50%⊙首套住房贷款，三成首付贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙第三套及以上住房贷款，暂停发放⊙选择性限制发放异地购房贷款⊙加强消费性贷款的管理首套房贷利率8.5折（后期）⊙首套90平米以上的家庭，三成首付⊙贷款购买第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙贷款购买三套及以上，大幅提高首付比例贷款利率。部分城市可暂停发放⊙选择性限制发放异地购房贷款

信贷抑需求：楼市调控的常规性武器，限制购房的必杀技《.4月16日4月22日4月23日5月27日6月8日6月11日8月5日8月21日9月17日9月27日政策频出和中央领导为保障房建设保驾护航<关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知>《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》《关于加快发展公共粗凭住房的指导意见》《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》《关于支持公共租凭住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》⊙截至8月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造已开工410万套，占计划的70%；建成175万套，占目标的30%。1-8月，全国保障性安居工程完成投资4700亿元，占年度投资计划的60%，其中中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。⊙

9月份，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造新增开工110万套，累计开工率达90%。《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》《关于做好住房保障规划编制工作的通知》李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会

能够有效分流低收入人群及夹心层家庭的在商品住房市场的需求

通过对商品市场需求的区分，在不同时期调整有效需求的盘子的大小因打击违法违规行为《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专题治理工作情况的通报》打击拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。监管

问责影响预期

地方政府开发商行政促供给：规范房地产开发企业行为，严肃查处违法违规行为中央政府盛世联合认为，中央9.29政策重申“调控决不放松”，逻辑依然是抑需求、促供给。从当前市场走势及以往的调控效果判断，短期内，市场成交量同比增速上涨的势头不可持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固。限购及预售资金监管范围开发商资金来源负利率房产税供需的释放11年两会流动性管理房地产市场的确定性逻辑房地产市场不确定性因素合理引导住房需求⊙加强土地、财税（房地产税）、金融政策调节⊙加快住房信息系统建设⊙完善符合国情的住房体制机制和政策体系2015促进房地产业平稳健康发展⊙加强市场监管⊙规范房地产市场秩序⊙抑制投机需求增加中低收入居民住房供给⊙强化各级政府职责⊙加大保障性安居工程建设力度⊙发票公共租赁住房长期影响因素1：2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将据顶未来发展方向。

“十二五”觃划3000万套保障房的投放长期影响因素2：保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的在商品住房市场的需求95908512011505.105.405.706.106.406.706.1005.1007.507.807.1108.208.508.809.270个大中城市商品住宅销售价格指数.

07.108.11

09.509.8

09.1110.210.510.8110105100《2005年政府工作报告》重点抑制房地产价格过快上涨；继续整顿和规范房地产市场《2006年政府工作报告》继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；整顿规范房地产和建筑市场秩序《2007年政府工作报告》房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展《2008年政府工作报告》坚持加强对房地产市场的调控和监督，规范和维护市场秩序，促进房地产业秩序稳定健康发展；加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。《2009年政府工作报告》落实已出台的房地产交易相关税收优惠；促进房地产市场稳定健康发展；研究推进房地产税制改革《2010年政府工作报告》促进房地产市场平稳健康发展。要要坚决遇制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求

短期影响因素3：11年两会的召开，左右房地产市场的调控走势的重 要节点

100009000800007.207.1008.809.610.4数据来源：国家统计局、中国人民银行

2500 2000150070001000 60005005000

4000

03000

10年1-10月，累计新增贷款已达6.89万亿，距离年初确定全年7.5万亿左右的信贷目标，仅剩0.61万亿元。

10月份新增信贷持续高位，说明当前信贷需求依然稳定，全年信贷目标可能被突破，但年底新增贷款面临紧缩趋势已经确立，其中居民中长期消费性贷款与购房需求的释放密切相关居民中长期消费性贷款（亿元）商品住宅销售面积（万平米）居民中长期消费性贷款与商品住宅销售面积的关系核心影响要素：调整货币信贷投放直接关系购房者的购买能力关于二次探底的模型具体可参考世联新政研究之四

确定性逻辑：政策调控下未来一段时间市场量价走势模拟盛世联合认为，未来市场在众多不确定性因素的影响下，市场的量价走势以精确把握，至于11年上半年的走势，只能基于某些确定性因素，包括成交量将在春节前后形成新一轮的低谷，开发商销售回款紧缩难以持久。哈尔滨市场分析2010年城市市场回顾图片来源：哈尔滨市规划局哈尔滨整体规划规划范围：哈尔滨大都市圈是指包括哈尔滨市区、双城市等共22个市县，总面积84430平方公里；规划发展规模：2010年人口总数目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人，占全省总人口的四分之一，截至去年9月末，哈尔滨市人口自然增长率为3.49‰。；群力开发热点版块沿江棚户改造南拓棚户改造区哈西新区北跃城市首要目标北跃、南拓中兴、强县北南东西项目建设提速年——继2009年在全市开展“项目建设年”活动，大力推进六大方面各100个项目建设后，今年又开展了“项目建设提速年”活动，明确提出实现“三个提速度”：一是土地供应提速。二是资金保障提速。三是审批服务提速。在“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略下，努力把哈尔滨建设成现代大都市，从而推动房地产市场的健康有序发展。哈尔滨市财政收入稳步增长民生支出逐年增加哈尔滨市全口径财政收入于2001年实现了历史性跨越，首次突破100亿元大关，达到103.1亿元。经过6年努力，2007年哈尔滨市全口径财政收入再上新台阶，突破200亿元大关，达到224亿元。2009年，在全球金融危机的大背景下，哈尔滨市财政收入依然保持稳步增长的势头，前11个月全口径财政收入就突破了300亿元，两年时间再次实现历史跨越。2010年是哈尔滨市实施惠民行动项目的第四个年头，哈尔滨市计划开展十大方面、100项惠民行动项目，计划投资110亿元。随着哈尔滨市财政收入逐年向好，不但城市财力日益雄厚，人民生活也将越来越好。1、2010年财政收入一、城市数据2008年34.5%；2009年34.2%；2010年截止到5月份33.9%。结合哈尔滨市近年恩格尔系数和居民消费水平增长来看，城市居民购买力增强，消费增多。2、恩格尔系数哈尔滨市统计部门获悉,一季度,全市实现地区生产总值572.3亿元,比上年同期增长13.7%,分别高于全国、黑龙江省1.8个和0.9个百分点。全市城镇就业人数比上年同期增长2.1%。据统计显示,哈尔滨市第一产业实现增加值24.9亿元,增长4.1%;第二产业实现增加值159.5亿元,增长14.4%;第三产业实现增加值387.9亿元,增长14.1%。同时,全市累计完成固定资产投资87.4亿元,比上年同期增长1.5倍,投资额和增幅创同期历史新高。一季度,消费市场呈现乡村消费增速高于城镇现象,乡村市场社会消费品零售额增速高于城镇市场1.3个百分点。3、GDP生产总值4、城市规划信息哈西将成哈尔滨市首个无线新区哈市三年打造21个特色小镇北跃战略新进展，17项目入驻松北科技创新城道里区顾乡商圈崛起新商业广场年内建成投用十二所院校将入驻哈南新城教育园区开建在即松北区优化交通环境六条公交线路将延伸进入随着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的房地产市场逐步升温，尤其以哈西、群力、松北等新区最为活跃。1、2010年1——10月成交量解读二、房地产市场解读2、2008、2009年、2010年10月成交量对比解读3、2010年1—9月份成交均价走势解读分析：由于哈埠楼市三季度的销售形势一片大好，开发商回笼了不少资金，资金方面还是比较充裕，从整体成交数据显示，二次新政后的10月份哈尔滨成交量继续呈现稳步发展势头，成交均价一直坚挺且稳中有升。短期内开发企业压力不大，故短期房价松动的可能性较小，市场受影响较小。展望后市，差别化的信贷政策、限购令等调控政策的出台，可能会再次令整个市场的预期开始转向，整体观望的氛围或会再次形成。三、行业资讯1、松浦大桥带热江北楼市哈市民提前关注江桥房对于松浦大桥通车后，两岸房地产市场未来的发展趋势，有关专家分析认为，房地产市场的发展受多种因素影响，比如说周边的环境因素或者小区的配套设施是否完善等，这些客观因素都会影响到房地产的销售，但松浦大桥的建设对两岸房地产市场的推动作用无疑是积极的。去年，在“大环境”的带动下，我市房地产市场保持平稳发展，市民购房刚性需求不断释放，尤其是近几年，江北地区的房价稳中有升。目前，我市主城区商品房均价已达到了每平方米七八千元，中心地带的房价近万元，而江北房价较低，松浦大桥通车后，使得交通更加便利，城市中心不断向外延伸，市民生活圈子也将不断扩大。所以，在江北购房也就顺理成章。预计，未来几年，江北肯定会成为市民购房的一个热点区域。无论是业内人士、开发商，还是普通市民都一致认同一个观点：松浦大桥通车后，江北的房价还会有一个更大的飞跃2、哈1-9月新建住宅价格涨6.9%二手房涨幅放缓1-9月份，我市新建住宅价格高位运行，同比上涨6.9%，自4月份起连续6个月同比涨幅超过7.0%。非住宅价格同比上涨3.5%，涨幅呈波浪式回落，其中三季度各月涨幅分别为3.5%、2.3%和1.9%。

二手房价格受调控政策影响明显。1-9月份，二手房价格上涨7.7%，自6月份起同比涨幅逐月回落，新政效果逐步显现，特别是进入三季度房价涨势逐月回落，7至9月份二手房价格同比分别上涨7.7%、6.8%和6.5%。3、冰城楼市今年销量首现跌势9月份同比降三成

今年年初以来，哈市住宅与房地产开发建设一直保持着稳定增长的良好势头，1-9月份，哈市市区房地产开发建设总规模为2151万平方米，同比增长42.99%，竣工75.4万平方米。其中，商品房建设规模2077万平方米，同比增长46.15%。预计哈市全年开发建设规模将达到历史新高。与哈市房地产建设规模不断快速增长相反的是，新建商品住宅销量出现了增幅回落，9月当月住宅销量更是同比下降三成多，首次显现跌势。数据显示，从商品住房销售涨幅变化情况看，哈市市场需求增速从年初以来逐月放慢，7、8两个月虽有走稳趋势，但进入9月份需求增速再次下滑。当月销售商品住房50.1万平方米，同比下降31.18%，环比下降17.12%。相关专家预测，进入四季度，房地产市场将进入“收官”阶段，按目前发展趋势判断，全年总体销售态势预计不会乐观。4、首贷三成现退房现象购房者二次进入观望

此前，哈尔滨部分楼盘内部认购可以首贷2成，9.29新政出台后，很多购房者因为经济压力增大，无力承担只好退房。楼市政策出台一次，购房者就观望一次，原本在三季度“中国购房者信心指数调查”哈尔滨地区购房者信心指数有明显回升，多数购房者选择近期出手购房，9.29新政出台后，原本对降房价不太抱希望的准购房者再一次燃起了希望，进入了观望的状态，多位位购房者表示，出于投资原因近期打算出手买房，但是政策再次出台，对于未来的形势不确定，房价有下降的可能，所以等等再看。5、冰城中小户型仍是楼市成交主力群力成楼市火爆板块随着“金九银十”的到来，商品房成交量较前几个月有所增长，成交主力总价区间在40万元至60万元的中小户型，这说明，在经历了一段时间的观望之后，我市住房的刚性需求开始不断释放，但从整个房地产市场来看，还有一部分人在观望，其中改善型需求的购房者并不急于购房，他们选择暂时等待。群力新区年初开始重点打造丁香公园、城市湿地公园、体育主题公园、金河公园二期、音乐主题公园等特色景观，与此同时，群力兆麟小学等一流教育配套设施已开始招生，哈尔滨音乐厅等娱乐设施也已确定落户群力，以及公交线路开通、公交首末站投用等利好消息不断，吸引了不少购房者的目光。盛世联合观点：哈市将跟随全国大势，在11年一季度触底，市场在4月份会因刚需有一定反弹，但09年那么大程度的反弹将不可能出现。四、总结受二次调控的影响，尤其是严厉的银行贷款政策，使得改善性客户望而却步，投资客户也转向观望，致使许多相对高端的项目，在上门、进线及成交量上均受到不同程度的影响；目前哈埠市场主要靠刚需客群推动，中小户型仍是成交的主力，新政出台后短时间内对这批刚需客户影响较小。第二章产品&营销板块分析区域发展规划

群力新区位于哈尔滨市城区西部，总占地面积2733公顷。哈尔滨市计划用13至15年时间开发建设群力新区，规划中央商务区(CBD)、高新技术研发区、总部经济服务区、景观文化游憩区、寒地生态园林城区和高级居住新区等功能区。新区的开发建设计划从东区入手，东区占地面积1363公顷，计划分3期8年时间完成区域价值分析哈西的住宅有：天鹅湾、恒盛豪庭、雨阳名居等。部分餐饮娱乐：世纪联华超市、麦德龙超市、部分医疗：医大医院群力分院。中国工商银行、交通银行、商业银行公园：雨阳公园、湿地公园、丁香公园、金河公园。部分学校：兆麟小学、第七中学、十四中、新三中。政府的强力规划和发展让群力抢尽了本来正在高速发展江北的风头。群力和江北的最大不同就是群力具有向高端发展更综合底蕴。距离城市中心更近、交通更加便捷、规划可操作性更务实，都使群力具备了高速发展的基础。群力一直有高科技技术园区，在新形式下，产业链条必然更加合理。区域价值分析群力总用地2733公顷，总建筑规模3200万平方米，其中居住用地1139.5公顷，绿化用地451公顷，规划人口32万人。版块质素群力区在恒盛豪庭项目进驻前，圈层一直没有得到明显的提升实，在这之前集团开发的新城花园项目，是群力首个项目，但受多方面因素制约，没有进军高端市场。政府的发展方向也没有着重于此，以前的群力在客群眼中，发展潜力一般，环境配套不成熟是城市中低收入阶层的居住地。但在恒盛豪庭进驻后，地王纷纷涌现后，群力区以成为市民眼中投资的热点片区，发展前景被普遍看好。今后的群力将在很长一段时间内成为哈市的投资和居住热点。“两横三纵”路网工程是群力新区开发建设的第一步。“两横”为区内康安路、安阳街两条主干道；“三纵”为区内南北向的齿轮路、武威路、职工街三条主干道。由此，形成“两横三纵”的区内主干道路网。五条道路两侧分别建设绿化带，绿化总占地面积约20万平方米，与道路建设同时进行的还有给排水工程、燃气工程。“两横三纵”路网工程建设预计总投资近5亿元。项目四至东方莫斯科东方玫瑰家园漫步巴黎鑫都丽水雅居报达文化嘉园未来群力商业中心道里本项目所在位置距群力未来商业中心较远，四周公园环绕，但商业氛围尚不成熟。地块小结群力板块受到政府的支持环境日渐成熟，未来的群力板块将成为哈尔滨第一个真正意义的CBD，也将成为哈尔滨市“最大、最新、最美的住宅新区。”

区域形象

依托群力大发展环境，与公园氛围，适宜投资与居住。完善配套

目前生活配套尚不完善/缺少商业配套环境印象周边社区氛围成熟，绿化较多，公园环绕交通印象

未来两纵三横路网的即将建成，距离道里商业区20分钟，火车站30分钟。目前公交车尚不成熟SWOT分析S（优势）O（机会）地块具备开发高端项目的质素及价值潜力。SWOT分析群力新区的日渐成熟，拉近群力板块的区域价值，与发展潜力，将带动本项目价值发展。项目所在地块有较大的品质空间。群力板块价值日渐明朗，大环境可带动项目价值发展。区域土地供应稀缺W（劣势）项目紧靠主干道路，噪音影响大。周边居住氛围大于商务商业氛围。偏离核心商业区，生活配套、商业配套尚无。T（威胁）１、无生活配套于商业配套的尴尬境地。

2、项目周边景观绿化较少。多项政策的调控，房地产市场的不稳定，导致消费者的持续观望。群力板块其他位置的项目较多，放量较大。

价值挖掘，实现利润最大化通过项目的价值拔升，快速实现企业追求的最大化利润以及长远发展的战略目标。风险规避，快速资金回笼开发方向的思考1企业目标终极目标可类比项目分析本节需要解决的核心问题：开发方向判断：各开发方向的市场可行性？预判市场风险：各开发方向将面临哪些风险？市场研判项目定位客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？参考案例：各开发方向成功案例借鉴产品规划：如何打造符合市场的需求产品？项目名称远大都市明珠开发商远大房地场开发有限公司售楼地址城乡路与齿轮路交汇处售楼电话86612555园林及景观规划工大设计院建筑设计工大设计院占地面积：7.5万建筑面积：19.26万容积率：2.38绿化率：31%项目分期：二期建筑形态：板式高层建筑系数：1.57建筑风格：西班牙园林风格：西班牙建筑立面：西班牙风格楼体间距：50—83户型分布：35-103热销户型：60-70主力户型：67-90项目起价：6800项目均价：7300住宅销售率：60%最高价格：8100元高层差价：50-75门市面积:140-200物业费：未定进户时间：09.12.31车位面积：标准车位价格：未定园林特色：奔放的西式风格，层次感强，色彩鲜明建筑特色：建筑圆角，落地观景窗项目优势：背靠群里新区面临哈西新区。能同时享受两个新区的发展。开发商在哈市具有较高的知名度，拥有良好的客户资源。项目劣势：项目位置相对较偏，交通动线虽然众多，但耗时较长，同时相对于项目周边客群，高层使用费用大这一问题会很大程度影响项目销售。规划设计项目规划：项目以11层的板式小高层为主、部分为17层的高层产品。建筑高低错落，曲线形排布。整体圆润；实现板楼的通透，曲线型的灵动，蝶形的唯美。其中，板式布局，体现了南北通透的特点；曲线造型，兼顾每户景观的均好性。建筑风格：为“西班牙建筑风情”，楼顶为红瓦铺设的平缓屋面、立面为浅咖啡色的高级涂料。蝶形设计：兼顾采光与通风的统一性。项目整体弥漫着浓郁的、浪漫的、异域的西班牙筑风情。园林主题：西班牙风格四季景观：结合北方寒带气候特征，将打造立体的、原生态的园区景观使小区业主享受春日看绿、夏日赏花、秋日观叶、冬天挂雪的四季美景。亲水：在景观上，将率先在哈尔滨市打造真正意义的水景住宅。景观道：小区内的景观道路用彩色碎理石及花饰混凝土，色彩丰富多变。精心设计“S”型消隐车道，使得小区内“步移景移，移步换景”。户型范围：40-110㎡主力户型：60-70㎡的标准两居、80㎡的小三房。户型特点：可分可合可变户型，能满足投资及居住功能。户型设计项目名称润园翡翠城开发商黑龙江省润园房地产开发有限公司

售楼地址工农大街112号售楼电话88888810/88888820/88888830园林及景观规划广州文和园林建筑设计西埃迪建筑设计公司占地面积：5.9万建筑面积：38万容积率：5.40绿化率：36.80%

项目分期：2建筑形态：板高建筑系数：1.57建筑风格：欧洲园林风格：欧陆风情建筑立面：涂料楼体间距：最大100米户型分布：40-140热销户型：70平米主力户型：70平米项目起价：6700元/米项目均价：7200平米住宅销售率：60%最高价格：7900平米门市面积:100-300平米（一带二）物业费：未定进户时间：2011-12-31

车位面积：标准车位价格：未定园林特色：台梯式建筑特色：欧陆贵族风格32层、24层高层住宅项目优势：项目位于道里连接群力的稀缺地段，享受两个区域的发展，前期推广较好，拥有良好的客户资源。户型区间较大，种类齐全，阳台弧形设计，时尚、实用。项目劣势：部分户型进深较长，存在灰色空间现象。规划设计项目由12幢32层和2幢24层雄伟高层建筑组成。建筑面积达40万平方米。翡翠城地理位置得天独厚，上风上水，上品上位，占据城市规划新中央居住区--群力新区发展核心地段，建筑风格项目规划为欧陆贵族风格的高档楼盘，建筑的外表面采用的是带有浓郁欧洲风味的高级涂料，气质顿显。园林主题：台梯式欧陆风格四季景观：步随景换，景景不同，造型各异的亭台，小品，雕塑散落其间，别有一番味道。亲水：小区采用梯台式精光设计，小溪穿梭流转在小区的每个角落。景观大道：景观大道两旁栽满了奇花异木，夏天鸟语花香，冬天银装素裹。户型范围：40-140平米主力户型：70平米户型特点：动静分区合理。所有户型均设计弧形阳台、大户型主卧室配有外飘窗，明厅设计，倍享阳光。户型设计项目名称漫步巴黎开发商黑龙江建滨房地产有限公司售楼地址道里区工农大街与景江东路交汇处售楼电话55585111园林及景观规划招标中建筑设计西埃迪占地面积：17万建筑面积：39万容积率：2.25绿化率：36.42%

项目分期：4期建筑形态：高层建筑系数：1.45-1.5建筑风格：哥特式园林风格：欧式建筑立面：涂料楼体间距：50-80户型分布：35-115热销户型：68米主力户型：50-70项目起价：7500元/项目均价：7800平米住宅销售率：70%最高价格：8100平米高层差价：50元/米/层门市面积:120-230平米（一带二）物业费：未定进户时间：2011-10-31车位面积：标准车位价格：未定园林特色：组团绿化分为入口绿化、街区绿化、组团公园绿化、几何绿化、林荫道建筑特色：建筑风格以斜塔与斜屋面相结合，9-10层多层住宅设有电梯项目优势：项目位于群力新区东南侧，交通便利，毗邻众多知名学府，东、南、西三面为居住区，北面毗邻麦德龙、世纪联华等娱乐区域，有一定是升值潜力、项目户型设计种类多样、超大外飘窗菱形设计，时尚美观。项目劣势：部分户型进深较大，存在灰色空间，与空间浪费现象。规划设计：漫步巴黎占地面积17.5万m2，超大楼间距多层楼间距50至80米。设有地下停车场。社区实行全封闭式管理，人车分流，充分保证居住的舒适性与安全性。建筑风格：住宅取自哥特式建筑风格，整体建筑风格以斜塔与斜屋面相结合而著名。社区设有大型会所，会所内设有托幼，老年人活动中心，健身中心，文化活动站，社区服务中心，社区警务室等设施。园林主题：欧洲地中海风格园林景观：社区内景观设计移步易景，绿植花草与庭阁设计相得益彰，健身设施与景观设计动静有序，满足各个年龄群体的需求。整个组团绿化分为入口绿化、街区绿化、组团公园绿化、几何绿化、林荫道等，这些绿化空间为居民提供了老人、儿童及青少年休息、活动场地园林规划：漫步巴黎社区内灵活的道路结构将小区整合成有序的组团结构，各个组团内的楼体设计错落有致，给每户充分的采光和最大最宽阔的视野。户型范围：35-115平米主力户型：68平米户型特点：部分户型主卧室配置多角外飘窗立面时尚，且内部空间明亮舒适。且部分房型五明设计，通透感强。户型设计项目名称鑫都.丽水雅居开发商北大荒鑫都房地产开发有限公司售楼地址道里区工农大街81号售楼电话88887779园林及景观规划未知建筑设计未知占地面积：4万建筑面积：18万容积率：4.41绿化率：30%

项目分期：建筑形态：高层建筑系数：1.57建筑风格：欧式园林风格：建筑立面：涂料楼体间距50-100米：户型分布：60-180平米热销户型：未开盘主力户型：70-80项目起价：6500元/米项目均价：未知住宅销售率：0最高价格：未定高层差价：未定门市面积:100-300平米（一带二）物业费：未定进户时间：2011.12.31车位面积：标准车位价格：未定项目优势：项目位于工农大街与职工街交汇处，周边商业较群力新区在售楼盘成熟，生活便利，且商业、娱乐、餐饮配套齐全，且教育配套完善。项目劣势：项目户型种类齐全，但设计无创新，大户型进深较长，项目整体无特色。规划设计：鑫都丽水雅居位于工农大街与职工街交汇处，项目由9栋高层组成，14层16层22层和32层。住宅的户型在建筑面49米到182米之间，共24种户型供您选择，封闭式管理。建筑风格：建筑是凝固的音乐。鑫都丽水雅居采用的是欧式建筑风格，呈现变化丰富而鲜明的层次，使建筑的表情与人的情感相互融合。蝶形设计：小区采用经典的南北朝向平行式布局，以宏观的角度设定建筑的高低、错落与排列，给人以连续与和谐的感受。规划设计脱离了物化的建筑模式，兼容生命力，贯通国际化思维园林景观：该项目景观规划以欧洲风格格局为蓝本，合理设置人文景观及自然风情，整个社区环境充分利用水景和绿地结合的形式，营造出一种“园林中的建筑”的居住氛围。园林主题：欧洲风格蝶形设计：小区采用经典的南北朝向平行式布局，以宏观的角度设定建筑的高低、错落与排列，给人以连续与和谐的感受。规划设计脱离了物化的建筑模式，兼容生命力，贯通国际化思维户型范围：60-180平米户型特点：项目户型设计较大，户型无创新。户型设计项目名称盛和世纪开发商哈尔滨盛和置业有限公司售楼地址道里群力大道与景江东路交汇处售楼电话85861999/87195666

占地面积：29.8万建筑面积：70万容积率：2.3绿化率：40%项目分期：建筑形态：多层、高层建筑系数：1.5-1.6建筑风格：新古典主义园林风格：欧式建筑立面：涂料、石材楼体间距：65户型分布：76-220平方米热销户型：100米主力户型：100-150项目起价：9000项目均价：10000元/平方米最高价格：11000住宅销售率：60%物业费：未定进户时间：2012.12.30项目优势：延续盛和天下的口碑和气势，项目综合性价比很高，花园洋房和高层错落布局，第一太平戴维斯物业管理。项目劣势：目前周边配套不成熟。项目名称盛和天下开发商哈尔滨盛和置业有限公司售楼地址道里群力大道与景江东路交汇处售楼电话85861999/87195666

占地面积：37万建筑面积：50万容积率：1.2建筑密度：25%绿化率：40%建筑形态：高层、别墅建筑系数：1.5-1.6建筑风格：新古典主义园林风格：欧式建筑立面：涂料、石材楼体间距：65户型范围：79-242热销户型：100、140主力户型：100-140起价：10000均价：12000元/平方米最高价格：15000高层销售率：70%物业费：未定进户时间：2012.12.30项目优势：十八亿地王让盛和天下具备了很大的轰动效应，加上开发商本地各方面的人脉，项目前期有明显的明星效应。项目周围的景观优势和环境优势比较突出，友谊西路贯通后，交通瓶颈打破后，地段升值潜力更大。新古典主义建筑风格、双会所动静分区、游泳馆、篮球场、网球场、羽毛球馆、兵乓球馆、健身俱乐部、儿童游乐场、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、24小时影院，物业公司为第一太平戴维斯。项目劣势：价值体现不明显，推广过程中节点把握不理想，周边生活配套不成熟。项目名称恒盛豪庭开发商哈尔滨阳光滨海置业有限公司售楼地址道里区爱建上海街8-12号售楼电/p>

园林及景观规划美国威尔考特设计事务所建筑设计上海创盟国际建筑事务所占地面积：20.5万建筑面积：56.8万容积率：2.3绿化率：56%项目分期：三期建筑形态：板高建筑系数：1.57建筑风格：意大利结合海派园林风格：欧式建筑立面：涂料、面砖楼体间距：户型分布：30-130热销户型：58-68主力户型：58-68项目起价：8700项目均价：9300住宅销售率：80%最高价格：10000高层差价：50/米门市面积:未定物业费：未定进户时间：2010年12月车位面积：车位价格：未定园林特色：以罗马为主题意大利园林风格建筑特色：豪华入户大堂、社区医疗、游泳馆、双会所。项目优势：项目位于群力新区中心、周边紧邻群力大道、交通便捷、项目未来周边配套及景观非常适宜居住、生态环境较好、有一定是升值潜力、项目户型设计种类多样、遵循大开间、短进深的设计原则、目前哈埠地区、同等品质楼盘户型设计最好。项目劣势：项目目前周边比较荒凉、没有成熟的商圈、周边配套有待建设、在外来的几年内此区域人气不够旺盛。项目名称群力观江国际开发商高盛投资发展有限公司

售楼地址哈尔滨市道里区友谊路383号观江国际接售楼电话87805888/82957888/82092222园林及景观规划美国Z＆T公司，丹麦翰斯特设计公司建筑设计哈尔滨建筑设计院占地面积：16万平方米建筑面积：61万平方米容积率：3.81绿化率：35%项目分期：定建筑形态：高层、多层建筑系数：1.5-1.6建筑风格：现代园林风格：现代建筑立面：涂料、石材楼体间距：65户型分布：70-123平方米热销户型：70-90主力户型：70-90项目起价：1万项目均价：1.1万住宅销售率：40%左右最高价格：1.3万高层差价：7000-8000（2层起）物业费：未定进户时间：2011。12.31车位面积：标准车位价格：21万，23万项目优势：项目位于群力新区，受到群力新区大环境影响，项目升值潜力较大，项目周边公园环绕、环境较好，适宜居住，且项目具有较强的品牌优势。项目劣势：项目售楼团队素质较差，主力户型以大户型为主，造成一定的客户分流。且部分户型存在空间浪费现象。项目名称天鹅湾3期开发商哈尔滨中威投资有限公司售楼地址康安路延长线售楼电话53009995园林及景观规划老圃（台湾）景观建筑工程咨询有限公司建筑设计上海斯丹迈建筑设计公司占地面积：22万建筑面积：60万容积率：2.5绿化率：40%项目分期：二期建筑形态：板高建筑系数：1.57建筑风格：artdeco园林风格：现代建筑立面：干挂石材，涂料楼体间距：60-80户型分布：41-169热销户型：78主力户型：60--70平方米项目起价：7900项目均价：8500住宅销售率：3期约40%最高价格： 9500元左右高层差价：1-2万门市面积:未定物业费：未定进户时间：2011.9.30车位面积：未定车位价格：18万园林特色：围绕湖景、现代简约、景观轴清晰建筑特色：art—deco项目优势：距离康安路较近，率先打出群力牌吸引客户关注度，项目周围规划主题湿地公园、社区景观轴与交通轴规划科学，十万平米的景观园林、三百株原生树、千米中心湖、高速直达电梯、入户大堂、断桥铝合金窗。项目劣势：开发商缺少大型楼盘的开发经验、企业缺少知名度、群力为发展新区，居住配套不成熟、居住交通仍然不便捷，规划能否实现仍存疑问。项目名称天薇丽景园开发商中威置业售楼地址道里工农大街80号售楼电话84547288

园林及景观规划未知建筑设计未知占地面积：8.57一期建筑面积：19.3容积率：2.25绿化率：43%项目分期：二期建筑形态：板多建筑系数：1.49建筑风格：现代园林风格：现代建筑立面：涂料楼体间距：25米户型分布：33-110热销户型：50-75主力户型：50-75项目起价：5800项目均价：6300住宅销售率：60%最高价格：7000高层差价：50/米门市面积:未定物业费：未定进户时间：2011.12.31车位面积：未定车位价格：未定园林特色：中央水景、植物绿化、传统的审美理念与现代设计相结合。建筑特色：建筑底层举架架空设计、创造自然风感。项目优势：位于工农大街旁，哈大齐走廊、齿轮路、汽车交易中心，省、市各级经济动脉穿梭而过，交通较畅通、在政府的逐渐规划下、此地段将越趋成熟化、项目周边名牌学校环绕、人文环境较好、配套相对成熟、项目户型多样、布局多紧凑、性价比较高。项目劣势：项目位于工农大街旁，目前规划尚未成熟、环境较嘈杂、最目前居住生活造成影响、周边的新城花园、目前即买即住、现房销售、对此楼盘造成销售压力。竞争对手技术分析此版块楼盘均价8000元/平方米销售单价（建筑面积）131图表中总结数据，最低成交总价为40万左右，最高成交总价为569万左右。销售总价（建筑面积）232板块项目户型分布主要集中在35-242平米之间。户型分布（使用面积）333从统计中很明显可以看出，本版块热销户型主要集中在60-70、70-90平米左右。畅销面积（使用面积）434二室一厅户型和三室一厅最为畅销。畅销户型（使用面积）535本版块客群购买目的主要以刚性需求的自住为主。客户购买目的分析636群力版块主要分两大部分，工农大街纵深，传统的城乡结合部，居住品质较差其二康安路纵深，可塑性强，居住品质明显高于工农大街区域。交通十分便捷，购物、出行更加方便，城市高速发展的交通瓶颈不明显。随着政府的大力支持，群力新区的逐渐完善，各条交通主干道路逐渐打通，新三中等知名学府的逐渐入住，对群力新区的居住价值起到了重要的作用，得到越来越多的投资客与购房者的关注。销售均价：8000元/平方米户型范围：35-242平方米热销户型：60-70、70-90平方米目标客户群分析目标客群私营业主理性投资客哈市白领2010年8月调查年轻白领成熟白领随着市场的变化，年轻白领置业的比例逐渐下降，支付能力更强的成熟白领则扩容进来。目标客源设定通过调查，我们能强烈感知到本案项目的目标客群广度其实非常大，且特征具有较大的差异，大致可分二大客群：享乐优越群成功品位群精神需求大于物质考虑小资、金领、新锐考虑品位价值大于物理价值商贾、富人、公务员目标客户定位A型：以一房或二房为主总价：30-40万面积：40-60平方米B型：二房及小三房为主总价：40-60万面积：60-80平方米C型：以三房为主总价：60-80万面积：80-120平方米1、市场置业人群户型需求分析目标客户定位依据购买一房：面积在40-60平方米之间；总价范围在：30-40万

家庭月收入：3000-5000元左右

家庭年收入：4-6万元左右

家庭储蓄：8-15万左右

购买二房、小三房：面积60-80平方米之间总价范围在：50-70万

家庭月收入：6000-8000元左右

家庭年收入：8-10万元左右

家庭储蓄：15-25万左右

购买三房及以上：面积在80-120平方米之间；总价范围：80-100万

家庭月收入：10000-20000元左右

家庭年收入：15-25万元左右

家庭储蓄：30-60万左右

ABC2、从收入背景分析来看

目标客户定位依据本地

偶得公务员、教师、医生、记者、律师、外企或贸易公司高级管理人士等。

外企中高级管理人员为主，含有高级技术人员等。

省内其他城市政府官员具有较高灰色收入，省内其他城市为子女投资，个体私营企业老板、企业高级商务人士、来哈高级管理人员等。省内

3、从职业背景分析来看

目标客户定位依据本地

偶得以自我为主，崇尚自由，高消费及时尚一族。以事业为重，生活品位的追求者以事业为中心，同时也是高消费一族省内

4、从居住意识分析来看

目标客户定位依据自在自我的年轻新贵，这一介于25至35的人群，大多学历较高，优越的原由多出自富庶的家境或伴侣的经济宽裕，从其多将享乐与对自我物欲精神的满足放置在行为前列知悉，他（她）的行动规则——喜欢就去爱。享乐优越群特征关键词：新锐、感性、时尚目标客户特征分析通常称他们为新贵、精英或者投资精明眼，真正的为品位而着迷的知性人士及某种层度上的成功者，对自己的经济前景很看好。他们可能是企业家、是技术精英、也可能是都市白领。用品味这样的抽象概念进行划分很难。但他们有一个共同点就是：对时尚的痴迷，对精品生活的追寻成功品位群特征关键词：质感、热枕、品位目标客户特征分析■是行业里的精英“达人”1、哈市区中外企业的高管层和白领人士2、政府少壮派公务人员。3、上升期中的私企、个体业中佼佼者4、早期哈市“富人”的第二代子女。■更是都市生活的绝对拥护者1、城市动物，工作生活离不开都市。2、品牌至上，善于经营、敢于消费、敢为潮流先。3、看好区位未来，是新事物的追随者

和爱慕者。绝对都市“达人”目标客户特征描述12%其他区3%省内30%南岗区17%道外38%道里区区块客户特征研究产品定位项目定位需要解决的核心问题区域形象的提升价值定位认同产品特色的提炼生活方式认同欧陆府邸，花园社区定位语目前群力各项目均以未来发展价值与公园绿氧的大环境为主，极少数楼盘追求绿化品质，这给本项目留出较大的品质发展空间，我司建议打造简欧风情的花园社区概念。在树立开发商企业形象的同时，也成为此版块的一道风景线。定位诠释定位支撑1、智能科技：科技低碳生活成为国家对未来住宅的主要目标，万科率先响应，可以预见未来的房地产市场，将会围绕科技和低碳建设新的标准。能在先手之时将科技真正融入生活，对开发商的形象和未来的品牌建设无疑是最大的帮助。科技选择：社区智能一卡通、地下停车场智能系统、24小时紧急求助系统、指纹四重门锁、下水管螺旋消音系统、可控地热系统等等。2、宜居生活：利民整体的低密度居住环境，松北哈尔滨天然大氧吧的自然环境，都成为项目外部的宜居因素。社区内部考虑到业主的生活舒适度，园林绿化采用立体园林、建筑小品更多考虑生活实用功能、都增设健身广场、保健路。3、国际物管让社区的物业成为项目真正的口碑之源。开发集团的发展战略是长期发展，占据市场，那么物业就要格外重视特别在目前的利民物业服务并没有收到各开发商的重视，市场存在很大的机会点。可针对老人、儿童有物业增值服务。产品建议百年俪景，传奇城邦群力之上，风景人居百年俪景，风景里的家广告语：1建筑节点建议建筑节点建议1、项目立面建议

风格建议：新古典主义风格材质建议：涂料与面砖结合立面——一层与二层商业部分外立面建议采用

大理石。商业和住宅使用不同色彩建议使用条形的大理石，目前哈尔滨使用较少，但效果十分明显。一层与二层相接处可以使用钢铁材质突出线条。建筑节点建议侧面客厅的弧型窗设计充满现代感的阳台设计建筑节点建议部分西向单元可考虑增加百叶窗阻挡阳光直射丰富外立面形象东西向百页窗建筑节点建议住宅入口设计外部与内部的切换体现私密性彰显主人尊贵身份入户方式建议建筑节点建议入户方式商业连廊产品细节的打造建筑节点建议小区入口水景：大气、有震撼力，身临其境的感受精神堡垒建议建筑节点建议标志物小品路灯其他精神堡垒——建立区域识别地图建筑节点建议区隔建筑节点建议2园林规划建议园林规划建议景观组团：中心广场层级绿化绿化组团：一层独立庭院园林规划建议绿化组团：树木美化园林规划建议“造场”——建立区域识别地图道路与周边相区别的颜色铺装带有标志性线条或LOGO园林规划建议沈阳万科四季花城第三重园林——半私密空间，通过宅间组团绿地、架空层、花木、花架和水池满足客户对绿色自然居家生活的需求园林规划建议沈阳万科四季花城深圳万科四季花城南昌万科四季花城广州万科四季花城第二重园林半公共空间：广场、喷泉、儿童游乐场和小品，表现为轻快活泼的设计园林规划建议底层抬高后，住宅高于高架高度，影响不明显。针对于本案，在临交通主干路及火车线时，均可采用底层架空形式，减少环境对生活的影响。高架裙楼一层住宅大堂架空层顶部做装饰，既美观又可以掩饰管道系统架空层没有明显的界限，绿化、水系都进入架空层，将建筑与景观融合在一起简欧风格小品、供业主休憩的小品，装饰架空层第三重园林——建筑底层架空园林规划建议点状水景迷宫为主题的园林点状水景人工造出的坡地各种尺度的园林节点及蜿蜒的小径相互交错园林规划建议藤蔓陶艺与园林的结合藤蔓园林风格与建筑风格相互交溶藤蔓不仅可以起到美观效果，同时还可以隔音减燥作用园林规划建议细节体现品质木质集水盖精致的树篦

园林规划建议铺装的质感不同材质，不同颜色的拼接，突出项目的品质感，及生活的品质感。园林规划建议水系（非中央水景）建议采用浅水，既安全又便于维护，同时，浅水容易打造出自然流淌的感觉小区道路路应富于变化，可由石板、装饰混凝土、卵石等自然和类自然材料铺装而成的道路系统与水系统相互交融地面的水系与道路、绿化结合，强调参与性园林规划建议注重趣味与参与性儿童沙池石质象棋儿童攀岩钢琴长椅园林规划建议3户型建议U5的五大优势：U-1与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间，采用大理石地面，有效保证室内空间清洁；并设计舒适的尺度与通用性细节。玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，特别设计的旋转式鞋架，高低错落的13层放置空间，可摆放不同种类的鞋子约40双。堪称整个收纳系统潜心之作。U-2创意洗衣间一方面保持与起居室空间干湿分离，另一方面也带来更强大的收纳系统功能。洗衣间内，各种衣物与洗涤用品不但有各自独立放置空间，同时预留出尺寸合理的洗衣机位置及折叠式熨斗的位置，创造出传统户型不可比拟的空间优势。户型设计参照万科U5标准户型建议U-3根据人体视线角度考量设计的景观窗，带来通透空间的同时，也赋予厨房更多含义——看得见美丽风景的厨房，是对厨房忙碌主妇最好的犒赏；厨房的内部设计也充满了人性化细节：内藏式金属拉篮、米箱、刀叉架、碗柜，不仅带来厨房的整洁，其合理的功能搭配，让备餐过程充满舒适。U-4主卧特别设置步入式衣帽间，从功能出发的收纳设计：大衣、上衣、裤架、领带盒抽屉、搁板等考虑周全，尺寸经过仔细研究，符合实际需要；折叠式镜门与布面金属框移门，增设梳妆功能，为生活所需考虑更多。U-5特别设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口处的监视终端连接，值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能，不但为居住提供安全保障，更让烹饪过程充满乐趣，先进科技的应用，让生活更舒适。户型设计参照万科U5标准户型建议产品细节：可观赏性的厨房:通透、采光、可观景户型建议菜单式

精装小户型户型建议普通住宅◆

户型：二室一厅一厨一卫；三室二厅二卫；一厨一卫◆菜单式精装户型交付及毛坯◆卧室朝南◆有线电视、通讯网络及煤气管道入户；◆集中抄表（水、电、煤气）◆预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭）◆车辆停放在小区专用地下停车场，并设专用通道◆精装样板示范单位◆出入24小时安防管理，并设立监控中心◆可以在阳台直接进入消防楼梯户型建议3停车场建议3户型建议停车场◆

商业与小区停车场独立分开，主入口处将进行分隔◆设置人行出口◆停车场柱网间距在10米左右◆留有车辆环形通道◆出入口设置栏杆◆车库层高须达到2。8米高◆

24小时安防值班，设置停车管理值班室◆车辆进出实施单向行驶◆停车场顶部设置防水层◆视车辆发展状况，预留车辆停放举升机设备高度物业其它建议物业建议地下停车场入口物业建议4物业建议选择著名物管顾问树立物业形象考虑因素：良好的物管形象有利于项目的保值及项目的销售充分利用开发商资源，并保持开发商品牌持久影响力建议要点：建议选择世界著名品牌物管顾问，确保物业整体经营管理，借助其品牌建立客户信心；提供国际化的酒店式服务，例如：前台一站式服务；物业管理引进星级物业管理满意的物业管理服务，才能体会高品质生活物业建议周界防范报警系统、

闭路电视监控系统、

电子巡更系统、

居家防盗报警系统

一卡通系统、

楼宇可对讲系统等

紧急求助系统物业建议智能系统说明：周界防范報警系統、閉路電視監控系統、電子巡更系統、居家防盜報警系統、一卡通系統、樓宇可對講系統、紧急求助系统物业建议社区共分二层设防：一级设防：社区门禁系统需要智能刷卡，进入社区需要保安和业主确认，陌生人百分百无法进入社区。二级设防：进户单元门，彩色可视对讲，社区内24小时保安巡更，进入单元需要业主的再次确认。同时社区采用台阶阻隔，实现百分百人车分流。停车场◆

商业及酒店与小区停车场独立分开，主入口处将进行分隔◆设置人行出口◆停车场柱网间距在10米左右◆留有车辆环形通道◆出入口设置栏杆◆车库层高须达到2。8米高◆

24小时安防值班，设置停车管理值班室◆车辆进出实施单向行驶◆停车场顶部设置放水层◆视车辆发展状况，预留车辆停放举升机设备高度（商业地下停车场）物业其它建议物业建议5会所建议健身房是年轻人时尚，追求健康生活方式的场所多个功能会所解决日常休闲娱乐需求，彰显业主身份棋馆老年人的流连忘返的地方咖啡馆点缀一种生活方式书吧增加文化感幼儿园解决业主小孩的教育会所建议欧式风味浓厚、大气稳重、石材的会所外立面会所建议欧式风味浓厚的会所与广场会所建议会所内部国际化世界时钟与背景板会所建议会所内部欧式装饰会所建议会所内部欧式装饰会所建议小区会所◆前期作为销售现场◆层高高度适应未来物业装饰◆中央部位设置中庭，提升项目形象◆留有商务功能通讯接口◆一层门面采用大型玻璃隔墙◆前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域◆前期门前景观绿化设施布置到位◆一层销售现场功能划分：沙盘展示区、销售接待区、客户洽谈区、签约区影像区、卫生间等◆二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室、更衣室等◆外立面预留门头展示区域◆门口预留车辆停车场会所其它建议会所建议6商业建议大型集中商业区域性商业中心提升整体区域居住价值提升周边商业的价值对周边住宅影响度不大食街与酒吧街特色商业街，外向型商业建立与城市的联系营造区域人文氛围，提升整体区域形象提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业提升楼盘的形象档次餐厅、酒吧超市、百货、等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值。商业业态服务性质作用通过商业提升区域价值商业建议可承受租金高低小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信大美食广场、超市、电影院、电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心需承租面积零售商铺特色主力店主力店大型酒楼、娱乐中心主力店选择租金承受能力较高的商业业态，同时兼顾配套的完整性商业建议商业部分是提升项目价值和区域价值的核心要素，所以项目的商业街一定要体现出独特的味道。项目周边没有集中化的商业业态，难以提升项目价值；所以对项目商业部分的处理应优先招商主力店及其它生活配套业态。商业部分与项目整体风格统一，形成一个品牌效应。商业街规划为两层商铺、一层商铺结合，一层层高最好大于4.8米，二层3.6以米以上，不但有利于商业经营，还能有效放大商业街尺度，弥补接到过宽、人流难以集中的缺陷。商业布局，使建筑成为一道亮丽的风景商业建议国际美食坊——中西美食街商务酒楼、中餐酒楼、中餐风味餐厅、休闲餐饮、快餐类商业的业态——三大主题，三种风情商业建议时尚购物中心——生活超市、风情街区，体验式购物通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入欧陆风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。主题购物业态分为二种类型：日常购物：社区超市，具备生活必需品特色购物：欧陆风情的购物走廊，针对周围高收入人群商业的业态——三大主题，三种风情商业建议娱乐休闲广场——开放式城市广场文化广场为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态有茶馆、酒吧等。商业的业态——三大主题，三种风情商业建议商业街