【房地产企业财务风险管理探究-以A公司为例8500字（论文）】

房地产企业财务风险管理研究—以A公司为例摘要当前，随着我国经济的快速发展，我国的城市化水平也在迅速提高，我国的企业在生产和运营中都面临着严峻的竞争与挑战。同时，在企业的生产和运营中，财务风险是影响最大的一种。及时有效地管理和预防财务风险，是公司的生存与发展的关键。房地产业可以说是一个很好的行业，也是一个很好的基础产业，在整个国家的经济发展中起到了很大的作用。国家出台了不少的政策，都是为了配合房地产业的发展，加强对房地产业的控制。本文从财务风险的基础理论入手，对A公司的财务状况进行了分析，分析了其成因，并提出了相应的对策，以期对A公司的财务风险管理有所借鉴。【关键词】房地产；财务风险；筹资风险；财务管理目录TOC\o"1-3"\h\u31591引言 19512一、财务风险分析与防范相关理论 18093（一）财务风险概念 123237（二）财务风险的分类 116702二、A公司财务风险案例分析 212586（一）公司基本情况 228175（二）A公司财务风险分析 230118（三）A公司财务风险管理存在的问题 418976三、完善A公司财务风险防范的措施 66957（一）筹资风险防范措施 627169（二）营运风险防范措施 723833（三）投资风险防范措施 822395四、结论 83830参考文献 10引言当前，我国正从高速发展阶段逐渐过渡到高质量发展阶段，充分、稳健、均衡的推动着我国的社会和经济的健康发展，特别是房地产业作为一个典型的资本密集型产业，投资规模大，回收期长，变现能力差，这就给房地产公司自身带来了巨大的财务风险。而房地产开发运营又是一项长期的项目，其资金回收速度较慢，因此，必须对房地产企业的财务风险进行全面的分析，以便对其进行风险防范，从而达到规避风险的目的。如何运用房地产企业的财务风险管理来避免公司的财务风险危机，只有改善公司范围的财务管理，才能提高房地产公司的整体竞争力。但是，在当前的形势下，房地产企业在过去几年的生产、发展和管理中出现了许多问题，这些问题包括：资金利用效率低下、管理水平不高、外部融资困难、利润分配方式单一等。随着国家政策的变化和全球化的发展，公司的内部制度也在不断地进行着调整，公司必须要不断地进行内部的管理和改革，特别是在公司的财务管理制度上，建立一套完善的财务制度，才能在激烈的市场竞争中占据优势。一、财务风险分析与防范相关理论（一）财务风险概念一般而言，财务风险既有广义的，也有狭义的。在狭义上，财务风险一般是指公司在到期时不能偿付的负债。广义的财务风险是指由于公司内部和外部环境的客观变化，使其与预期脱节，从而对公司的财务和业绩造成不利的影响。通过对A公司财务风险的分析，可以找出A公司在经营、投资、融资等方面的问题，并针对这些问题提出相应的对策，以期减少其财务风险，从而促进A公司业绩水平和提高公司的财务风险控制水平。（二）财务风险的分类1.筹资风险筹资风险是指企业以各种方式筹资的风险。由于市场环境的原因，企业经常面临债务筹资，而企业面临的金筹风险是主权资本是主要承担者。筹资风险主要体现在两个方面：一是偿债风险。由于贷款和付息金额较大，可能没有严格的对还本付息金额和期限做好管理。这类风险如果不能及时处理，会给企业带来巨大损失，最终可使企业面临破产的结局。其次是利润降低的风险。这种风险主要来源于经营不善，投资失败等，并且很有可能通过财务杠杆作用进一步放大。2.投资风险投资风险是指对企业对内或对外的投资，因政策、环境、管理层决策等方面的原因，风险会使你的投资回报偏离你的期望。对外投资，通常是指为购买公司的业务所需要的设备、技术、研发等。境外投资是指公司在境外拥有股份、购买金融产品等方面的资金。学者认为在企业的经营管理中投资决策是非常重要的，投资不可避免会出现风险，但是风险与收益共存，且两者呈现正相关关系。3.经营风险经营风险是企业在经营活动过程中因各种因素造成的资金不足，在市场竞争日益加剧、企业压力日益增大的经营压力下，企业必须持续提升内控能力，以确保市场竞争力，降低经营风险，取得更好的发展。二、A公司财务风险案例分析（一）公司基本情况A公司成立于上世纪九十年代，作为国内房地产十强的房地产巨头，它目前专注于房地产项目开发和运营的主要业务，覆盖了建筑、装饰、物业和管理等各个行业，是一家综合型的企业公司。公司自始至终秉承“用心建设，关怀住户，回报社会”的精神和经营宗旨，致力于为大众建造平价房子，让大家都有房可住，提升人们的居住品质的同时也为改善区域环境以及促进经济的发展贡献着巨大力量，A公司的出现为我国房地产市场注入了新活力。受疫情的影响，19年以来，我国的房地产行业受到了不小的冲击。A公司也不例外，虽然这次疫情对于像A公司这样的一些房企巨头来说，在短时间内的影响并不大，据A公司相关数据统计报告显示，A公司在2022年上半年实际仍然手握了现金余额达2228.4亿元，但随着疫情持续时间的延长和拉长，其难免会因为现金流问题而让人感到其滞后的效应愈加明显，随着2022年下半年房地产业已经步入了债务清偿的集中期，即使是一些大型住宅项目，其所需要面临的财政和现金流压力也必然会随之增强。2023年开年以来，A公司总体经营势头良好，其中据公司相关的统计数据显示，其在该区域的物业销售中实现的收入便为5193亿元，权益返还的利息率已经达到91%。至此，A公司已经从2015年开始连续5年的权益回款率高于90%，在房地产行业来看其始终稳坐头把交椅。在年底央行同住建部提出的融资“三条红线”后，面对疫情和政策调控的双重压力，不少房地产企业纷纷表示吃不消，企业负债率也因此持续走高，但是从A公司年报报告内容来看，其当时净负债率为55.6%，就这个数据来说是低于行业平均值的（据中指研究院统计，2023年这一指标的百强房企均值为94.6%）。在这样恶劣的市场环境下，A公司的净负债率还可以保持走低的状态，可见其企业运营情况发展态势良好。然而，对于企业的发展来说，我们不能光看眼前的利益，近年来，A公司无论是资产规模还是服务范围都在持续扩大当中，虽然在现在看来其发展态势良好，但风平浪静的湖面难免湖底有暗流涌动，高收入高风险这一经济规律是不可打破的，其依然面临着许多不可规避的财务风险，A公司的财务状况正处于发展和风险并存阶段。（二）A公司财务风险分析1.筹资风险分析据财报数据披露，A公司2023年手中可动用现金余额总共为1836.2亿元，现金储备较为丰富。而现金充裕的同时，其负债水平也不断下降。2023年其有息负债总额为3265亿元，与上年同期相比，减少了11.7%。而在此期间，它的净负债比率只有55.6%。截止到现在，公司的净负债率已经持续数年都在70%以下，这在国内的房地产公司中是很少见的。另外，根据中指研究院的数据，该指数在2023年达到94.6%，而A公司则远远落后于行业平均水平。A公司作为房地产开发行业的三大龙头之一，在其资金及口碑方便都已经具备了比较身后的基础底蕴，A公司在三、四线城市做房地产开发，同时也正在逐步开始在一、二线城市进行做大量投资建设。由于刚开始在一、二线城市做投资建设对于当地的市场行情以及政府政策了解不是特别的充分，加之由于疫情的影响，虽然房价有所下降，但房价还是令人望而生畏。A公司在买地及开发上将会面临巨大的资金压力。截止到今年十二月三十一日，A公司的股份合约销售总额为5706.6亿元，较上年同期增加3.3%；权益合约销售面积约为6733万平方米，较上年同期增加8%，销售业绩创下历史新高。虽然今年由于疫情的原因，一些项目的建设速度有所减缓，但A公司在2023年的营业收入仍然达到4629亿元，毛利1009亿元左右，净利润541亿元左右，业绩相当不错。根据A公司的一份年度报告数据显示，他的资产状况和负债比率都不太理想，负债比率所反映的是一个大型企业的长期偿债能力，负债率不理想，就意味着该企业可能无法及时偿还债款，企业随时都会面临着破产的风险，之后的筹资也会面临困难。同时，根据统计数据分析结果显示近几年A公司的资产负债率均明显低于标准值，这也实际的反应处理企业的偿债能不足，这也会极大的影响企业后续的筹资。2.资金运营风险从表1的相关数据可以看出，A公司近年来的应收帐款周转率和库存周转率每年都在下降，而周转天数却在逐年增长，这说明企业的收入增长和平均收帐期都在增长，从而导致了大量的呆帐、现金流、现金流缓慢、现金流被外方占用的时间延长，导致企业的经营效率越来越低。表1A公司2022年-2023年营运资金周转情况表（单位：元）时间项目2022年2023年2024年应收账款平均余额a169786914954071639560存货平均余额b103927614252851728496主营业务收入c（元）298347025020952384978主营业务成本d（元）193895816798371642626应收账款周转率（e=c/a）1.761.671.45存货周转率(f=d/b)1.871.180.95应收账款周转天数（天）（360/e）205215247存货周转天数（天）（360/f）193305379数据来源：A公司财务数据整理所得3.投资风险A公司如今已经成为了我国各类房地产公司和企业中的三甲之一，拥有良好的信誉和口碑，A公司拥有大量的社会资本和技术支持，在过去的几年里，A公司的房地产市场一直都很好，但随着时间的推移，A公司的经营策略发生了变化，财务风险控制的能力让A公司的债务和债务偿还能力得到了极大的提升，A公司的融资成本也因此得到了进一步的降低，到了2023年，A公司的最终融资成本只有5.56%，同比下降了78个百分点。另外，根据统计，房地产企业海外债务融资的平均成本为8.32%，A公司的融资成本具有明显的优势。此外，A公司的有息债务和融资成本也有所降低，其财务状况也得到了改善。截止到2023年十二月三十一日，公司的有息债务由3696亿元减少到3265亿元，较上年同期减少11.7%；在A公司的财务报表中，净负债比例只有55.6%。A公司的净负债率已经持续了数年，其净负债水平在70%以下，这在国内的房地产公司中是很少见的。由于过去这类的项目比较少，没有足够在一个大城市进行开发这类项目的经验，因此往往会影响其充分展示自己的优点，同时近年来一、二线城市的房价居高不下，购买土地与开发过程中所需要的也可能是一笔巨额资金，这对于任何一家企业来讲都可能是具有一定经济压力的，更不用说A公司这样一直在三、四线两个城市快速发展而且营销净利率并不是很高的公司了，所以A公司在投入一、二线城市的时候就面临着非常严重的投融资风险。总之，A公司在地理位置等方面都缺乏良好的市场基础，只想着扩大公司规模，而不愿投入大量的新项目，与此同时对于该公司的财务和经营风险进行了分析可以看出其中产品的销售毛利率相对较低，这样的条件下该公司的资金链就没有了保障，因此也就存在着很大的投资和损失。（三）A公司财务风险管理存在的问题1.筹资渠道狭窄A公司筹资方式主要集中在长期借款和短期借款，筹资方式不科学，过于单一。A公司借款的数量逐年增加。2023年，负债金额达到6130832万元，比去年增加1803072万元，A公司在偿还贷款本金及利息方面所需的资本大幅增长，公司今后的财务成本将会很高。所以，一旦到了到期的时候，企业很有可能无力偿付，从而加大了公司的财务风险；同时，公司如果不能按时还款，就很难从其它渠道获得资金。此外，A公司的筹资活动所产生的资金并没有被投入到投资中，而是被用来还债。A公司资产结构问题严重，偿债能力有所降低。2.运营资金周转不畅房地产作为一种特殊的行业，其最突出的特征就是需要巨额的营运资本，属于资本密集的行业。在企业的日常运作中，为了维护各类工程的发展与经营，必须投入巨额的资金。从以上数据分析可以看出，A公司存在营运资金周转不畅的问题。在存货方面，存货资金逐年递增，商品房且存货周转天数上涨的趋势也十分明显，存货占总资产的比重较高，虽然低于行业的平均水平，但总体的流动资金的运作速度减慢；在应收账款方面，因公司为了扩大市场导致应收账款的上涨幅度很大且高于同行业平均水平，应收账款回收的周期加长。总的来说，公司虽然对应收账款和存货有一定的控制，但资金运行以及应收账款回收的周期时间拉长。资金不能及时到位，产生资金营运的断裂风险。因此，A公司应该对于营运资金进行合理有效的分配和运转。3.投资决策分析不到位A公司缺乏投资可行性，致使公司投资决策没有达到预期的收益，使投资收益率波动较大。任何一家公司在进行新的投资之前，都应当有专门的专家来对其所投资的项目进行分析。近几年，由于A公司在进行投资时进行了投资预算和风险评价，造成了大量的在建工程资金被占用、存货、资金紧张等问题。此外，其在2022-2023年的投资中，没有对本地行业的发展和饱和度进行科学、有效的评估，从而使公司的净利润出现了负增长，公司的回报率也出现了相同的波动，而2023年的投资回报率则出现了显著的上升，这表明公司的盈利周期将会延长。详见下表：表2A公司2021-2023年投资收益分析2021年2022年2023年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538投资报酬率15.99%36.98%6.23%投资回收期2.551.677.69数据来源：同花顺财经网站结合上述从投资回报率的角度来看，企业在投资过程中，没有对投资环境进行细致的分析，甚至没有进行多样化的投资，从而导致A公司的投资风险增大。于是在投资之前，对于项目进行评估分析，是不可忽视的一环。三、完善A公司财务风险防范的措施（一）筹资风险防范措施1.融资渠道多元化（1）扩大内源融资内源融资是将公司在证券市场或商业过程中筹集到的一部分资金进行投资，其中以公司的内部股本融资为主。筹资能从初始资金中受益，而且其优点是投资费用低廉。而对房地产市场进行有效的运用，可以将其转化为系统性风险。A公司能够通过内部融资、年度经营收入、预售房地产存款以及预售住房等方式对边际收益项目进行投资，从而缓解企业财政压力，并推动企业的可持续发展。公司内部筹资无需偿付利息，可节约一定的利息费用，并可规避现金付款的风险。房地产开发企业因其自身的特点，利用物业和预支的方式，可以提前获得一定的资本和收益，把房地产市场中的系统风险转移给需求者，从而减少了房地产投资的风险。A公司2023年未分配利润为734264万元，较2020年增长14.9%。A公司将这笔钱用于增加内部融资，并将其用于房地产的原材料和装修和发展项目的改造和发展，从而减少了以股票和贷款融资的风险，而且通过内源融资也可以为企业可持续经营提供资金支持。（2）加强信托融资与公司的债务融资方式相比，这种方式可以避免公司在到期时必须偿还本息，从而减少由于高利率所带来的财务风险，并在某种程度上发挥了优化公司资本结构的作用。同时，A公司的投资信托应该采取资本运作的方法，将其投资规模控制在一个特定的比率之内，这样既能保证公司对自己或所投资的项目的控制权，又能充分利用杠杆效应来控制财务风险。房地产信托也能为A公司的发展提供财务支持，政府仅收取20%的利息。信托产品不需要缴纳相关税费，能够降低企业的税费和费用。不动产信托在配送上的灵活性、节约了很多“时间成本”；不动产信托能够快速融资，进行拆分、投资；A公司则可以通过与大型专业信托公司的合作，来弥补传统融资方式的不足，从而为企业提供足够的融资。2.确定合理的负债规模，优化资本结构在当前的发展背景下，光靠所有者投入的资本，无法满足企业的经营管理需求。因此，企业必须借入资金才能利用财务杠杆产生的杠杆效应。但需要注意的是，要把杠杆效应控制在合理范围内，如果负债过大，必须将大部分销售收入用于偿还债务，这就会影响公司利润和公司现金流，不利于公司偿还债务，甚至还会阻碍公司的长远发展。因此，需要控制债务规模，保证债务规模的合理性。也就是说，如果A公司要想有足够的资金开发项目，就必须在企业内部保持科学的发展关系。除此之外，企业还需要考虑收益与风险的关系，然后，通过多种筹资方式，找到最优的资金结构，优化资本结构，并根据自身的发展，确定合理的偿债能力，并进一步确定科学的资产负债率，保护股东的经济利益。（二）营运风险防范措施1.加强应收账款的回收能力首先，完善客户赊销信用。A公司应该不断应收账款管理制度进行调整和完善，缩小应收账款占用的资金额度，加大资金运转灵活性，提升资金周转的速度，降低企业的营运风险。A公司可以根据现有的客户情况制定现金折扣比例，比如在信用状况良好、合作期限达到3年以上且经营状况良好的客户，可提供2%的商业折扣，同时可按货款的40%赊销。中等信用且经营状况一般、合作期限在1-3年之间的客户，可给予1%的商业折扣，赊销金额占货款的25%。但是对于那些信用等级低，合作期限短，经营状况差的客户不给予折扣，尽量不提供赊销。同时将每个客户进行档案记载，根据相应的实际情况给予相应的赊销比例。此外，该公司还能实行保理业务，这就使银行能够为公司融资、收取应收帐款、提供呆帐等方面起到一定的作用，从而极大地减少了应收账款的呆帐风险，增加了应收账款的周转率，减少了公司的资金运作风险。公司客户赊销额度表如下：表3A公司客户赊销额度表项目信用等级合作期限（月）经营状况赊销比例A级客户高3年以上良好40%上B级客户中1-3年一般25%C级客户低1年以下差5%或0%数据来源：同花顺财经网站其次，确定应收帐款的合理比率。应收帐款在公司的业务中占有很大比重，而且应收账款的流动性也非常的强，但是应收账款并不属于企业的直接可支配资产。与此同时，应收账款在回收变现的过程中，会引发企业资金回笼的风险。因此，A公司要有效地控制和管理资本风险，根据应收帐款期限、账龄等因素，确定合理的占用比率，以减少因应收帐款问题而产生的财务风险。除此之外，A公司还可以根据应收帐款的真实状况，对应收帐款进行有偿转让，降低了公司因应收账款而产生的坏账所带来的资金占用严重和筹资困难等问题，在转让方式的选择方面，公司可以采取抵押或是让售。2.进一步提升产品竞争力针对于A公司来说，自身的知名度和竞争力已经存在，但是想要进一步提升的话还需要提供差异化产品，才能形成自身独特的竞争优势。事实上，A公司提供的产品主要包含以下几种类型：一是商品房；二是与销售有关的专属服务和管理。现如今，由于国内房地产公司提供的产品与A公司提供的产品并无明显差异，且A公司提供的产品具有很强的可替代性，因此A公司需要加大资金投入，提高自身的创新能力，在此基础上，为消费者提供独特的服务，这样就能满足消费者的实际需求。另外，A公司还必须创新商业模式，加强与行业中其他房地产企业的合作，进而为提升产品竞争力奠定良好的基础。换言之，在产品同质化程度较高的市场发展环境下，A公司必须与消费者保持稳定的关系，增强消费者的购买信心，并通过消费者的支持形成自己的品牌效应，以增强自身的盈利能力，进而提高产品的社会影响力。（三）投资风险防范措施1.制定稳健的投资方案由于A公司的规模比较大，所使用土地面积过高，这意味着企业成本随之也高，所以在制定任何投资方案之前都需要实行稳健的投资方案，合理控制投资规模，避免采用过激的投资方式，对于开拓新的市场需要进行仔细的调查，对于即将实行的项目方案进行充分的可行性分析，避免盲目投资失败带来的损失，只有这样才可以减少投资损失，提高A公司的盈利能力，使公司可以扩张发展。2.寻找新的利润增长方法2023年以来我国房地产受国家形势政策影响房地产行业行情持续低迷，A公司的盈利能力也一直在降低，营业收入在2023年出现了下滑的局面，销售净利率更是年年下降，A公司应该寻找新的投资方案和寻找新的利润增长方案来为接下来的企业发展奠定基础。A公司需要从传统的思维转变成满足客户个性化需要和注重服务意识新型房地产企业。想要实现新的利润增长突破，不能遵循传统的一次性销售方法，更应该按照一个长期的连续运营思维，增加附加服务，由销售房产向销售服务转变，通过提供给顾客更多的服务来提升企业的盈利能力，比如在传统房地产基础上为物业、社区服务引入更加高级的基础设施，另外A公司应该对有着不同需求的顾客进行细分，满足更多个性化需求，以此来拓展更广阔的盈利空间。四、结论房地产是我国国民支柱性产业，对我国国民经济增长做出