黑龙江2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：成本控制试题

黑龙江2017年上半年房地产估价师《经营与管理》：成本限制试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工业用地的监测点评估价格2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。

A：估价方法选用恰当

B：估价基础数据和技术参数选取精确，依据或理由充分

C：计算公式和计算过程正确无误

D：各种估价方法的测算结果一样

E：工业用地的监测点评估价格3、划拨土地运用权的转让，须经当地__审查批准。

A．人民政府城市规划行政主管部门

B．建设行政主管部门

C．房地产市场管理部门

D．人民代表大会常务委员会4、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。

A：股票+投资基金

B：债券+投资基金

C：投资基金+股票+债券

D：股票+债券

E：执行层的组织协调5、打算出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。

A：空置量

B：空置率

C：空置水平

D：空置面积

E：借款合同6、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东限制权，则可供选择的融资方式是。

A：发行可转换债券

B：发行一般股股票

C：发行优先股股票

D：发行公司债券

E：借款合同7、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保证其平安运用之日的时间

B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等确定的时间

D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

E：工业用地的监测点评估价格8、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.589、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，修理费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、平安、正常运用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A．245

B．275

C．315

D．34510、以下项目中不属于期间费用的为__。

A．管理费用

B．开发成本

C．财务费用

D．销售费用

11、编制工程进度安排的方法有横道图法和__。

A．网络图法

B．表格法

C．竣工图法

D．坐标图法12、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。

A：区位因素

B：社会因素

C：实物因素

D：权益因素

E：工业用地的监测点评估价格13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%14、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等

B．资本支出预算是最常用的预算

C．长期预算的具体与精确度高于年度运营预算

D．资本支出预算的目的就是要对每月应向打算基金存入多少资金做出科学合理的预料15、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地运用期限为30年，土地酬劳率为6％，该房地产的价值为万元。

A：489.99

B：495.53

C：695.53

D：800.00

E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于路途价法中，不正确的是__。

A．路途价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路途价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路途价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路途价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格17、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.0018、估价时点应与的日期相一样。

A：签订估价合同

B：起先估价作业

C：完成估价报告

D：估价结果所属

E：工业用地的监测点评估价格19、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工业用地的监测点评估价格20、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后，未办理变更注册而接着执业，依据《注册房地产估价师管理方法》规定，应由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以元以下的罚款。

A：5000

B：6000

C：8000

D：10000

E：执行层的组织协调21、投资利息估算只有在__才须要。

A．比较法

B．传统方法

C．现金流量折现法

D．收益法22、某写字楼的剩余收益年限为38年，预料5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，酬劳率中无风险酬劳率为6%，风险酬劳率为无风险酬劳率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.9023、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.

A：23.4

B：28.6

C：33.4

D：46.8

E：工业用地的监测点评估价格24、路途价法特殊适用于__须要对大量土地进行估价的场合。

A．土地经济评价

B．土地课税

C．土地收益测算

D．土地定级25、某一交易实例房地产的运用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款(假如以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与运用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为__元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929㎡)

A．17484

B．19020

C．19754

D．20539二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是。

A：随行就市定价法

B：认知价值定价法

C：领导定价法

D：挑战定价法

E：目标定价法2、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。

A：告知

B：保证

C：弃权

D：禁止反言

E：执行层的组织协调3、假如某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。

A：0．5

B：1．0

C：1．5

D：2．0

E：3．04、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，假如通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同5、我国《物权法》规定的物权主要有等。

A：运用物权

B：他物权

C：全部权

D：担保物权

E：用益物权6、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。

A：划记法

B：曲线法

C：折叠法

D：逻辑审查

E：点划法7、下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是。

A：建设单位征收的集体土地，其土地全部权属于建设单位

B：征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大

C：基本农田未超过35h的，由省级人民政府审批并报国务院备案

D：征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

E：临时运用土地的期限，最多不得超过两年，并不得变更批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑8、在建设用地运用权出让时，必需符合。

A：城乡发展规划

B：国土规划

C：土地利用总体规划

D：年度建设用地安排

E：城市规划9、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产依据建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286210、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

A：汇票

B：本票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调

11、《注册房地产估价师管理方法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、持续注册，逐步实行。

A：网上申报

B：网上受理

C：网上审批

D：即时申报、受理和审批

E：干脆申报、受理和审批12、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。

A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程

B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素

C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素肯定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述

D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素肯定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述

E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本13、在房地产市场的分类中，二级市场是指。

A：土地运用权转让市场

B：存量房地产交易市场

C：土地运用权出让市场

D：新建商品房预售市场

E：新建商品房租售市场14、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。依据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农夫支付元的安置补助费。

A：1000

B：2000

C：4000

D：6000

E：执行层的组织协调15、融资方案分析包括。

A：资金来源牢靠性分析

B：融资结构分析

C：融资成本分析

D：融资风险分析

E：融资实力分析16、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。

A．行政的

B．法律的

C．政治的

D．经济的

E．间接的17、《注册房地产估价师管理方法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门18、下列房屋属于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋全部权证的

B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：不符合平安标准的

E：属于违章建筑的19、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。

A：划拨土地应补交的出让金

B：已抵押担保的债权数额

C：发包人拖欠承包人的建设工程价款

D：强制执行费用

E：估价费用20、房地产开发过程中须要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．购房贷款21、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三22、对于随意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必需以托付人对标的物拥有全部权或处分权为前提

D．目的在于将物品交换兑现23、下列登记中，房屋登记机