物业管理企业的资金来源

第三章物业管理企业的资金来源第一节物业管理企业筹资方式和渠道一

、筹资的动机物业管理企业筹资的基本目的是维持自身的生存与发展，而每一次具体的筹资活动

通常又受到特定动机的驱使。(

一

)新建筹资动机(二)扩张筹资动机(三)调整筹资动机(四)混合筹资动机二

、筹资的渠道资金的筹集渠道是指企业资金的来源和通道，体现了所筹集资金的性质和特点。(一)政府财政资金(二)金融机构资金(三)其他法人单位资金(四)居民个人资金(五)企业自留资金(六)外国和港澳台资金六项。三

、筹资方式筹资方式是指企业筹集资金所采取的具体形式。按照不

同筹资方式体现的经济关系，筹集的资金可以分为权益资

金(自有资金)和负债资金(借入资金)。(

一

)吸收直接投资(二)发行股票(三)留存收益(四)银行借款(

五

)

发

行

债

券(

六

)

商

业

信

用(七)融资租赁■

(八)代管基金前三种方式属于权益资金，后五种方式属于负债资金。(

一

)吸收直接投资1.

吸收直接投资的形式(1)吸收货币投资(2)吸收实物投资(3)吸收无形资产投资2.吸收宜接投资的优缺点(1)优点■①能够增强企业信誉②

能够更快地形成生产经营能力。③财务风险

低。(2)缺点①资金成本高②产权不够清晰(二)发行股票1.发行股票的分类(1)普通股股票普通股股票在权利和义务方面的特点是：①

普通股股东对公司享有经营管理权。②

普通股股利分配在优先股之后进行，其多少取

决于公司的盈利情况。③

公司解散清算后.普诵股股东对公司剩余财产的请求权在债权人和优先股股东之后。④公司增发新股时，普通股股东具有认购优先权。(2)优先股股票优先权利表现：①

优先获得股利②优先分配剩余财产2

.发行股票的优缺点■

(1)优点①能提高股份有限公司的信誉②不用偿还股本，资金风险小③

没有固定的股利负担(2)缺点①资金成本高②股权比较分散(三)留存收益

留存收益是指对企业税后利润进行分配而形成

的公积金，是企业从内部筹集资金的主要来源。(

四

)

银

行

借

款银行借款是企业根据借款合同向银行或其他金

融机构借入的需要还本付息的款项。银2

行借款的特点(1)筹资速度快。。(2)相对比较灵活。(3)资金成本低。(4)银行借款的限制性条款比较多。(

五)发行信券企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一

定期限内还本付息的有价证券，是持券人拥有公司债权的证书。优点：筹资对象广、市场大缺点：成本高、风险大、限制条件多(

六

)

商

业

信

用■商业信用是在交易活动中吸收利用外部资金的

一种行为，是指商品或服务交易以延期付款或预先收款方式进行而形成的借贷关系.是交易双方之间的直接信用行为。优点：筹资便利、限制条件少、有时无筹资成本1.

商业信用的形式(

1

)

应

付

账

款(

2

)

应

付

票

据■(3)预收账款■2.商业信用筹资的特点商业信用筹资最大的优越性在于容易取得。①商业信用是一种持续性的信贷形式，且无须正

式办理筹资手续。②

如果没有现金折扣或使用不带息票据，筹资不■负担成本。■商业信用的缺陷在于期限较短，在放弃现金折扣

时付出的成本较高。(

七

)

融

资

租

赁融资租赁是由租赁公司按承租单位的要求购买

设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给

承租单位使用的信用业务。(

八

)

代

管

基

金代管基金是指物业管理企业接受业主的委托代

管的专项用于共用部位和共用设施设备大修理的

专项维修资金。1

.

专项维修资金的来源■专项维修资金由业主按照国家有关规定以一定的

比例交纳2.

专顷维修资金的管理专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用。第二节货币时间价值■一、货币时问价值的概念一般认为，货币时间价值是货币资金在周转运用中由于时间因索而形成的差额价值，

即将资金转化为资本，投入到生产经营中去而带来的增值额。其中最初的货币价值称为现值，最后体现了增值额的货币价值

称为终值。二货币时间价值的计算(一)单利终值和现值的计算1.

单利终值单利终值是采用单利计息方式，在既定利率下一

笔货币资金若干期以后包括本金和利息在内的最

后总价值，即本利和。■

如现在存1元钱，年利率为10

%

.

经过3年，各年年末的单利终值计算如下：1年后的单利终值=1

M(1*10%

M1)=1.1

(元)2年后的单利终值=1M(1*10%M2)=1.2(元)3年后的单利终价值=1

X(1410

%x3)=1.3(元)单利终值的一般计算公式为：·FV=PV×(1+iXn)=PV+PVXiXn■

=PV+I式

中：

FV———

终值；PV一现值(本金)j——利率n—

计息期数I—-利

息【例3-1】某物业管理企业现在将1000

元存人银行，若年利率为6%,按单利计算，到第3年末能取出多少钱?解：FV=PV×(1+i×n)=1000×(1+6%×3)=1180(元)2.

单利现值单利现值是在既定利率下，若干期后收到或付

出的某笔货币资金按照单利计算，相当于现在的价值，即最初

价值。单利现值的一般计算公式可由单利终值的计算

公式导出：PV=FV÷(1+i×n)式

中：PV---现值FV

一

终值i—-

利率n—-

计息期数[

例3—23

]某物业管理企业将一笔款项存

人银行，到第3年末取出时为1150

元，若

年利率为5%,按单利计算，该企业最初存入了多少钱?解：PV=FV÷(1+iXn)■

=1150÷(1+5%×3)=1000(二)复利终值和现值的计算■

复利是计算货币时间价值的另一种方式，是指

某笔货币资金每期除了本金计算利息，本金所派生出来的利息也要计人本金，随同本金一起计算利息，即本能生利，利也能生利。1.

复利终值复利终值是采用复利计息方式，在既定利率下某本金和复利利息在内和包即本期以后总价币资金的笔复利终值的一般计算公式为：■

FV=PVX(1+i)n(1+1)n--复利终值系数，表达式为FVIFn·公式可改为：

FV=PV×FVIF(n[

例3—31

]某物业管理企业将10000

元投资于一项目，利率为8%

,投资期为3年，请问该项目最

终可以连本带利收回多少钱?。解：

FV=PV×FVIF,

n

PV--现值i--利率n--计息期数

(1+i)n--

复利终值系数；■

FVIF₁n复利终值系数式中：FV--

终值=1000×FVIF8

%,3=126002.

复利现值复利现值是指在既定利率下，若干期以后收到或

付出的某笔货币资金按照复利计算，相当于现在的价值，即最初价值。由终值求现值通称贴现，在贴现时所用的利息率也叫贴现率。■

计算公式：PV=FV×1/(1+i)n1/(1+i)n--

复利现值系数简略表达形式为FVIF

.·

公式可以改写为：PV=FV×FVIF,

nPV一现值FV—终值ai

一利率n—

计息期数1/(1+i)--

复利现值系数FVIF

.n-

复利现值系数简略表达式【例3-4】某物业管理企业准备通过投资在3年后得到50000

元，若年利率为9%,那么该企业现在应该投资的金额是多少?解：

PV=FV×PVIF;=50000×PVIF9%

,3=50000×0.772=38600(元)。[三]年金终值和现值的计算■(一)定义：年金是指一定期限内，每隔一段相问的期间，收入或者付出相等金额的款项。年金的时间价值计

算一般也采用复利方式。(

二

)

特

征

：■

1、不是收付款项，而是连续的多笔收付款项。·2、每相邻两次收付款的时间间隔都是相等的。3、每次收付款的金额都是相等的。4、每次收付款的收付方向都是相同的。(三)分类：1、

后付年金2、

先付年金■3、递延年众■4、永续年金(四)应用1、

平均年限法的折旧2、

租金■3、利息■4、保险金5

、

养

老

金6、分期付款赊购7、

分期支付工程款1.后付年金络值和现值的计算后付年金是指一定时期内每期期末等额

收付的系列款项。(1)后付年金终值■

后付年金终值是一定时期内每期期末等额

系列收付的每一笔款项的复利终值之和。【例3-5】某物业管理企业出租一物业，租期为5年，每年年末可取得租金10000元，如果对方选择在第5年末一次性付

款，在年利率为8%的情况下，该企业最后能够收到多少租金?解：

V。=A×FVIFA;a=10000×FVIFAg%,s=10000×5.867=58670(元)(2)后付年金现值。后付年金现值是一定时期内每期期末等

额系列收付的每一笔款项的复利现值之和。【例3-6】某物业管理企业租用一设备，租期为5年，每年年末需要支付租金10000元，如果对方要求在第1年初一次性支付，在年利率为8%的情况下，该企业需要支付多少租金?解

：V₀=A×PVIFA,=10000×PVIFAg%,s=10000×3.993=39930(元)2、先付年金终值和现值的计算先付年金是指一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称预付年金。计算公式：V₄=A×FVIFA₁×(1+i)或V=A×FVIFA,x+i-A式中：

V₄——年金终值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等为单位);n——计息期数(可以年、月、日等为单位);FVIFA,,——年金终值系数的简略表达形式。【例3-7】某物业管理企业投资一项目，投资期为5年，每年年初需要投资10000元，年利率为8%,如果该企业在最后能

够一次性回收全部款项，请问能够回收多少钱?解：V₄=A×FVIFA;×(1+i)=10000×FVIFAg%,₃×(1+8%)=10000×5.867×1.08=63363.6(元)或

V₄=A×FVIFA;ai-A=10000×FVIFAg,s-10000=10000×7.336-10000=63360(元)V₀=A×PVIFA₁m×(1+i)或

V₀=A×PVIFA,-₁+A式中：

V₀——年金现值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等为单位);

n——计息期数(可以年、月、日等为单位);PVIFA,——年金现值系数的简略表达形式。(2)先付年金现值先付年金现值是一定时期内每期期初等额

系列收付的每一笔款项的复利现值之和。计算公式：【例3-8】某物业管理企业投资一项目，投资期为5年，每年年初需要投资10000元，年利率为8%,如果该企业在开始一

次性提供全部投资款，请问应该准备多少钱?解：V₀=A×PVIFA;×(1+i)=10000×PVIFAgs,s×(1+8%)=10000×3.993×1.08=43124.4(元)或

V₀=A×PVIFA,m-1+A=10000×PVIFAg%,₄

+10000=10000×3.312+10000=43120(元)3.

递延年金现值的计算递延年金是指第一次收付发生在第二期或第二期之后的年金，即最初若干期没有

收付款项，而随后若干期才等额系列收付

的款项。a

计算公式一：V₀=A×PVIFA₂×PVIF,m式中：

V₀——递延年金现值；A——年金；i—

利率(利息率，可以年、月、日等为单位);n——

收付期计息期数(可以年、月、日等为单位);m——递延期计息期数(可以年、月、日等为单位);

PVIFA,——年金现值系数的简略表达形式；PVIF;——复利现值系数的简略表达形式。V₀=A×PVIFA₁n+m-A×PVIFA;=A×(PVIFA,a+m-PVIFA,m)式中：

V₀——递延年金现值；A——年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等为单位);n—

收付期计息期数(可以年、月、日等为单位);m——递延期计息期数(可以年、月、日等为单位);

PVIFA,₄——年金现值系数的简略表达形式。计算公式二：【例3-9】某物业管理企业向银行借入一笔款项，年利率为5%,银行同意前几年不用还本付息，但从第4年起至第10年止

每年年末需偿还本息6万元，请问这笔借款是多少钱?解

：V₀=A×PVIFA,×PVIF=6×PVIFA₃%,₇×PVIF3%,3=6×5.7864×0.8638=29.99(万元)或

V₀=A×(PVIFA₂-PVIFA,)=6×(PVIFA₃,?+₃-PVIFAss,₃)=6×(7.7217-2.7232)=29.99(万元)4.

永续华金现值的计算永续年金是指没有最后到期日的无限期

年金。现实中优先的股息可以视为永续年金的一个例子。永续年金没有终止的时间，也就没有终值。计算公式：V₀=A×[1-1/(1+i)/当

n→…时，1/(1+i)”的极限为零，则V₀=A×1/i式中：

V₀——永续年金现值；A-—

年金；i——利率(利息率，可以年、月、日等为单位)。第三节

资金成本一

、资金成本的概述(

一)资金成本的概念定义：资金成本是指企业为了筹集和使用资金而

付出的代价。构成：资金筹集费用

资金使用费用(二)资金成本的作用用于筹资决策和投资决策

1、

资金成本是比较、选择筹资方案的依据2、

资金成本是评价投资项目可行性的主要经济标准。3、

资金成本可以用来评价企业的经营业

绩。(三)决定资金成本高低的因素1、

总体经济环境2、

证券市场条件3、企业内部的经营和融资状况■4、项目融资规模二

、资金成本的计算资金成本通常用相对数表示，即资金成本串，是企业使用资金需支付的费用与实际式中：

K——资金成本率；D——资金使用费用；P——筹资数额；F——资金筹集费用；f---筹资费用率(筹集费用占筹资数额的比率)。筹得的资金之间的比率。计算公式：K=p或(

一

)个别资金成本个别资金成本是指使用各种长期资金的成本。1、

长期借款资金成本计算公式：式中：

K₂——长期借款资金成本率；

I——长期借款年利息；T——企业所得税率；P——

长期借款筹资数额；

f——

长期借款筹资费用率；

i——

长期借款年利率。式中：

K₆——债券资金成本率；I——债券年利息(按面值和票面利率确定);

T——企业所得税率；P——债券筹资数额(按发行价格确定);

f——

债券筹资费用率。2、

债券资金成本债券资金成本指发行债券后需要支付的债券利息。计算公式：3、

优先股资金成本优先股资金成本是指发行优先股后需要支

付的优先股股利。计算公式：式中；Kp——优先股资金成本率；D——优先股年股利(按面值和规定利率确定);P——优先股筹资数额(按发行价格确定);f—

优先股筹资费用率。4、普通股资金成本普通股资金成本是指发行普通股后需要分

配给普通股股东的红利。计算公式：式中：

K。——普通股资金成本率；D——普通股年股利；P——

普通股筹资数额；f——普通股筹资费用率；G——普通股股利年增长率。5、留成收益资金成本留存收益是企业税后净利润形成的，其所有权仍然属于投资者，相当于投资者对企业的追加投资。计算公式：式中：K,——留存收益资金成本率；(二)综合资金成本综合资金成本也称加权平均资本成本。计算公式：式中：K₀——综合资金成本率；K,——