城市地理学城市土地利用省公开课一等奖全国示范课微课金奖课件

第十章城市土地利用

1/56第二节

自然环境与城市土地利用

第三节

地租、土地制度与城市土地利用第一节城市土地特征与土地利用类型2/56第一节城市土地特征与土地利用类型一、城市土地概念依据开发程度可分：城市已开发土地城市定时发展土地城市行政区辖区范围内土地城市土地是城市区域内陆地、水面以及它们上下一定空间所组成自然综合体。3/56二、城市土地特征1、自然特征1）位置固定性2）面积有限性3）质量差异性4）功效永久性4/562、经济特征1）土地资源稀缺性2）区位效益性3）边际效益递减性4）土地利用方式变更困难性5）市场交易低效性3、法律特征5/56三、城市土地利用类型指城市中工业、交通、商业、文化、教育、卫生、住宅和公园绿地等建设用地情况。反应城市布局基本形态和城市内功效区地域差异。城市土地在未经开发建设之前只含有自然属性，包含土地肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承压力和透水性等。城市土地利用6/56商业用地工业用地政府机关用地住宅用地休憩用地及绿化地带交通用地和其它公用事业用地农业用地和水面7/56第二节

自然环境与城市土地利用一、城市地理位置选择

二、城市地下空间

三、地基承载力

四、城市地形

五、城市气候

六、城市植被

8/561、相对位置：（大位置）：决定城市个性和发展前途。一、城市地理位置选择

2、城址：（小位置）：影响城市发展，及城市形态和内部结构。9/563、尽可能防止选在易发生地震地带4、沿河建城要充分考虑河道变迁10/5611/5612/56城市地形城址选择、用地选择、功效区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观组织无一不受地形影响。影响最大是地面坡度

13/56土地使用建筑形态活动类型道路设施车速（km/h）水土保持普通汽车货车、公共汽车5%以下适宜各种土地利用适宜各种建筑形态适宜各种大型活动适宜建各种道路60-70以上50-70不需要5%-10%适宜住宅小规模建设适宜各种建筑和高级住宅只适宜非正式活动适宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不宜大规模建设高级住宅只适宜自由活动或山地活动小段坡道不宜不需要15%-45%不宜大规模建设只适宜阶梯式住宅和高级住宅不宜活动不宜不宜应铺草皮保护45%以上不宜大规模建设不宜建筑不宜活动不宜不宜水土保持困难14/56

城市气候

气候对城市用地选择和功效布局影响以风最为显著,风主要是指风速和风向，另外，一些地方性风对城市功效布局也有一定影响。居住区工业区风向对城市内部空间结构影响居住区应该位于盛行风向上风15/5616/56城市热岛效应：年平均比郊区高0．5—1°C城市气候尘盖：大量微小料子县浮于城市上空，降低城市能见度，加强热岛效应，如遇逆温层天条件，往往发生严重空气污染事件。17/56城市植被吸烟滞尘，净化空气；减弱噪声；调整、改进小气候；净化污水，预防火灾蔓延；监测大气污染，指示报警。城市绿化标准：城市居民人均10平方米树木，或者50平方米草坪，城市绿地覆盖率30%以上。城市绿地率=（城市各类绿地总面积/城市总面积）×100%

18/56城市华盛顿莫斯科巴黎伦敦纽约北京东京人均绿地454424.722.819.26.141.15广州人均绿地面积9.44平方米19/56地基承载力

堆积年代、成因、性质、地下水情况、建筑物基础、建筑物性质等。指在确保地基稳定条件下，房屋和构筑物沉降量不超出允许值地基承载能力。20/5621/56上海13层在建住宅楼整体坍毁22/56土壤类型特征湿陷性黄土它是天然土壤在上覆土自重压力与附加压力共同作用下，受水侵蚀后形成，它土壤结构轻易受到破坏。红粘土孔隙比和含水量均较大，但地基承载力较大，不过有些可能进水体积膨胀，失水体积收缩，且它厚度改变也大，造成地基不稳定。软土它是一个天然含水量大，压缩性高、承载力低软塑或流塑装粘性土，含有触变性、高压缩性、低透水性和不均匀性。季节性冻土在冻土状态，地基强度较高，压缩性较小或不含有压缩性；融化后承载力大大下降，压缩性集聚增加，使地基溶沉。膨胀土受水浸湿，体积膨胀；干燥失水，体积收缩。部分土壤类型及其特征：23/5624/56我国已经有地铁城市：01、北京地铁，1969年通车，当前运行里程336公里（年底）。02、香港地铁，1979年通车，当前运行里程168公里。03、天津地铁，1984年通车，当前运行里程71.6公里（年底）。04、上海地铁，1995年通车，当前运行里程410公里（年4月20日）。05、台北捷运，1996年通车，当前运行里程75.8公里。06、广州地铁，1997年通车，当前运行里程222公里（年底）。07、深圳地铁，年通车，当前运行里程59.2公里（年底）。08、南京地铁，年通车，当前运行里程85公里（年底）。09、高雄捷运，年通车，当前运行里程42.7公里。10、成都地铁，年通车，当前运行里程31.6公里（年底）。11、沈阳地铁，年通车，当前运行里程27.9公里（年底）。25/56北京市将建7条地下隧道缓解交通拥堵现实状况26/56第三节地租、土地制度与城市土地利用

一、地租概念及分类

马克思:地租是直接生产者在生产中所创造剩下生产价值被土地全部者占有部分。地租是土地全部权在经济上实现形式,是社会生产关系反应。揭示了资本主义土地私有制及其地租本质。

资产阶级经济学：地租是一个经济剩下,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下那一部分”。27/56

马克思主义地租理论将地租按其形成条件和原因不一样分为：级差地租、垄断地租28/56

资本主义级差地租

(一)资本主义级差地租产生原因

1.概念：经营较优土地农业资本家所取得、并最终究土地全部者占有超额利润,其起源是产品个别生产价格与社会生产价格差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。29/56为了满足社会对农产品需求,必须以劣等地条件决定个别生产价格作为社会生产价格。经营优、中等地农业资本家个别生产价格低于社会生产价格,就能取得一定超额利润。土地个别生产价格比社会平均价格低等于高于30/56级差地租I

1.土地肥力差异是形成级差地租I条件之一(见表)土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(千克)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品

每千克产品每千克产品全部产品劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

优等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

31/562.土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I条件之一(见表)。地块

距市场里程(公里)

生产资本投入

(元)

运输费用(元)

资本总支出(元)

平均利润(按20%计算)

个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

032/56级差地租Ⅱ因为在同一块土地上实施集约化经营，因为土地连续追加投资而产生超额利润转化地租,即为级差地租Ⅱ33/56土地等级所耗资本

(元）平均利润(元）

产量(千克)个别生产价格(元)

社会生产价格(元)

级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部产品每千克产品每千克产品全部产品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

0优等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

优等地上追加投资

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

34/56在优等地上追加投资100元,因为新投资劳动生产率提升,每千克产品个别生产价格降为0.34元。如产品仍按社会生产价格(即劣等地个别生产价格)每千克0.6元出售,全部产品可得210元,其中比劣等地全部产品价格120元多出90元就是优等地追加投资所得超额利润,它将转化为级差地租Ⅱ。级差地租I产生先于级差地租Ⅱ35/56资本主义垄断地租

由于土地全部者含有特殊性质土地全部权产品垄断价格带来超额利润转化成超额地租。一些土地含有特殊自然条件,能够生产一些尤其名贵又非常稀缺产品。36/56二、地租对城市土地利用模式影响对住宅、企业和中心商业区空间布局影响。37/56城市土地使用模式是围绕中心商业区同心环形地带。能够说，内环是办事企业，中环是工业企业，外环是住宅地域38/56居住用地是城市中最为广泛土地利用方式工业区普通位于交通干线旁城市外缘商业区大多呈团状和条状分布于市中心和街道两侧39/56三、我国土地制度土地制度：在一定社会制度下，为制约人们利用土地所形成经济关系和法律关系而设定行为规范。40/56广义土地制度：包含土地全部制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义土地制度：仅仅指土地全部制度、土地使用制度和土地国家管理制度。最主要问题：土地全部权和土地使用权41/56土地全部制：土地公有制、土地私有制1949年前：实施土地私有制1950年后：土地公有制计划经济体制下城市土地基本实施：

无偿和无限期使用，经过行政划拔进行。42/56传统城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前城市土地使用制度。其基本特征能够概括为：行政划拨；无偿无限期使用；禁止土地使用权转让。行政划拨无偿无限期使用禁止土地使用权转让所谓行政划拨，是指土地由国家行政管理机关调拨分配使用。所谓无偿无限期使用，是指国家机关、部队、学校、国有企业等从国家得到用地时不支付地价，在使用中也不缴纳地租或土地使用费，也没有要求明确土地使用期限。所谓禁止土地使用权转让，是指禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地使用权直接转给其它单位或个人。传统城市土地使用制43/5644/56另外，因为国有土地使用权无偿划拨，需要政府相关部门层层审批，这不但降低了政府管理效率，而且在缺乏严格监督机制条件下，也极易滋生腐败，造成国有土地资产大量流失。传统城市土地使用制弊端：不利于城市建设与发展。不利于企业转换经营机制与公平市场竞争环境建立。不利于土地集约利用与合理配置。45/56缺点：使土地使用者丧失了经济地使用土地和使土地产出最大化动力，不利公平竞争，减弱政府部门投资效率。土地使用不合理、土地使用效率低、土地资产流失、城市财政拮据等问题46/56城市土地无偿使用时期（1949-1978年）城市土地有偿使用时期（1979-至今）城市土地流转制度建立（1988-年）城市土地使用制度改革逐步深化（-至今）城市土地有偿使用制度建立（1979-1988年）土地使用权有偿出让和转让土地收购一贮备一开发一出让机制初步形成征收土地使用费征收土地使用税以1978年改革开放为分界点，我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和土地有偿使用两个时期。中国城市土地使用制47/56我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制改革。改革基本目标是：城市土地使用制改革目标与进程实施城市国有土地有偿使用制度。把城市国有土地使用权从全部权中分离出来。推向市场进行流转即全方面开放城市国有土地使用权市场。48/561988年12月《中华人民共和国土地管理法》“国有土地和集体全部土地使用权能够依法转让”，国家实施土地有偿使用1990年5月《中华人民共和国国有土地使用权出让或转让暂行条例》“国家按照全部权和使用权分离标准，实施城镇国有土地使用权出让、转让标准”土地市场逐步形成49/561987年7月4日深圳将实施土地有偿使用

１９８７年７月４日，深圳市一项关于深入实施特区土地全部权与使用权分离，全方面实施土地有偿使用方案业已修订完成，定于7月出台试行。

此项改革关键内容是：在明确特区城市土地属国家全部、由政府统一规划前提下，政府采取公开竞投和招标方式，转让土地使用权。而用地单位则必须在参加公开投标中，付出较其它竞争者高价，才能取得土地使用权。

改革方案实施后，土地经营与管理由政府垄断，出让土地使用权收入统统归国家全部。任何单位和个人，都难以再凭权力与关系，不想付出经济代价来取得土地使用权了。为实现改革，深圳市政府邀请相关方面学者、教授作了为期一年调查、研究、论证。

（人民网资料）50/56从本质上说，城市土地是一个广义资源，其资源价值不但包含岩石、土壤、水、生物等要素组成自然资源，也包含土地开发过程中凝聚着人类劳动社会资源，还包含由所处空间位置不一样而引发价值差异所表达区位资源；土地资源价值及其表现形式是土地有偿使用理论基础，科学认识土地价值，综合评定土地价值等级，是土地有尝使用改革基础性工作。土地有偿使用依据51/56三、地租、土地制度对我国城市土地利用影响地租是调整城市土地利用效能主要方式，是制订产品价格主要依据，是加强土地管理主要经济杠杆，为制订土地价格、进行征地赔偿等提供基础。52/56地租直接影响到城市空间形态改变和空间结构形成。“退二进三”工业第三产业郊区城市化、农村城市化直接经济动力：土地级差地租城市53/56城市土地供给机制存在问题

一是地方政府片面强调“以地生财”、“筑巢引凤”，造成土地供给总量上失控。我国大多数城市土地供给基本上采取“以需定求，总量不限”方式，因为城市土地利