房地产-24Q1土地市场：缩量延续分化加剧

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。房地产房地产华泰研究2024年4月10日│中国内地专题研究土地市场持续演绎缩量分化趋势，关注具备核心城市资源的房企24Q1土地市场缩量的趋势仍在延续，且城市间的分化加剧，由于今年一线城市的成交节奏提前，成交金额同比宽幅增长，在二三线城市土地市场相对疲弱的情况下，对整体成交形成一定支撑。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，梯队上龙头房企拿地行为相对更积极，同比有所增长。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、滨江服务。供应：量减价增趋势仍在演绎24Q1，300城土地供应建筑面积4543万平，同比-33%；楼面均价6698元/平，同比+15%。分城市能级，一线、二线、三四线供应建筑面积分别同比-54%、-29%、-34%；楼面均价分别同比+40%、+21%、+5%。各线城市新增供应土地规模均在下降，楼面均价同比均有所提升，其中一线、二线城市提升明显，三线城市同比提升，但较21、22年有所下降。成交：规模延续下降，结构分化明显24Q1，300城土地成交建筑面积3963万平，同比-25%；成交金额2570亿元，同比-7%，楼面均价6485元/平，同比+24%。分城市能级，一线、二线、三四线成交建筑面积分别同比+32%、-26%、-29%；成交金额分别同比+121%、-20%、-30%；楼面均价分别同比+67%、+8%、-2%。24Q1土地市场成交面积再降一个台阶，成交金额小幅下降，主要由于一线城市土地出让节奏影响，一线城市成交量同比宽幅增长，在二线、三四线城市成交面积与金额均下降明显的情况下，对总体成交金额形成一定支撑。热度方面，一线城市热度最高，三四线城市溢价率维持低位，且流拍率有所上升。城市：核心城市仍是主阵地，市场份额仍在提升24Q1，300城中，41个核心城市的土地成交金额占比达到76%，同比提升11pct，较22Q1提升16pct；成交建筑面积占比由22Q1的31%提升至24Q1的43%。从成交金额同比的角度来看，两年均有数据的城市中，济南、珠海、天津、北京、石家庄、西安成交金额同比有所增长。从溢价率的角度来看，合肥的平均溢价率达到29%的高位，另外厦门、长沙溢价率也在20%以上，分别为25%、23%，杭州、苏州、武汉的成交溢价率均高于10%。另外，随着市场改善需求的特点逐步在土地供应端，部分城市成交地块容积率均已达到2017年以来的最低或较低水平。从企业性质来看，央国企仍然是绝对的拿地主力。24Q1，TOP30拿地房企里，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额分别同比+92%、+39%、-15%、-49%。从占比来看，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额占TOP30的比例分别为42%、38%、8%、12%。从企业排名来看，龙头房企相对更为积极。24Q1，百强房企总权益拿地金额同比+8%，高于300城土地出让金的同比（-7%TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企权益拿地金额分别同比+41%、+1%、-6%、-25%。从占比来看，TOP10房企权益拿地金额占百强房企的比例达到43%，同比+10pct。风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。房地产开发房地产服务房地产开发房地产服务研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022联系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行业走势图房地产开发房地产服务(%)沪深3006(5)(17)(28)(39)Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级城建发展600266CH9.03买入滨江集团002244CH12.51买入建发股份600153CH12.25买入招商蛇口001979CH14.11买入建发国际集团1908HK19.03买入华润置地1109HK42.23买入中国海外发展688HK19.77买入越秀地产123HK7.16买入龙湖集团960HK15.46买入华润万象生活1209HK33.60买入保利物业6049HK39.68买入招商积余001914CH15.12买入万物云2602HK26.86买入绿城服务2869HK3.81买入滨江服务3316HK23.80买入资料来源：华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。供应：量减价增趋势仍在演绎 3成交：规模延续下降，结构分化明显 4城市：核心城市仍是主要阵地 6企业：央国企仍是主力，龙头更为积极 9地块：房企拿地战略趋同，核心城市地块竞争激烈 投资建议 风险提示 300城土地供应规模仍在缩减，但推出楼面均价仍有提升。24Q1，300城土地供应建筑面积4543万平，同比-33%；楼面均价6698元/平，同比+15%。分城市能级，一线、二线、三四线供应建筑面积分别同比-54%、-29%、-34%；楼面均价分别同比+40%、+21%、+5%。各线城市新增供应土地规模均在下降，楼面均价同比均有所提升，其中一线、二线城市提升明显，三线城市同比提升，但较21、22年有所下降。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000累计同比2018201920202021202220232024M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1245%40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202430,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202412,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1225%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202435,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1270%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320243,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1240%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。二三线城市成交规模下降，一线城市土地成交节奏提前对一季度成交形成支撑。24Q1，300城土地成交建筑面积3963万平，同比-25%；成交金额2570亿元，同比-7%，楼面均价6485元/平，同比+24%。分城市能级，一线、二线、三四线成交建筑面积分别同比+32%、-26%、-29%；成交金额分别同比+121%、-20%、-30%；楼面均价分别同比+67%、+8%、-2%。24Q1土地市场成交面积再降一个台阶，成交金额小幅下降，主要由于一线城市土地出让节奏影响，一线城市成交量同比增长较多，在二线、三四线城市成交面积与金额均下降明显的情况下，对总体成交金额形成一定支撑。累计同比202120222023202420,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320247,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1270%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320248,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1280%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320249008007006005004003002001000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12300%250%200%150%100%50%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202414,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1240%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320241,8001,6001,4001,2001,0008006004002000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12300%250%200%150%100%50%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320245,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12100%80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320248,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1230%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202410,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1225%20%15%10%5%0%-5%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320244,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：中指院，华泰研究累计同比202120222023202435,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M1280%70%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指院，华泰研究累计同比20212022202320244,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M120%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：中指院，华泰研究2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01热度方面，一线城市热度最高，三四线城市溢价率维持低位，流拍率有所上升。24年3月，300城土地成交溢价率约2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01溢价率流拍率35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究溢价率流拍率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究30%25%20%15%10%5%0%2018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-01120%100%80%60%40%20%0%资料来源：中指院，华泰研究溢价率流拍率45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究分城市来看一季度的土地成交，核心城市依然是主要阵地，且市场份额仍在提升。24Q1，300城中，41个核心城市1的土地成交金额占比达到76%，同比提升11pct，较22Q1提升16pct；成交建筑面积占比由22Q1的31%提升至24Q1的43%。同时，土地成交的城市集中度也在上升，尽管每年成交金额TOP20城市名单不同，但TOP20城市土地成交金额占300城的比例在提升。根据中指院数据，24Q1，TOP20城市土地成交金额占300城比例达到73%，较23Q1、22Q1分别提升1、7pct。哪些城市表现相对较好？从成交金额同比的角度来看，上海、福州、长沙等城市较去年成交节奏提前，同比不太可比；两年均有数据的城市中，济南、珠海、天津、北京、石家庄、西安成交金额同比有所增长。从溢价率的角度来看，成交金额20亿以上的城市中，合肥的平均溢价率达到29%高位，另外厦门、长沙溢价率也在20%以上，分别为25%、23%，杭州、苏州、武汉的成交溢价率均高于10%。超万亿城市：苏州、无锡、南通、佛山、东莞、泉州。注：省会城市拉萨不在中指院所统计的2023Q12023Q12023Q12023Q1核心城市占比2022Q1成交价2022Q1成交价2024Q12022Q1规划建面2024Q170%60%50%40%30%20%10%0%资料来源：中指院，华泰研究2023年第1季度2024年第1季度450400350300250200150100500上福长厦重三泉武济珠天北石西宁深绍佛郑广杭合苏南庄资料来源：中指院，华泰研究TOP20城市成交价占比74%72%70%68%66%64%62%2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q1资料来源：中指院，华泰研究450400350300250200150100500成交总价溢价率合厦长杭苏武宁上北郑福重天绍西三深石南济广佛珠泉庄35%30%25%20%15%10%5%0%-5%资料来源：中指院，华泰研究成交金额TOP20城市2024Q1成交建面TOP20城市2024Q12022Q12023Q12024Q12022Q12023Q12024Q1北京480杭州417北京392128%宁波334西安412西安363-12%宁波248西安206西安245菏泽286杭州228宝鸡220-合肥南京杭州239-43%徐州220台州石家庄22%厦门北京上海200-合肥219郑州北京103%成都苏州福州96-北京温州济南3519%重庆99宁波96宁波86-10%重庆长春杭州-50%武汉84温州89石家庄7124%安康保定岳阳35%福州77成都74南京60-68%南昌南充郑州80-36%佛山72深圳72深圳52-28%淮安石家庄福州80-徐州72台州69长沙51-南通徐州天津75396%南昌61合肥68苏州49-65%成都南京长沙72-台州53广州63厦门46-宿州南宁上海71-南通52石家庄57天津45232%威海宁波98威海62-18%常州49郑州54济南459310%太原95萍乡94南京62-41%嘉兴47绍兴54绍兴38-28%佛山94岳阳82安康6153%菏泽45徐州44广州36-42%常州93芜湖80宁波57-42%上海44长春39郑州34-36%义乌82洛阳80咸阳57-肥西县36佛山39合肥32-52%遵义82威海76徐州52-53%温州35嘉兴32重庆28-钦州81广州72眉山521370%芜湖31保定32佛山26-34%芜湖77菏泽70济宁51-22%资料来源：中指院，华泰研究容积率的变化值得注意，部分城市成交地块容积率均已达到2017年以来的最低或较低水平。我们在报告《七普掘金二:从住有所居迈向住有宜居》（2024年1月14日）中对房地产新模式进行展望，其中提到随着我国住房需求的重点将从住有所居转向住有宜居，改善需求的特点也将逐步体现在土地供应端，土地容积率可能趋于降低。而土地市场一季度的成交数据也显示，部分城市已经出现这种趋势。24Q1土地成交金额在10亿以上的39个城市中，有南京、苏州、厦门、济南等15个城市本次成交的土地平均容积率是17年以来的最低水武汉等城市平均溢价率为17年以来的第三低位水平。201720182019202020212022202324Q1容积率数值排名南京2.262.052.152.302.302.092.091.908苏州1.962.071.841.972.041.821.641.198厦门2.422.742.722.852.962.982.742.228济南2.262.262.362.221.818绍兴2.061.901.861.751.881.971.881.488佛山2.792.862.672.793.002.752.471.478珠海12.092.452.352.491.888徐州2.0052.212.082.091.948柳州2.492.482.282.532.812.312.202.178成都2.612.162.352.292.098启东2.462.032.292.201.911.851.601.268青岛1.911.962.092.202.338济宁2.172.072.042.122.002.021.941.878金华2.021.601.851.821.548丹阳2.572.181.961.712.001.851.841.658宁波1.762.102.032.032.342.282.171.797石家庄2.552.752.372.722.582.842.212.327合肥2.171.971.802.101.987三亚1.413.402.522.642.921.982.411.507宝鸡3.183.032.872.842.692.972.902.707北京1.761.801.972.072.051.991.971.806长沙2.533.302.912.782.722.612.642.636武汉3.132.842.852.382.692.692.482.546岳阳2.162.392.682.582.362.292.092.246重庆2.141.931.601.611.661.712.011.695杭州82.332.402.091.982.264威海1.932.191.781.921.601.741.741.814郑州2.972.992.893.112.932.893.092.993西安2.842.632.612.722.682.592.722.802上海1.901.981.881.952.072.012.302.142福州2.022.262.391.951.972.442.852.832咸阳4.033.353.043.442.992.852.963.482深圳4.174.034.263.783.583.764.264.631天津1.611.561.641.741.791.691.771.851广州2.922.692.843.023.501泉州2.832.332.732.492.252.632.482.901漳州2.592.422.302.492.422.402.622.871菏泽2.942.662.662.702.422.402.153.161嘉兴1.841.912.022.091.981.801.922.201资料来源：中指研究院，华泰研究从企业性质来看，24Q1的土地市场上，央国企仍然是绝对的拿地主力。24Q1，TOP30拿-15%、-49%。从占比来看，央企、地方国企、混合所有制企业以及民企权益拿地金额占从企业排名来看，龙头房企相对更为积极。24Q1，百强房企总权益拿地金额同比+8%，高于300城土地出让金的同比（-7%细化来看，TOP10、TOP11房企的权益拿地金额占百强房企的比例达到43%，同比+10pct，较22Q1提升1pct。TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100占百强房企比例分别为29%、14%、14%，分别较23Q1下降2、2、6pct。70060050040030020010002023Q12024Q1同比央企地方国企混合民企100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：中指院，华泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%央企地方国企混合民企2022Q12024Q12023Q12022Q12024Q1资料来源：中指院，华泰研究90080070060050040030020010002023Q12024Q1同比TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-10050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：中指院，华泰研究TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2022Q12023Q12024Q12022Q12023Q1资料来源：中指院，华泰研究4708155352425733848947081553524257338489企业名称土地宗数权益拿地金额(亿)溢价水平楼面均价企业名称土地宗数权益拿地金额(亿)溢价水平楼面均价企业名称土地宗数权益拿地金额(亿)溢价水平楼面均价24811招商蛇口24811招商蛇口绿城中国保利发展华润置地6857788391566建发房产绿城中国绿城中国滨江集团中国铁建招商蛇口32726812715151259.155.650.546.245.844.442.236.435.034.531.130.530.2中国铁建招商蛇口32726812715151259.155.650.546.245.844.442.236.435.034.531.130.530.22037281672152966064458500069.361.852.040.939.639.038.334.933.931.628.927.427.126.383.972.667.656.253.853.347.542.938.538.434.632.931.529.8493334531153214972030200569237362237121560003650越秀地产龙湖集团7973伟星房产 建发房产 54699039石家庄城发投北京住总保利发展7516广州城投中海地产石家庄城发投合肥城建滨江集团京东集团龙港国资坤和集团华润置地36167071871732792116022008 33568264建发房产72765145伟星房产保利发展北京兴创金地集团龙湖集团凯德置地成都城投京能置业安徽交通控股京能置业11881109701188110970福州城建杭州西湖房地产湖南运达滨江集团4747城建发展城建发展697624956大悦城湖北文化旅游济南高新控股方远房产697624956大悦城湖北文化旅游济南高新控股方远房产2913321441224121131412121332324712891123090000000003000004590000000060166016122336228首开股份 5253 6713邦泰集团西安城发中豪控股大家房产93716446北京城建集团越秀地产93716446北京城建集团越秀地产 28736025华发股份泉州城建福州文旅怀柔科学城中能建城投柳州城建浙江交投江苏盛和地产 西咸集团广州增城城投建杭置业2578 43087634 4232 5516 5516 4391宁波奉化投资注：蓝底为品牌地方国企。资料来源：中指院，华泰研究哪些房企拿地更为积极？从两个角度看一季度拿地金额在十亿以上的房企中哪些房企投资更为积极：1、拿地总额：权益拿地总额前十的房企分别为华润置地、绿城中国、滨江集团、中建三局、中国铁建、招商蛇口、国贸地产、石家庄城发投、北京住总、中国雄安集团。（中指院数据，含二级市场拿地）2、拿地同比：权益拿地同比增长较多的房企分别为中建五局、中国铁建、西湖房地产、华润置地、中建三局、滨江集团、大悦城、绿城中国、石家庄城发投、岳阳城建。图表33：拿地金额百亿以上房企的权益拿700%600%500%400%300%200%100% 0%-100%-200%权益拿地金额同比龙湖集团中建国际越秀地产中海地产邦泰集团建杭置业保利发展华发股份招商蛇口东部新城大华集团建发房产宁波轨交浙江交投江山万里权益拿地金额同比岳阳城建石家庄城发投绿城中国大悦城滨江集团中建三局华润置地西湖房地产中国铁建中建五局资料来源：中指研究院，华泰研究根据各房企的2023年度业绩发布会内容，多数房企均表示将聚焦于一二线高能级城市的核心区域拿地，腾换优质资产，大部分房企的投资目标逐步趋同，或将导致土地市场分化演绎更为极致，从24Q1成交的热点地块中或可窥见一二。我们统计了300城24Q1成交的548宗涉宅地块-住宅用地以及综合用地（含住宅）中的，地块总价在1亿元以上，溢价率在10%或溢价率上限在10%以下但触及溢价率的地块，共58块，数量占总地块十分之一左右。这些地块多数基本位于核心城市，58宗地块合计成交金额约839亿，按照城市排名来看，北京197亿、杭州197亿、上海160亿，合计占比达到66%，此外苏州、合肥、厦门、长沙、宁波、福州、西安、武汉的热点地块成交金额均在10亿以上，以上城市占比合计91%，11个城市均是作为一线城市或强二线城市的核心城市。从竞得企业来看，这些地块不光引得龙头房企竞拍，当地房企也会积极参与，竞争激烈。24Q1，滨江集团、绿城中国、招商蛇口、国贸地产、中建三局、中建五局、中国铁建、越秀地产、华发股份等企业均有所斩获，其中滨江、绿城、招商蛇口斩获高热度地块最多。250200150100500成交金额（亿元）占比成交金额（亿元）占比杭合肥厦杭合肥厦福安武京上30%25%20%15%10%5%0%资料来源：中指院，华泰研究120100806040200成交金额（亿元）占比集中蛇地三五置铁房庄运旅地股中交地发建兴房团国口产局局业建地创达产份铁投产展工耀产产世纪14%12%10%8%6%4%2%0%资料来源：中指院，华泰研究地块编号省份城市拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)202315602上海上海市松江区招商蛇口（央企、100%）52.51176349.33%202401001上海上海市浦东新区中国铁建（央企、50%），49.755567410.00%京土储挂(兴)[2024]004号北京北京市大兴区中建三局（央企、100%）48.764146715.00%京土储挂(丰)[2023]069号北京北京市丰台区中建五局（央企、100%）38.535535215.00%京土储挂(丰)[2023]068号北京北京市丰台区京能置业（地方国企、100%）38.414257315.00%杭政储出[2024]21号浙江省杭州市滨江区滨江集团（民企、100%）37.142855423.63%202401102上海上海市闵行区华发股份（地方国企、50%中国中铁（央企、50%）34.715506610.00%2024P01福建省厦门市思明区32.105691540.79%京土储挂(昌)[2024]010号北京北京市昌平区石家庄创世纪（民企、100%）30.943310815.00%320513101104GB68506江苏省苏州市苏州工业园区绿城中国（混合、100%）30.826502218.22%[2023]长沙市068号湖南省长沙市开福区湖南运达（民企、100%）29.811618047.07%杭政储出[2023]200号浙江省杭州市萧山区滨江集团（民企、100%）29.032977430.59%京土储挂(海)[2024]003号北京北京市海淀区28.876346415.00%杭政储出[2024]11号浙江省杭州市上城区滨江集团（民企、100%）24.443624024.44%杭政储出[2024]13号浙江省杭州市拱墅区杭州西湖房地产（民企、100%）22.883457519.29%宗地2024-01号(住)福建省福州市台江区绿城中国（混合、100%）20.312771213.08%杭政储出[2024]9号浙江省杭州市上城区绿城中国（混合、100%）19.293482617.70%甬储出2024-005号浙江省宁波市鄞州区浙江交投（地方国企、100%）16.532587625.43%地块编号省份城市区县拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)杭政储出[2024]14号浙江省杭州市余杭区滨江集团（民企、33.33%华润置地（央企、33.33%余杭创新投资（地方国企、6.67%杭州市交通投资（地方国企、26.67%）16.192277616.56%202401101上海上海市静安区象屿地产（地方国企、100%）15.537977910.00%滨科城BK202402号安徽省合肥市包河区越秀地产（地方国企、99.64%）14.141797711.49%滨科城BK202401号安徽省合肥市包河区招商蛇口（地方国企、100%）12.992505254.16%GX3-24-9陕西省西安市高新技术产业开发区保利发展（地方国企、100%）12.821381814.26%京土储挂(顺)[2024]007号北京北京市顺义区北京建工（地方国企、100%）11.673451415.00%杭政储出[2024]15号浙江省杭州市钱塘区杭州兴耀（民企、100%）11.201535013.71%P(2024)007号湖北省武汉市武昌区建发房产（地方国企、100%）10.341714631.89%JJ12(251):2023-075四川省成都市锦江区中国铁建（央企、100%）9.312240031.76%杭政储出[2024]12号浙江省杭州市萧山区海威置业（民企、100%）8.991920520.03%杭政储出[2024]10号浙江省杭州市萧山区杭州西湖房地产（民企、100%）8.631896618.54%杭政储出[2023]196号浙江省杭州市西湖区绿城中国（混合、100%）8.291157013.73%苏地2024-WG-Z03号江苏省苏州市高新区(虎丘区)绿城中国（混合、100%）8.284545442.05%370502001007GB00041山东省东营市东营区鑫都集团（民企、100%）8.22629055.72%450103004003GB00872广西南宁市青秀区邦泰集团（民企、100%）7.91553831.11%郑政东出〔2023〕28号（网）河南省郑州市金水区郑汴开发建设（地方国企、51%河南海贝（民企、14%河南海义集团（民企、34.3%）7.901142836.21%202401002上海上海市杨浦区越秀地产（地方国企、95%）7.54439419.58%杭政储出[2023]198号浙江省杭州市西湖区滨江集团（民企、100%）7.192281820.03%漳州2023P12福建省漳州市龙文区漳州城投地产（地方国企、100%）6.77596010.98%甬储出2024-003号浙江省宁波市奉化区奉化交投（地方国企、100%）6.431132617.98%GX3-35-33陕西省西安市高新技术产业开发中海地产（央企、100%）6.321406512.46%区包河区BH202401号安徽省合肥市包河区伟星房产（民企、100%）5.152149131.66%资料来源：中指院，华泰研究地块编号省份城市拿地企业成交价(亿元)成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)高新区沿江邻里中心A-03、A-05地块四川省宜宾市叙州区宜宾高投资产运营管理有限公司3.862399166.52%杭政储出[2023]199号浙江省杭州市钱塘区驭远控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资3.24120025.02%甬储出2024-004号浙江省宁波市鄞州区浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资2.77120025.05%2023-B028山东省滨州市滨城区山东百一地产有限公司2.76258811.31%GD2023090江苏省常州市武进区中国交建，工银金融资产投资，江苏武进经发，交银金融资产投资2.58245112.17%330381009221GB00303W00000000浙江省温州市瑞安市永嘉海合投资有限公司2.38362520.22%2023-G21江苏省盐城市建湖县盐城交建，江苏双湖投资控股2.34293227.21%2023-G20江苏省盐城市建湖县建湖县瑞发建设发展有限公司2.31297129.07%2023-G19江苏省盐城市建湖县江苏双湖投资控股集团有限公司2.23297929.74%金开让2023-42地块浙江省金华市婺城区金华市瑞和置业有限公司2.09385713.58%商土网挂2023-16号河南省商丘市睢阳区海南赢亨投资有限公司1.79226111.18%2022-G20江苏省盐城市建湖县建湖县瑞发建设发展有限公司1.76455129.41%ays-2024-1(DN5-1-5-3）河南省安阳市文峰区安阳建工（集团）房地产开发1.69195415.79%2024航拍-2号福建省福州市长乐区福建省龙芝房地产开发有限公司1.62699114.08%柯桥区BH-2-2-12地块浙江省绍兴市柯桥区大昌祥企业管理（绍兴）有限公司1.38503865.15%JGT2023-49号河南省焦作市解放区河南盛景置业有限公司1.12182514.90%高新区沿江邻里中心A-03、A-05地块四川省宜宾市叙州区宜宾高投资产运营管理有限公司3.862399166.52%杭政储出[2023]199号浙江省杭州市钱塘区驭远控股3.783172226.89%AK001-001-（166）-068陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资3.24120025.02%甬储出2024-004号浙江省宁波市鄞州区浙江翰泓工程有限公司2.80254829.68%AK001-001-（166）-067陕西省安康市汉滨区陕西安康高新产业发展投资2.77120025.05%资料来源：中指院，华泰研究24Q1土地市场缩量的趋势仍在延续，且城市间的分化加剧，由于今年一线城市的成交节奏提前，成交金额同比宽幅增长，在二三线城市土地市场相对疲弱的情况下，对300城整体成交形成一定支撑。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，梯队上龙头房企拿地行为相对更积极，同比有所增长。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活，保利物业，招商积余，万物云，绿城服务，滨江服务。最新收盘价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入3.919.038,425-0.410.300.620.75-9.5413.036.315.21滨江集团002244CH买入6.4812.5120,1621.201.391.682.015.404.663.863.22建发股份600153CH买入10.4312.2531,3322.094.362.062.384.992.395.064.38招商蛇口001979CH买入8.8014.1179,7350.470.700.840.9518.7212.5710.489.26建发国际集团1908HK买入13.4619.0325,5162.432.292.663.135.025.334.583.90华润置地1109HK买入23.8542.23170,0733.944.404.254.505.484.915.084.80中国海外发展688HK买入12.0819.77132,2142.132.342.452.725.144.684.474.02越秀地产123HK买入4.057.1616,3031.280.790.810.882.874.644.534.17龙湖集团960HK买入10.3015.4669,7033.881.951.952.102.414.794.794.44华润万象生活1209HK买入26.9033.6061,3990.971.281.551.8525.1319.0415.7213.17保利物业6049HK买入27.5539.6815,2442.012.492.823.1812.4210.028.857.85招商积余001914CH买入10.0615.1210,6670.560.690.840.9717.9614.5811.9810.37万物云2602HK买入18.6826.8622,0661.281.651.912.1513.2210.268.867.87绿城服务2869HK买入3.083.819,8320.2616.4214.6912.6810.73滨江服务3316HK买入17.0023.804,6991.491.782.092.4710.348.657.376.24资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称城建发展(600266CH)最新观点2023年预计实现归母净利润4.70-7.04亿元公司1月30日发布业绩预告，预计23年实现归母净利润4.70-7.04亿元，同比扭亏为盈。考虑到房地产市场情况，我们调高23-25年资产减值损失、调低毛利率，调整23-25年EPS至0.30/0.62/0.75元（前值0.43/0.80/0.96元）。可比公司平均24PE为10.72倍，考虑到公司业绩持续性、核心城市资源充沛，我们认为合理24PE为14.56倍，维持9.03元的目标价，对应1倍PB（以22年末剔除永续债的归母净资产计算维持“买入”评风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年01月30日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):23年扭亏为盈，回购注销即将落地滨江集团(002244CH)1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（Wind一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕建发股份(600153CH)地产投拓积极，维持“买入”评级公司1月31日发布业绩预告，2023全年预计实现归母净利118~142亿元（YOY+88%~+126%），扣除非经常性损益归母净利21~28亿元（YOY下降24%~43%预告区间略低于我们此前预期。因房地产景气度下滑导致进一步计提减值，我们调整2023-2025年EPS为4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供应链企业对应24年Wind一致预期PE均值为6.7/6.8x；考虑到公司地产拓展积极，供应链市占率持续提升，我们维持公司24年地产业务6.1xPE（折价10%），供应链业务5.8xPE（折价15%），予以目标价12.25元（前值：13.27元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年02月01日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):23年扣非净利下降，投拓积极进取股票名称招商蛇口(001979CH)建发国际集团(1908HK)华润置地最新观点权益提升推动业绩，分红彰显诚意招商蛇口发布年报，2023年实现营收1750亿元（yoy-4.4%归母净利63.2亿元（yoy+48.2%）。拟每10股派息3.2元。我们预计公司2024-2026年归母净利分别为76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分别为100.0/110.9亿元）。可比公司2024年Wind一致预期PE均值为12倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年16.8倍PE，目标价14.11元，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。报告发布日期：2024年03月19日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):权益提升推动业绩，分红彰显诚意23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”(1109HK)公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效中国海外发展FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”(688HK)公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(Wind一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛越秀地产销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”(123HK)公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（Wind一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局龙湖集团23FY：开发业绩承压，经营性业务尽显韧性；维持“买入”(960HK)公司发布23FY业绩：受地产行业下行影响，开发业务收入和利润率同步下降，拖累公司整体营收同比-28%至1807亿，核心归母净利同比-49%至114亿。考虑新房销售下行对开发业务的影响，我们调整营收和毛利率假设，调整24-26EEPS预测至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值为6.6倍（Wind一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理24EPE为7.3倍，调整目标价至15.46港币（前值：25.12港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):开发业绩承压，经营性业务尽显韧性华润万象生活23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级(1209HK)公司3月25日发布年报，23年实现营收147.7亿元，同比+23%；归母净利润29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct至55%。综合考虑收并购后平均物业费的下降、房地产调整、市拓竞争和优秀的商管经营表现，我们下调公司营收但上调毛利率，预计24-26年EPS为1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（Wind一致预期考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报股票名称保利物业(6049HK)招商积余(001914CH)万物云(2602HK)绿城服务(2869HK)滨江服务(3316HK)最新观点23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产调整、物管市拓竞争和外部环境的影响，我们调低24-25年营收，预计公司24-26年EPS为2.82/3.18/3.58元（24/25年前值为3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价39.68港币（前值56.85港币，基于21倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月27日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):经营质效改善，股东回报加强2023年业绩保持稳健增长，维持“买入”评级公司3月15日发布年报，2023年实现营收156.3亿元，同比+20%；归母净利润7.4亿元，同比+24%；扣非归母净利润6.6亿元，同比+32%。考虑到房地产市场收缩和市拓竞争烈度，我们调低营收和毛利率，预计公司2024-2026年EPS分别为0.84、0.97、1.13元（2024-2025年前值0.88、1.05元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A股流动性溢价，给予公司18倍2024PE，目标价15.12元（前值16.79元维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2024年03月16日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):继续保持非住宅物管领先优势23年核心净利润取得较高增长，维持“买入”评级公司3月22日发布年报，23年实现营收331.8亿元，同比+10%；归母净利润19.5